2011年07月

2011年07月29日

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遂に購入断念・・・

といっても、大分ファミリー物件の話では有りませんが


実は6月に内見した後、口頭で金額を打診し、了承を貰っていた福岡市内の物件が有ったのですが、昨日、仲介業者さんにお断りの電話を発信しました

因みに、その物件とは、7月5日の記事に書いたキャピタルゲイン狙いの物件の方・・・

金額が合意しているにも関わらず、今迄進捗が無かったのは、戦略上「事前の分筆」をお願いしていたのですが、隣接地の土地所有者様(相続人4名の共有)の中で、境界の確定に協力頂けない方が居た為ですが、

正直、今回は買えなくてほっとした面も有ります

その理由とは、今月の初めに大分で受けた「現役銀行融資担当者セミナー」で、購入物件の転売に関するリスクを痛感した事

自己資金が少ない投資家には、「キャピタルゲイン狙いの転売」は非常に魅力的ですが、銀行は「転売益狙い」が少しでも疑わしい場合、基本的にはどんなに素晴らしい物件でも、融資しないそうなのです

という事で、キャピタルゲイン狙いの「不動産投資家」から、長期保有の「不動産経営者」への転身を決意した為、今回は結果オーライといった感じですね(笑)


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投資哲学 | 銀行融資

2011年07月26日

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本日は、仕事帰りに愛車のロードレーサーで少しだけ遠回りし、シェアハウス近くの一棟物件を内見してきました

因みに、見学した物件の間取りは、私が現在メインで探している「ファミリータイプ」ではなく、バリバリの「単身者向けのワンルーム」

このブログをずっと読んで頂いてる方には、「何故今更」という印象かもしれませんが

実は冷やかし


では無く、当然理由有り


その理由とは、春以降10名以上断り続けている入居希望者の存在でした

現在、「女性専用シェアハウス」は満室ですが、「好立地」で「家具・家電付き」の物件のニーズは根強いみたいで、結構頻繁に「他に物件持ってないんですか?」と聞かれる為、近くの物件が確保出来たらと考えた次第です

まあ、「区分所有物件」を購入し、「家具・家電」を入れて募集しても良いのですが、「2人入居に関するクレーム」の不安が悩ましいですからね(苦笑)

結局、本日の物件は「再生欲」は滅茶苦茶満たしてくれそうでしたが、利回り的に美味しくなさそうなので、見送り決定

ただ、今後も「シェアハウス周辺」、「博多駅徒歩圏」の物件チェックは続けたいと思います


【おまけの話】
先日聴講した、はじめ様のセミナーの内容で、物凄く共感できる部分が有りました

それは、「安易に家賃値下げに走ると、属性が悪い入居者が入ってきて、既存の優良な入居者さんの退去に繋がる」というお話・・・

非常に深くてデリケートな話なので、ブログでこれ以上書くのは控えますが、自分の物件で入居者さんとお会いした時に、笑顔で挨拶できるのは、理想だと思います

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中古ワンルームマンション | 投資戦略

2011年07月24日

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昨日は、朝からJRで宗像市を訪問

目的は、となりの大家さんで募集していた「リフォーム見学会」&「太陽光発電見学会」への参加でした

因みに、「リフォーム見学会」を主催したマルコさんは、以前から「キャッシュフローゲーム会」で交流しており、懇親会等で、不動産投資に関する相談問にお答えしたりしていましたが、


今回遂に踏み出した第一歩は激安物件のセルフリフォームで、利回り約50%との事

残念ながら写真は撮っていませんが、内装も、初めて自分達ご夫婦だけでリフォームしたとは思えない素敵な仕上がりでした

早期の入居者決定をお祈りしています

さて、そんな素敵な物件見学ですが、2点だけ気になる事が有りました

それは、

区分所有物件の専有部分は、室内だけだが、果たして、玄関前の「呼び鈴」を「テレビドアホン」に交換しても問題ないのか

フローリングのリフォームで、薄いフローリングを接着剤で上張りする方法が有るが、何度も重ねると段差が生じてしまう。果たしてこれって綺麗に剥がせるの

という内容

に関しては、「管理組合に届け出は必要だろうが、多分大丈夫だろう」という意見が大半でしたが、「玄関ドア」や「メーターボックス」の塗り替え等も含め、自分の意思だけで改修の方針を決める事が出来る1棟物件の方が、細かな気配りが苦手な私には向いてると、改めて実感ですね

に関しては、私も「メゾネットファミリーアパート」の退去が生じた際は、ホワイト系の明るいフローリング上張りを検討していたので、改めて専門家の意見を聞いてみたいと思います

その後は、はじめ様の物件に移動し、「太陽光発電」のメーター等を見学、更に、福岡市内に移動して、はじめ様のセミナー聴講、懇親会で不動産談義と、有意義な一日を過ごす事が出来ました

さて、セミナーの話は後日改めて書く事とし、本日は、懇親会の中で気になる情報が有ったので、備忘録として書きます。

その情報とは、

「福岡市が条例を改正した為、6層構造メゾネットタイプのアパートは、今後建てられなくなった」

この「メゾネットタイプ」は、天井高140センチ未満の一定のスペースは延床面積から除外するという建築基準法の規定を逆用し、高低差の少ないロフトや床下収納等を設けて、広々としたスペースを生み出す物件で、実は私が「次々と新しい物件が出るので、普通のロフト付きアパートは対抗できなくなる」と考えて、昨年、2棟のロフト付きアパート売却を決意した理由の一つでも有ります

禁止された理由や詳細は不明ですが、駆け込みで購入したオーナーは、今後同様の物件が供給されない事から「勝ち組」って事になるのでしょうか

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新築アパート | ライバル物件

2011年07月23日

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おはようございます

本日は、朝から久し振りのJRに乗り、東部方面で大家さん仲間がリノベーションした物件を訪問してきます

その後は「セミナー聴講」、「懇親会」と、不動産三昧の1日となりそうです

話は変わり、現在銀行に融資申込みを行っている「大分ファミリータイプアパート」ですが、

初の福岡市以外の物件という事で、正直指値の結果がどうなるか全く不明な状況です

因みに、打診予定の金額は、多分福岡市内の物件なら即却下される数字ですが・・・

・「融資が付き辛い地方の築古鉄骨物件」

・「指値の理由が、銀行融資の希望額からの減額による」

・「売主様は九州以外にお住まい、しかも残債は無い」

という部分に期待し、先ずは月末の銀行の結果を待ちたいと思います


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リフォーム | 不動産投資家

2011年07月21日

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私は、福岡市内の市民センターで月一回開催される「キャッシュフローゲーム会」に、3年前から参加していますが、この会では毎年夏に「ゆかたdeパーティー」を行っています

因みに、この「ゆかたdeパーティー」は、投資の話は抜きで、純粋に飲んで、食べて、語って、美しい女性(格好良い男性)の浴衣姿を愛でてという楽し過ぎる催し

という事で、おじさんは毎回自粛していますが

この度、主催のけーしさんから「男性が少ないんですよ」とのご案内を頂いたので、この場でお知らせさせて頂きます

今回は、天神周辺の路上ライブで大人気のCandy Boxのお二人に、参加者がオファーを掛けてミニライブを行って貰う事になっていますので、生の歌声を聴くだけでも、参加する価値が有ると思いますよ

お申し込みは、下のリンク先からお願いします。
  ↓  ↓  ↓
ゆかたdeパーティー2011

【備忘録】
実は、火曜日に夏休みを取って、現在「大分ファミリー物件」の融資申し込みをしている銀行を訪問してきました

結果は、先日売主様から押し戻された金額だと、全然届かない状況

一応、「収益還元法」に掛かる融資基準を聞いたので、備忘録として記載しておきます。

前提条件として「空室率12%」、「修繕費年7%」、「金利3.55%」で借入全期間の収支を計算し、黒字となる事

だそうです

取り敢えず、金利は結構下がりそうなので、購入出来た場合は収支に不安は無いのですが、金額に関しては相手が有る話なので、銀行から最終条件が示されたら、無理しない範囲で交渉に臨みたいと思います


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銀行融資 | 不動産投資家
最近、決算期でも無いのに、役所や税務署からよく郵便が届くな〜と思ってたら、先週税理士さんから着信有り

用件は、「前期の納税額が結構大きかった為、今月中にその半額を予定納税しないといけない」とのお話でした

って事で、昨日早速納付してきましたが、物件購入検討中で、資金繰りがタイトな時期に、正直ショックですね・・・

一応、今期は3月に設置した「太陽光発電」の一括償却で、利益は圧縮されるので、還付金を楽しみにしたいと思いますが(苦笑)


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節税 

2011年07月19日

慌ただしかった連休も終わり、我が家でも帰省中だった娘が東京に帰って一気に寂しくなりました

さて、本日はシェアハウスの入居者歓迎パーティーです

私は「賃貸経営はサービス業」と考え、出来る限り、入居者の満足度を上げようと努力していますが、因みに、その内容は妻が嫉妬するレベル・・・

とはいっても、手抜きは許されない為、ちゃんと家にもお土産とか買ってるのですが、「プロ意識」を「趣味」というのは勘弁して下さいね(苦笑)


fchiro at 17:33コメント(6)トラックバック(0) 

2011年07月15日

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本日夕方、日曜日に「大分中古アパート」の「買付申込書」をお預けしていた仲介業者さんから、売主様の回答について連絡が有りました

因みに、今夏の物件は、売主様の希望価格が「利回り11%強」だったのを、「利回り15%の額」で指値を入れていましたが、

回答は、「利回り14%の額」ならとの事

「大分大家の会」の皆さんに聞いた「利回り20〜60%」という数字に比べると、正直見劣りしますが、安定が期待出来るファミリータイプですし、福岡では先ず有り得ない数字なので、一応合格点かと考えてます

とは言っても、現状は融資の結果が出ていないので、暫くアクションは控えますが

融資がOKの場合は、少しでも有利な条件で購入出来るように、作戦を練りたいですね

【余談】
昨夜、酔っ払って極一部の友人以外内緒にしていた事を、いつの間にか呟いてしまったら、本日数名の方からお祝いメールが届きました

明日は長い一日になりそうです。


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投資物件選定 | 指値交渉

2011年07月13日

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先週末に私が買い付けを入れた大分の物件ですが、「小心者」で心優しい私には似合わない、結構大き目の指値を入れています

因みに私は、売り買いどちらも経験が有り、「売主の気持ち」も理解している為、「根拠のない数字の指値」は好きじゃ無い為、今回は、

「物件も良かったし、評価額からすると、この金額は正直安過ぎると思うが、融資期間がどんなに頑張っても15年が限界の為、返済比率を考えると、この金額でないと無理」

という理由をお伝えし、検討をお願いしました

まあ、返済比率の大きな理由は、「頭金の少なさ」なので、「現金の人」や「自己資金を潤沢に投入可能な投資家」が現れたら、私の買い付けは一蹴されちゃうのでしょうが(苦笑)

取り敢えず、ネットの情報は一旦削除されたみたいなので、気長に回答を待ちたいと思います

ところでこの「15年ローン」ですが、実は先週のセミナーで、「年数は最長15年しか行けないが、結構融資に積極的な金融機関が有る」という情報を聞いちゃいました

次回、高利回りの物件情報が届いた時は、早速この金融機関に持ち込んで、反応を確かめてみようかなって考えてます。

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物件取得 | 条件交渉

2011年07月12日

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先週末の大分訪問は、久し振りにアウェーの緊張感を満喫しながら、地元の投資家さんのお話を伺いましたが・・・、

九州内では、高利回り物件が多い事で有名な、「長崎」に遜色ない「利回り30〜60%」なんて話を聞いて、正直ワクワクしちゃいました

因みに、こんな利回りの物件は、大分の場合、ネットで流通する事はまず無くて、大抵の場合、裏で情報を貰った投資家さんが買ってしまうとの事

実は私も、何度か電話で、地元の業者さんに物件紹介をお願いした事は有りますが、結果は成果

実際にお会いしてお話ししないと、難しいものですね(苦笑)

という事で、今回は「もし物件が買えたら管理をお願いしたい」という名目で、地元の業者さんを訪問し、「情報収集」と「売り物件が出たら紹介下さい」というお願いをしてきましたが、

名刺交換を行った方とは、今後も定期的に連絡を取って、素敵な物件情報の獲得を目指したいと思います

【余談】
今回は、実家を出る歳、実家の隣に住む妹に「福岡着いたら電話するから」と言って出発したのですが・・・

途中で地元業者さんを訪問して長居したり、途中のサービスエリアで、内見した物件の元付け業者さんと電話で打ち合わせを行ったりした為、福岡に帰り着いたのは、実家を出た4時間後

妹から、「余りにも遅いし、お兄ちゃん疲れてるみたいだったから、事故かと思って心配したよ」と怒られちゃいました

まあ、疲れてたのは、前日1時半迄飲んだからですが・・・、心配掛けてごめんなさい


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不動産屋との付き合い方 | 物件取得

2011年07月10日

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昨日は、グエン様のお誘いで、「大分大家の会」の「勉強会」&「懇親会」に急遽参加しました

因みに、「勉強会」のテーマは、「銀行融資の表と裏について」という、物件を銀行融資を受けながら増やしていきたい投資家には、何万円も支払っても受けたい内容ですが、会場代の200円のみでこんな素敵な勉強会をセッティングして下さった大分の皆様には本当に感謝です

特に、「融資に積極的な金融危難の情報」、「投資家が、銀行で絶対に使ってはいけないワード」は、大変参考になりました

NGワードに関しては、後程メルマガで書きたいと思いますので、興味が有る方はチェックして下さいね

勉強会終了後は、大分市内の素敵なお店で懇親会が開催されましたが、お店に行く途中に通った商店街は、ひろが高校時代の3年間、毎日通って遊んだ思い出の場所だったので、懐かしかったです

懇親会では、今回も素敵な出会いが有り、結局2次会も含めて6時間以上の時間があっという間に過ぎ、有意義な時間を過ごす事が出来ました

「大分大家の会」、並びに「熊本大家の会」の皆様、有難う御座いました

さて、一夜明けて本日は、朝から熊本大家の皆様と一緒に、「美人カリスマインテリアコーディネーター」のご自宅を訪問

このご自宅は、元々貸家にしていた築20年以上の一戸建てを、ネットを活用して購入した新古品の設備を使って、リノベーションしたそうですが、カリスマ投資家の拘りが随所に注入されて、モデルルームの様な素敵な空間

そんなお部屋で、楽しい不動産談義を楽しみましたが、内見の時間が迫ってた為、泣く泣く退散

その後、「売り物件の内見」〜「実家近くで、母&妹夫妻と食事」〜「実家訪問」〜「高速で帰宅」〜「昼に内見した物件の買付提出」〜「シェアハウスに鍵&お土産持参」と怒涛の時間を過ごし、やっと片手に寛いでます

因みに、「買付申込書」に記載した数字は、昨日迄考えていた金額より1千万円下がってしまった為、通る可能性は低くなりましたが、出来れば近い将来大分に物件を購入し、「大分大家の会」の一員に加えて頂きたいですね

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不動産投資家 | 中古アパート

2011年07月09日

本日夕方から、急遽「大分大家の会」様の「勉強会」&「懇親会」に参加させて頂く事になりました

因みに、当初の予定では、明日の朝から大分入りし、検討中の物件を訪問する予定でしたが、せっかくの機会ですし、素敵な出会いが有ったら嬉しいですね

なお、本日のテーマは「銀行融資」らしいので、勉強の結果を早速生かして、正会員目指します



fchiro at 13:48コメント(0)トラックバック(0) 
現地調査 

2011年07月08日

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昨日、献本頂いた「リスク分散型不動産投資術」を完読しましたが、

改めて実感したのは、「株式投資で利益を上げる事は不労所得でない」という事でした

因みに私も昔は、株式投資で不動産投資の種銭造りを目指し、実際に利益が7桁の後半だった年も有りましたが、「連日深夜まで続く掲示板チェック」、「アラートメール更新」、「時事ニュースに関する判断」等で、心身ともに、結構大きな負担だった記憶が有ります

その点、賃貸不動産の経営は、もう少し時間の流れがゆっくりですし、「入退去に関するスケジュール管理」、「空室対策」という大事な仕事は有るものの、楽しんでやれる部分も多く、サラリーマンの副業として考えると、「株式投資」より遥かに影響が少ないという印象ですね

今回の著者のJACKさんは、「株式投資」で2億円稼いだそうですが、若い時に「株式投資」で軍資金を稼ぎ、「不動産投資」にチェンジするのは、投資家の理想でしょう

まあ、私の場合は更に「単身向け」→「ファミリータイプ」で、更に「不労所得」に近づけたいと考えてますが(笑)


それでは、株で2億の資産を築いた、JACKさんの不動産投資本第1弾!

『不動産素人の株式投資家が挑戦した・リスク分散型不動産投資術』の出版記念キャンペーンの紹介です。

出版元は、おなじみ「ごま書房新社」さんです。

↓キャンペーンページ↓

http://gomashobo.com/bookcam/jack/

●キャンペーン期間

7月8日(金)22:00〜7月15日(金)22;00まで

※ただし、特典3は先着10名に達し次第終了。

★特典1、不動産投資家まりお氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典2、7年間負けなしの投資家マネー・ヘッタ・チャン氏VS JACK 対談音声(30分)→全員プレゼント(無料)

★特典3、JSCK『出版記念講演 超速資産構築塾』無料招待権→先着10名(有料)

講師:JACK、スペシャルゲスト:資産構築の権威 内藤忍氏

●応募条件

★本書をご購入・ご予約された方全員だそうですので、購入はお早めに



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不動産投資家 | 投資哲学

2011年07月07日

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私が3年間「通勤」や「物件訪問」に活用した「クロスバイク」を高校生になった息子に譲り、真っ赤な「ロードレーサー」に乗り換えたのは、丁度1年前でしたが・・・、

片道12キロ弱の通勤で酷使してきた結果、本日、遂に後輪のタイヤがパンクしてしまいました

自転車屋さんによると、「サイドがひび割れてて寿命」との事だったので、前後共、タイヤごと交換しましたが、今回は思い切って赤いライン付きのタイヤを選択

明日は、麻雀の日なので、土曜日に引き取りに行く事にしましたが、果たしてどんな仕上がりになるのか、今から楽しみですね

さて、話は変わり、前回のブログに書いた「検討中のファミリータイプ物件」ですが、実は狙ってる物件は2棟有り、そのうちの1棟は地元物件です・・・

とは言っても、「平均入居率50%割れ」、「少ない入居者を奪い合ってる状態」という、日本中を見渡しても1.2を争う「超激戦地物件」ではなく、「平均入居率92%(大手管理会社調べ)」という「平穏地帯」の物件ですが(笑)

という事で、今週日曜日に、久し振りの帰省も兼ねて、地元物件を訪問予定

せっかくの機会なので、温泉に浸かってのんびりしてきたいと思います

【余談】
最近の福岡は雨続きですが、お蔭で購入したまま放置していた書籍を、通勤の地下鉄内で読むことが出来て助かりました

因みに昨日は、ごま書房の大熊さんから頂いた下の本を読みましたが、株式投資家的発想での不動産投資の話は、区分がメインという事も有り、私が不動産投資に目覚めたバブル期の石井勝利さんの本を思い出して、なかなか楽しむ事が出来ました



物件購入に当たって「ポートフォリオを組む」という発想で、購入物件の組み合わせを考える発想は、リスク管理の面から、投資初心者の方にお薦めです

また、この本には、私がシェアハウスを開設するにあたって最もお世話になった「デパテンさん」も載ってますが、当時の事覚えてる読者さんって居るんですかね(笑)

なお、併せて素敵なプレゼントが有るキャンペーンのご案内も頂いてますので、明日の夜に掲示したいと思います。

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投資物件選定 | 自転車乗り

2011年07月05日

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このブログの初期にも書いた様な気がしますが、私が目指しているのは「カリスマ大家」ではなく、「こんなズボラで不器用な人間でも、不動産投資で成功できた」という実例です

因みに、私が初めて新築アパート1号を購入した10年前は、利回り9%強の物件でも、「広告料1ヶ月で退去前に予約が入る」、「敷金4ヶ月、敷引き3ヶ月」という状況で、余裕でお金が残っていましたが、

最近は、苦労が増えるのに、キャッシュフローは減り続ける一方

それ以上に、「AD3ヶ月」は精神衛生上良く無いので、「利益が出る間に」と単身向け物件を次々に処分したのが、昨年の状況でした

って事で、現在私が目指している方向ですが、

 物件再生による中期のキャピタルゲイン狙い

 安定経営を目指したファミリータイプ

の二つ

実は現在、この異なる2つの物件について、別の銀行で融資を打診しています

まあ、「シェアハウス」のような「ブログ的な面白さ」ではなく、あくまで「安定」を目指す物件なので、余り面白くないかもしれませんが、具体的になったらブログに書いていきますので、お待ちくださいね

【余談】
全賃の懇親会で、親しい投資家さんにのみお話しした、「〇の△△問題」ですが、一応来週の3連休にハッピーエンドを迎える事になりました

お蔭で、来年は「※※※」を見る為に、関東遠征が増えそうですね(笑)

【セミナー&懇親会のお知らせ】
7月23日(土)に天神で開催される、「太陽光発電に関するセミナー」のご案内を、講師のはじめさんから頂きました。

因みに太陽光発電は、私も3月に一棟設置しましたが、空室を心配しなくて良い「利回り10%」と、「一括償却による節税効果」は凄く魅力的なので、参加して絶対損は無いと思いますよ

夜は当然懇親会付き

詳しくは、となりの大家さんのはじめさんの書き込みを参照下さいね。

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


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不動産投資家 | 伝説の投資家
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