2012年08月

2012年08月31日

セミナーや書籍でよく、「ネットに出ている物件は売れ残りの・・・」なんて話を聞きますが・・・

実際に、仲介業者さんは「両手の仲介手数料」を狙って、良い物件は先ずは懇意にしてる投資家さんに情報を流し、購入希望者が現れない場合のみネットに掲載する為、あながち誇張ではない様子

という訳で、私も含め多くの「賃貸経営者」、「投資家」が、「未公開物件」という言葉に甘い響きを感じていますが、最近、

「物件売却の際に「未公開物件」として売り出したら面白いかも」

なんてたまに考えてます

具体的な方法としては、

 資産家を多数抱えて良そうな業者さんに、資料を見せて「御社のお客さんに、こんな物件を探してる方はいますか?」と打診

 可能性が有りそうな場合のみ、期限を切って「未公開物件」として情報を流して貰う。

 購入希望者が現れたら、媒介契約を締結

 希望者が居ない場合は、別の業者さんへ

といった感じ

業者さんは、専任媒介契約を結んじゃうと、レインズに情報を登録しないといけなくなりますが、ネットで公開された場合は一気に情報が広まり「鮮度」が低下します

最近私がお気に入りの下の書籍によると、実際には、「未公開物件」といっても、決して価格が安い物件ばかりでは無く、売却してる事実を近隣住民や取引先に知られたくないという理由も多いそうですが、



世の中には、「自分だけが知ってるレアな情報」の存在に幸せを感じる方も多い為、特殊な物件の場合は、思わぬ高値で成約する可能性も有ると予想します

って事で、実はこのプラン・・・、現在密かに実行中なので、福岡大家の会の皆様、ネットで私の物件探さないで下さいね(笑)


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2012年08月30日

数年前は「水不足の問題から、人口は頭打ち」と言われていた福岡市ですが、

海水淡水化事業にも成功した結果、「人口増加傾向」は全く衰えることなく、気付いたら150万人突破も時間の問題となってきました

数年前の「国主導の市町村合併ブーム」の際にも、一切周辺市町村との合併を行って無い事を考えると、改めて「元気な街」と実感ですね

先日、そんな福岡市に第8の区が設置され、昨日新しい区長が任命されました

因みに、新しい区名は

カワイイ区

区長に就任したのは、福岡市のお隣である糸島市出身の、「AKB48 篠田麻里子さん」だそうです

カワイイ区では、早速住民登録受付中で、9月下旬から住民票の発行も始まるそうなので、興味有る方は登録しちゃいましょう

現在私も、密かにカワイイ区で「女性専用物件」の新築企んでますが、果たして売り土地は出てくるのでしょうか(笑)


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2012年08月29日

最近、福岡の投資家さんと情報交換する中で、

「現在は売り手市場なので、多少低い利回りでも収益物件(アパート、マンション)の売買は成約する可能性が高い」

という話をよく聞きますが、

実際の状況が気になったので、昨日昼休み、某大手財閥系の業者さんに電話でヒアリングしてみました

結果としては、昨年の4月位からじわじわと売り手市場になってるそうで、特にRC物件は玉不足が顕著な為、築25年位の物件でも利回り11%程度で直ぐに成約しているとのお話

リーマンショックの頃は、

「その前のプチバブルの頃に物件を売っておけばよかった」

と話している大家さんが多数居ましたが、現在の状況は当時に近い為、多くの賢明な方がしっかり学習し、リベンジに挑戦してるみたいですね

福岡の大家さん予備軍の方の中には、「利回りさえ高ければ多少難が有る物件でも可」という方も見受けられますが、歴史的に見れば、売却のチャンスは定期的に訪れていますので、そういった「売主有利」の時に、キャピタルゲインを狙う戦略も、トータルの利益で考えたら正解だと思いますよ


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2012年08月28日

昨日夕方、仕事が終わってから「女性専用シェアハウス」の内見に立ち会ってきました・・・

さて、約束の時間に集合場所に到着すると、内見者さんのお母様も一緒に登場

母親目線からの質問にも丁寧にお答えしつつ行った内見では、お部屋自体は気に入って頂けたようで、終了間際にある提案を頂きました

その提案とは、

「家賃1年分を一括で前払いするので、少し割引してくれませんか?」

との内容

以前住んで居た関東地方の業者さんが行っていたサービスらしく、福岡でも可能かとの相談でした

因みに、一括前払いは、現在新築取組中でタイトな資金繰りのひろにとっても、正直悪くない話ですが、

気になったのは、今回の物件が「シェアハウス」という事

一括前払いを割引付きでお受けする場合、中途解約のペナルティについても若干厳しめに設定させて頂く事になりますが、今回の方が他の入居者さんと相性が悪い可能性はでは有りません(苦笑)

特に今回の内見では、お母様が横に居るという事で、踏み切った質問は出来なかった事も悩ましい理由の一つですが、

実際には、申込書が届いたら、その内容を精査しながら前向きに検討し、実際にお受けする場合は、丁寧にリスクを説明したいと思います

【余談】
私は今年から、入居者獲得の「キラーアイテム」として、ルンバを活用していますが(左のリンク参照)

先週末に在庫が1つ減ってしまいました

その理由は、自宅で発見した帰省中の娘が、横浜の社宅に送ってしまった事(苦笑)

若者には絶大な威力を発揮すると、改めて実感ですね


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2012年08月27日

一昨日、日本エコシステムさんの太陽光発電セミナーを受講しましたが、

昨日は、久し振りに当社の売電実績を確認しました

因みに太陽光発電は、東西に長い切妻屋根の3LDK4戸のメゾネットアパートに、昨年3月の売電単価48円の時に駆け込みで設置しましたが、10KW未満ギリギリのスペックとしては、結構良い仕事してくれてると思います

【太陽光発電実績】

過去1年間の売電金額  496,896円

最高金額  57,408円(5月振り込み分)

最低金額  25,968円(3月振り込み分)

累計振込額  652,464円

現在は、売電単価が42円と当時より12.5%低い事を考えると、良いタイミングで導入出来たと改めて実感ですね

但し、太陽光発電の導入に当たっては、固定資産税(償却資産として要申告)と、共用電灯の基本料金UPという負担増も有りましたので、今後の導入にあたっては、それらの経費も考慮して利回りが乗らないと踏み切れないというのが正直な気持ちです


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2012年08月26日

昨日は、午後から福岡大家の会で交流させて頂いてる佐藤さんのセミナーに参加してきました

因みに、今週は現在横浜在住の娘の帰省に併せて、大分在住の私の母が遊びに来ており、昨日それぞれの自宅に帰る事から、「福岡空港」と「JR博多駅」で見送った後に会場に駆けつけましたが、大幅遅刻となり、残念ながら到着したのは佐藤さんのセミナーが終了した後の休憩時間中

結局、「太陽光発電セミナー」と「懇親会」のみの参加となりましたが、新たな出会いも有り、楽しい時間を過ごす事が出来ました

昨日お会いした皆様、有難う御座いました。

さて、セミナー自体は参加出来なかったのですが、facebookでの書き込みを見ると、昨日も福岡の広告料(AD)問題が話題となった様なので、私の見解を書いておきます

私が19年前に初めて3LDKのマンション1室を賃貸に出した頃は、「大家が支払う広告料1ヶ月」というシステムは有ったものの、「5%の管理費」という慣習は無く、

当時は、客付けして広告料を受け取った業者さんが、「クレーム対応」や「退去清算」までやってくれてました

そんな時代を知ってる人間からすると、

「毎月管理費を支払ってるんだから、優先的に入居者を斡旋してくれても良いのでは」

という気持ちになるのは当然と思います

ただ、平凡な物件は大家から動かないとなかなか空室は埋まりません

お願いしている管理会社が、

「圧倒的な客付け力」

「客付け専門業者さんとの良好な関係」

いずれかの強味が有るのかを確認し、もしお願いしている管理会社が、どちらも弱い場合は、管理会社変更を検討した方が正解だと思います

管理会社が、地場の客付け専門業者さんと良好な関係を築いている場合に初めて「広告料〇ヶ月」は威力を発揮し、「設備も〇〇を付けてるし、広告料も〇ヶ月出すから」と、アピール出来ますが、個人的には広告料をどんどん釣り上げる行為は、絶大な効果は有るとしても、私には踏み切れない行為です

という事で、私は「広告料3ヶ月」が提示された物件は即座に売却しましたし、売却絡み以外での広告料は、「繁忙期は1.5ヶ月、閑散期や激戦地の物件は2ヶ月+α」でお願いしていますが、正直、経営的には過当競争の無い平和な地域に物件を持つのが、ベターだと思います


【余談その1】
新日本プロレスのG1クライマックス優勝者決勝戦に登場し、参戦アピールした桜庭和志が、「僕は喧嘩は好きじゃないけど、このリングで試合をしたいんだ」とアピールしましたが、桜庭らしくて好感を持ちました

因縁なんて抜きにした「テクニック」と「強さ」を、今から楽しみにしたいと思います

【余談その2】
昨日は多くの方から「漏水大丈夫でしたか」とお声掛けして頂き、有難う御座いました。

実は現状は部品の納品待ちの状態ですが、多分、今週中には完了すると思うので、完全復旧したら改めて報告させて頂きます。

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2012年08月24日

私事ですが、実は本日、個人として19年間続けてきた「大家業」を廃業しました

具体的には、11年前に購入した「アパート1号」を売却して、所有物件となった次第です

さて、本日無事に決済を終えて、新しいオーナーに引き渡した「アパート1号」ですが・・・

正直、「初めて購入した1棟物件」という事や、土地が広く駐車場も4台確保出来ており、駅近で入居率も良かった事から、大変愛着のある物件だった為、売却を決意するまで大いに悩みました

結局、売りに出した理由は、

 7年後に物件の近隣に有る大学が移転する予定で、需給の大幅悪化が予測される事

 広告料高騰、家賃&初期費用下落による収益悪化

 新築RCの為に枯渇状態となった手元資金の確保

 売り物件が極端に不足している市況は売却のチャンス

といった状況の総合的判断です

という事で、今後の私の立場は、「不動産賃貸業を経営する法人の平取締役」という事になりますが、

将来的には、「法人のバランスシートには載せたくないけど、取り組み妙味が有る物件」が現れたら「個人大家」に再チャレンジしたいと思います


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不動産投資家 | ご挨拶

2012年08月20日

気付いたら、10日間もブログ更新を放置していました

因みに、テンションが下がっている最大の原因は、6月末から続いている「漏水」です

自宅ビルで発生した「漏水」は、先月初めに一度は業者さんの「完了宣言」を受けて、工事代金を支払う寸前まで行きましたが、直後の再発・・・

しかも、天井裏に溜まった水の重みで、天井が破けて一気に水が噴出した為、部屋中水浸しになった為、後片付けも大変で物凄いショックでした

不幸中の幸いは、発生したのが自宅だった事で、多分賃貸で入居した方が2ヶ月もこんな目に遭ったら、怒りのままに退去に至ったと思います

今回は、保険の方も「経年劣化が原因の漏水は対象外」との事で、殆ど出ませんでしたが、改めて、築古RCのリスクを実感ですね

さて、今週金曜日は、20年近い私の大家歴の中で、ある節目を迎える事になりました

結構衝撃的なタイトルになると思いますが、確定したら出来るだけ速やかに書き込みしますので、お待ちくださいね


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2012年08月11日

本日は、早めに起床し愛車のノアで大分入り

その目的は、

現在擁壁工事中の、「新築RC賃貸マンション」の現地確認

プロパンガス屋さんと、「長崎方式でのサポート」に関する交渉

管理会社さんと、「新築RC賃貸マンション」の募集に関する打ち合わせ

今週退去となった「大分ファミリータイプアパート」の空室チェック

の4点

結果は、に関して、埋蔵物が多く若干予定の工期から遅れていたものの、来週末には基礎工事がスタート可能との事で、概ね満足いく状況

ただ、の空室に関しては、打ち合わせの結果、「3DK→2LDK」にリノベーションする事になった為、自宅の漏水対応工事の費用と併せて、結構大きな出費となりそうですが

【新築RC賃貸マンション擁壁工事】





さて、業務終了後は、以前からネットの評判が気になっていた別府市の明礬温泉を訪問

【明礬温泉】









今回初めて訪問しましたが、少し青み掛かった乳白色のお湯は、適度なぬるぬる感が有り、正直、今迄に別府で訪問した温泉の中ではトップクラスの印象でした

シャンプーが無い事や、露天風呂が1つしか無いのは若干マイナスですが、それを補う「5時間蒸気のみで蒸した燻製風蒸し卵」の濃厚な味わいを考えると、私が福岡で一番お気に入りの脇田温泉の楠水閣に遜色ない満足度で、今後大分訪問の際は立ち寄る機会が増えそうです

【絶品の蒸し卵&とうもろこし】




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2012年08月08日

最近、福岡の大家さん仲間の間では、物件売却に関するお話をよく耳にします

大半は「不動産賃貸経営は儲からないから撤退」という「後ろ向きの話」では無く、より良い物件への組み換えを目指したものですが・・・

一昨日、ネットで物件を検索していたら、またもや大家さん仲間の物件が「新着情報」として掲載されていたので、思わず、「月に500回まで10分以内の通話無料」という2台目携帯で、ご本人に詳細を確認しちゃいました

結果は、「家賃収入が有り、売れなくても困らないので、強気の価格設定で長期戦予定」との話で、想定利回りは7%との事

実は私も現在、物件売却を密かに検討中の為、大変参考になるお話でした

因みに、私が現在物件売却を検討している理由は、新築RCの消費税絡み

詳細は未だ税理士さんに未確認ですが、以前、物件売却に絡む消費税問題で悩んでいる大家さん仲間の話から、ヒントを受けた戦略です

要は、物件売却で建物の金額が1千万円以上となった場合、仮に赤字でも消費税課税対象となる制度を逆用出来ないかとの発想ですが、今回は、新築RCで1千万円以上の消費税が発生するので、税理士さんと協議しながら、進めたいと考えています

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節税 | 新築一棟物件

2012年08月04日

昨夜は、金曜日恒例の麻雀の日でしたが・・・

最近連日続いてる飲み会や、前週末の熊本遠征の疲れが残っていた為か、0時過ぎに体力切れでギブアップしてしまいました

最近は、出来るだけウォーキング等で体を動かすように務めていますが、40も半ばを過ぎると疲れが取れにくくなるみたいなので、若い時の様に無理は効かなくなってるな〜と痛感ですね(苦笑)

さて、本日は朝から建設会社を訪問して、先月末に無事「建築確認済証」の交付を受けた「大分新築賃貸マンション」の打ち合わせを行ってきました

因みに、本日の打ち合わせ事項は、

外壁タイルの見本確認

キッチン扉の選定確認

エレベータの仕様確認

等。

外壁タイルは、悩んだ結果、結局茶系のマーブル調タイルを貼り分けて、高級感漂う物件を目指す事にしましたが、本日提示を受けた見本はなかなかいい感じに仕上がってたので、完成が楽しみです

昼前に打ち合わせを終えた後は、福岡の大家さん仲間の方と一緒に、「女性専用シェアハウス」を訪問

今回、福岡の大家さん仲間の方が「外国人向けのシェア物件」を検討中との事で、久し振りに「女性専用シェアハウスへの男性訪問」となりましたが、「外国人向けのシェア住居」は、私も大きなニーズを感じているものの、英語が苦手なひろには対応困難な分野なので、物件が決まったら「契約」、「自主管理」、「募集」等、出来る限りの協力をさせて頂きたいとい思います

なお、来週末は地鎮祭以来1ヶ月振りの大分訪問を予定しています

目的は、「建設会社さんと、新築賃貸マンション配置の現地確認」、「管理会社さんと、新築賃貸マンションの募集条件打ち合わせ」、「来週退去となるアパート3DKのお部屋の退去確認」と、結構ハードな日程ですが、当然、温泉にも立ち寄り、リフレッシュ出来たら嬉しいですね


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