2010年07月

2010年07月31日

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 不動産投資 大家 家主


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昨年の政権交代を一番象徴した出来事は、「事業仕訳」だったと思います

因みに私は、前政権時代に、複雑に絡み合った利害関係から、どんどん膨らんでいた「事業」&「予算」を、「本当に必要なのか?」を検討し直すイベントを、結構清々しい気分で見ていましたが・・・、

不動産賃貸事業の場合も、20年・30年と長期的視野に立って取得したはずの物件が、環境の悪化により再考を余儀なくされるのは良く有る事で、決して他人事ではない様な気がします(苦笑)

実際、福岡の賃貸も3年程前から急速に悪化してる状況

って事で私も、現在実は密かに「保有物件の事業仕訳」を実施中

実は明日、そのうち何件かの結果が判明するのですが、果たしてブログに書けるような明るい話となるのか、皆さん応援してて下さいね


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2010年07月29日

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先日、郵便物の整理をしていたら、税務署からの「予定納税」のお知らせが来ていました

因みに、以前は毎年予定納税の対象でしたが、4年前に旧自宅マンションを売却してからは、約1,000万円の譲渡損失のお陰で、3年間は少ない税額で済んでいましたが、その繰り越しも終わり、今年は不動産分の所得税追徴が、久々に15万円を超えてしまったみたいです

まあ、これは仕方が無いのでしょうが、税務署からの「お知らせ」を見てちょっとビックリ

なんと、8年前に「アパート1号」の融資を受け、4年前の借り換えにより、取り引きが無くなってた銀行が記載されていたのです(苦笑)

銀行のデータって、そんな長く残ってるんですね

って事で、一応口座自体は解約して無かったので、慌てて本日入金しましたが、早めに引き落とし口座の変更をしておかないと、また次回焦る事になりそうですね・・・



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失敗談 | 青色申告

2010年07月27日

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昨夜は、物凄いショックな出来事が有り、ブログを書く気力が沸きませんでした

本来は「嬉しい出来事」として、写真付きで載せたかったのですが、残念ながら週末に持ち越しとなりそうです(苦笑)

さて、話は変わり、現在私の手持ち物件では、シェアハウス以外満室が続いていましたが、先週末、久々の退去が発生

今回の部屋は、四年近く住んでいた割には、部屋の中はそれ程傷んでなく、一安心でしたが、

それでも、物件取得後の設備更新が終わって居ない為、「テレビドアホン」、「デジタルキー」、「IHコンロ」等の設置を発注

最近は、「設備より家賃」という入居希望者が多いのは悩みの種ですが、今回取付予定の設備は、以前ネットで大量に発注し、私の事務所に在庫として置いてた物なので、設置によって少しでも早く入居者獲得に繋がると嬉しいですね

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賃貸募集 | チャンスを生かす

2010年07月24日

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今週は、職場のソフトボール大会が有りましたが・・・

私の職場は、春の人事異動で若い男性が2人抜け、女性&アラフォー世代が中心となった為、私もキャッチャーをする事に

結局、勝ち進んで準優勝しちゃいましたが、「左手親指捻挫」、「両膝擦り傷」、「筋肉痛」と満身創痍の状態・・・

なんて言いながら、昨夜は徹夜麻雀を頑張りましたが、流石に疲れが溜まって本日は風邪気味です

皆さんも、季節の変わり目は風邪に注意して下さいね

さて、って事で本日は余りテンションが上がらない一日でしたが、シェアハウスで事件発生

なんと、男性3人組がいきなり中を見たいと訪問してきたそうなのです

しかも、訪問者は「以前オーナーに内見させて貰った」と言い張ってるらしいのですが、私には全く記憶なし

入居者さんからもメールで、連絡貰った瞬間に、「お断りして下さい」とお願いしましたが、度重なる突撃には、近日中に対策を考えたいと思います。

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2010年07月20日

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私が今年の初めに決めた目標は、「1棟取得」でしたが・・・

既に半分が終わった状態で、未だ全く目途は立たず

まあ、最近要求が高くなり過ぎてるのかもしれませんが、なかなか良い物件には出会えません(苦笑)

一応、当初の目標としては、新築を手掛けるなら夏頃からって考えてましたが、中古以上に精神力が必要なので、どこかのタイミングでギアを入れ直さないと行けないでしょうね

取り敢えず、現状としては、出来る限り大きな物件を購入する為の「体力温存の時期」と考えていますが、動きだしたら一気にブログも活気が出ると思うので、暫くお待ち下さいね

【余談】
昨年の春から「自転車ツーキニスト生活」始めました

因みに、下の本の著者は、片道12キロの通勤で、体重が15キロ落ちたそうですが、私は片道11キロの通勤でも全く変化なし・・・

まあ、ビールが美味しいので、良しとしましょうか



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2010年07月18日

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昨日は、福岡R不動産を運営する蝪庁唯慷夕膾鼎離轡Д▲魯Ε硬蟷颯札潺福爾鮗講してきました

会場のアクロス福岡に到着すると、大家さん仲間のしんしんさんを発見したので、一緒に受講する事に

因みに私は、シェアハウスについて、老舗業者さんのHPや首都圏の大家さんから情報を得ながら我流で運営してきましたが、実際に専門業者さんのお話をお聞きすると、参考になるお話が満載・・・

特に、今回講師をされたRバンク様では、「女性専用シェアハウス」を専ら手掛けているそうですが、「男女可物件のリスク」については、実感させられる事も多かった為、現在「うちのシェアハウスも女性専用に変えようか」と真剣に考えさせられました

この件については、既に既存入居者に打診中ですが、動きが有りましたら、このブログで報告致します。

さて、話は変わり、先日コメントで、vico様から「中古ワンルーム投資の参考になる書籍」というお話が有ったので、回答させて頂きます

私は基本的に一棟買いをお勧めしますが、「せっかく区分を買うなら、眺望の良い部屋を」って事でこの一冊は如何でしょうか。



個別の話でしたら、メール頂ければ回答しますので宜しくです。

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物件管理 | サポート体制

2010年07月16日

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昨夜は、以前同じ部署に居た5つ下の後輩と飲みに行きましたが

長かった独身生活に、遂に終止符を打つという嬉しい報告に、つい飲み過ぎてしまい、気付いたら、某大御所風に、共通の知り合いに無差別電話発信

最後は、電車を乗り過ごしてしまい、ちょっと反省でした

余談は置いといて(苦笑)

帰宅すると、デスクの上に、大分の不動産会社から届いた資料を発見

早速、中を確認しましたが、

結果は、予想通り厳しい状でした

その状況は、四棟中、戸数二戸の一棟のみ満室だったものの、後は概ね半分程の入居というもの

って事で、帰省&物件見学は、気力が復活するまで、延期しようかな〜と検討中です

今回の地域は、光が来てなくて、「インターネット無料化」で勝負出来ないのも辛いところですが、土地だけは広いので、もう一つの秘策で入居者確保が狙えたら、面白いんですけどね


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投資物件選定 | 物件資料

2010年07月15日

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一昨日、サクライさん達とコア飲みした際に、改めて「やはりファミリー物件は安定してて良いな〜」と実感しましたが

私は、基本的に刺激を求めるタイプ

まあ、シェアハウスもその一環ですが、

最近、その絡みで「非正規雇用者向けの賃貸を手掛けたいな」って強く感じています

因みに、イメージとしては、

家賃が安い(福岡だと光熱費込みで4万円以下)

初期費用が安い

家具、家電付き

保証人不要

って感じ

シェアハウスで無い場合は、基本的に管理会社に委託がベターとなりますが、「定期貸家契約」や「3ヶ月〜の短期契約」をサポートしてくれる会社が無い場合は、自主管理せざるを得ないんでしょうね

いくらなんでも、「3ヶ月契約」に「一月分の広告料」は払えませんから(苦笑)

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投資戦略 | ライバル物件

2010年07月14日

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実は昨日、面白そうな物件を見付けて、週末の内見予約を入れていましたが・・・、

本日夕方、ネットで確認すると、何故か金額が思い切り上に変わっていました

一瞬、「思いの外問い合わせが多く、売主が強気になったのかも」と考えましたが、実際は、「即日で個人の投資家が現金で購入し、その方から専任で転売を預かった」との事・・・

という訳で、金額的にはまだ値頃感は有るものの、心情的に納得できず、週末の内見はキャンセルしましたが、最近、頻繁に週末の内見前に売却済みとなる物件が凄く多いですね(苦笑)

まあ、「良い物件は足が速い」って事でしょうが、本業が忙しい時は、即日物件を見に行く事が出来ないサラリーマン大家の限界を、多少感じてしまう出来事でした

さて、週末は以前から検討していた「一人地元物件見学ツアー」を決行するか、現在悩んでいます

土曜日の、シェアハウス投資セミナーと、日曜日の新聞掲載が無ければ、迷わず決行するのですが

果たして、一人で帰省して、実家の母や妹は、「遂に離婚か??」なんて勘違いしないかな〜(笑)

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本日夕方、ネットで確認すると、何故か金額が思い切り上に変わっていました

一瞬、「思いの外問い合わせが多く、売主が強気になったのかも」と考えましたが、実際は、「即日で個人の投資家が現金で購入し、その方から専任で転売を預かった」との事・・・

という訳で、金額的にはまだ値頃感は有るものの、心情的に納得できず、週末の内見はキャンセルしましたが、最近、頻繁に週末の内見前に売却済みとなる物件が凄く多いですね(苦笑)

まあ、「良い物件は足が速い」って事でしょうが、本業が忙しい時は、即日物件を見に行く事が出来ないサラリーマン大家の限界を、多少感じてしまう出来事でした

さて、週末は以前から検討していた「一人地元物件見学ツアー」を決行するか、現在悩んでいます

土曜日の、シェアハウス投資セミナーと、日曜日の新聞掲載が無ければ、迷わず決行するのですが

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2010年07月13日

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先週から、本業の方が滅茶苦茶忙しく、ブログを書く気力も有りませんでしたが・・・

本日は、久し振りに定時+αで職場を抜け出し、西新の焼肉屋さんで、大家さん仲間2名とコア飲みを実施してきました

因みに、本日のお店はリーズナブルな価格で、凄く美味しかったので、「次は誰と行こうかな〜」って今から楽しみです

さて、話は変わり、以前から狙っていた「地元物件」ですが、本日メインバンクに再確認したところ、予想通りとの回答

今回、メインバンクでは担当者さんと支店長が一遍に代わってしまったので、体制が変わった後の融資姿勢を伺う意味でも、回答を楽しみにしていましたが、やはり支店が無い地域は難しいみたいですね

後、いくつか銀行には当てが有るので、深追いせずに狙っていきたいと思いますが、いくら高利回りでも10年ローンは厳しいので、なんとか15年位いける銀行が見付かると良いのですが(苦笑)

一応、金融機関の可能性が解った後に帰省予定なので、今週末からは精力的に動きたいと思います。

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2010年07月09日

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私は数年前から、mixiを通じて多くの投資家さんと交流させて頂いてますが・・・、

その内、4名の投資家さんは、私が知り合った後にサラリーマンをリタイアし、専業大家さんとなっています

因みに、その方達は全員私より年してですが

その中でも最年少で、しかも唯一の20台だったのが水戸大家さん

本日は、その水戸大家さんが、最速リタイアのノウハウを満載し、最速で増刷が決定した書籍をご紹介させて頂きます

『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ
著者:峯島 忠昭
販売元:ごま書房新社
発売日:2010-06-28
おすすめ度:5.0
クチコミを見る


因みに、本日よりキャンペーンも実施中

●キャンペーン期間

受付:7月7日(金) PM24:00から

終了:7月16日(金) PM24:00まで

※ただし、先着順の特典は人数に達し次第、終了とさせていただきます。

●3大特典※1冊でいくつでもご応募出来ます。

☆特典1=応募者全員プレゼント

不動産投資対談編(音声MP3ファイル=60分)

大物投資家、ベストセラー作家『石原博光(恵比寿のI)氏』VS峯島忠昭

『テーマ:ここでしか話せない、不動産投資指値の裏技』

☆特典2=応募者全員プレゼント

●特典2 <応募者全員プレゼント>

ネットビジネス対談編(音声MP3ファイル=25分)

年商1億5000万円、コンサルタント料100万円のネットビジネス界のプリンス

『関口智弘』氏VS峯島忠昭

『テーマ:いや本当にここだけの話ですが・・・。ぶっちゃけ簡単だよね儲けるのって(笑)

●特典3 <先着30名>

※先着30名になり次第、予告なく終了とさせていただきます。

大好評!水戸大家DVD『高利回り不動産を買い若くして引退した方法』半額購入権

●応募条件

本書をAmazonでご予約、お買い上げの方

●応募方法

下記ページのメールフォームより

↓↓↓キャンペーン特設ページ↓↓↓

http://100manamazonpresent.com/

今回の本は、私の妻も絶賛でしたが、不動産投資でサラリーマンを卒業したい方は必見ですよ

【おまけ】
水戸大家さんは、実はマイミクがmax1000人も居る方ですが、時々足あとが付いてる律儀な方です(笑)

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2010年07月06日

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本日朝、少しだけ早起きし、先週土曜日に見に行った物件の「買付申込書」を、仲介業者さんにメールしました

まあ、「買付申込書」といっても、その文面は、「〇〇万円での売却をご検討頂ける場合は、メインバンクに打診させて頂きます」という、全然購入を誓約した内容では有りませんが

一応、単に「安くして下さい」という文言でなく、「路線価」や「再建築価格」から求めた「積算価格」や、「想定賃料」から算出した「収益還元価格」を記載するなど、「査定書」と言ってもおかしく無い内容には仕上げた積りです

因みに、このタイミングでの「書面提出」は、私の意志では無く、仲介業者さんからの要望によるもの

個人的には、今回記載した金額が「不当に相場を崩す安値」では無く、「適正な金額」だと自負していますが・・・、

売主様の心境を考えると、売り出し直後に「希望価格」とかけ離れた指値が入ったら、「冷やかし」って考え、印象悪くする可能性高いですからね

って事で、本当はもう少し時間を置いて売れてなかったら打診しようかな〜と思ってましたが、今回は仲介業者さん自体が紹介案件だった為、「実績の為にご協力下さい」となった次第です(苦笑)

ただ、もし本当に今回の金額でとなった場合、「シェアハウス」に整備するよりも、「個人で買ってリフォームして転売」の方が儲かりそうなのは、悩ましいとことですが


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物件取得 | 業者見積もり

2010年07月05日

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今から20年前、我が家では初めての出産を控えて、産婦人科通いを開始しましたが・・・

当時、噂に聞いたのは、物凄く高級な産婦人科の存在

因みに、微かに覚えてるのは、退院の日にフランス料理が出るという噂でした

当時は凄い貧乏だった事も有って、「産後直ぐにそんな凄い料理食べても仕方ないじゃん(苦笑)美味しいものなら、退院して落ち着いてからゆっくり食べれば良いけどな〜」なんて負け惜しみで考えていましたが

本日、久し振りに、その病院の名前を目にする事に・・・

その場所とは・・・、「競売物件情報」

今回の結果に至った、実際の理由は解りませんが、私の印象だけで言うと、「高級路線を長期間維持するのは困難」って事でしょうか

ちょっと切なくなったお話でした。

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2010年07月04日

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昨日の福岡は、梅雨真っ最中の為、結構な大雨

って事で、週初めに予約していた内見は、愛車のノアで行ってきました

因みに、今回見に行ったのは、事務所・倉庫に7DKが付いた中古ビル

正直、送ってもらった間取りが、振り分けタイプで無かった為、余り期待はしていませんでしたが・・・、

現地に着いて、「さーて、頑張ってチェックするか」とテンションを上げようと気合いを入れた瞬間、「売主様」から、驚きの発言が発せられました

売主様「本当に、中も見るんですか?散らかってるし、傷みも激しいから辞めておいた方が良いですよ」

だって(苦笑)

思わず、

ひろ「この物件って、路線価は〇〇万円で、土地値だけだと〇〇万円しかならないんで・・・、希望価格には、建物の金額が含まれてますよね」

なんて厳しい事を言ってしまいましたが

何千万円もする買い物を、中も見ずに決断するなんて、有り得ないんですけどね

まあ、結果的には、申し訳なくなって、十分なチェックを行うことなく退散しましたが、正直、売主の姿勢としては、「引越し」&「リフォーム」を先に済ませて、ゆっくり中を見て頂ける体制を作った方が、結果的に「リフォーム費用」を考慮しても、高く売れると思うんですけどね(苦笑)


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2010年07月01日

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今週は、何かとテンションが下がる一週間でした

「シェアハウスの退去連絡」から始まり、自宅ビルの「給水ポンプ故障」&「退去連絡」と、携帯に着信が有る度に・・・

それでも昨日は、「シェアハウス」で、19時初の高速バスで東京に帰った男性入居者が居た部屋に、20時から新しい方が入居するという、ギネス級の出来事も有りましたが・・・

本日夜、残業中に問い合わせが有ったメールに密かに期待した「2匹目のドジョウ」は、見事玉砕・・・

今回、初の「カフェでの面談のみで内見お断り」となってしまいました

理由は色々有りましたが、たった30分程度の面談で、喫煙が我慢出来ないのは、正直大きかったですね

まあ、「現在素敵な入居者に恵まれてる」って事を改めて実感できたのは、大きな収穫でしたので、今後も安易な妥協はせず、コミュニティ重視で、慎重に入居審査は進めて行きたいと思います


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出会い | 賃貸募集
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