2009年12月

2009年12月31日

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さて、本日で2009年も終わりとなりましたが、今年は非常に「新しい出会い」の多い一年間でした

前半は、東京遠征を2回おこない、一月の遠征では、たまこさん黄金ガールさんが参加する「女性だけのランチ会」に乱入

母ウッチー様の物件見学では、伝説の「あかちゃん軍団」の飲み会参加という、貴重な体験もさせて頂きました

また、以前からお会いしたかった、多くの投資家さんともお会いする事が出来ました

お会いした投資家さんは、ブログ右側にリンクを貼ってるので、確認して下さいね

そんな素敵な出会いが多かった一年間ですが、やはり一番大きかったのは、山田里志先生と再会し、著書に参加させて頂いた事と、シェアハウスの完成でした

特にシェアハウスの方は、「予算との戦い」、「建築確認」等、様々な困難の中、やっと完成に至る事が出来ましたので、本当、嬉しかったですね

しかも、完成後は、素敵な入居者に恵まれてるのも、嬉しい限りです

現状では、まだ3分の2の入居なので、来年は「早期満室」を目指して頑張りたいと思います。

今年お会いした皆様、有り難うございました。


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ご挨拶 | 不動産投資家

2009年12月30日

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昨日「シェアハウス」を訪問した際、このブログをチェックしてくれている入居者の方から、

「またシェアハウス建てるんですね

なんて言われちゃいました

まあ、「シェアハウス」については、一般的なアパートと違い、福岡では余程の立地しか成立しませんし、新築では有る程度の頭金も必要なので、「絶対に建てます」とは言えませんが、もし本気で取り組むなら、夏位に始動でしょうね

一応、今回の反省で「2月末〜3月初めの完成」には拘りたいと考えてます(苦笑)

実は、現在密かに「自己資金増加」の為の試みを、年明けに向けて計画中なので、それが狙い通りに実現したら、「シェアハウス2号」に近づくのですが

さて、もし「シェアハウス2号」が実現したら、今回は管理上の理由で断念した「ドミトリー」にも挑戦しようかな〜なんて検討中

その場合、「鍵付きのトランクルーム」を絡める形で考えていますが、益々景気が悪化し、家賃が下落してる状況では、「ニーズの把握」が一層重要になってきていると考えます。

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新築一棟物件 | 不動産投資家

2009年12月29日

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我が家ではこれまで、毎年正月は、私の実家が有る「大分」と奥さんの実家が有る「対馬」を交互に訪問していましたが、

今年は高校受験を控えた息子が、塾で殆ど休みが無い状態の為、福岡でのんびり過ごす事になりました

って事で本日は、福岡での正月の準備の為、「博多の台所」と呼ばれる「柳橋連合市場」を訪問

因みに、「柳橋連合市場」は、私が今年新築した「シェアハウス」から徒歩3分の場所に有り、何時も「シェアハウス」を訪問した際は、夕飯のおかずの刺身や鍋用の食材等を購入していますが、新鮮な魚が安く手に入る素敵な存在です

現地では、物凄い人混みの中、「毛ガニ」、「数の子」、「いくら」、「すき焼き用の牛肉」なんかを購入し、「そろそろ帰宅しようかな〜」と考えていたところ、入居者の方から着信有り・・・

入居者「もしもし、ひろさん今シェアハウスにいらっしゃいますか?」

ひろ「今、柳橋連合市場に居るから、寄ってもいいけど、どうしたの?」

入居者「実は私の友達がゲストハウスに興味が有るそうなので、話を聞かせて貰えないかと思って・・・」

ひろ「良いですよ」

って事で、急遽「シェアハウス」に直行し、食材を冷蔵庫に投入

キッチンに居た入居者さん達と雑談しながら暫しお待ちし、お会いした方は、入居者の方の幼馴染で、なんと前日の夜「明日引っ越すから手伝いに来て」と電話を貰い、今朝鹿児島から駆けつけたという、シンさん並みにフットワークの軽い好青年でした

お話をお伺いすると、「短期滞在型・ドミトリータイプのゲストハウスを、将来地元で運営したい」との事でしたが、せっかく遠方から掛けつけた方なので、「投資家モード」に切り替えて、私のノウハウを余すことなく伝授

その内容は、

・「旅館業法と契約期間」
・「ネットでの集客法」
・「入居規約の目的」
・「多くのアパートがプロパンガスなのと、私がオール電化にした理由」
・「セキュリティの話」

なんて感じ

まあ、大したノウハウは有りませんが、私の体験が少しでも役立ってくれたら嬉しいですね

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不動産投資家 | 投資戦略

2009年12月27日

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本日は、夕方から一件賃貸契約を締結し、これで、「新築シェアハウス」については2/3の入居が決定した事になりました

まあ、既に「損益分岐点」は超えていたものの、遂に念願の「法人代表者の報酬」も捻出可能となり、やっと一安心って感じです

さて、空室が少なくなってくると、次の物件の事を考えちゃうのが、大家の性

まあ、前期の法人の決算は、新築の完成時期がずれ込んだ事から、結構な赤字となった為、「今期の決算で黒字を出すまで融資が出ない」って可能性も有りますが、探すのは自由なので(苦笑)

って事で考えると、「もう一棟新築シェアハウスを手掛けて、今回の反省事項と、手に入れたノウハウを投入するのも面白いかも」なんて考えも浮かんできます

正直、「木造3階建て」はこりごりですが

狭くても、家賃が安い部屋にニーズが有るのは実感出来ましたし、最近流行の「立体的な空間利用法」の活用など、考え出したらワクワクしてきますね

因みに、現在考えてるのは、「木造2階建て」で、「女性専用」と「男女共用」の2戸の「長屋形式」

そのメリットについては・・・、お会いした方にのみお話したいと思います

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不動産投資家 | 新築一棟物件

2009年12月26日

本日、また一つ歳を重ねてしまいました
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昨日は、シェアハウスの契約関係で、開設以来初の問題が発生しました

ブログに書くような内容では無い為、詳細は控えますが、本日その方とお会いし、状況は掴めたので、良い方向に進むよう祈りながら、暫くは静観したいと思います

話は変わり、昨日は、以前お話した取材の修正原稿の校正を実施

内容は、当然の事ながら、「新築シェアハウス」のお話です

前回は載っていなかった「このブログの宣伝」も、今回はしっかり記載されてた為、を出しましたので、年明けの配布を楽しみにしたいと思います

本日は、素敵なプレゼントも2つ頂くことが出来ましたが、42歳の一年間が素敵に過ごせるよう、皆さんも祝って下さいね

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不動産投資家 | ご挨拶

2009年12月24日

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昨日は、シェアハウス初のパーテーの日

夕方、南区に有る行き付けの洋食屋さんに、お願いしていた「オードブル」を取りに行ってる途中、天神の賃貸業者さんから着信が有りました・・・

因みに、この業者さんは、2週間前にたまたまネットで検索して、シェアハウスに内見者の案内をしてくれており、

「まさか!の検索結果」

その際に、シェアハウス玄関の鍵をお預けしていましたが、本日内見した方が、「半年契約」で入居を希望してるとの事

「面接ってどうするんですか?」

とのお尋ねだった為、

「4時半には現地に行けるので、待ってて下さい」

とお願いし、パーティー前に面接を強行しちゃいました

って事で、現地に駆けつけ、入居希望者さんとお会いすると、表情が硬く、言葉も少なくて若干不安に・・・(苦笑)

とはいえ、年齢も若いし、貴重な「男性」だった為、「入居申込書」を書いて貰いながら、質問を続けるうちに、やっと笑顔が出た為、契約了承

その場で契約書を記載して貰う事になりました

さて、契約は決まったものの、ちょっと困ったのは、仲介業者さんに支払うADの詳細を決めてなかった事

入居希望者の前で、裏の話はし辛い為、結局、入居希望者さんには「免許証のコピーが必要なので、コンビニで取ってきて下さい」とお願いし、その隙に打ち合わせを行うことに

交渉の結果、「1年契約で1月という話をしていたが、半年契約なので、0.5月で」って事で合意成立。

今回、初の「業者客付け」となりましたが、好青年を紹介して頂いたみたいで、オーナーとしても嬉しい限りですね

なお、この青年の「その後」については、、「新築専用ブログ」を参照して下さいな

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不動産屋との付き合い方 | 賃貸募集

2009年12月22日

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本日夕方、携帯に見知らぬ番号から着信有り

出てみると、女性の声で、

女性「もしもし、ひろさんの携帯でしょうか

ひろ「はい、そうですが」

女性「実は、シェアハウスの貼り紙を見てお電話したのですが、お部屋ってまだ空いてますか?」

ひろ「はい、空いてますよ」

ここまでの会話から、前回の町内会長からの電話と違い、入居希望者からと判明した為、多少は嬉しかったのですが

ちょっと嫌な予感がした為、質問を実施

ひろ「大変失礼ですが、年齢はお幾つですか

女性「〇〇歳です。(私と同級生)」

ひろ「大変恐縮ですが、今回のシェアハウスには30台前半とさせて頂いてますので・・・、」

って事で、残念ながら問い合わせ第2号も、入居には至りませんでした(苦笑)

ただ、それなりの成果は有るみたいなので、引き続き頑張ってみたいと思います

因みに、本日は11月末に受けた取材の初稿がメールで到着

何と、カラーで1頁貰えるみたいなので、今夜は忘年会で飲んでますが、気合いを入れて校正を行いたいと思います

【お知らせ】
私が今年の春、山田里志先生の著書に参加(左上リンク参照)した際お世話になった「ごま書房」の担当者さんから、不動産投資家向け新刊のご案内が届きましたので、紹介させて頂きます

私も早く読みたくて楽しみな一冊ですが、期間限定のキャンペーンが有るみたいなので、ご予約はお早めに

年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法年収350万円以下で金持ちサラリーマンになる方法
著者:齋藤靖之
販売元:ごま書房
発売日:2009-12-24
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<<明日会社がなくなっても不安にならない生き方とは?>>

「今日で会社がなくなります」
ある日突然、上司からこう言われたら、どうしますか?

このセリフを本当に言われた人がいます。
その人は、齋藤さんといいます。

齋藤さんは、勤めて2年半の会社が倒産し
資格をとって転職しますが、給料は月収17万円。

資格では人生が変わらないということを痛感しました。
そこから齋藤さんは会社を辞めて起業し
2年で1億稼ぐまでになりました。

今では300人規模の投資やビジネスのセミナーを何度も満員にするなど
ビジネスで大きく活躍しています。

そんな齋藤さんだからこそ話せる
「サラリーマンが会社に頼らないで
 お金を生む仕組みのつくり方の秘訣」

不景気の今、どんな大企業であっても
絶対につぶれない、とは言い切れない世の中になりました。

どんな状況になっても、自分と大切な家族の生活は守れる。
そのための方法が知りたいのなら、読んで損はないと思います。

新刊を記念してキャンペーンが24日 0時からスタートします。

キャンペーン期間

開始 12/24日:深夜0時から
終了 12/26日:深夜1時まで

クリスマスイブということで、
齋藤さんからの豪華3点ギフトもついています。

?『サラリーマンが副業で成功するための3つの秘密(mp3ファイル)』
?3000人の悩みを解決した齋藤さんのベストコンサル集
『初心者向け不動産投資コンサルティング事例60選(PDF)』
?2010年1月開催 『齋藤靖之&大物ゲスト 投資・ビジネスセミナー無料チケット』

※会場に来れない方には音声mp3を差し上げます

お得なこのチャンスに、ぜひこの本を手に入れて下さい。

キャンペーンはこちらから申し込むことができます
 ↓
http://www.genius-factory.jp/350man/amazon/

 予約注文でも特典は手に入ります。

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不動産投資家 | 出会い

2009年12月20日

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昨日は、九州大家の会の大忘年会

数名の方がキャンセルになったものの、結局55名という大盛況となりました

会の中では、最初に小場さんから、最近ブログに連載中の「大変怖い話」と、ますます厳しくなってきた「福岡の賃貸の状況」をお聞きし、若干神妙モードに

因みに、以前は「福岡は厳しいけど○○は・・・、」なんて話をよく聞きましたが、最近はどこも厳しくなってるみたいなので、九州内で投資を検討してる方は、近隣に物件をお持ちの大家さんから情報収集してた方が良さそうですね・・・

一次会では、料理を放棄し、出来るだけ多くの方と語ろうと回りましたが、流石に2時間強時間では無理の様で、帰り際に「今日来てたんですね」なんて方も発生

その後、20名以上が2次会のカラオケに流れましたが、そこで嬉しい発表が

半数近くが30代と若手が多い「九州大家の会」ですが、年末はお目出度ラッシュだったみたいなのです

その内訳は、「出産3名、結婚1名」

ケイスケ〜さんや、九州で一番保有戸数が多いあの投資家さんにもジュニア誕生という事で、2次会ではカラオケは歌わず、ソフトドリンクを飲みながら、みんなで寄せ書きを書いてました

流石に1曲も歌わないのは、カラオケに申し訳ないって事で、小場さんの熱唱を拝聴した後、2次会は1時間で切り上げ、3次会の居酒屋に移動

その店も12時で追い出された後は、snelloさんの旦那さんを含めた一部の方は中洲方面で開催中の「構造見学会」へ、また、我々は5時まで開いてる居酒屋に移動。

本日は内見が控えてた為、1時半という早すぎる時間で、途中退席させて頂きましたが、昨夜お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました

全員とお話出来なかったのは残念でしたが、福岡の方なら「コア飲み」のお誘い大歓迎ですので、良かったら連絡くださいね

確か、「大橋コア飲み」と「姪浜コア飲み」の話をした微かな記憶は有りますが・・・

今回は、「現在満室の方は」という質問に、挙手出来なかったのが残念ですが、来年は手を挙げる事が出来るよう、引き続き頑張りたいと思います。

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不動産投資家 | 出会い

2009年12月18日

今朝は少しだけ早起きしたので、当ブログ左手のリンクを2件追加しました

因みに、そのサイトとは、「となりの大家さん」と「福岡R不動産」

「となりの大家さん」については、サイトオープン時にも紹介させて頂きましたが、自分の物件ホームページが初心者でも簡単に作れるという、大家さんには大助かりなサイトです

登録がまだお済みで無い方は是非お早めに

私もたまに、ブログには書けないネタを書いていく予定です

「福岡R不動産」の方は、福岡の個性的な物件を扱ってる業者さんですが、今回、「新築シェアハウス」を掲載して戴いたので、良かったら覗いて下さいね

以上、余談でした

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ご挨拶 

2009年12月17日

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昨日は、色々と動きが激しい1日でした

内容については、ブログに書けない事も多いので、土曜日の忘年会の際、親しい方にのみ、お話したいと思いますが

その中で、本日は、「嬉しいメール」についてお話したいと思います

その、「嬉しいメール」とは・・・、シェアハウスの内覧希望

まあ、シェアハウスへの問い合わせ自体は、今までも週に1〜2件有るのですが、悲しいのは、そのうちの半数程度が、質問に回答した後、音信不通となってしまう事

正直、「別に条件合わないなら遠慮なく断って構わないから、現地は見に来てよ」って言いたくなりますが、警戒されちゃうんですかね〜(苦笑)

で、今回のメールが何故嬉しかったかと言うと、

今回の方、実は以前にも問い合わせを頂いており、その際は、家賃額等を伝えた後、「金銭的に厳しい」と音信不通になっていたのですが、最近のブログを読んで、「凄く楽しそうなので、金銭的には入居出来る可能性低いけど、是非見たい」と連絡してくれた事でした

今回のシェアハウスで、最大の財産は、素敵な入居者の皆様が造る

その財産にプラスになると私の勘ピューターが判断した場合は、「俺がルールブック」発動ですかね


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投資戦略 | チャンスを生かす

2009年12月16日

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昨日は、職場の接遇研修が有りました

スタイルとしては、様々な事例に対して、「どんな対応がベストなのか」って、参加者同士で議論したり、「最近気になってる悪い事例」について検証する形でしたが、

現在、シェアハウスの自主管理に夫婦で取り組んでいる者としては、参考になる情報満載

さて、その中で一つ気になったのは、「お客様と友達感覚で馴れ馴れしく会話する事の是非」でした

講師によると、「状況が上手く行ってるときは、「好意的」と取られるが、トラブルが発生した際は「失礼な言い方」と感じられる可能性大」との事

私も最近は、入居者の方と結構仲良くなってきましたが、確かに「家賃滞納」や「重大なルール違反」が有った場合には、「友達感覚」で対応する訳にいきませんし、いざという時はオーナーとして威厳を持って対応出来る距離感って、大切みたいですね


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投資哲学 | 新築一棟物件

2009年12月14日

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本日も仕事が終わった後、内見者の案内で「シェアハウス」を訪問

毎回、この時間帯の訪問では、夕食中の入居者さんにお会いしますが・・・

その度にビックリするのは、食事の場所・・・

今回新築したシェアハウスには、キッチンにテーブルセットを2つ置いてますが、今までに一度も、そこを使って食事してる方を見ていないのです

それでは、皆さんどこで食事をしてるかというと、

「ラウンジのソファー」

でした

実は、今回のシェアハウスでは、入居者の方には、食事しながら会話を楽しんで頂き、その後、酒でも酌み交わしながらラウンジでお喋りして貰おうというイメージだったのですが、企画した私の生活に大きな問題が有りました(苦笑)

それは、私が「殆どテレビを見ない人間」だという事

実際の入居者さんは、「テレビを見ながら食事を・・・」って事で、結果的に、唯一テレビが有るラウンジで夕食ってパターンとなったみたいです

まあ、現在はまだ入居者が少ない為、入居者が増えてくれたら、キッチンのテーブルセットも活用してくれるんでしょうけどね

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失敗談 | 新築一棟物件

2009年12月13日

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昨日は、今年最後のキャッシュフローゲーム会

先月のゲーム時に、同卓の方から「来月はみんなで202に行きましょう」ってお誘いを受けていた為、約束通り申込みを行い、人生初の「キャッシュフロー202」を体験してきました

因みに結果は、空売りした銘柄で「株式分割&踏み上げ」というダブルパンチを食らってしまい、ラットレース脱出は失敗・・・

後半は、不動産投資で結構盛り返しましたが、やはり私には「株の空売り」は向いてないんだって、改めて実感ですね(苦笑)

その後は、不動産系の方が居なかったものの、「今年最後の飲み会」=「忘年会」って事で、徹夜明けの身体に鞭打って、2時半まで楽しい時間を過ごして帰宅

本日は、流石に昼前まで寝てましたが

午後から、昨日のブログに書いた「大問題」の対策を講じてきました

【テラスに設置した大型ごみ箱】
mini_DSC01100


【消臭剤(2箇所設置)】
mini_DSC01102


【おまけ(物件銘板遠景)】
mini_DSC01104


これで「問題解決」となるのか、暫く様子をみたいと思います。


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トラブル発生 | 投資戦略

2009年12月12日

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昨夜は、いつもの麻雀メンバーのうち、2人が忘年会の予定有り

って事で、普通は「今週は中止」ってなるのでしょうが・・・、

普段から、飲みながら徹夜している我々には、大勢に影響なし

結局、21時スタートにして、麻雀開始までの時間、忘年会の予定が無かったひろは、「新築シェアハウス」を訪問してきました

因みに、昨夜の目的は、前日に「納品されました」って連絡が有った「物件銘板」の取付

ホームセンターの方に教えて貰った通り、サイディングにサンドペーパーを掛けた後、「強力ポンド」&「強力両面テープ」で銘板を取り付けてきました

残念ながら、デジカメを忘れて行ったので、写真は明日以降掲載しますね

さて、「新築シェアハウス」の入居開始から、早20日間が経過しましたが、昨日の訪問では、気になる問題点も発見されました・・・

その問題点とは・・・、ラウンジの生活臭

今回のシェアハウスでは、ゴミだしに関しては、基本的に入居者の自主性を重視しており、「入居者会で当番を決めて出して下さい」としているのですが、現状では、キッチンにぶら下げた「福岡市指定ゴミ袋」に、各入居者が自室から出たゴミを入れるスタイルになっているみたいで、キッチンの生ゴミの匂いも加わり、結構気になるレベルの匂いが帳発生しているのです

当然、ラウンジは、シェアハウスの玄関を開けて最初に入る部屋で、内見者の第一印象を大きく左右する場所

放置すると、今後の入居者獲得に大きく支障となりそうな為、早速本日、部屋用の消臭剤と、屋外用の大容量のゴミ箱を購入し、明日設置に行く予定なので、期待通り改善してくれたら嬉しいのですが(苦笑)

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トラブル発生 | 新築一棟物件

2009年12月09日

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本日夕方、携帯に見知らぬ番号から着信有り・・・

出てみると、天神にある初めて聞く名前の賃貸業者さんでした

賃貸業者「初めまして、シェアハウスのHPを拝見しましたが、ここってまだ空きは御座いますか?」

ひろ「はい、空いてますよ」

賃貸業者「そうですか。実は、うちに来店されたお客様で、ご希望の方がいらっしゃるんですが、うちでお客様の紹介って可能でしょうか?」

ひろ「大丈夫ですよ。面接の結果、お断りする可能性は有りますが、成約した場合は1月分のADもです」

賃貸業者「良かった〜。じゃあ、良かったら資料を送って頂けませんか?」

ひろ「いいけど、お宅の店舗ってどこにあるの?」

賃貸業者「天神の、国体道路沿い、○○の横ですが・・・、」

ひろ「じゃあ、仕事帰りの6時半過ぎで良かったら持っていきますよ」

って事で先程、情報収集がてら、USBに入れた物件データを持参し、その店舗を訪問してきました

因みに、一番気になったのは、どのルートでうちのシェアハウスの情報を仕入れたかでしたが、

聞いてみると、来店者の方からの「福岡って、シェアハウスとか無いんですか?」との質問に、「聞いた事無いですね〜」なんて答えながら、試しにネットで、「シェアハウス、福岡」で検索してみたら、「まさか!」の検索結果だったとの事

今回のシェアハウスは、「広告料との戦い」もテーマの一つでしたが、入居者付けに苦戦している状況では、「来る者は拒まず」の姿勢が正解と判断し、取り敢えず鍵を1本お預けしてきました

特に、本日の業者さんの場合は、シェアハウスの事を、凄く気に入ってくれたみたいで、「是非、うちのHPでも紹介させて欲しい」なんて言われましたが、

現状では知名度が皆無に等しいシェアハウスが、業者さんの口コミで知名度が上がるのは大歓迎ですので、今後の展開に期待したいと思います

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運命の出会い | 新築一棟物件

2009年12月08日

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まだまだ複数の空室を抱えている「新築シェアハウス」ですが・・・、

先日、某団体に「海外から来られた方の入居斡旋」をお願いしたところ、返事はだったものの、当然のことながら、「英語版のパンフレットを持ってくる事」という条件付き

って事で、現在、3年前に一緒にスペイン旅行を行った友人に、私が作ったパンフレットの翻訳をお願いしています

さて、そんな中、本日夕方その友人よりメール有り

友人「今回の物件名ってどんな意味なの?」

ひろ「別にゴロが良いだけで、深い意味はないけど」

友人「このエルフィンって、ELFINってスペイン語で書くと、おしまいって意味だぜ」

ひろ「何語か解らないけど、確か「いたづらな妖精」だったような・・・」

細かい突っ込みは要らないから、早く仕上げて欲しいものです(苦笑)

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新築一棟物件 | 賃貸募集

2009年12月07日

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昨年1月に設立後、先月、遂に2期目の決算を迎えたうちの「不動産管理法人」ですが・・・、

まだ、「減価償却費」等の数字は確定してないものの、どうも今期は赤字となりそうです・・・

まあ、節税の面からは歓迎すべきなのでしょうが、今後も継続的に融資を受けて物件を増やすとすれば、「多少の黒字」位がベストなので、正直、残念な印象

まあ、最大の理由は「新築シェアハウス」の完成が決算ギリギリとなってしまい、今期は殆ど収入を計上出来なかった事ですが(苦笑)

こればかりは、仕方ない事なので、来期はフルに稼いで、経費で「東京出張」なんていきたいですね

さて、来週土曜日は、遂に「九州大家の会」の大忘年会が開催されますが、幹事さんによると、結果的に参加人数は会場のMAXとなる60人に到達したそうです

当然、全員とお話するのは不可能なので、出来るだけ遠方の方や、初めての方とお話したいと思いますが、どんな出会いがあるのか、今から楽しみです


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法人化 | 新築一棟物件

2009年12月06日

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昨日の続きです。

金曜日の夜に、いつもの福岡メンバーで開催した「コア飲み」ですが・・・

買付を入れて銀行に融資を打診中の方が複数居た事から、非常に良い刺激を受ける事が出来ましたが、昨日のブログに書いたように、一点だけ気になる事が有りました・・・

それは、購入物件についての、「利回り」という発想が希薄だった事

印象としては、「立地」、「部屋の広さ・間取り」って感じで、利回りの話は殆ど無し

因みに、私の場合も初期の投資では、利回りって発想は余り無く、「銀行融資が付いて買える物件を取り敢えず買う」という無謀な事をしていました

その事から、復活して次のステップに進むのに大変長い時間を要した事は、左にリンクを貼っている山田里志先生の書籍にも書いた通りです

本来なら「投資にあたって、最低利回りのハードルを自分に課す事の重要性」については、もっと口を酸っぱくして訴えなければならないのですが、結局、話題が違う方向に行っちゃった為、不完全燃焼な飲み会となってしまいました。

やはり、飲みながらの投資の話は大変楽しいものの、たまには、先にお茶でも飲みながら真面目な投資の話をして、その後に懇親会って方が良いのかな〜なんて考えちゃいますね

まあ、まずは山田先生の本を読み返して、「利回りの重要性」について、改めて考えてほしいのですが・・・。

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投資哲学 | 新築アパート

2009年12月05日

皆様の応援のお陰で、結構検討中です
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昨日は、午後から中洲周辺のビルで、全賃主催の「福岡大家座談会」

定時に会場に到着すると、何故か、snelloさんが会議テーブルのセッティング中

2日前に、急遽参加が決まったとの事でしたが、いきなり

「ひろさん、最近仕事に行って無いみたいですが、辞めっちゃったんですか

との「お言葉」を頂いちゃいました

因みに、確かに昨日は休暇を取ってましたが、

それ以外の取材や内見は、全て本業が終わった後の夜間に対応しており、ちゃんと真面目にサラリーマンもしてるので、勘違いしないで下さいね

さて、肝心の座談会は、NORIさんsnelloさんの他、初めてお会いする大家さんが、投資家系1名、地主系1名の5名で始まりましたが、時間が足りず、小心者の私は、言いたかった事の半分も伝える事が出来ずに終了

まあ、九州大家の会で、いつも議論をしているNORIさんが、その分、積極的に話してくれたので、掲載をお楽しみに

その後、私は博多駅に100円バスで移動

ケーキを購入し、向かった先は、今回新築したシェアハウス1階の独立部屋の入居者として、ネイリストさんを紹介してくれた、ネイル教室でした

訪問を伝えた際は、「せっかくだから、ついでにネイルもしていけば」ってお話を頂いてましたが、結果は残念ながらお客さんが居て、ネイル用のソファーは使用中

って事で、私のネイル写真は、お預けとなりましたので、悪しからずご了承下さいね(笑)

さて、夜の部は、いつものメンバーでコア飲みを実施

凄く楽しい一時でしたが、「今後の投資の進め方」として、ちょっと気になった事がありましたので、後日書きたいと思います。


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投資戦略 | 新築アパート

2009年12月04日

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うちの法人で管理している「新築シェアハウス」には、「以前、某地銀で不動産向け融資の担当部署に在籍していた」なんて女性が入居されてますが・・・

昨夜、入居希望者の案内を行った後に、その方とラウンジで雑談していた際、「やっと入居者も増えてきたので、損益分岐点は突破しましたか?」なんて、コアな質問を頂きました(笑)

因みに、私の答えは・・・、「NO」

実は、「ローン」や「水道光熱費」、「固定資産税」なんかを賄える額は、既に余裕でクリアしてるのですが、今月から発生した「新たな経費」をカバーする金額には、未だ到達していないのです

その経費とは・・・、「法人代表者役員報酬」

今回のシェアハウスは、「当社スタッフが週に1回清掃に入ります」ってのを売りにしており、法人代表の妻とアルバイトの方で、清掃を行っていますが、それに伴い、今まで保留していた「役員報酬」を今期から計上する事にしました

まあ、報酬を支払う事とした理由では、「妻の国民健康保険料が、昨年の10倍以上になった為、報酬額で算定し、定額になる社会保険に切り替えたい」という事も大きかったのですが、「正当な労働に対する対価」が無ければ、夫婦といえど、協力は望めませんもんね(苦笑)

って事で、25日の「初給料日」に向けて、何とか後2部屋の入居を目指したいと思います


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投資戦略 | 法人化

2009年12月02日

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今週は、「忘年会3件」、「取材2件」、「内覧2件」と充実した一週間ですが、なんとか体調を崩さずに、完走したいと思います

因みに、金曜日の夕方は、遂に「ネイルサロン訪問」が決定

果たして、どんな「初体験」となるのか、土曜日のブログを楽しみにしてて下さいね(笑)

さて、話は変わり、先月から「ネットやフリーペーパーを活用した自主募集」にチャレンジしてる「新築シェアハウス」ですが

最近、以前は疑問に感じていた「賃貸業者の戦略」が、「もしかして正解なのかも」と少しだけ思うようになりました

その戦略とは、「ホームページや問い合わせの回答では、細かい情報は出さず、来店を求める」というもの

以前は、「他店に抜かれるのが嫌なのかな」とか「来店さえして貰えば、違う物件でもお得意のトークで決める自信が有るんだろう」なんて考え、「自信が有る物件なら、どんどん情報はオープンにすべし」って主義でしたが、最近、少し考えが変わってます

というのは、質問に丁寧に回答した方と、急に「音信不通」となる事例が凄く多いからなのですが

多分、人間の心理として、聞きたかった事が解ると興味が薄れて「現地に行くのは面倒だしもういいかな」なんてなっちゃうんでしょうね(苦笑)

って事で、暫くは、「まずは現地を作戦」で行こうかなって考えてます

まあ、実際に見て貰えば、ある程度気に入って貰える自信は有るんですけどね

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空室対策 | 賃貸募集
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