2012年01月

2012年01月31日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

昨日は、11月末決算だった「不動産管理法人」の申告を、税理士さんに提出して頂きました

因みに、申告所得は若干の黒字で計上

昨年「メゾネットファミリータイプアパート」に設置した「太陽光発電設備」の一括償却を行えば、「所得」での申告も可能だったみたいですが、結局、「太陽光発電」については、税理士さんと相談した結果、「税額控除」を受ける事にして、大きく申告所得が増えそうな、来年に備える事にしました

本日からは、引き続き個人分の確定申告準備に入りたいと思います

さて、話は変わり、昨年末に現地を訪問し、検討していた任意売却物件ですが、昨日昼休み、久し振りに仲介業者さんに電話を発信し、現在の状況を確認しました

その結果は、

「名古屋や大阪など、色んな地域から問い合わせが入っているが、多分厳しいだろう」

との事

正直、そんな地方の物件に、様々な地域のライバルが居たのには驚きですが(苦笑)

専任媒介期間の来月末迄に、売却に至る可能性は低そうな印象だったので、3月頃に新たな展開が有ったら嬉しいですね

今週末は、熊本で「新築内覧会」&「九州大家の会新年会」ですが、はじめ様のご厚意により、現地へは楽しく相乗りで訪問する事になりましたので、新たな刺激をたくさん受けて、大いに飲んで来たいと思います

良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓




fchiro at 05:54コメント(2)トラックバック(0) 
法人化 | チャンスを生かす

2012年01月26日

先日、ネットで物件検索をしていたら、築浅RCが格安で出ているのを発見しました


因みに、この地域は日本でもトップクラスの入居率が悪化している

私も何度も玉砕してきましたが、

「もしかして、築浅のRC物件なら勝負出来るかも」と試しに問い合わせて見たところ、結果は

元々、利便性が悪かったのが、物件の隣に以前有ったコンビニが閉店してからは、買い物に不便な為、住みたい人が居なくなったとの説明でした

「ミニ売店付き食堂スペース」なんかを整備する体力が有れば、規模も大きいので再生可能かもしれませんが、現状ではリスクが大きすぎるので、専業大家になった時に改めて検討したいと思います

fchiro at 08:42コメント(0)トラックバック(0) 

2012年01月25日

オープンから3年目を迎えた女性専用シェアハウスですが、現在、リビング、キッチンの家具入れ替えを伴うリニューアルを検討しています

因みに、その最大の目的は、1階個室の入居率向上

1階のキッチンは、入居者さん同士でテレビを見ながら語らう団欒の場となっていますが、キッチンに面したお部屋は結構煩いらしく、今まで「短期退去」や「ハウス内でのお部屋変更
希望」が続出していました

という事で、団欒のメインスペースを、比較的個室から離れた現在のリビングに移す事を狙っていますが、

その最大の秘策は「テレビの壁掛け化

多少の費用は掛けても、苦労しない物件に生まれ変わってくれたら嬉しいですね

fchiro at 12:09コメント(0)トラックバック(0) 
所有物件 | リフォーム

2012年01月23日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

土曜日は、4ヶ月振りに、「キャッシュフローゲーム会」&「懇親会」に参加してきました

因みに、「懇親会」では何故だか2つのテーブルに、男性と女性が見事に別れてしまい、「男子会」、「女子会」状態となっちゃいましたが、

これはこれで、じっくりと投資の話が出来たので、なかなか楽しい時間を過ごす事が出来ました

お会いした皆様、有難う御座いました。

さて、話は変わり、本日は私の最近の研究テーマである「不動産投資の入口戦略」について書きたいと思います

よく、「不動産投資では出口戦略が大事」と言いますが、規模の拡大を目指す為には、「入口戦略」も併せた総合的な戦略が必要だと考えます

それでは、「入口戦略」とは何なのかというと、「出来るだけ少ない初期投資」と、「初期投資の早期回収」

実は、キャッシュフローゲーム会の際も少しお話しましたが、「プロパー融資」と「40平米以上」、「礼金の取れる物件」、「元金返済猶予」等が当面のキーワードですね



良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓




fchiro at 08:40コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 | 新築一棟物件

2012年01月17日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

実は金曜日から月曜日まで、私的な東京訪問(娘が住む横浜訪問&東京ディズニーランド、ディズニーシー)を行った為、久し振りのブログ更新です

さて、先日「礼金返還請求訴訟で大家に対して返還命令が出た」というニュースを拝見しました

因みに、今回の判決は、「入居期間が著しく短い」、「礼金が高額だった」という条件から出された特殊な事例だそうですが

このニュースを読んで私が考えたのは、

「この内容で入居者が勝訴出来るなら、大家が「不当利得返還請求」で裁判したら勝てそうだよな〜」

という事

因みに、その対象は「入居期間が著しく短かった場合の広告料」ですが(苦笑)

数年前から、福岡でも広告料の高騰が続いており、私も繁忙期以外は基本的に2ヶ月支払う事にしていますが、正直、短期間で退去された場合、ショックが大きいです

一応、「短期解約違約金」は契約書に入れてますが、内装費用や空室ロスまではカバー出来ませんからね

という事で、今回敗訴した大家さんも、決して「不当利得」という程手元に残ってはいないと予想するのですが、

仲介した業者さんも、入居期間が短いからといって、広告料を自主的に還してくれるなんてまず有りませんし

とはいっても、実際には、全ての客付け業者さんを敵に回して裁判をする大家は居ないでしょうが(笑)

「大家は社会的強者」、「大家は不労所得者」という感じで判決を連発している裁判所がどんな判断をするのかは、正直興味が湧くところです


良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓



fchiro at 22:20コメント(2)トラックバック(0) 
不動産投資家 | ライバル物件

2012年01月13日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

私は5年前から「不動産投資」、「アパート、マンション経営」に関するブログを書いていますが、年に4〜5回程、メールで不動産投資を志す若い方から、相談を受けています

まあ、基本的にメールは得意じゃないので、大抵はカフェや居酒屋等で直接お会いしてお話していますが

その際によく聞かれるのが、

「物件購入に失敗しない為には、どんな本を読んだら良いですか?」

という内容

因みに私も含めて、多くのサラリーマン大家仲間は、書籍がきっかけみたいですが、

殆どの人が口を揃えて言うのは、

「初めて購入した物件は、(投資家としてのスキルが向上した)今だったら絶対に買ってない」

ということ

まあ、そんな物件を購入したからこそ、苦労して物件を見る目を養う事が出来たのでしょうが(苦笑)

投資のスピードを考えたら、当然の事ですが、「一棟目(一室目)」から、「お宝物件」を手に入れる方が嬉しいですよね

という事で、私のアドバイスは、

「気になる物件が有ったら、その資料を投資家が集まる飲み会に持っておいで」

となります

初心者の方は、「もし資料を持参して、他の投資家が気に入って奪われたら嫌だな〜」なんて、余計な心配をしがちですが、実際はそんな事はほぼ有り得ませんし、温かい本音の「ダメ出し」はどんな書籍よりも参考になるでしょうね


良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓





fchiro at 08:29コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 投資物件選定

2012年01月11日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

月曜日は三連休の最終日でしたが、

昼間は近くのイオンで買い物をした後、夕方から「女性専用シェアハウス」を訪問し、新年会を兼ねたパーティーに出席してきました

因みに、大家仲間からは、たまに「女性ばかりの中でハーレム状態の飲み会は、楽しくて仕方ないでしょ?」なんて言う方も有りますが、

実際には、楽しく無い訳じゃないものの、ホスト役としては、最後まで気が抜けない状況です

入居者さん達にとっても、パーティーの席は、大家に対して「物件に対する要望」や「現状の問題点」を伝える良い機会になっているようなので、酔って気が大きくなり、安請け合いした後に、次の日はすっかり忘れてたってなると、信用失墜ですからね

さて、今回のパーティーで出た要望は、

・キッチンに置く暖房器具(電気ストーブ)の購入

・IH用の圧力鍋購入

・オーナーサイドでコストコの会員になって欲しい

の3点

今回も、ビールは最初の1杯だけにして、後は日本酒、ワインには手をつけず、焼酎だけで過ごしましたので、上記要望には近日中にお応えして、信頼UPに繋げたいですね

良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓



fchiro at 07:58コメント(0)トラックバック(0) 
リスク管理 | 投資戦略

2012年01月07日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

3連休、皆様如何お過ごしでしょうか

私は、昨年末に20年近く通った行き付けの雀荘が閉店してしまった為、昨日は新規開拓を実施

因みに、昨日訪問したお店は40年以上営業しているとの事で、なんと82歳のママさんが切り盛りしていましたが、

お酒類の値段が若干高く、「生ビール」を注文して出てきたドリンクも「発泡酒」だったので、今一な印象

暫くは、お店探しが続きそうですね(苦笑)

博多駅周辺で、朝まで営業している良い雀荘の情報をお持ちの方は、良かったらメールでお知らせくださいね

さて、話は変わり、現在、我が家では法人の決算に向けて、記帳の追い込み作業を行っていますが

その中には、

・漫画(ONE PIECE、HUNTER×HUNTER、進撃の巨人等)

・ビール、ワイン

・ケーキ

等の領収書も、思いっ切り入ってます

因みに、これ等の費用を経費にするのは、当然税理士さんに確認済み

とはいっても、大半は「女性専用シェアハウス」関連ですが(笑)

漫画に関しては、「ブックシェアコーナー」に置いていますが、新刊が出ると入居者さんからメールで催促が有りますし、年間2万円程度の出費で長期入居に繋がれば、安いものですからね

シェアハウス搬入前に、オーナーが中身をチェックするのは、当然の役得ですし

訪問時のスイーツや、新しい入居者が入った際のお酒差し入れは、年間20回は超えてますが、金額は仲介業者さんに支払うADの10分の1以下だと思います

さて、来週末は、久し振りの東京行きが決まったので、何とか連休の間に目途を付けて、今度こそ初のディズニー体験を、満喫出来たら嬉しいですね

良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓


fchiro at 23:59コメント(6)トラックバック(0) 
経費 | 記帳

2012年01月04日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

一昨日は、高速バスを使って今年初の土地調査を行ってきましたが・・・

流石にアラフォーにはハード過ぎたのか、昨日は風邪気味となり終日「寝正月」を敢行

因みに、現地調査した土地は、三面が法面となっており、造成費が○千万円掛かりそうな印象で、改めて「安い土地には理由が有るんだな〜」と実感ですね(苦笑)

さて、本日は本業のサラリーマンの仕事始め

不動産屋さんは、水曜日休みのところが多く、大半は明日から営業開始みたいですが、

本日も昼休みを活用し、銀行を中心に何ヶ所か新年の挨拶を行い、スムーズなスタートダッシュが切れたら嬉しいですね


良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓




fchiro at 08:20コメント(0)トラックバック(0) 

2012年01月02日

本日は、午前中は女性陣が初売りに出掛けた為、自宅でのんびり子守りをしていましたが

午後から、今年初の不動産活動を開始

何故か只今、バッグにデジカメとメジャーを詰め込み、高速バスに乗って、日帰りの物件調査に向かってます

高速が混んで無いと嬉しいのですが


fchiro at 14:37コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の子育て 

2012年01月01日

応援クリック宜しくお願いします→ 人気ブログランキングへ

明けましておめでとうございます

今年初のご訪問有り難うございました

当ブログも昨年は、更新頻度も落ち、また新しい動きも乏しかった為、若干ジリ貧状態でしたが、2004年は「新築日記」等書き込んで、皆様に楽しんで頂けたら嬉しいですね

さて、先日の事ですが、あるキーワードで賃貸物件の検索をしていたら、恐ろしい情報を発見してしまいました・・・

それは、「アパート1号」の一キロ圏内に、250戸の賃貸マンションが出来るという情報

因みに、この業者さんは、数年前にも「3棟で1000戸」というメガ物件を近隣に供給し、当時もショックを受けたものですが、正直、賃貸を本業とする業者さんから「スケールメリット」と「最新ニーズの研究」で勝負されると、資金力の乏しい「弱小大家」が対抗するのは厳しいと思います

まあ、立地的に負けてないのが唯一の救いですが

改めて「不動産は立地が命」と実感ですね

ただ、平凡な「ロフト付きアパート」の未来は、明るくないとの認識は、数年前から変わらない為、引き続き今年も「資産組み替え」を進めていきたいと思います

それでは、本年も宜しくお願いします

良かったら、こちらも応援宜しくお願いします
 ↓ ↓ ↓





fchiro at 10:56コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら