2010年03月

2010年03月28日

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本日は、朝9時に起床し、朝食を採った後、家族で近所の区役所を訪問・・・

目的は、水曜日に母ウッチータウンに旅立つ娘の転出手続きでした

本日は、10時から区役所で休日開庁という情報を得ていたので、5分前に到着しましたが・・・、

なんと、既に22人待ち

油断して、出遅れちゃったみたいです(苦笑)

さて、無事に手続きが終わった後は、長浜でラーメンを食べ、舞鶴公園でお花見をし、夕方母を博多駅で見送って、平常モードに復帰

とは言っても、流石に疲れは貯まってたみたいで、夕方から爆睡でした

今週は、月曜日から大家さんのコア飲み、火曜日はシェアハウスの内見と、週初めから忙しい日々が続きますが、気合いで乗り切りたいと思います

【お知らせ

私も参加させて頂いた、山田里志先生の「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方」の増刷が決定しました

それに併せて、素敵な特典満載のキャンペーンが実施されるそうなので、未だお持ちでない方は、是非アマゾンで購入して下さいね

特典の詳細は、下記の通りです。ブログ右左側のリンクからもお求め頂けますので、宜しくです


「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方 増刷キャンペーン」

↓↓↓キャンペーン特設ページ↓↓↓
http://www2.wbs.ne.jp/~satosi/amazon.htm

●キャンペーン期間

受付:4月2日(金) 22:00から

終了:4月5日(月) 22:00まで

●応募条件

今回は、本書をご購入の方全て(Amazon、楽天などのネット書店+全国のリアル書店)※要注文番号、購入書店名

※前回のキャンペーンにご応募いただいた方は同じ番号でご応募いただけます。

(2冊ご購入される必要はありません)

●特典(2〜5は前回キャンペーンに同じ。Amazon購入の方以外のために再度ご用意!)

1、新特典 『本書に登場した現役&ハッピーリタイア大家さん10人からの<
山田里志>への20の質問 PDF』(応募者全員)※Q&A内容の一部は山田先生ブログにて近日公開!

2、「『元祖勝ち組大家術CD全集』50%OFF購入権」を再度<先着10名様>

3、『山田里志の音声MP3ファイル(30分)』(応募者全員)

4、『これから大家さんを始める方に向けた、本当の資産を築くヒント集PDF(書籍30P分)』(応募者全員)

5、『現役大家さん必見 少ない費用で稼働率を上げる実践例&山田里志の物件管理術PDF(書籍30P分)』(応募者全員)


【お知らせ

話は変わり、来月は毎年恒例の「貸住宅フェア2010IN福岡」が5月25日(火)26日(水)に2日間、開催されます。

このフェアに合わせ、「九州大家の会」で大懇親会が、初日の25日(火)に、ケ〜スケさんの主催で開催する事になりました

この懇親会では、毎年有名なブロガーさんが多数参加していますし、今年は、となりの大家さんを運営するNORIさんの講師デビューなんて話も有りますので、興味有る方は、幹事のケ〜スケさんまでお早めにメールで申込み下さいね
 ↓  ↓  ↓
rydxm092@gmail.com

           記

受付  17:30〜

時間 18:00〜21:00

会費 5000円(当日徴収)

場所 博多駅近くの居酒屋

会場の都合により限定65名(定員になり次第締め切ります)

今回も賃貸フェア講師以外の業者さんはお断りします。

(自社物件を所有されている不動産会社はOKです。)

将来の大家さんは大歓迎ですのでお友達お誘いの上ご参加お待ち申し上げます。


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不動産投資家 

2010年03月27日

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本日は、先日宣言した「投資家失格」の親孝行の日

とはいっても、入居申し込みが入ってる部屋を放置は出来ない為、朝一番「アパート1号」にて〜シン〜さんと打ち合わせを実施し、入居申し込み済みの部屋のリフォームを依頼

その後は、私の母を含めた家族5名で、「いつもの鰻屋さん」〜「九州国立博物館」〜「大宰府天満宮」〜「イオンモール」というハードな小旅行を実施しました

一応、写真だけ載せておきますので

【九州国立博物館】
mini_DSC01294


mini_DSC01296


【大宰府天満宮】
mini_DSC01299


因みに、夜は久し振りにシェアハウスを訪問しましたが・・・

その話は、裏ブログに書いたので、確認して下さいね


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不動産投資家 

2010年03月26日

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実は最近、資産の組み替えを検討しています

といっても、銀行融資を受けて購入している一棟物件は、固定金利期間中の売却はペナルティが痛いしので、区分所有物件の話となりますが

その理由は、最近の賃料の急速な下落

現金での売買がメインの「区分所有物件」では、「収益還元法」で値付けされる事が多い為、現状で高めの賃料で入居者が付いてる部屋は、入れ替わり後に家賃が大幅に下がった場合、資産価値が暴落する恐れが有るという発想ですね

って事で、管理もお願いしている不動産会社に、査定をお願いしてみましたが、

結果は大変厳しいものに・・・

担当者さんによると、「そもそも、収益物件では、現在家賃に置きなおして査定する」という話ですし、その期待利回りも、相当高い数値

正直、「こんな金額なら私が買いたい」という金額でした

ただ、「二棟目のシェアハウス」という目標も有りますので、なんとか手元のキャッシュを少しでも厚く出来たら嬉しいんですけどね


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アパートの管理 | 物件売却

2010年03月25日

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本日は、家庭の用事で本業の休暇を取っていましたが・・・、

せっかくの「貴重な平日の時間」という事で、確定申告終了後の恒例「メインバンク訪問」を行ってきました

先ずは、近くのコンビニで二人分の確定申告書(控)の、必要と思われる頁をコピー

念の為に、原本も持参しましたが、予想通り「不足する頁」が有ったらしく、銀行の方にコピーして貰う事に

この銀行には、次回も融資をお願いしたいと思ってるので、「20万円の納税」となる「黒字」の印象が良かったら嬉しいんですけどね(苦笑)

因みに、旧メインバンクの方は、先日担当者が変わった際に確認したところ、「当分新規融資は不可」って話だった為、郵送で対応しようと考えていましたが、電話したところ、自宅まで取りに来てくれる事に

自宅では、昨年新築した「シェアハウス」について、「融資額」や「金利」、「借入期間」、「収入の内訳」等、様々な事を聞かれましたが、この銀行に4年前のイケイケが少しでも戻ってくれたら、条件が競合出来て助かるんですけどね


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銀行との付き合い方 | 投資戦略

2010年03月24日

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最近の福岡は、連日の雨・・・

本業の方も結構忙しく、大好きな自転車でストレス発散が出来ないのは辛いところですが、来週は久し振りの大家飲み会も控えていますので、何とか気合いで乗り切りたいと思います

さて、最近のひろの「不動産投資家」としての活動ですが、実は、繁忙期真っ最中にも関わらず、開店休業状態

その理由は、来週から娘が関東に旅立つ事

本来なら、この時期は、週末毎に物件に入ったり業者周りをして、早期の満室を目指すべきなのでしょうが、実際には、先週の3連休は「鹿児島訪問」でしたし、今度の週末も私の母を田舎から呼んでおり、家族と共に過ごす予定です

まあ、自分で決めた事なので、結果が悪くても後悔はしない積りですが・・・、

「投資家失格」・・・なんでしょうか


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不動産投資家 | 空室対策

2010年03月22日

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先程、330キロ、6時間のドライブを終え、九州の南端:鹿児島から、福岡に帰って来ました

現地では、携帯でのブログ更新にチャレンジしましたが、連夜の酒盛りと、購入したばかりで慣れない携帯の為、更新は断念

こんな状況にも関わらず、訪問下さった皆様、有り難う御座いました

また、先日のブログで、「携帯が壊れてデータが全て消えてしまった」と書いたところ、多くの方から連絡メールを頂いたのも、凄く嬉しかったです

って事で本題です

今回の鹿児島訪問は、購入して10年が経過した愛車ノアの後部座席に、4人分の荷物と2組の布団を搭載して行ってきましたが、

改めて感じたのは、広い空間の快適さ

実は最近、「燃費が良い車も良いな〜」って事で、流行りのハイブリッド車等を、週末毎に試乗したりしていましたが、正直、頭上の空間が狭くて、違和感を感じていたのが、今回のドライブで益々買い替え意欲が減衰しちゃいました

まあ、車の方は車検までまだ暫く時間が有るので、じっくり考えたいと思います(苦笑)

さて、話は変わり、今回訪問した義弟の新居で実感した「空間の贅沢」は、「
吹き抜け」と「小屋裏収納」でした

特に、「吹き抜け」については、昨年「新築シェアハウス」のプランを練る際にも一瞬検討はしましたが、利回りやコストの関係で断念。

ただ、今回実際に2日間過ごしてみて、「リビングと個室でお互いに気配を感じる事が出来るのは素晴らしいな〜」って改めて実感

次回、もしシェアハウスを手掛ける事が有ったら、「気配を感じる事が出来る空間作り」にチャレンジ出来たら嬉しいですね


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投資戦略 | 新築一棟物件

2010年03月21日

昨日から、愛車のノアで、鹿児島に来ています

現地には、妻の弟さんの新居に、総勢15名が終結

昨夜は、飲んでも飲んでもグラスから酒が減らない状態で、深夜まで宴会でした

それにしても、福岡から鹿児島まで、家族4人で一万円掛からないなんて、

本当、千円高速は有り難いですね


取り敢えず、今週は二件の退去が予定していますし、明日の夜に帰宅したら、繁忙期モードに切り替えたいと思います




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2010年03月19日

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昨日のブログに書いた、区分所有物件に関する活動ですが、

先ほど、テナント様から電話が有り、基本的に了承頂けました

ただ、私が苦労して文案を考えた「同意書」への署名は嫌との事でしたので、今回は形に拘らす、実を取る事に

一応、今回は第一ステップなので、確定後に次のステップに進みたいと思いますが、

こんな面倒な交渉を楽しめるって、変り者なんですかね


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2010年03月18日

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本日は、終業後速攻で帰宅し、自宅近くの携帯ショップへ

目的は、先日無事に公立高校への進学が決まった息子の「新規購入」と私の「機種変更」

先週土曜日に下見はしていたので、「予定通りの行動」と言いたい所ですが、

実は、昨夜「シェアハウス」のパーティを訪問した際に、飲み過ぎて壊しちゃったみたいで、結果は「ナイスタイミング」って感じでしょうか(苦笑)

まあ、2台購入という事も有り、結局1万円弱で新しい携帯が手に入ったので、良しと言いたいのですが、

電話帳が壊れてしまい、全て新規の登録になるので、暫くは苦労しそうですね

さて、不動産投資家としては、現在、区分を中心にいくつか細かい活動は行っていますが、結果については確定次第報告していきたいと思います

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2010年03月16日

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先程ネットでニュースをチェックしてたら、嬉しい記事を発見

その記事とは、

「IKEA新宮町に出店へ」

という速報でした


因みに、国内六店目となるそうですが、これまでは、一番近くても神戸だったので、ひろが住む博多からは高速を飛ばしても丸半日掛かりました

それが、僅か15分の距離に出来るとは

今から完成が楽しみです


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2010年03月15日

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私が保有する物件は、計50室有りますが、そのうちの3室はテナントが入居しています

本日は、そのうちの1室のお話ですが・・・、

この部屋については、購入金額がびっくりする位安かった為、購入以来、様々な実験を行ってきましたが、今までの実験は、全て不動産会社を通じてのもの

結果はその全てが玉砕でした・・・

って事で、今回、遂に最終兵器を出す事となりました

その、最終兵器とは・・・、「お手紙」

今までは、大家が前面に出てしまうと、後に引けなくなってしまう為、テナントとの交渉は基本的に不動産会社を通じて探りを入れる形でしたが、今回、万策尽きて、これ以上管理会社に迷惑を掛ける訳にいかない事かた、遂に直接交渉を決意した次第です

まあ、文章力にはそれなりに自信は有るので、多分、受け取った方は「これは素人じゃない」と考えると思う文書に仕上がったと自負しています

因みに、今回送ったのは「あるお願いの文書」と、「それに関する承諾書」、「返信用封筒」の3点セット

もし、全面的に拒否された場合は、結構面倒な事になる可能性も高いので、ドキドキしながら「返信期日」を待ちたいと思います

それにしても、改めて感じるのは、「法人」の威厳ですね(苦笑)

今回送付したのは、ド素人の私がたった2時間考えて速攻で作った文書ですが、法人名で作成し、社判を押印すると、それなりの信憑性が有りそうに仕上がってますもんね

まあ、大した文書ではないといえ、速攻でワープロが打てるのは、普段本業で様々な文書を作ってきたお陰でしょう


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投資戦略 | チャンスを生かす

2010年03月13日

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本日は、朝から登山の予定

前夜、新しいジャージを購入して、気合いを入れてましたが、

残念ながら、朝から雨につき、登山は中止

って事で、急遽予定変更し、明日行う予定だった、「繁忙期の大家活動」を実施してきました

さて、今回は、パソコンで「POP」を作成し、先日空室となったアパートの空室に設置

因みに、通常「POP」はパワーポイント等で作成してる方が多いと思いますが、本日活用したのは、となりの大家さん

このサイトは、無料でどなたでも登録出来ますが、ここの「POP作成ページ」は、結構テンプレートも揃ってて、簡単にPOPが作れるので、パソコンに強くない大家さんにもお勧めです

今回は、作成した「POP」を、「フォト光沢紙」に印刷し、更にラミネート加工

物件を訪問して「POP」を貼った後、物件最寄駅周辺の知り合いの業者さんを訪問して営業を行ってきましたが、果たして結果は出るのでしょうか


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投資アイテム | 空室対策

2010年03月12日

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確定申告の期限まで後1日となりましたが、皆様、無事に完了しましたか

さて、ひろ個人の今期の申告結果は、年末調整時に温存していた「住宅取得控除」を引いて、約17万円の追徴

因みに、妻の分も3万円弱の納付となりましたが、

今回は、ある理由により、妻の分は「振替納税」、私の分は「銀行窓口での納付」とし、本日、一括で支払ってきました

さて、その理由ですが・・・、


「大家歴17年の経験から導いた戦略」


なんて事はなく、


実は、単に銀行の登録印が解らなくなったから


現在の通帳は、印影を貼ってませんし、最近は窓口でお金を下ろす事なんて滅多に無い為、どの印鑑か解らなくなってしまいました(苦笑)

まあ、現金で払ってしまうと、後で口座残高の心配をする必要もないし、すっきりして良いかもですね

さて、明日はすっきりした気分で、古処山登山に行って来たいと思います


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2010年03月11日

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本日は、朝から息子の中学校の卒業式

今月は2人の子供の進路と、確定申告の関係で結構バタバタ状態でしたが、取り敢えず来週火曜日に高校入試の発表が有ると、少しは落ち着く予定です

せっかくの民主党政権の目玉・・・、「高校無償化」の恩恵を受ける事が出来たら、キャッシュフローが大幅に改善して嬉しいんですけどね

因みに、今年の確定申告ですが、結果的には夫婦で計20万円の追徴となりました・・・

まあ、数字的には予想の範囲内ですが、結果的に法人が大幅な黒字とならなかった為、節税といった面からは失敗だったみたいです

理由としては、「シェアハウスの完成が遅れた事」なので、今期は思い切り稼いで、取り返す予定ですが(笑)

さて、昨日の母ウッチー様のご質問に対する回答ですが、答えは、「青色申告控除65万円」と「給与所得控除65万円」を両方受ける事でした

うちの場合、妻の個人名義で12室保有していますし、法人からは、今期から報酬を取る事にしましたので、計130万円までは無税って事なんですよね

まあ、母ウッチー様のような「高額所得者」の場合は、不動産所得のスタート自体が、「税率20〜30%」なので、結構黒字になると大変ですが、専業主婦の場合は、夫が信用のみを貸して黒字にするってのも、なかなか面白い作戦だと思います

【余談】
やっと、「受験」&「確定申告」が終わった為、週末は読書も良いかな〜なんて考えてたら、面白い本を発見しました



なんと、あの「ひつじ不動産」様のシェアハウスの本が発売されてたのです

って事で、早速注文しましたが、今から届くのが楽しみです

その前に、↓の本も読み終わらないとね




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投資家の子育て | 青色申告

2010年03月10日

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最近、ブログ更新が不定期となり、せっかく訪問頂いた方に申し訳ないと思ってます

最大の理由は、期末で本業の方が忙しく、帰宅後は燃え尽きてる事ですが、

今週末は、久しぶりの登山も予定しているので、なんとか体調を整えて、今週も乗り切りたいですね

って事で本題です

実は、うちの法人代表は、今期から報酬を取る事としましたが、来年の確定申告では、今までの二倍の金額を、合法的に所得から控除出来る予定です

因みに、その金額は、130万円也

まあ、多少は所得を増やしても、ベースが0なので、私よりも遥かに低い税率ですし、所得が増えると一気に高くなる「国民健康保険」の呪縛もなくなったので、気楽に行きたいとは思いますが(笑)

因みに、その理由・・・、皆さんお分かりですよね?


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2010年03月08日

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昨年、「新築シェアハウス」を建築した際、当初は「キッチン、浴室等の水回りが少ない為、建築費が安くなって、利回りかな」なんて考えてましたが・・・、

実際には、「家具、家電付き」とした為、投資総額としては結構な額に

「エアコン」なんかも、「キッチン」と「ラウンジ」にプラスで必要ですからね


ただ、それ以外の設備については、今回、業者さんが「施主支給」だった為、結構節約したり「一点豪華主義」で、メリハリを付ける事に成功

まあ、実際は反省点も多々有りますが(苦笑)

もし、次回企画する事が有れば、実際に入居したユーザーという心強い情報源が有りますので、よりベターな建物に仕上げたいと思います


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2010年03月06日

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最近、パソコンの調子が悪い為、今夜は携帯からの更新です

昨日、急遽電話により会社をさぼっちゃった話は、「シェアハウスブログ」に書きましたが、

予定は昼過ぎに終わり、夜の麻雀まで時間が空いた為、久しぶりに物件見学をする事に

って事で、ネットで見つけた格安っぽい土地を、夕方から愛車で訪問してきました

因みに、事前に電話で確認しましたが、明確な回答は無し・・・

って事で、期待しながら現地に到着

結果は・・・、

街の雰囲気が、自分が住みたいと思える感じではなく、第一印象で断念

矢張り、掘り出し物ってなかなか無いです(苦笑)

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2010年03月04日

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昨夜は、シェアハウスの入居者さん達と、祇園に有る「てつ鍋」に行ってきました

因みに、このお店には、若い頃よく通ってましたが、店舗が移転してからは初めての訪問

この店に行かなくなってから何度か訪問した「中洲店」では、「なんか物足りないな〜」と感じてた為、ドキドキしながらの訪問でしたが、変わらぬ美味しさで満足

因みに、「渡る世間は鬼ばかり」なんかで有名な大女優に遭遇という、嬉しいサプライズも有って、楽しい一時を過ごしました

って事で本題です

一昨日のブログに書いた「2棟目が有っても、多分採用しない」と考えてる事の正体は、

「木造3階建て」

でした

今回、「坪単価の大幅」という事も有りましたが、最大の問題は、事例が少ない事による建築確認の遅延

って事で、もし次回が有る場合は、「ロフトの活用」を検討しています

現在考えてるのは、ラウンジを廃止して、代わりにロフトを団欒スペースに出来ないかって事

天井高の140センチという制約は有りますが、穴蔵風な座敷タイプでお話って、楽しそうな気はしませんか


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投資戦略 | 新築一棟物件

2010年03月02日

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昨日の妄想の続きです

今回の「シェアハウス1棟目」を自ら企画し、家賃設定、募集まで自分で行って感じたのは、

・「シェアハウスのニーズは間違いなく多い」

・「但し、家賃については結構シビア」

の2点でした

因みに、家賃については建物の立地やグレードに拘ると、ある程度上げざるを得なくなってしまいます・・・

ただ、やり方次第でコストダウンは出来る筈

って事で、暫くは「備忘録」も兼ねて、「1棟目の反省」及び「2棟目に向けた戦略」を書きたいと思います。

そのオール電化を辞めてプロパンガスを採用する。

「新築アパート」や「戸建て賃貸」が安く建つ理由の一つに、プロパンガス業者からの設備支給が有るのは、殆どの投資家がご存じだと思いますが、「水道光熱費定額」とする「シェアハウス」の場合、ベストな選択では有りません

という事で、私は2棟目も、「ランニングコスト」重視の「オール電化」で行くと思います

「オール電化」については、「ランニングコスト」だけでなく、「防災」の面からも安心感が有りますからね。

それでは、私が「次回は絶対採用しない」と思った事

明日、書き込みしますので、お待ち下さいね。


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投資戦略 | 新築一棟物件

2010年03月01日

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週末は、パソコンの調子が悪かったのと、確定申告の仕上げに集中していた為、久しぶりに更新が空いてしまいました

さて、「新築シェアハウス」が満室となって以降、頻繁に「もう一棟建てる予定は無いのですか」と聞かれてますが、

正直、「土地さえ有れば」という気は多いに有ります

まあ、シェアハウス向きで利回りが回る土地は、簡単に出て来ないでしょうし、前回は完成時期の関係で苦労したので、もしやるとしても、「夏頃スタート、年明け完成」がベターですが

そして、いくつかプランも暖めていますが、

続きは、次の書き込みまでお待ち下さいね



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