2010年11月

2010年11月30日

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先日の、「九州大家の会忘年会」の際に、一部の方にはお話させて頂いた、「新ビジネス」ですが・・・、

結果的には、日曜日に、相談していた不動産会社から連絡が有り、結果としては玉砕してしまいました

因みに、今回のプランは、空室率が結構高い地域で、「ギャップ」を生かして「低リスク」で収益を上げようという発想でしたが・・・

お断りの理由としては、相談していた不動産会社さんが、その地域の物件管理で圧倒的な管理物件のシェアを誇っていた為、結果的に、

「特定のオーナーの物件だけ、入居率が良くなり過ぎるのは困る」

という判断に至ったもの・・・

有る程度予想はしていましたが、少ない入居者を奪い合った結果、「勝ち組」が発生するのを良しとせず、みんなで痛みを分かち合おうという事みたいです

まあ、良好な物件を安く提供されれば、入居者にはメリットが有ると思うのですが、今回のプランは、正直リスクを負ってまで行う気は無いので、またチャンスが有ったら試したいと思います

さて、昨日、今日と、2日連続で仕事帰りにシェアハウスを訪問し、3件の契約を締結した結果、久し振りに満室復活しました・・・

って事で、自分へのご褒美・・・少しくらい良いですよね

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投資戦略 | 空室対策

2010年11月28日

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昨年新築した「シェアハウス」が満室になった話は、先日ブログに書きましたが・・・

先週火曜日に契約を締結予定だった方は、月曜日に

「風邪をこじらせてしまい、明日は行けません。治ったら私から連絡します。」とメールを頂いた為、金曜日までお待ちしていました

ところが、一向に連絡が無い為、金曜日に確認メール発信、昨日は電話したのに応答なし

そして、本日改めて電話を発信したところ・・・、

着信拒否されてしまいました・・・

事情が変わって、入居出来なくなるのはやむを得ませんが、一言連絡する位の常識が無いのは、情けないですね

まあ、結果的にその部屋は、本日別の方から申込書を頂きましたが、「リスク管理が甘かったかな〜」って反省ですね


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2010年11月27日

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水曜日に、父方の叔父が亡くなった為、急遽木曜日から単身で帰省し、本日朝、福岡に戻って来ました

さて、地元では、通夜及び葬儀に出席という事で、当然の如く不動産活動は控え、基本的には大人しくしていましたが、一つだけ個人的な行動を実施

それは、母校の文化祭訪問

実は、私が通った母校の中学校に通っている姪っ子(妹の娘)が、文化祭の演劇で主役を務めるとの事で、せっかくの機会なので、見学してきた次第です

【ひろの母校】
母校1


私が通った28年前と変わらない様子は、大変懐かしい感じでしたが、男子生徒が全員長髪だったのには、時代を感じましたね(※私の頃は、全員丸坊主だったので)

さて、話は変わり、本日は午後から、先日買付を入れた「中古ファミリータイプアパート」の、「売買契約」に行ってきましたが・・・、

強行軍の疲れで、一つだけ大失敗

「法人の印鑑」と、「免許証」はちゃんと持って行きましたが、肝心の「手付金」を忘れてしまいました(苦笑)

一応、月曜日に振込で了承頂きましたが、余計な出費と時間が必要になるので、反省ですね

まあ、契約自体は無事に完了しましたので、後は何とか融資が正式に承認される事を、祈りたいと思います。


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物件取得 | 失敗談

2010年11月25日

但し、親戚の通夜、葬儀に出席の為、残念ながら、大分の大家さんにはお会い出来ません。

土曜日の午後は、新物件の契約を予定しているので、週末は忙しくなりそうです。


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ご挨拶 

2010年11月23日

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昨日は、午後から会社の休暇を取得し、自宅で税理士さんと面談

目的は、これまでの担当者さんが、9月から産休に入った為、新しい担当者さんとの顔合わせと、11月末の決算に向けた対策会議

試算表を基に、税理士さんに検討して頂きましたが、ここで私の大失敗が判明・・・

実は、先日売買契約を締結した区分の決済日が11月末なのですが、今期の利益に計上される為、このままだと〇百万円の納税が発生するそうなのです

気軽に、「今月中に決済を」と言ってしまったのが大失敗だったみたいです

ただ、税理士さんから、いくつかアドバイスを頂いたので、少しでも対策を図りたいと思います

その後、博多駅のスタバで、ブログ読者さんとお茶をしながら、「プチ図面舞踏会」を開催した後、56名参加の「九州大家の会忘年会」に出席・・・

最近、弱小大家になってしまったものの、「地元」で「大家歴だけは長い」という事から、乾杯の音頭を取り、6時半に宴会スタート

薩摩の新築王、ドラエモンさんを始め、大分、長崎、熊本、佐賀と九州各県から集まった投資家さん達と、コアなお話をさせて頂きました。

【お会いしたブロガー様】
小場三代さん左門満室さんムラムラマダムさんKEIさんユカタン半島さんつんちゃん

皆様、楽しい一時を有り難う御座いました

次回お会いできる日を、楽しみにしていますの

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不動産投資家 | チャンスを生かす

2010年11月21日

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本日は、嬉しい事と悲しい事が有りました

因みに、悲しい事の方は、現在進行形につき、ブログでの公開は控えて、嬉しい事だけお話したいと思います

それは、「シェアハウス」の満室化・・・

詳細は、シェアハウスブログに書いたので、省略しますが、明日の「九州大家の会忘年会」の前に、立て続けに申込が入ったのは嬉しいですね

私は、昨年の秋に「シェアハウス」の建築が決まってから、新たに始めたシェアハウスブログと、となりの大家さんで格安で作成したHPによって、自主募集を続けてきましたが、結局、通算20名以上と契約して、仲介業者さんに広告料を支払ったのは、たったの一度だけ(しかも0.5月分)

まあ家賃は、「新築プレミアム」が無くなった事と、「福岡の景気悪化」により、多少は下げていますが、広告料の呪縛から解消してくれたとなりの大家さんには本当、感謝です

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


さて、話は変わり、実は先週から、「投資家」ではなく、「一般の方」に向けて、新たな情報発信を開始しました

切っ掛けとしては、

一年間「シェアハウスに転用可能な中古戸建て」を探してきた経験

毎月参加している「キャッシュフローゲーム会」での教え

山田里志先生のCD全集

がベースになっています

基本的には、「新築一戸建て」を検討中のご家族に向けて、「一戸建て」を金持ち父さん流の「負債」から「資産」に変える方法を書いていきますが、「裏テーマ」は「シェアハウスへの転用」なので、奥様に理解が得られなくて、投資物件が購入出来ないって方にも、参考になると思います

宜しければ、ブログ左に登録フォームを貼ってますので、読んでみて下さい。

【おまけ】

昨日の職場旅行の写真です。

【御船山楽園】
御船山楽園1


【美味しかった呼子のイカ】
呼子のいか


【ジーラ】
呼子のジーラ


ジーラより船底を望む



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戸建て賃貸 | 金持ち父さん

2010年11月20日

553edd79.jpg
6fdb8d35.jpg
御船山楽園素敵です。


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2010年11月18日

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本日はダイエットの話・・・といっても、物件の話です

私は現在、片道12キロの自転車通勤を実践中ですが・・・

筋肉量が順調に増えてるものの、体重は一向に変わりなし

という話は置いといて(苦笑)

不動産の方は、今年になってから「資産組み替え」を図っていますが、「購入」の方は、メインバンクの審査に時間が掛り、なかなか進んでいないものの、売却の方は、既にアパート1棟と区分2室を売却済みで、更にもう一つの案件も進行中

って事で、来週の「九州大家の会忘年会」には、ずいぶんスマートになった資産構成で挑む事になりそうです

まあ、シェアハウスが、昨日・今日と連続で「入居申込メール」を頂いたので、女性専用化後、初の満室が見えて一安心ですが

明日の夜から、職場旅行で温泉に行き、「佐賀牛」&「呼子のイカ」を満喫してくる予定なので、体重の方はまた増えてしまいそうです・・・

【余談】

私が大好きなブログ「ブログ版/不動産業界の歩き方」に、「広告料」に関する業者さんの本音が載ってますが、正直、少しショックを受けました。

実は、現在検討中の「田舎物件」で、同様の話が有ったのですが、大家として「入居率向上」を優先すると、「管理会社には、毎月〇%の管理費を支払ってるので、広告料は客付け業者さんに渡して下さい。」と言いたくなりますが、今後はもう少し考えたいと思います。

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物件売却 | 投資戦略

2010年11月15日

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本日昼休み・・・、携帯に若い女性の声で着信が有りました

因みに、電話を下さったのは、「某ルームシェア募集掲示板」を見て問い合わせをくれた熊本の方でしたが、

「あちこちの掲示板をチェックしたんですけど、天神周辺って、シェアハウスが何棟も有るんですか

という質問に、思わず苦笑してしまいました

何故なら、それって全部私が「犯人」だったからですが

まあ、空室が出る度、ネットで「ルームシェア 福岡市」で検索した複数のサイトに、その時の空室情報を掲示していましたが、その娘が言うには、「色んな家賃の部屋が有った」との事で、実際、メインサイト以外は更新をさぼってたのは、大いに反省ですね・・・

今回の方は、「それって全部うちです」という回答に、苦笑しながらも、真剣に聞いて頂けたので、縁が有ると良いのですが・・・

【おまけ】
先日、「山田里志先生のCDを切っ掛けに、それまで「不動産投資」に反対していた奥様の理解を得る事が出来た。」という、九州在住の投資家さんから、喜びのメッセージを頂きました

正直、同じ投資家として、大変嬉しく思います

さて、実は私も、現在山田里志先生のCDを愛車に積んで、いつも運転中に聞いていますが、このCDを切っ掛けに、先週から新たな取り組みを始めました

この為、このブログの更新頻度が多少落ちるかもしれませんが、「量より質」でいきたいと考えてますので、ご了承くださいね


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ライバル物件 | 賃貸募集

2010年11月13日

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本日は、昼前に不動産会社の方に自宅を訪問して貰い、今回売却が決まった「区分所有物件」の「売買契約書」に記名・押印しました

因みに、今回売却したのは、2年半前に購入した「マイナスのキャッシュフロー物件」で、当時格安で購入しましたが、無事に再生も終わった事から、利益を出して売却する事に・・・

一応、今回の収益は、「新物件購入の自己資金」と考えていますが、春に自宅分のローンを一括返済した事から、最近、手元資金が少なくなって寂しかったので、正直嬉しいですね

さて、契約書に署名しながら、せっかくの機会なので、最近の物件の動きについてお尋ねしましたが・・・、

その際に、新たな「融資に積極的な金融機関」の存在を教えて頂きました

因みに、「自己資金少なめでも、本人の属性次第で可」、「築古木造でも、長い融資期間が取れる」という事ですが、最近、福岡では私のメインバンク以外余り元気がなかったので、正直嬉しいですね

特に、築古物件を持ってるオーナーとしては、「現金客」以外に出口が出来て、流動性が増す為、高く売却出来る可能性が広がります

詳しくは、22日の忘年会の際にお話したいと思いますので、参加者の皆様、宜しくお願いします。

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物件売却 | 銀行融資

2010年11月11日

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一昨日のブログに書いた「融資が駄目だった場合の新ビジネス」ですが、

本日、まだ融資の結論が出ていないのに、「第1号案件」が飛び込んできました

因みに、現在検討中の「新ビジネス」は、初期投資が少ないのは魅力ですが、最初の条件交渉で失敗しちゃうと、「苦労だけ多く利益が少ない」って結果にもなりかねないので、慎重に検討したいと思います

さて、本日は「資産組み替え」の為、売却に出していた物件にも、若干の動き有り

こちらは、正式な決済が終わってからの公開となりますが、月末の「法人決算」を前に、「税金が大変かも」なんて嬉しい心配が出来るのは、良い事ですよね


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投資戦略 | 金持ち父さん

2010年11月09日

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本日は、午前中本業の休暇を取得し、某金融機関を訪問してきました

因みに、目的は「県外物件融資申し込み」に関する面談で、今まで融資申し込みまで担当して頂いた若手の方ではなく、「大ベテランのバンカー」って印象の、固そうな方に対して、約1時間半、今回の「事業計画」や「空室対策の秘策」等をお話させて頂きましたが・・・、

結果は、正直言って、厳しそうな印象

確かに今回の案件は、賃貸事情が非常に厳しい地域に所在しますが、金額もそんなに大きくなかった為、

「仮に全空になっても、他物件のCFでカバー出来るし、満室に出来れば築3年の物件で20%オーバーが望める

という思惑でしたが、「バンカー的発想」では、

「リスクは大きいと考えざるを得ないし、チャレンジにお金は貸せない」

「他の物件のCFではなく、あくまで単体で回らなければ駄目」

って事らしいです

一応、一週間程度で、「最終結論」が出るみたいですが、余り期待せず、当面はメインバンクに融資相談中の「本命物件」一本に絞った方がよさそうですね(苦笑)


【余談その1】
実は今回の融資が駄目だった場合は、2年前から検討していた「新ビジネス」にチャレンジしようかな〜なんて密かに検討しています

パートナーが必要な話なので、簡単には実現しなさそうですが、もし成功したら、本が1冊書けそうな位、刺激的な内容なので、お楽しみに


【余談その2】
先程、長崎のケースケさんとメールした際、22日の忘年会での「大役」を仰せつかってしまいました

まあ、基本的にNOという言葉を使わないのが私のモットーですが、若干緊張ですね

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2010年11月08日

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昨日、「シェアハウス」の「英語版チラシ」1,000枚が納品されましたが・・・、

持ち込み先の本命「ワーキングホリデー協会」のHPを先程確認したところ、なんと今年6月に破産していました

因みに、ワーキングホリデー協会は、一昨年春まで福岡にも支部が有ったそうですが、国からの補助金が大幅に削減された為、昨年末に「天神南シェアハウス」が完成した頃は、福岡には担当の方が1名滞在するのみ

その時は、担当者さんと電話でお話しし、ご協力を了解して貰いましたが、「英語で記載されたチラシが必要」と言われて「後日作成して持参します」と言った後、程なく満室に・・・

今回、「改めて仕切り直し」という事で、「英語版チラシ」は作ったものの、肝心の配布先が破産していたとは大ショックですね

とはいっても、せっかくのチラシを無駄にする訳にはいかないので、改めて、新たな配布先を検討したいと思います


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失敗談 | 賃貸募集

2010年11月07日

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私は、昨年11月に福岡市内初の「新築シェアハウス」を、天神徒歩圏の場所に建築し、現在自主管理を行っていますが・・・

それ以降も、「良い戸建てが有ったら購入し、シェアハウスに改装したい」と考えて、物件情報をずっとチェックしています

ただ、残念ながら、一年間見てきても、「この物件なら、利回り的に回る」と思われるものは皆無

その理由は、

既存アパートの家賃相場が下がり過ぎている。

立地が良く、手頃な価格の戸建ては、アパート業者が買ってしまう。

の2点だと考えられます

因みに、福岡市内で中古物件を「シェアハウス」にする場合、家賃設定は2万円〜2万5千円程度が上限と考えますが、4LDKで8〜10万円なら、どう考えても「戸建賃貸」の方が家賃取れますからね

正直、福岡市内の単身向け物件は、供給過剰気味なので、アパート業者の土地取得意欲が減少すれば、良い物件が我々にも回ってくるのでしょうが、当分は期待できないみたいです(苦笑)


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投資物件選定 | 戸建賃貸

2010年11月06日

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50名の大家さんが参加する「九州大家の会忘年会」まで、いよいよ後2週間となりました

因みに、この忘年会では、毎回全員の前で自己紹介を行いますが・・・、

当然「大家忘年会」って事で、「保有物件数&入居状況」をお話しする必要が有ります

って事は当然、「因みに満室です。」なんて挨拶すると、拍手喝さいですよね

まあ、福岡は現在、「全国有数の激戦地」なので、毎年「満室宣言」をする大家さんは、確実に減ってきていますが、

一年間を締めくくる宴会なので、出来るだけ盛り上がれるよう、後2週間、気合いを入れて入居対策に取り組みたいと思います

【余談】
先日、ブログ読者の方から、「福岡市内の物件購入を検討しているが、ひろさんのブログに、厳しいと書いてあって不安になった。実際どうなのか?」というご相談を、メールで頂いた為、メール及び電話で回答させて頂きました

因みに、私のアドバイスとしては、物件周辺の複数の仲介業者に電話し、

「〇〇という物件の購入を検討中で、もし購入出来た場合は、物件周辺で一番客付けが強い業者さんに、管理を任せたいと思ってる。御社ではどの様な条件(賃料、初期費用、AD等)なら2ヶ月程度で満室にする自信が有りますか

と、尋ねるという方法をお話しました

正直、私の実感としては、福岡市内の1Kは、5年前と比べて10倍位厳しくなった印象ですが、実際に自分の耳で、現場の生の声を聞いて実感し、リスクが取れる利回りを考えた方が、他人からの又聞きよりも有効だと思います。

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不動産投資家 | 空室対策

2010年11月05日

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私が運営している「不動産管理法人」は、11月が決算月ですが・・・、

これまでは、弥生ちゃんへの入力をサボりがちの為、毎年、ギリギリまで数値が確定せずに、税理士さんにご迷惑をおかけしていました

ところが、今年はなんと、既に10月末まで入力済み

因みにその理由は、物件購入の為、銀行に融資を申し込んだ際に「試算表の提出」を求められたからですが(笑)

さて、って事で、予想外に早く全貌が見えてきた「法人決算」ですが、結果としては早期に入力を終えて大正解でした

というのは、試算の結果、結構大きな黒字が見込まれてるから

まあ、今月中にもし2棟買っちゃった場合は、相当圧縮出来ると思いますが、

どっちにしろ、今月中なら、経費を使うチャンスなので、以前から検討しつつ、踏ん切りが付かなかった「パソコンの買い替え」なんかも、「自分へのご褒美」も兼ねて、実施しようかな〜なんて考えてます


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2010年11月03日

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私は、これまでに取得した6棟、並びに6室の区分所有(売却済み含む)の全てが、「福岡市内の物件」でしたが・・・

現在、主に「単身向け物件」について、「郊外のファミリータイプ」等へ組み替えを図っています

因みに、その理由は、

福岡市内のみの物件保有に、リスクを感じるようになったから

不動産投資の目的が変わったから

の2点

このうち、のリスクについては、「現在進行形」の話も有るので、落ち着くまで書き込みは控えますが、

本日はの「私の不動産の目的」について、お話致します

さて、私が20年程前に「不動産投資」に目覚めた当時の目的は、「自分の給料から最低限の支出で、マンション(区分)や土地を手に入れる」という事でした

時代はバブルの真っ最中・・・、当時は、田舎から福岡に出てきたばかりでしたが、「地元の奴等は、将来相続する家・土地が有って、優雅な生活をしてる。地方出身だからといって、一生を住宅ローンに追われるのは嫌だ」って発想ですね

って事で、1棟目のアパートは、当時の自宅から徒歩5分の場所に有った「58坪の土地付き新築建売」でしたし、投資基準も、「ローン完済まで手出し無しで行ける物件」って感じでした

さて、この「目的」ですが、様々な投資家さんとの出会いや、毎月「CFG会」に通い続けた結果、現在は、「早期リタイアの為のキャッシュフロー確保」に明確に変わってます

この結果、正直「福岡」という街は大好きで、今後も発展して欲しいと願いますが、「安定したキャッシュフロー」を求める為には、数年前から、精神的負担が急激に増加する事になった為、已む無く「資産組み替えにより比率を減らす」という結論に至った次第です

落ち着いたら、もう少し詳しく書きたいと思いますが、詳細が気になる方は、「九州大家の会忘年会」や「コア飲み」の際に、お尋ね下さいね。


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投資戦略 | 投資地域選定

2010年11月02日

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本日昼休み・・・、某カリスマ投資家さんから、携帯に着信有り

用件は、

「ひろさんって、物件を同時に2つ取得した事って有りますか

とのご質問でした

因みに、回答は、

「今やってる」

となりましたが・・・

残念ながら、肝心の融資に関しては、私の現状は全く参考にならなかったみたいです(苦笑)

通常、メインバンクが決まってる場合、小さな案件なら、まとめて取り組んで貰った方が確実と思いますが、私の場合、

メインバンクが対応する地域でのファミリー物件(プロパー融資)

メインバンク管轄外の築浅任意売却案件(無担保の設備資金)

という2つの案件が、同時進行って感じなので

まあ、本命はのファミリー物件で、有る程度自己資金を投入しても、是非取得したいと考えていますが、の方も、もし本当に融資が付いたら、新たな試みを検討中

どっちにしろ、福岡市内の様に工夫している大家さんは、比較的少ない地域だと思いますし、取得価格が低い分、思う存分「設備投資」が行えそうなんですけどね。

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物件取得 | 投資戦略

2010年11月01日

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私は、先週末からずっと風邪気味でしたが・・・

今朝起きたら、頭痛が酷くて、遂にダウンしちゃいました

一応、現在検討中の物件については、週末になんとか仕上げた「法人の試算表」と「融資申込み書」を、日曜日の夜、銀行に郵送したので、当面はその結果を大人しく待ちながら、静養したいと思います

【お知らせ】
以前、このブログでもお知らせした「九州大家の会忘年会」ですが、先週、定員の「50名」に到達しちゃったみたいです

って事で、参加された方は、お気軽に声を掛けて下さいね

また、福岡在住で「大人数はちょっと」って方がいらっしゃいましたら、コア飲みのお誘いも歓迎なので、お気軽にご連絡下さい。

週末以外なら、なんとかしますので(苦笑)

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失敗談 
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