2011年03月

2011年03月31日

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昨夜は、「女性専用シェアハウス」で開催された「手巻き寿司パーティー」に参加してきました

因みに、「温かいつまみが欲しいかも」という事で、おでんを一鍋作成し、車で持ち込んだ後にバスで訪問

毎回、パーティーの際の差し入れには悩みますが、「手作りのおでん」で私の以外な一面を理解して頂けたのではと思います

さて、パーティーの真っ最中、グエン様から着信有り

本題は、「ある有名な不動産投資家が福岡入りしてのでお会いしませんか?」とのお誘いでした

因みに、この方は、私が以前上京した際に、お声掛けしたものの、タイミングが合わなかった方

今週末は私も東京に行くので、来週以降になりそうですが、面談が実現したら、ブログで報告致します

話は変わり、模索中の新築についてですが、昨日建設会社の担当者さんから、「公的資金の融資が行けるかもしれない」との連絡が有りました

まあ、現時点では夢みたいな話ですが、最近じわじわと「金利上昇」の兆候が見えているので「長期固定金利」が可能なら、新築が一歩前進しそうですね





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銀行融資 | 新築一棟物件

2011年03月30日

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昨日は、市内の投資家仲間二名が、最近、検討中の「新築RCファミリー一棟物件」の融資が承認されて、土地の売買契約を締結した為、自粛ムードの中、報告会が開催されました

因みに、今回のお二人は、どちらも「同じ建設会社」で施工予定で、しかも融資も「同じ銀行」との事

実は私も現在、その建設会社で新築の可能性を模索中なので、このご時世で融資が付いた話は大いに勇気が湧きますね

結局昨夜は、週末の疲れが出て、途中でダウンしてしまいましたが、素敵なお話を聞かせて下さった皆様、有り難うございました


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新築一棟物件 | 不動産投資家

2011年03月23日

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本日は、先月末から検討中の「新築RC一棟物件」について、ある業者さんにお願いしていた「事業計画書」を送って頂きました

今回は、資料をファックスで流して頂いたのですが、帰宅して確認した瞬間、思わず笑みがこぼれました

そこには「表面利回り12%」という、嬉しい数字が記載されていたのです

因みに、今回の案件は、正直言うと、私の本当にやりたい事とは少し異なる面も有りますが、自分の中で、「今は本当にやりたい事の為に、力を蓄える時期」と考えて、冷静に決断した内容です

って事で、「高利回りは、ご褒美かな」なんて考えましたが、資料を良く見ると、結局ガッカリする事に・・・

なんと、この利回り・・・、水道光熱費込の数字だったのです・・・

結局、家賃だけで計算し直すと、9%台前半という平凡な数字で、「事業計画書」に記載された「30年ローン」を「25年ローン」の数字に帰ると、「キャッシュフロー」も魅力を感じられない数字に減少

明日からは、この数字がどこまで回復可能か摸索する予定ですが、金額も大きいので、不安が有る場合は流されないように進めていきたいと思います。


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利回り計算 | 新築一棟物件

2011年03月20日

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実は、先週の初めに、以前から狙っていた地域で、路線価からみると格安の土地を発見していました

駅から徒歩5分で、隣はコンビニ、土地の形状は結構悪かったのですが、それをカバーするだけの広さが有り、しかも2面道路に面するのもGOOD

現在、新築プランを建設会社に練って貰ってる土地が、間口が狭い事からプランニングに苦労している為、「救世主が現れた」と思ったのですが、

資料を見ると、一点だけ気になる言葉を発見

それは、

「敷地内に都市計画道路の予定地有り」
との一文でした・・・

って事で、本日現地を見に行くに当り、「該当する自治体の名称+都市計画」で検索したところ、結果は見事に敷地のど真ん中を道路が貫通・・・

因みに、仲介業者さんに電話で状況を確認したところ、「この道路は何年も前に計画されたけど、実現の可能性はほぼ無く、多分近い将来予定は廃止されるのでは」との事でしたが、

正式に「都市計画の廃止」が決定されなければ、この土地への新築はほぼ不可能なので、安くなる筈ですよね(苦笑)

この土地に建ってるのが、「空き店舗」ではなく「共同住宅」で、用地買収が近い内に始まるなら、「買い」という選択肢も有りますが、残念ながら、見送り決定

それにしても、何十年も放置されている「都市計画」のせいで、土地を安値で売らざるを得ない地主からすうと、本当に迷惑な話だと思います。


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新築一棟物件 | トラブル発生

2011年03月16日

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自粛モード継続中につき、本日も備忘録として更新します

メインバンク担当者より着信有り用件は、「個人分の確定申告書」だったので、「控えが返送されたら連絡します。」と回答

帰宅すると、確定申告書(控)が届いてました。受付印を押した(控)を見ると一安心です

千葉在住の娘より、全く商品が無いコンビニの棚の写真がメールで到着因みに、娘に送ってあげよう」と、近所のスーパーに行くと、福岡でも徐々に商品不足が感じられました。

シェアハウスの内見に、韓国の女の子がやってきました。結果は、「シェアハウスブログ」を参照下さい。

昨日、「メゾネットアパート」への太陽光発電設置が無事に完了23日から発電スタートだそうですが、天然エネルギーで、電力不足に少しでも貢献出来たら嬉しいですね。

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


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青色申告 | チャンスを生かす

2011年03月15日

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・スイッチを押すとパソコンが開く。

・スーパーの棚に溢れるほど商品が有る。

・時間通りに電車が来る。

・夜は暖かい布団で眠る事が出来る。

こんな平凡な日常が、とてつもなく貴重な事だったんだと、最近改めて実感しています。

因みに私の娘は、昨年から千葉で某大学の寮に入っていますが、昨日電話で、「スーパーにもコンビニにも食料が無く、食べるものが買えない」と聞かされ、悲しくなりました。

早く、地震の猛威が過ぎ去って、「平凡な日常」が戻ってくれる事を、祈ってます。


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ご挨拶 

2011年03月11日

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昨日は、会社の休暇を取得していましたが・・・、

仕事の日以上に忙しい一日で、久し振りに愛車のクロスバイクで走り回ってきました

先ず、朝一はメインバンクを訪問し、今期の法人決算の説明を行った後、現在模索中の「新築RC」について、さりげなく打診

一応、「他行さんと競合になれば、うちも有る程度の条件は」というお話でしたが、正直、額が大きくなると厳しいイメージは有るので、余り期待はせずに、義理だけは通したいと思います(苦笑)

その後、「建設会社」&「高齢者賃貸のコンサルタント」を訪問し、打ち合わせを実施

その結果は、プランの方は、イメージ以上の建物が入りそうな感じで、大満足だったのですが、「もし高齢者向け賃貸をやるなら、中間所得層の元気なお年寄り」という目論見が、収益性の面から厳しいと指摘されたのは、有る程度予想はしていましたが、残念でした

ただ、次の物件は「利回り&キャッシュフローに拘る」がテーマなので、妥協せずに「収益追求」、「安定の追及」を目指したいと思います。

さて、帰宅してからは、確定申告準備の最後の仕上げとなりましたが、結果は青色控除を引く前の数字で68万円也

アパートで、4月に退去した部屋の入居が7月まで掛かった事や、現金で購入した区分所有の売却、以前法人から家賃を取っていた自宅を、法人に売却した事が大きかったみたいですが、計算したような数字は、正直嬉しいですね

今期は、法人の方で結構税金を支払いましたが、個人分では、予定納税を行っているので、還付を今から楽しみにしたいと思います。

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青色申告 | 節税

2011年03月09日

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先週金曜日の昼前頃・・・、シェアハウス3階の入居者さんから、メールが届きました

その用件は、「1階の入居者さんと、お部屋の交換って可能ですか?」というもの

因みに、シェアハウス内で空室が出た場合のお部屋の移動希望については、日程調整が面倒な事や、募集時にロスが生じる事から、基本的にお断りしていますが、

今回は、どちらも長期の入居者同士ですし、以前から、リビングに隣接する一階の部屋の入居者さんが、音の問題による睡眠不足に悩んでた事は知ってたので、条件付きで了承する事に

その条件とは、

新たな契約日は4月1日付けとし、日割りの差額は2人の間で清算する事。

デジタルキーの設定及び清掃は自分で行う事。

ポストの鍵(ダイアル式)は変更しない。

契約事務手数料を3千円ずつ徴収する。

の4点を提示しました

って事で、当日昼休みに、上記の内容をメールで回答していたのですが、

夕方4時頃、再度メールが到着

なんと、「先程、引っ越し完了しました」との報告でした

って事で、先程遅ればせながら、シェアハウスを訪問し、再契約を締結してきましたが、長期入居者が増えるのは歓迎なので、何とか末永く住んで欲しいものですね


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物件管理 | リスク管理

2011年03月06日

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私は、昨年12月から「自転車通勤」を一時休止し、「地下鉄通勤」に切り替えています

まあ、元々寒さに弱いという事も有りますが、年末年始は飲み会も多い為、飲酒運転を避ける意味でも、ベターだとは考えていますが・・・

福岡では、先週が最後の寒波という噂も有ったので、そろそろ自転車生活に復帰しないと、「自転車大家」の名折れですね

とは言っても、地下鉄通勤にもメリットは有って、一番嬉しいのは、じっくり本が読める事

実は、先週も2冊の本を読みました

先ず、1冊目は人気blogランキングでトップを爆走中の、竹内かなとさんの新刊



バリバリの不動産投資ノウハウ本ではなく、ライフスタイル提唱の側面が強い印象でしたが、「ヤフオクのノウハウ」や「競売のノウハウ」を初心者の方に解り易く説明してるので、これから軍資金を作って、不動産投資を始めたい方は、読んでおいて損は無い一冊だと思います

但し、福岡の現状では、「競売」に旨味は無くなってきてるので、投資方針に悩んでる方は、私にお気軽に相談して下さいね

さて、今週読んだもう一冊は下の本



「満室」の文字につられて購入しましたが、中身は音楽家向けの防音マンションの薦めでした

因みに、20年前に亡くなった私の親父は、生前はミュージシャンだったのですが、アパート暮らしの頃は、車で山の中に行き、演奏の練習をしていたらしいので、都心ではある程度ニーズが有るのは間違いないと思います

まあ、相当拘りが無いと難しいと思うので、私は別の選択肢を取りますが、「家賃が下がらず満室が続く物件」は、素敵ですね


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不動産投資家 | 投資戦略

2011年03月04日

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私が勤務する会社の最寄駅周辺のお話ですが・・・、

最近、駅前に有った百台以上収容の「コインパーキング」が廃止されて、現在、商業施設が建築中なのですが、今月初めから、周辺の「コインパーキング」が一斉に百円値上げされたとの事

多分、稼働率が激増したので、経営上行けると判断したのが理由でしょうが、賃料が下がるばかりのアパート、マンションの大家としては、羨ましい話ですよね

建物の場合は、人気が有ると直ぐに同じ様なタイプの物件が供給されて、需給は悪化し、デフレが長く現代では、「家賃値上げ」なんて夢のような話ですが、今後も「需給」と「供給」の隙間を狙っていきたいと思います


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家賃設定 | 景気回復

2011年03月02日

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一昨日の夜、お友達の投資家さんから、検討中の「新築一棟物件」の図面をメールで送って頂いたのですが

いろいろ考えるのが、余りにも楽しくて、結局、ブログ更新も放置し、深夜まで妄想してしまいました

「新築」って楽しすぎてヤバイですね(苦笑)

さて、そんな図面を眺めながら、少しだけ気になったのは、日当たりに関する考え方でした

まあ、地価が高い地域なので、収益性を考えたら、「容積率を使いきるプラン」という設計士の発想は当然ですが、個人的には、「ファミリータイプの場合は、南向き、東向き」という拘りは捨てきれないんですよね

まあ、最近は共稼ぎで昼間は誰も家に居ない家庭も多いですし、「南向きが好きなのは日本人だけで、大切な家具が日焼けする南向きは、欧米では人気が無い」なんて話も聞いた事は有りますが、

実際の賃貸二ーズは気になるところですね


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投資哲学 | 賃貸募集
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