2010年02月

2010年02月25日

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一昨年、8室中7室の入居者入れ替えが有り、必死の思いで満室にした「アパート1号」ですが・・・

今期も既に、2室の退去予告有り

そのうちの1室が、今週末退去と聞いていた為、本日昼休み、鍵の件で管理会社に電話を発信しましたが、そこで衝撃の通告を受けてしましました・・・

ひろ「〇〇アパートのオーナーです。今回退去が有った部屋の鍵の件で電話してますが、担当の△△さんいらっしゃいますか

管理会社「△△はただ今外出中です。〇〇アパートは3部屋退去予定ですが、どの部屋の鍵ですか

ひろ「え〜、2部屋しか聞いてませんが今週末退去が有りますよね?」

管理会社「それでは、後ほど担当から電話させます・・・」


って事で、折り返し担当者さんから電話を頂きましたが、「嬉しい知らせ」と「ショックな知らせ」が

先ず、「嬉しい知らせ」ですが・・・、「2月末退去の部屋が、既に入居申し込み済み」との事

一方、「ショックな知らせ」ですが・・・、なんと、退去予告は合計4室に増えてました

一昨年、7室で、今年も半分入れ替えなんて、正直、心が折れそうになりますが、この時期を逃すと後から数倍苦労する事になるので、なんとか気合いを入れ直して頑張りたいと思います


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賃貸募集 | 空室対策

2010年02月23日

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一昨日の、「高齢者向け賃貸内覧会」の際、複数の大家さんに「シェアハウスの直接契約」のお話を聞かれましたが、その中で一番多かったのが、「重要事項説明も自分で行ってるんですか?」というご質問

因みに、回答は「やってません」でしたが

このブログを以前から読んで頂いてる方はご存じと思いますが、ひろは、一昨年の秋、宅建試験に挑戦し、ボーダーすれすれで辛うじて合格

その時に勉強した知識は、当然活用していますが、「宅建主任者登録」は、「メリット」よりも「デメリット」の方が大きい気がして、今のところ行っていません(苦笑)

さて、私と同じように、宅建の勉強を行った事が有る方ならご存知のとおり、「自ら保有する物件を貸す事」は、確か宅建免許が無くても可能な行為だった筈

当然、「不動産の仲介」は、「宅建業者」でないと出来ない取り引きで、その場合「宅地建物取引主任者」が「重要事項説明」を行い、その内容を書面で交付する必要が有りますが、

「宅建主任者で無い者」が、「重説」を行う行為は法令違反ですし、「自ら貸主の場合は、契約書を交わすのみで良い」という私の解釈・・・、若干不安ですが、間違ってないですよね(苦笑)


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賃貸募集 | 新築一棟物件

2010年02月22日

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昨日は、ケイスケ〜さんのお誘いで、高齢者向けマンション「安寿の郷」の見学会に行ってきました

因みに、私は自宅から徒歩圏という事で、散歩気分で気軽に参加してきましたが、

実際には、九州だけでなく、関東、関西、四国の有名な投資家さんも多数参加

コンセプトとしては、「空室率の高い物件を、高齢者向けに「介護」や「配食」なんかとマッチングさせて、高利回り物件に生まれ変わらせる」というものですが、今後、高齢化が一層進む社会を考えると、非常に有望な市場という印象でした

私も以前から、「物件は箱だけ作ってもダメで、如何に良いソフトを組み合わせる事が出来るかが勝負」と感じていましたが、若者向けの「シェアハウス」より以上に、ビジネスとしては面白いかもしれませんね

夜は、20名近い参加者での懇親会

多くの方から、「シェアハウス満室化」についてお祝いを言って頂き、テンションが上がった為、久しぶりに中洲に出陣

大変楽しい一日でした

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投資戦略 | サポート体制

2010年02月20日

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昨日の麻雀は、なんとか徹夜とならずに帰宅

と言いつつ、休みの日の早起きは難しいもので

今朝は、二度寝した後に10時前に起床し、シェアハウスの契約書を1件作成した後、今週から1室となっていたアパート3号を訪問してきました

因みに、今回の部屋は福岡の厳しい賃貸市場に対応する為、現在「敷金・礼金無料」で募集中

という事で、正直、運営経費は押さえたい所ですが、部屋が汚いままの状態では、いくら家賃が安くても「ゴールデンシーズン」を逃してしまう恐れが有ります・・・

って事で、清掃は「労働力投入」、内装についてはシンさんに「クロスの光触媒塗装」&「デジタルキー取り付け」を依頼し、対応する事としましたが、

果たして、速やかな申込みとなるのでしょうか

まあ、この物件については、現在の職場から非常に近く、昼休みや終業後に物件訪問や営業も可能なので、入居決定まで気合いを入れたいと思います

その後、昼食はコンビニのおにぎり一つで済ませ、引き続き「新築シェアハウス」を訪問

祝:満室
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福岡市・天神南・シェアハウス、ゲストハウス

夜は、久しぶりに家族で居酒屋を訪問し、祝杯をあげました

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空室対策 | 賃貸契約

2010年02月19日

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不動産に関する記帳については、慣れないと結構面倒なので、投資家の中には税理士さんに丸投げの方も多いみたいですが・・・、

私の場合は、経営状態を把握する意味からも、出来るだけ自分で行うようにしています

そんな中で、唯一の楽しみといえば、「物件毎の融資残高」を確認する事

思った以上に残高が減ってると凄く嬉しいし、物件の時価よりも、融資残高が少ないとほっと出来ますからね

・・・なんて事ばっかり書いてると、また「せまさん」って呼ばれそうなので、この位にしておきます

さて、今週は「繁忙期モード」に入った為、今夜の麻雀は徹夜せずに帰りたいのですが、

若輩者には発言権が無いのが辛いところですね(苦笑)


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記帳 | 銀行融資

2010年02月18日

最近自分のブログを探すのが大変です 応援クリック宜しくお願いします→人気blogランキングへ 記憶によると、昨年も今の時期にこのネタを使ったような まあ、ブログを4年間も毎日更新してると、ネタ切れとなりますので、ご容赦下さいね って事で、バレバレのこの娘↓の話です さて、一昨年の法人設立時に、「依頼した税理士事務所が使用してるから」という理由で導入した「弥生会計」ですが、 当初は、「それまで使ってた青色ソフトに比べて高いな〜」という印象を抱きました ただ、実施に使ってみると、凄く便利なのに感動 特に、一番嬉しかったのは、それまで使用していたソフトと違って、複数ユーザーに対応してる事でした 実は、一昨年までは、使っていた青色申告ソフトが「1ユーザー」しか対応して無かった為、「パソコン2台にインストールし使い分ける」という荒業を行っていました ところが、今使ってる「弥生会計」では、合法的に複数ユーザーが管理可能 特に、我が家の場合は、「私」、「妻」、「法人」と3人分の記帳が必要となるので、一人当たりにすると安いものかもしれませんね また、「伝票機能」も慣れると凄く便利ですし、入力結果が、日付順にソートされるのは凄く助かります ただ、唯一の難点は、慣れ過ぎて、ギリギリまで焦らなくなった事(苦笑) まあ、今期は弥生ちゃんとのお付き合いも2年目となり、法人の決算を終えて、大分馴染んできたので、なんとか2月中の郵送を目指したいと思います 良かったら、こちらも応援宜しくお願いします  ↓ ↓ ↓

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青色申告 | 記帳

2010年02月17日

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最近、複数のブログやmixiの日記で「確定申告終わりました」なんて記事を拝見しますが、

全然自慢になりませんが、私は全く終わってません

まあ、ある程度の記帳はしていますが、元々が几帳面な性格ではなく、追い込まれないと気合いが入らないタイプなので(笑)

ただ、再来週からは遂に3月となります

私と同じようなタイプの皆様・・・、そろそろ気合い入れましょうかね

因みに、今週土曜日の「キャッシュフローゲーム会」は、不動産活動優先の為、残念ながら欠席となります


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青色申告 | 記帳

2010年02月15日

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本日昼休み・・・、散歩気分で、久しぶりに職場徒歩10分の場所に有る「アパート3号」を訪問してきました

因みに、目的は昨日から空室となった1階の部屋のチェック

最近の福岡の状況としては、「敷金・礼金無料」の物件が増えており、退去時も、入居者に瑕疵が有る場合しか費用負担を求める事は困難な為、私の場合、クロスの傷み具合により、「内装屋さんへの貼り替え依頼」と、「シンさんに光触媒塗装の依頼」を使い分ける事としています

って事で、内装屋さんに連絡前に、自分で確認する必要が有るのですが、

今回の空室は比較的綺麗だった為、その場でシンさんに電話を発信

一応、月末に入って貰う事になりましたので、今週末にオーナーと現地入りして、クロス以外の部分を仕上げたいと思います

今期は、他にも2室の退去予告が入ってる為、今週から「シェアハウスモード」から「繁忙期モード」に切り替えて挑みたいと考えていますが、「カードキー」については、取り付けのパートナーを見つける事が出来たので、先ずはそのお手並みも楽しみですね

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空室対策 | 賃貸募集

2010年02月14日

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私が8年前に初めて購入した1K×8戸のアパートは、駐車場が5台分付いており、購入から数年間は「満室」&「満車」が続いていましたが・・・

年毎に、「駐車場付き」で借りてくれる入居者が減ってきて・・・、遂に昨年、駐車場を借りている入居者が0になってしまいました

まあ、ライフスタイルの変化で、最近の若者は「車」より「携帯」とか他のものにお金を使ってるからでしょうが

現在、この駐車場の内、一部は近所の法人に貸し出しを行っているものの、最近、「この駐車場を使って、何か出来ないかな〜」と密かに考えています

因みに、「コインパーキング」については、この物件から徒歩1分の場所に、「駐車場500台完備のショッピングモール」が有る為、不可

って事で考えたのが、「お隣のファミリータイプ区分所有が安く買えたら、セットで貸し出しを・・・」ってプランですが、

果たして、「ファミリータイプの駐車場需要」は、衰える事が無いのか、悩ましいところですね(苦笑)

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投資戦略 | 空室対策

2010年02月13日

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本日は、先日のパーティーの際に入居者から要望が有った「布団乾燥機」と「お皿」を近所のドンキで仕入れて、夜に「シェアハウス」を訪問

因みに、要望が有ったお皿は「カレー皿」でしたが、

購入したお皿に貼ってるシールを確認すると、「パスタ」の文字が・・・

まあ、これしか無かったし、形は似てるので、ご容赦下さいね

さて、メインの目的は、「新規契約1件」&「再契約1件」・・・

買い物の最中、「新規契約」の方から、「予定より1時間近く天神に着いたのですが・・・」との着信が有った為、慌てて入居者さんに電話を発信し、「インターホンが鳴ったら、中にご案内を・・・」とお願いしてたところ・・・

私が、現地に着いた時には、すっかり仲良くなってたみたいで、嬉しい限りです

しかも、「義理チョコ」のプレゼントまで頂き、有意義な一日でした


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新築一棟物件 | リスク管理

2010年02月12日

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昨日のブログで、「新築シェアハウスについては、敷金なし、保証人不要で保証会社も付けていない」というお話をしましたが、当然、「リスク管理甘過ぎじゃない?」と考える方は多いでしょうね

という事で、本日は、私のリスクに関する考え方を書きたいと思います

さて、私はシェアハウス以外に、普通のアパート、マンションも保有していますが、当然、管理会社に委託している一般物件については「保証人・保証会社不要」なんて大胆な事をする勇気は有りません(苦笑)

ただ、「シェアハウス」の場合は、違ったリスク管理が必要と考えます

例えば、「保証会社」を付けた場合、その入居者の滞納については担保されますが、「家賃滞納」よりもっと怖いリスクまでは保証されません

それは、「不良入居者のせいで、他の入居者がシェア生活が楽しくないと感じ、退去を考える事」

まあ、当然の事ながら「滞納されても構わない」という訳では有りませんが、「定期借家契約」の場合、リスクは最大でも一年以内ですし、「広告料」も発生していないので、ダメージは許容範囲内って訳ですね

まあ、まだまだ私も試行錯誤の段階なので、違った気付きが有りましたら、またブログに書きたいと思います


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物件管理 | 賃貸契約

2010年02月11日

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昨年11月末に入居開始した「新築シェアハウス」ですが・・・

先週からバタバタと2件の申し込みを頂き、遂に満室まで「残り1室」となりました

因みに、今回申込みを頂いたお二人にはある共通点が

それは、「契約後に就職先を探す」という事でした

実は、これって今回のお二人に限らず、家賃が希望と合わずに見送った方も含めて、結構多いパターンなのです

最初、お話を聞いた時は、「就職が決まってから部屋探しをした方が・・・」なんて考えましたが、実際は逆で、住所が決まって無いと、履歴書を出しても、次のステップに進めないそうなんですね

雇う側からすると、「天神徒歩圏」、「博多駅からも自転車圏内」の住所を見て、「この人は近いから遅刻の不安も無いし、残業で遅くなっても大丈夫」なんて考えるのでしょうか(苦笑)

まあ、これも「人物本位」で「保証人・保証会社無しでも契約可(定期借家契約)」、「入金後即入居可能」な、契約形態ならではの強みだと思います

今回契約頂くお二人に、早く素敵な勤務先が見付かると嬉しいですね

【余談】
昨夜、シェアハウスのラウンジで、「新年会」&「歓迎会」を兼ねたパーティーを開催しました

詳しくはこちら
 ↓  ↓
福岡市・天神南・シェアハウス、ゲストハウス

因みに、所有者に「パーティーの日までに完成させててね」とお願いしていた、下の超大作は・・・、



こんな状態でした

mini_DSC01188


因みに、余りの難しさに、オーナーは途中から放置状態で、先週から新たに入居した方が、徹夜続きで仕上げてくれてるそうです

私も、本日1ピースだけお手伝いしてきましたが、空の青は気が遠くなりそうですね

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新築一棟物件 | 空室対策

2010年02月10日

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昨日の記事について、新米大家@福岡さんからコメントを頂いたので、少しだけヒントを

今回の物件・・・、実は、新米大家@福岡さんの物件とコンセプト自体は同じなのですが、

私が関心したのは、狭小土地の容積率を使い切るテクニックと、巧みな家賃設定でした

確か、数年前の建築基準法の改正で、マンションの共用廊下や非常階段等は、容積率に含めなくて良くなったと記憶していますが、そういった部分から、月15万円近い賃料を生み出すって、正直、私にはグレー過ぎて無理ですが、「流石プロ」って気はしますね

詳しくは、次回お会いした時にでも(笑)

【おまけ】
寒さに負けたのと、飲み会が多い事から、12月から中断していた片道11キロの「自転車通勤」ですが・・・、今週月曜日から再開しちゃいました
因みに、私が自転車通勤を始めようとしたきっかけは、下の漫画でしたが、皆さんもエコ&ヘルシーな「自転車ライフ」如何でしょうか




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投資戦略 | ライバル物件

2010年02月08日

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2007年12月・・・、ひろの投資家生活において、大きな出会いが有りました

利回り14%の新築

利回り14%の新築2

当時は「不動産バブル」の余韻が残ってる頃で、私も中古高利回り物件を中心に、問い合わせしまくるものの、なかなか良い物件には巡り会えなかったのですが

その出会いにより、「アイデアを投入した新築がやってみたい」と方針転換

以後、土地を探しては、高利回りが可能なプランについて頭を捻り、結果的には2年後に、シェアハウスを新築する事になりました

因みに、今回の「シェアハウス」については、正直、満足行く結果に終わりましたが、

投資家としのは、「どんな条件の土地でも、高い利回りを確保出来る引き出しを備えた投資家になりたいな〜」と考えています

今回も、結果的には14%には到達していませんし、勝手に師匠と考えてる投資家さんと比べると、まだまだ未熟ですもんね(苦笑)

さて、その投資家さんとは、以後、一度もお会いしていませんが、勉強の為にHPは結構頻繁に訪問中

実は最近、新たなアイデアを拝見しましたが、微妙なお話なので、公開方法には悩んでいるのですが、興味有る方はいらっしゃいますか

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伝説の投資家 | 新築ワンルームマンション

2010年02月07日

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先日、ある方から携帯に

「シェアハウス2号を建てる事が有ったら、指紋認証式キーを導入しませんか?」

との案内が有りました

因みに、「指紋認証キー」は、私も今回新築の際に、「シェアハウスに最適なアイテム」って考えていた事から、導入を検討した事が有りましたが、金額が高く、10室程度の物件では、家賃への跳ね返りが大きい為、結局断念

って事で、

「凄く興味は有るけど、高いから無理だよ

って返信しましたが、その方からのお返事は、

「確かに高いです。でも、うちは自分で付けるから、その分お安くなりますよ。営業、失礼しました。」

との事

さて、このメールを送って下さった方ですが・・・、

実は、「シェアハウス」の入居者様でした

まあ、私が建てる物件は、そんなに高級路線では無いので、「費用対効果」の面から困難ですが、「指紋認証キー」の導入を検討してる大家さんがいらっしゃいましたら、この入居者様を紹介しますので、気軽に連絡下さいね

因みに、通常の「ICカードキー」についても、取り付け費込33,000円程度で設置してくれる業者さんを紹介可能です

それにしても、今回の「シェアハウス」ですが、「家具屋さん」、「花屋さん」等、不思議なご縁が入居者様の近くに有って、嬉しい限りですね

【おまけ】
本日、イオンモールの本屋さんで、下の本を発見したので、買ってみました
最近、益々「シェアハウス・ゲストハウス」が一般的になってきた気がします



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投資アイテム | 不動産投資家

2010年02月06日

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現在、「出版記念!amazonキャンペーン」を開催中の、山田里志先生の新刊ですが・・・、

せっかく寄稿しているのに、今まで購入の案内が無かったと反省し、本日、ブログ左側にamazonのリンクを貼りました

今後は、お勧めの本が有った場合、積極的に紹介していきたいと思います

話は変わり、昨日の続き・・・、

税理士さんからのお話ですが

今期の法人の利益が、「損益通算書」で厳しい数字となった理由は、「新築シェアハウス」の「建設費」&「消耗品代等」で経費が膨らんだのに、入居開始が決算の一週間前となり、売上に寄与出来なかった事・・・

という訳で、税理士さんの試算によると、当然の事ですが、「シェアハウス」の稼働率があがれば、収益は大幅改善予定

ただ、私の発想では、銀行には「決算書」を持参する際に、口頭で説明すれば済むと考えていましたが、

税理士的には、「決算書が銀行に不安を抱かせるような内容の場合は、補足する書面を添付した方がベター」との事

結局、税理士さんから、銀行向けの補足資料を作って頂く事になりましたが、「申告書作成」だけでなく、今後の融資も見据えたフォローは有り難いですね


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不動産投資家 | 税理士

2010年02月05日

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本日は、午前中のみ本業の休暇を取得し、税理士さんとの面談を行いました

因みに、決算自体は先月末に確定し、法人税等は完納済み

って事で、基本的には、記帳時における私の勘違い部分に対する指摘と、今後の経営改善への指導がメインでした

不動産の賃貸の場合、物件取得当初は、税務上赤字になりがちですが、話の中では、「借入残高と利益だけで判断すると、銀行が危ないと考えるレベル」という厳しい指摘も頂き、「もっと収益を上げなければ」と、改めて実感

そのほかにも、いろんな展開は有りましたか、本日は金曜日

今から朝までの「サークル活動」なので、時間が出来た時に続きは書きたいと思います


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2010年02月04日

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本日昼休み、第2メインバンクの新担当者さんから着信有り・・・

用件は、「法人の第2期決算の決算書写しが欲しい」との事でしたが

「明日の午前中に、税理士さんが訪問し、受領する予定。その後、届ける予定だった」と回答すると、「それでは、明日借りに行って良いですか?」と言って頂き、遂に、初の面談を行う事になりました

因みに、この銀行さんからは、自宅ビルの融資を受けており、当時は「イケイケ」で有名だったのですが、3年前からは、土俵にも載らない状態だった為、昨年の法人決算書も手を抜いて郵送で処理

ただ、他の投資家さんからは、「そろそろ復活」なんて噂も流れてきてるので、明日は、今まで考えていた課題を、いくつかぶつけて、反応を伺いたいと思います

さて、話は変わり、昨日「お手紙」を送った「地元物件」ですが・・・、

本日現在、連絡はなし

本当は、良い反応が有ったら、週末にでも訪問したかったのですが、今回は、「土地」と「建物」で売主様が異なるので、時間が掛るでしょうね(苦笑)

動きが有ったら、書き込みしますので、暫くお待ちくださいね


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銀行との付き合い方 | 銀行融資

2010年02月03日

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昨日のブログに書いた「リスク回避法」ですが、本日朝、売主様宛の文章を添付し、仲介業者宛に送信しました

内容としては、今回の提案を受けて頂いた場合の「売主様のメリット」と並べて「私のメリット」も並列しましたし、金額的にも、一見、相場を崩壊させるような「鬼指し」とはなっていませんが・・・、

多分、突拍子もない提案なので、受け入れて貰える可能性は低いと思います

もし合意出来たら、元々20%を超えている満室時利回りが、+10%となり、更に、地価が低い地域の高利回り中古物件特有の「出口問題」も解決出来るという、「究極の投資」になるんですけどね(笑)

って事で正直ドキドキ状態ですが、続きが気になる方は、人気blogランキングの応援と、コメントを頂けると、続きを書く元気が出ると思いますので宜しくです

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銀行融資 | 中古アパート

2010年02月02日

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昨日の続きです。

山田里志先生と我々九州大家が初めてお会いしたのは、2008年の夏でしたが・・・、

九州に入ってからは、瀬戸内海沿いに、大分、宮崎、熊本、鹿児島、長崎と周り、福岡には最後に立ち寄ったという事で、旅先での様々な出来後を聞かせて頂きました

その中で、一番気になったのが、大分に有る某IT系工場周辺アパートの、とんでもない数の空室について・・・

因みに、その地域とは、ひろの地元のすぐ近所で、実際、以前に何度か「地元物件投資」を検討しつつ、利回りが期待以下って事で見送った経験も有りました

一時、「千人単位という大量の派遣切り」がニュースになったので、覚えている方も多いと思います

正直、「あの時購入して無くて良かった」と、当時は青くなったものですが・・・、

今回、久しぶりに地元の事が気になり、問い合わせをしてみる事に

その結果、現在でも当時の傷は癒えておらず、空室を抱える大家さん達の「家賃値引き競争状態」との状況が判明しました

さて、このようなリスクを抱える地域への投資・・・、皆さんはどう考えますか

基本的に、私は「厳しい条件に燃えてしまう」という困った性格でして、

実は私なりの「リスク回避法」が閃いたので、明日、仲介業者さんを通じて売主様に打診してみる予定ですが、果たして本当に、「売主様にもメリットが有るWIN−WINの提案」になってるのか・・・、結果は余り期待せずにお待ちくださいね(苦笑)

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投資戦略 | 投資地域選定

2010年02月01日

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土曜日に宅急便で届いた「山田里志先生」の新刊ですが・・・、

あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方―家賃0円で高級マンションに住みながら資産を築く方法とは?
著者:山田 里志
販売元:ごま書房新社
発売日:2010-02-07
クチコミを見る


昨日一気に読み上げながら、初めて山田先生にお会いした、一昨年夏の事を思い出しました

因みに、何度か書きましたが、山田里志先生との出会いは、当時、軽自動車の後部座席に布団を詰め込み、西日本を旅していたのをブログで知り、「是非お会いしたい」とメールをお送りしたところ、お返事を頂いてからです

当時は、「九州大家の会」で声掛けを行い、7名でお会いさせて頂きましたが、「カリスマ嫌い」な某投資家さんも、いつのまにか打ち解けるほど素敵な方でした

さて、本の中身ですが、心優しい山田先生の「読者の皆様に、低利回りで劣悪な物件を掴まず、最短でサラリーマンを卒業して欲しい」という気持ちが随所に溢れる、ノウハウ満載の素敵な内容でした

結構ボリュームが凄くて、実際、260ページを超えてますが、解りやすい表現の為、一気に読み進める事が出来ると思います

さて、こんな素敵な新刊ですが、今なら「Amazonキャンペーン」で素敵な特典が満載との事

詳しくは、「シェアハウス用ブログ」に掲載してますので、良かったら確認して下さいね

【余談】
山田里志先生の新刊を読んでたら、久しぶりに「地元物件」の事を思い出し、昨日、密かに調査を開始しちゃいました

詳細については、また書きたいと思いますが・・・。

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投資物件選定 | 不動産投資家
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