2011年09月

2011年09月29日

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本日は、来月引き渡し予定の「大分ファミリーアパート」で、少しだけ動きが有りました

先ずは、昼休みに仲介業者さんから着信が有り、決済の日が来月20日に決まったとの事

正直言うと、法人の決算が11月締めなので、もう少し今期の売り上げに寄与して欲しかったのですが、贅沢言っても仕方ないし、取り敢えず一安心です

また、2DKで和室続き間&CFのキッチンを、オールフローリングの1LDKに変更する工事2部屋分の金額も、本日確定

少ない予算の、ギリギリ許容範囲だったので、即座に発注しましたが、これで「先行投資」の合計額は120万円を突破

暫くは、通帳と睨めっこしながらの、タイトな資金繰りが続く事になりそうです(苦笑)

なんとか、来週中に「一目惚れ物件」に仕上げて、引き渡しまでに一部屋でも申し込みが入ったら嬉しいんですけどね

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銀行融資 | チャンスを生かす

2011年09月28日

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基本的に私はアナログ人間なので、ツイッターを始めたのも今年になってからですし、Facebookも登録だけして放置状態ですが・・・

先日、シェアハウスの内見者さんが、「Facebookでシェアハウスの情報を収集してきた」という話を聞いて、久し振りに検索を実施

すると、昔近所に住んでた同級生がちょっとだけ有名になってるのを、発見しちゃいました

因みに、私は基本的にカリスマは苦手なので、特に連絡取ったりする気は有りませんが、将棋では全く歯が立たなかった奴なので、「やっぱり将棋が強い奴は頭良いんだ」って実感ですね(笑)

さて、続いての話題も不動産には全く関係有りませんが・・・、

実は最近、のおつまみで、コンビニで売ってる「うずらの卵の燻製」に嵌ってます

ただ、200円もするのに数粒しか入って無くて、正直「物足りないな〜」という不満がずっと有った為、今回思わず下の商品を注文しちゃいました



早速、週末にチャレンジしてみたいと思いますが、上手く出来たら、シェアハウスのパーティーに差し入れる料理のレパートリーが増えるので、今から楽しみですね


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自己紹介 

2011年09月26日

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来月引き渡し予定の「大分ファミリーアパート」では、いくつか空室対策を予定しています

とは言っても、今回、新しい試みを考えている訳ではなく、基本的には、福岡で今迄やってきた事を繰り返しで、低予算の為に大した事はやりませんが

因みに、本日はテレビドアホン16台を発注



1万円台前半の価格で、私は最も費用対効果の高い投資と考えていますが、今回は、更なる進化を実感しちゃいました

というのは、先程機能を確認したのですが、2年前に同価格帯で大量発注した際には付いてなかった「録画機能」が付いていたのです

今回は、「ファミリータイプだから、録画機能付きを奮発しようかな」と考えつつも、自然に一番安いタイプの機種をチェックしましたが、正直、嬉しい誤算でした

購入した機種は、「管理会社」&「物件オーナー」が変更する「名刺代わり」に、「本命アイテム」と共に設置する予定ですが、入居者さんに喜んで頂けて、長期入居に繋がったら嬉しいですね


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空室対策 | インターネット無料化

2011年09月25日

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昨日は、朝から高速を飛ばして大分入り・・・

目的は、やっとの事で本命の銀行から融資承諾を貰い、来月引き渡しが決まった「大分ファミリーアパート」の、「新管理会社との打ち合わせ」及び「満室スタートに向けた準備」でした

因みに、今回の「売買契約書」では、

「銀行の融資内諾が有った段階で、引き渡し前でも買主負担によるリノベーションが可能」

という特約を付けて貰いましたが・・・、

併せて、「引渡し前に賃貸の申し込みが有った場合、広告料は売主負担」という了承も貰ったので、最高の展開は「リノベーション後、引き渡しまでに入居申し込み」という展開

但し、現在空いている2部屋ですが・・・

実は、今回購入する物件の中で、最大の弱点だったのです・・・

その理由は、間取りが余り良く無い事

今回の物件は、3DK8室、2DK8室ですが、2DK8室の内、4室は個室が振り分けタイプでなく、昔ながらの6畳和室2部屋が続き間となった直列タイプ

奥の和室6畳に行く為には、真ん中の和室6畳を通るしか無い為、正直、高齢のご夫婦や単身者しか生活しているイメージが沸かない間取りの為、案の定、空室となっていたのです

という事で、今回、1LDKへの変更の見積もりを、2室一緒にお願いしましたが、果たして予算内で数字が上がって来るか、今からドキドキですね

さて、昼からは新管理会社で打ち合わせを行った後、物件から車で10分程離れた実家を訪問

今回の大分物件購入の裏の目的は、最近、年に2〜3回しか帰省していない実家への帰省頻度を(経費を使いながら)増やす事でしたが、今日は朝から久し振りに墓参りも行く事も出来て、有意義な2日間を過ごす事が出来ました


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投資戦略 | 中古アパート

2011年09月22日

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本日は、最後の夏休みでしたが、朝から家の用事を一件片付けた後、第2メインバンクを訪問

目的は、今月末で「アパート1号」の5年間の固定金利期間が満了となる為、更新の手続きです

因みに、この「アパート1号」は、10年前に9%強の利回りで購入した「1k+ロフト8戸、駐車場4台」の物件で、満室の為、現在でも月々のキャッシュフローは出ていますが、

現在私は、「ファミリー物件やシェアハウスへ資産組み換え」を目指している為、今回は「変動金利」を選択

金利は、2%未満で組んで頂いたので、数字的には満足ですが、5年固定の場合より0.2%高いのは、不思議な印象ですね(苦笑)

まあ、来月切り替えとなる「自宅ビル」と、今回購入する「大分ファミリーアパート」は、どちらも「5年固定」なので、金利上昇へのリスクはヘッジしてるという事で、良しとしますが

さて、話は変わり、8月初めに申し込みを行った「大分ファミリーアパート」の、仲介業者さんから紹介頂いた地銀の融資ですが、昨日、やっと承認の連絡を頂きました

今回は、既に1行、融資額は伸びなかったものの、融資内諾済みだった為、それ程不安は有りませんでしたが、流石に2ヶ月は長過ぎた為、正直、最近は若干弱気になり、ブログ更新の気力も減退

しかも、一昨日、恐れていた内諾済みの銀行の「最終通告(これ以上待てない)」の着信が有った為、昨日の朝、「今日中に決まらない場合は、内諾済みの〇〇銀行さんで行きます」と連絡したところ、なんとか夜に連絡頂いた次第です

とは言っても、今回時間が掛かったのは、現実に、物件的に融資が厳しかったというのが実情でした・・・

印象としては、「どちらの銀行も、正面から個人で持ち込んでたら、融資はだったんだろうな〜」という感じで、改めて、「紹介融資」及び「融資競合」の強さを実感させられた出来事でした

今後は、高利回りの物件を確保して、財務を更に改善し、紹介無しでも銀行が喜んで貸してくれるようになったら、嬉しいんですけどね。

って事で、今週末は大分入りして、「管理会社」及び「リフォーム業者さん」と打ち合わせしてまいります。

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2011年09月18日

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私の今週末は、カレンダー通りの3連休

初日の土曜日は、徹夜麻雀明けの為、午前中いっぱい仮眠し、午後から妻の買い物の運転手を務めましたが・・・

地元のショッピングセンターを訪問し、大分物産展を眺めていたところ、月曜日にコア飲みにお付き合い下さった佐藤さんご夫妻とばったり遭遇

「また飲みに行きましょう」とご挨拶頂きましたが、地元に投資家仲間が増えるのは、嬉しいものですね

さて、本日も昼間は「放生会」を覗いたり、「資さんうどん」に焼うどんを食べに行ったりしましたが・・・

夕方から、若干気合いを入れて、弥生会計と格闘中



税理士さんから、先日「そろそろデータの送信を」という電話が有ったのですが、最近、自転車通勤で燃え尽きる為、帰宅後はなかなか気力が沸かないので、なんとか今日中に目途を付けて、明日はノンビリ過ごせたら嬉しいですね


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税理士 | 記帳

2011年09月14日

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先週土曜日、「キャッシュフローゲーム会」の懇親会で、20代前半の若手投資家さんが、中古のワンルームマンションを融資を受けて購入している話を聞きましたが・・・

大変気になる話だったので、昨日昼休み、中古区分を頻繁に扱っている、知り合いの業者さんに詳細を確認してみました

その結果は、

 県外本店の某地銀で、最近積極的に融資が出ている

 プロパー融資も可能。但し、融資額の1%の手数料は必要。

 1室からもで、まとめ買い(前所有者が同一等)も対応可能

 融資金額は、物件価格の90%。金利は変動で3%強

 融資対象は、原則福岡市内。融資可否は、物件毎に判断する。

といった感じ

ただ、残念だったのは、3年前に倒産した会社が分譲した物件等は、修繕積立金に関するトラブル等の影響で、融資らしいです

また、お話をお伺いした投資家さんによると、「サブリース物件も融資は」との話でしたが、何れにしても、投資家予備軍の方の選択肢が広がるのは嬉しいものですね

因みに、区分所有の購入を検討中の方は、物件資料をメールで送って頂ければ、私の感想をお答えさせて頂きますので、良かったら気軽にメッセージ下さいね

さて、話は変わり、一昨日夕方、現在「大分ファミリー物件」の融資をお願いしている銀行の担当者さんから着信が有りました

用件は、「大分物件の管理を引き継ぐ予定の会社に、概要を電話で確認して良いですか」という内容

「いよいよ最終段階だな〜」と思いつつ、変に「裏工作」を勘ぐられるのも嫌だったので、「ご自由にどうぞ」と回答しましたが

昨日昼休み、その管理会社にどんな様子だったか確認の電話を発信すると、驚くべきお話が有りました・・・

担当者さんによると、

「電話の内容は、周辺状況の確認がメインでしたが・・・、」

「近い内に私も現地を見に行きたいので、その際は案内可能ですか?」

と言われたとの事


慌てて、銀行の担当者さんに確認すると、「別の担当が先月現地は訪問し、既に評価も出てますのでご安心を。融資が決まったら、ちょっと行こうと思っただけなので・・・」という回答で、一安心しましたが、そんな事も有るんですね(苦笑)


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中古ワンルームマンション | 銀行融資

2011年09月13日

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昨夜は、博多駅近くの居酒屋で、K&Yさん、佐藤さん、新米大家@福岡さんと4名で、コア飲みを実施してきました

因みに、今回の最大の目的は、激戦地:福岡で「築古・高利回り物件」を買い続けている佐藤さんの、精神力の秘密に迫る事

実は、数年前の全賃懇親会で、一度お会いした事は有ったのですが、その時は70名参加という状況で殆どお話しする事が出来ず・・・

その後、私は福岡の賃貸環境の急激な悪化から、精神的負担の大きい物件は、徐々に手放しており、保有戸数もじり貧状態ですが、10億を目指して着実に物件を増やしている投資家さんの存在は、大きな刺激になっていました

って事で、昨夜の「佐藤語録」は、

 ファミリー物件は、安定してるけど余り儲からないから面白くない。

 福岡の場合、駅に近い物件の方が、競争が激しく家賃が安い。

 外国人留学生は、内装にお金を掛けなくても清掃だけで入ってくれるのが嬉しい。

 外国人留学生はバイタリティーが有る為、インターネット無料化も不要。

 但し、ゴミ捨てのルールを徹底するのは大変。

なんて感じ

本業で長く海外勤務を行ってたそうで、昨夜は海外での裏話なんかもお聞きする事が出来ましたが、精神面のタフさは、その際に培われたのかもしれませんね

昨夜は、その他の参加者さんからも「海外不動産投資の話」、「リタイア生活の話」、「新築物件の話」、「銀行融資の話」等、有意義な情報満載

参加下さった皆様、有難う御座いました。

今後も、少人数での情報交換を、定期的に続けることが出来たら嬉しいですね

さて、楽しい気分で帰宅すると、パソコンの前に、恵比寿のIこと石原博光さんの新刊が届いていました



早速、目次&序章を拝見しましたが、評論家が書いた建前の本ではなく、実践者の本音で語った内容が満載という印象でした

今回の書籍では、「情報は日々古くなるので、時代や社会情勢の変化を反映させた、アップデートした内容をお届けしたい」との事ですが、常に最新の情報をチェックしておく必要性は、私も大いに実感しています

皆さんも、良かったらカリスマ投資家の最新情報を、インストールしませんか

今月17日迄、アマゾンキャンペーンを実施中で、あのカリスマ投資家との対談音声や、物件検討時に役立つチェックリストも提供されてるので、下記頁も併せてチェック下さい

アマゾンキャンペーン

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不動産投資家 | 投資戦略

2011年09月11日

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昨日は、「キャッシュフローゲーム会」&「懇親会に参加しましたが、

久々に、現在「メガ新築RCを手掛けているがっち@長崎さんと遭遇した為、今後の新築戦略に向けて、情報収集を実施しました

因みに、現在地鎮祭が終わったばかりという事で、先ずは建築予定物件の図面を見せて頂きましたが、なかなか素敵な間取りに仕上がってて、「これなら満室も早そうだな〜」という印象

今年初めに、母ウッチー様が九州訪問された際に、間取りを拝見して心配していましたが、きちんと修正されてるのは流石です

因みに、一番気になっていたのは、「資金計画」と「融資」、「スケジュール」で、懇親会でも隣の席を確保し、いろいろ教えて頂けましたが、改めて「再来年春完成のスケジュールで、新築を手掛けたいな〜」という意欲が再燃

明日のコア飲みでは、更にでかい物件を新築中の投資家さんとお会いしますので、9月はテンションが倍増しそうですね(笑)

さて、昨夜はその他に、20代前半で複数の区分所有物件を、某地銀の融資を受けて購入している投資家さんのお話しも、お伺いする事が出来ました

私が若い頃は、単身向けの中古区分所有物件に融資を出してくれる銀行なんて無かった為、止むを得ず、自宅として購入した物件の転用で大家業をスタートしましたが、選択肢が広がるのは羨ましい限りですね。


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投資戦略 | 新築一棟物件

2011年09月10日

本日は徹夜麻雀明けで7時に帰宅・仮眠後、9時に起床し、シャワーだけ浴びて、福岡市内の土地を一件見学してきました

因みに、本日訪問したのはクローズ情報の裏物件

金額は未定ですが、立地的にはなかなか素敵だったので、次のステップに進めたら嬉しいのですが

さて、午後からは、妻の買い物の運転手を勤めた後、夕方からは、久し振りのキャッシュフローゲーム会に参加してきました

本日は、初心者卓でプレーしましたが、昔の自分を思い出して、結局、ラットレース脱出は失敗しましたが、なかなか楽しい1日でした

って事で今からノンアルコールで懇親会参加してきます。


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2011年09月06日

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私は最近、昼休みに毎日ウォーキングを行っています

基本的には、先ずは会社近くの本屋さんに寄って、新刊をチェックした後に、河川敷をのんびり歩いていますが、

その合間の時間を活用して、「不動産会社」、「管理会社」、「銀行」等に電話を発信し、情報収集やコミュニケーションを図っています

って事で、本日のウォーキングですが、早速、地元の「信用金庫」・・・ではなく「信用組合」に電話を発信し、情報収集を行ってきました

因みに、最初に確認したのは、「県外在住者には、やっぱり融資って無理ですか」という事

結果は、予想通りでしたが

さり気なく、本命のお願いもしちゃいました

それは、「信用組合のお客さんで、アパートやマンションを売りたいって話が有ったら、情報を頂けませんか」というお願い

社交辞令かもしてませんが、こちらについては快く了承頂き、連絡先も聞かれましたので、地元物件の買い増しに向けて、どんな情報が入るのか、今後が楽しみです

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ウォーキング | 不動産投資家

2011年09月05日

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先月初めに、「大分中古ファミリーアパート」の仲介業者さんの紹介で、地場大手地銀に融資の申し込みを行いましたが・・・、

1ヶ月経っても結果が解らない為、本日、様子見に、紹介下さった担当者さん経由で探りを入れて貰いました

因みに回答は、「今月中旬に結論予定」という事で、どうも来週に持ち越しの様子

先日となりの大家さん経由で拝見した熊本サラリーマン大家さんのブログの、「3営業日で融資承認」、「築古でも20年近い融資期間」という記事を拝見すると、改めて「信用金庫って素敵だな〜」なんて感じますが、住所地以外に物件を持つと決めた現状では、当分、無理な相談となりそうですね

話は変わり、来週月曜日に、現在私が最もお会いしたいと思っていた投資家さんとのコア飲みが決定しました 

今回お会いするは、最近の「新築ブーム全盛」の福岡で、王道とも言える「築古・低家賃・高利回り物件投資」を実践中の投資家さん

前回お会いした際は、人数が多過ぎて、余りお話し出来なかったので、今回は少人数でじっくりと情報交換出来たら嬉しいですね

なお、「絶対参加したい」って方は、右側の送信フォームからメッセージ下さいな

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銀行融資 | 投資地域選定

2011年09月04日

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本日は、金・土の2日間で実施した「改修工事」の結果を確認に、午後から「女性専用シェアハウス」を訪問してきました

因みに結果は、新しい間仕切りも違和感なく収まっており、ほぼ期待通りの仕上がりに

一応、月曜日に「クロス貼り」、火曜日に「デジタルキー設置」を行った後は、水曜日に「賃貸契約締結」の予定ですが、いよいよ満室の文字が現実に近くなったのは、嬉しい限りですね

この調子で、「大分ファミリーアパート」の融資に関しても、吉報が届くと嬉しいのですが

多分、今週中に結果が判明すると思うので、焦らずに待ちたいと思います


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2011年09月02日

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本日は、朝から「女性専用シェアハウス」を訪問し、間仕切り改修工事の立ち会いを行ってきました

因みに、事前に電話で打ち合わせは行っていましたが、現場で話す中で、設備の撤去等に関して、私の意図が伝わってない部分が判明

大工工事は明日までに完了し、週明けにクロス貼りの予定ですが、どんな仕上がりになるか、今から楽しみです

さて、話は変わり、本日は私が3月に設置した太陽光発電の売電結果を、久し振りに記載いたします。

 5月26日   82,080円(2ヶ月分)

 6月28日   38,256円

 7月25日   35,232円

 8月23日   47,568円

という事で、現在のところ20万円強の回収となりました

今年の博多は、雨が多かった為、梅雨時は落ち込みましたが、流石に夏は凄いですね

太陽光発電は、地球温暖化防止に繋がるので、利益が出なくても推進すべきですが、利回りが高いと、普及が加速するので、この調子で頑張って稼いで欲しいと思います

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