2012年05月

2012年05月31日

四月から赴任した私の新しい職場は、20代後半〜30代前半の方が中心ですが、

残業の合間の会話を聞いてると、皆さん勉強が好きなのか、「高校生向けの数学や科学、歴史の教科書」を購入して、読んでるなんて話で盛り上がってました

最近、小説すら読んで無い勉強嫌いなひろには、正直凄い驚きでしたが

よく考えたら、私のバックにも高校時代に勉強していたものが入ってました

その中身は・・・、「建築図面」

実は私、工業高校の建築科卒業で、「設計図」は授業でいつも書いてたのです

とは言っても、「戸数41戸のマンション」の話なんてしたら、ドン引きされるのは間違いなし

アラフォーは、聞き役に徹するのが正解なんでしょうね(笑)

来月は、熊本大家の会のイベントに参加予定なので、大家さん仲間との飲み会で、思い切り弾けてきたいと思います


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2012年05月30日

最近、本業の多忙により、帰宅後もパソコンに向かう気力が沸かない日が続いてますが・・・、

「新築RCプロジェクト」の方は、着々と進んでますので、概要のみご報告させて頂きます

さて、今週は「建築確認申請受理」の条件である「地元説明会」を、現地で開催中

因みに当初の予定では、「新築プロジェクト」は来年3月完成予定で計画していましたが、調査の結果、ターゲットにしている学校の退寮日が2月末と判明した為、建設会社に対して、「2月末になんとか間に合いませんか?」と私が無茶を言ってる為、結構スケジュールが厳しくなってしまったみたいです

今後のスケジュールとしては、来月中に「擁壁工事」と並行して「建築確認」を申請し、早ければ7月前半に着工予定ですが、前回の「シェアハウス新築」の際は、「建築確認」でトラブり、結果的にプランを変更して民間確認機関に再提出となったので、今回はなんとかスムーズに進むよう、祈ってます

なお、前回のブログに書いた「衝撃的な文書」の件は、結果的に最悪の事態となってしまいました

詳細については、落ち着くまで書けませんので、悪しからずご了承ください。


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2012年05月27日

収益不動産の購入を志した直後の方のブログで、よく、強烈(非常識)な指値を売主から断られた後に、

「自分の計算だと、この物件は〇〇万円しかならないのに、売主は解ってない」

とか、

「この金額だと絶対売れないから、希望価格に下がるまで放置決定」

なんて書き込んでいるのをよく拝見しますが、正直、売り買いどちらも経験している人間から言わせると、「自分が売主だったら、どんなに困ってもこいつにだけは売らないだろうな〜」って考えてしまいます(苦笑)

因みに、不動産の売却を仲介業者にお願いすると、投資物件専門業者さんの場合、必ず「売却金額の下限は幾らですか?」と聞かれます

その場合、「別に焦ってないから、常識の線で・・・」とお茶を濁しますが、実はこの回答・・・「高い仲介料払うんだから、少しは売主の事も考えて仕事してよ」という気持ちも当然有りますが、「非常識な指値対策」の面も大きいのです

まあ、少しでも高く売りたいという気持ちは当然有りますが、売買は「縁」と「タイミング」なので、正直、「購入希望者が現れたら、その金額が相場と考えて、売っても良いかな〜」という気持ちは常に持っています

ただ、「愛着が有る物件」は、良い方に引き継いで貰いたいと思うので、物件を気に入ってくれた方の融資が伸びずに、結果的に成約価格が下がるのは容認出来ますが、

最初に「値引き額ありき」の方の場合、結果的に融資が付かなかったり、ドタキャンを食らった後、「〇〇万円までの値引きを売主が了承した」という事実だけが残り、仕切り直しはそこからスタートする可能性が高いですからね・・・

という事で、私は売りの場合も出来るだけ主導権を手放さないように、気を付けていますが、購入希望者の方には、くれぐれも「売主には気に入らない人に売らない権利が有る。」という事実を覚えておいて頂きたいと思います

なお、私は「ひねくれ者」なので、麻雀の時も、ひっかけリーチで上がって「出ると思った〜」等と喜ぶような人が居たら、敢えて違うメンバーに振り込んだりしちゃう損な性格ですが、今更治らないんでしょうね(苦笑)

【余談】
昨日、郵便物の整理をしていたら、新築の融資関係で、銀行から衝撃的な文書が届いてました

凄く気になりますが、土日は銀行が休みなので確認不可

ドキドキの週末を過ごしましたが、勘違いじゃなかった場合、結構ピンチかもですね

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物件売却 | 不動産屋との付き合い方

2012年05月26日

私、先月から忙しい部署に異動した事と、新築の打ち合わせが土曜日に開催される事が多い為、「徹夜麻雀」の「引退宣言」を行いましたが

お蔭で、いつも朝帰り後に寝てただけの土曜日が、有効に使えるようになったのは、思わぬ副産物

因みに、本日は新築の打ち合わせも無かった為、先日の「銀行デビュー」の慰労も兼ねて、久し振りに高速を飛ばし妻と本州までドライブしてきました・・・

さて、本日の目的は「唐戸市場の海鮮ランチ」&「巌流島上陸」

先ずは九州最後の地、門司の「めかりPA」で、下関の景色を眺めた後

【関門橋】
P5260001


【下関市街】
P5260002


お目当ての唐戸市場に到着

【唐戸市場】
P5260016


何時もの様に、市場内で食材を購入し、海岸沿いのデッキで海を眺めながら頂いてきました

【唐戸市場ランチ】
P5260017


その後、もう一つの本命、「巌流島」へ

【巌流島行渡船】
P5260020


【島の様子】
P5260026

P5260028

P5260029


本日は、下関港内で海上自衛隊の「護衛艦ひゅうが」の一般観覧が行われていたので、ついでに見てきましたが、広いデッキから海を眺めるのも素敵ですね

【護衛艦ひゅうが】
P5260031

P5260008


ところで、下の写真は巨大なエレベーターですが、。果たして何人乗りなんでしょうかね(笑)

【下から】
P5260005


【上から上昇中の様子】
P5260014



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景気回復 

2012年05月25日

本日は、新築RCの着手金支払いを行いますが・・・

実は今回、初めて妻に単独で行って貰いました

今までは、毎回私と一緒に訪問し、「会話役」と「書類記入&押印」に分業していたのが、4月にひろがメッチャ忙しい部署に異動になり、今回休みが取れなかった為、単独でお願いした次第です

まあ、実際には「社長」なので、全く問題無いんですが、初期の頃を考えたら凄い成長ですね(笑)

って事で、新築プロジェクト遂にスタートしました

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2012年05月23日

昨日5月22日(火)と本日23日(水)は、福岡国際センターにて「賃貸住宅フェア2012 in 福岡」(主催:全国賃貸新聞社)が開催されていますが、

私は5年前から毎年参加しているものの、今年は残念ながら本業の多忙に付き、昼の参加は断念

「九州各地の敏腕大家5名が本音を語り尽くす」という「九州大家サミット」が聴講出来なかったのは大変残念でしたが、なんとか、100名参加の夜の懇親会のみ顔を出してきました

会場では、数年振りに参加した方達と、再会を懐かしんだり、ドラエモン様の凄い物件の図面を見せて頂く等、楽しい時間を過ごし・・・

「地域別の自己紹介」では、「おおいた大家の会」に乱入して、福岡の皆様から大ブーイングを浴びたりしましたが

最後に急遽「大役」がやってきました

九州大家の会名誉会長のゴッドマザーと一緒に参加していていた小場さんから、

「お母様が疲れたって言ってるから私帰るの。ひろさん、後締めといて。」

と、急遽代役を仰せつかる事になったのです

因みに、普段イベントの司会を務めたり、今年は遂に「映画デビュー」も決まった小場さんの様は「華」は私に有りませんが、

全国から福岡に来られた100名の皆様の前で、福岡では定番の「博多手一本」にて、無事に大役を遂行してきました

さて、一次会終了後は、中洲組を見送った後、福岡のコアな大家さん仲間3名で「九州大家(裏)サミット」を開催

今回、私が本命だった「九州大家サミット」の様子を複数の大家仲間に聞いたところ、

「地主系大家や業者さんもたくさん居る状況では仕方ないが、優等生的な発言が多く、本音の部分や黒い話は無かった」

との事で、ある程度予想通りでしたが

ウーロン茶を飲みながらの「裏サミット」では、本音だらけのコアな時間を過ごす事が出来て大満足

お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました。

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不動産投資家 

2012年05月20日

昨日は、若干風邪気味の優れない体調でしたが、午前中は自宅でゆっくり静養し、予定通り夕方から「キャッシュフローゲーム会」に参加

今回は、「キャッシュフロー202」の卓でプレイしましたが、同卓の5名中4名がラットレースを脱出し、楽しい一時を過ごす事が出来ました

ゲームのフィードバックの際には、大家志望の若い方から「福岡大家の会」での情報交換をご希望頂き、帰宅後に早速招待させて頂きましたが、リアルな仲間が増えるのは、嬉しいものですね

因みに、何度かこのブログでも書きましたが、若い方が、福岡で賃貸経営者としての第一歩を踏み出す場合、「中古ワンルーム1室」は、私は決して悪くない選択肢と思います

その理由は、「マーケットの広さ」

広いマーケットの場合、「出口戦略」が容易になり、実際に私も過去に何度か保有していた「ワンルームマンション」を、2週間〜3ヶ月程度で売却する事が出来ました

「3ヶ月は長いな〜」と思われるかもしれませんが、これは単に「強気な価格設定」で指値を受けなかったのが理由で、「不動産会社の査定価格(売り易い価格)」で出してたら、あっという間に成約だったと思います

また、若干ダークな発想ですが、利回りだけで購入を判断してくれる方が少なからず存在する「マーケット」は、チャンスが大きいと思います

実際には、「中古アパート」でも、「築古」、「安い金額」、「高い表面利回り」という物件の場合、「衝動買い」の希望者は多いのですが、残念ながら、そういった物件は融資が付きにくいので、結果的に現金を持っていたり、入居付けのノウハウが有るプロに買い叩かれる可能性大・・・

現金買いがメインの「区分所有物件」の場合は、「衝動買い」の方も多いので、そういった方が気に入る物件に仕上げるという戦略で、「キャピタルゲイン」が狙えるのは嬉しいですね

勿論「転売目的の購入」宅建業法違反の可能性が有る為、反復継続は出来ませんが、現在の日本で「キャッシュフロー202」でいう「スターターハウス」の存在は、このような物件でしょう

【余談】
先日、「ジュンク堂」で購入し、一気に読み終えた本です



著者が業者さんですし「利回り7%以上」というタイトルから、スルーしちゃう方も多いと思いますが、私のなかでは、今年読んだ中で3本の指に入る良書でした

発想としては、「利回りが7%有れば十分」という意味では無く、「最高の立地の中で、出来る限り高い利回りを目指す事がリスクヘッジに繋がる」といった感じでしょうか

本の中でも実例が紹介されていましたが、不動産市況が好転した際に、「数千万円〜億単位の転売益」が望めるのは、旗状地に建った木造アパートではなく、このような築浅・都心立地のRC物件だと思います

特に最近、凄く素敵な建物が、最悪の立地に建てられて、入居付けに苦労しているのを見る事が多く、いつも「勿体ないな〜」と感じていますが、将来新築を検討中の方は、「最高の立地に拘る必要性」を再確認する意味でも、購入して絶対に損は無いと思います


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中古ワンルームマンション | 金持ち父さん

2012年05月18日

先日、ある不動産会社の方とお会いした際に、以前からチェックしていた「賃貸マンション」についてお聞きしたところ、興味深いお話が有りました

因みに、その物件は築浅のRCで、「結構強気だな〜」と思われる家賃設定にもかかわらず、結構高い入居率を維持してたので、興味を抱いたのですが・・・

その会社曰く、

「あの物件は、うちでは紹介しない事にしています」

とのお話・・・

その話を聞いた瞬間、てっきり「広告料」や「物件自体」に問題が有るのかな〜と考えましたが、実際には物件自体は全く問題なしとのお話

それでは何が問題かと言うと、実はこの物件・・・最上階にオーナーのご家族が住んでいるのですが、入居者への干渉が激しく、その事に対するクレームが絶えない為、トラブル防止の為に「紹介不可」なんだそうです

通常、オーナーが同じ建物に居住している物件は、女性の親御さん等からセキュリティ面で好評価を得て人気化する事も多いのですが、この大家さんの場合は、余りにも「貸してやってる」という態度が露骨だったのか、「管理が良い物件は良い物件」という意識が強過ぎて、入居者さんの意識とズレが生じたのでしょうね

私も現在、自社物件の1〜2階に住んでおり、当然ですが自転車が倒れていれば起こして綺麗に並べたり、敷地内にゴミが落ちてれば拾う等、物件に愛情を注いでいますが、今回の話を教訓に、入居者さんへの干渉が強過ぎて、「NG物件」と認定されないよう、気を付けたいと思います

話は変わり、大分新築プロジェクトの方は先日建設会社の方が、「物件予定地町内会」の会長さんへご挨拶にお伺いし、現地への看板設置を行ったとの事

因みに明日は、久し振りに「キャッシュフローゲーム会」に参加する為、流石に今週末は大分入りの予定は有りません

現在、本業が凄く忙しくて、来週の「賃貸住宅フェア」も昼間の参加は厳しい状況ですが、何とか夜の懇親会だけは参加する予定です

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投資家の自宅について | リスク管理

2012年05月17日

私は今週初めから、「新築賃貸マンション」に関する新たなブログを始動しましたが・・・

先ほど、Yahoo!で検索してみたところ、全くヒットせず

とはいっても、これは当然想定通りの結果です

新築開始まで、まだ暫くは時間が有るので、徐々に記事を増やしながら、早めにトップページに表示されるよう、充実させていきたいと思います

因みに、このブログで今月急上昇した「検索ワード」は「福岡親善大使」でしたが

皆さん、美人が好きなんですね(笑)





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2012年05月16日

私は以前、3LDKのマンション(区分所有)を保有していた時期が有りましたが、何年か前、そのお部屋が空室になった際に、管理会社に「ルームシェア向けの貸し出し」を打診したところ、大反対されてしまいました・・・

その理由とは、「滞納」や「短期間での退去」が発生する可能性が高いという、ルームシェア特有の問題

元々、ルームシェアを行っている人の目的としては、「節約」が最も多く、同じ地元や学校で仲が良かった方と一緒に住み始めるパターンが多いのですが、

実際に一緒に住んでみると、今迄気付かなかった「相手の嫌な面」が見えてしまい、会話が減っていった結果、いつの間にかシェアメイトが退去

当然の事ながら、節約目的で広い部屋を選んだ人が、2人分の家賃を払える筈も無く、滞納が発生という話でしたが、確かに有りそうですよね

また、ルームシェアは「恋人を気軽に呼べない」という問題も有り、当初ルールでは「異性の来訪不可」にしていたにも関わらず、無視して呼んだ結果気まずくなったり、逆に恋人の所に入り浸って、シェア住居には帰らなくなるという話も聞いた事が有ります

という事で、個人的には「ルームシェア向けの貸し出し」よりも、各お部屋が個別契約となる「シェアハウス」の方が、リスクは少ないと思います

それでは、何故今回私が「ルームシェア向きのお部屋」を検討したかというと、立地的に、前述のリスクが回避可能と判断したからでした

実は、今回の「ルームシェア向きのお部屋」は、ある大学の学生さんをターゲットに考えてます

その大学では、多くの学生が、1年間寮に入った後市内のアパートやマンションに引っ越しますが、入寮期間中に仲良くなった友達と、退寮後にルームシェアを行う方が多いそうなのです

管理会社によると、学生さんは賃料の支払いは親御さんの為、「滞納リスク」は少ないそうですし、卒業まで住んで頂ける可能性が高いのではと目論んでます


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投資戦略 | 賃貸募集

2012年05月15日

昨日夜、土地の決済後初めて建設会社を訪問し、「間取り」や「今後のスケジュール」に関する打ち合わせを行ってきました

今回の新築予定地は、擁壁工事が必要な為、建物本体の「建築確認申請」は、早くても6月中旬提出となりますが、一旦建築確認を提出すると、それ以降は間取りの軽微な変更しか出来なくなります

昨日の打ち合わせでは、「構造計算の結果、外壁の一面全てを耐力壁にする必要が有る」との報告が有り、その結果、一部構築物の配置変更となりましたが、駐輪スペースの配置変更で何とかクリア出来たので、ほぼ確定

念願だった、「エントランスの面積」も4畳分広げて頂く事になったので、後は、現状の見積もりが余り増えない様、祈りたいと思います

さて、タイトルの「ルームシェア向けの間取り」ですが、実は今回の物件では、学生ニーズを狙って、「ルームシェア専用2DK」を設定しました

その目的は、「駐車場不足」という弱点の克服ですが、「広めの1LDK」の場合、「新婚さん」や「カップル」の方にも選んで頂ける可能性が高い為、敢えてカップルの方には使い難い間取りに仕上げています

因みに、私がルームシェア物件に必要と考える条件は、

振り分けタイプの間取り

廊下に面したトイレ(洗面所を通らない)

個室の入り口は、開き戸(デジタルキー設置の為)

全ての個室又は共用部分からバルコニーに出入り可能(洗濯物を干すのに、他人の部屋を通らない)

出来るだけ、各個室の条件は同じとする

といった感じ

新婚さん向けだと、個室とリビングの間は引き戸にして、来客が多い時に一体で使える方が人気なので、今回、2LDKはその方針で行きますが、その場合は、駐車場2台必要な可能性が高いのは、悩ましいところです

なお、今回「ルームシェア向けの間取り」で勝負するのは、立地に依るところが大きい為、いくら「シェア大好き」な私でも、ニーズが無い地域では、こんな冒険をしないので、悪しからずご了承ください(笑)

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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年05月13日

昨日は、日帰りの大分往復で、300キロ以上運転しましたが・・・

流石に40代にはダメージが大きかったみたいで、本日は温泉行きを取りやめ、軽く自転車を流した後は、自宅で静養

夕方からは、パソコンに向かい、昨日撮った写真を「物件ホームページ」にUPする作業を実施しました

因みに、私が現在となりの大家さんで作成しているHPは、3年前に新築した「女性専用シェアハウス」と、昨年秋に購入した「大分ファミリーアパート」の2棟分

今迄の実績としては、「女性専用シェアハウス」は100%近くがHPからの問い合わせ

「大分ファミリーアパート」については、昨秋に購入したばかりの為、今の所反応は有りませんが、となりの大家さんでは、3棟分までの「物件HP」が「3,150円/月」で作成出来るので、シェアハウスで十分元は取ってるし、実験と勉強を兼ねて作成しています

ただ、特定の「検索ワード」で、既にトップページに来るようになったので、来年完成予定のマンションでは、戸数も多い事ですし、「地域情報ブログ」を早期に整備し、「物件HP」とのコラボで、予約に繋がればと考えています

実はこちらの方も、以前作成したブログのリニューアルで準備中ですが、昨日管理会社さんに確認したところ、ターゲットに設定している大学では、推薦で合格者が決まるのは結構速く、10月位から予約が始まるそうなので、早めに記事を作った方が正解みたいです

この「物件&地域情報ブログとHPのコラボ作戦」は、「特色が有る物件」や「新築物件」、「競争が激しくない地方の物件」で特に効果を発揮しますので、このような物件をお持ちの方は、是非検討してみては如何でしょうか


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賃貸募集 | 投資戦略

2012年05月12日

本日は、朝から高速を飛ばし、単身で大分入り

その目的は、

管理会社さんに入居促進アイテムの引き渡し

内装が終わった部屋のチェック

昨日無事に土地の決済が終わった新築プロジェクトの賃貸ニーズ調査

購入した土地の月極駐車場解約に関する打ち合わせ

今回の新築案件で、検索サイトを見て想定家賃の参考にしていた物件の現地調査

と結構ハードな一日でした

因みに、下の写真がI社長に仕上げて頂いたお部屋ですが、

【キッチン横の「和室」→「洋室」に変更したお部屋】
P5120001


【キッチン(CFを木目調から石調に変更)】
P5120009


【「キッチン」〜「洋室」の様子(新品のテレビドアホン付き)】
P5120010


【和室(ちゃんと、日焼け防止のシートが引いてました)】
P5120016


【外観(北側より)】
P5120018


募集の時期的には、繁忙期を過ぎましたが、中を見て貰えば決めて頂けるお部屋に仕上がってると思うので、吉報を楽しみにしたいと思います

その後、管理会社さんから貰った募集資料を基に、勝手にライバルに想定している築浅物件をいくつか訪問

改めて、「規模が大きな物件は、センス良く仕上げると、競争力が有るな〜」と実感しました

私の場合はセンス皆無ですが、街を歩きながら素敵な物件をウォッチし、写真に撮って参考にさせて頂きたいと思います

P5120028


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不動産屋との付き合い方 | リフォーム

2012年05月11日

本日は、午前中会社の休暇を取得し、大分の土地の決済を行ってきます

今回購入した土地は、容積率400%の商業地域に所在し、15mのバス通りに面する300坪の整形地

とはいっても、多分、東京の方からすると、ビックリする位低い金額と思いますが

私にとっては、人生最大のプロジェクト・・・

「事業計画書」には、税引き前のキャッシュフローで、会社員の年収に匹敵する金額が記載されていますが、

当然の事ながら、「想定賃料での早期満室」が前提なので、先週見せて頂いたガッチさんの物件のように、多くの方からご予約を頂けるような、素敵な物件に仕上げたいですね

因みに、今回は銀行の融資条件で、自己資金は全て本日の土地決済に充てる為、2時間後には、一気に通帳の残高が寂しくなり、当分の間は、タイトな資金繰りとなりそうです

勿論、既存物件で毎月利益は上がってるので、現在の入居率が維持出来れば、徐々に残高は回復しますが、実は現在「現金決済」が前提の「輸入建材の施主支給」にも興味津々です

という事で、既存物件では「満室に近い入居率をなんとか維持して、1年間乗り切りたいですね

それでは、行ってきます


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新築一棟物件 | 銀行融資

2012年05月09日

昨日は、夕方から「女性専用シェアハウス」を訪問し、新しい入居者さんの「契約」を行ってきました

因みに、今回のお部屋・・・、実は一昨日が退去予定だった筈ですが、今朝、妻(法人代表)が「退去確認」&「清掃」に入ったところ、何故か荷物搬出の真っ最中

取り敢えず、荷物を外に出して貰い、無事に入居準備を整えましたが、

結局、空室期間はたったの「8時間」

更に内装代も不要(清掃のみ)、広告料も不要で、改めて「優秀な物件」と実感ですね

さて、私は以前「利回り20%超えのロフト付きアパート」を購入し、結果的には3年足らずで手放してしまいましたが、

その時に実感したのが、「家賃が安い物件を利回りに釣られて購入するリスク」でした・・・

そのリスクとは、

入居者属性の低さ(滞納や派遣切りに伴う自殺騒動有り)

広告料の高さ(仲介業者は、1回の成約で最低5〜7万円は希望するので、家賃が2万円台に落ちた段階でAD3が提示された)

内装費用の負担(部屋の広さが同じなら、内装費用は家賃に関係なく同じ)

敷金0、礼金0、フリーレントが必須

といった感じで、高利回りの割に手元に思った程キャッシュは残らず、ストレスばかり溜まる結果に

今回、「40崢兇┐凌恵曖劭叩廚如比較的高い属性の方の入居を目指しているのは、その時の反省が大きいのですが、

ただ、実際には「築古高利回り物件」を運営して、しっかり利益を出している方もいらっしゃいますし、私にノウハウが無かったというのも大きいのですが、「年齢的にはそろそろ「短所を改善する」ではなく、「長所を伸ばす」という発想の方が、正解かな」と考えています

ただ、「築古高利回り物件を、家賃や入居者属性を、下げずに運営するヒント」は掴んだので、全空きに近い物件で、もう一度チャレンジしたい気持ちは有りますが、

その時は、「広告料3ヶ月」なんて慣習が無い地方が良いですね


一昨日、以前「山田里志先生」の著書に寄稿させて頂いた時の「ごま書房担当者様」より下の本を送って頂き、一気に読み上げました



著者の方は、「水戸大家さんを師事してる」との事で、読み進めるうちに「成程〜」という印象

中身は、「娯楽系の読み物」としてはそこそこ面白いものの、「賃貸経営に関するノウハウ」は、皆無なので、ベテラン大家さんには物足りないかもしれませんが、

「これから賃貸経営者を目指す方」、「現状に不満が有り人生を変えたいと思っている方」には、最初の一歩を踏み出す切っ掛けとなる可能性を秘めた一冊だと思います

個人的には、下の本なんか結構好きですが・・・(ホームレス生活、アル中病棟のリアルな体験談がギャグ漫画として成立しており、シュールな世界が好きな方には必読の名著です



こっちは、逆に、実生活で参考になる機会が有ったら、ヤバいですね

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リスク管理 | 失敗談

2012年05月07日

新築物件の融資獲得の為に、銀行に「事業計画書」を持参した際、「この物件は一括借り上げ(サブリース)は有りますか?」と聞かれることが有ります

私は、3年前に「シェアハウス」を新築した際と、今回の「RC一棟物件」のどちらも聞かれましたが、本当、銀行さんは「一括借り上げ(サブリース)」が好きみたいですね

まあ、その体質のお蔭で「地主営業系の建設会社」が、低い利回りの物件でも融資を付ける事が出来るのでしょうが、

実は私も、今回「サブリース制度の恩恵」を、僅かながら受けています

因みに、その恩恵とは「元金返済猶予」の制度

通常、「新築物件の一括借り上げ(サブリース)」の契約では、賃料の振り込みは、建物完成の翌月からでなく、1〜3ヶ月後から開始が一般的ですが、これは、「建物完成から満室迄に、大規模な物件の場合は時間が掛かる」という理屈だそうです

この為、建築主の融資についても、必然的に「元金の返済開始は、建物完成の3〜6ヶ月後」という取り扱いが、まかり通ってるらしいのです

余談ですが、サブリースの場合、受け取れる賃料は、新築プレミアが付いた実際の賃料が基準では無く、「建設会社の査定賃料×一定割合(80%程度)」で契約となるそうで、本当、「折角の新築なのに勿体ないな〜」と感じますね

話は変わり、タイトルの「サブリースで銀行融資」の詳細ですが、実は「日本初のサブリースサービス」というアイデアの、更に「進化形」のお話です

つまり、「築古物件のサブリースを行う大家さん」が「法人」を設立して実績を積み重ねた場合、銀行からその実績が認められるようになれば、「入居率が悪い中古収益物件」を、「賃貸経営初心者」が購入する場合に、絶大な威力を発揮すると考えるのです

具体的には、銀行に融資を打診する際に、「この物件は、購入後にサブリース業者〇〇と、〇万円の賃料でサブリース契約を締結します」とアピールする方法です

「サブリース業者」の方も、「指定するリノベーションの実施」や「賃料発生時期」等で条件を付ければ、リスクを軽減する事は出来ますし、銀行も収入が確定すれば、安心して融資が可能になります

購入者の方も、ベテラン大家さんのノウハウを自分の物件に注入して貰い、「サブリース期間満了」の日が待ち遠しくなる「WIN-WIN」の仕組みと考えますが、如何でしょうか


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銀行との付き合い方 | チャンスを生かす

2012年05月06日

昨日は、夕方から大家仲間のガッチさんが、福岡県内に新築した「7階建てRC物件」を見せて頂きました

ガッチさんは、私と同じく「キャッシュフローゲーム会」に不定期で参加中

昨年初めのゲーム会の前に、「良い土地が見付かったので、新築にチャレンジする」という報告を受け、その後もお会いする度に進捗をお聞きしていましたが、

・「当初提案を受けたプランは間取りが陳腐で、なかなか利回りが上がらない」

・「土地決済のトラブルで建物完成が繁忙期に間に合わず、心が折れそうになる」

・「昨年春から、急遽関西に転勤となり、隔週末の建設会社との打ち合わせは新幹線通いとなる」

等の、様々な苦難を乗り越えて、素敵な建物を完成させたのは、自分の事の様に嬉しかったですね

という事で、実際の見学会ですが、博多駅で合流した「熊本大家の会」の方2名を併せ、総勢7名で現地を訪問

以下は、その様子です

【外観】
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【エントランス】
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建物は、私が現在計画中の物件と同じく「中廊下タイプ」ですが、ホテルみたいで素敵な印象でした

【中廊下】
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今回は、3月の繁忙期に完成が間に合わなかった為、建設会社にお願いして2階の2部屋を先に仕上げて貰い、家具やカーテンを入れて「モデルルーム」にしたそうですが、複数の方が物件に一目惚れし、「〇〇パレス」に入って待機しながら、完成を待ちわびてるとの事

地域内に、築浅の「1LDK」が殆ど供給されていない立地という事も有るのでしょうが、賃料も周辺相場より1万円高いとの事で、大家冥利に尽きるお話しですね

【モデルルーム】
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因みに、今回私が一番気になったのは、「階層、眺望による賃料格差をどの位付けているか」と、「その結果、どの部屋から申し込みが入ったか」でしたが、

結果は、「最上階と一番下の階は5千円違うが、金額に関係なく上の階の眺めの良い部屋から決まった。」とのお話しでした

今回の物件は、バルコニーから河川敷が眺める事が出来るのですが、この川では夏に「花火大会」が開催されるので、結果は当然なのかもしれませんね

【河川敷の眺望】
P5050002


さて、夜は博多駅に移動し、「お仕事」や「家族サービス」で見学会に来れなかった方も合流して、居酒屋で軽い懇親会を実施

ゴールデンウィーク期間中という事で、時間制限も有り、比較的早めの解散となりましたが、凄く充実した一日でした

快く物件を見せて下さったガッチさん、有難う御座いました。

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新築一棟物件 | 不動産投資家

2012年05月04日

ブログ開設当初は、20〜25位前後に推移し、最高で9位迄上がった事が有る人気ブログランキングですが・・・、

最近は、ブログ自体「個人的な備忘録」の状況で、新たな発信が出来ていない自覚も有り、暫く放置していましたが、新築の効果なのか、先日、気付いたら1頁目に復帰

という事で、先程、久し振りに「紹介文」を変更しちゃいました

因みに、以前は「女性専用シェアハウスを自主管理しています。」という内容でしたが、本日からの新たな紹介文は、「来年新築するRC1棟物件の概要」としましたので、興味有る方はご確認下さいね

さて、その「新築RC」について、2月24日に「銀行融資に最強の形」という記事を書きましたが・・・

この時は、通勤の地下鉄から携帯で更新し、伝えたい内容が全て書ききれてなかったので、本日はその続きを書きたいと思います

私が現在取り組んでいる物件は、西側15メートルの道路に面した「ほぼ正方形」の敷地に建てる予定で、当初の希望では、南北に長い形状の建物で、東側にバルコニーの配置を希望していました

その理由は、東側に海が見える立地なので、「オーシャンビューと、対岸の夜景が楽しめる部屋なら、入居付けに苦労しないだろうな〜」という発想でした

ただ、設計士さんによると、「細長い建物は建築費も嵩むし、階高が上がると、3月竣工に間に合わない」との事で、今回は「ローコスト」「3月竣工」を重視して、中廊下タイプで「道路側」と「海側」にそれぞれ部屋を配置する、「正方形の建物形状」を選択

その結果、一般に銀行が積算価格を求める場合の「崔渦繊廚16〜17万円程度と言われてますが、それより遥かに安い金額で施工して頂く事が可能となりました

しかも、この金額には1千万円を超える「擁壁の工事代金」も含まれており、今回、土地の売買金額は、「擁壁工事が必要」との理由で、「路線価以下」の金額で締結させて頂いたので、改めて、「正方形」の効果は絶大だと実感です


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新築一棟物件 | 投資戦略

2012年05月03日

本日は、朝もブログを更新しましたが、午後から、「博多どんたく港まつり」を満喫してきましたので、画像を載せますね

先ずは、昨年春開業の新博多駅

【博多駅】
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どんたくと言えば、花自動車です

昔は、路面電車を飾ってたという話を聞いた事有りますが、バスも華やかですね

【花自動車(福岡ソフトバンクホークス)】
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【花自動車(大人気のくまモン参戦)】
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【花自動車(その他)】
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大人気のオープントップバスには、お客さんが乗って見学してました楽しそうですね

【オープントップバス】
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コロッケさんも、笑顔で参加されてました

【コロッケさん】
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そして、最後は「福岡親善大使」のお姉さんの笑顔です

【福岡親善大使】
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福岡では、本日から「博多どんたく港まつり」が始まります

現在、受験生が居る我が家では、「行楽地に遠出」は出来ないので、今日はのんびりパレードでも眺めてくる予定です

本当は、妻の誕生日じゃなかったら、こっちのどんたくに行きたいんですけど

といいつつ、実はGW期間中に、こっそり「新築RC見学会」を企画しちゃったのですが・・・

実は、今回見せて頂く「新築RC」は、私の「同期の投資家」の物件です

まあ、「同期」と言っても、一緒に学校に通ったり、物件購入時期が同じなんて事は一切なく、厳密にいうと全く無関係ですが、

実は、5年前の全賃セミナー懇親会で、私が初めてお会いした大家さん仲間のお一人なのです

あっという間の5時間

当時の私は、不動産に関して相談できる方は殆ど居なかった為、初めてのコアな会話に凄く楽しい一時を過ごし、ドラエモンさん、グエンさん、ゴンママさん、左門さん等、多くの方と、現在も交流させて頂いてますが、皆さんが順調に資産規模を拡大していくのは、「心の同期」として嬉しい限りです

因みに、今回物件を見せて頂く方は、5年前は物件をお持ちで無かったのですが、仲間と地域性に恵まれ、私が福岡で試行錯誤している間に、一気に追い抜いて行きました

とはいえ、私も来年は「新築RCデビュー」の予定

土曜日に見せて頂く物件は、40崢兇裡隠味庁肪羶瓦如結構タイプが近いので、来年の新築に向けてしっかり勉強してきたいと思います

なお、私と面識が有る方で、5日午後からの「物件見学会(福岡市内から少し離れてます)」&「夜の懇親会(博多駅周辺予定)」に参加希望の方は、本日(5/3)の23時までに、ご連絡下さいな

【余談】

昨日の夜、会社で残業していたら、知らない番号から着信有り

出てみたら、本日昼休みに訪問した銀行の女性行員さんで「本日のご入金ですが、退職金の使い道はお決まりですか」っていきなり言われちゃいました(苦笑)

実際は、来週の「土地決済の頭金」で、金額から勘違いされたみたいですが、

私、未だ退職の予定無いんですけどね〜

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不動産投資家 | 新築一棟物件

2012年05月02日

一昨日のブログに書いた「まりおさんの健美家コラム」を読んで、私が一番印象に残ったのは、「保証料って高いんだな〜」という事・・・

確かに、「初めての不動産経営」でいきなり一棟物件にチャレンジする場合は、保証会社付きでないと、融資は厳しいのでしょうが、

正直、「こんな金額を払ってたら、手元にお金残らないよな〜」と思いました

ところで、私は今年の1月に「不動産投資で絶対に失敗しない裏技」という記事を書きましたが、本日はそのアドバイスの具体的な内容を書きたいと思います

因みに、当然の事ながら、相談者の「年齢」、「属性」、「配偶者の有無」、「自己資金」、「目標とする投資規模」なんかを聞いて、アドバイスの内容は変えますが、今回は、「20代〜30代前半で、自己資金は300〜500万円程度」という一番多い事例です

よく有るのは、「福岡で購入する場合、中古アパートと新築アパートは、どちちが良いと思いますか」という相談で、私は大抵の場合、「最初はマンション1室からスタートしたら」とお答えしています

まあ、福岡市内の「単身者向けアパート」を2年連続で処分した人間が、「アパート購入」をお薦めするのも無理が有りますが(笑)

別に、「借金は危険。現金なら破綻して恨まれる事も無いし」なんて発想では有りませんし、「高利回りのアパート」は、「強い意志」と「行動力」をお持ちの方なら、成功のチャンスは大いに有ると考えていますが、その場合に大きな足枷となるのが「銀行融資」の際の「利率」と「保証料」です・・・

通常、「賃貸経営の経験」や「共同担保」が無い方が初めて「アパート向け融資」を受ける場合、一般的に金利は高めになりますし、「保証会社への保証料」も必要な為、広告料が高い福岡の場合、多少利回りが良い物件でも、手元にお金が残りません


多分、「小規模のアパート」の場合、手残りは「中古ワンルームマンションの現金買い」と大差無いでしょうね

それなら、「ワンルームマンション現金買い」からスタートして、「青色申告実績」&「手元資金」&「大家力」を積み上げながら、将来「プロパー融資」を受ける為の実績を作った方が、将来を見据えれば有望です

また、「小規模の区分所有」では、「キャピタルゲイン」を狙える可能性が、アパートより遥かに高いのも魅力で、まあ、私が以前購入した物件の様に「20万円→260万円」なんて事は滅多に有りませんが、チャンスは大いに有ると思います

具体的な方法は、ベテラン大家さんなら誰でも思い付くでしょうが、興味有る方が居る場合は、次回書きたいと思います

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銀行融資 | 不動産投資家

2012年05月01日

昨日のブログで、「私には築古高利回り物件は向いてない」と書いたばかりですが・・・、

何故か昨日・・・、気付いたら「築30年・入居率40%の売りビル」を訪問してました

まあ、「向いてない」という自覚は、常に意識していますが、「築古物件の再生」「憧れの世界なので、ご容赦下さいね(笑)

さて、昨日訪問した物件の所在地は、私が年に4〜5回訪問している鰻屋さんのご近所

当然「物件訪問」の前に「鰻屋さん」で腹ごしらえしましたが・・・

2月に来た時より、200円程値上げしててちょっとショック

最近、ウナギの稚魚が高騰してるそうですが、大好きな「せいろ蒸し」が食べられなくなると悲しいので、値上げに負けない様、頑張って稼がなきゃですね

って事で訪問した物件の話ですが、1階は駐車場5台(内2台は縦列)で、2階は元雀荘のテナント(空室)、3階は2DK×2(入居中)、4階は2DK×2(空室)、現行利回りは8%

数年前に、結構高額な金額を投入してリフォームし、直後に入居者が決まったものの、1ヶ月で速攻退去となった方が猫を飼っていたらしく、お部屋が崩壊してた事から、現オーナーさんが戦意喪失し、それ以降募集は行っていないとのお話しでした

【キッチン】
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【和室(猫の爪跡?)】
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【バランス釜のお風呂】
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【洗面台】
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【外壁の雨漏り補修の後】
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【天井の雨漏り】
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【雀荘の後】
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現地は、立地は凄く良く、駐車場も1階に確保されているので、安くリフォーム出来たら、金額次第では面白そうな印象でしたが、1点だけ気になる点を発見・・・

それは、建物が敷地一杯に建っており、隣地との間に全く隙間が無かった事

現状、雨漏りがしてて早急に「外壁塗装」が必要にも関わらず、足場を組むスペースが無い状況は、プロなら金額次第で対応可能かもしれませんが、正直、初心者にはリスクが大き過ぎる印象でした・・・

築古物件の場合は、近い将来の「解体費用」も視野に入れる必要が有りますが、敷地ギリギリに建ってる物件は、「出口」の面でも不安ですね

【お知らせ】
facebookの「福岡大家の会」に、以前からオファーを出していたあの大家さんが遂に登録しました

「熊本大家の会」、「おおいた大家の会」に負けない様、盛り上げていきたいですね

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外壁塗り替え | リスク管理
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