2010年06月

2010年06月28日

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昨日は、吉塚駅近くに有る某不動産会社様の会議室で、「地方都市でシェアハウスは成立するのか?」をテーマに、となりの大家さん会員限定のミニセミナーを行ってきました

因みに、お話した内容は、シェアハウスブログに書きましたが・・・

現在の私の分析が正しかったのかについては、今後、自ら実践して、このブログに記して行きたいと思います

セミナー終了後は、博多駅近くの居酒屋で、懇親会

翌日が仕事なので、流石に電車の有る時間で帰宅しましたが、思い切り喋った後のビールは美味しかったです

昨日参加下さった皆様、並びに、今回のセミナーを企画して頂いた、NORIさん、はじめさん、そして、無料で会議室を貸して下さった早川不動産様、有り難う御座いました。

今後ももっとノウハウを蓄積し、また皆様の前でお話する事が出来たら、幸いです。

【参考】
はじめ様の著書です。
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不動産投資家 | 投資戦略

2010年06月26日

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昨夜は、金曜日でしたが、麻雀は断り、シェアハウスで歓送迎会のパーティーに参加してきました

パーティーの詳しい様子は、シェアハウスブログに書きたいと思いますが、初めてお話出来た方も居て、有意義な時間を過ごせましたし、セミナーを控え、徹夜でなく週末を迎える事が出来たのは結果的に良かったです

さて、話は変わり、本日は朝から格安の土地を見学

先日のブログに、「週末シェアハウス向けの戸建てを見に行く」と書いてた為、昨日、入居者の方に「どこの物件ですか?」って質問されましたが、そっちは残念ながら申込みが入ったそうで、別の物件です

朝起きたら、若干二日酔い気味でしたが、気合いでシャワーを浴び、大雨の為、車で現地に直行・・・

到着して、担当者さんと名刺交換していると、いきなり「うちの△△が、ひろさんの事知ってましたよ」って言われました

因みに、その担当者さんとは3年前に「3棟セット売りアパート」を見せて頂いた記憶が有りますが、正直、出入りの激しい業界なので、3年前の方が引き続き同じ会社で頑張ってるというのは、嬉しい驚きですね

って事で、現地見学の結果ですが・・・、

本日の物件は、現状ではそのまま建築出来ない要因が有り、値段は格安だったものの、×

ただ、地上げにより、現状の問題点を解決出来ると、面白い物件にばけそうで、現在、仲介業者さんがその解決に取り組んでるそうなので、その結果次第では、再参戦となりそうです・・・


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新築一棟物件 | 投資物件選定

2010年06月22日

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最近は、一年で一番昼間が長い時期・・・

本日は、久し振りに残業せず帰宅しましたが、自宅近くに来ても結構明るかった為、ちょっと遠回りして、先日から「シェアハウス」用に狙ってた戸建ての外見を見てきました

因みに、今回の物件は、築30年オーバー・・・

資料には、「〇年前に大規模リフォーム済み」と書いてあり、写真で見た限りでは、結構綺麗な印象でしたが、現地を見るとやはり築年数相応の古さを感じる状態でした

まあ、内部が綺麗で、土地値近くまで指値が効けば、立地はなかなか良いので面白い物件ですが、余り利回りが期待出来ないと、投資家としては、「やっぱり新築の方が良いのかな〜」なんて考えてしまいますね

一応、週末に内部を見せて貰う予定ですが、自宅近くの立地は、自主管理を行う上で大変有利なので、素敵なインテリアで改装費用が余り掛らなかったら嬉しいんですけどね(苦笑)

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戸建て賃貸 | 現地調査

2010年06月21日

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本日夕方、「アパート1号」の管理会社から、「入居申し込みが入りました」との連絡が有りました

因みに、今回の空室については、繁忙期を逃した退去だった為、いくつか対策は実施しましたが、最近は内見自体が無い状態だった為、先週から初期費用の大幅な削減を実施

何とか対策が実ってくれて、管理会社さんに感謝ですが・・・、

正直、最近の「客付け費用高騰」は、弱小大家としては頭が痛い限りですね(苦笑)

因みに、今回の空室では、「鍵交換費用」については、「デジタル式カードキー」を採用してる事から元々「無料」としていましたが、それに加えて「保証会社の保証料」も大家負担を実施

実は今回、管理会社さんに「滞納保障付けなくて良いから、定期貸家契約で出来ないの?」って打診してみたのですが、結果はあっさりでした

理由は「入居希望者に拒絶反応が強い」って話でしたが、自主管理でシェアハウスを運営している立場から言うと、「滞納&ルール違反が無ければ、原則再契約」で納得して頂いており、全く無問題なのですが

なかなか浸透するまでには時間が掛るみたいですね(苦笑)

さて、本日は残業でしたが、明日・明後日は某メディアの取材、その後は週末の「シェアハウスセミナー」に向けて忙しくなりそうです。

ただ、出来るだけ更新はしていく積りなので、見捨てないで下さいね

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空室対策 | 不動産屋との付き合い方

2010年06月18日

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今週初めに「シェアハウスのHP」を、となりの大家さんに立ち上げたところ、早速2件の問い合わせが有りました

因みに、1件は「入居希望の問い合わせ」で、昨日、早速その方と天神のカフェで面談してきましたが・・・

もう1件の方は・・・、久し振りの「取材申込み」でした

今回は、先方から「入居者の方にもお話をお伺いしたい」との事で、現在調整を進めながら、来週初めにお会いしてくる予定ですが、どんな内容になるのか今から楽しみです

まあ、地元系なので福岡の方にしか見て頂けないと思いますが、正式に決まったら発表させて頂きますので、お待ち下さいね

【余談】
最近、狙ってた物件が3連続で買い付けに攫われてます・・・

4年前のような事は無いと思いますが、少しは動きが復活してるのかもしれませんね。

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2010年06月15日

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昨夜は、天神の居酒屋さんで、「九州大家の会」福岡メンバー+シンさんとのコア飲みでした

先月の全賃では、人数が多過ぎて語り足りなかった為、少人数でじっくり語る飲み会は、残念ながら小場さんNORIさん、ケイスケ〜さん達は、東京の全賃に行ってて不参加

って事で、若干寂しいかな〜と思ってたら、幹事のサクライさんが前日に某SNSで勧誘した美女二人組が急遽参加し、結局9名で久し振りにじっくり語って来ました

まあ、基本的には「真面目な情報交換」は少なくて、言葉遊びが多いのですが

snelloさんのブログに載ってた「ムラムラ物件」の衝撃の事実が聞けたのと、凄腕リフォーマーとの素敵な出会いが有ったのは収穫でしたね

凄く楽しい飲み会で、皆さんから元気を頂く事が出来たので、そろそろ月末の「シェアハウスセミナー」に向けて、気合いを入れたいと思います

それにしても、「シェアハウスセミナー」って、本当に来てくれる人居るんですかね

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不動産投資家 | 出会い

2010年06月14日

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最近、相変わらずブログの更新が停滞気味です

まあ、「なかなか良い物件が現れない」という状況も有りますが、一番大きいのは、「ブログに書けない話が多過ぎる」という事・・・

因みに、本日は久し振りの「九州大家の会コア飲み」なので、全賃打ち上げの不完全燃焼を解消してきたいと思いますが

実は密かに、再来週の「となりの大家さんシェアハウスセミナー」に向けて、「ブログに書けないネタ」を集約中なので、当日出席される方は、楽しみにしてて下さいね


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投資戦略 | チャンスを生かす

2010年06月10日

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昨年末から、シェアハウスの自主管理を行っていますが、最近つくづく感じるのは、「正規雇用でない若者が実家を離れて暮らすのは大変」って事

月末のセミナーに来られた方には、もう少し突っ込んだ話もしたいと思いますが

こんな中、最近の新築アパート・マンションのトレンドが「広めの1LDKタイプ」にシフトしてるのは、5年、10年後を考えると、正直、危うい気がしますね

まだ「分離タイプ2DK」の方が、複数貸しの需要に対応出来て安心と思うのですが(苦笑)

もし私が今新築をやるとしたら・・・、なんて話は、「新築病」が再発しそうなので、自粛しますが、

オール電化で水道光熱費込み(又は定額)

部屋は極狭で、トイレ&シャワー

は確定です


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投資戦略 | 新築一棟物件

2010年06月07日

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実は先週土曜日、徹夜明けにシャワーだけ浴び、愛車のクロスバイクで一軒戸建てを見に行ってきました

結果は、築年数の割に、なかなか良かったのですが、結局、帰宅後に検討した結果、メールで提示した数字は「売主様売却希望価格」の4割引

収益還元法で求めると、止むを得ないのですが、福岡の厳しい家賃情勢もあり、景気の良い数字が出せないのは、投資家としての力量の無さを痛感させられますね(苦笑)

インテリアのセンスや、客付け力、自己資金がもう少し私に有れば、もっと上の数字が出せるのでしょうが、当面はこういった「安全運転モード」が続くと思います。

ただ、考えてみたら、4年前のイケイケの頃に比べたら、買えなくても焦りは有りませんし、徐々に自己資金は増えているので、年に一度の出会いをじっくり待ちたいと思います

さて、話は変わり本日残業中、福岡R不動産様からあるお誘いのお電話が有りました

詳細は、シェアハウスブログに書きますので、興味が有る方は覗いて下さいね

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投資戦略 | 投資物件選定

2010年06月06日

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先日のブログに「玉砕」と書いた物件ですが・・・

実は、初めて見に行った際、仲介業者の担当者さんから、「先月中に検討頂けたら、なんとかなったかもしれませんが・・・」というお言葉を頂きました

その理由は、その月から県の「信用保証協会」に債権が移管されていたから

銀行に再建が有る間は、ある程度融通が効くそうなのですが、「信用保証協会」は役所的な傾向が有って、基本的に交渉不可だとか

・・・で、結果的に私は玉砕した訳ですが、その際に驚くべき話を聞きました

なんと、私より700万円も高い金額で打診した方がその後現れ、そっちも断ったのだそうです(苦笑)

その理由は、鑑定評価額より↓だったから・・・

信用保証協会は、基本的に「うちの鑑定より高い金額で持ってきたら、売ってあげても良いが、それ以下なら競売直行」という話なんですね

駄目で、任意売却物件を検討する場合は、銀行の手を離れる前に話を纏めなければだめって教訓でした

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fchiro at 14:24コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 銀行との付き合い方

2010年06月03日

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今週は、火曜日・水曜日と飲み会が続いた為、またもやブログ更新が滞りがちでしたが・・・

飲み会でない日は、基本的に自転車通勤継続中

因みに、私の通勤経路は、天神を挟んで福岡市内をほぼ横断する形なので、結構帰宅途中に寄り道して、物件見学を行ってます

実は本日も、帰宅途中に1棟見学してきましたが、

築年数の割に凄く綺麗で、外見については一目ぼれ状態

積算も結構出そうで「これなら決して安く無い」って感じでしたが、問題は収益還元法で、期待利回りが出ない事

供給過剰状態の福岡では、想定家賃に甘い期待はご法度ですからね(苦笑)

ただ、内部を見ると、「これなら行けるってイメージ」が沸く可能性も有るので、来週にでも見学してきたいと思います。

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自転車乗り | チャンスを生かす

2010年06月01日

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本日は、職場の飲み会の為、久し振りに地下鉄で出勤

って事で、電車のお供に「賃貸住宅新聞」を持参しましたが・・・

先週の賃貸住宅フェアの写真が満載でなんか嬉しくなってしまいました

因みに、密かにmixiで揉めてた「九州大家の会会長」として、小場さんが紹介されてて一安心

確かに、全く異存のないところなので、今後も盛り上げていきたいと思います

さて、前回のブログに書いた「はじめ様から提案を受けた事」ですが、

実は、私が「九州大家の会会員」に向けて、少しだけお話しようという試みでした

当然、テーマは「シェアハウス」

本音トークなので、ハッピーエンドの話ばかりでなく、多分、話を聞いた方の大半は「シェアハウスなんて止めておこう」となると思う内容になると思いますが、興味が有る方はこのブログ左手にリンクしている「となりの大家さん」で確認して下さいね

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不動産投資家 | 出会い
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