2011年11月

2011年11月30日

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本日は、午前中サラリーマンの休暇を取得し、第2メインバンクを訪問

目的は、妻名義で保有していた、我が家では最後のワンルームマンション(区分所有)の売却決済でした

因みに、通常なら現金売買なので、当事者の妻だけで、仲介業者さんの事務所で決済可能なのでしょうが、今回の物件は5年前に自宅ビルを購入した際に、共同担保となっており、抵当権抹消の手続きが必要だった為、私も実印を持参して一緒に訪問

決済自体は、買主サイドも仲介業者さんしか来てなかった為、淡々と進み、30分程度で終了しました

今回のマンションは、9年前に今は無き「丸美」の仲介で購入しましたが、購入価格を遥かに超える家賃を稼いでくれて、「購入価格−30万円」で売却する事が出来ましたので、投資としては成功だったと思います

さて、せっかく休みを取って銀行を訪問したので、決済の合間に担当の営業課長さんに、最近気になっている案件について、質問を実施しました

その「質問」とは、任意売却案件の融資について

実は、先日のブログで書いた「任意売却物件」ですが、仲介業者さんに問い合わせをし、「先日物件を買ったばかりで、手元資金が乏しい為、諸経費を除くフルローンで融資してくれる金融機関が有るなら検討しても良い」と依頼した際、当初の説明では、

「地元の地銀Aと信用金庫Bが積極的なので打診してみます。なお、現在の融資先である地銀Cは、自行の不良債権なので貸出不可」

と聞いていました

ところが、「大家経歴書」を作成し、仲介業者さんに銀行へのアピールをお願いしたところ、なんと現在の融資先で有る地銀Cが乗り気だったとの事

という事で、利害関係が無い福岡の銀行で本音を探ったのですが、結果は、

「貸出総額が減らず、不良債権が優良債権に化けるので、体力が有る大家による自行融資の肩代わりは大歓迎」とのお話

とは言っても、今回は「全空き」という状況なので、相当融資条件を譲歩して頂かなければ、私も迂闊に手は出せませんが、「偽りのない本音の話」が聞けたのは嬉しかったですね。


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銀行との付き合い方 | 中古ワンルームマンション

2011年11月29日

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先日ネットで見付けて、問い合わせしていた「全室空室の任意売却物件」ですが・・・

先月1棟(4棟?)購入したばかりで、手元資金も乏しい事も有り、ダメ元で業者さんに「融資してくれる銀行が有るなら、検討しとも良いですよ」とお伝えし、「大家経歴書」を送っていたところ、昨日、「一行前向きな銀行が有りました」との連絡が有りました

しかもその銀行は、「支店長が福岡に飛んで、ひろさんと面談したいと言っている」との話

急展開はどんな方向に進むのでしょうか

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2011年11月26日

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私が現在検討中の新築RCは、建設会社から紹介して頂いた土地に、プランを検討して頂いてる段階ですが・・・

土地の形状が若干悪く、高い建物を建てると日蔭制限をクリアする事が困難な為、当初頂いたプランでは、広い土地の真ん中に4階建の建物が建っていました

因みに、この土地周辺の賃貸需要を管理会社に確認したところ、「需要はそれなりに有るが、駐車場は必須」と念押しされたのですが、当初のプランでは駐車場も世帯数の半分以下

という事で、一昨日行われた第2回の打ち合わせでは、私が無い知恵を絞り、大家目線の図面を作成して持参したのですが・・・、

結果は、見事に玉砕・・・

素人発想の間取りは効率が悪く、建築費が掛かり過ぎてと、思い切り駄目だしされてしまいました

ただ、駐車場の件や日影制限に関しては、打ち合わせの中で若干光明が見えてきましたので、次回の提案に期待しつつ

再来年の繁忙期に間に合わせるには余り時間は有りませんが、深追いはせずに、期待利回りが出なかった場合は、撤退も視野にギリギリまで知恵を絞ります

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利回り計算 | 新築一棟物件

2011年11月23日

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昨夜は、交流している大家さん仲間から、「相続関係のセミナー&懇親会」のお誘いを受けていましたが・・・、

正直、「相続はちょっと早いかな〜」という印象と、本業が若干忙しい時期だった事も有り、残業後に懇親会のみ参加させて頂きました

懇親会は16名の参加でしたが、お店の雰囲気も良く、久し振りにじっくり会話を楽しむことが出来ました

さて、毎回皆さんの活動から元気を頂いてる「大家懇親会」ですが、今回一番気になった情報は、九州内で新築RCを手掛けている大家さんの情報でした

因みに、その利回りは、5年前に私が度肝を抜かれた「どらえもんさんの新築利回り」を超えた数字

私も現在、密かに新築は狙ってますが、土地が高い福岡という事も有り、期待利回りは遥かに下

多分、この数字を建設会社に話しても、苦笑されるだけと思いますが、

実は明日の夜、打ち合わせの予定なので、期待利回りを若干高めに設定して、厳しい場合は、いよいよ福岡脱出を考えるしかないかもしれませんね(苦笑)


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新築一棟物件 | 不動産投資家

2011年11月20日

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昨日は、徹夜麻雀から帰宅し、7時頃から仮眠に入りましたが・・・

ふと目が覚めると、10時過ぎ・・・

ヤバっと思ったのは、実は10時半からシェアハウスの内見だったのです

って事で、慌ててシャワーを浴び、メールで遅れる事をお詫びしながら、シェアハウスに向かい、何とか15分遅れで着けましたが、

出来るだけ予定に入れないようにしている「土曜日午前中のシェアハウスの内見」は、今後一層注意が必要と反省ですね

因みに、昨日内見された方ですが、実は、実家に帰られる現入居者さんから、紹介して頂いたお友達

この入居者さんは、以前遊びに来られたお友達の妹さんが入居した事も有りましたが、紹介で空室が埋まっていく物件になると、嬉しい限りですね。

さて、一旦帰宅後、午後からは再度シェアハウスを訪問し、現在大学4年生で、卒業論文のテーマにシェアハウスを選択した学生さんと、2時間程お話しをしてきました

当然、無報酬で、カフェも私が奢りましたが、折角の機会なので、実際に賃貸に住んでいる学生さんのニーズを調査

今回の大学生さんのマンションに関する不満は、

駐輪場に放置自転車が多く、自分の自転車が枠内に停められない

IH1口コンロの為、自炊が不便(ガス2口が良い)

との事

そういえば、私が10年前に初めて購入した「新築アパート」は、売主の業者さんが、「シングルでは画期的な2口コンロ」と、アピールしていましたが、2口コンロが選定の決め手になるなら、安い投資だという印象ですね

昨日は、気になるほぼ全空きの任意売却物件も現れましたが、長くなったので、その話は後程書きたいと思います。


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2011年11月16日

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実は本日、密かに「ワンルームマンション」の売買契約を締結しました

因みに、売買の当事者は妻で、売主として契約書にサイン

という事で、気付いたら、我が家には遂に「区分所有」の物件は無くなってしまったみたいです

考えてみたら、これまでに購入した「区分所有」は、一時的に自宅として使用していた2室を含め、計6室有りましたが・・・

どの物件も、購入した当初は「末永く保有し続けよう」と思っていたのが、気付いたらになってしまったのを振り返ると、改めて、福岡の急激な賃貸環境の悪化を実感です

まあ、個人的には区分は嫌いじゃないので、今後も、現金に余裕が有れば手掛けていきたいと思いますが、1棟ものを購入するとなると、結構大きな現金が必要なので、暫くは無理かもしれませんね(苦笑)

さて、話は変わり、こちらも密かに進行中の新築ですが・・・

2ヶ月前に某所から紹介して貰った土地の「新築プラン」が、昨日、建設会社からあがってきました

結果は、「北側斜線」の制限が厳しく、上に伸ばせないという話で、正直、面白みが無い平凡な間取りに・・・

上に伸ばして容積率を使い切る事が出来ない為、1階にも部屋が有り、駐車場が十分な台数確保されていませんでした・・・

確かに、銀行融資申し込みの際は、利回りが出てる事が前提となる為、出来るだけローコストとなるシンプルな形状で、部屋数を確保するのがベターな選択ですが、

実は、事前に管理会社にその地域の賃貸需要を確認したところ、「駐車場必須」という指摘を頂いており、このまま進めると、間違いなく将来苦労するな〜という印象でした

ただ、今回の土地は価格交渉の余地は有るみたいですし、多少問題の有る案件のアレンジを考えるのは結構好きなので、暫く悪あがきしてみたいと思います

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中古ワンルームマンション | 新築ワンルームマンション

2011年11月15日

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先日の日曜日・・・、実は、密かに日帰りで大分を訪問してきました

因みに目的は、となりの大家さんで物件ホームページを作る為の、周辺施設調査

なんて言いつつ、午前中は売り戸建を2棟見に行き、どちらも玉砕してしまいましたが

午後からは、車を物件の駐車場に停め、じっくり周辺を歩き回って写真を撮影し、その日の夜にはHPを開設

バタバタ作ったので、日本語の変な部分も有りますが、取り敢えず、来年春の繁忙期に向けて、徐々に内容を充実させていきたいと思います

さて、今回HPを作成して、嬉しかったのは、「その他のお薦め物件」として、大分の大家さん仲間達の物件がリンクされていた事

今迄、口頭で概要を聞いていた物件の詳細が、写真や言葉で確認出来たのは、凄く嬉しかったですが、今後は訪問も結構頻繁に行うと思うので、是非次回は、実際にどなたかの物件を見せて頂けたら嬉しいですね

さて、そろそろ忘年会のシーズンも近づいてきましたが、今年は大人数ではなく、コア飲み形式で方っていきたいと考えていますので、参加希望の方は右側の問い合わせフォームからご連絡下さいね


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不動産投資家 | 出会い

2011年11月12日

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我が家では、現在、基本的に「法人名義」で不動産経営を行っていますが、

その法人の決算が今月末となる為、先日、仕事帰りに税理士さんの事務所を訪問して、状況を確認してきました

因みに、昨年は決算ギリギリに物件を一つ売却した事から、予想外の税額が発生してしまいましたが、今期は昨年物件を2つ手放した事も有り、少しの黒字で落ち着きそうとの事

という事は、代表で有る妻が受け取っている「役員報酬」が、実際の利益相当という事ですが、もう少し黒字が出る体制にしないと、私が給料を受け取る事は当分厳しそうです(苦笑)

となりの大家さんの書き込みを見ると、最近、福岡市内のADは上昇中で、益々厳しくなってるみたいなので、明日の大分訪問で、素敵な物件が見付かると嬉しいのですが

さて、話は変わり、明日の大分訪問では戸建を2つ見に行く予定ですが、

その最大の目的は、「5棟10室の青色控除65万円の回復」

実は私個人としては、昨年区分を2室売却し、現在「1ルーム+ロフト8戸」の「アパート1号」のみとなってしまった為、このままでいくと、来年の確定申告では青色控除が10万円しか使えません

という事で、現在「区分を2室購入するか、戸建を1棟購入するか」で悩んでいますが

福岡市内の状況をみると、格安の区分は結構高利回りで有りますし、やり方次第で「キャピタルゲイン」を狙えるという旨味は有るものの、精神的な負担も大きい為、気楽な戸建は魅力的に映ります

とは言っても、地方の物件は入居付けが大変ですし、費用を掛けてリフォームしても、なかなか家賃に反映は出来ないので、しっかり精査してきたいと思います



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税理士 | 節税

2011年11月11日

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先日、「大分ファミリータイプアパート」の管理会社から、賃貸契約書の原本が郵送された話を書きましたが、

その中でちょっと意外だったのが、3DKよりも振り分けタイプの2DKの方が、入居期間が長い方が多かった事

手頃な家賃&駐車場無料にも関わらず、家族で住める事が理由でしょうが、10年近く住んで頂いてる方が複数いらっしゃったのは、嬉しい驚きですね

という事で、現在密かに進行中の新築プロジェクトでも、2DKを組み込めないかな〜と、現在模索中です

2DKなら、次回プロジェクトのメインテーマである「登録免許税、不動産取得税を払わずに、手元キャッシュを最大化する」という戦略にも合致しますし、ルームシェアにも対応可能ですからね

但し、「振り分けタイプの間取り」と「洗面所を通らずにトイレに出入り可能」という条件は絶対に譲れませんので、もしやる場合は、南向き等の方位は気にせず、取り組みたいと思います

さて、日曜日は日帰りの強行軍で大分入りし、いくつか物件を見てくる予定ですが

年内にもう一棟購入すると、税務上大きなメリットが有るので、素敵な物件だと嬉しいですね

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投資戦略 | 投資物件選定

2011年11月08日

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先月20日に引き渡しを受けた「大分ファミリータイプアパート」ですが・・・

2室の空室について、リノベーションを行い、管理会社さんのお手並み拝見と、2週間様子を見てきましたが、申し込みが入らないまま、秋のプチ繁忙期も終わりに近づいて来た為、本日、対策を実施しました

因みに、今回物件を購入した地域は、福岡と違って専門の客付け業者が少ない為、基本的に「管理物件優先」で案内するそうですし、ADも原則折半(家主からの1ヶ月分は管理会社受領)という商習慣の為、AD増額という手は使えず

とは言っても、私の場合広告料5ヶ月なんて数字は許容範囲外の為、即座に売却を考えてしまいますが(苦笑)

という事で、「初期費用0&年内フリーレントかな〜」と考えながら、管理会社に電話を発信したところ

「実は現在、10月・11月の2ヶ月間、敷金・礼金無料、1ヶ月フリーレントのキャンペーン中なので、登録して良いですか」

との、ナイスタイミングな案内が

まあ、年明けまで空くと思ったら、数字的には全然マシなので、早速お願いしましたが、福岡で同条件の場合にお願いしている「短期解約違約金1年2ヶ月、2年1ヶ月」が、「入居希望者に受け入れられない」とお断りされたのは、少し残念ですね

長く住んで頂ければ、発生しない費用なのですが


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空室対策 | 不動産屋との付き合い方

2011年11月02日

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昨日、「大分ファミリータイプアパート」の管理会社さんから、宅配便が届きました

因みに、その中に入っていたのは、「賃貸契約書(原本)14通」

私が今までお付き合いした福岡の管理会社では、3社とも「賃貸契約書」の原本は管理会社さんに預かって貰い、私はコピーだけ送って貰ってましたが、大分では、「原本は大家保管」というルールらしいのです

という事で、早速中身をチェックしましたが、今回の物件を購入した最大の目的が有る程度達成されてて嬉しくなりました

その目的とは、「入居期間が長い事」

当初契約日が、平成13年、平成14年なんて方が何名も居るのを見ると、「安定経営に近づけたかな〜」なんて一安心ですね(笑)

少なくとも、福岡の「アパート1号(1K+ロフト)」のように、1年間に8室中7室が入れ替わるなんて事は無いと思いますし

今回は、オーナーチェンジのご挨拶として、全室に「録画機能付きテレビドアホンの設置」と「〇〇〇の半年間大家負担」というサービスを実施しましたが、今後も、既存入居者さんに少しでも長く住んで頂けるよう、全勢力を注ぎたいと思います

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不動産屋との付き合い方 | アパートの管理
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