2012年07月

2012年07月31日

本日は、久し振りの東京出張ですが

月末で多忙につき、残念ながら日帰りで、娘の会社に寄る暇も有りません

東京に行ったらお会いしたい投資家さんも何人かいらっしゃいますが、残念ながら次の機会にしたいと思います

さて、先日の熊本遠征では、いくつか心にグサッときた言葉が有りましたので、本日は備忘録も兼ねて記します

先ずは、必殺大家人様の、

「私のドミナント戦略は、熊本では通用しない」

との発言

当然、謙虚な性格故のお言葉で、実際に必殺さんが熊本に引っ越したら、「あの方」と違って地元大家さんの大きな脅威になるのでしょうが、

「安価で良質な公営住宅が供給されている地域では、ボロ物件投資は成立しない」

との分析は流石ですね

地域によって戦略が異なるのは当然の事で、利回り等の「目に見える数値」だけで判断すると危険なのですが、この事について書かれている書籍が少ないのは、何故なんでしょうか(苦笑)

狼さんの言葉でグサッときたのは、何気に呟いた

「シェアハウスなんて儲からね〜事やって・・・」

との発言

因みに、初めて会ったばかりの私が「女性専用シェアハウス」の自主管理をやってるなんて知らない状況ですが

「プロの本音」として、心に留め置きます


【余談】
最近、不動産系のブロガーさんは物凄い勢いで増え続けてますが、

ハンドルネームに「ひろ」を使っている人も、数え切れない位いるとの事

実は近いうちに、金持ちリーマン様が「ひろ会結成」の段取りをして下さるそうですが、実現したら面白そうですね

fchiro at 18:33コメント(1)トラックバック(0) 
投資哲学 

2012年07月30日

先週末は、熊本を訪問し、人気ブログランキング1位を独走中の狼旅団様、2位で猛追中の必殺大家人様、区分の管理組合トラブルネタで急上昇中の金持ちリーマンという、豪華3本立てのセミナーを受講してきました

因みに、セミナーのお題は、

リーマンさん → アメリカ不動産投資

必殺大家人さん → 自主管理における滞納者対策(訴訟)、トラブル対応

狼さん → 物件情報の判断の仕方、上流物件を紹介して貰う為の業者さんとの付き合い方

等、滅茶苦茶豪華な内容

この日は、他にもセミナーが開催されてたみたいですが、熊本に行って本当良かったです

【熊本ラーメン天外天】





【阿蘇地獄温泉(混浴有)】



【阿蘇山】











【しょぼくれんメジャーGETだぜ!!】



なお、有料セミナーにつき詳細は割愛します。

上の写真の詳細は、他のブロガー様から配信されると思います。

昨日の車中の会話は、危険すぎて絶対書けません

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fchiro at 08:14コメント(2)トラックバック(0) 

2012年07月29日

昨日は、朝から高速バスで熊本入りし、「狼旅団セミナーin熊本&懇親会」に潜入してきました

因みに、「人気ブログランキング」のトップ2を含めた3名の豪華な講師陣によるセミナーは、開催時間も五時間を超える大変中身の濃い内容

特に、狼旅団様の「上流物件取得を目指した業者さんとの付き合い方」の話は、これだけで○万円の価値が有る印象でした

私の今までの物件取得は、普通にネットに出ている「専任媒介」の物件を、「お断り指値」で安く仕入れる手法がメインでしたが、次回は是非「上流物件」 を目指したいですね

※携帯からなので、その他のコアな話は帰宅後に書きますね。

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2012年07月25日

私は4年前に宅建試験を図書館通いによる独学で受験し、ボーダーでなんとか合格しましたが・・・、

試験終了後は燃え尽き状態となってしまい、結局「法定講習」は申し込みをせず、「宅建主任者登録」は行っていない状態

まあ、「不動産の貸主」には「宅建免許」が無くてもなれる為、特に必要性も感じなかったのですが、先日サクライさんの事務所を訪問した際に、「今年は宅建を受ける」という話を聞き、

「今年秋の法定講習を受けて、来年は宅建主任者登録しようかな〜」

と現在密かに企んでます

因みに、私がフリーとなった後に宅建を使ってやりたいのは、以前から何度もこのブログに書いている「正しい地上げ」

最近、新築系の大家さん仲間から

・「なかなか良い土地が出ない」

・「買付入れても、お金持ちの方が条件を釣り上げるので購入出来ない」

なんて話をよく聞きますが、「行動力」と「交渉力」で物件を作り出す「正しい地上げ」で、優良な土地を供給出来たら、楽しそうですね


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地上げ 

2012年07月24日

先週末は「漏水トラブル」の対応で神経が磨り減りました

因みに、対象物件は私の自宅ですが

築20年超えると、いろんな箇所にガタがくるものですね

早く解決して、お盆明けの娘の帰省に備えたいのですが(苦笑)

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2012年07月22日

金曜日は、今年初の夏休み

「久し振りにロードレーサーでロングツーリングでも」と考えていましたが、まさかの大雨に断念・・・

結局、車で福岡市内に今春開業した「不動産コンサルタント」の事務所を訪問してきました

因みに、現在私が取り組中の新築についても、このコンサルさんの影響を強く受けていますが、

今回2時間程度お話した「メインテーマ」は、「福岡市内新築RC1棟物件の将来性」について

福岡では、「建て売りアパート業者」の乱立により、単身者向けのアパートは供給過剰気味で、地域によっては「築10年に満たない築浅物件」でも「AD5ヶ月」なんて怖ろしい状況に陥ってますが、

街としての魅力は、「人口増加」、「九州新幹線開業」、「バックアップ機能都市」等、益々上昇中

不動産市場の方も、全国の投資家さんから「有望な投資先」として注目されている状況です

その為、物件自体も品薄気味で、「最近優良な中古物件が出て来ない」という投資家さんの声は結構聞こえてきます

当然、そういった投資家のターゲットは、融資が付き難い「木造築古アパート」ではなく、「築浅のRC1棟物件」となりますが、有る程度グレード感が有る物件なら、比較的低めの利回りでも動いてる様子

まあ、勘の良い方なら、この辺りでどんな行動がベターなのか、ご理解頂けると思いますが、

中期で考えると大きなチャンスだと感じた1日でした


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不動産投資家 

2012年07月18日

昨年秋に購入した、「大分ファミリータイプアパート」は、購入時に2室有った空室を何とか埋めて一旦満室となった後、春の退去2室も、管理会社さんの協力で何とか解消し、現在満室ですが・・・

来月初めに、またもや新たな退去が発生

ファミリー物件とはいえ、16室も有ると結構頻繁に退去が発生するので、気が抜けませんね

とはいえ、以前「ロフト付き1Kアパート」で私が体験した「8戸の物件で年間に7室の退去」に比べれば全然余裕ですし、利回りも16%と満足行く数字ないので購入自体は全然後悔していません・・・

逆に、この物件が私の中の基準になってしまった為、それ以降に検索サイトで物件を見ても、全く食指が動かないという、後遺症に悩まされる始末です(笑)

とはいえ、現在「新築RC1棟物件」に取組中で、現実的に他の物件を購入出来る訳はないので、全く問題外ですが

それにしても、最近良い物件が全然出てこないので、中古物件を売り出すには良いタイミングかもしれませんね


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空室対策 | 不動産屋との付き合い方

2012年07月16日

3連休、皆様のんびり過ごせましたか

私は最近本業が忙しかったのと、水〜金曜日まで3日連続でハードな飲み会が続いた為、

女性専用シェアハウスの内見立ち会いと、近くのショッピングセンターを訪問した位で、基本的には自宅でのんびりと休養モードでした

まあ、その前の週が大分に2回訪問する等、忙し過ぎたのも有りますが、月末には熊本で狼旅団様のセミナーなんかも控えていますので、体力温存しとかないとですね

さて、そんな週末も終わり、先程パソコンに向かって、久し振りに「迷惑メール」の確認を行ったところ、重要なメールが埋もれてるのを発見

そのメールとは、

建設会社からの新築RCデザインパース

シェアハウス入居希望者からの内見希望

の2通

300通以上の迷惑メールを慎重に確認した結果、発見する事が出来ましたが、疲れてる時などは、結構スルーしがちなので、危なかったです

因みに、新築RC1棟物件のデザインパースについては、入居者さんが友達に自慢出来る位素敵に仕上がったと思うので、皆さん楽しみにしてて下さいね


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リスク管理 

2012年07月14日

昨夜は、会社近くの居酒屋で、4名での凄〜く濃い「コア飲み」に参加してきました

因みに、会話の中身は不動産比率60%程度と、普段よりは若干高め

暴走の結果、少しだけダークな話も混ざっていましたが・・・、

耳触りの良い話ばかりして本音を隠す飲み会よりも、遥かに楽しい、ガチンコで若干ダークな「コア飲み」は、有意義な時間が過ごせて楽しいですね

まあ、私の場合は「言葉のキャッチボール」の際も、敢えて「ビーンボール気味の球」を投げて、相手の力量を試したり、本音を引き出す手法を取っちゃう為、たまに「本当にセンスが無い」なんて勘違いされちゃうのは辛い所ですが(笑)

次回は、昼から「美味しい〇〇な〇〇〇」を戴いた後、そのまま「エンドレスカラオケ」なんて学生みたいなノリのイベントも企画されてるみたいなので、楽しみにしたいと思います


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投資戦略 | 不動産投資家

2012年07月12日

私は数年前から,「福岡市内のロフト付きアパート」→「都心型シェアハウス&地方ファミリー物件」へ組み換えを図っていますが、

その際、「一棟当たりのキャッシュフロー」にも拘る事にしています

11年前にアパートを始めて購入した頃は、

「頭金だけ自分で支払えば、後は店子さんがローンを返済してくれて、20年後には土地が自分の物になる」

なんて発想でしたが、時間が経つにつれて欲が出て、最近では

「1棟当たり、最低20〜30万円は残らないと、面白く無い」

と考えるようになりました

因みに、「キャッシュフロー」は「利回り」だけでなく「物件の規模」や「家賃帯」によっても変わるので、購入時の利回りが20%超えだったアパートも、「規模」が小さく(1K6戸)、家賃が低かった(3万円→2.5万円に下落、多分今だと2万円以下かも)事から、上記の基準を満たさずに売却する事に・・・

ただ、実際にはもう一つ基準が有って、そちらを満たす物件なら今後も購入する可能性は有るんですけどね


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投資戦略 

2012年07月08日

先週は、土日に一泊で大分入りし、管理会社と条件等の打ち合わせを実施

中二日で、水曜日に再度日帰りで大分入りし、午前中「地鎮祭」の後、夕方まで10か所近く物件見学し、夜は「おおいた大家の会」の皆様と懇親会

週末には、税理士さんからの「そろそろ法人の中間データを拝見したい」とのメールに、焦って領収書整理をしつつ

土曜日は朝から建設会社で着工後初の「新築打ち合わせ」と、なかなかハードな一週間でした

さて、その土曜日の「新築打ち合わせ」ですが、メインの議題は「外壁のタイル選定」でした

因みに、私は自他共に認める「美的センスが無い人間」

「間取り」や「導線」について考えるのは大好きですが、「色彩」や「デザイン」については、正直苦手な分野で、実は今回もスケールが結構大きい為、プレッシャーでした

とはいえ、決めないと先に進めない為、書籍やネットで探したデザインを第一候補に、建設会社へ打診しましたが、

結果は強烈な駄目だし・・・

「今回の物件はボリュームが大きいので、希望のデザインは合わないと思います」と言葉は優しかったものの、「センス無いな〜」という感じで、あっさりスルーされちゃいました

とはいえ、お金を出してリスクを背負うのは私なので、

「絶対にこのデザインで・・・、」

と当然強く押し切って





しまう筈は無く

基本戦略としては、「エントランスを一点豪華主義で仕上げて、第一印象を良くする」なのですが、全体のイメージがダサくなって敬遠されてしまっては、致命傷ですからね(苦笑)

という事で、昨日は地元の区画整理地区内の、マンション乱立地域を歩き回り、デザインの研究を行いましたが、タイムリミットは迫ってるのに、なかなかしっくりくる外観のイメージは見付かっていない状況です。


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新築一棟物件 

2012年07月06日

先日の「おおいた大家の会」の懇親会の際、私と逆に大分在住で福岡市内に物件を検討中の方とお話させて頂きました

因みに、その理由は「都市の魅力」との事でしたが、

確かに、(特に若い方には)圧倒的に福岡の方が魅力有るんでしょうね

また、福岡の場合、現在でも人口が増え続けている為、物件や募集条件さえ間違わなければ、満室維持はそんなに困難では有りませんが、

地方の物件で、特定の学校や工場勤務の方がターゲットだと、一気に入居者が居なくなり、どんなに広告料を積んでも入居率が維持出来なくなるリスクも有ります

要は、魅力が有る地域で、融資も付きやすいが故に、需給バランスが崩れてるのですが

会話の中では恐ろしい数字の広告料の話も有り、私にはシェアハウス以外の単身物件は、当分手は出せません(苦笑)

【おまけの話】
先日下の本を購入して、一気に読み上げました

著者の方は、不動産業者の方なので、基本的には宣伝目的で発行した書籍でしょうが、

内容は、私の発想に大変近く、今後、不動産をある程度の規模まで拡大して、キャッシュを残したいと考える方には、参考になると思いますよ



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fchiro at 12:48コメント(4)トラックバック(0) 

2012年07月04日

本日は、朝から電車で大分入り

「新築賃貸マンション」の建設予定地にて、地鎮祭が、建設会社、管理会社、銀行等、多くの方にお越し頂き、盛大に執り行われました

大雨の中で出席下さった皆様、本当に有り難うございました

明日からは、いよいよ擁壁工事が開始しますが、素敵な建物を来年春、皆様に御披露目出来るよう、多くの方に協力頂きながら、頑張ります

本日は、今から「大分大家の会」の皆様と懇親会ですが

明日は仕事なので、終電に乗り遅れない様注意して、楽しんできますね

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ご挨拶 

2012年07月03日

本日、大分の「新築賃貸マンション」の管理をお願いする予定の会社から、「家賃査定書(改)」が届きました

因みに、先週末に訪問した際、

「今回は、竣工までに満室にならなくても、責任は問わないので強気の家賃で当初募集は行いたい」

とお願いした事も有り、「1LDK」に関しては、結構強気の金額が記載されていましたが、

良く見ると、海側に設定した「1K+S」と賃料が逆転

今回の物件では、東側の「ウォーシャンビューの部屋」について、敢えて「1K」の表記となるお部屋を設定したのですが、「面積」や「眺望」等、全ての条件で「1LDK」よりも優れているにも関わらず、単純に表記だけで1LDKよりも安く査定されてしまったみたいです(苦笑)

とはいえ、実際に書面で数字を見ると弱気になってしまいそうですが、

何とか、自分を信じて頑張りたいと思います

さて、明日はいよいよ「新築RC1棟物件」の「地鎮祭」

参加メンバーを聞くと、建設会社7名、銀行から2名、管理会社からも2名が出席との事

何を着ていくかは、明日の朝のフィーリングで決める予定ですが、ジーンズにポロシャツでの参加は、メチャクチャ浮いちゃいそうですね

【お知らせ】
私が2年前に参加させて頂いた、山田里志先生の「あと5年で会社を辞めて豊かに暮らす仕組みのつくり方」ですが、今回在庫切れを機にリニューアルしたそうです

当然、山田里志先生の加筆も有りますが、私も2年前に比べると全く状況が異なる為、「差し替え原稿」を提供させて頂きました



内容的には、現在でもサラリーマン大家さんに自信を持ってお薦め出来る書籍ですが、旧版をお持ちの方も、良かったら本屋さんで新版を手に取って、進化の程を見比べて下さいね


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賃貸募集 

2012年07月02日

先週末は、夫婦で大分入りして、今月着工予定の「新築賃貸マンション」の「管理」及び「募集条件」について打ち合わせしてきました

因みに今回の新築に関しては、管理委託先の候補が2社有りましたが、条件はほぼ同じだった為、結果的には「担当者さんとの相性」と「物件に近い事」を優先して決定

今回は、既存のお部屋も合わせると、「57室」と、ある程度スケールメリットを生かせる規模になってきたので、より良い関係が築けたら嬉しいですね

とは言っても、「緊張感」は必要なので、管理会社からの「年内には予約で満室にします」という提案はお断り

新築での募集は一度きりのチャンスなので、出来る限り高い収益で、3月末の満室を目指したいと思います


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投資戦略 

2012年07月01日

以前も書いたことが有りますが、私が数年前から地元の物件のチェックを始め、昨年、初めて実際に「ファミリータイプの中古アパート」を購入した理由は、

「福岡の賃貸市場が、過当競争となり、収益が減少傾向に有る」

という事も有りましたが、それ以上に大きかったのは、

「年々歳を取り、子供も巣立っていく状況の中で、地元に接点を持ちたい」

という希望でした

実際に、子供が小学生位までは、「お婆ちゃんの家に遊びに行こう」と話すと、喜んで着いてきていましたが、中学校〜高校と進むと、「塾」や「部活」、「バイト」等で、なかなかタイミングも合わず

また、私が単身で帰省しようと思っても、逆に親の方から「孫が来ないなら、帰ってこなくても良い」なんて言われる始末

って事で、「経費も使える帰省の理由」として購入した物件ですが、

昨日も管理会社で打ち合わせ後、実家を訪問して、母の誕生日を祝うなど、当初の目的は達せられたみたいです

ただ、地方故のリスクも当然存在しており、昨日の話の中でも、「地元の大手企業が近々撤退する予定だが、その企業には結構な額の家賃補助が有り、そこの社員さんは良いアパートに住んでるけどどうなるんだろう」なんて話もありました

なお、写真等は帰宅してから掲載しますので、お待ちくださいな。

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投資戦略 
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