2012年03月

2012年03月30日

本日もブログ訪問有り難うございます

新築の結果については、暫くお待ち下さい

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2012年03月28日

昨日、Facebookで「福岡大家の会」の方から、「ワールドビジネスサテライトで、20代の大家さんの特集が有る」という情報を頂いたので、録画予約して、今朝早速チェックしました

因みに、内容はインベスターズさんの新築アパートを購入された、29歳の男性看護師さんでしたが、

ざっくり計算すると、利回りは8%程度の様子 

まあ、その辺は予想通りでしたが、驚いたのは、

木造にも関わらず、30年返済だった事

金利が、4.5%らしき事

の2点

もしかして、我々が「高利回り木造中古物件購入の強い味方」と考えているあの銀行なんですかね

取り敢えず、お洒落な洗面化粧台の威力は、参考にしたいと思います

fchiro at 12:33コメント(8)トラックバック(0) 

2012年03月25日

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本日は、朝から「休日出勤」していましたが、

帰宅途中、博多で開催されていた市内のアパート業者さんの「新築内覧会」を訪問してきました

因みに、本日見学したアパートは、「昔ながらのロフト付き」では無く、最近流行の「1LDKタイプ」

福岡市では、昨年の春から1階部分に「床下収納」を備えた「スキップフロア」タイプのアパートが建築出来なくなりましたが、個人的には本日見学したような、「1LDKタイプ」が主流になってくるのかな〜と感じています

とは言っても、現在の福岡では、面積が増えた分をそのまま家賃に反映できない為、今回の「30平米の1LDK」の物件も、利回りは8%とのお話

当然の事ながら、「8%」は私にはとても検討出来ない数字で、本日訪問した目的も、

・「W1800のキッチン」

・「30屬裡隠味庁法

が実際にどんな印象かを確認して、新築プランの参考にする事でした

結果は、「W1800のキッチン」は、調理が出来る最低限のレベルはクリアしている印象で、「30屬裡隠味庁法廚癲多少寝室は狭く感じたものの、「ロフト付きアパート」と比べると全然落ち着いた印象でした

私が検討中の新築は、もう少し広めなので、正直、学生さんの一人暮らしには、贅沢すぎるかもしれませんね(苦笑)

私の場合、市内のアパート業者さんについては、「博多駅徒歩圏で格安の土地を紹介して頂き、シェアハウスを新築」なんて感じでお世話になる可能性はでは有りませんが、ほぼ冷やかしに近い状態なので、本日は飛び込みにも関わらず、快く見せて頂き感謝です

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新築アパート | 現地調査

2012年03月24日

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昨日は、職場の退職者送別会に参加してきましたが・・・

宴席の真っ最中、新築RCの融資をお願いしている銀行から着信有り

今回の計画は、市の中心に近い「300坪の商業地」への新築で利回りを叩き出す為、建築のボリュームも結構大き目となっており、その結果、自己資金はプロジェクト総額に対して少な目になっていますが、

昨日の電話でも、予想通りその辺りがネックになっているとの説明が有り、詳細は書けませんが、実質的に「引退勧告」に相当する条件が示されました・・・

まあ、冷静に考えれば「貸して頂けるだけでも有難く、贅沢を言える立場では無い」という現状は理解しています

ただ、一つだけ残念だったのは、並行して融資を打診していたもう一行の結果を聞けずに週末を過ごしている事

実は、30分以上続いたこの電話の終了後、携帯を確認すると、もう一行からも何度か着信が有ってたみたいですが、結局、お話し出来なかったので、月曜日を楽しみにしたいと思います

さて、話は変わり、本日は朝から「女性専用シェアハウス」を訪問し、「キッチン」及び「リビング」の家具配置変更を行ってきました

因みに、私一人で食器や冷蔵庫の移動は困難だった為、事前にfacebookの「福岡大家の会」で呼びかけたところ、快く駆け付けて下さった大家さん仲間が居た為、作業は1時間強で完了

その後、4名で近くに有る「柳橋食堂」に移動し、「海鮮丼」満喫しながら、不動産談義を行い、午後からセミナー出席の3名を見送った後、帰宅しました

お手伝い頂いた皆様、有難う御座いました

【余談】

本日は、今年初のテレビ取材依頼が、某放送協会から届きましたが、昨年末に民放から依頼が有った際の、入居者さんの反応が芳しくなかった為、今回は即答でお断り

まあ、なんとか満室は維持しているので、焦らず目立たずで今後も行きたいと思います(笑)

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銀行との付き合い方 | 不動産投資家

2012年03月22日

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新築プロジェクトの融資特約期日まで、後10日となりましたが、

昨日、融資を申し込んでいる銀行から、大変厳しい条件を言い渡されました

現在進行形の話なので、詳細は書けませんが、正直、予想外の内容で大変ショックを受けています

一応、今回融資は2行にお願いしており、もう1行からは今週末にも何らかの回答が有るそうなので、それまでは静観の予定ですが・・・

さて、話は変わり既存物件の入居状況ですが、「自宅ビル」については、管理会社さんの頑張りのお蔭で、無事に退去した4室全てにお申し込みを頂きました

後は、今月末退去予定の「アパート1号」と「大分ファミリータイプアパート」で、この2棟は自宅ビルとは別の管理会社にお願いしていますが、何とかGW前にはお申し込みを頂けるよう、頑張って頂きたいと思います

【余談】

先日紹介した、下記の書籍ですが、週末に購入後、一気に読み終えました

因みに、先日大分でお会いした業者さんは、2LDKがRCで700万円で建築可能と聞いて、凄く安いと感じましたが、

一戸建てが500万円台で建築可能なら、当然そちらの方が利回りも高くなりますし、安定経営が可能なので、魅力的ですよね

個人的には、書籍の中に載っている「高い天井」、「リビングと居室6畳の間は可動式の間仕切り」のプランを、何時か手掛けてみたいな〜と夢見てます



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銀行融資 | 新築一棟物件

2012年03月20日

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本日は、朝から大阪のシェアハウスオーナーさんに、うちの「女性専用シェアハウス」に訪問頂き、情報交換を行ってきました

因みに、会話の中で、「シェアハウスの運営」以上に気になったのが、大阪の賃貸の状況

因みに、今回の来福の目的は、大阪の大家さん仲間の方が、福岡に新築された物件の見学で、シェアハウス訪問は、ついでだったそうですが、

正直、福岡で賃貸経営を営んでいる立場からすると、「なんで、札幌と並び全国でも有数の賃貸激戦地:福岡で、敢えて勝負するんだろう?大阪の方が良さそうなのに」と考えてしまいますが、今回のオーナーさんによると、「福岡がオアシスに見える位、大阪での賃貸は厳しい」のだそうです

例えば、私の物件では管理会社さんの協力で、繁忙期のADは1.5ヶ月でも、なんとか入居付けしてもらってますが、大阪では「原則2ヶ月」が絶対で、「ファミリー物件」、「築浅物件」でも業者さんが譲る事は無いそうです

また、それ以上に厳しいのが「条件交渉」で、ファミリー物件ではほぼ100%入るらしく、拒否すると二度と紹介して貰えなくなるとの事・・・

その為、福岡の場合はネット検索を意識して、最初の募集時からギリギリの賃料で表示する事が多いのですが、大阪の場合は、指値前提で高めの表示にしておかないと、想定外に低い成約賃料になる可能性が大なのだそうです

大阪の文化性でしょうが、確かに関西の方は金銭的にシビアな印象が有るので、交渉が苦手な大家さんは大変だと実感です

とはいえ、根性が無い私にとっては、現在の福岡の単身者向け賃貸市場でも、既に容認出来ない厳しさなので、今後も、「資産疎開」は続けていきますが(笑)

その他にも、「福岡のシェアハウス」について、気になる情報も頂きましたが、デリケートな内容なので、facebookの「福岡大家の会」に書き込みしています

私と面識が有る方で、コアな情報交換を希望する方は、facebookからご連絡下さいね。

さて、シェアハウスでの情報交換終了後は、車を西に走らせて、2週間前に「3棟合同新築物件内覧会」でお邪魔した物件を再訪問

前回は、工事の真っ最中で、見る事が出来なかった「メゾネット4LDK」や「中庭付き低層メゾネット2LDK」等を、改めてじっくり拝見させて頂きました

【和室】
P3200004


【中庭のウッドデッキ】
P3200045


【メゾネットの階段&照明】
P3200007


【お洒落な洗面化粧台】
P3200043


P3200015


分譲に全く遜色がない仕様に仕上がっており、入居の方も後2室で満室と聞いて改めて納得です

施主検査の忙しい中、素敵な物件を見せて下さったYさん、有難う御座いました

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投資戦略 | 賃貸募集

2012年03月18日

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昨夜は2ヶ月振りにキャッシュフローゲーム会に参加

今回は博多での開催だった為、愛車のロードレーサーで参加し、懇親会もウーロン茶で会話を楽しんできました

因みに、ゲームは久し振りに「キャッシュフロー202」の卓に入りましたが、最近「紙の資産関係の投資」はご無沙汰してるので、おさらいが出来て良かったです

話は変わり、新築プロジェクトですが、先週の打ち合わせの際に、ちょっとショックな話が有りました

因みに、その話とは「南側の部屋に採光上有効な窓は設置出来ない」との内容・・・

実は今回の物件・・・、道路が有る西側と、海が見える東側に部屋を配置し、中央に共用廊下を設置するプランで検討していますが

現在最大の不満は、南側の採光が生かせて無い事

という事で、南側の部屋について、リビングの配置を変更して貰うようにお願いしたのですが、結果は、

「南側は、隣地との境界まで4メートル以上無い為、採光上有効な窓が確保出来ない」

との回答でした

一応、居室との出入り口を大き目の引き戸にすれば、配置変更自体は可能だそうですが、

建築基準法・・・、奥が深すぎます(苦笑)


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新築一棟物件 | チャンスを生かす

2012年03月16日

今週は、風邪気味の体調の中、連日深夜までパソコンに向かい、新築の融資をお願いしている銀行から要求された資料を作成していました

因みに、今回の担当者さんは、

「なんとか週末に頑張って、週明け早々に稟議を上げたいので、体調悪い時に恐縮ですが、金曜日迄に資料頂けると助かります。」

なんて言ってくれたので、私も頑張らない訳にはいかないですよね

ってことで、今朝も5時からパソコンに向かった結果、なんとか出勤前に完成

朝一で、妻に持参して貰う事になりました

さて、実際のプランの方も、昨夜の打ち合わせで、構築物の配置変更により、駐車場を3台増やすなど、徐々に完成度が高くなってきました

また、以前から「駐車場対策」として検討していた「ルームシェアに対応可能な間取りへの変更」も5室行けそうで、徐々に弱点が克服されてきたのは嬉しいですね

fchiro at 08:35コメント(4)トラックバック(0) 

2012年03月14日

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昨日昼休み、会社近くのファミレスにて、大分の土地の売買契約を締結してきました

因みに、当然の事ながら契約は「融資特約付き」

今回、土地の売買金額は「固定資産税評価額」より安いものの、プロジェクト全体では建物の割合が遥かに大きいので、融資を申し込んでいる銀行2行が、事業性を判断してくれるのか、今月末の結果を待ちたいと思います

さて、今回の土地の概要を簡単に書くと、用途地域は「商業地域」で、「コンビニ」、「24時間営業のスーパー」、「大型書店」、「飲食店」、「パチンコ屋」等が徒歩3分以内に有る利便性の良い立地

近くにはバブルの頃「億ション」だったというマンションも建っており、正直ロケーション的には全く不満は有りませんが、

唯一のネックは、地方物件には必須の「駐車場」が戸数分確保出来ない事・・・

現在、

・「駐車場が不要な学生のニーズを取り込める間取りへの変更」

・「バイク、自転車の駐輪場で差別化を図る」

・「軽専用枠を設けたり、構築物の配置変更で駐車台数増を目指す」

等の対策を検討中なので、出来れば「機械式駐車場設置」や「外部借り上げ」等の措置を講じなくても済むと嬉しいですね

【お薦め書籍の紹介】

今回の書籍は、facebookで交流をしている「九州大家の会」の方から、お薦め頂いた本で、実は私は未だ読んでませんが、凄く面白いそうです



因みに、この本をお薦め下さった方は、数年前に「戸建賃貸」を土地から手掛けて、利回り12%を叩き出したという凄い方

「戸建賃貸」は、手間が掛からない素敵な投資法なので、私もいつか手掛けてみたいと考えてますが、今回の書籍は更なる利回りUPの参考になりそうですね

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戸建て賃貸 | 新築一棟物件

2012年03月13日

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おおいた大家の会のイベントに参加させて頂いた2日間の様子は、昨日のブログに書きましたが、今回も多くの素敵な出会いと参考になる出来事が多かったので、備忘録として書き込んでおきます

【羨ましい地方物件】
宮崎から参加された方より「築23年のRC24戸、利回り17%の物件を購入した」というお話を聞いて、物凄く羨ましく感じました

その理由は、高利回りも当然ですが、間取りが「3LDK×12戸、4LDK×12戸」という内容だったからです

改めて、地方物件の良さを再認識です

【屋内駐輪場】
今回見せて頂いた新築マンションは、傾斜地に建っていましたが、その土地の形状を生かして、半地下部分に屋内駐輪場を設置

実は私が現在検討中の新築にも、屋内駐輪場(ピロティ部分)が一部あり、密かになんちゃってガレージハウスを狙ってますが、「これなら行けるかも」と改めて自信を持ちました

但し、「有料化」を狙うなら、貸出する区画の幅は、比較的大き目(1〜1.2m)にする必要が有りそうです

【家賃や初期費用は安ければ良いのか】
昨年、職場の女の子が実家を出て一人暮らしを始めたので、試しに家賃を聞いたところ、凄く高くてビックリしたのですが・・・、

彼女曰く、「家賃が低い物件は、どんな人が住んでるか不安なので、多少高くても安心を選んだ」との事

その時は、「そんな発想も有るんだな〜」で終わりましたが、今回、「家賃は高いけど、安心出来る物件」を前面に押し出して運営している大家さんに出会い、改めて納得

個人的には、「ぼろ物件を格安で購入して・・・、」という最近の流行路線より、こちらの路線の方を目指したいですね

【弁当屋さんのテナント話】
今回、土地の売主側仲介業者さんを訪問した理由は、新築後の物件管理受託を希望されてたので、その条件をお伺いする事でしたが、ついでに先日お話が有った「お弁当屋さん」の駐車場必要台数をお伺いしてきました

結果は、「最低3〜4台は・・・、」というお話しでしたが、実は今回のお話、現在近隣で営業中の店舗の移転で計画しており、そこの駐車場が少ないのも移転理由の一つらしいので、現実的には厳しそうな印象でした

地元の大家さんとお話しした際に、改めて「車社会」を再認識した事も有り、今回は「テナントの賃料UP」よりも「入居者の駐車場確保」を優先した方が正解みたいですね

【ADについて】
今回、地元の大家さんに「ADの実情」に関してお伺いしたところ、「地元業者が浸透させようと摸索中の段階」とのお話でした

逆に、「大家も払うんですか」、「どんな基準で金額が決まるんですか?」と質問攻めに遭った為、「7万円ルール」について解説しましたが、改めて「福岡と比べたら平和だな〜」と感じました


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不動産屋との付き合い方 | 不動産投資家

2012年03月12日

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先週土曜日は、朝から高速を飛ばして大分入り

午後一番で、現在購入を検討中の土地の売主側仲介業者さんを訪問後、「おおいた大家の会」の「新築マンション見学会&ミニセミナー&懇親会」に参加してきました

さて、見学させて頂いたマンションですが、大学近くの立地で、1部屋当たり27平米と広めの1Kが15室

随所に拘りが感じられる物件でしたが、一番驚いたのはグレードの高さからはとても信じられない金額の安さでした

【外観】
P3100017


【内装】
P3100005


という事で、懇親会の際にたまたま隣の席になった建設会社の部長さんに、いろいろ聞き取りをしましたが、60屬裡横味庁砲覆薜豸妖たり700万円程度で建築可能らしく、私が以前福岡で断念したプランも、検討可能との嬉しいお話

って事で、現在進行中ののプロジェクトが落ち着いたら、改めて相談していたいと思います

その後、2次会では、I大社長のとてもブログには書けない話で大いに盛り上がり、日付変更線を越えて帰宅後・・・、

昨日は朝から別府市を訪問し、先月からメールで相談を受けていた投資家予備軍の方とお会いしてきました

途中で熊本の大家さん2名と合流し、投資家予備軍の方がお持ちの土地を訪問して参考にならないお話しをした後、宮崎大家の会の皆さん&コダテヒルズさんと合流し、総勢10名で美味しい「鳥天定食」を戴き、夕方福岡帰着

なお、鳥天の写真と今回の素敵な出会いの様子は、facebookに載せたので、興味有る方は確認下さいな。(※ 福岡大家の会で情報交換したい方のメッセージも、大歓迎です。)

【おまけ】
下の写真の場所には、私が子供の頃「花時計」が有りましたが、残念ながら現在では看板のみ。

幻の新別府駅


因みに、子供の頃から「無駄に広い場所だな〜」と感じていましたが「幻の新別府駅」と聞いて納得しちゃいました

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新築一棟物件 | 戸建賃貸

2012年03月09日

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地元の大家仲間には、厳しい環境と感じる福岡の単身者向け賃貸市場ですが・・・

引き続き、人口は増加し続けており、インフラの整備も進んでいる事から、他県の投資家さんには「元気な都市」というイメージが強いみたいで、私のブログからも、結構頻発に相談メールを頂いています

因みに、一番多いのは「福岡で新築アパートを購入したいがどう思うか?」との相談で、既に新築アパートの建て売り業者さんから商品提案を受けている事も多いのですが、その場合は原則として「福岡は人口の増加以上に物件が増えており、将来苦労する可能性が高い為、止めておいた方が良い」と回答しています

それでは、「中古のアパートや中古マンション(区分所有)なら良いのか?」という話ですが、まあどっちにしても「物件次第」、「利回り次第」としか言えませんが、個人的にはどちらかというと「中古マンション(区分所有)」の方がチャンスが多いと考えてます

21年前は、私も区分所有一室からスタートしましたが、今の環境だったら全然稼げると思いますね

勿論、利回りだけで物件を選ぶと、後悔する可能性は高くなりますが、初めての投資にはベターな選択だと思いますよ

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中古ワンルームマンション | 投資戦略

2012年03月06日

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先月、「融資特約付き」で買い付けを入れて、現在銀行に融資申込み中の「新築マンション」では、一階にテナントスペースを設けていますが・・・

先日、土地の仲介業者さんから、ある提案が有りました

それは、「弁当屋さんのテナントの話が有るけど検討は可能ですか?」という内容

実は今回の土地については、今年の初めまで、別の方がマンション新築を検討していましたが、その方がテナントの選定も行っていたそうなのです

因みに、新築物件の場合、テナントの入居付けに苦労する事は結構多いみたいですし、「弁当屋さん」は単身者にとって大変嬉しい施設です

という事で、実に有難いお話なのですが、

一瞬、頭を過ったのは、「デザイナーズ系のイメージが少し後退するかな〜」って事

まあ、それは冗談として、お弁当屋さんの場合、駐車場の確保が絶対条件となりますし、現状では住居の戸数に対して、駐車場はギリギリの状態の為、先ずは条件を見極めて、慎重に検討したいと思います

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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年03月05日

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先週土曜日は、昼過ぎに博多駅周辺に集合し、市内の大家さん仲間が新築した物件を見せて頂きました

因みに、見せて頂いた物件は、全てファミリータイプのRC造が3棟で、どの物件も分譲マンションに遜色ないグレードに仕上がってました

先ず、最初に見せて頂いたのは、郊外に建つ、中央に吹き抜けが有る物件で、私も以前から興味を抱いている「ペット対応タイプ」

この物件は既に完成済みで、当日も入居者さんが引っ越しの真っ最中でしたが、多少都心から離れてても、結構素敵な賃料で、入居が決まってるのは流石といった印象で、大変参考になりました

さて、続いて見せて頂いた2棟は、どちらも、現在私が新築の相談を行っている業者さんが建設した物件でしたが・・・、

2棟とも、工事の真っ最中で、実際の工事の様子を確認出来たのは嬉しかったのですが、小心者には「3月末の入居に間に合うのかな〜」なんて、思い切り気になってしまいました

P3030043


P3030042


そういえば、年明けに建設会社さんと打ち合わせをした際に、「8〜9階建てで、全ての部屋から海が見える間取りが良いな〜」と希望したところ「コストも上がるけど、それ以前に3月末完成に間に合わない」とあっさり却下されましたが、本当にタイトなスケジュールで頑張ってるんだと、改めて実感です

夜はそのまま、シェアハウス近くの居酒屋さんで懇親会

思い切り素敵な物件を満喫し、飲んで語って最高の一日となりました

繁忙期でお忙しい中、物件を見せて下さった皆様、有難う御座いました

来年の今頃は、逆の立場になれたら嬉しいんですけどね(笑)

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新築一棟物件 | チャンスを生かす

2012年03月02日

現在、買い付け申込み中の土地について、仲介業者さんから「契約書」の案が届きましたが、


予想通り、「瑕疵担保免責」の特約が、しっかりと記載されていました

因みに、「予想通り」の理由は「価格の安さ」で、今回契約予定の金額は、路線価より1割以上安いので、贅沢は言えないんでしょうね

三年前に建てた「女性専用シェアハウス」では、建築確認の際に、外壁サイディングの耐火性能で指導が入り、数百万円の追加請求で、資金繰りに苦労しましたが、今回は建設会社主導で銀行と交渉しており、やむを得ない追加工事については、融資増額の相談も可能らしいので、特に「瑕疵担保免責」にびびらず、地中埋設物が出ない事を祈りたいと思います

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新築一棟物件 | リスク管理
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