2012年06月

2012年06月29日

本日は、夕方から「女性専用シェアハウス」の契約予定ですが・・・

今回契約するお部屋の退去って、実は昨日の午前中でした

因みに昨日は、午前中に妻が「シェアハウス」の清掃に入ったのですが、鍵を受け取った後、そのまま清掃を行い、翌日には新しい入居者さんを迎えるという事で、「空室期間」を実現

通常、「アパート、マンション」の場合、最近は退去が完了し、お部屋の中を見てからで無いと、申し込みが入り辛くなってきましたが、

満室でも共用部分の内見可能な「シェアハウス」は、空室期間が短く、稼働率が高いのが嬉しいですね

勿論、「天神徒歩圏」という立地も大きいのでしょうが、「都市型小規模シェアハウス」はまだまだ需要に対して供給が追い付いていない様子

私は現在、

「供給過剰の1kロフト付きアパート」の売却

   ↓    ↓    ↓

「地方のファミリータイプ物件」&「都心型女性専用シェアハウス」

という、資産組み換えを図っていますが、今後は福岡市内で「都心型女性専用シェアハウス」の検討についても、重点的に行いたいと思います

さて、今夜は実はもう一件ある契約を予定していますが、こちらについては「福岡大家の会」で先行公開しているものの、ブログには詳細が確定してから書き込みしますので、暫くお待ちくださいね

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投資戦略 

2012年06月28日

昨夜は、久し振りに建設会社を訪問し、「新築RC一棟物件」の打ち合わせを行ってきました

因みに、今回の新築予定地「大分」は、生コンや人件費等、福岡よりも安いという話を、以前、他の投資家さんから聞いていましたが、

建設会社さんによると、「最近、建設資材が上昇中で、徐々に厳しくなってきている」とのお話・・・

また、工期に関しても、先日営業の方からを貰っていた「二月末竣工」は厳しいとの事で、正直前途多難な印象

その理由は、「敷地内に有る大きな石」と、「地下水が湧き易い地勢」の影響ですが、こればっかりは「掘ってみないと解らない」との話なので、なんとか、石に当たらず、水も出ずに、杭打ちが完了する事を祈りたいと思います

さて、今後のスケジュールとしては、来週水曜日に「地鎮祭」を行った後、擁壁工事を開始し、来月中旬に「建築確認」が正式に下りるのを待つ事になります

地鎮祭の日の夜は、「おおいた大家の会」の皆様に報告を兼ねて、飲みに行く事になりましたので、久し振りの再会が楽しみですね

【お知らせ】
「熊本大家の会」の通信兵:グエン様より、7月28日に開催する「狼旅団セミナ〜やっぱりまだまだしゃべらせて〜夏の熊本の陣」のご案内が有りました

当然、私は懇親会も含めて参加しますが、皆様もお申し込みはお早めに


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新築一棟物件 

2012年06月27日

私は結構頻繁に、ジュンク堂で不動産関係の新刊をチェックしていますが、先日、その中で少し気になる本を発見しました



因みに、白岩さんの本は私も何冊か持っているものの、今迄の書籍に関しては、「私に首都圏の土地勘が無い事」と、「利回り」の面から、正直それ程心に響いて無かったのですが

上記の書籍は、プロジェクトの詳細は書いてないものの、「私が今福岡で一番やりたい事に近いかも」という印象を受けました

それは、「都心型の小規模シェアハウス」

正直、「経営」の面から判断すると、「1戸当たり40崢兇凌恵曖劭辰ベター」という判断になるのですが、「専業大家の使命」として、「初期費用や賃料が安い、都心型小規模シェアハウス」に根強いニーズが存在する限り、手掛けてみたい気持ちは大いに有りますね

まあ、現状では「管理」という問題は有りますが、サラリーマン卒業のタイミングが見えたら、動く予定なので、見守ってて下さいね

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投資戦略 

2012年06月26日

昨夜は、久し振りに旧mixi系の大家さん仲間と4名で、西中洲のちょっとお洒落なお店でコア飲みを行ってきました

因みに、となりの大家さんで最近知り合った大家さん仲間では、現在も「福岡市内木造物件」購入の話題が中心になりますが、

昨夜の話題は、専ら「売却」の話

まあ、皆さん、不動産は嫌いな訳じゃ無いし、「失敗したので撤退」というネガティブな話ではなく、それなりに利益を乗せて既存物件を処分しながら、次のステップへ進む為に体力を増強するという「資産組み換え」に関する情報交換です

今回情報交換して改めて感じたのは、「他県の投資家さんにとって、福岡は現在も魅力的な投資先なんだ」という事

特に、RC1棟物件に関しては、結構低い(と地元の大家仲間が感じる)利回りでも売れてるみたいなので、今後もこの流れが続くなら、「キャピタルゲイン狙い」で、物件を仕込んでおくのも、有望な気がします

まあ、「キャピタルゲイン」とは言っても、購入金額より高く売却するのは困難かもしれませんが、仮に同じ金額で売却となった場合でも、大きな手元資金が残りますので、気になる方は自分で計算して下さいね

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投資戦略 | 物件売却

2012年06月24日

昨日は、「福岡大家の会」のメンバー4名と一緒に、「熊本大家の会」のイベント「ケロケロトランク&戸建賃貸見学会」を訪問してきました

因みに、「トランクルーム」や「戸建賃貸」は、私が現在最も興味が有る「賃貸形式」の一つですが、

その理由は、「トランクルーム」に関しては、「課税売上の確保」と「シェアハウスの関連事業としての妙味」、また、「戸建賃貸」に関しては、「安定経営」と「将来、シェアハウスに転用可能な物件の仕込み」となっています

さて、今回ははじめ様のご厚意で、ミニバンに同乗させて頂き、先ずは昼前に熊本インター近くの「ケロケロトランク」を訪問

【ケロケロトランク】
P6230009

P6230006


オーナーによると、管理会社は10年間の実績が有るそうで、現地での契約が可能等、小回りが利くのが強味だとか

【契約スペース】
P6230008


建物自体は驚異的な安さでしたが、福岡で行う場合は、土地が高い為、「築古の全空きアパート」等を活用する方が現実的なんでしょうね

トランクルームを見学した後は、熊本・福岡の8名で「中華ランチ」を頂きながら、不動産談義を行った後、熊本駅近くに「熊本大家の会」の方が新築した「戸建賃貸」を訪問

【戸建賃貸】
P6230048


今回の物件は、約100坪の敷地に、同じ間取りの戸建3棟が建っていましたが、オーナーの奥様が打ち合わせに積極的に参加されたとの事で、「女性目線」による様々なアイデア満載の、大変素敵な建物に仕上がっていました

【広いクロゼット】
P6230038

P6230022


【パジャマ&ノーメイクで新聞が取れるポスト】
P6230024


【集成材の木目がお洒落な梁と高い天井】
P6230011


【引き出しタイプのシステムキッチン】
P6230013


特に、「見せる梁」と「玄関ポスト」は、私が将来「戸建賃貸」を手掛ける時が有れば、是非試してみたいですね

物件見学後は、20名以上が参加する懇親会で、楽しい一時を過ごした後、後ろ髪を引かれながら、高速バスで日付が変わった後に帰宅

素敵な物件を見せて下さった「熊本大家の会」の皆様、車を出して下さったはじめ様、本当に有難う御座いました

さて、次回のイベントは、7月28日(土)に、人気ブログランキングで長期間1位を独走中の狼旅団様によるセミナーが決定したとの事

って事で、2ヶ月連続の熊本訪問となりそうですが、次回は何とか一泊して、二次会まで参加出来たら嬉しいですね

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不動産投資家 

2012年06月22日

一昨年まで、福岡市内では通常の「ロフト付きアパート」に変わり、「スキップフロアタイプの床下収納、低床ロフトタイプのアパート」が一世を風靡しましたが・・・

本来は「2階建て」なのに、周辺の「3階建て」と遜色ない圧迫感の有る高さが原因なのか、福岡市内では昨年春から建築確認が下りなくなってしまい、新規供給は無くなってしまいました

さて、そんな「スキップタイプのアパート」ですが、完全に消滅したのかと思ったら、「九州大家の会」情報によると、実は、九州のあちこちで、しっかり分譲中なのだとか

ただし、お値段はそんなに安くなく、一戸当り500万円とのお話

地方都市の需給が、悪化していない地域に安い土地を探して新築する手法は素敵ですが、個人的には、下の方が遥かに魅力的に感じます




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新築アパート 

2012年06月20日

先日、facebookの「おおいた大家の会」で、サラリーマンのリタイアについて少しだけ語りましたが・・・

正直、私は後3〜6年は会社を辞めないと思うものの、「何時でも会社を辞める事が出来る体制」は、来年中に整備する予定です

何時でも行使できる「オプション」を持ってるのって、精神的に嬉しいですね

因みに、物件に関しても「何時でも利益を得て売却可能」というのが理想ですが、現在取組中の「新築RC一棟物件」も、当然、そんな物件に仕上げたいと考えています

具体的には、以前お話した「築10年利回り12%のRC作戦」ですが、

中古の収益物件市場をチェックしても、食指が動く物件は少ない為、実際には利回り9〜10%とかでも、築浅のRCなら成約する可能性は高いですよね

まあ、こちらも「オプション」の話で、末永く運営したいと考えてますので悪しからず

さて、今週土曜日はいよいよ熊本入りですが、超高利回りの「けろけろ」とはどんな物件なのか、今から楽しみです

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投資戦略 

2012年06月19日

一昨日、「大分ファミリータイプアパート」の管理会社さんから、「入居申し込みが入りました」との連絡を頂きましたが・・・

その際に少し気になったのが、「声のテンションの低さ」

その理由は、「保証会社の審査の結果、NGの可能性も・・・」との事で、ぬか喜びさせて、後でショックを与えてはとの配慮だったみたいです

って事で、私も過大な期待は抱かずに受け止めましたが、昨夜帰宅すると、「入居申込書」と一緒に、「保証会社の承認書」もFAXで届いてました

保証会社の仕事の速さは、正直嬉しい驚きですね

という事で、「大分ファミリータイプアパート」は、2か月半ぶりに満室が見えてきました

これで安心して、新築に専念出来そうで嬉しいですね

因みに、今回の物件は元々「大手プレハブメーカー」の施工で、駐車場も確保されており「物件力」が高かった為、購入後のバリューアップは、定番の「テレビドアホン設置」と「インターネット無料化」位しか行っていませんが、

どちらも「費用対効果」は高いので、地方の家賃がそれ程高くない物件では、お薦めの戦略だと思います

それと、今回「成約プレゼント」として、左にリンクを貼っている「ルンバ」を提供させて頂きましたが、喜んで頂けたら嬉しいですね

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リスク管理 

2012年06月17日

先週の新築マンション内覧会の際に、お土産で本を頂き拝読しましたが、久し振りに「不労所得」、「個人年金」なんて夢のような言葉に遭遇しました

因みに、「利回り8%台の中古物件を、頭金2千万円も入れて購入する事例」等、紹介するまでも無い内容だったので、リンクは貼りませんが、最近でもそんな本って結構多いんですね

まあ、私個人としては、

「どんな激戦地の物件でも満室にするカリスマ大家」

なんて全然目指してなく、「ほったらかしの満室経営」は正直憧れですが、その為には「物件購入時」に相当な労力を注ぐ必要が有ります

要は、どこかで汗をかく必要が有る訳で、不動産会社の提案をそのまま鵜呑みにしても、後で苦労するだけなんですよね・・・

「利回り8%台の中古物件」が不労所得になる地域は、全国でも極僅かです・・・

実際には、「利回り12%の中古」や「利回り9%の新築」でも苦労する事も多いので、初めてアパート等の購入を検討する方は、「不動産会社」の「プロ」に相談するよりも、実際に検討中の地域に物件を持っている大家さんの生の声を聴いた方が、正解かもしれませんね

さて、今週から遂に「新築RC」の工程会議が始まります・・・

今回の新築については、当初「3月下旬引き渡し」という事でお願いしていましたが、他の大家さん仲間の状況を拝見した結果、急遽、完成時期の前倒しを要請

工程会議の中で、具体的な提案が有ると思いますが、どのような結果となったのか、楽しみです

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投資物件選定 | 中古アパート

2012年06月15日

本日、「おおいた大家の会」の方から情報を頂きましたが、大分・福岡両方に物件を持つ大家としては、大変気になるお話です

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因みに、別大興産さんは、別府市に本社が有り、大分県内では圧倒的なシェアを誇る不動産会社で、「売買仲介」、「賃貸仲介」、「賃貸管理」、「内装リフォーム」等、不動産に関する殆どの業務を行っています

さて、今回のニュースに関しては、「大分との商慣習の違いをどの程度クリアできるかのか、楽しみだな〜」というのが、私の正直な感想です

福岡では、「賃貸」と「管理」の分業が進んでおり、「投資物件の売買系」など、管理がメインの会社の場合、他の賃貸専業の業者さんと友好関係を築かないと、高い入居率の維持は困難ですが・・・

仮に管理メインだった場合、

 広告料(AD)は全て実際に客付けした業者さんに渡す

 自社の滞納保障による立替送金

 貴重な収益源である「安心サポート」の断念

等が、福岡の大家さんから求められる可能性は高いでしょうね

はっきり言って、福岡の入居希望者は、大分より遥かに家賃にシビアなので、物件に大した魅力が無いにも関わらず、「家賃の他に毎月1,500円の支払い」なんて話が有ると、間違いなく入居率は下がるでしょう

更に、大分・福岡のダブルスタンダードが容認されない状況が来ると、果たして・・・、

続きは「おおいた大家の会」に、ひっそり書きますので、悪しからず

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不動産屋との付き合い方 
私、以前は闇雲に物件数を増やしていましたが、数年前から、サラリーマンを卒業した後の事をイメージし、「ストレス&手間が掛からない物件」に拘りながら、資産組み換えを図っています

因みに、私の周りでも30代を中心に、既に10名以上の方が不動産からの収入でサラリーマンを卒業していますが、

「清掃やバリューアップなど、保有する不動産に労力を注入する専業大家」

「不動産関係も含めて、新しいビジネスを立ち上げる」

「のんびり旅行など楽しみながら過ごす」

の3つのタイプが多い様子

私の場合は18歳から30年近くサラリーマンを続けてきたので、で良いかな〜と考えてますが・・・

2年前に、「あと5年で会社を辞めて・・・」に参加させて頂いた事を考えると、後3年がタイムリミット



取り敢えず、「激戦地福岡のロフト付き1K」→「平和な地方の広めの物件」という戦略は、ほぼ達成出来ましたので、後は、「女性専用シェアハウス」を福岡市内の立地が良い場所に、後1〜2棟手掛ける事が出来たら嬉しいですね

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不動産投資家 

2012年06月13日

先週末に見学した「新築RC」は、ワンフロア3戸でそれぞれ間取りは異なりましたが、専有面積は同一な為、賃料も基本的には同一・・・

とは言っても、当然の事ですが「間取り」によって人気は異なったそうで、申し込みが集中したお部屋も有ったのだとか

因みに、そのお部屋は「廊下が長く居室・リビングが正方形に近いタイプ」との事

廊下が長くなると、当然の事ですが居室は狭くなるので、縦長で廊下が殆ど無い部屋に比べると、「LDK13.3畳→10.7畳」、「居室5.9畳→4.5畳」と狭くなっています

この数字だけ見ると、サイトでの表示ではマイナス要素となりそうですが、実際に内見すると、正方形に近い部屋の方が数字以上に広々とした印象を受けるので、成約率が高くなるんでしょうね

それと、賃貸とは思えない広めの「洗面化粧台」と、「1418のユニットバス」の効果も大きかったと思います

【洗面化粧台】
洗面化粧台

洗面脱衣室


【1418ユニットバス】
1418のユニットバス


実は私の新築RCでも、「正方形」に拘ったお部屋が1タイプ有り、40屬旅さにも関わらず、検索サイトでは「1K+S」としか表示されない為、正直不安でした

ただ、他のタイプと同時に内見して頂ければ「現地での成約率」で勝負できると決断しましたが、今回の物件でその発想に裏付けが取れたのは、大きな収穫ですね

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新築一棟物件 | アパートの管理

2012年06月12日

先週土曜日に見学したマンションは、博多駅徒歩11分の1LDK18戸で、賃料&共益費は8万円前後だそうですが・・・

予想通り、駐車場のニーズは極めて低いそうで、既に満室が近いにも関わらず、申し込みは10台中1台のみとの事

駐車場


確かに、福岡は政令指定都市の中でもコンパクトな街で、2大中心部の「博多駅エリア」と「天神エリア」は歩いても20分程度

バスで移動する場合は、100円で行けちゃいますし、全国的に有名な歓楽街の「中洲」はその中間地点に有るので、車が無くても全く不自由しません

その為、駐車場のニーズは年々減り続けており、私が10年前に初めて購入した戸数8戸のアパートでも、当初は5台有る駐車場の全てを入居者さんに借りて頂いてましたが、

年々、駐車場の希望者が減り続け、現状では、入居者さんに貸してるのは2台のみという状況

今回の様に、都心立地で、家賃が比較的高めの物件だと、尚更なんでしょうね

ただ、現状では「駐車場設置台数」は条例で定められているので、福岡でマンションを新築しようと考えた場合、ニーズが無いと解ってても作らざるを得ないのは、不思議な気がします

因みに、田舎ではまだまだ駐車場は必須なので、私の今回の新築でも、条例で定められた台数の1.3倍程度設置していますが、まだまだ不安が大きい為、引き続き、対策を検討中です


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投資戦略 | 新築一棟物件

2012年06月10日

本日は、以前熊本サラリーマン大家さんに教えて頂いた「新築賃貸マンション完成見学会」に、「福岡大家の会」のメンバー8名で訪問してきました

因みに、物件はキャナルシティの近くに建てられた、熊本の「明和不動産」様の企画

施工も、今年の新年会の際に熊本の大家さん仲間がお薦めしていた優渾という事で、以前から興味が有りましたが、「新築勉強中」の身としては、大変参考になる内容でした

【キャナルシティ博多】
P6100051


【外観】
P6100077


さて、今回興味が有ったのは、

プロのデザイナーさんが手掛けた「チョイス部屋」のインテリア

ペット可能フロアーのニーズ(今回の物件は7階建てで、2〜3階のみペット可)

「実際の建築費」&「利回り」

の3点でしたが、噂のチョイス部屋は、現実にそこまで踏み切れるかは別として、なかなか凄かったです

【チョイス部屋(ビター)】
P6100062

P6100061

P6100060

P6100055

P6100054


【チョイス部屋(プロヴァンス)】

P6100049

P6100045

P6100044

P6100034

P6100032

P6100027


【チョイス部屋(モノスタイル)】
P6100069

P6100068

P6100066

P6100070


ペット可フロアのニーズは、結構有ったそうですが、立地的に中洲方面にお勤めの方も多いと予想されますので、うちの物件についてはもう少し検討したいと思いますが、正直、「敷金+1ヶ月」だけでは、余り旨味は感じませんね

また、気になる利回りに関しては「共益費込みで8%」とのお話

「新築ワンルームマンション(区分所有)」が6〜7%程度の利回りで売られてるのを考えると、42屬裡隠味庁砲韮検鵑蝋膤覆噺世┐襪里任靴腓Δ、

私の周りの凄い大家さん達は、皆さん、9〜12%を土地からの新築RCでも叩き出してるので、私も皆さんに負けない物件を目指していきたいと思います

さて、見学会の後は、全員でファミレスに移動しランチを頂きながら不動産談義

興味深い話もありましたが、長くなったので、明日書き込みしますね


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新築一棟物件 

2012年06月09日

今週は、何日か仕事が早く終わった日に、自宅まで歩いて帰宅しましたが、

その途中で噂のアドヴァン(ADVAN)を発見

因みに、妻にその話をしたところ、「テレビでコマーシャルしてる所でしょ」と知っててビックリしましたが、新米大家@福岡さんの新築の洗面化粧台や、大分のRさんの物件エントランスに貼られている天然石なんかを扱ってる輸入建材の商社さんという事で、「なんちゃってデザイナーズ系」を目指す大家さん必見のお店です

店舗前で営業時間を確認したところ、「月曜日〜土曜日の10時〜18時」との事で、本日早速訪問してきました

さて、その結果ですが、洗面化粧台に関しては、正直私の物件では高過ぎる印象でした・・・

確かに、ドイツ製やイタリア製の水周りは物凄くお洒落でしたが、

商社から直接購入して施主支給を行う場合、現金取引となる為、例えば10万円の洗面化粧台を40台施主支給する場合、400万円の現金が別途必要となるのは悩ましいです(苦笑)

3年前に新築した「女性専用シェアハウス」では、一点豪華主義で、「輸入品の洗面化粧台」や「お洒落なシャワーユニット」を施主支給で奮発しましたが、改めて小笠原さんの在庫セールはお得だったと実感ですね

さて、明日は朝から福岡大家の会のメンバーと、明和不動産様の「新築賃貸マンション見学会」に参加してきます

今回の建設会社は、今年初めに熊本遠征した際、地元の大家さんから「超お薦め」と聞いていましたが、私が密かに検討中の「ペット可能フロア」や「チョイス部屋」のオシャレ度確認は楽しみですね

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新築一棟物件 | 投資アイテム

2012年06月07日

以前にも何度か書きましたが、私が4年前に「シェアハウス」の新築を初めて考えたのは、あるセミナーで、

「海外では木造2階建てで上下に別の人が住んでるアパートなんて、日本以外は世界中どこにもない。上下の住人が違う建物は、RC等の防音がしっかりした建物が基本。木造の場合は、シェアハウスが一般的」

というお話を聞き、感銘を受けたからでした

その後、福岡も含めて日本中に「シェアハウス」が増え続け、昨年の震災の際には「外国人の一斉帰国」という非常事態が生じた結果、一部では「シェアハウスの流行は去った」という意見も耳に入ってきますが、

私個人としては、4年前の気持ちと特に変わりは有りません

特に、最近の

・「広告料(AD)の相場上昇」

・「退去時内装費原則大家負担」

・「初期費用が減少し、引っ越しし易くなった事による入居期間短縮化」

という流れを見ると、入居者・大家共にメリットが有る「新しい賃貸の形」だと考えます

正直、現在も大量に供給され続けている「ロフト付き1K新築アパート」を見る度に、

「この立地なら、連棟式2戸のシェアハウス造ったら面白いのに」

なんて考えてますが、現状では管理してくれる会社が無い為、余計なお世話ですね

因みに、「連棟式2戸」の詳細な構想も密かに考えていますが、当分は「温存」となりそうです(苦笑)

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投資戦略 

2012年06月06日

昨日夕方、建設会社の方に訪問して頂き、「建築確認申請」に必要な書類に、法人の押印を行いましたが、

その際に、先週末に実施して頂いた「地元説明会」の議事録を受領しました

結果としては、特に大きな問題も無く、無事に終了との事

ただ、「どこの管理会社が管理するのか?」については、地元の方も懸念している様子で、説明会の際にも「着工までには管理会社を決定して報告」と建設会社さんから回答して頂いたそうです

現状としては、2社に絞ってる候補のうち、1社のみ希望事項の了承を貰っており、もう1社からは回答が有ってない状況の為、了承済みの会社にお願いする方針ですが、

「着工後に正式契約」と考えていた予定は、前倒して早急に決定したいと思います

その他にも「電波問題」、「騒音問題」等、いくつか要望は頂いたみたいですが、建設会社で誠実に対応して頂き、地元の皆様と良い関係が築けたら嬉しいですね

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新築一棟物件 

2012年06月05日

昨日夕方、建設会社の設計担当者さんから着信有り

用件は、「建築確認申請書類の押印を貰いに行きます」とのお話でした

因みに、暫くブログに新築RCの話は書いてませんでしたが・・・

先週は、「地元説明会」や「擁壁工事の為の駐車車両の移動交渉」が実施された筈なので、押印の際に概要を確認したいと思います

実は先日から、秋からの賃貸募集開始に向けて、以前作成したブログをリニューアルして準備を始めましたが、

正直、「フライングだったかな〜」と思えるほど、余りネタが無い状態

着工が待ち遠しいですね


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新築一棟物件 

2012年06月03日

不動産を永年見続けていると、「間取り」や「外観」から、「これは平成○年頃に△△が供給した物件だな」と解るようになる方が多いと思います

例えば、昭和末期〜平成初期は「3点式ユニット、面積15〜17平米のワンルームマンション」や、「1畳タイプのお風呂のロフト付きアパート」が大量に供給されていますが、

多分、当時のオーナーは、

「こんな狭い部屋は誰が住むんだろう」

とか、

「お風呂とトイレが一緒とか有りなの?」

「こんな高いロフトに毎日梯子上って行くのは絶対嫌だな〜」

なんて考えつつ、「最近の若者には、こんなタイプが流行です」と業者さんに説得されて、購入を決断し、後々後悔した方も多いんでしょうね

因みに、私も昭和62年に初めて一人暮らしを始めた時は、「3点式ユニット、ロフト付き」という当時最先端だったミヤマの物件でした

結局1年足らずで退去しましたが、

初めての一人暮らし

その後、平成13年に初めて「新築1Kのロフト付きアパート」を購入した際は、当時、未だ「3点ユニット」の物件が主流だった為、「バス・トイレ分離の物件は、競争力が有る」と聞いて、購入を決断

今考えたら、「お風呂の狭さ」と「高いロフト」は自分が住みたいと思える内容では無かったですね・・・

さて、現在私が手掛けている「新築RC」ですが、全ての部屋で「1216サイズのユニットバス」と「W1800のキッチン」を採用する予定です

本当は、お洒落な物件に仕上げたい気持ちは大ですが、デザインは今後ゆっくり検討可能ですし、取り敢えず「基本性能」で弱点を減らせば、高い入居率は可能と考えてます

これは、「女性専用シェアハウス」を自主管理してきた中で、入居者さんからお聞きした話が拠り所となっています

因みに、熊本サラリーマン大家さんからの情報で、来週チョイス部屋の内覧会が福岡で有るみたいなので、日曜日に訪問予定ですが、果たしてどんな内装なのか、今から楽しみですね

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新築アパート | 新築一棟物件

2012年06月02日

本日は、福岡市近郊に今春完成した「新築シェアハウス」を妻と2人で訪問してきました

因みに今回の物件は、3月に大阪の「ギャラリーシェアハウスアルト」さんとお会いした際に、初めて存在をお聞きしてからずっと気になってましたが、「立地は少し悪いけど、物件力が凄い」との噂通り、大変素敵な物件でした

オーナーさんは、「賃貸経営は全くの未経験だったけど、たまたま自宅の横の土地が安く購入出来たので、以前から興味が有ったシェアハウスを建てた」というお話でしたが、

「ハウスメーカー施工の建物」には、リビングの「大型壁掛けテレビ」、「食洗機付きのシステムキッチン」、「ウッドデッキ」、「裏庭」等、随所に拘りアイテムが散りばめられた贅沢な仕様の建物

現時点で入居者が居ないとの事で、運営に関して2時間程お話しさせて頂きましたが、その「理想」は、3年前に私がシェアハウスを始めたばかりの頃を思い出す内容で、懐かしくなりました

うちの場合は、入居者男女間のトラブルから、「女性専用」に変更したり、募集に関しても最近は、問い合わせメールに一喜一憂せず、「去る者は追わず」の方針で対応しており、淡々と運営していますので、本日もそういったお話をしましたが、

多分、1年程度実際に運営した後に振り返った頃、初めて理解して頂けるんでしょうね

【余談】
実は、先日BITに問い合わせメールを送っていましたが、昨日、その回答を頂きました

その「問い合わせ内容」とは、私の地元を管轄する「大分地方裁判所 杵築支部」の掲載開始時期について

今年の初めに電話で確認した際に、「7月位にはスタートする」という話でしたが、今回、私の問い合わせに併せて情報を更新して下さったみたいで、「竹田支部」、「佐伯支部」、「日田支部」、「杵築支部」と、一気に大分の情報が充実するのは嬉しいですね

今回は、新たにスタートする7支部中6支部が九州内の裁判所となりましたが、地元物件は長年の夢なので、頑張って自己資金を増やしていきたいと思います


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fchiro at 22:54コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 
昨年秋に購入した「大分ファミリータイプアパート」は、元々、大手プレハブメーカーが施工した1棟当たり4戸のアパートが4棟建っていますが・・・

立地は若干郊外になるものの、400坪の敷地にゆったりと建物が配置されている事も有り、和室をフローリングの洋室に変更したり、間取りを「2DK」→「1LDK」に変更した結果、引き渡し時に2室有った空室には、どちらも新婚さんに入居して頂きました

そのまま、3月までは満室継続

4月に1室退去が発生しましたが、このお部屋は間取りは良かった為、2DKの形状は変更せず、和室から洋室へのリフォームのみ行って募集を継続しましたが、繁忙期が過ぎてしまった事も有り、入居付けは苦戦

更に、追い打ちのように、5月末に1室退去が発生し、「遂に空室が2室になっちゃうな〜」と考えていた所、昨日、管理会社から着信有り

ただ、電話の内容は、期待していた「2DKへの入居申し込み」ではなく・・・、

なんと、前日に退去になったばかりで、未だ清掃も終わっていない「2LDK(前オーナーが3DKから変更済み)」への申し込みでした

因みに、空室はどちらも2階で、「2DK」のお部屋に対し「2LDK」の方は、家賃が「+6千円」です

多分、退去予告の段階でチェックして頂き、退去と同時に中を見て申し込み下さったのでしょうが、郊外で多少家賃が高くても、「駐車場2台契約可能」で「綺麗」で「お部屋も広め」で「家賃が安くインターネット無料」のお部屋は、競争力が有るんですね

という事で、家賃が高い方のお部屋が先に決まったのは、経営的にも助かるので歓迎でしたが、残り1室についても早めに埋めて、早期の満室復帰を目指したいと思います

それにしても、世間では「高齢者向け住宅」がブームですが、新婚さんの入居申込書は、眺めててなんだか嬉しくなりますね

今回の新築でも、「海が見える2LDKのお部屋」を設定していますが、今後もチャンスが有れば、新婚さん向けの素敵なお部屋を手掛けたいと思います

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fchiro at 09:40コメント(2)トラックバック(0) 
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