2012年02月

2012年02月29日

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本日夕方、昨年末に内見した地方物件の仲介業者さんから着信が有りました

用件は、「昨年検討していた物件について、抵当権者から500万円引き下げて良いという連絡が有ったが、検討は可能ですか」という内容

因みに、この「▲500万円」という数字は、私が昨年末に希望して玉砕した数字でしたが・・・、

今回は、即答でお断りしてしまいました

その理由は、地方の場合2〜3月の繁忙期を逃すと、1年間空室のままになる可能性が高く、現状で「全空き」の物件で今から購入を進めても、繁忙期には絶対間に合わないという事も有りましたが、

もっと大きな理由は、今月初めに熊本で開催された「九州大家の会新年会」の際に聞いた「その地域で一番大きな、従業員500名の工場が、来年夏で撤退する。」というニュースの存在でした・・・

雇用が豊富に有る大都市なら、500名程度の雇用は大きな影響がないかもしれませんが、人口数万人の街の場合、投資マインドが一気に醒めてしまう大事件です

正直、「昨年末に指値が了承されなくて良かったな〜」と、内心ほっとしていますが、改めて、地方物件のリスクを再確認させられました

さて、新築プロジェクトの本日の動きですが、

 土地の売買契約書、重要事項説明書のひな形受領

 融資の打診をしていた某地方銀行からお断りの着信

 建設会社さんから資料を持ち込んで貰った、別の地方銀行より「検討可能」との連絡有り(こちらは近日中に訪問予定)

の3点で、取り敢えず「半歩前進」といった感じ

まあ、焦らず行きたいと思います。

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投資地域選定 | リスク管理

2012年02月28日

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今年の正月に高速バスで土地を見に行き、その後建設会社に新築のプランニングをお願いしていたプロジェクトですが・・・

現在の状況としては、

擁壁の見積もり金額の高さが若干誤算だったものの、最低限の利回りは確保。

2番手として土地の「買付証明書」を売主様に提出。

銀行2行に融資打診。買付については、1位に繰り上がり。

3月上旬に融資特約付きで契約予定

といった感じ

個人分の確定申告書も、昨日、税務署に送付したので、当面は銀行返事待ちの状況ですが、現在、既存物件で「アパート1号×1室」、「自宅ビル×2室」、「大分ファミリータイプアパート×1室」と計4室の退去予告を受けている状態なので、繁忙期のチャンスを逃さず、なんとか満室復活で5月を迎えたいですね

【お知らせ】
私と直接面識が有る方で、福岡の大家さん仲間と情報交換を希望する方は、facebookからメッセージを送信下さい

まだまだ人数は少ないですが、コアな会話も楽しめますよ

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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年02月26日

1月に外国人申込み者のドタキャンを受けた後、問い合わせや内見は有るものの、お部屋の条件が悪い事からなかなか成約に至らなかったシェアハウスの空室ですが・・・

昨日、立て続けに二名の内見が有り、そのうちの一名は、お部屋の問題点を了承し、入居希望時期も早かった為、他の希望者さんにお断りの連絡後、申込み了承のメールを発信しました

因みに、今回の入居希望者さんは、現在横浜在住のうちの娘と同年代で、内見の際は「若いのにしっかりしてるな〜」という印象でしたが

申込み了承メールの返信から、メールの文体が豹変

「ぁりがとうございます

から始まり「小文字スタート」、「動く絵文字満載」で、今時の女の子だな〜とイメージ一新(笑)

そういえば、以前、内見の際に「リクルートスーツ」、「黒縁メガネ」で来られた方も居ましたが、第一印象を大事にする姿勢は、個人的には好感が持てますね



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出会い | 賃貸契約

2012年02月24日

現在、銀行に融資の検討をお願いしている「新築一棟物件」ですが・・・

検討中のプランでは、ほぼ正方形に近い形状となっています

その理由は、出来る限りコストを下げて、利回りを上げる為

考えてみると、3年前に新築した「女性専用シェアハウス」も、様々なプランを検討した結果、ほぼ正方形となってしまいましたが、改めて「正方形はローコストの基本」と実感ですね

因みに、銀行の評価額は「構造」と「面積」で決まる為、シンプルな形状の建物に仕上げて、予出来る限り広い建物にすると、銀行融資の面でも有利に働くと思いますよ

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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年02月22日

私は昨年、初めて福岡市以外に物件を購入しましたが・・。

新しい管理会社とお付き合いしていく中で、福岡の管理会社では当然だった対応が、地方では「それって何?」となる事も多く、戸惑っています

例えば、先日も「〇〇に3月31日付けで退去連絡が有りました」との電話が有りましたが、「退去日の交渉はしていただきましたか?」と確認したところ、「口頭ではなく、書面で受けてます。」とのかみ合わない回答

当然の事ですが、3月末で退去の場合、内装の時間を考えると、4月中旬入居でしか募集が出来なくなり、客付けに苦戦する可能性が高くなります

という事で、質問の趣旨を説明したところ、納得していただいたみたいですが、

改めて、最初から「交渉しましたが、転勤先の都合でどうしても3月末退去しか無理との事でした」と連絡下さる福岡の管理会社のレベルを実感です

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2012年02月16日


本日は、福岡の大家さん仲間8名と、コア飲みを実施して来ました

因みに、一番の話題は、現在福岡市内の一等地で新築を手掛けている大家さん仲間の物件の募集状況でしたが、竣工迄に一ヶ月残して、広告料を支払ってないにも関わらず、既に損益分岐点は突破してるとの事

来月の内覧会が今から楽しみですね

さて、表題の件ですが、本日大家さん仲間から要請があった為、近いうちにFacebookに立ち上げる予定です

一応、私も実名で登録していますので、興味有る方は、お気軽にご連絡くださいね

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2012年02月15日

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昨夜は、会社を定時で跡にし、ダッシュで地下鉄に飛び乗って、現在新築案件を相談中の建設会社を訪問してきました

因みに、今回の建設プランについては、既に銀行に打診済みの為、現在のプランを大きく修正する事は出来ませんが・・・、

昨夜の打ち合わせでは、コスト&利回り確保重視で検討してきた「現行プラン」の弱点克服について相談

その弱点とは、

戸数に対して駐車場が不足している。

ワンフロアにつき居室床面積が200屬鯆兇┐襪函非常階段が2ヶ所必要となる事から、間取りの制約を受けている。

の2点です

の駐車場については、現在、戸数の7割弱を確保しており、配置次第で後2〜3台は確保出来そうですが、私は基本的に「機械式駐車場」は嫌いなので、それ以外の対策を検討

についても、昨夜「逆転の発想」での対策を思いついた為、本日、建設会社にFAXを流して検討をお願いましたが・・・

現時点では融資の可否も不明な夢の世界の話なので、詳細は現時点では自粛致します

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2012年02月14日

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最近は寒い日と暖かい日が交互に訪れて、徐々に「春が近付いてるな〜」と感じる機会も多いのですが、寒さに弱い私には、まだまだ自転車通勤復活は速いので、早く暖かくなって欲しいものですね

さて、本日は「バレンタインデー」ですが、

アラフォーのおっさんには縁の無いイベントで、個人的には「いよいよ明日から確定申告が始まるな〜」という気持ちの方が強いです

因みに私は毎年スロースターターなので、3月になってから仕上げに掛かる年も多かったのですが、今年は「新築案件の融資打診」を銀行に依頼中な事も有り、来週早々の提出を目指しています

実は昨日、銀行の担当者さんから、「物件別の年間収支明細提出(確定申告書と整合性が取れる事)」という新たな要請も有りましたので、暫くはパソコンに付きっ切りとなりそうです

どっちにしろ、3月は2週連続・計4棟の「新築RC見学会」も控えてるので、早めに申告を終えて、新築のノウハウを満喫出来たら嬉しいですね

【お知らせ】
16日(木)19:00〜博多駅周辺で飲む予定ですが、若干席に余裕が有ります。興味有る方は私までメッセージ下さいね。

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銀行融資 | 青色申告

2012年02月10日

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昨日昼休み、現在「女性専用シェアハウス」の融資を受けている某地銀の担当者さんから着信が有りました

因みにその要件は、「現在別の地銀が実行している、一棟物件の融資をうちに借り換えしませんか?」という内容でしたが・・・、予想外の提案に正直ビックリしました

その理由は、

実はこの銀行からの既存融資って、借り換えを打診された銀行より0.7%も高かったからです(苦笑)

元々、今回電話が有った銀行さんは、私の中では「信用金庫と大手地銀の中間」という印象で、「金利は多少高いけど、多少築年数が古い物件でも比較的長い融資期間を実行してくれる貴重な存在」と考えていたのですが、遂に「金利競争」に参戦したのでしょうか

とはいえ、折角のチャンスなので、先ずはライバル行の金利(0.7%低い数字)を伝えて様子を探ったところ、意欲満々な様子

って事で、思わず先日この方からお聞きした、県外某地銀の驚異的な金利をお伝えしたところ、「流石にそれは無理です」と白旗

結局、「借り換えでそんな金利出せるなら、既存融資の金利を下げて下さい」とお願いして電話を終えましたが、最近の金利競争は投資家としては有難い話ですね

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銀行融資 | 銀行との付き合い方

2012年02月08日

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昨夜、寝る前に検討中の新築プランの図面を眺めながらあれこれ妄想していたら、久し振りに「バイクガレージを手掛けてみたいな〜」と考えてしまいました

因みに、福岡の大家さん仲間の物件では、エレベーターでバイクを上階に上げて部屋の中に入れ、リビングからバイクが常に見る事が出来るという凄いマンションも有りますし・・・

実は私も以前、アトミックさんでコンテナタイプの「バイクガレージ」を購入し、アパートのピロティ部分に置いて1万4千円で貸してた事も有りましたが

現在検討中の地域は、それ程市場規模が大きく無い為、福岡市内のように、「バイクガレージ」に1万円以上払う人が複数居るとは思えません

また、物件自体もローコストで高利回りを目指している為、現在「妄想」しているのは、本格的な奴では無くて、「なんちゃってバイクガレージ」って感じですね(笑)

発想としては、「駐輪場がピロティ部分と屋外の2ヶ所有るので、ピロティの方を屋根付きの駐輪場として有料で貸せないかな〜」という狙いですが、そんなに高い費用を掛けなくても、アピール方法次第で3〜5千円程度は可能ではと考えてます

その秘策は「鍵付き個人ロッカーとの併せ貸し」

私の愛車(ロードレーサー)は、現在自宅ビルの階段下専用スペースに置いていますが、週に1回空気入れが必要だったり、頻繁にグリースを塗る必要があるなど、結構手間が掛かるので、備品を愛車の近くに置くスペースが有ると、凄く便利だな〜と感じています




って事で、「鍵付きの入り口」、「防犯カメラ」、「ゆとりある専用スペース」、「鍵付きロッカー」、「水道栓付き洗車スペース」って感じで整備したら、駐輪スペースが1LDK1室分位の収入を生むのではと妄想していますが、駐輪場自体は、条例により必ず設置する必要が有りますし、例え収入に繋がらなくても、少しでも入居の切っ掛けに繋がれば、やって損は無いと考えてます

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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年02月07日

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昨日のブログに書いた、「利回りUP法」ですが、建築士さんに確認したところ、あっけなく玉砕となってしまいました

本当、建築基準法は奥が深いと改めて実感ですね(苦笑)

という事で、私が現在取組中の新築プランですが、「撤退」・・・ではなく「見切り発車」を実施する事になりました

現状の利回りでは、私が希望する最低ライン付近ですが、建設会社さんによると、「銀行が求める数字はクリアしている」そうなので、先ずは銀行に打診しながら、引き続き利回りUPを目指す予定です

額が大きいので、妥協はしたく有りませんが、果たしてどうなるのでしょうか


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2012年02月06日

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昨日は、熊本で開催された「九州大家の会新年会」&「高利回り新築RC見学会」に参加してきました

因みに、参加人数は64名と過去最大規模で、福岡からも10名以上が現地入りしましたが、私は、小場さんを含めた6名で、はじめさんのミニバンで現地入り

【熊本駅】



先ずは、今回最大の目的であった「高利回り新築RC見学会」に参加させて頂きましたが、現在の私の最大の悩みである「どうしたら、新築で利回りを上げる事が出来るのか?」が、カリスマ大家さんの手掛けた新築物件から学ぶことが出来て、これだけで何千万円分の価値が有るという印象

そのヒントは、「二方向避難の裏ワザ」ですが、先程早速建設会社にメールを送信したので、今から結果が楽しみですね

その後、新年会まで若干時間が余ったので、熊本城を散策し、お腹を空かせて新年会場の中華料理屋さんに移動

【熊本城】



今回は、私とキャラが被ってるという噂の、熊本サラリーマン大家さんや、大御所のKLC神戸様など、以前からお会いしたいな〜と思っていた方々と初めてお会い出来たり、懐かしい顔ぶれと楽しく談笑する事も出来て、6時間以上があっという間に経過

物件を見せて下さったり、宴席のお世話をして下さった熊本大家・九州大家の会の皆様、本当に有難う御座いました。

さて、日付が変わって本日は、午前中に熊本を出発し、はじめ様の温泉付き別荘を訪問

途中、朝倉にて鮎が塩焼き、味噌焼きと2匹も付いた豪華なランチ(小場さん御馳走様でした)を頂いた後、

【鮎定食】



はじめ様の、信じられない値段の、豪華温泉付き別荘で、温泉に浸かりながらコアな不動産談義




大満足の2日間でしたが、素敵な仲間が居るって本当嬉しい事ですね

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不動産投資家 | 新築一棟物件

2012年02月03日

先日、携帯をスマホに変えたのを機に、登録したFacebookですが、

意外な大御所の生の声が聞けたり、結構楽しいですね



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2012年02月02日

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昨日は、夕方から建設会社を訪問し、設計、積算の担当者さんを交えて、前日に頂いた「事業計画書」に対する私の回答をお話ししてきました

因みに、冒頭でお話しした私の回答は、昨日のブログに書いたように、

「想定していた最低利回りに届いていない為、今回は見送り」

でしたが

会話の中で、ある部分を犠牲にすれば、1,000万円以上建設費を削減出来る事が判明

制約が掛かる事から、賃料UPに向けたプランニングは難しくなりますが

天井高が高くなるという嬉しいサプライズも有った為、再度、本日打ち合わせた内容で、「図面」&「見積書」を作成して頂く事に

という事で、話はまとまったのですが、ここで、敏腕営業マンさん登場

「それじゃあこの変更分で、今週中に作成して送りますから・・・」

そういえば、昨日は水曜日だったような気がしますが

一瞬、空気が冷たくなったのは、気のせいでしょうか(笑)


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新築一棟物件 | 業者見積もり

2012年02月01日

昨年末から可能性を探っていた、大分での新築案件ですが・・・

昨日、「事業計画書」が届いた為、本日夕方、建設会社を訪問してお話を伺う事になりました

因みに、現時点の方針では、利回りが最低ラインに届いていない為、残念ながら、見送りの可能性が高いですが

正直、「今回の土地で駄目なら・・・、」という気持ちは有ったので、 本日は積算の担当者さんを交えて、じっくりと「どんな土地やプランなら、利回りが出る建物となるのか」について、勉強してきたいと思います

それにしても、本当に新築は勉強になりますね

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新築一棟物件 | 不動産投資家
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