2010年08月

2010年08月30日

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本日昼休み、管理会社より着信が有りました

用件は、自宅ビルの工事に関する内容でしたが、その後の雑談の中で、明後日売却の決済を行う予定の「アパート3号」の話に・・・

因みに、今回の売却にあたって、仲介業者さんからは、「管理については、そのまま引き継ぎの予定です」と聞いていたのが、「別の管理会社にお任せする事になったと、一昨日連絡が有りました」との報告を頂きました

まあ、管理会社の選定については、オーナーの特権なので、私はとやかく言う気は有りませんが・・・、

「管理会社に申し訳ないな〜」という気持ちは有るものの、正直言うと、内心は少しほっとしています

その理由は、今回の売買契約に「瑕疵担保免責」が特約で入ってたから

正直言うと、こんな特約が有っても、管理会社が引き継ぎの場合は、道義上「契約で瑕疵担保になってるから知らない」とは言えませんが、相手方がバッサリ切ってくれた場合は、こちらも義理を通す必要は有りません(苦笑)

まあ、そうは言っても、まだまだ築年数の浅い物件なので、トラブルの可能性は低いと思いますが、以前もマンションを売却直後に水漏れ被害が有った事なんかも有りましたので、余計な気遣いをしなくて良いのは嬉しい限りです


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2010年08月29日

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本日は、日曜日でしたが少し早起きし、40キロのドライブを実施・・・

訪問先は、昨日問い合わせた「田舎戸建て物件」でした

因みに、今週も先週に引き続き、「高速(一部)無料化」の恩恵を享受

都心部では、「高速無料化実験ってどこの世界の話」って感じですが、しっかり恩恵を受ける事が出来たのは、不動産投資のお陰でしょうか(笑)

って事で、訪問した物件ですが、

mini_田舎戸建て 016


mini_田舎戸建て 017


mini_田舎戸建て 015


到着した瞬間、隣に住んでいる売主様が来訪

アロハシャツにスキンヘッドと、第一印象はちょっと怖そうな印象でしたが、話してみると、「昔のおっちゃん」って感じで、大変入居者思いの優しい方でした

ただ、大家歴20年って事で、入居者様の話をするのに、「この部屋の兄ちゃんは20年住んでる」、「こっちの姉ちゃんは・・・」って話が、全てひろより年上だったのは、感覚が狂いそうでしたが(苦笑)

結果的には、いくつかリスクが発見されたので、それがクリアされて、且つ、大幅な指値が通らないと、今回の物件を購入する事は有りませんが、おおらかな地域の物件に触れるのって癒されますね


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2010年08月28日

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本日夕方、愛車の赤いロードレーサーで、天神周辺の賃貸業者さんを営業で回っていると、知らない番号から着信有り

折り返し掛けてみると、以前問い合わせした事が有った不動産屋さんでした

因みに用件は、

「以前から売却活動を行っていた物件に、本日一気に6件の問い合わせ&複数の申込みが入った」

との内容

とは言っても、私はこの業者さんと「売却の媒介契約」を結んでる訳では有りませんが

実は、今回の業者さん・・・、私が保有している物件と同じ棟の区分所有について、結構高い金額で以前から売却活動を行っていた為、「もしお客が居て、もっと安い部屋って話になった場合は、連絡下さい」ってお願いしていました

まあ、お願いしたのは結構前の話で、マイナーな物件故今まで何も動きは無かったのですが、一気に複数の問い合わせが来るとは、「流石新聞」って感じですよね

嬉しい知らせに、急遽、ロードレーサーの進路を博多駅に変え、連絡下さった業者さんを訪問して来ましたが、もしこのまま「コバンザメ作戦」で区分が売れちゃったら、手元資金が厚くなって、次の物件に一気に近づけそうです

さて、明日は先週に引き続き「田舎物件」の調査予定

まあ、余り期待はしていませんが、取り敢えず、愛車にはタオルセットも積み込んで、ドライブ&温泉も兼ねた、のんびりした休日を過ごしてきたいと思います


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物件売却 | 不動産屋との付き合い方

2010年08月26日

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来週水曜日、メインバンクを訪問して「アパート3号」の売却決済を行いますが・・・、

今後に向けて、大変気になってるのは、「新しい支店長の融資スタンス」です

因みに、メインバンクでは今年になって、担当者さんと支店長さんの両方が、一気に変わってしまいましたが、担当者もご挨拶に来られた際にお会いしただけで、以後は電話でのやり取りのみ

支店長さんについては、新担当者さんから「変わってます」と聞いただけで、顔も知らない状況です

まあ、今回は「中途一括返済」という事で、銀行にとっても嬉しい話では有りませんが、なんとかスムーズにファーストコンタクトが行えると嬉しいのですが(苦笑)

一応、現時点での考えとしては、「法人の決算後に、次の物件を検討」と考えていますが、その理由については、明日書き込みしたいと思います


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銀行融資 | 投資戦略

2010年08月24日

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我が家の場合、購入や法人関係の登記については、4年程前から決まった司法書士にお願いしています

元々の出会いは、当時売却した自宅マンション購入者の奥様のお友達がその事務所に勤務しており、私の抵当権抹消登記も一緒にお願いした事でしたが・・・、

その時の、余りにもリーズナブルな金額に感動し、以降末長いお付き合い・・・

って事で、最近はその金額に慣れてしまった為、すっかり忘れていましたが、今回、「アパート3号」の売却にあたって改めて感じたのは、「司法書士の報酬って、業者によって全く違うんだな〜」って事

因みに今回は、私は売主の立場な為、司法書士さんは買主(仲介業者)サイドが指定した方になりますが、初めて見積書を見た瞬間、思わず「高いな〜」って呟いちゃいました(苦笑)

結局、今回は私の呟きにビックリした仲介業者さんから、ある提案が有りましたし、司法書士選定は買主の権利なので、提示された金額で了承しましたが、このブログを読んでいる皆様も、「買主」の立場の時は、強気で一生のお付き合いとなる司法書士を探してみては如何でしょうか


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物件売却 | 不動産屋との付き合い方

2010年08月22日

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先週は、入居者からの要望により、昨年末に新築したシェアハウスの改修工事を実施しました

因みに、先月からシェアハウスについては、「女性限定」に変更の真っ最中

今回実施した工事は、

「1階居室窓への柵設置」

「1階テラスへの屋根設置」

「コインランドリーの電源分離」

の3つでした

については、入居者の安全確保、については、節約重視の入居者さん達の満足度向上が目的でしたが、シェアハウスについては長く運営していく予定なので、「早め」&「攻め」の設備投資は、今後も続けていきたいと思います

【1階窓の柵】
mini_エルフィン天神南 011


【屋根を付けたテラス】
mini_エルフィン天神南 010


mini_エルフィン天神南 012



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2010年08月19日

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先日、売却の為の契約締結を行った「アパート3号」ですが、昨日「手付放棄期間」が満了

決済まで後10日程となりましたので、そろそろ概要についてお話したいと思います

さて、今回売却した物件ですが、実は1年半前にも一度売りに出した事が有り、その際は金融機関が急激に融資を引き締める等、環境が悪かった事も有り、成約せず一旦売り止めに・・・

因みに、現状満室ですし、一応キャッシュは残っているものの、何故売却したかというと、

その理由は名義の問題からでした・・・

実は、今回の物件・・・、事情により「土地はひろ名義、建物は妻名義」により購入

因みに、以前は他にもそのような形態で購入した物件が有りましたが、1年半前の「法人設立」を機に、徐々に法人に名義を変えて行きました

って事で、今回の物件についても、法人への移管を検討したのですが、「利回りの低さ」と「新しい物件故の、登録免許税・不動産取得税の高さ」から、結局断念

まあ、「高い金を払って法人に移すなら、売却してもっと利回りが高い物件を新たに買った方が正解」って判断ですね

今回の売却では、それ以外にも個人的なメリットはいくつか有りましたが、その件については、実際お会いした方にだけお話したいと思います。

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2010年08月17日

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お盆も終わり、昨日はひろのオフィスでも久し振りに全員集合となりましたが・・・

不動産の方も、やっと活動再開したようで、先日は自宅ビルの空室に申込みが入り、管理会社にお預けしている物件は全室満室復活

7月にカップルが退去して以降、苦戦していたシェアハウスの方も、2日連続で問い合わせ&内見実施となりました

概要は、シェアハウスブログに書きましたが、実は今回の問い合わせ・・・、どちらも「となりの大家さん」で作成したHP経由の問い合わせ

物件専用ブログ」から、「物件HP」に誘導して内見に繋げるのは、自主管理のシェアハウスでは最強の作戦ですが、こんな素晴らしいコンテンツを提供してくれたNORIさんには、本当感謝です

再来週の土曜日は、福岡で開催される「となりの大家さん」主催の「空室対策会議」で、何時ものメンバーにお会いする予定なので、その時に良い報告が出来たら嬉しいですね(苦笑)

因みに、今週末は久し振りに市外物件の調査に行ってきます

遠方物件は、外れだった場合、近隣物件以上にショックが大きいものですが、写真ではなかなか面白そうな物件ですし、仲介業者さんとの出会い&本音の会話も楽しみですね

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不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2010年08月15日

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本日でお盆も終わりですが、皆様m如何過ごされましたか

私は、金曜日の夜から急遽実家に帰省し、「お墓参り」&「地元物件調査」を行ってきました

因みに、今回見に行った物件は、6月に資料を取り寄せ、ずっと訪問のチャンスを伺っていましたが、「高速1,000円」という強い味方が「出来たにも関わらず、問題が発生・・・

それは、地元に住む私の母親の意向でした

母親曰く、「嫁や孫も連れずに一人なら、帰ってこんで良い」との事

地元物件を見に行くのに、実家に寄らないのは寂しいし、かといって、息子は高校に入ってから部活で忙しい様子で、なかなかタイミングが合わず(苦笑)

今回、お盆のタイミングでやっと実現した次第です

さて、現地調査した利回り20%弱のファミリー物件ですが、事前に頂いたレントロールでは、「7/8」の入居の筈でしたが、現地を確認すると「5/8」の様子

現地を見た印象では、お約束の「錆びたポスト」を交換し、「テレビドアホン」等のアイテム投入、初期費用の軽減などで、多少は入居率UPが可能と判断しましたが、仲介業者さんの話によると、「私が希望する金額を、売主さんは以前速攻で断りました」という事なので、地元デビューは当分先になりそうです(苦笑)

【外観】
mini_DSC01516


【お約束のポスト】
mini_DSC01510


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現地調査 | 中古アパート

2010年08月11日

只今、三木サービスエリアで時間調整中

トイレ休憩に行くと、トレーナーに懐かしい文字を発見して感動しちゃいました

なんと、母校の応援ツアーバスの集団と遭遇しちゃったのです

思わず話し掛けて、地元の話で盛り上がりましたが、甲子園到着前にテンション上がってきます

因みに、駐車場でチェックしてたら、対戦相手のバスも発見

束の間の「呉越同舟」状態となりましたが、試合ではお互い精一杯全力を出し切って欲しいですね




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2010年08月09日

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昨夜は、帰省中の娘が友人との「関西二人旅」に出発するって事で、博多駅まで送って行きましたが・・・

駅に到着し、小遣いでもあげようかな〜と財布を見ると、何故か万札のみ

引っ込める訳にもいかないので、仕方なくそのまま渡してしまいましたが、明日からの一人旅の小遣いが寂しくなってしまいました(苦笑)

って事で、シェアハウスブログに書いた、明日の夜からの関西遠征ですが、

一応、単に甲子園で母校を応援するだけでなく、夜はしっかり打ち合わせを行ってくる予定です

因みに、そのお相手は、現在シェアハウスの「英語版パンフレット」の作製をお願いしている通訳&デザイナーの方

今まで、メールでのやり取りで、イメージを伝えてきましたが、せっかくの機会なので、直接お話して、素敵なパンフレットに仕上げて貰えたら嬉しいですね

さて、話は変わり、先日から濁しながら書いてきた「情報共有のその後」のお話ですが・・・、

大阪から帰宅した木曜日の夜に、動きが有る事が決まりました

と言いつつも、実は毎日少しずつ進展はしてるのですが、何分デリケートな内容なので、詳細については、もう少しお待ち下さいね

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余談 

2010年08月07日





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本日は、キャッシュフローゲーム会の日

最近、ずっと行けてないので、「久し振りに参加したいな〜」と考えていましたが、水曜日に東京から帰省後、毎日忙しく活動中の娘が、「今夜は居るよ」との事で、残念ながら断念

結局、パスタ屋さんで外食し、家族で楽しい時間を過ごす事が出来ましたが、来月は久々に参加出来たら嬉しいですね

さて、話は変わり、先週水曜日の飲み会での「情報共有」の話ですが・・・

先ずは、私と同学年の〇〇投資家snelloさんからお聞きした情報は、ご本人のブログを読んで頂くと解ると思いますが、物件売却のお話でした・・・

実は先日のブログで、「長い間売りに出していたものの、申込みが入らなかった物件に、いきなり2件の買付が入った」という記事を拝見し、「福岡の中古市場に、遂に動きが有ったのか」と思わず反応

しかも、その2件の買付が、どちらも「現金と聞くと、「買えなかった方の方、紹介してよ」って思わず言いたくなりますよね(笑)

今回の飲み会では、その辺の詳細をお聞きする事が出来ましたが、私の方の動きも、近いうちに発表出来たら嬉しいのですが

そして、もう一件は、となりの大家さんを運営するNORIさんからのご提案

シェアハウスブログに訪問者が多いのに、アフィリエイトを使わないのは勿体ない。楽天は厳しいので、ブログを引っ越したら

という内容でした

正直、楽天ブログについては、私も使いにくさを感じていたので、引越しは近日中に検討したいと思いますが、それよりも先月シェアハウスに生じた空室を埋める方が、大家としては大事なんですけどね

NORIさんのサイトです。
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となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 不動産投資 大家 家主


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不動産投資家 | 金持ち父さん

2010年08月06日

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水曜日の九州大家の会メイドビアガーデンは、結局二次会のラストに駆け込み参戦

短い時間でしたが、久々に元気を分けて貰えました

さて、実は現在、大家仲間のsnelloさんからの紹介で、あるプロジェクトが進行中です

実は昨日、一定の進展が有り、近日中には確定すると思いますが、良い方向で固まれば、ブログに書く予定なので、暫くお待ちくださいね



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2010年08月03日

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本日は、サラリーマン業の夏休みを取得し、家でのんびり・・・、

帳簿付けをしています

実は今回、自宅ビルの給水ポンプ交換が必要となりましたが、余り手元資金を減らすのも嫌なので、制度融資を受ける事に

って事で、先日銀行に相談しましたが、担当者さんから、

「ひろさん。法人の決算から半年以上経過していますので、試算表が必要ですよ」

とのご指摘が

まあ、そろそろ税理士さんからも連絡が有る頃なので、休暇を使って、溜まった領収書の整理を行っていますが、性格的になかなか追い込まれないと動かない方なので、丁度よかったかもしれませんね(笑)

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記帳 | 銀行融資

2010年08月01日

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実は本日の記事は、1週間前に載せる予定だったのですが、トラブル発生により封印

簡単にその内容を時系列で書くと、

先週日曜日、3年半前に購入し、昨年の春からは片道11キロの通勤の相棒として使用してきたクロスバイクの後継機として、ル〇〇ノのロードレーサーを購入

今まで使用していたクロスバイクは、グリップ交換等の整備を行い、高校生の息子に譲る。

月曜日、新しい相棒と初出勤乗り心地は固いものの、スピード感に感動物だった

帰宅後、「俺も試乗したい」という息子に、新車を貸したところ、2時間経っても帰宅せず途中でチェーンが外れてギアが故障したそうです

翌日夜、自転車店に持ち込み。「たった1日で壊れた」という事で、無償修理を約束してくれましたが、結果的には完全に治らず、今後もトラブルの可能性が有る為、返金対応で了承。

結局、先週載せようと思ってた、新しい白いロードレーサーの写真&記事はお蔵入りに・・・

本日返金されたお金で、改めて新しいロードレーサーを購入しましたが、今回のは3年半トラブルなく乗ってきた旧愛車と同じメーカーなので、末長く通勤の相棒として活躍して欲しいですね

mini_DSC01468


話は変わり、8月4日(水)に、九州大家の会で天神のビアガーデンに行く事になりました

しかも、メイドさんがビールを注いでくれるとの事で、私も凄〜く行きたいのですが、残念ながら娘の帰省の日にぶつかってしまい、二次会のみの参加予定(苦笑)

因みに、未だ席の空きは有るみたいなので、興味が有る方は、「となりの大家さん(登録無料)」から申し込んで下さいね

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自転車乗り | 不動産投資家
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