2012年04月

2012年04月30日

先程、健美家をチェックしたら、私が毎回楽しみにしていたまりおさんのコラムが衝撃的な最終回を迎えていました・・・

ドラマでない現実世界では、当然の事ながら、投資は「自己責任」・・・

詳しくは実際のコラムで確認して頂きたいと思いますが、不動産経営は、利回りだけでなく様々な要素で結果が変わるんですよね

個人的には、「高利回り」&「ファミリータイプ」&「瞬間満室」という条件は、自分が「投資家予備軍」の方に相談されても、「良いと思うよ」と答えてしまいそうなレベルなので、ショックが大きいのですが・・・、

改めて、「築古高利回り物件の運営には、強い精神力が必要だな〜」と再認識です

因みに、実は私も5年前の「築古高利回り物件」が流行した時期に、「築16年、利回り22%のアパート」を13年ローンで購入した事が有りました

当時の第一印象としては「可もなく不可もない平凡な物件」という印象だったものの、ダメ元で行った40%近い指値が通ってしまい、チャンスと感じて購入

実際に、そこそこの利益は出ていましたが、

・「戸数が6戸と少なく家賃帯も低い為、苦労の割に手残りが少ない」

・「規模が小さい為、インターネット無料等の対策を行っても、費用対効果が低い」

・「低家賃物件の3大リスク(内装費用、広告料、入居者属性)を改めて実感」

という事で、3年足らずで買値とほぼ同額で売却してしまいました

さて、当時の検証ですが、福岡の市況が急激に悪化した為、リスクを感じたのと、「精神的負担>手残り額」という状況に、「この路線で拡大していくのは無いな〜」と思っただけで、佐藤さん熊本サラリーマン大家さんのような、大家力が有る方なら、きちんと運営出来たと思います

因みに私が考える「築古高利回り物件運営に必要な大家力」とは、

「低い家賃」、「高い広告料」、「面積で決まる内装代」を認識した上で、「トータルで利益が出れば」と割り切れる強い精神力&情熱

自分で労働力投入し、常に研究しながら、ランニングコストを抑える能力

高い交渉能力

の3つでしょうか

更に、「ご家族(奥様)の協力」が有れば、「鬼に金棒」ですが、私の場合は「シェアハウス」以外向いてないと自覚していますので、当面は別の路線で頑張りたいと思います

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リスク管理 | 銀行融資

2012年04月28日

本日は、ゴールデンウィークの初日でしたが、

昨夜は、前の職場の歓送迎会で結構飲んだ為、本日は昼前に起床し行動開始

午後から、念願だった「IKEA福岡新宮店」を初訪問してきました

【福岡イケア外観】
P4280016


因みに、「IKEA」が九州初上陸の場所に選んだのは、「福岡市」の北東(北九州側)に位置する「新宮町」

この新宮町では、2年前に町内初の「JR新駅」である「新宮中央駅(鹿児島本線)」が町の中心に開業し、現在、その周辺で区画整理事業が進められていますが、その目玉施設として選ばれたのが、「IKEA」だったというお話です

実際に、「新宮中央駅」は「福岡イケア」の目の前でしたし、周辺では複数のマンションが建設中でしたが、軒並み「完売御礼」の札が掛かっているのをみると、絶大な経済効果を発揮したみたいですね

【新宮中央駅&建設中のマンション(完売御礼)】
P4280049


【福岡イケア周辺で建設中のマンション(完売御礼)】
P4280035


さて、実際に訪問した店内ですが、1階は「巨大な倉庫風の店舗&ホットドックスタンド」、2階は「巨大なモデルルーム風のショールーム&セルフサービス式のカフェ」といった造り

このカフェについては、以前他の大家さんから「なかなか美味しい」という噂を聞いていた為、本日は、着いた直後に2階のカフェへ直行し、お洒落な店内で遅めのランチを頂きました

【イケアカフェでランチ】
P4280031

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因みに、写真の「牛フィレのロースト」は現在「699円」で提供中ですが、凄く柔らかくて美味しかったです

腹ごしらえ終了後は、2階のショールームをじっくりと見学

イケアでは、商品を普通に並べて陳列するだけでなく、モデルルーム風のショールームを複数作って、実際に使用した場合のイメージが掴めるように工夫していましたが、本日は余りの人の多さと、商品数の多さに頭がオーバーヒート状態

まあ、凄く楽しい時間を過ごす事は出来ましたし、「トイレの収納」や「照明」等で、いくつか気になるアイテムは見つかったのですが、実際に新築RCに投入するアイテム選びは、日を改めて出来れば平日に訪問し、じっくり行いたいと思います

【お洒落なトイレ収納】
P4280043

P4280042


【照明コーナー】
P4280039


なお、イケアでは、2階で気に入った商品をチェックし、1階で購入するシステムですが、1階は「巨大な倉庫状態」で、商品は全て梱包されており、判別は不可能なので、2階でしっかりチェックしないと、何度も往復する事になりそうです・・・

【1階の巨大な倉庫風店舗内】
P4280045

P4280046


【激安テーブル】
P4280047


【梱包状態】
P4280048


って事で、初訪問の感想ですが、アイテム数が凄く多く、大家系の方には「ディズニーランド級」の楽しい空間で、何度来ても飽きないだろうな〜という印象でした

駐車場の車のナンバーを見ると、九州各地から多くの方が訪問している様子でしたが、私も含めて、大半の方がリピーターになるんでしょうね

【余談】
写真は撮ってませんが、1階のホットドックスタンドも、「お値段」、「味」共にお薦めです。(ホットドック100円、ソフトクリーム50円)

2階のカフェで食事する場合は、ホットドックの為に腹八分を心掛けましょうね

【IKEAは訪問前に予習しといた方が正解かもです



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不動産投資家 | 空室対策

2012年04月27日

昨日の続きで、本日はキャッシュフローの話をしたいと思います

収益不動産を取得する場合、多くの方が銀行融資のお世話になっていると思いますが・・・

物件価格に対して必要な自己資金の額は、時代と共に変化していますよね

例えば、私が11年前に初めて「新築アパート」を購入した時は、2割弱の頭金を入れましたし、その後、初の「中古アパート」を購入した時も「頭金は2〜3割必要」と言われました
(※ 実際には、物件価格の3割相当の自己資金で「住宅ローン」を一括返済し、自宅マンションを共同担保に提供)

当時は、たまたま「株式投資」で利益を上げる事が出来たので、なんとか頭金は工面出来ましたが、2棟分の自己資金を合計すると、当時の年収の3倍以上となり、共稼ぎでない我が家では、サラリーマンの貯金だけで貯めるのは到底無理な金額でした

その後、6〜7年ほど前に都銀・地銀が競って「フルローン」を出す黄金時代が到来し、私も「自宅ビル購入」でその恩恵に与りましたが、

幸せな時代はあっという間に終了し、「頭金は最低でも2〜3割」という建前とは裏腹に、実際はほぼ開店休業という厳冬期が到来

当時、メインバンクの担当者さん(新人)に、「この1年で何件、収益不動産向けの融資を実行しましたか」と質問したところ、「」と言われたのは懐かしい思い出です

さて、最近では福岡でも多くの金融機関が「自己資金は物件価格の1割+諸経費」で融資してくれるみたいですが、中古物件の場合、それ以外にも「仲介手数料」、「登記費用」、「不動産取得税」等が掛かる為、実際に必要な自己資金は、「物件価格の2割以上」

これが、「空室」が複数有り、「賃料」も低い物件だと、「リフォーム費用」、「バリューアップ費用」、「高額な仲介業者への広告料(AD)」を投入しないと、「満室安定経営」は遠く、また「融資期間」も短い為、多少「高利回り」の物件で、仮に「フルローン」が付いたとしても、自己資金が復活するまでには、結構時間が掛かると思います

前置きが長くなりましたが、私が投資先に「1戸当たり40崢兇┐凌恵枴件」を選んだ理由は、「自己資金回収スピードの速さ」でした

そのキーワードは、何度かこのブログにも書きましたが、

・「不動産取得税の免除」

・「固定資産税が3〜5年間半額」

・「融資期間が長い」

・「元金返済猶予が相談可能」

・「魅力ある物件に仕上げると、当初募集時のADが不要」

・「更に魅力有る物件に仕上げると、礼金が可能」

現状では、「机上の空論」で「想定外のリスク」が潜んでいる可能性も有りますが、結果はこのブログで書き込んでいきますので、興味有る方は気長にお待ち下さい

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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年04月26日

昨日の続きです

最近は、中古物件の検討をする際に「積算価格」を考慮する方も多くなってきたみたいですが・・・

「積算価格」を求める本来の目的はご存知でしょうか

私の認識では、「その物件の残存価値を求める」という事

例えば、法定耐用年数47年のRC物件(マンション)の場合、築20年なら、残存価格は「再建築評価額×(47ー20)/47」って感じで計算しますが、これは、前のオーナーが20年分は減価償却で資産価値を回収済みとの発想です

因みに、この計算式の中に「弱小大家のチャンス」が潜んでいる事に、私は最近気付きました

そのチャンスとは、「再建築評価額(この建物を今新築したら幾ら掛かるか)」という数字です

基本的に銀行は、「積算価格」について、建物の構造毎に大まかな目安の数字(鉄筋コンクリート造なら崚り17万円等)を持っています

この数字・・・、建物のグレードによって、多少増減するのかもしれませんが、実は結構高いのです

多分、「〇〇建託」とか「農協系の建設会社」、「建て売りアパート業者」等の坪単価が基準になってるのでしょうが、勉強している大家さんなら、ネットワークを使えば、この数字の7〜8掛け程度で新築出来る可能性は大いに有ると思います

そして、「銀行の坪単価」よりも安く新築出来た場合は、「出口戦略」でも圧倒的に有利になります

昨日お話しした「高利回り」だけでなく、「高積算物件」としても市場に出せる訳ですからね

という事で、「中古収益物件」を購入する場合は、「仲介業者」や「銀行」が計算した「積算価格」を鵜呑みにするのでなく、その建物を実際に今新築するとしたらどれくらい掛かるかを見極めて、金額が妥当か判断し、割高なら指値や、場合によっては「新築」も視野に入れては如何でしょうか

後、「キャッシュフロー」の話もしたいのですが、長くなったので、続きは明日書きたいと思います。

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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年04月25日

昨年大分に購入した鉄骨の「ファミリータイプアパート」は、築年数が古い為、15年ローンで融資を受けています

その為、返済比率が若干高く、高利回りでも爆発的に預金残高が増えないのは寂しいですが、元金が毎月物凄いスピードで減ってるので、返済表を眺めるのは楽しいですね(笑)

逆に、現在取組中の「新築RC」は融資期間が30年

多分、「そんな長いローンを組んで、リスクが大きいのでは」と感じる方も多いと思いますが・・・

10年後の状況を試算すると、新築プレミアムが無くなった後の家賃下落を考慮しても、返済が進んでいる事から、「築10年、利回りは共益費を含めると12%強の築浅RC物件」となる為、期間20年のフルローンが可能なら、私でも普通に欲しいレベルの物件となります

当然、もっと年数が経過すれば、家賃は下がるものの、それ以上に返済が進む為、「残債ベースでの表面利回り」の数字はもっと高くなりますが、

単純に、「新築RC」と「築古RC」を同じ土俵に上げて、「築古の方が利回りが高いので優れている」と判断するのは、短絡的だと感じませんか

(続く)


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銀行融資 | 投資戦略

2012年04月23日

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昨日、このブログで藤山勇司先生の新刊を紹介させて頂いたところ、ご本人からコメントを頂きました

このブログを最初から読んで頂いた方はご存知と思いますが、5年前に私がブログを始める前に常駐していたのは、「ヤフー掲示板」の「サラリーマンでも大家さんになれる」というトピックで、メインテーマは藤山先生の著書の内容は本当に通用するのかという話

私は当然藤山先生のファンだったので、自身の賃貸経営の体験を熱く語らせて頂いてましたが、当時は「地主でない普通のサラリーマン」がアパートを保有する等、信じられない時代だったのは懐かしいですね

因みに、藤山先生のコメントの中で、新刊小説についてもご案内が有りましたので、併せて紹介させて頂きます



詳しくは、昨日の記事のコメント欄をご確認下さい

【余談】

昨日、4月より東京勤務となった、職場の後輩から久し振りにメールを頂きました

因みに、その内容は「東京ではシェアハウスで暮らしてます」とのお話

福岡では実家から頑張って通勤していましたが、東京では50人という大規模な「コンセプトシェアハウス」での生活を満喫しているそうです

私のシェアハウス次の一手は、「女性専用」、「小人数」、「テラスハウス」で検討中ですが、「男女共用の大規模コンセプト物件」がどんな感じか、次回お会いした際に聞いてみたいと思います


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藤山理論 | 伝説の投資家

2012年04月22日

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本日は、久し振りに妻と天神でショッピング・・・

天神という事で、当然の事ながら、「ジュンク堂」にも立ち寄り、不動産関係書籍の新刊をチェックしてきました・・・

3階奥の「不動産コーナー」へ直行すると、人気ブログランキング上位の方の新刊書籍が何冊か目に留まったので、手に取ってパラパラと眺めましたが、「今後1年間、新築RCに専念する自分には、今すぐ役に立つ内容じゃないな〜」という事で、結局購入したのは下の書籍



「元祖サラリーマン大家」のお一人、藤山勇司先生の新刊でした

さて、藤山先生と言えば、「競売による物件取得」や「土建組合、一人親方を活用した格安リフォーム法」等、不動産経営における様々なノウハウを、これまでの著書で記してこられた方ですが、

今回の書籍では冒頭で、様々なノウハウを駆使した結果、「成功大家」となった方に対して、「痛烈な警告」を行っています・・・

詳しくは、書籍を実際に読んで感じて頂きたいと思いますが、どの世界でも成功すると、「慢心」〜「浪費」〜「家庭不和」〜「離婚」〜「虚しい日々」という流れで、結果的に不幸になる方は多いものです

「成功大家」の皆さんも、藤山先生の新刊を読んで、「不動産賃貸経営者」を志した時の最初の気持ちを思い出して、今一度ご家庭を振り返ってみては如何でしょうか

さて、話は変わって「大分新築RC」ですが・・・

「構造計算結果」及び「建築予定地自治体の条例」を精査した結果、駐車場が一気に3〜4台減るかもしれないとの連絡が有りました

一応、次回の打ち合わせで、「減少台数を抑える場合の建設費増」がどれくらいの額になるか試算してもらう予定ですが、収益的には僅かな金額でも「将来の入居率」を考慮すると、地方の場合、少しでも駐車場は多い方が良いので、悩ましいですね

どっちにしろ、「3月完成」だけ絶対に譲れない為、有る程度の妥協は必須ですが、駐車場設置により建築費が余りにも高くなる場合は、その分の金額を「家具・家電購入」に投入して、1LDK、2DKに関しては、学生さんに特化する事も、選択肢に入れたいと思います

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藤山理論 | 投資家の子育て

2012年04月21日

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3年前に、私が地方初の「新築シェアハウス」を建築していた時、一番悩んだのが募集方法でした

当時、地方には「シェアハウス」なんて存在は存在して無かったので、手探り状態で様々な方法を模索しましたが、地場管理会社への依頼は、

 入居期間が短いのに広告料1ヶ月は収益的に厳しい

 そもそも、「定期借家契約」は受けてくれない

 仲介業者は、支払い能力のみで入居可否を判断する

という理由で躊躇していました

特にに関しては、仮に私が面談に立ち会ったとしても、入居希望者を連れてきて下さった業者さんに「今回の方は、ハウスの雰囲気に合わないから」とか、「自己中心的な方みたいなので」なんて理由でのお断りは難しいですからね

という事で、当初考えたのは、「シェアハウスブログ」を立ち上げて、「福岡 シェアハウス」の「検索キーワード」で上位にヒットする体制を整える方法で、実際これは大きな効果を上げましたが

それだけでは不安だった為、「mixiのコミュニティ」と「ルームシェア掲示板」の広告枠をサブで活用

実際に、それなりの問い合わせは頂いたのですが・・・

頭が痛かったのが、「匿名」という気楽さ故、物凄く「ドタキャン」や「内見すっぽかし」が多かった事・・・

また、希望家賃も凄く低くて、広いタイプの部屋しか空いてない場合、音信不通になる事も頻繁に・・・(苦笑)

最近では、HP経由で定期的にお問合せを頂いているので、それ以外のツールは放置状態でしたが、

先日、久し振りに当時作った「mixiのコミュニティ」より入居希望のご連絡を頂きました

その方は、関東地方在住で、福岡移住の夢を書いており、条件も合意した為、「申込書のメール送信」と電話での面談を条件に、募集を停止していましたが、何時まで経っても申込書が届かない為、確認メールを送るとあっけなくドタキャン・・・

2年半前の私なら、結構落ち込んでたと思いますが、これまで数々のキャンセルから、「去る者は追わず前だけを見て」のスタンスにより、結局、3月末〜4月中旬にかけて問い合わせを頂いていた方に、一斉にメールを送信し、無事、別の方から入居申し込みを頂く事が出来ましたが、匿名社会のモラルの低さを、改めて実感です・・・

【余談】

実は昨日の「徹夜麻雀」の際に、メンバーの皆さんへ「引退宣言」を行ってきました。

表向きの理由は、本業で来週から結構忙しい部署に異動になったからですが、実際には、今後、毎週土曜日に「新築の打ち合わせ」が入る可能性が高い為、金曜夜の徹夜との両立は厳しいとの判断です

実際に本業の方も、全く新しい仕事で、年齢的にも厳しいですが、サラリーマン業も給料を貰っている限り、卒業当日まで手を抜かずに頑張りたいと思います

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リスク管理 | 失敗談

2012年04月20日

本当は、現在の私にとって、活動の中心なので、もう少しブログに書きたいのですが・・・

アクセス解析を見ると、「シェアハウス」、「福岡」、「中古ワンルームマンション」、「シックス」等が「検索キーワード」のメインになっているみたいなので、どうしてもその内容に沿った記事が中心となっています

建築が始まって、写真を載せ出したら、もう少し興味を抱いてくれる方も増えるのでしょうが

「大分」という「平和」で「マイナーな立地」では、厳しいのかな〜(苦笑)



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3月末〜4月前半は、賃貸の繁忙期という事で、うちの「女性専用シェアハウス」にも、10名以上の方から問い合わせを頂きましたが・・・

今期は2室の退去のみで、大半の方はタイミングが合わずにお断りする事になりました

因みに、「シェアハウス」へ入居希望される方は、「家具家電付き、敷金・礼金不要の物件で初期費用を抑えたい」という理由の方が多いのですが、中には、

「遠方から初めて福岡に来るので、一人暮らしは不安」

「直ぐに知り合いが出来るシェアハウスに住んでみたい」

「女性専用で、雰囲気も良さそう

なんて方も居て、正直、そんな方には「別の場所で待機して頂いて、空室が発生したら直ぐに入居して頂けたら嬉しいのに」なんて考えちゃいます

戦略としては、1棟の中に「個室」と「ドミトリー」が有って、「個室」の空室が無い時は、「ドミトリー」に待機して頂き、「個室」が空き次第、お部屋を移動して頂くなんて方法も考えられますが、現実的には、「短期」の方がコミュニケーション内に入るのを嫌がる方も多いのが、悩ましいところ

という事で、もし私が次に「シェアハウス」を手掛ける機会が有れば、連棟式で「長期入居希望の方向けに、広い個室と浴槽有りのお部屋」と「短期及び空室待ちの方向けに、狭い個室でシャワーのみのタイプ」を組み合わせる方法が、現時点では有力です

ただ、福岡の場合、中心部でも200万円台で「中古ワンルームマンション」が買えちゃうので、「オール電化の中古区分所有物件」を購入して家具・家電を搬入し、「シェアハウス入居希望者の待機部屋」兼「秘密の隠れ家」にするのも楽しそうですね

【お洒落なシェアハウスの参考に】


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中古ワンルームマンション | 投資戦略

2012年04月18日

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ブログには書いていませんが、実は私は以前、保有していたアパートのピロティ式駐車場部分に、アトミックさんの「バイクガレージ」を設置した事が有りました

当時、設置した理由は、

 特色が無いロフト付きアパートを大型バイク保有者にアピールする。

 初期費用が少なく、高利回りのバイクガレージ設置により、利回り向上

の2点でしたが、

結果として、のみ実現し、予想よりも高い金額でアパート売却に成功したものの、に関しては、目論見が外れて、設置した2台共、外部への貸し出しとなってしまいました

という事で、他の保有物件に「バイクガレージ」を設置した事は無かったのですが、実は今回、大分の新築マンションで当時のリベンジをすべく、「有料バイク置場」を狙っています

因みに、今回再挑戦の理由は、「大型バイクに乗るのは、20代後半以上の社会人が多いだろうから、そもそもロフト付きアパートに設置はミスマッチだった」という検証によるもの

実際に大家さん仲間のハイグレードなバイクマンションは、それなりの賃料でも満室続きなので、私の新築でも、ライバルが少ない場合、成立するんじゃないかと目論んでますが、今回狙ってるスペースは、元々、条例により駐輪場が義務付けられた部分なので、最低限の費用でリスクはほぼ皆無なので、気楽な挑戦となっています

しかも、駐車場不足の解決にも貢献してくれるので、成立してくれたら一石二鳥なんですけどね〜

【余談】
福岡大家の会の佐藤さんが、先日ブログに「アパート経営に奥様の協力を得る秘策」を書いてますが、

残念ながら我が家では通用しません

今のところ、我が家では、「銀行訪問後のランチ接待」と、「物件見学&温泉ドライブ」が定番ですね

本当は、それ以上に効果が有る秘策が有って、「通帳の残高がどんどん増えるのに、使わないという強い意志を見せる」というものですが、

実際には、通帳の残高が増えてくると、「物件買いたい病」が発症しちゃうので、なかなかこの秘策は使えません(苦笑)

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投資アイテム | 空室対策

2012年04月17日

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現在私が取り組んでいる「新築マンション」では、これまでに3行に融資を打診しました

因みに、その内の1行は早々に「個人に融資できる枠を遥かに超えている」と白旗が上がり、最終的には2行が残ったのですが、

当初、「この物件は利回りも良いし、評価も出そうなので頑張ります」とおっしゃって下さった銀行で、結果的に本部の承認に難航した理由が、「既存の投資規模に対して、今回の案件の規模は大き過ぎる」との判断だったそうです・・・

このブログを以前から読んで頂いてる方はご存じでしょうが、私は3年前に「福岡都市圏のロフト付きアパート」から「需給が悪化していない地方の物件、ファミリー物件」への「資産組み換え」を決意しましたが、なかなか良い物件が見付からず、結果として売りが先行する形になりました

その結果、法人の利益自体はそれ程変わらないものの、売上高が減少続きとなった為、今回の厳しい判断に繋がったみたいですね・・・

ただ、逆に考えると、「借り入れ」と「売り上げ」のどちらも少ない時よりも、物件が増えて「借り入れ」と「売り上げ」のどちらも増えた方が融資が付き易いのなら、今回の銀行も、将来は期待出来る筈です

「利益」を大きく増やすのは大変ですが、「利益」は大きく上がらなくも、「売り上げ」と「経費」だけ増やす方法は、「水道料金定額化」、「一棟でインターネット導入」、「太陽光発電設置」、「サブリース受託」等、いくつか有りますので、皆様も「大規模物件」を狙う場合、検討してみては如何でしょうか

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新築一棟物件 | 銀行融資

2012年04月16日

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強行軍の大分遠征から一夜明け・・・、昨日は、午後から「女性専用シェアハウス」の新規入居に立ち会ってきました

因みに、繁忙期を終えて現在「保有物件」の空室は残り2

管理会社にヒアリングした結果、今週から新たな対策を講じて、連休前の満室復活を目指していますが、特に対策を講じなくても、満室続きで入居希望者をお断りし続けている「女性専用シェアハウス」は優秀だと、改めて実感です

正直、良い土地が有れば、直ぐにでも「シェアハウスをもう1棟」と行きたい気分ですが、現実的には「大分新築RC」と並行して新築なんて、資金やモチベーションが維持できませんし、「定期清掃」や「入金管理」をしている妻の負担も一気に増えるので、私がサラリーマンを卒業し、妻から法人代表の座を引き継ぐ予定の3〜6年後までは無理なんでしょうね

【余談】
大分に昨年物件を購入し、地元の管理会社さんとお付き合いさせて頂く事になりましたが、正直、「ローカルルール」に戸惑う事が頻繁に有ります

とはいえ、福岡で常識となっている事が明らかに良いと思った場合は、「ローカルルール」に敬意を表しつつも、出来るだけ対応して頂くようお願いしてきましたが、

昨日、その管理会社さんから驚くべき計画をお聞きし、余り遠慮する必要が無くなっちゃいました

電話では突っ込んだ話は出来ませんでしたが、次回の訪問が楽しみです

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投資戦略 | 不動産投資家

2012年04月14日

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本日は、朝から高速を飛ばして大分入り

目的は、先月末に退去した2DKのお部屋の現状確認でした

このお部屋は「7畳のDK」と「6畳の和室2間」という間取りですが、先日賃貸の方にニーズを確認したところ、「洋室にリフォームした方が良いのでは」とのアドバイスを頂いた為、昨年末にもお世話になった業者さんに、今回もお願いした次第です

さて、工事の打ち合わせ終了後は、前回、「宮崎大家の会」、「熊本大家の会」の方達と訪問したものの、満員で入れなかった「レストラン東洋軒」を訪問

【東洋軒】
東洋軒


因みに、この東洋軒は、大正15年創業で、大分名物「とり天」発祥の店だそうですが、本場の「とり天定食」は大変美味しかったです

【とり天定食 1300円】
東洋軒のとり天定食


【スペシャルランチ 1050円】
東洋軒のランチ


【ドラエモン様が大好きなあの方の色紙も】
東洋軒の色紙


その後、妻がお気に入りの「ひょうたん温泉」で汗を流し、休憩しながらのんびり帰宅

【ひょうたん温泉】
ひょうたん温泉 (1)


ひょうたん温泉 (2)


「高速代やガソリン代を経費で使って、殆ど遊びじゃないか」なんて突っ込みは、無しでお願いしますね

【余談その1】

大分で立ち寄った本屋さんで、本日下の本を購入し、一気に拝読しました



因みに、著者の方は複数のフランチャイズ店舗を経営している方で、著書の中では「任せる技術でビジネスオーナーになる事」を提唱していました

不動産賃貸業の世界では、業者にお願いせずに、リフォーム等全てを自分で行って経費を浮かし、利益を上げている方が多数いらっしゃいますが、私の様に「不器用な人」、「サラリーマン大家で本業が多忙な人」、「規模の拡大を目指したい人」には、「任せる技術」とい発う想は大変有効だと思います

また、「全ての情報をオープンにして信頼を勝ち取る」という発想も共感出来て、久し振りにタイトル負けしない書籍という印象でしたね

【余談その2】

大分から帰宅途中、横浜在住の娘から着信有り

用件は、「IKEAもう行った〜」という確認でしたが、聞いてみると、娘の友達が本日早速訪問したそうなのですが、入り口で4時間待ちだったとの事・・・

オープンして初の週末を迎えた「IKEA福岡店」ですが、並ぶのが大嫌いなひろには、暫くは縁が無さそうです(苦笑)

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現地調査 | リフォーム

2012年04月12日

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先程帰宅して、ブログをチェックしたら、アクセス数が急増していました

因みに、大半は「IKEA 福岡」での検索みたいですが、未だ行っても無いのに、申し訳ないですね





因みに、我が家には、以前投資家仲間の方に「神戸IKEA」で買ってきてもらった「クネクネミラー」の在庫が後3枚有りますが・・・、

せっかくIKEAが福岡に出来た事ですし、来年3月完成予定の「新築RC」は、「なんちゃってデザイナーズ系」を目指しているので、照明や家具等の「IKEAグッズ」や、大家仲間の方から教えて貰った「ADVAN」のタイル、水回り製品等をじっくり研究して、お洒落なアイテムを投入したいと思います

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不動産投資家 | 新築一棟物件
昨日は、午後から本業の休暇を取得

目的は、昨日オープンした「IKEA福岡店」を早速訪問・・・、


ではなく、妻と銀行を3行回って、新築融資に向けた「資金移動」&「新規口座開設」を行う事

とはいえ、「IKEA福岡店」は我が家から車で15分程度なので、「銀行が早く終わったら、IKEA行っちゃおうかな〜」とは当然企んでいましたが

3行目の銀行でトラブル発生・・・

結局、疲れはてて帰宅し、IKEAは後日のお楽しみに取って置く事になりました

今週末は、「大分ファミリータイプアパート」の退去確認と、「女性専用シェアハウス」の入居があるので、デビューは暫くお預けみたいですね

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2012年04月10日

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今年も、5月22日(火)、23日(水)の二日間に渡って、賃貸住宅フェアが福岡で開催されますが

恒例の、「九州大家の会懇親会」のご案内を、幹事さんから頂きましたので、紹介させて頂きます

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第9回賃貸住宅フェア2012IN福岡が5月22日(火)23日(水)に2日間の開催に合わせて「九州大家の会」で大懇親会を企画したいと想います。
参加される方は、メールに氏名連絡先を記入し、5月11日(金)まで幹事:久枝宛てにメール(rydxm092@gmail.com)してください。
なお、諸事情で後日出席できなくなった方5月18日(金)までに、幹事までご連絡ください 。
18日以降のキャンセルは食事代3000円をお振込みいただきます。ご了承の程よろしくおねがいします。

1.日時5月22日(火)午後6時30分〜9時30分(3時間)

2.会費 5000円(当日徴収)

3.場所 中洲のブッフェレストラン

4.参加定員 100名

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今年は、遂に100名の会場を抑えたそうですが、1月に熊本で開催された新年会が70名以上の参加者だった事を考えると、お早めに申し込みしてた方が正解だと思います

私は、図面持参でこっそり参加しますので、お会いした方は、良かったら声を掛けて下さいね


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不動産投資家 | 伝説の投資家
久し振りだけど、アベレージ150は行きたいな〜

というのは冗談で、当然新築プロジェクトの話です

実は土地の引き渡し予定が、連休明けに決まったものの、それからスタートしたのでは、3月の繁忙期に間に合わない為、売主様のご協力を頂き、地盤調査を開始する事になりました

余り深い杭打たなくても、固い地盤に当たると良いのですが

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2012年04月09日

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先日、自宅の近くに築古物件(昭和の後期築)を全面的にリノベーションした「中古一戸建て」の売り情報を発見した為、問い合わせしてみました

因みに、「築年数」や「土地評価(路線価×地積)」からすると凄く高い(と私には感じられる)「売却希望価格」だった為、「多分、転売業者物件かな〜」と思いながら、電話で担当者さんに確認したところ、実際には個人の方が売主で、

「元々はアパートだった物件を、数年前に現オーナーが大枚を投じて一戸建てに改装し、子供を住まわせていたが、使用しなくなった為、売り出した。」

というお話しでした

さて、「築古アパート」を「一戸建て」にリノベーションする手法ですが、今回のオーナーのように自分や家族が住む場合は、

「安い工事費で新築同様の住空間が確保出来る」

「固定資産税が安い」

といったメリットは有りますが、転売する場合や賃貸に出す場合は、

「検索の際に、築年数で撥ねられる」

「長い期間の融資が付かない」

というデメリットも有り、また間取りの自由度も制限されるので、個人的には「取り壊して新築」の方が長い目で見たらベターかなと考えます

ただ、自宅として一戸建てを購入する場合は、投資物件と違って築古でも30年ローンが組める金融機関も有るので、「格安」なら有りなのかもしれませんね

特に、福岡では現在物凄い勢いで「単身向け新築アパート」が供給されて需給が悪化しているので、古くなって入居率が落ちたアパートが、一戸建てに変わってくれると、バランスが取れて個人的には好ましいと感じますね

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投資戦略 | 中古アパート

2012年04月07日

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本日は、「大分ファミリータイプアパート」に、3月末で退去したお部屋の内装見積もりが届きましたが・・・

予想通り、結構高い金額でした・・・

ファミリータイプの物件は、「入居期間が長い事」がメリットの為、私も現在、保有物件を出来るだけ「単身向け物件」から「ファミリータイプ」に組み換えを図っていますが、面積が広い分、退去時の補修費用が割高になるのは痛いですね

さて、この見積書を見ながら、改めて実感したのが、「シェアハウス」のキャッシュフロー面での優秀性・・・

2年半前に新築した「女性専用シェアハウス」では、入居時に「退去時清掃代」として1万円頂いていますが、基本的には毎回のクロス貼り換えは行っておらず、清掃を行うのも、6畳の個室のみの為、法人代表である妻が1時間弱で仕上げています

仮にクロスを貼り替えるとしても、6畳分なら大した金額にはなりませんしね

その分を「入居者への利益還元」という事で、「入居時のウェルカムワイン」や「訪問時のスイーツの差し入れ」、「定期的なパーティ実施」等を行っていますが、年間の金額を全部合計しても、今回の内装見積もり金額以下ですので(苦笑)

何より、入居者の皆さんに喜んで頂けるのも嬉しいですが、確かに普通のアパートでは、オーナーから定期的な差し入れなんて普通無いので、本当の意味で「WIN−WIN」の関係が築けているのかな〜と感じますね

因みに、次回の歓迎パーティは、本日のヒアリングの結果、「お寿司」となりそうです

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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年04月05日

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現在、私が検討中の新築は、当初、全戸1LDKでプランニングしていました

その理由は、地元の仲介業者にヒアリングした結果、その地域に1LDKが殆ど無くて、賃料も高めに推移していたからです・・・

ただ、検討を進めるうちに、単一の間取りが不安になり、眺望が良い方位の角部屋を2LDKに変更実施

その結果、2LDKの間口を広く取った分、狭い間口の細長い部屋が生じてしまい、それが、今回問題となった「1K」となっています

因みに、細長い部屋を「1K」ではなく、「1LDK」とする事も可能だったのですが、私が窓の無いリビングが嫌いな為、「自分が住みたいと思う部屋」を目指して、検索上、不利な「1K」を敢えて選択

とはいえ、「1LDK」より高い家賃を目指す訳で、多少の仕掛けは施していますが、将来お荷物にならないよう、更に知恵を絞ていきたいと思います

一応、お金では買えない「眺望」に関しては、バッチリだと思うんですけどね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年04月03日

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一昨日、帰宅してパソコンを開いたら、先月初めの「大分大家の会新築内覧会」の帰りに立ち寄って、図面をお預けしていた大分の不動産業者さんから、新築物件の「家賃査定書」が届いていました

因みに、今回この業者さんに査定をお願いした目的は、現在3つのタイプが有る間取りが、ニーズに合致しているか確認する意味合いも大きかったのですが・・・

メールを開いて数字を確認した結果、愕然

その理由は・・・、余りにも金額が低かったからです

とはいえ、落ち込んでばかりいても仕方ないので、気力を振り絞ってコメントを読んでみると、

「近隣に築浅物件が数少ないこともあり入居斡旋は難しくないと思います。」

と書いてあるものの、

「学生を入居斡旋しやすいよう、近年建築されたアパートより若干下回った金額で査定しました」

との説明

まあ、確かにこの査定金額で募集を掛けたら、余裕で竣工前満室が望めるのでしょうね(苦笑)

とはいえ、「新築」は一度きりのチャンスなので、一年間じっくりと、ライバル物件を研究して、更なる利回り向上を目指したいと思います

【余談】
私事ですが、実は3月末でSBの携帯を解約し、ウィルコムの法人半額プランに乗り換えました(ドコモはそのまま)

元々、SBを持ったのは、3年前に新築した「シェアハウス」の建設会社の方がSBだった為、Wプランを活用して打ち合わせを行う事でしたが、最近は余り使ってなかったので、「1705円で1回当り10分の通話が月に500回迄無料」という驚異のプランに、駆け込みで乗り換え実施

ところが、先程確認したら、「好評につき延長」との事

皆さんも格安プランで500回の通話目指してみませんか?(笑)

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家賃設定 | 新築一棟物件

2012年04月02日

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昨日は、夫婦で久山温泉を訪問

若干、お湯が熱かったので、個人的にはいつも行ってる脇田温泉の方が良かったという印象ですが、妻は2時間も戻ってこなかったので、気に入ったみたいです(笑)

さて、その帰りにブックオフの100円コーナーで、以前となりの大家さんのNORIさんが紹介していた「ヘンな間取り」の本を発見



帰宅後にのんびり眺めましたが、大家としては「こんな部屋絶対住みたく無いよね〜」等とのんきに笑ってる訳にもいかず

同じお金を掛けて新築しても、間取りを失敗したら、致命傷になると改めて実感しました

特に、私のように資金力が乏しい投資家は、新築の際に大きな費用を掛けて設備投資は出来ないので、新築時には「自分が住みたいと思う間取り」を、素人なりに突き詰めていく必要が有りそうですね

それにしても、「ヘンな間取り」に載ってる間取り・・・、「3点ユニット率」高過ぎです(苦笑)


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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年04月01日

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私が現在検討中の新築RCには、表示上「1K」となるお部屋が有りますが・・・

以前、融資の審査を行って頂いた銀行の担当者さんから、このお部屋の想定賃料に関して確認が有りました

「1LDKよりも1Kの方が家賃高くなってますが、間違いないですか

まあ、普通に考えたら、誰でも変だと思いますよね

一応、理由を説明して銀行には理解して頂きましたが、

今回の「1K」は、収納もたっぷり有り、実際に私が一人暮らしするとしたら、住みたいと思えるお部屋なので、検索のハンディに負けない部屋に仕上がってくれたら嬉しいですね



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投資戦略 | 新築一棟物件
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