2010年10月

2010年10月30日

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本日は、朝からシェアハウスの内見を2件立ち会って来ましたが、

なんとお二人とも入居申込

詳しくは、シェアハウスブログを参照して頂きたいと思いますが、「シェアハウス開設一周年」を間近に控え、久し振りに嬉しい一日となりました

現在、新物件の融資を申し込み中の立場から考えても、「昨年購入した物件が空室だらけ」という状態は、銀行の印象も悪くなるので、なんとか高稼働率を維持したいと思います

さて、話は変わり、本日午前中、「買付申込書」を提出中の、「地方ファミリーアパート」の仲介業者さんに電話を発信し、管理について色々質問を実施

一番気になっていたのは、私が管理をお願いする際に決めている「最低限のルール」を守って頂けるかという事でしたが・・・、

改めて、「平和な地域」の不動産屋さんの常識は、福岡都心部とかけ離れてると実感させられました

因みに、私が求める「最低限のルール」とは、「他社で客付けした場合のADを、客付けした業者に渡す」という事

これは、4年前に自宅ビルの購入を検討している頃、近隣の業者さんに、家賃査定をお願いした際、

「あそこは良い物件だけど、管理会社がADを客付けした業者に出さないから、うちでは案内していない」

と言われてから、高稼働率への絶対条件として、管理を依頼する際の必須条件としています

って事で、結果ですが、

「この地域では、殆どの管理会社が、自社が管理する物件しか紹介しないので、、ADに拘る業者なんて居ませんよ」

との回答。

しかも、

「入居者からの仲介手数料は、通常折半だが、相手業者によっては、全額向こうが取る場合も有る。家主からのADは、基本我社が・・・」

との、驚くべき結果となりました

なんと、殆どの場合、「客付けした業者0.5月、管理会社1.5月」で報酬を分けてるんですね・・・

いくら、「9割以上は自社で・・・」とはいっても、客付けに絶大な力を誇る「アパマン」も進出してる地域ですし、今回検討してる物件は、過去に1年近く空いてた部屋も有ったようなので、もし購入が決まった場合は、この辺は妥協せずに交渉していきたいと思います

【余談】
先程、となりの大家さんで、会員検索を行っていたら、私が以前無料セミナーでお話した「シェアハウスの未来形」を実践している投資家さんを発見しました

早速、ブログにコメントを送りましたが、こんな形で投資家同士が繋がる事が出来るとなりの大家さんを作ってくれたNORIさんに、改めて感謝です

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


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不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2010年10月29日

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昨夜は、残業後に福岡の大家さんとコア飲み・・・

予定時刻より30分程遅れて、天神の居酒屋さんに到着し、「サクライさんの予約で、もう始まってると思いますが・・・」と店員さんに告げて案内されると、

何と一番乗り

どうも皆さんタイミングが悪かったみたいで、結局、後2名直後に到着し、3名というコア飲みにはベストな人数で、思い切り有意義な話をする事が出来ました

因みに、私も

・「2件同時に買付を入れた理由」

・「福岡市内の単身物件を見きった理由」

・「無担保の長期固定融資で、物件購入を狙ってる話」

なんかをじっくりお話させて頂きましたが、凄く参考になる大家さん同士のコア飲み・・・、今後も続けていきたいですね

さて、話は変わり、本日昼休み・・・、今月初めに買付を入れていた「地方ファミリーアパート」の仲介業者さんより、「一番手の方をお断りしました」との連絡有り

数字的には、一番手の方が満額だった事も有り、多少押し戻されましたが、それでも十分魅力的な物件です

って事で、即座に、メインバンクに「一番手に浮上したので、早急に評価を出して下さい」と連絡しましたが・・・、

今回、一番手の方をお断りした理由が、「融資の確定に時間が掛り過ぎた為」だったので、メインバンクには何とか頑張って評価を出してほしいですね

【お知らせ】
先日も書きましたが、ツイッターなるものを始めて、左手にリンクを貼ってます。良かったら、フォローして下さいね
因みに昨日は、夏に甲子園に夜行バスで訪問し、応援した母校のピッチャーが、巨人にドラフト3位で指名されちゃったので、思わず呟いちゃいました(^^ゞ

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不動産投資家 | 投資物件選定

2010年10月28日

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昨日夜、「シェアハウス」の内見を終え、帰宅してパソコンを開くと、

「来月からシェアで住めるところを探してます」

とのメールが届いてました

因みに、このメール・・・・、「名字」しか書いて無く、素っ気ない文章だった事から、念の為、

「女性専用だけど大丈夫ですか

と返信したところ、ちゃんと女性でしたが、もう一つ問題が

それは、「19歳」という年齢

まあ、「親も同意してます」との話だったし、契約的には「一括前払い」等でリスクは管理出来ますが

もし入居したら、絶対、酒飲んじゃうんでしょうね(苦笑)

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投資哲学 | 賃貸募集

2010年10月27日

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私は先月、手持ち物件のうち、最も利回りが低かった物件を売却しましたが

実は、最も利回りが高い物件についても、最近、大いなるリスクを感じています・・・

その理由は、家賃の低さ

最近の福岡は、家賃下落が激しく、二万円台どころか、一万円台の物件なんかも出現

そういった物件も、売値さえ下げれば「高利回り物件」という事で取り引きされるのでしょうが、

悩ましいのは、「家賃が高い物件も低い物件も、維持費や修繕費は余り変わらない」という事

特に、家賃帯が低過ぎる築古物件の場合、ちょっとした修理が発生しただけで、家賃の1年分位簡単に飛んでしまい、心が折れそうになってしまいます

そういった面から考えると、入退去の際に個室の清掃やクロス補修だけで済み、水周りの数も少ない「シェアハウス」は、「家賃下落時代」に、結構「耐性」が有ると思いますが、皆様は如何感じますでしょうか

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出口戦略 | 投資哲学

2010年10月25日

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今月初め・・・、遅ればせながら、ツイッターを始めてみましたが、先週末から少しずつ覗いてみる事に

そういえば、mixiってここの所為で、結構書き込みが減ってるんですよね(苦笑)

って事で、私も少しずつ訪問頻度上げますので、皆様、宜しくお願いします。

一応、左側にリンクも貼ったので、クリックしてみて下さいね

さて、話は変わり、実は現在、裏で色々動いてまして、「ブログに書きたいな〜」という事はたくさん有るのですが、残念ながら、「現在進行形」の話ばかりで自粛中

ただ、一つだけ言えるのは、「資産組み替えは体力が有る時しか出来ない」という事

多少の犠牲は払っても、「平穏な日々」の為に、突き進みたいと思います

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ご挨拶 | 不動産投資家

2010年10月24日

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本日は、朝から溜まってる「郵便物」や「請求書」の整理をしていましたが、

商工会議所の会報をチェックしていたところ、近所の温泉「万葉の湯」の無料招待券を発見

そこの温泉は入館料が「1,890円/人」するのですが、なんと、ペアの招待券が2枚も入っていた為、早速夫婦で訪問

値段が高いだけ有り、休憩スペースも広々してて、久し振りにのんびり出来ました

商工会議所には、法人設立直後に加入しましたが、始めて元が取れたって感じですね(笑)

さて、話は変わり、10月10日に見学した「地方ファミリーアパート」ですが、

新たな物件調査

昨日、業者さんより「一番手の方は、時間が掛り過ぎる為、交渉を打ち切りました」との連絡を頂きました・・・

ただ、この物件・・・、一番手の方は「満額」での申込だったそうですが、私は「指値」を行ってるので、売主様の判断を待ちたいと思います。

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中古アパート | 物件取得

2010年10月23日

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最近私は、昼食後に会社の周辺を、携帯片手にウォーキングしています

とは言っても、管理会社や不動産業者さんに電話やメールを発信しながらの事も多いので、足は動いてるものの、上半身は結構投資家モード(笑)

まあ、デスクに居るよりは、気分転換になるのですが

って事で、昨日もウォーキングを楽しんでいたところ、携帯に熊本のグエン様から着信有り・・・

「実は明日、KLC神戸様を囲む飲み会が有るんだけど、一緒に行きませんか?」

との、嬉しいお誘いでした

以前から凄くお会いしたかった投資家さんだった為、早速、地図で集合場所を確認しましたが・・・、遠い

残念ながら、昨夜は徹夜麻雀が決定済だった為、流石に二日連続の朝帰りは、家庭崩壊の可能性も高く、結局、泣く泣く断念

グエン様、今回は残念でしたが、また誘って下さいね

また、皆様とお会いできる「九州大家の会忘年会」も楽しみにしていますので


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不動産投資家 | ご挨拶

2010年10月21日

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本日は、所用の為サラリーマン業の休暇を取得していましたが・・・、

結局、仕事の日より忙しい一日となりました

先ずは午前中、「シェアハウス」の清掃をお願いしている方のご自宅を訪問し、「くねくねミラー」を設置

その後、メインバンクを訪問してきました

因みに、「最大の目的」は、現在「買付証明書」を入れている物件が複数有る事から、「手元資金」を厚くする為、「定期預金」を解約する事

実はこの「定期預金」・・・、元々は、先月初めに売却したアパートの敷金だったのですが、

「5年前は、福岡でもこんな敷金預かってたんだ」って、感慨深いですね(苦笑)

無事に解約が終わった後、応接室で担当者様に「資産組み替え」に関する相談を行いましたが、何とか理解を頂けたので、今後、「福岡市内単身向け物件」→「郊外ファミリー物件」への「資産組み替え」がスピードアップ出来そうです。

【余談その1】
今回買付を入れた物件に関して、本日、仲介業者から驚くべき要求が有りました

気になる方は、となりの大家さんのフリートークに書き込みしましたので、覗いてみて下さいね。

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


【余談その2】
月曜日に案内した「九州大家の会忘年会」ですが、既に申込で半数超えたそうです。

多分、今月中に満席になると思うので、興味有る方はお早めに申し込んで下さいね。

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銀行との付き合い方 | 不動産投資家

2010年10月20日

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私は一昨年末、「シェアハウス新築構想」を固めた時から、「入居者獲得」の為に、「集客用ブログ」を開始しましたが・・・、

更に、今年になってとなりの大家さんで作成したHPにブログから誘導する手法に切り替えてからは、絶大な効果を上げています

まあ、これは「シェアハウス」というネットでの検索に「地名との組み合わせ」で引っ掛かりやすい物件という理由も有ったのでしょうが、

現在、日曜日に見に行った物件の地域でも、使えないかな〜と密かに考えています

そのキーワードは・・・、



企業秘密ですが(笑)

ヒントを書くと、通常は「分譲物件」が守備範囲の「〇〇〇〇〇」を、「激安賃貸」と組み合わせる手法です

って事で、もし実施する場合は、「新たなブログ開設」や、「メルマガ発行」も検討しているので、もし今回の指値が通っちゃった場合は、暫く忙しくなりそうですね

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


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賃貸募集 | 投資戦略

2010年10月19日

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日曜日に見学に行った、他県のアパートですが・・・

帰宅してから、「満室に出来たら美味しいけど、チャンスは無いのかな〜?」って、ずっと考えてます

まあ、実際にこの「好奇心旺盛&チャレンジ大好き」って性格は、早く改善したら良いのでしょうが

「虎穴に入らずんば虎児を得ず」とも言いますし、何より、リスクの分リターンもそれなりに期待出来ますからね

何より、福岡の場合は「アパート販売業者」も含めて、凄い競争に揉まれながらアイデアを出し合ってるので、多少の事では差別化に繋がりませんが、多くの大家さんが「外的環境の所為なので仕方ない」って思ってる地域なら、「一人勝ち」も夢では無いと思います

といっても、私が考えてる作戦の多くは、「極普通の事」が大半ですが(苦笑)

実際に、その地域の賃貸物件をat homeで検索したところ、「モニタ付インターホン」、「宅配ボックス」、「ペット相談」、「家具付き」、「バイク置き場」等の、私が検討中のキーワードに引っ掛かる物件はなんと「0件」・・・

多くの入居者様が、ネットで物件を探している状況を考えると、単純に、「検索条件」に引っ掛かる設備を投入し、at homeに掲載して貰うだけで、1〜2室は決まってもおかしく無いと思うのですが・・・、

皆様は、如何感じますか??

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空室対策 | 賃貸募集

2010年10月18日

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実は先週土曜日の話ですが、「天神南シェアハウス」の隣地土地所有者様と、境界の立ち会いに行ってきました

元々の原因は、「シェアハウス」の駐車場に停まっていた車が、若干越境していたのを、お隣の方が発見した事でしたが、

その際に、「境界のプレート」が剥げていたらしく、電話のやり取りで行き違いが生じても困るので、「この際、一度お会いしましょう」との事に

当然、車の所有者には、即座に正しい境界を伝えて、「はみ出さない駐車」をお願いしましたが、元々、「軽専用」で貸し出していたスペースに、いつの間にか「小型車」が停まっていたのを黙認していたのは失敗だったみたいですね(苦笑)

さて、現地ではお互いが保有する「地籍測量図」を提示して、改めて境界を確認

当然の事ですが、同じ測量士が作成した資料だったので、お互い安心し、結果として、相手方が境界沿いにブロックを設置する事で了承

「初めての境界問題」って事で、ドキっとしましたが、手土産に持参した「半熟カステラ」の効果も有り、無事に解決して一安心だった出来事でした

【お知らせ】
昨日お知らせした「九州大家の会忘年会」ですが・・・

幹事のケイスケ〜さんから、正式に案内が有りましたのでお知らせします

 1.日時 11月22日(月) 午後6時30分〜9時30分
 2.会費 5000円
 3.場所 御膳屋 博多店
    住  所 福岡県福岡市博多区博多駅東2−5−19
         サンライフ第3ビル1F
    電話番号 092-412-4488
    地 図 http://www.ozenya.com/hakata.html

4.参加募集人数50名

参加希望の方は、11月18日(木)迄に、ケイスケ〜さん迄メール(rydxm092@gmail.com)でご連絡下さい。

なお、募集人数は50名ですが、毎回締め切り前に満席になってるので、お早めに申し込んだ方が良いと思いますよ

当然、私も出席で、月曜日ですが電車が無くなるまで飲む積りなので、皆さん、思い切り語りましょうね

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不動産投資家 | トラブル発生

2010年10月17日

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本日は、「1000円高速」を活用して県境を越え、以前から興味が有った「超激戦地」のアパートを5棟見学してきました

因みに、この地域は空室率が高く、素人が手を出すと間違いなく危険と解ってますが・・・

私の性格は、「自分の目で確認しないと納得出来ないタイプ」ですし、もし再生に成功すれば、「利回り20%以上」は狙えるので、ドライブがてら訪問を決意

実は、県外物件については「融資の壁」から、今まで調査を躊躇していた面も有りましたが、先週、思いも依らぬ「融資枠の存在」を知った事も、県境を越えた理由の一つでしたが・・・

実際に、訪問してみて解ったのは、「予想以上の供給過剰」による差別化の難しさ

実は、事前に「田舎の物件で土地が余ってる場合は、空いてる敷地に〇〇〇〇〇〇〇を設置して、入居者獲得を狙う」という秘策を胸に秘めていましたが・・・、

【見に行った物件達】
mini_超激戦地のアパート 006


mini_超激戦地のアパート 005


mini_超激戦地のアパート 004


実際に見に行ったアパートの大半が、広大な敷地に複数棟同タイプの物件を建てた「大規模開発の建売物件」で、効率よく物件が配置されており、戸数分の駐車場以外に、敷地に余裕が無かったのは残念でした

また、福岡市内の様に、アパート会社同士の競争が激しく無い為、「築3年の物件」でも、「モニターの無いドアホン」等、設備のセンスが無いのは、「詰めが甘くて勿体ないな〜」という印象ですね(苦笑)

【ドアホン】
mini_超激戦地のアパート 013


【ポスト】
mini_超激戦地のアパート 017


【キッチン】
mini_超激戦地のアパート 012


一応、「鬼指し」の希望金額は提示して帰って来ましたが、改めて「現地を見ないと、何事も解らない」と実感出来た一日でした

【お知らせ】
「九州大家の会」の忘年会が、11月後半で調整されているみたいです
正式に決まったら、このブログでも紹介しますが、「大人数ではゆっくり話せない」という方は、「月〜木曜日限定」で、コア飲みのお誘いも歓迎なので、お気軽にご連絡下さいね

因みに、「となりの大家さん」でも、大家交流会は頻繁に企画されていますので、興味が有る方は、登録無料なので、是非この機会に登録して下さいね。

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


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投資地域選定 | 中古アパート

2010年10月16日

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昨年一月、母ウッチーさん、ゴンママさん達とたろうさんが当時保有していた「こわれ荘」を訪問しましたが・・・

その時に、一緒にランチに行った「ナンで食べるインドカレー」が凄く美味しかった為、福岡に帰ってからも、いろんなカレー屋さんを食べ歩いてました

ただ、残念ながら、今まで「何回も通いたい」と思った店は発見していなかったのですが、先日、自宅の近所に出来たカレー屋さんに試しに入ってみると、結構美味しくて嬉しい驚き

因みに、そのお店は「sathi」という名称ですが・・・、

【外観】
箱崎sathi


なんと、ランチが690円というリーズナブルな設定

【ランチの看板】
箱崎sathi看板


本日は、「キーマカレー」を頂きましたが、

【キーマカレー】
キーマカレー


【ラッシー】
ラッシー


前回食べた「チキンカレー」に負けず、なかなか美味しかったです。因みに、「焼きたてのナンのお代わり」なので、思わず「お代わり」しちゃいましたが、ペロリと食べてしまいました

【お代わりしたナン】
ナンのおかわり


いつの日か、大家さん仲間と一緒に、「福岡カレーの会」やてみたいですね

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不動産投資家 | 出会い

2010年10月15日

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先日ネットで、「北九州銀行の新設に関して、金融庁が山口FGを・・・」という記事を発見

全然知らなかったのですが、北九州に新しい銀行が出来るんですね

因みに、実際は「九州内に有る山口銀行の支店が、名前を変えて独立」って感じだそうですが・・・、

3年程前から、福岡の地銀は融資を絞ったとこが多い印象ですし、知り合いの投資家さんから、「山口銀行の積極的な姿勢」を聞いた事も有りますので、選択肢が広がるだけでも、九州の投資家にとっては嬉しいニュースですね

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銀行融資 | 物件取得

2010年10月14日

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本日は、8時半迄残業し、先程帰宅しましたが・・・

夕食を終えて、寛いでると、長崎のケイスケ〜さんから着信有り・・・

「今大阪〜」

とのご報告でした

今夜は、大阪全賃の懇親会だったんですね

電話口から聞こえる、「凄く楽しそうな雰囲気」に、改めて、「ラットレースを抜けた生活は楽しそうだな〜」と実感

そんなケイスケ〜さんからの要件は、私のブログ読者様のご紹介でした

お電話を代わって頂いた方は、奈良の方だそうですが、そんな遠方の方が毎日ブログを訪問してくれてるなんて、嬉しい限りです

更に、サプライズで山田先生の著書でご一緒したma510様とも、少しだけお話

仕事の疲れが吹き飛んだ、ひと時でした。

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2010年10月13日

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土曜日の深夜にネットで見付けたものの、仲介業者さんが、「日曜・祝日休み」だった為、日曜日に自力で見に行った「田舎の中古アパート」ですが・・・

昨日、問い合わせの電話を入れたところ、

「既に、2名の方が購入の意思表示をしており、その内1名は書面提出済み」

との驚きの結果を知らされました

やはり、「美味しそうな物件」は、他の投資家さんも同じ判断になるんですね(苦笑)

思わず、平成18年の「不動産バブル」の頃を思い出しちゃいましたが

せっかくの「お宝物件」のチャンスを完全に消さない為に、「2番手でも良いので、買付を出したい」と仲介業者さんに依頼

本日、朝一番でファックスを送信しましたが・・・

考えてみたら、2年前に「シェアハウスの土地」に書いて依頼の「買付証明書」でした

まあ、「買えない」と思うと、余計欲しくなっちゃう為、添付のお手紙にて、「投資規模」、「銀行との信頼関係」をアピールする手紙を添付しましたが・・・、

果たして、一番手の方を逆転する材料になるのか、余り期待せず、結果連絡を待ちたいと思います

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チャンスを生かす | 物件取得

2010年10月12日

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先日の「キャッシュフローゲーム会」で、参加者の方から「シェアハウスの話」より遥かに食い付きが良かったのは、

「購入した物件を、買値の15倍で売却を試みてる」

というお話でした

って事で、せっかくなので、ブログにも書いてみましたが・・・

実は本日、仲介をお願いしていた会社から、「買い付けが入ったかも??」との連絡有り

まあ、多少指値が入って、「15倍→14倍」位になってますし、まあ元々が驚く位安かった物件なので、収益的には大した金額では有りませんが・・・

冷やかしじゃなかったら、嬉しいですね(苦笑)

一応、書面化する迄は、詳細は書かない予定ですが、興味が有る方がいらっしゃいましたら、取り敢えず、応援クリックしながら、気長にお待ち下さいね
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金持ち父さん | 物件売却

2010年10月11日

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本日は3連休最終日

午前中、シェアハウスを訪問して、以前から入居者から要望が有った、エントランスホールへの鏡取り付けを行った後、午後から、近所の洗車場を訪問してきました

因みに目的は、「洗車」ではなく、「コーティングの実施」

実は先月、走行9万キロを越えて「そろそろ新車でも・・・」と以前から考えてたノアを、はじめ様の「これは良い車だよ。俺は18万キロ乗ったし・・・」というお言葉から、思わず車検を取ってしまったのですが、

せっかくなので、以前から気になってた「水垢」を完全除去する為、プロにお願いする事を決意

以前、洗車中に声を掛けて下さった業者さんを、訪問したって次第です

因みに今回は、「1年間ワックス不要」という「12,000円のコース」を奮発しましたが、作業に2時間以上掛るという事で、洗車場のオーナーに一旦自宅まで送って頂く事に

って事で、せっかくなので、「洗車場ビジネスの現状」について、色々聞いちゃいました

そこで解った事は、

「井戸水は鉄分を含んでいる為、洗車用には使えない」

「井戸水を使ってた洗車場は、殆ど閉鎖した」

「収益の柱はコーティング」

という事

確かに、私が知ってる洗車場でも、機会だけ置いてる所は大半が閉鎖してしまいました

ここに何時も通ってるのは、「管理人が常駐している」という安心感からで、今回「コーティング」を依頼したのも、以前洗車中に、

「水垢ってなかなか落ちないでしょ?うちはプロだから、完璧に落とせるんで、良かった利用してよ」

って声を掛けて頂いたのが切っ掛けでしたが、

「しっかりした管理」と「リーズナブルな付帯サービス」は、賃貸経営も含めた、全てのサービスの基本と、改めて実感ですね

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『好かれる大家さん・嫌われる大家さん』

住友不動産販売株式会社




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2010年10月10日

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本日は、連休2日目

1ヶ月間検討していた物件は、前日「玉砕」が決定し、並行して密かに興味を抱いていた競売物件も、「築古ファミリーマンション」の結論に時間が掛り過ぎた為、「タイムオーバー」となってしまいましたが

気を取り直して、ネットで検索を再開すると、面白そうな物件を発見

残念ながら、仲介業者さんがお休みだった為、「利回り」や「固定資産税評価額」は解りませんでしたが、息子が「テニス大会」に行ってて暇だった為、ドライブがてら、自力で見学してきました

さて、ナビに住所を打ち込んで、物件を目指していると、素敵な物件を発見


【途中で見付けた物件】
途中で見掛けた物件


勿論売り物件では有りませんが、角度がナイスだったので、思わず写真撮っちゃいました

その後、なんとか辿り着いた物件は、駐車場の台数も「戸数×1.6台」有り、全室南向きで、凄く良い感じ

周辺に「大〇建〇」らしき物件が乱立しているのは、凄く気になりましたが、「需給」と「利回り」、「評価額」次第では、今年最後の物件候補になるかもしれませんね。

【検討中物件の写真は自粛・・・、近隣物件の写真です。】
近隣物件


物件売却をご検討なら『楽待』


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投資物件選定 | 中古アパート

2010年10月09日

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本日は、4ヶ月振りに「CFG会」に参加して来ました

因みに、前日「徹夜麻雀」の際に飲み過ぎた事から、「禁酒日」と決めて、会場の「博多市民センター」へは愛車のロードレーサーで訪問

ゲームの方は、久々の参加だった為、「202」ではなく、「101」を選択しましたが、代表の浅田さんが、「バンカー&プレーヤー」で参加というサプライズ付きで、いくつか「新たな気付き」も有り、改めて「参加して良かったな〜」って実感

その後は、「ノンアルコールビール&ウーロン茶」で、懇親会に参加しましたが、

会社では絶対出来ない「お金の話」を、本音でじっくり語れる「懇親会」は、毎回楽しく、今回もアルコール抜きでも楽しく過ごす事が出来ました

さて、そんな会話の中で、少しだけ気になったのが、「初めての不動産投資」を検討している方の「手持ちの資金で、取り敢えず買える物件を買う」という発想

個人的には、若い方なら、先ずは「小さな中古の区分」でも買ってみて、「お金の動き」や「運営していく上での経費」なんかを、「確定申告」を含めた運営により体で覚えるのは、大変良い事だと思います

そういう私も、実践の中で痛い目に合わないと、覚えられないタイプですし(苦笑)

ただ、「安い物件には理由が有る」というのも真実で、実際に運営していく中で経験値を上げていった多くの投資家が、「初期に購入した物件は、今なら絶対に買わない」と口にしています

って事で、後で後悔しない為にも、最初の物件は「将来のリスクが小さい物件」がお薦めですが、築古物件の場合、購入価格自体は安くても、修繕費用なんかで結構大きな費用が掛る可能性が有るので、特に家賃が低い物件の場合は、契約前にベテラン投資家のアドバイスを求めましょうね

福岡の方なら、私に気軽に相談して頂いて構いませんが・・・、

「近くに知り合いの大家さんなんて居ない」って方は、大家予備軍の方も無料で登録可能な、となりの大家さんに先ずは登録し、「プロフィールを見ながら、優しそうな方を探す」って方法もお薦めです

【玉砕しました。】
先日から検討していた、『地方ファミリーマンション』ですが、残念ながら価格が折り合わず、玉砕となりました

非常に誠実な業者さんとお付き合い出来なかったのは残念ですが、思いの外に銀行の評価が低く、担当者も乗り気で無かったので、ほっとした気持ちも正直ありますが(苦笑)

まあ、「縁が無かった」と思って、次に行ってみましょう

【おまけ・・・、こんな漫画も有るんですね】



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投資哲学 | チャンスを生かす

2010年10月07日

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最近、我が家では、グエン様を見習って、運転中に「山田里志先生」のCDを流すようにしています

実は一昨日も、夜、ニトリでベッドカバー等を仕入れ、シェアハウスに向かう際に、ずっとCDを流していましたが、その時、現在検討中の「中古ファミリーマンション」の融資に関してある閃きが・・・

って事で、早速、昨日昼休み、「日本政策金融公庫」に電話してみましたが、予想以上にナイスな条件にビックリしてしまいました

しかも、その担当者さん・・・、

「明日、〇〇方面を訪問するので、見積りがお揃いでしたら、ついでにお寄りしますよ」

とまで言って下さいましたし

流石に、まだ「打診」の段階なので、「正式に決まったら、連絡します」と丁重にお断りしましたが(苦笑)

社長が妻になっているうちの法人の場合、「女性・新規創業」という事で、低い金利が可能らしいのも、嬉しい限りですね

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投資物件選定 | 銀行融資

2010年10月05日

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入居者同士の些細なトラブルから、頻繁に「個別面談」を繰り返した結果、結局、男性入居者に「退去勧告」を行い、今月から「女性専用物件」に変更した「新築シェアハウス」ですが・・・

暫く苦戦していたものの、本日、2件の「入居申し込み」を頂き、取り敢えず一安心

女性専用に変更した当初は、反応が鈍くて若干心配しましたが、今回入居申し込み頂いた方は、「女性専用」というのが、入居を決めた大きな理由らしいので、「やっと成果が出た」って感じですね(苦笑)

後は、家賃がリーズナブルじゃない方のお部屋の申し込みが有ると、更に嬉しいのですが、こちらは気長に待ちたいと思います

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投資戦略 | チャンスを生かす

2010年10月04日

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本日夕方、銀行に融資の検討をお願いしていた「田舎のファミーリーマンション」について、評価額の回答が有りました

因みに結果は、予想より500万円程少ない数字

今回の物件は、建物の「固定資産税評価額」は凄く高いものの、土地の評価が低い「頭でっかち物件」で、銀行の担当者さんからも、「本部で評価は出辛いだろう」とは聞いていましたが、予想以上に低い数字に正直ガッカリ

一応、担当者さんから、「評価は評価で、融資の可否については、最近の試算表等で改めて判断する」とは言われましたが、無理矢理購入しちゃうと、メインバンクの与信がマイナスとなり、今後の融資に差し支えてしまいます・・・

って事で、今回はその数字で売主様にぶつけて貰い、駄目だったら、潔く撤退する予定ですが・・・、

元々の数字自体が、

「この数字なら、業者が買う」

ってレベルなので、余り期待できそうには有りませんね(苦笑)

まあ、実は密かに狙ってる物件も有り、そっちは急がないと土俵に乗れないので、今週中には結論を出したいと考えていますが、今回は、仲介業者の担当者さんが凄く良い方だったので、その方とお取引出来ないのは寂しいですね。

少しでも高く不動産を売りたい方必見


【おまけ】
本日昼休み、書店で新刊をチェック中に、下の本を発見

怖〜いタイトルに、思わず購入してしまいました(苦笑)



因みに、中身は保証会社の方が書いたトラブルの事例がメインでしたが、これからの時代、大家としては様々なトラブルを予測しながら、運営する事が必要と痛感ですね。

肝試しの季節は終わりましたが、皆さんも涼しくなる本は如何ですか

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銀行融資 | チャンスを生かす

2010年10月03日

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今週末は、「シェアハウスの契約&内見」や「会社の飲み会」、「九州大家の会の物件見学会」等でバタバタし、金曜日にまこと様から頂いた質問コメントへのお返事が遅くなり失礼いたしました

因みに、質問の内容は下記のとおりです。

>近いうちに1棟目物件任意売却で契約予定なのですが、いきなり新規法人を立ち上げて法人所有にしたほうがいいか迷っています。銀行の担当は非常に面倒くさがっています。税理士からは増やしていくつもりなら法人のほうが良いとのアドバイスをもらっています。ご意見いただけますか?

さて、このご質問に対する私の見解ですが、「節税」という面だけで考えたら、相当収益が高くならないと、法人化のメリットは、それ程メリットは有りません。

問題は、

「どの規模まで物件を増やす予定か?」

「リタイアの目標時期は?」

「会社の副業許可の規定はどうなってるのか?」

「配偶者は就労状況か?」

「個人としての税ランクは?」

という課題に対する判断でしょうか

因みに、我が家の場合は、「安心して使えるお金で安定的に月100万円を超える規模」、「50歳なので、それまで物件は増やし続ける」、「家賃総額及び戸数に制限有り、但し、不動産管理法人の場合、無報酬で平取締役なら可(妻が代表)」、「妻は専業主婦で、低い税率が適用可能」、「20%」という状況から、法人化を決断しましたが、

正直、「もう少し早く決断しておけば、物件移管の際の登記費用や不動産取得税〇百万円が不要だったのに」と若干後悔していますね

という事で、今後、物件を継続的に増やしていく予定なら、年間三十万円程度の負担は有りますが、自由度の高い法人化を決断しても良いと思います

HOME'S(ホームズ)で収益物件検索


話は変わり、本日は急遽予定が空いた為、朝一番ではじめさんに電話を発信し、となりの大家さん主催の物件見学会に参加して来ました

【はじめさんの著書です】


因みに他の参加者さんは、全員、昼前に集合してランチを兼ねた情報交換会を行ってたそうで、待ち合わせの駅に到着すると、待ってたのはサプリさんのみ

って事で、うちの妻を含めた3名で、先ずははじめさんが運営する「高齢者対応アパート」を訪問

この物件は、「2階は若者向け、1階は高齢者向け」とコンセプトを分けているそうですが、「リモコン式キー」や「センサーライト」、「IHコンロ(ガスは危険な為)」、「介護ベッド」、「畳スペース」、「防炎カーテン」等を設置する事で、お年寄りが安全に暮らせるように配慮しているのは流石って感じ

因みに、「〜シン〜さんの日記を参考?にした」という、「素敵な手作りアイテム」も有りましたが、著作権に違反しそうなので、写真の掲載は自粛しておきます(笑)

その後は、博多に有る「元祖バイカーズマンション」を訪問

本日は、なんとその設計者の方から直接お話をお伺い出来るという、素敵なオプション付きで、残念ながら、夫婦での参加だった為、最後の懇親会は欠席しましたが、最高の大家三昧な一日でした

はじめさん、新米大家@福岡さん、NORIさん、有り難う御座いました。

皆さんも、良かったらこんな素敵なイベント満載のとなりの大家さんに入会しませんか?

となりの大家さん
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法人化 | 不動産投資家

2010年10月01日

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一昨日のブログに書いた「九大学研都市駅周辺学生向け物件の供給過剰」に関してですが・・・、

一昨日は、朝刊を見て出勤前にバタバタ書いたので、記事の中身まではチェックしていませんでしたが、本日、改めて精査すると、益々予想通りの記事となっていました

それは、

「大量に供給されている物件の大半が、25岼幣紊旅めの部屋で、家賃も4万円を超えているが、実際のニーズはもっと安い家賃の部屋

というもの

因みに、九大学研都市駅周辺は、最近、急速に発展していますが、基本的には住宅ばかりで、学生さんのアルバイト先は少ない為、この周辺に住む学生さんとしては、一層家賃を抑える必要が有るとの事

まあ、予想通りの結果ですが、

実は私も、5年前に姪浜駅近くのアパートを、「九大が移転すると、学生さんはアルバイトの関係で姪浜に住む可能性が高く、需給がひっ迫するかも」という予測で購入し、実際は学生さんが殆ど入居しないまま、実は今回売却しちゃったので、全然笑えません

一投資家としては、「部屋が狭くて、シャワーのみの物件を建てたら面白いかも」なんて発想も有りますが、当分は、静観が正解なんでしょうね(苦笑)

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新築ワンルームマンション | 投資地域選定
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