2011年06月

2011年06月28日

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何度かこのブログに書いてきた、私の「地元物件取得意欲」ですが、昨年、「入居率50%の地域物件」で戦意喪失してから、暫く忘れていたものの、大分の大家さん達が物凄い勢いで物件を増やしている話を聞き、またもや復活

って事で、昨日は情報収集の為に、となりの大家さんで「融資情報in大分」を連載中のオオシマさんに、久々に電話を発信してみました

因みに、気になっていた「最近した購入物件の融資担当者さん」は、予想通りのあのお方

早速電話連絡を頂いた結果は、残念ながら「当行では県外在住者は」でしたが、親切にヒントを教えて頂いたので、サイドチャレンジしたいと思います


となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


それにしても、地方物件への銀行融資は、地元の投資家さんの情報が最も頼りになりますが、こっそり情報交換出来るとなりの大家さんの存在は、有難いものですね。

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銀行融資 | 中古アパート

2011年06月27日

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私が初めて一棟物件を手掛けたのは、10年前の今頃で、当時1千万円の頭金を注ぎ込み、1k+ロフト8戸、駐車場5台付き、利回り9.〇%の新築アパートを購入しました

因みに、この物件は当時の自宅マンションから徒歩5分程で、土地も56坪と広めだったので、当時は「将来ローンが終わったら、アパートを取り壊して、ここに一戸建てを建てても良いな〜」なんて考えていましたが

この10年の間に、福岡の賃貸市場は激変・・・

「初めての物件」として、愛着は凄くありますが、残念ながら、「今だったら絶対に買ってない物件」となっています

という事で、今回5年固定が満了するのを機会に、定例の「今だったら幾らで売れるか」の査定を、仲介業者さんに行って貰いましたが、結果は「期待価格−600万円なら、確実に売却可能」という結果に

まあ、現状では毎月13万円程度の収益が上がってるので、暫くはそのまま保有する事になりそうです

さて、新物件に関しては、実は現在色んな方向で可能性を模索していますが、近い内にそのうちの一件で結論が出る予定です

動き出したら、ブログ更新頻度も少しは上がると思うので、もう暫くお待ち下さいね

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新築アパート | 不動産投資家

2011年06月20日

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本日は、仕事帰りに博多駅近くのカフェで、県外から来られた元入居者の親御さんと面談し、過去に発生したトラブル解決のご協力をお願いしてきました

因みに、今回の契約は「保証人不要」で締結しており、親御さんの連絡先も「緊急連絡先」として聞いていただけなので、「子供の事は関係ない」と言われたらそれまでだったのですが、何とかご協力頂ける事になり、一安心

改めて、サラリーマンとして培った「交渉力」に感謝ですね

どんな話をしたかは、流石にブログでは書けませんが、基本は「先ずは相手の話を聞く」、「事実をポイントを絞って伝える」、「要求及びその理由を簡潔に話す」って感じでしょうか

ただ、今回一つだけ焦ったのは、親御さんから、「知り合いの弁護士が居るので、その方に間に入って貰っても良いですか」と要請された事

好意に甘えてるだけで法的根拠は全くない為、「それは勘弁してください」とお願いしました(苦笑)

弁護士費用って結構高いので、善良な第三者に使うのは勿体ないですよね


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投資哲学 | トラブル発生

2011年06月17日

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昨夜は、久し振りに九州大家の会で少人数での飲み会でした

最近の私は、昨年立て続けに物件を売却した後、良い物件との出会いが無く、若干モチベーションが下がり気味でしたが、昨夜は、百坪の土地を「大人買い」した投資家さんから見せて頂いた、「新築プラン」で妄想し、楽しいひとときを過ごす事が出来ました

因みに、昨夜は「本音トーク」全開で、最近のトラブル対応等の話題も有りましたが、大家業は「お人好し」では勤まらないと、改めて実感ですね

さて、明日は久し振りの物件訪問後に、夜はキャッシュフローゲーム会に参加予定

果たして、新たに素敵な出会いは有るのでしょうか


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2011年06月15日

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博多は先週から梅雨入りしたみたいですが・・・

雨の日は週末や飲み会に重なる事が多く、現在、結構な頻度で片道12キロ弱の自転車通勤を頑張ってます

因みに、夜のも出来るだけ控えており、結構健康的な日々を過ごしてますが、流石に疲れから帰宅直後に爆睡する事が多く、ブログ更新の頻度が落ちているのはご容赦下さいね

明日の夜は、久し振りにお会いする投資家さんとのノア飲み、また、土曜日は、久し振りにキャッシュフローゲーム会に参加して、モチベーションUPしてきたいと思います

さて、月曜日に行われた人生初の競売の開札ですが、結果は・・・、




予想通りの玉砕

まあ、直前に銀行の融資可能額が思い切り下がったので、覚悟はしていましたが、落札額は、私が限界と考えていた金額より2割近くも高く、改めて「福岡の競売は高過ぎて、利回り確保は困難」と実感する結果となりました

って事で、今週土曜日は、キャッシュフローゲーム会の前に、競売よりも遥かに安い気がする物件を見学に行く事にしたので、「再生可能」と判断出来た場合は、急展開も覚悟しといて下さいね

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投資戦略 | 物件案内

2011年06月12日

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今週は、「競売入札」〜「開札待ち」という谷間で、若干動き辛い一週間でしたが、リハビリも兼ねて、密かに行動開始

昨日は、買い物のついでに、近所の戸建のオープンハウスを訪問してきました

因みに、訪問した物件は、2年程前の競売案件で、当時はシェアハウス建設の真っ最中で手持ち資金が無く、見送ったのですが、「競売転売業者が、どんなリフォームをするんだろう」と興味が有ったので、訪問実施

結果は、外観は塗り替えており、内装も「クロス貼り換え」や「トイレ交換」は行っていましたが、最もお金が掛かる「キッチン」と「ユニットバス」については、そのままの状態

ただ、価格的には凄く安い為、ひっきりなしに訪問者が有ったので、「今日中に売れるんだろうな〜」と確信

業者さんから簡単な情報収集を行った後、10分程で退散しましたが、指値が入らなければ「400万円」程度の利益と予想されますので、自己資金が少ない方には、競売も有効な戦略だと思います

私も、現在高校生の息子が、部活のテニス&塾通いで、毎日フラフラになってるので、「息子の高校の近くに競売物件が出たら、2年間限定で住んで、卒業と同時に無税で転売出来たら」なんてたまに考えますが、果たして条件を満たす物件は現れるのでしょうか(苦笑)

【お知らせ】
金曜日の夜は、何時もの様に徹夜麻雀でしたが、訪問途中、携帯に一昨年の東京訪問時にお世話になった星輝さんからメールが届きました

要件は、「本を出したので宜しく」とのご案内でした



因みにこの本、私は未だ読んでませんが、

星輝さんの書いた本なら、絶対に損はしないと保証しますので、皆さんも是非、速効で注文して下さいね

私も、今から本が届くのを楽しみにしています

【おまけの話】

本日の博多は、朝から大雨でしたが・・・

私は夕方から、飛行機で福岡に来られる「シェアハウス」の入居者さんを迎えに空港へ

お迎えの際の「ちょっといい話」は、シェアハウスブログで確認して頂きたいと思いますが、

車で空港からシェアハウスに移動中、新しい入居者の方から、「今日は皆さん、シェアハウスにいらっしゃいますか」との質問が有りました

因みに、「日曜日だから出掛けてると思うので期待しないで」と回答しておきましたが、実際は、玄関を開けると複数でワイン会の真っ最中

「今日は大雨で、出掛けられないから」って話でしたが、5時前から宴会って、サラリーマンの理想ですね(笑)

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ご挨拶 

2011年06月10日

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現在満室の「女性専用シェアハウス」ですが、最近、今後の運営方針について非常に悩んでいます

その悩みとは、「韓国人の入居希望者を何名まで受け入れるか」という事

因みに、開設当初は「外国人は3〜4名まで入居可とし、国籍は1国に2名迄」と考えていました

まあ、当時は全然ノウハウも無く手探りでスタートした為、福岡における外国人のニーズも解らなかったのですが・・・、

その後、1年間は日本人のみの入居が続き、昨年秋に初めて香港の方が入居された以降も殆ど動きは無かったのが、震災以降、となりの大家さんで作成したHP経由で、韓国からワーキングホリデーで福岡に来られた方の問い合わせが殺到しています

現状、2名の方が既に申し込み済みですが、余り同じ国の方が集まり過ぎると、果たしてどのような影響が有るのか、悩ましところですね

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投資哲学 | 投資戦略

2011年06月05日

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最近のブログの流れから、バレバレかもしれませんが、現在私は、夏に向かって密かにダイエットに取り組んでます

なお、本日のブログは、不動産投資の話は皆無なので、悪しからずご了承下さいね

本日朝の博多は、霧雨が舞っていましたが・・・、

天気予報は「晴れのち曇り」

息子は部活で本日も妻と二人なので、久し振りに志賀島を訪問してきました

因みに、前回訪問した際は、ノアの後ろに愛車の「ロードレーサー」を積んでいき、1周10キロの海岸線を巡回しましたが、本日は、運動不足解消も兼ねて、走って一周してみる事に

結果は、3分の1位は歩きながらで、約1時間で完走しましたが、潮風を浴びながら走るのって、結構気持ち良いですね

その後、ランチは、地元の漁協が運営する「志賀島センター」で、名物の海鮮丼を満喫

【志賀島センター】
志賀島センター1


【海鮮丼 1,155円(お吸い物、高菜、昆布の佃煮付き)】
海鮮丼1

海鮮丼2


その後、海岸にマットを引き、潮風を感じながら昼寝という最高の休日を過ごす事が出来ました

【志賀島】
志賀島2

志賀島3


【お知らせ】
昨日予告した、「リサイクル業者訪問レポート」は、メルマガで前篇を配信したので、確認してくださいね。

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ご挨拶 

2011年06月04日

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昨夜の麻雀は、メンバーの都合により23時過ぎでお開きとなりましたが・・・、

当然の事ですがお酒を飲む事から自転車では来てなかった為、博多駅近くの雀荘から自宅まで、約1時間掛けて歩いて帰宅

適度な疲れからお蔭で、熟睡できて、今朝は爽やかな目覚めでした

さて、本日は午前中、先日電話でアポを取っていた「リサイクル買取業者」の倉庫兼事務所を訪問

目的は、先週空室が2室となった「自宅ビル1K」のうち1室について、「家具・家電付き」としての募集を検討していた為、その「価格」や「仕入れ状況」について調査する事

先日発売された山田里志先生の新刊で、「家具・家電付き物件」の客付け力のパワーを改めて思い知らされたものの、現在の私は、「時間の取れないサラリーマン」、「保管する倉庫が無い」という状況



という事で、「買取業者さんに在庫がセットで有れば、多少費用は嵩んでも、一気に解決するのでは」という発想です

因みに結果は、多少予想より金額は高めでしたが、私が希望していた「入居申込者の希望が有った段階で、見繕って整備した家具・家電の契約、搬入が可能」との回答を頂きました

「中古の家具・家電付き物件」のニーズは、特に学生、留学生では大いに有ると思いますが、最大のリスクは「邪魔だから撤去して」と言われた場合の対応です

という事で、正直、以前から興味は有ったものの、実施には踏み切れませんでしたが、今回の対応が可能なら、オプションとして使えそうですね

なお、今日は1時間近くに渡って、買取業者さんからお話をお伺いする事が出来ましたが、なかなか参考になる事項も多かったので、週末の間にメルマガ号外として情報発信したいと思いますので、お待ちくださいね。

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投資アイテム 

2011年06月03日

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私の自宅も入っている5階建てのビルでは、先月末に2部屋目の退去が発生した為、先日、知人から紹介頂いた業者さんに初めてリフォームをお願いしてみましたが・・・

昨日昼、その業者さんより着信有り

内容は、「キーボックスに2本鍵が入ってるが、奥の1本が引っ掛かってて、取れない」との連絡でした

因みに、管理会社に確認すると、「鍵が入居者から帰ってきてない為、予備は無い」との事で、それをお伝えしたところ、暫く経って「何とか鍵が取れました」との報告が有りましたが

更に10分後、「駐車違反で摘発されたので、本日は帰ります」との連絡が・・・

どうも、「内部を確認後に車を動かそうと思ってたら、鍵が取れずに車の事を失念していた」との話

お付き合いの最初にケチが付いたけど、何とか良いお付き合いが継続出来れば良いのですが(苦笑)

話しは変わり、最近うちの妻が下の本をお気に入りです



まあ、私も存在自体は、以前テレビで見て知ってましたが、当然目的は、「夫を細くする事」

ただ、この本のコンセプトの「1食500キロカロリー」ですが、最近片道50分の自転車通勤を続けてる身としては、どう考えても足りない気が・・・、

って事で、ネットで確認したところ、私の自転車通勤の消費カロリーは「片道350キロカロリー」でした

流石に、増量をお願いしましたが、せっかくの機会なので、当面、自宅での晩酌は控えたいと思います


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トラブル発生 | リフォーム
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