2011年05月

2011年05月31日

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私が自主管理している「シェアハウス」は、約1年前から「女性専用」に変更していますが・・・

その結果、内部トラブルは「男女」の頃に比べて大幅に減少したものの、セキュリティについては、大変一層遣うようになりました

具体的には、「物件所在地のHPからの削除」、「物件前の柵に貼っていた募集チラシの撤去」を、入居者からの要請で行いましたし、「男性のなりすまし問い合わせ」や「悪質入居希望者の来訪」をブロックする為に、内見者との待ち合わせは、必ず物件以外で行う事に

それ以外にも、監視カメラを増やす等、いくつか対策は検討中ですが、本日はその本命・・・、ホームセキュリティ会社の見積もりを実施しました

その結果は、最大手S社に対して、準大手A社の数字が半額以下

どちらも、ガードマンの待機所からの距離は同じ位なので、価格で選ぶとA社になりそうですが、入居者募集時にどれだけ効果が有るのか、女性陣の意見を楽しみにしたいと思います。


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物件管理 | 投資アイテム

2011年05月30日

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私は、昨年山田里志先生のCDをお聞きした時から「空室への家具・家電投入」に大いに興味を抱いていましたが・・・、

入居希望者が現れて、「使わないから撤去して」と言われた時の保管場所が無い為、躊躇している間に、結局満室復帰

結局、山田先生の新刊に書かれた秘策は、未体験だったのですが、



今月になってから、急遽、自宅ビルに2部屋連続で退去が発生した為、改めて「家具・家電」の投入を検討中

とは言っても、最近本業が結構忙しく、パソコンに張り付く余裕はないので、現在検討しているのは、リサイクルショップに卸している回収業者さんから、まとめて安く譲ってもらう方法ですが

今週末に、その業者さんの倉庫を訪問して、在庫を見せて頂ける事になったので、家賃1ヶ月以内の予算で、どれだけの物資がそろえる事が出来るか、楽しみです

因みに、「今回の視察結果次第では、法人の定款を変更しようかな〜」なんて、密かに検討中

土曜日の業者訪問・・・、一緒に行きたい方が居たら、お早めに連絡下さいね

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投資アイテム | 空室対策

2011年05月28日

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私は、3月末に「メゾネットファミリーアパート」の屋根に「太陽光発電装置」を設置し、先日、国からの補助金を受け取っていましたが、

昨日、初の「電気代」が地場の電力会社から振り込まれていました

因みに、その金額は「82,080円」也

明細を見ていないので、期間は不明ですが、期待利回りから逆算した目標は、年間50万円程度なので、なかなかの滑り出しだと思います

正直、他の物件が構造や日当たりの関係で設置できなかったのは残念でなりませんが、今後は物件取得を検討する際に、「太陽光発電が設置できる物件か?」というのも、重要なポイントになりそうですね

【余談】
年末年始の休みに、暇つぶしがてら始めたヤフー知恵袋の回答ですが、やっとグレードが「2−1」まで到達しました

今後も、投資家力を磨くために様々な質問にチャレンジし、年内にはグレードを3まで上げられたら嬉しいですね

また、メルマガは相変わらずたまにしか送ってない状況ですが、「お薦め書籍」のブログはぼちぼち更新してるので、良かったらたまに覗いて下さいな。

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利回り計算 | アパートの管理

2011年05月26日

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一昨日の「賃貸住宅フェア懇親会」は、仕事の関係で遅れて参加した為、一次会では80名の参加者さんの内、20名弱の方としかお話出来ませんでしたが・・・、

その中で一番興味深かったのは、「親が物件を自主管理しているが、8戸の内4戸が滞納」という参加者さんのお話でした

因みに、私の第一声は「勿体ない」という、貧乏性バレバレの発言でしたが

オーナーさんの話によると、「無理に取り立てると、入居者が可哀想」との発想らしく、改めて家賃の5%の支払いで、淡々と滞納者と交渉してくれる管理会社の有難味を実感しました

と言いつつ、実は私も債権関係には若干のノウハウが有ると過信しつつ、「保証人・保証会社なし、自主管理」なんて恐ろしい物件を保有中(苦笑)

幸い、スタートから1年半の間、「滞納問題」とは無縁で過ごす事が出来ましたが、出来れば今後も「鬼モード」が発動する事なく、運営出来れば良いのですが


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物件管理 | トラブル発生

2011年05月25日

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毎年、九州大家さんのお祭り的なイベントとなっている「賃貸住宅フェアin福岡」ですが・・・、

私は、残念ながら本業の多忙により欠席

本当は、山田一さんのセミナーも聞きたかったのですが、今月は日曜日も出勤する等多忙な状態で、止む無く断念

とはいっても、年に一度のお祭り

って事で、夜の懇親会だけ、参加してきました

今回の参加者は過去最高の約80名

実は「大半は何時ものメンバーかな」と思って、余り名刺を持って行かなかったのですが、初遭遇の水戸大家さんを始め、新たな出会いも多数有り、楽しい時間を過ごす事が出来ました

特に、つんちゃんの「利回り97%物件」の話などは、改めて「田舎って良いな〜」と考えさせられましたが、今後も、利回りに拘って物件購入を進めていきたいと思います

一次会は、小場さんの「儲けるぞ〜」という景気の良い掛け声で解散

当然、二次会にも行って、日付が変わるまで楽しく懇談させて頂きましたが、早くサラリーマンを卒業して2日間フルに参加する為、現在狙ってる物件が取得出来たら良いんですけどね

要チェックの書籍

さて、大家業の方は、昨日以前から懸案だった「自宅ビルの共用灯交換」が無事に完了

写真も近い内にUPしたいと考えていますが、今回は、全灯LEDに変更したので、節電効果も楽しみにしたいと思います


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不動産投資家 | 中古アパート

2011年05月10日

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皆様、お久し振りです

ゴールデンウィークは楽しく過ごす事は出来ましたか

私は、冒頭に大きな仕事を片付けた後は、東京から娘が帰省していた事も有り、特に遠出はせず、近場での温泉やジョギング等、基本的にのんびりと過ごしましたが

昨日の仕事が終わった後は、連休疲れなのか燃え尽き状態でした(苦笑)

さて、相変わらず「不動産投資の次の一手」に関しては、ある程度方針は定まったものの、制約が多過ぎて足踏み状態ですが、実は先日、既存物件に関して「大家失格」と言われてもおかしくない出来事が有りました・・・

今回の連休中に、自宅ビルで一室退去が有った為、夜に部屋の確認に行ったのですが、階段、廊下の複数の蛍光灯が切れていたのです

因みに、蛍光灯に関しては、以前は管理会社の担当者さんが、水道の個別メーターを確認する際に交換してくれてましたが、その方は既に退職済み

って事で、現担当者さんに確認すると「清掃業者が週一回入る際に交換してる筈」との回答でしたが、一番近い物件でお恥ずかしい限りですね

今回は、モチベーションが下降しているのも原因の為、反省の意味で現在新たな設備投資を検討中ですが、

具体的に決まったら報告しますので、お待ちくださいね

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物件管理 | 業者見積もり
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