2010年05月

2010年05月30日

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賃貸住宅フェアが終わったら、なんか燃え尽きてしまったようで、すっかり更新が空いてしまい失礼しました

さて、今回の全賃セミナーでは、ゴンママ様の「物件にお金をかけられない田舎の印ってリアコーディネーターが考えた部屋の魅せ方!」を拝聴させて頂きましたが・・・、

4年前、初めて名刺を頂いた時に、「インテリアコーディネーターって自称ですか?」なんて失礼な事を聞いてしまったのが大いに反省させられる、素晴らしい内容でした

女性ならではの細やかな心使いは、流石って感じで、真似するのは大変ですが、大いに参考になりました

ゴンママ様、素敵なセミナー有り難う御座いました

それでは備忘録です。

【2日目会場&セミナー編】
となりの大家さんのブース大盛況。忙しい中、荷物を預かってくれたNORIさん、有り難う御座いました。

ゴンママさんのセミナーは、立ち見が20人以上となる大人気我々は何とか3列目をキープ

1テーブル3名の聴講席でしたが、何故か4人座ってるグループが我々九州大家会でした

ゴンママさんのセミナー終了後・・・、事前に「終了後に名刺交換の人が少なかったら寂しいので、前に・・・」と話していましたが、実際は全く必要なく、大行列状態でした

セミナーを開催する横で、お友達の「かこちゃん様」&「もりまゆ様」が、メッセージボードを作成するという斬新なアイデア。下の写真がその時の作品です
mini_DSC01404


セミナー終了後、大分美女軍団、サプリさん、鈴木ゆり子さんという女性ばかりのお茶会に、豪華なお茶会に混ぜて頂き感動でした

大分の某投資家様は、全賃開催中に、早速メインバンクと競売物件の融資について電話で協議してました他にも、1LDK12戸の新築を検討中の投資家さんが居るなど、大分の方は元気です

さて、今回のセミナー中、隣に座ったはじめ様から、ある提案を頂き、来月末に実施する事となりました

今回は、となりの大家さん会員限定の先着順となる予定ですので、未だ登録してない方は、無料なのでお早めに登録&チェックして下さいね。

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2010年05月26日

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本日は朝一で1件物件見学を実施した後、全賃の会場に行って来ましたが、たくさんの投資家さんとお会いする事が出来て凄く楽しかったです

因みに、昨日から余りにも多くの出来事が有ったので、本日のブログは、備忘録も兼ねて箇条書きにしたいと思います

【初日飲み会編】

熊本のグエンさんが新築戸建賃貸計画中との事
完成したら見に行きたいな〜

少し丸くなったつんちゃんは利回り30%オーバーの物件を取得したそうです

でも、その前にシンさんから利回り140%物件購入の話を聞いてた為、驚き半減でした

シェアハウスの大先輩、加藤隆様から「満室シール」を頂きました

加藤隆様より

御本人は、携帯に貼っており、凄く御利益が有りそうですが、私は勿体なくてまだ貼ってません

今回の飲み会には、あの浦田健さんが参加しており、参加者全員にサイン入りの「金持ち大家さんになる五ヶ条」を配ってらっしゃいました

浦田健様より

大御所にも関わらず、サービス精神旺盛だな〜と感動しましたが、若干、女性投資家さんの席で滞在時間が長かったのは、気のせいでしょうか・・・

私の地元「大分」の投資家さんも何人か参加してたので、「そういえば、今度の競売で素敵な奴が有りますよね」って話を振ったところ、皆さんご存じで、しかも有る投資家さんが入札予定との事
やはり、良い物件はみんなチェックしてるんですね(笑)

遂に、大分のゴンママさん、福岡のsnelloさんという、九州が誇る「2大〇〇投資家」が初遭遇
予想通り、物凄く話が合ったそうで、不思議な世界が出来あがっていましたが、「ユニットを組んで2人で舞台へ」という提案は却下されました

隠密投資家さんが、遂に隠密活動を終了したそうですただ、会社に対しては「隠密継続中」で、今回の休みの理由も「(不動産という)病気」だとか(笑)
まあ、みんな病気かもしれませんね

さて、長くなったので、本日の話は明日書き込みしますね


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不動産投資家 

2010年05月25日

本日は、昼間は仕事でしたが、夜は全賃打ち上げ飲み会に参加してきました

流石に65名の飲み会は凄い盛り上がり

因みに、二次会は「中洲組」と「健全居酒屋組」に分かれ、私は「中洲組」の「送迎バス」に惹かれながらも、健全組に参加

明日は、「美人カリスマインテリアコーディネーター」のゴンママさんのセミナーを、最前列で聞きたいと思います

まあ、先発隊のスネッロさんが席を確保してくれるらしいので、のんびり訪問したいとは思いますが


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2010年05月23日

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先週の福岡は、お天気続きで、連日自転車通勤出来たので、嬉しかったのですが・・・、

週末になってから、急に雨続き・・・

まあ、今週は連日の飲み会予定なので、飲酒運転の心配が無くて、丁度良いんでしょうね(苦笑)

因みに、現在2件ほど金額を打診中の物件が有る為、今週末は「物件見学」は自粛し、基本的にはのんびりと休養

賃貸住宅フェアについては、初日は仕事の都合で参加不可の為、初日夜の飲み会と、二日目に参加予定

会場や飲み会でお会いした方は、宜しくお願いします

さて、話は変わり、最近、ちょっとしたブーム化している「シェアハウス」についてですが、実際に運営してみて感じたのは、「既存の管理会社が、片手間に運営して長期間維持するのは、無理だろう」って事

私の場合も、「収益の為にちょっと部屋を増やし過ぎたかも」って反省していますが、オーナーの「バランス感覚」と「判断力」を常に要求される世界です。

まあ、「厳格なルール」を敷いて、「専門の管理スタッフ」を置くというのも一つの手でしょうが、その場合は「楽しいシェアライフ」を求めて来る人は激減すると思います

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2010年05月20日

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本日は、夕方から「シェアハウス」を訪問し、既存入居者の契約変更手続きを行ってきました

因みに、今回の変更は「3階フロア」から「2階フロア」へのお部屋変更

うちの「シェアハウス」では、3階は「女性専用」、1〜2階は「男女可」としていますが、3階のお部屋は少しだけ家賃が高めに設定している為、以前から「少しでも節約出来るよう、2階が空いたら移りたい」という希望の方がいらっしゃいましたが、今回、来週から入居希望の方が「女性専用フロア」を希望した為、ニーズが合致した次第です

まあ、こうやって簡単にお部屋を変更できるのも、ボタン操作のみで設定を変更できる「デジタル式カードキー」のお陰です

来週は、「賃貸住宅フェア」等も有って、忙しい一週間になりそうですが、余裕が有ったら「新入居者歓迎パーティー」なんかも企画出来たら嬉しいですね

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賃貸募集 | 家賃設定

2010年05月19日

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私は、「直ぐに物件に惚れてしまう」という、投資家としては致命的な悪い癖が有ります

しかも、その物件が、他の投資家の手に負えない様な困難を抱えてたりすると、「俺が再生してあげたい」なんて逆に燃えちゃいますし

まあ、それ以外でも、基本的に「土地大好き人間」なので、「土地の評価額大」の物件を見ると、直ぐに欲しくなっちゃったりもします(苦笑)

って事で、先日いきなり紹介されちゃった物件ですが、ある特殊性から利回りは低くなりそうなものの、築浅の素敵な建物で、価格は固定資産税の評価額以下

一応、希望利回りを基に、価格は打診しましたが、「もっと価格を上げても手に入れたい」って気持ちを、現在一生懸命抑えてます

「物件に惚れて、利回りを妥協しそうになる」

そんな自分を戒める為、週末は山田里志先生のDVDを、再チェックしたいと思います

とは言っても、自分の意志をしっかりコントロール出来るなら、現地見るのはですよね

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投資哲学 | 不動産投資家

2010年05月17日

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今週も月曜日から残業スタートのサラリーマン生活ですが

帰宅すると、9日前にお願いしていた「検討中物件のリフォーム見積り」が届いてました

因みに、楽しみにしていた金額は・・・総額で「1,200万円」也

一応、「面積が広いので、高くなるかな〜」と覚悟はしていましたが、それでも予想の1.5倍以上・・・

この金額を「目標利回り」で割り戻すと、固定資産税評価額の半分以下となるので、一応駄目元で仲介業者さんに打診は行う予定ですが、今回は玉砕となりそうです(苦笑)

都心なら、いくらでもこの程度のリフォーム費用は回収の術が有るのでしょうが、家賃が低い地域の物件は難しいですね

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リフォーム | 業者見積もり

2010年05月16日

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昨日は、月に一度の「キャッシュフローゲーム会」の日

当初は、夜のゲーム会のみ参加の予定でしたが・・・、

代表のけーしさんから、「2時半からインストラクターミーティングを開催するので、良かったら・・・」とのメールを頂き、急遽参加させて頂く事に

初めて参加した「ミーティング」では、代表の浅田さんから、「バイタリティサイクルの回し方」など、様々なお話が有りましたが、今までのゲーム会で、私が同卓の方に行ってきたアドバイス(?)が、主催者が期待する「ご本人の気付き」を奪ってたみたいで、大いに反省させられました



さて、その説明の最中に、熱くなった浅田さんから、「投資家の種類」について、面白い分析が有ったので紹介させて頂きます

「投資家には、自然(じねん)、可燃、不燃の3種類が有る。自然の投資家は、僅かしか居ない存在だが、勝手に燃えて成功する。逆に、不燃の奴等には何言っても時間の無駄なので、付き合わない方が良い」

って感じ・・・、実際はもっと過激な発言も有りましたが、名言だと思います

因みに、私も含めた多くの投資家は、外部からの情報に刺激を受けて、モチベーションを上げているので、多分「可燃」に位置すると思いますが・・・

私がブログを書き始める前に参加していた「ヤフー掲示板のサラリーマン大家トピック」の管理人は、「不燃」の典型的なタイプでした

正直、議論を交わしながら、大いにストレスが溜まってた記憶が有りますが・・・、

実際にブログやmixiで知り合った「大家さん仲間」と語ると、時間を忘れちゃう位楽しいのは、「不燃の存在が居ないから」って改めて実感ですね

さて、来週はいよいよ「賃貸住宅フェア」の大懇親会ですが、今回は二日目に休暇を取れたので、当日は思い切り飲んで来たいと思います


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不動産投資家 | 金持ち父さん

2010年05月15日

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昨日は、「ワンルームマンションの売却」及び「住宅ローン完済」&「自宅を法人に売却」という2件の決済の為、銀行を訪問しましたが・・・

残念ながら(笑)ブログのネタになるような事件は起きず、1時間足らずで決済は無事完了

因みに今回は、「ワンルームマンション」の売却代金だけでは「住宅ローンの残債」に足りず、結構自己資金を投入する事になりましたが・・・、

今後は区分の家賃が無くなることを差し引いても、毎月3万円以上、キャッシュフローが改善しますし、何より、経費とならない「住宅ローン」が無くなる事と、税率が高い私個人の所得を「法人→妻」に移す事が出来るので、それなりのメリットは有ったと考えてます

さて、決済終了後、せっかく銀行を訪問したチャンスなので、さりげなく「最近の融資情勢」について確認しましたが、

結果は、

「以前よりは若干緩やかになっており、当行の基準に合う案件なら融資可能」

との事0

ただ、今年1月に着任した担当者さんにお尋ねした、「今までに扱った収益物件の融資件数」は、予想通り「」だったので、実際、余り期待は出来無さそうですが(苦笑)

しかも、更にショックだった話も有りましたが、この件は、後日書き込みしたいと思います


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銀行融資 

2010年05月12日

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昨日夜中の事ですが・・・、寝てる時にいきなり左足のふくらはぎが攣ってしまいました

最近、やっと気候が良くなって、自転車通勤頑張っているのですが、栄養が不足してるのか、ちょっと無理し過ぎたんでしょうね(苦笑)

まあ、寒さは苦手なものの、暑いのは結構平気な方なので、今後も片道11.5キロの自転車通勤を継続し、夏頃にロングツーリングが出来る位、体力を向上出来たら嬉しいのですが

さて、いよいよ今回売却した「区分所有ワンルームマンション」の決済が、明後日に迫ってきましたが、本日は備忘録として、その概要を記載します・・・

今回売却したマンションは、平成13年5月に築11年の時、300万円で購入

当初の手取り家賃(管理費等除く)は35,700円で、ネット利回りは14%強と、最近では平凡に感じられる数字かもしれませんが、当時は、「3年間のサブリース付き」という事で、安心出来る投資と感じました

9年間の総受取家賃は、約350万円、今回は240万円で売却する事になりましたので、多少の売却損は出ましたが、投資としては成功と言って良いのではと考えます

通常、投資家相手しか出口が無い「単身者向けの投資用物件」は、出口戦略に失敗した場合、永年の苦労が一瞬で消える可能性も有るので、今回は、成約に導いてくれた仲介業者の担当者さんに、大変感謝しています

本日、司法書士から連絡頂いた書類は全部揃ったので、明後日は、事故無く無事に決済が終わってくれると良いのですが

くれぐれも、「ブログのネタ」は要りませんので(苦笑)

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中古ワンルームマンション | 物件売却

2010年05月11日

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九州の大家さんにとって最大のお祭りとも言える、「賃貸住宅フェアin福岡」が、いよいよ2週間後に迫ってきましたが・・・

最近、本業の方が結構忙しくて、現在凄く悩んでいます

それは、「初日と2日目のどっちに休みを取ろうか」という事(苦笑)

当初の予定では、「となりの大家さん」を運営するNORIさんの講演って事で、初日を考えていましたが・・・、

予定表を見ると、2日目の講師として、あの「カリスマインテリアコーディネーター」のお名前が・・・

初日の夜は、多分深夜まで飲むので、翌日起きなくて良いのも助かりますし

本当は2日間共休めたらベストなのですが、サラリーマンは辛いですね

早く、専業大家になって、全国のセミナーを飛びまわれる身分になれたら良いのですが・・・



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不動産投資家 

2010年05月10日

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昨日のブログに書いた「自宅売却」について、たまこさん母ウッチー様から、コメントを頂きましたが・・・

実は、今回の「自宅売却」・・・、「引越し」する訳ではなく、単に「個人」から「法人」に名義を変更するだけでした

因みに、実は3年半前にこの「自宅ビル」を購入する際、銀行からは「全て同一名義とする事」を強く求められていました

それを、「自宅部分だけ、別途住宅ローンを組んで別名義とする」という方針で押し切ったのは、それまで13年間住んでいた「区分所有の4LDKマンション」の1千万円近い譲渡損失による税金の控除を受ける為

お陰で、その後、2年間は所得税・住民税と縁の無い生活でしたが、昨年でその「繰り越し損失」も使い切ってしまった為、今回、住宅ローンの完済を機に、当初、銀行が希望したとおり、ビル全体を同一名義とする事にした次第です

まあ、当然それなりの費用は掛りましたが、累進課税の関係で負担が大きなってきた、個人の税金を軽減すると共に、今後の自由度は上がったかな〜なんて考えています

その最大のメリットは、今回「賃貸生活」に戻った事で、「住宅ローン」という「自由度の高いカード」が使えるようになる事

娘が出て行ってしまった現状では、元々「2世帯住宅」だった自宅部分の「115?の5LDK」は多少広過ぎる気もしますので、「ヤドカリ作戦」で引っ越して、現在の自宅を「シェアハウス」に転用なんて作戦も、実は、密かに狙ってるんですよね・・・


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投資家の自宅について | 投資戦略

2010年05月09日

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本日は、久し振りに築10年を超えた愛車の洗車を実施

元々白かった車体が、最近はゼブラ状態だった為、手洗いで約2時間磨きあげましたが、その甲斐有って多少は輝きが復活

以前から、「そろそろ新車を・・・」と考えていましたが、燃費は悪いものの、特に不都合は無く、絶大な積載力は魅力なので、今年も物件を買って手元のキャッシュが無くなった場合は、車検通しちゃう可能性大となりそうです

さて、今週は連休の反動で、本業の方は当分忙しくなりそうですが、

金曜日は、久し振りに銀行を訪問し2件の決済を実施予定

1件は、9年前に現金で購入した区分の売却、もう1件は3年半前に購入した自宅の売却で、今月から19年振りに「賃貸暮らし」となりますが、その理由は・・・、

後日書き込みますので、お待ち下さいね


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投資家の自宅について | 物件売却

2010年05月08日

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本日は、朝から先週訪問した物件を訪問・・・

目的は、現在検討中の物件に関する「リフォーム費用」の積算依頼でした

因みに、立ち会って貰ったのは、3年半前に自宅ビルを購入した際、水周りのリフォームを担当して下さった設備屋さん

その時は、「設備」と「内装」の「分離発注」で、結構安く仕上げる事が出来ましたが、内装業者さんは「分離発注」がお嫌いだったようで、調整の際に心労が重なった事を、当時、このブログに書いた記憶が有ります・・・

その後、この設備屋さんから、「うちは大工も居るので、内装も一緒に大丈夫ですよ」という話を聞いてたので、今回は一括で見積りをお願いしました

今回の物件は、築年数の割には痛みが激しく、リフォーム費用が嵩みそうなので、この「見積り結果」を見て、価格の打診を行いたいと考えてますが、

どんな数字が出てくるか、今からドキドキです(苦笑)

今回の物件は、場所は滅茶苦茶田舎ですが、妄想通りに仕上がった場合、「博多駅まで30分、賃料は、水道光熱費・駐車料金込みで33,000円」という、結構インパクトが有る募集が可能となるんですけどね



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投資戦略 | 賃貸募集

2010年05月06日

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皆様、ゴールデンウィークは楽しく過ごせましたか

さて、博多では毎年「どんたく」の時期は雨となるのが恒例でしたが、今年は晴天続きの連休

私は、唐津に行った位で特に遠出もせず、のんびり過ごしましたが、自転車で走り回ったお陰で、結構日焼けしちゃいました

さて、連休明けの本日は、早速1時間早く出勤して、気合いで仕事を捌きましたが・・・、

明日出勤すると、明後日はお休み

土曜日は、朝から、先週訪問した物件をリフォーム業者さんと再訪問し、見積りをお願いする予定ですが、果たしてプロの視線で、今回の物件にどんな感想が上がるのか、今からドキドキですね

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不動産投資家 

2010年05月03日

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本日は、ゴールデンウィーク中日

帰省中の娘と、本日〇〇回目の誕生日だった妻は、朝から天神の美容院に行っちゃいましたが・・・

私も昼前から天神を訪問

目的は、東京から来られた投資家、たかぴさんとの再会でした

因みに、たかぴさんとは、昨年初めに山田里志先生の著書でご一緒した際、座談会でお会いしており、

20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術20億大家と10人のカリスマ大家が驚いた!―山田式元祖勝ち組大家術
著者:山田 里志
販売元:ごま書房新社VM
発売日:2009-03
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本日は1年振りの再開

前回の座談会&懇親会では、隣に座ったてらちゃんと主に話しており、時間が足らなかった為、じっくりお話したのは今回が初めてでしたが、投資家同士、あっという間に話が弾むのは嬉しいですね

今回は、たかぴさんの奥さまの希望で、私のシェアハウスを訪問後、美容院が終わったうちの妻も合流し、天神近くの郷家でラーメンを食べて解散しましたが、子供の年齢が近い等、共通の話題も多くて、凄く楽しい時間を過ごす事が出来ました

関東でも、多摩地区の大家さん同士で、頻繁に交流を行っているそうですが、私も近い内に再度上京し、また皆さんとお会いできたら嬉しいですね

たかぴさん、お土産有り難う御座いました

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不動産投資家 

2010年05月02日

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昨日の続きです

さて、先週ネットで面白そうな物件を発見しましたが・・・、

所在地は思い切り田舎で、賃貸付けの自信は全くなし

って事で、先ずはいつもの様にふれんずで周辺の家賃相場を調べましたが・・・

驚くべき「検索結果」が出現

なんと、最低家賃が4万円台なのです

といっても、首都圏の方にはイメージが沸かないかもしれませんが、福岡の場合、最近は供給過剰の為、中心部でも2万円台の家賃の部屋が簡単に見つかる状態

どう考えても、高過ぎの賃料に驚きつつ、掲載業者に電話を発信すると・・・

「投資家」と伝えていたにも関わらず、「部屋を探している人」って勘違いされ、「良い物件は全然無いんですよ」という景気の良い話が・・・

需要に供給が追い付いてない地域が、こんな近くに有るとはビックリで、「築10年以内で設備の良い物件は、即決状態」って聞いた瞬間、思わず「新築建てちゃおうか」なんて思っちゃいました(笑)

因みに、現在狙ってる物件は、アレンジ次第で「20%オーバーの利回り」も狙えそうですが、リフォームに滅茶苦茶費用が掛りそうなので、先ずはその見積りを取って、金額の提示を行いたいと思います

【おまけ】
本日は、唐津城に藤の花を見に行ってきました

凄く綺麗だったので、写真を載せときますね

【唐津城】
唐津城


唐津城より


【藤棚】
唐津城藤棚1


唐津城藤棚2



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2010年05月01日

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本日は、3月末から関東に行った娘が1ヶ月振りに帰省する為、空港にお迎え・・・

ただ飛行機の到着時刻は昼頃だった為、若干早起きして、2棟の収益物件を見学して来ました

因みに、本日見学した2棟は、価格はほぼ同じでどちらも土地値に近い物件でしたが、所在地は全く異なり、1棟は都心の近くで、もう1棟はとんでもない郊外

普通に考えたら、都心物件の方が気になるところですが・・・、

実は現在、郊外物件の方に興味津々

その理由は、「ネットの検索結果」&「地場不動産業者からの聞き取り結果」からでした

久し振りに景気の良い話を聞けましたが、詳しくは明日のブログに書き込みたいと思います

さて、本日帰省した娘ですが、「ランチ」&「買い物」には一緒に行ったものの、基本的に「予定がびっしり」との事で、家族水入らずの時間は少なそうです(苦笑)

見事な親離れ・・・喜んで良いんでしょうかね


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