2011年10月

2011年10月29日

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私は普段余りテレビを見ませんが・・・、

昨年秋、HD付きのテレビに買い替えをした後は、将棋番組等、いくつかの番組をHDに録画して、週末や空いた時間にチェックしています

さて、そんな事で、先日溜まっていた録画をチェックしていたら、グサッと来る発言が有りました

因みに、その番組は「踊る!さんま御殿!!」の「芸能人二世特集」で、二世芸能人の

「父親がお酒で失敗してるので、自分は親父を反面教師にして・・・、」

という発言に対する、さんまの一言で、

「でも、現実はDNAが勝つんだよな〜」

という内容

実は私も、「DNA」と「反面教師」には凄く興味が有り、長年のテーマにしているのです

私が22年前に亡くなった父親から受け継いだDNAは、

放浪癖(修行と称して1年位旅先から帰ってこない)

勝負事・ギャンブル好き(パチンコで負け続き)

お土産を買うのが大好き

気が短い

等々、正直余り良い内容は有りません

まあ、うちの父にも「音楽的才能(晩年はプロのミュージシャン)」、「手先が器用(若い頃は腕の良い大工)」等、素晴らしいDNAも有ったのですが、何故かそっち方面は、全部妹に行ってしまったみたいです(苦笑)

という事で、私は基本的に「反面教師」を大切に今迄人生を過ごしてきました

特に、私が結婚前に誓った「パチンコだけは絶対しない」、「何が有っても毎日家に帰る」、「給料は全て家に入れる」等は全て「反面教師」によるものです

また、いくら素晴らしい才能が有ってもマネジメント力が無いと、人生における成功の可能性が低い事を、子供の頃に嫌という程学んだ為、投資において「マネジメント」を最優先しているのは、「反面教師」のお蔭です

とは言っても、余りにDNAに逆らった生活をしていると、いつか爆発する日が来るのは自然の道理

という事で、週末の徹夜麻雀は、私のDNAを鎮める為にやむを得ない儀式なので、「家庭を顧みていない」って、余り責めないで下さいね

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不動産投資家 | 自己紹介

2011年10月28日

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私は、工業高校を卒業後、サラリーマンを26年間続けてきましたが、最初の10年位まで、給料は現金手渡しで、以降は銀行の口座に振り込みとなりました

振り込みになったばかりの頃に、「淋しいな〜」とか「給料日の実感が湧かないよな〜」なんて考えていたのは、今では遠い記憶ですね

さて、不動産経営の方は、20年前に開始した当初から、「原則口座振り込み」だったので、直接現金を受け取る事なんて、長い事無かったのですが、実は2年前から、頻繁に現金を頂く機会が訪れるようになりました

その現金とは、「自主管理している女性専用シェアハウスの初期費用&日割り家賃」

基本的に、シェアハウスに関するお金は、振り込みでお願いしていますが、結構、「初期費用は現金での支払い希望」の方が多い為、領収書を準備して、対応しているのです

因みに、昨夜も夜にシェアハウスを訪問して、入居手続きを行った際に、7万円程現金でお預かりしましたが、

「空室だと、このお金は入って来なかったんだな〜」なんて考えると、モチベーションが上がりますね

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投資戦略 | 空室対策

2011年10月25日

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2DK(和室は6畳の続き間、DKはCF貼り)を、フローリングの1LDKにリフォームした「大分ファミリータイプアパート」の写真です

因みに、この写真を撮った後、デジカメのデータが一杯となっちゃいました

【リビング】
PA220022


【個室】
PA220021


リビングは、DK7畳と和室6畳を、間仕切り壁を撤去して繋いだので、13畳となります

因みに、今回の内見は大分の大家さん仲間と管理会社の方2名の、計4名で訪問しましたが、私が大分の大家さん仲間との会話で、「本当は何もせずに満室が一番嬉しい。ぐーたら大家目指してます。」って話をしてたら、管理会社の女の子から爆笑されてしまいました

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中古アパート | 不動産投資家

2011年10月23日

実は昨日から、妻の両親を連れて別府温泉に一泊二日で来ています

因みに、観光コースは昨日が「九重夢大吊橋」、「鶴見岳ロープウェー」、本日は「高崎山」、「別府地獄巡り」とベタベタですが

それなりに喜んで頂いてるみたいなのは、嬉しいですね

さて、そんな観光の合間に、昨日夕方の家族をホテルに送った後、密かに不動産活動を実施してきました

まずは、管理会社で地元の投資家さんと合流後、今週引き渡しを受けた「ファミリータイプアパート」を訪問

目的は、「2DK(個室は和室続き間)→1LDK(フローリング)」にリフォームした、部屋の仕上がりチェックです

今回は間仕切り壁をぶち抜いた、大規模な改装で、違和感が生じてないか不安でしたが、素敵な仕上がりに大満足

フローリングも「明るめの素材」という希望通りで、第一印象で勝負出来そうなので、後は内見さえ連れてきて頂ければ、申込みが入る可能性は高いという印象

帰宅したら、写真を載せますので、お待ち下さいね


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リフォーム 

2011年10月21日

昨日は朝一番で第2メインバンクを訪問

目的は5年前に借入した自宅ビルの、固定金利更新手続きでした

因みに、今回の見直しでは、今迄より金利が0.35%引き下げとなり、初の1%台となったのは、嬉しいですね

さて、バタバタ手続きを済ませた後は、別の銀行に移動し、11時から「大分中古ファミリーアパート」の決済を行ってきました

今回の決済には、関西在住の売主様も、朝一の新幹線で来て頂いたので、少しお話する事が出来ましたが、80歳を越えて、ローンを完済しての大家業卒業は、正直、羨ましい限りです

決済終了後は、「火災保険の申込み」、「新管理会社への報告、大家変更のチラシ投げ込み依頼」等、慌ただしい1日を過ごしましたが、先ずは空室となっている2部屋を早急に埋めて、満室復活を目指したいと思います

因みに、明日からは妻の両親と一泊二日の温泉旅行ですが、不思議な事に、行き先が別府になっているみたいなので、ついでにリフォームの確認が出来たら嬉しいですね


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2011年10月19日

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日曜日に現地をチェックした「新しいビジネスモデル」候補の入居率2割物件ですが・・・

昨日昼休み、物件を紹介頂いた業者さんに電話を発信し、私が考えたプランの概要をお話しました

因みに、今回の業者さん(免許番号2桁)は、内見した物件にやる気は感じられなかったので、正直、殆ど期待していなかったのですが、

ひろ「先日紹介して貰った物件見てきましたが、〇号室以外は鍵空いてなかったですよ」

業者さん「余りに汚いんで誰か締めちゃったのかな(苦笑)」

ひろ「因みに、〇号室は綺麗にリフォームされてたけど、他の部屋は汚いんですか?」

業者さん「はい、退去時のままですね。」

ひろ「ところで相談なんですが、この物件、現状の入居率2割では融資が付かないから、現金の人に買い叩かれるしかないですよね。」

業者さん「まあ、そうでしょうね。」

ひろ「実は私、物件再生に凄く興味が有って・・・(以下、提案内容説明)」

業者さん「あの〜、ご存じないかもしれませんが、この地域って凄く賃貸厳しいですよ。」

ひろ「大家仲間から聞いてるので、了解してます。」

業者さん「今時、風呂とトイレ一緒じゃ、入居者居ませんし。」

ひろ「家賃次第じゃないですか?(・・・実際、同仕様の隣は入ってますが)」

業者さん「貴方が、1千万円以上掛けてリフォームするなら話は別ですが、3〜4百万じゃね〜」

ひろ「・・・(そんな金額注ぎ込んでも回収出来ません)」

業者さん「ここは、私たちプロが、長年いろいろな対策を考えたけど駄目だったんです

ひろ「・・・(現地では、そんな様子見受けられなかったけど)」

業者さん「そんな物件に素人が手を出したって、間違いなく破綻するって断言します。」

ひろ「でも、他社が管理している隣の建物は結構入居してるみたいだったけど。お隣の入居状況って把握してますか?」

業者さん「知りません。そんな事は自分で確かめて下さい

ひろ「解りました。」

って事で、今回は深追いしませんが、正直、最後の部分は納得いかないですね(苦笑)

まあ、私の現状としては、「本命物件」の関係で、来年初めまでは身動き取れないので、今回の物件に関しては、その頃残ってたら、改めて考えたいと思います

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不動産屋との付き合い方 | 空室対策

2011年10月17日

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今週は、いよいよ「大分ファミリーアパート」の決済が迫っています・・・

さて、今回の購入資金の融資は、仲介業者さんから紹介を受けた銀行にお願いしましたが、今迄に取引した事が有る3行よりも慎重みたいで、初の前日金消契約となりました

まあ、5年前の自宅ビル購入の時みたいに、決済当日に銀行の担当者が融資金額を間違えてて、決済に2時間も掛かり、関係者一同怒り心頭なんて事態は確かに避けたいので、仕事を1.5日間休むのは正直厳しいですが、姿勢としては、正解なんでしょうね

因みに、本日はリフォーム業者さんから、「和室6畳続き間の2DK→フローリングの1LDK」にリフォームをお願いしていた部屋の内装が終わったという報告も有りましたので、今週末は確認を兼ねて、再度大分入りしたいと思います

今回は、妻の両親が現在対馬から遊びに来ているので、別府温泉の旅行を兼ねた強行軍となりそうですが、初のリノベーションの仕上がりも含め、楽しみですね

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銀行との付き合い方 | 中古アパート

2011年10月16日

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最近、シェアハウスを保有する不動産経営者として、ネガティブになりそうな情報が二つ有りました

一つは、下の体験談です

一騎当千×仕事術

私がシェアハウスを福岡で建てようと決意した3年前は、現在の様なブームは来ていませんでしたが、多くの方のブログや、浦田健さんの「戸建賃貸運用法」等から「転貸によるシェアハウス事業は、初期投資も少なく、高利回りが望める」といった情報が拡散し、いつの間にか、供給過剰に陥ってしまったのでしょうね・・・





実際に私のシェアハウスでも、短期入居希望の方は出来るだけお断りする方針ですし、不良入居者が入って、コミュニティが崩壊しない様、細心の注意は払っていますが、今後も需要供給の変化については、十分注意していきたいと思います

さて、もう一つのネガティブ情報は、昨夜、NHKのディレクターとお話ししていた際に聞いた、「最近、福岡市内で戸数200戸のシェアハウスがオープンした」という話

こちらの方は現在ネットで情報を確認した程度で、詳細は調査中ですが、正直福岡市の需要の大きさを考えると、立地から競合は少ないとはいえ、脅威である事は間違いありません

という事で、密かに狙っていた「福岡市内のシェアハウス2棟目」は益々遠くなりましたので、当分の間は、別方面で新たなビジネスチャンスを探したいと思います


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投資戦略 | 不動産投資家

2011年10月14日

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一昨日のブログに書いた「新しいビジネスモデル」ですが

先ずは、「条件に合う物件」と、「協力して頂ける業者さんが居る」というのが絶対条件です

って事で、先週の業者さんに、今週末の内見のアポを取ろうと先日電話を発信しましたが

結果は、予想外のやり取りとなりました

ひろ「昨日は物件資料のFAX有難う御座いました。ネットで情報見たけど、なかなか良さそうですね。」

業者さん「それうちじゃないよ。ネットは載せてないからね。」

ひろ「ところで、宜しければ土日に内見をお願い出来ますか?」

業者さん「勝手に見てきて良いですよ」

ひろ「解りました。鍵は現地のキーボックスですか?」

業者さん「いや、全部屋鍵空いてるから」

ひろ「・・・・」

なかなか合理的?な業者さんだったみたいです(笑)

因みに、電話で得た情報によると、今回の物件は「コーポ〇〇A,B,C」といった感じで、同じ業者さんが建てた物件が並んでいるけど、この会社で管理してるのは、そのうちの一棟のみとの事

私がネットで見たのは、別の会社が管理してる建物だったみたいですが、実際の物件は、退去後清掃を行ってなく、募集賃料もネット掲載の部屋より5千円高いみたいなので、入居率2割というのも納得ですね・・・

という訳で、管理会社さんのやる気も含め、正直厳しい印象ですが、取り敢えず明日内見した後に、現在検討中のプランの打診を行うか、結論を出したいと思います

さて、話は変わり、先日、某放送協会から取材のオファーが有りました

とは言っても、本命は私では無く、シェアハウスの入居者さんですが

という事で、昨日、一斉発送メールで入居者さん達に打診してみましたが、回答は2名のみで、しかも「予定が入ってるので駄目」との内容

まあ、恥ずかしい気持ちは解りますが、このまま誰も受けてくれないと、残念ながらお蔵入りになりそうです(苦笑)

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2011年10月12日

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久し振りのブログ更新です

放置状態にも関わらず、訪問して下さった皆様、有難う御座いました

暫くブログを放置した理由ですが、実は、先週家族の入院・手術が有った事から、自粛していたのが真相でした

お陰様で、先週末無事に退院し、晴れて、日曜日には久し振りの物件見学を行いましたが、徐々にテンションを上げていきたいと思います

因みに、今回見学した物件は、自宅ビルの近くに有る「築古ビル」で、正直「価格がもう少し下がれば、シェアハウス転用ベースとして面白いかも」という印象でしたが、ある事情により見送り決定

その理由とは、「近い将来、大き目のキャッシュフローを得る事が出来る物件を手掛けたい為、暫くは融資を受けての物件購入は自粛」と考えている事

正直、「女性専用シェアハウス」のニーズは有るのに、提供出来る物件が無い状態というのは、ジレンマは有りますが、焦って大きな魚を逃すと、将来後悔しますからね(苦笑)

さて、今回の物件については、そんな訳で昨日お断りの電話を発信しましたが、実は現在、その業者さんに対して、ある「提案」を行おうと考えてます

その「提案」とは、今回新たに考えたプランでは無く、以前、大分の業者さんにも打診した事が有る「ビジネスモデル」ですが、

無借金の「ローリスク、ミドルリターン」で実施出来、3者にメリットが有る発想と考えているので、受けてくれたら面白い展開になるんですけどね

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投資戦略 | 出口戦略

2011年10月02日

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うちの妻は、節約系のテレビ番組が結構好きで、ハードディスクに録画しては、繰り返し観ていますが・・・

今週放送された、「銭形金太郎 超ビンボーさん祭スペシャル」という番組に「東京のシェアハウスが出てたよ」と聞いて、私もチェックしちゃいました

私は「女性専用シェアハウス」の自主管理を始めてから、「派遣形式の就労者の多さ」と「家賃&初期費用が少ない物件のニーズ」を実感していますが、首都圏でも同じ流れみたいですね

さて、今回の番組の中で、私が一番気になったのは、22歳・マジシャンの女の子が住んでいた「水道光熱費込、家賃56,000円の兜町物件」でした

因みに、単身向けの新築を手掛けた事が有る方ならご存知と思いますが、実際にはこの物件・・・、「住居」として建築確認を申請しても、承認される可能性は低いと思います

という事で、検索した結果、レンタルオフィスのリオSOHO兜町という物件みたいですが、

この物件に使用している「洗面台が移動させて、トイレを隠す事が出来るユニットシャワー」が凄く気になったので、もしメーカー等をご存知の方がいらっしゃいましたら、こっそり教えて下さいね

なお、私のシェアハウスにも、「出張が多くて、殆ど家に居ない」という方は居るので、そういう方向けに、都心で「水道光熱費定額」のリーズナブルな物件が出来たら面白そうですね


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投資戦略 | チャンスを生かす
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