2011年08月

2011年08月31日

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このブログを始めた頃にも書いたと思いますが、20年前に私が初めて不動産投資に目覚めた頃の発想は、「相続で貰う予定の資産は無いので、自分で作り出せれば」といった感じで、具体的な目標も「サラリーマン退職時に無借金の土地やマンションが残れば」といった感じでした

10年前に、33歳で初めて「利回り9%強の新築アパート」を購入した時も、「定年退職までにローンは終わるから、老後の年金代わりになるな〜」なんて感じで、概ね変化なし

その意識が最近変わってきたのは、5年前からブログやmixi、セミナー等を通じて知り合った投資家仲間の中に、「キャッシュフローゲーム」でいう「ラットレースからの脱出」を成し遂げた方が複数居る事

また、30代の頃までは、「サラリーマン業は嫌いじゃないし、別に辞めたいと思わない」と感じていましたが、40歳を過ぎて、徐々に「気力・体力の衰え」を感じるようになり、「サラリーマン卒業というオプション」に欲が出てきたのも、大きな理由です

という事で、最近は「ROI」を特に意識して、戦略を練っていますが、今更ながら20代・30代の頃に情報が無い為、物件取得を加速出来なかった事が悔やまれますね

タイムマシンは無いので、当時の自分にアドバイスは出来ませんが、本気で40歳位でのリタイアを目指す方が居ましたら、何時でもアドバイスしますので、お気軽にメッセージ下さいね

さて、今回私が購入する「ファミリータイプアパート」は、高い稼働率を維持出来れば、現在の私のサラリーマン業以上のキャッシュフローが可能な物件ですが・・・

現在、最も意識している「ROI」に関しては、50%弱という数字です

これは、投入した自己資金が2年程度で回収出来る為、一般的には不満が無い数字と思いますが、現在、私が本命と考えている投資法の場合、もう少し上の数字を目指せると考えて、正直、大変悩みました。

結局、購入に踏み切った理由は、「本命の投資法」を大分で行う為に、事前に「商慣習」や「賃貸ニーズ」を低リスクで調べる為に最適な物件と判断したことと、「本命」が「新築」の為、1月〜2月完成のスケジュールでないと危険な為

潤沢なキャッシュフローを目指すには、ギャップを活用する必要が有りますが、その一つの条件が、「完成即満室」なので、スケジュールは重要です

さて、ごま書房さんから献本頂き、お盆の間にじっくり拝読させて頂いた、水戸大家さんの新刊ですが、



私の感想としては、「投資初心者の方が、低リスク・高スピードで資産を増やすのに最適な一冊」という印象でした

正直、20年前にこんな本が出てたら、私も今頃会社を退職してたのですが(笑)

現在、出版キャンペーンを実施中で、私の大好きな山田里志先生との対談も有るそうなので、是非、参加して下さいな。

『入り口で決まる不動産投資儲けのルール』

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2011年08月28日

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本日午前中、博多駅近くの不動産業者を訪問し、「大分ファミリータイプアパート」の売買契約を締結してきました

因みに、契約自体は「融資特約付き」となっていますが、実際には既に1行融資承諾済みで、更に有利な条件を目指して、仲介業者さんから紹介して貰った銀行の回答待ちなので、ほぼ間違いなく決済まで進むことになると考えています

さて、今回購入する事になった物件ですが、満室時の家賃収入が年間で約1千万円

キャッシュフロー的にも、満室に近い入居率を維持する事が出来れば、サラリーマンの手取り以上にはなりそうなので、一応合格点と考えていますが・・・、

正直言うと、最初の銀行から融資可能額の回答が有った後に行った「1000万円の追加指値」が拒否された場合は、すっきり諦めるつもりでした

その理由は、現在、私が本命と考えている物件に有りますが、詳細については、後日書きたいと思いますので、お待ちくださいね

先ずは、売主様の当初希望価格より2千万円以上も安い金額で無事に契約に至った事ですし、素直に喜んで、今夜は美味しい酒を飲みたいと思います


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中古アパート | 投資戦略

2011年08月26日

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今週日曜日に、売買契約を締結する事となった「大分ファミリータイプアパート」ですが・・・

現状は、建築したプレハブ業者さんが「一括借り上げ」を行っているものの、名義変更後は、管理会社変更の必要が生じる為、現在、新しく管理をお願いする予定の会社と、頻繁に電話で打ち合わせを行っています

さて、お願いするにあたり、一番気になったのは、入居者募集に関する実力で、正直言うと、多少「管理費」や「内装代」が高くても、高い入居率を維持してくれれば御の字と考えていますが

当初の予想通り、アナログな世界みたいなので、暫くは、物件の魅力UPに専念し、募集に関しては、新管理会社の「お手並み拝見」となりました

因みに、私が行った質問と回答は以下の通りです。

【Q】 現在の空室が埋まってない原因は何か?

【A】 物件に問題はない。どの業者も、自社の管理物件優先で客付けしてるから。

【Q】 現在の賃料設定は、駐車場込だが、分けて表示した方が検索で引っ掛かり易い?

【A】 大半の客が、直接来店しての紹介なので、殆ど意味は無い。

【Q】 自分で作成した物件HP経由で成約となった場合、実費程度での契約事務は可能か?

【A】 そんな大家は今迄居なかったので、社内で協議します。

といった感じ。

今回は、地元の物件という事も有り、となりの大家さんで格安でHPを作り、「経費で地元のお店を訪問してHPを充実させ、AD削減との一石二鳥」を目論んでいましたが、当分の間は、実力を見定める事になりそうですね。


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不動産屋との付き合い方 | 賃貸募集

2011年08月24日

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本日は、今月最後の夏休みを取得

午後から、先日「大分ファミリーアパート」の融資内諾を貰った銀行を訪問し、支店長様、及び担当者さんと初面談を行ってきました

因みにその結果ですが、

先ず、金額については、電話で内諾を貰っていた数字で正式に確定

電話では教えて頂けなかった金利については、希望より若干高いものの、現在私が借入している2行の中間程度の数字なので、許容範囲内でしたが・・・、

一つだけ予想外だったのが、「プロパー融資」にも関わらず「融資手数料」として「30万円+消費税」が必要との事・・・

まあ、「アパートローン」のように、「高額の保証料」や「火災保険の融資期間一括契約」は求められていない為、辛うじて許容範囲ですが、現在、仲介業者さんの紹介で融資をお願いしている銀行のが出たら、本日訪問した銀行は、お断りする可能性が高そうです(苦笑)


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銀行融資 | 余談

2011年08月22日

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昨日、売買金額について合意する事が出来た「大分ファミリーアパート」ですが、早速本日、仲介業者さんより、

「土曜日に関西の売主様を訪問して、署名を貰ってくるので、日曜日に当社へ契約に来て頂けますか?」

との連絡が有りました

しかも、

「うちの会社は、契約時に仲介手数料を全額頂くシステムになってますので、手付金と合わせて準備下さい」

との事

私は、今迄に12回不動産を購入していますが、「仲介手数料」に関しては、一部の会社が「契約時半金、決済時半金」で、大半の会社は「決済時に全額」だった為、「契約時に全額」というのは初めての経験

「固定資産税」に関する地域ルールもそうですが、不動産の売買は何度経験しても新たな発見が有るんだって、少しだけ感動ですね

って事で、急転直下ですが、明日から銀行回りをして、現金の準備に走り回りたいと思います


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売買契約締結 | 不動産屋との付き合い方

2011年08月21日

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先月初めに現地訪問後、地元の地銀に融資申し込みを行い、評価が出た段階で「買付証明書」を提出していた「大分ファミリー物件」ですが・・・

 買付希望金額が500万円押し返される。
     
 地元地銀の融資がとの連絡が・・・
     
 仲介業者さん、地元地銀の紹介で、2つの銀行に融資申し込み。
     
 1行で内諾が出た為、その金額を元に再度希望価格を提示。低過ぎる評価に仲介業者さんが難色。

 内見当時、入居率「15/16」だったのが、退去が続き「13/16」に

 若干弱気になった売主様より、で提示した希望額+200万円で打診を頂く。

 引き渡しまでの空室対策に協力頂けるなら、金額について了承と回答

という事で、現在詰めの段階ですが、購入の可能性が一気に高まったみたいです

正直言うと、3室空きスタートの場合、キャッシュフロー的には余り面白みが有りませんが、満室で1千万円高く購入すると考えたら、遥かに妙味は有りますし、今迄福岡で実践してきた「空室対策」が、地元でも通用するのか、不安半分・期待半分って感じでしょうか

一応、購入出来た場合は管理を引き継いで頂く予定の業者さんより、「9月になれば動きは有るので、当社に任せて頂けば・・・」という心強い回答も頂いてますので、何とか融資を付けて、地元デビューを果たしたいですね


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投資物件選定 | 中古アパート

2011年08月17日

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皆様、お盆はゆっくり過ごす事が出来ましたか

私は、妻の実家という事で若干気遣いは必要でしたが、自然が豊かな田舎で、美味しい魚や海水浴、読書等を楽しみつつ、4日間を過ごす事が出来ました

因みに、今回持参した書籍は下の2冊





普段、情報が多過ぎる都会で生活していると、「投資の基本ルール」を忘れる事も多いと思いますが、今回、ネットが無い世界で再確認するには、最適な選択だったみたいです

って事で、心身共にリフレッシュ出来たので、本日からは、気合いを入れて本業も頑張りたいと思います

さて、話は変わり、「次の一手」に向けた、最近の私の研究テーマは、「キャッシュフロー的に最強な投資物件は何か」という事ですが・・・

現在考えている最強な投資は、「新築RCファミリータイプ、元金半年猶予」

不動産取得税の非課税と、このご時世で礼金が可能なのは、単身向け物件所有者にとっては、羨ましい限りです

ただ、利回り的には私の基準に届く可能氏は低い為、実際の次の一手としては、不動産取得税は掛かるものの、利回りが取れて、キャッシュフロー的にも最強な「〇〇付き〇〇〇〇」を、大分で手掛ける可能性が高いと思います

その場合は、信用力を高める意味で、「自宅ビルの名称変更(法人名付き)」と、「法人の資本金増額」が必要と考えていますが、流石にサラリーマン兼業は厳しいので、リタイア出来る数字を叩き出さないといけないんでしょうね

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投資目標 | 新築ワンルームマンション

2011年08月14日

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昨日は、徹夜麻雀明けで6時過ぎに帰宅後、2時間だけ仮眠

バタバタ起きた後は港に直行し、フェリーで4時間半、レンタカーで1時間半掛けて、現在、対馬に有る妻の実家に来ています

因みに妻の実家は、下の写真のような平屋の4LDK

8b19fa74.jpg

大半が漁師という集落に在り、実家も現役の漁師の為、昨夜も美味しい魚を頂いた後は早めに床に就きました

今朝は少しが舞ってますが、

晴れたら、久し振りの海水浴を楽しんできたいと思います

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2011年08月12日

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不動産経営を行っていく上で、多くの大家さんが「満室」を目指し、創意工夫を行っていると思いますが・・・

私の場合も、昨年、入居付けに弱く若干ストレスとなっていた物件2棟を売却した事も有り、今年の初めまではなんとか「満室」を維持してきました

ただ、現状では1室だけですが、若干苦労している部屋が有り、正直、最近はストレスの種になりつつ有った為、この度、満室化に向けた改修工事を決意し、業者さんに見積もりを実施

って事で、昨日その結果が出ましたが・・・、金額は約35万円也

因みに、工事を実施すれば、一月以内に入居者を決めて、7ヶ月で投入した費用を回収する自信は有るので、正直、手元資金を減らしたくない時期では有りますが、調整が終わり次第、速やかに発注したいと思います

さて、明日からは3泊4日で、妻の実家が有る対馬を、2年振りに訪問予定

今回は、10年振りに水着を新調したので、浜辺でのんびり出来たら嬉しいですね

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空室対策 

2011年08月11日

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昨夜は、職場のソフトボール大会でしたが・・・

2点ビハインドの最終回、2アウト満塁という絶好の場面で、何故かひろに打順が回ってきてしまいました

って事で、気合い満点で打席に向かいましたが・・・、

結果はセカンドゴロであっけなく終了

その前の3打席は、全て出塁出来たのですが、守備がキャッチャーだったので、下半身が限界だったんでしょうね(苦笑)

まあ、逆転サヨナラ打なんて打ってたら、2日連続で試合となり、仕事に影響したみたいなので、多分、同僚には感謝されたと思います

さて、話は変わり、不動産売買の際の、固定資産税清算に関する慣習ですが

起算日が「1月1日の地域」と「4月1日の地域」が有るとは以前から知っていましたが、福岡は「4月1日の地域」なので、「基本的に九州は4月1日なんだ」と思ってました

ところが、昨日仲介業者さんとお話ししたところ、何と大分は1月1日が起算日との事

例えば、9月1日で所有権移転が出来た場合、平成23年度の固定資産税は、4月1日起算日だと、7/12が買主負担となりますが、1月1日起算日なら4/12で済むので、買主にとっては嬉しい話ですね

因みに、この起算日ですが、せこい業者さんの場合、「自分が売主になる場合」と「自分が買主になる場合」で、起算日を有利になるように「契約書」を使い分ける事が有るそうなので、売買の際は、事前に地域の慣習をチェックしておいた方が正解だと思います。

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投資戦略 

2011年08月10日

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現在、2つの銀行に融資を打診中の「大分ファミリー物件」ですが

取り敢えず、一行から評価額の回答が有りました

因みにその数字は、前回売主様が「ここまでなら」と了承頂いた金額より一千万円

流石に仲介業者さんも「厳しいだろう」という話でしたが、

一応、そのまま審査を続けて貰い、結論が出た段階で売主様に判断して頂く事に決定

これが福岡なら、即座に拒絶されているレベルですが、融資が付き難い「地方物件」が、果たして吉と出るのでしょうか

さて、もう一行に関してはまだ結論が出ていませんが、正直言うと、深追いはしない方向で、現在考えています

「買付証明書」を提出した投資家として、心苦しい気持ちは有りますが、当然「融資特約付き」ですので、一行目の数字を最終回答とするのは、許される範囲と考えていますし、

何より、福岡と比べたら信じられない位安い「土地価格」を見てると、新築意欲が再燃したってのが、真相ですが


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2011年08月06日

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先月、久し振りの「買付証明書」を提出した「大分ファミリータイプ物件」ですが

当初相談していた銀行の融資が怪しくなってきた事から、昨日午後、急遽夏休みを取得して、仲介業者さんから紹介された地域NO1地銀を訪問してきました

因みに、応対して頂いたのは、ローンセンターの所長さんと若手のお二人

事前に指示が有った、3期分の「確定申告書」、「法人決算書」と、「既存借入の返済表」を持参しましたが、最初の質問で若干違和感を感じる事に

その質問とは、「今迄の購入は、全て不動産投資ですよねという内容

思わず、先日の大分セミナーを思い出し、「福岡の賃貸需要が悪化した為、止むを得ず手放した物件も有るが、基本的には長期保有による、安定経営を目指してます」と否定しましたが・・・、

再度、「お持ちの土地に新築したのではなく、土地と建物を一緒に取得したんでしょ?」と確認され、肯定すると、「やっぱり不動産投資じゃない」と勝手に納得した様子

どうも、この所長さんは、

・「地主が先祖代々の土地に新築→不動産経営」

・「サラリーマンが、収益物件を土地・建物セットで購入→不動産投資」

といった発想なんでしょうね・・・

一応、来週「個人信用調」と「融資申込書」を提出し、正式に審査して頂く事になりましたが、正直、第一印象で違和感を感じたので、余り期待せずに結果を待ちたいと思います

さて、既存の物件の動きですが、先月末に退去となった「自宅ビル」のお部屋に、早速仮申し込みを頂きました

このビルは、5年前に購入後、直ぐに「インターネット無料化」を実施し、その後は退去の度に「渦巻き式電熱コンロ→IHへ変更」、「テレビドアホン設置」を行いながら、高い入居率を維持していますが、今回は久し振りに「IH」と「テレビドアホン」が付いていないお部屋の退去

単身者にも関わらず、5年以上住んで頂いたのは嬉しい限りですが、新しい方にも、長く住んで頂けるよう、お祈りしたいと思います。

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物件取得 | 銀行との付き合い方

2011年08月05日

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最近、博多でも毎日暑い日が続いていますが・・・

私も、何とか片道12キロ弱の自転車通勤は継続しているものの、若干夏バテ気味で、帰宅した後はダウン状態

そろそろ、税理士さんからの連絡も有る筈だし、法人の決算準備に掛からないとヤバいのですが、どなたか、夏バテに効く元気が出る食べ物ってご存知ないですか

話は変わり、最近、大分物件の調査の中で、「意外な土地の安さ」と「賃料相場の安定性(福岡に比べると)」、そして何より「築浅物件の少なさ」を再確認し、「もしかしたら、新築でも行けるかも」なんて考えるようになってきました

因みに、戦略上としては、「シェアハウス」で行きたい気持ちは大なのですが、最大の問題は管理の面

流石に、遠隔地からの管理は無理ですが、せっかく2年間育んできだノウハウなので、フランチャイズではないですが、生かせないかな〜なんて摸索中

その場合、先ずはパートナー候補にカミングアウトする必要が有りますが・・・、

うちの妹が、ドン引きしないか心配ですね(苦笑)

さて、間もなく築2年となる、福岡の女性専用シェアハウスですが、実は現在大規模な改装を検討中

「たった2年で、そんな大金を掛けるなんて失敗だったの」なんて言われそうですが、今後、何十年と安定運営を目指すうえで、必要な改修と考えています

これはブログに書けない話なので、飲み会等でお会いした方は、直接聞いて下さいね

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光インターネット接続 | 新築アパート

2011年08月02日

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備忘録です

 平成18年春、築古鉄骨物件を見に行ったついでに、物件近くの銀行を訪問。やる気のある担当者さんで、好印象因みに、その物件は後日この方が購入

 平成18年夏前半、当時住んで居たマンションから徒歩5分の場所に売りビル発見C銀行のイケイケな担当者さんに相談実施

 時代の波に乗り、売りビル(現在の自宅ビル)の融資あっさり承認しかも、「金利も下げますし、今後の融資も約束するので、既存融資を全て肩代わりしたい」との申し出まで

 平成18年夏後半、固定金利期間の違約金が莫大となる為、「アパート1号」の融資のみ肩代わりをお願いし、C銀行への借り換え完了残りの融資は、固定金利期間満了後の借り換えで合意

 平成18年秋、自宅ビルの決済直前、イケイケな担当者さんが急遽転勤となり、後任は新人が配属。直後の自宅ビル決済は、手際の悪さから2時間以上掛かって、業者さんがブチ切れる

 平成19〜20年、C銀行に金融庁の検査が入ったとの噂が流れるその後、新規案件持ち込みは全て門前払い当然の様に既存物件借り換えの話も「状況が変わったので無かった事に」と反故に

 平成21〜22年、担当者が変更となるも、またもや新人さん新規融資は期待せず、「繰り上げ返済」と「確定申告書の写し提出」程度で推移

 平成23年初春、担当者転勤、何故か3代続けて新人の為、流石に我慢できず、初めて支店長との面談を要請し、お会いした支店長さんに改善を求める。結果、営業課長さんに担当者変更となり、今年秋に迫った固定金利更新に関しても、低い金利で見直す旨了承を頂く

 平成23年7月、新しく担当となった営業課長に、大分物件を相談前向きな回答が有った為、買付申込書提出


さて、実は本日、ある決断を行い担当の営業課長さんに電話を発信しましたが、予想外の回答に見事空振りとなってしまいました

という事で、結局、結論は来週以降に先送りとなりましたが、失われた5年を取り戻す為、手持ちのカードを最大限に活用し、チャンスを生かしたいと思います


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銀行融資 | 銀行との付き合い方

2011年08月01日

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現在、メインバンクに融資を打診中の「大分ファミリー物件」ですが・・・

本日、担当の営業課長さんから、中間報告が有りました

因みに、結果は「大変厳しい」との事

まあ、地方の築古物件なので、審査が困難なのは元々予想していましたが、「営業課長のプッシュ」でも厳しいとなると、いよいよ「奥の手」を出すしかないのかもしれませんね

一応、仲介業者さんに報告したところ、快く了承を貰えましたが、一晩じっくり考えて、実行するか判断したいと思います

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銀行融資 | 中古アパート
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