2012年09月

2012年09月30日

先週は密かに3つの物件に問い合わせを行いました

因みに、金額は1〜2千万円前後と少額の物件で、先日のブログに載せた「入居率の悪いアパート」の外に、「賃貸中の戸建」、「古家付きの土地」とバラバラでしたが、一つだけ共通している事が有りました

それは、

『全ての物件が問い合わした時点で買い付けが入っていた』

という事

ひろは「狙ってる物件の条件を指定して検索した結果」を、新着順に並べた後、ブックマークに登録し、毎日チェックしてるので、問い合わせは通常「翌日の昼休み」か、「登録された週の週末」になりますが、その段階で既に買い付けを入れてる「投資家」や「業者さん」って凄いですね(笑)

今回の物件の場合は、点数で言えば80点程度なので、そんなに悔しい気持ちはなく、逆に『自分と価値観が近い(多分)「優秀な投資家」や「稼いでる業者さん」が大勢居る』って事嬉しくなっちゃいました

逆に、ネットに出てるような物件で、「3日以内に買い付けが入らない物件」なんて、買いたく無いですね〜

まあ、最近は6年前のプチバブルの頃のように、「買い付けのFAXが届いた順番が全て」なんて信じてる投資家や、律儀に守ってる業者さんは少ないと思いますし、「買い付け順位の逆転法」は、隠密投資家さんや、先月の狼旅団様のセミナーで教えて頂いたので、お相手が「満額現金買い」で無ければ、2〜3日の出遅れはハンデにならないと思います

まあ、「満額現金買い」が相手だと、自分の買い付けの方が早くても負けちゃいますし、自分が買う事で「売主様」、「仲介業者」のいずれにもメリットが有るか、最低でもマイナスにはならないようにしないと、契約に進むのは難しいと思いますが

取り敢えず、「売主の気持ち」を身を持って知ってるのが、私の強みです


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2012年09月27日

実は一昨日、最後の夏休みを取得して、福岡県内の某地方都市に建つ「平成築のボロアパート」を、ドライブがてら見学してきました

因みに今回見せて頂いた物件は、家賃が「2万円台」に下落している為、私の理性は「物件選定基準を満たしていないでしょ。」と言ってるのですが、

「入居率1/10」&「満室時利回り30%超え可能」という数字に「再生妙味」を感じる

8月にアパートを1棟売却し、若干手元資金に余裕が有る

仲介業者から、「地元の投資家が指値で先週末に買付提出」と聞いており、入居付けは十分可能と推測

収益物件を扱う業者さんと直接お会いすると、いろんな情報が収集可能

という状況に、気付いたら不動産屋さんに電話してるのは、我ながら飽きれちゃいます

さて、現地を訪問した結果ですが、思惑通り「再生妙味」は感じましたが、内装や外壁塗装で結構お金が掛かりそうだったので、手持ちの現金を考えると、現在入ってる買付金額から買い上げは厳しい状況

うちが買いあがった場合、現在買付を入れてる人も当然対抗は検討するでしょうし、売主様だけが喜ぶ結果になる可能性も大ですよね(苦笑)

【見に行った物件】















多分「物件欲しい病」の完治は困難と思いますが、将来もう少し「時間」と「お金」に余裕が出来たら、ライフワークとして「物件再生」に取り組んでみたいですね

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2012年09月26日

先週土曜日に開催されたキャッシュフローゲームin福岡の懇親会で、不動産系の方から

「福岡で初めて収益不動産を購入する場合、どんな物件が良いですか」

なんてお話が有りましたが、私は「ワンルームマンション」をお薦めしました

前提条件としては「20代独身・保証人無し」です

因みに、「ワンルームマンション」というと、「よく会社にいきなり電話が有って、貴方の税金を安くする方法のご案内なんて勧誘しているあのマンションの事ですか?」なんて聞かれますが、

勿論、「あのマンション」の事で間違い有りません

「金利が1%もいかない定期預金と比べて遥かに高利回りだし、節税にもなるので、初心者の方にはお薦めです」

ってのは冗談で、「利回り5〜6%の新築」ではなく、「中古の高利回り物件」が前提となりますが

正直、20代〜30代前半で初めて購入した物件は、近い将来売却する可能性が高いので、数年間のスパンで考えた場合、「築古の木造小規模アパート」を購入するよりも、「都心立地の区分所有物件」の方が、同じ「自己資金額」、「保有期間」で考えた場合、遥かに収益を上げる可能性が高いと考えます

また、大きな物件が欲しくなって、頭金捻出の為にその物件を売却する場合も、2〜300万円程度の区分所有なら、金額次第では1ヶ月半も有れば確実に処分出来るのも、私が有利と考える理由です

当然、当初の物件選定を失敗したり、出口戦略で高く売却するテクニックが無い場合は、大きな収益をあげる事は難しいと思いますが、区分である程度の経験が有る大家さんなら、殆どの方が知ってる知識です

通常「一棟物件」の場合は、購入希望者が「レントロール」を見て、一棟の中で著しく家賃に差が有る場合、低い家賃に置き換えて精査しますが、「ワンルームマンション」の場合は、現状家賃が「オンリーワン」ですし、手元資金で購入可能な金額の場合、勢いで購入しちゃう方も多いのが、売り手のチャンスとなるのです

個別の話については、私で良ければいつでもアドバイスは可能なので、お気軽にメッセージ下さいね


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2012年09月25日

一昨日のブログで最後に予告した「大どんでん返し」とは、実は日曜日に予定していた「女性専用シェアハウス」の契約ドタキャンでした

因みに、「当日の契約キャンセル」は以前も経験が有り、初期の頃では仲介業者さんが付いてたにも関わらず、初期費用が準備できなくて、約束の時間に来なかったなんて人も居ましたが、

今回のキャンセルも結構印象的だったので、『備忘録』として残しておきたいと思います

 9/17(月)ホームページ経由で内見希望の問い合わせ。折り返し電話した結果、9/19(水)に内見決定。

り9/17(水)の夜、予定通り内見実施急ぎ足で物件内をチラ見し、あっさり帰った為、「気に入らなかったのかな〜」と思ってたら・・・、

帰宅途中に着信が有り、「是非契約したい。出来る限り早く入居を」とご希望を頂きました。その際に、「未成年でも契約出来ますか」と質問が有ったので、「未成年との契約は不可。契約者が親御さんなら可能」と回答。

9/18(木)、市内のカフェで、状況を確認し、「入居申込書」を受領。ご本人からお伺いした状況は、

・現在遠方の実家住まいで、福岡市内の某学校に通っているが通学が大変

・以前、市内に有る「男女混在型の大型シェアハウス」に居住した経験有

・契約に関しては母親が了承しており、本日は母親の免許証のコピーを持参した

といった内容で、日曜日の朝10時に母親と一緒に来訪するよう依頼し、契約を了承。密かに企んでいた「はじめ様の温泉付き別荘訪問」は残念ながら断念する事に


9/23(日)朝、契約準備を整え、車を走らせて直後、携帯に着信有り電話の主は入居予定者様のお父様で、

「娘から頼まれて電話した。娘は未だ寝てるが、朝起きれない様な人間に共同生活は無理なので、契約はキャンセルしたい。とにかく今日は行かないから・・・」

と一方的に言い放って電話を切られました

基本的に私は「去る者は追わず」のスタンスですが、ある理由により折り返し電話する事に!!その理由とは、「今回の契約予定者が父親ではなく母親だった事」です。可能性は低いですが、ご本人がこっちに向かってる可能性も有りますし、第三者からの一方的なキャンセルは認められません

契約予定者だったお母様に電話発信。お母様によると「本当は昨夜電話しようと思ったけど、夜9時過ぎてたので迷惑と思って・・・」との説明でしたが・・・

契約当日ギリギリのキャンセルの方が、遥かに迷惑です

さて、結論としては「家庭内のコミュニケーション不足」に振り回された結果、「娘を出したくない父親」の意見が最後に通った様でした(苦笑)

「契約予定者」が母親だったのも、母子家庭とかではなく、単に母親の方が頼み易かったいうのが理由だったみたいです

という訳で、初の「未成年入居者」は実現しませんでしたが、「飲酒問題に悩まなくて済むので、正直助かった〜」って事で、終了したいと思います

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2012年09月23日

今週末は、「不動産」&「美味しいお酒」で一杯の楽しい時間を過ごす事が出来ました

先ず金曜日の夜は、「大分大家の会」でお世話になっているご家族が、「遅い夏休み」で福岡に遊びに来られた為、「福岡大家の会」の精鋭メンバーと一緒に、福岡では「モツ鍋」と並んで名物の「水炊き」を肴に熱〜い不動産談義

2次会はお洒落な「シャンパンバー」で「戸建賃貸」や「新築マンション」、「投資家の子育て」の話で盛り上がった後、終電ギリギリに解散しましたが

別の場所で飲んでいた美人大家さんからの電話でのお誘いに、結局3次会に行く事になり、解散したのは2時過ぎ

因みに、そのデンジャラスな3次会の席で、

「明日はシフォンちゃん(※変態に付き閲覧注意)をお誘いしてるので、ひろさんもキャッシュフローゲーム会来てくださいね

って話が有ったような微かな記憶の中、結局博多駅からタクシーで帰宅しました

さて、土曜日は9時前に起床し、7名でサクライさんのRC3棟ひろの女性専用シェアハウスの見学ツアーを昼過ぎまで敢行

サクライさんの物件は、私は全て2回以上見せて頂いてますが、自分で新築を手掛けてる状態での再訪問は、新たな気付きも有り大変参考になりました

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さて、夜は約束通りキャッシュフローゲーム会に参加した後、懇親会ではシフォンちゃんとじっくり不動産談義

結局昨夜は、懇親会終了後「長浜ラーメン」で締めたので、2日連続で午前様となりましたが、密度が濃すぎる楽しい時間を過ごす事が出来ました

週末お会いした皆様、有難う御座いました

【余談】
facebookの「最近の出来事」にも書きましたが、金曜日の飲み会中、嬉しい知らせが有りました

その知らせとは、警察からの着信で、「8月に盗難届を出していたロードレーサーが発見された」との連絡でした

昨日、警察に引き取りに行った際に聞いたお話によると、「自転車をリサイクルショップで購入した方が、派出所に防犯登録に来たが、車体番号から盗難車と判明した」との事

1ヶ月近く経ち、半分諦めてたので凄く嬉しいですね

ただ、残念な事に、実は本日「大どんでん返し」って感じで、楽しい週末が台無しになる事件も発生

長くなったので、この事件に関しては明日書き込みしますので、お待ちくださいね。



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不動産投資家 | 新築一棟物件

2012年09月21日

先程ふと思い立ってチェックしたら、実はこのブログ・・・、9月16日(日)に「開設7年目」を迎えていました

昨日までの総投稿数は

「1588回」

更新率は、約72%という計算となりますが、我ながら、飽きっぽい性格なのによく続いてるな〜と思いますね

さて、本日はこのブログ開設当初から参加しており、「更新の活力源」でも有る「人気ブログランキング」」に参加している目的についてお話したいと思います

実はこのブログ・・・、開設当初は「初々しさ」と「希望」に満ち溢れていた事も有り、一時は「人気ブログランキング」で「9位」なんて事も有りましたが

時間の経過と共に徐々に新鮮味も薄れ、最近はちょっと更新をさぼると直ぐに100位前後まで落ちてしまいます

とは言っても、強い意志を持って上を目指している訳じゃなく、逆に自分より優れた大家さんや、頑張ってる大家さんのブログが順位が下だと申し訳無い気持ちになってますが、

それでは何の為にブログを続けているかというと、凄い方と知り合う為の「名刺代わり」といった感じです

実際にその目的は達成されており、大物ブロガーさんと初遭遇した際などでも、「ブログ読んだ事有るよ」って言って頂く事も多いですし、実際にこのブログ経由で、九州大家の会の素敵なメンバーとも知り合う事が出来ました

という事で、引き続き頑張っていきますので、まだまだ修行中の身ですが、末永く応援下さいね

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因みに、開設から6年間、ほぼスタイルを変えずに続けてきたこのブログですが、昨年夏に一度だけ大きな変更を行いました

その変更とは、「ブログタイトル」で、

「大胆な小心者の不動産投資日記」→「大胆な小心者の不動産経営日記」

へとリニューアルしましたが、本日はこの切っ掛けとなった「大分の大家さん」と、「福岡大家の会」のコアメンバーで食事会を行う事になりました

今宵も熱くて長い夜となりそうです(笑)



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2012年09月20日

私は以前、利回り22%で購入した中古アパート(風呂・トイレ別のロフト付き1K×6戸)を短期間で手放してしまいましたが、

その最大の理由は「経費率の高さ」でした・・・

因みに、空室期間の内装費用等は、安い業者を探して相見積を取れば、多少は下げる事が出来ますが、一番悩ましかったのは、「入居者からのクレーム」

この物件の場合も、「ドアの締りが悪い」、「換気扇の音が煩い」等、様々な改善要請が有りましたが、家賃を頂いてる以上は「貴方の部屋は家賃安いんだから、その位我慢して」なんて訳にもいかず

って言うか、もしかしたら前オーナーが放置していたクレームが、オーナーが変わった事によって一気に噴出したのかもしれませんね(苦笑)

基本的に、緊急性が有る内容は速やかに対応していましたが、

特にドアノブが壊れた際に、互換性の有る汎用品が無くて、家賃の1ヶ月分以上の費用が掛かった時は、「残り5部屋のドアノブも近い将来壊れるかも」と考えたら、ぞっとしました

さて、この「経費率の高さ」の最大の原因ですは、

「(分母となる)家賃が安い為」

この物件の場合、購入当初は3万円強の家賃帯だったのが、需給悪化に伴い一気に2万5千円迄下がりましたが、5万円の家賃の物件と、2万5千円の家賃の物件とでは、面積が同じ場合、そんなに掛かる費用は変わらないので、「経費率」という面で考えると、家賃が安い物件は厳しいです

実際には家賃が安い物件を、高齢者や留学生等、クレームが少ない(握り潰し易い)入居者をターゲットに貸している投資家も居ますし、その手法を否定はしませんが、

個人的には、5万円以上家賃が取れる物件を保有する方が、ストレスが溜まらずベターです

新築の場合は、間取りや立地次第ですが、家賃もそれなりに高く取れますし、そもそも修繕が必要なトラブルも、当初は少ないので、規模を拡大してもそんなにストレスにならないのは嬉しいですね


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投資哲学 

2012年09月18日

昨日は、朝からシェアハウス入りして、前日購入した組み立て家具の設置や、リビング・キッチンに放置された私物の撤去を行ってきました

写真はこちら

台風の中、何度もホームセンターを往復して試行錯誤しながらの作業でしたが、結局時間切れで、「造り付けの棚設置」や「作業終了後の温泉訪問」は断念

まあ、ごみを6袋分搬出した成果で、そこそこ綺麗になり大家のやる気も示せたと思うので、引き続き「共用部分の美化」については気合いを入れて対処したいと思います

さて、そんな作業の真っ最中に嬉しい知らせが有ったのですが・・・

実はその件で少し悩んでいるので、良かったら皆さんのご意見をお聞かせ下さい

さて、その嬉しい悩みとは、現在新築中の「賃貸マンション」に対するテナント希望者からの要望でした

実は昨日、募集中の1階テナントスペース(20坪)に、希望者が現れたそうですが、その方から、

「一度オーナーとお会いして要望を伝えたい」

との申し入れが有ったそうなのです

因みに、内容としては建築工事の際に配管の位置や内装の仕上げを、店舗に併せて事前に行う事や、テナントサイドでクロス等の仕上げを建設会社に依頼し、経費節減を図りたいとの話だそうですが、

管理会社によると、「新築の場合、賃貸契約は完了検査後」との事で、申し込みがキャンセルとなった場合のリスクが気になるところです・・・

現状では「スケルトン貸」で考えていましたが、初期投資が大きいテナントさんには出来るだけ協力してあげて、長く入って頂きたい気持ちも有りますが、通常、新築物件のテナントの契約って、どのタイミングで行ってるのか、良かったら詳しい方教えて下さいね

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2012年09月17日

私は平成3年に初めてマンション1室を購入して以降、これまでに、

中古区分所有   6室

新築1棟物件    4棟(27室+現在新築中が41室)

中古1棟物件    7棟(37室)

を購入してきました

因みに現時点で保有しているのは8棟(建築中を含む)だけなので、21年間の間に述べ26回の売買契約を経験してる計算になります

さて、今迄購入してきた数多くの物件ですが、基本的に区分の場合は、「出来るだけ早く投下資本を回収し、その後もガンガン稼ぎ続けて貰えれば・・・」、一棟物件の場合は「将来ローンが完済して、家賃収入だけになる日が楽しみだな〜」なんて感じで、大半は長期保有する予定でしたが・・・

結果的には「賃貸市場の急激な悪化」や、「新たに欲しい物件が現れた際の自己資金捻出」なんて理由で、半分以上は売却してる訳で、流石に最近は、「購入した物件を一生持ち続ける」という発想は無くなり、

「5〜15年毎に物件を組み替える場合、どういった物件がその期間内に最大の利益を上げる事が出来るか」

と考えるようになりました

まあ、「転売目的の購入」は宅建免許が無いと違法なのは当然承知していますが、バブル以前の地価が右肩上がりだった時代は、「不動産7年周期説」といって、7年毎に上昇期が来ると言われてましたし、長期に渡るデフレが続いて、不動産価格が上がらなくなったバブル期以降でも、収益物件のマーケットは7〜10年置きに売り手市場が訪れています

って事で個人的には、「マーケットの低迷期」や「融資が厳しい時期」に安く物件を仕込んで、「売り手市場」の時期にその物件を売却し、手元資金を増やしながら資産を増やす手法が、現時点で最も利益を上げやすいと考えていますが、

その場合、出口から考えたら「ババ抜き状態の築古高利回り物件」よりも、「10年後にもしっかり融資が付いてそこそこの利回りで売却可能な物件」の方がチャンスは大きいでしょうね

特に、土地値の高利回り物件で、「入居者を追い出して、更地にして売却」って発想は、「定期建物賃貸借契約」を殆どの業者さんが受けてくれない状況では、そもそも「売却直前は空室だらけ」が前提ですし、戸数が多い場合はとんでもない費用が発生する可能性も高く、地価が安い地域では成立しない可能性が高いと思います・・・

とは言っても、数字が無いと理解は難しいと思うので、余裕が有る時にシミュレーションしますので、お待ちくださいね。

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投資戦略 

2012年09月16日

私が福岡市中央区の天神から徒歩10分の土地に、「女性専用シェアハウス」を新築してから、間もなく丸3年となりますが・・・

最近気になってるのが、リビングやキッチンの床に放置された「私物」や「消耗品」の存在です

最初は、入居者様のご家族が送って下さった野菜等の食材が、宅急便の箱のままリビングに置いてあったのが、どんどん段ボールが増え続け、最近では纏め買いした共用のティッシュペーパーなんかも、行き場が無くて玄関に放置された状態

収納スペースのニーズに関する設計時の読み違えと、新築時の予算不足が原因ですが、部屋が汚いのが嫌な人は当然居る筈で、そんな方は本当の理由を告げずに退去しちゃう訳で、放置は致命傷となる事から、この度「3年目のテコ入れ」を実施する事に

って事で、本日は「ニトリ」、「ナフコ」、「IKEA」と、福岡市内のホームセンターを梯子して、対策グッズを購入

因みに、本日購入したのは、

・冷蔵庫上収納(IKEA)

・帽子掛け(IKEA)

・洗濯機上に設置する棚×2(IKEA)

・階段下収納用の目隠しカーテン(ニトリ)

・階段下用キャスター付き収納(ナフコ)

って感じ

3連休最終日の明日、朝から設置してくる予定ですが、久し振りにインパクトドライバーが大活躍してくれそうですね

まあ、私は余り器用じゃ無いので失敗する可能性も有りますが、綺麗に設置出来たら写真を載せますので、楽しみにしてて下さいね

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チャンスを生かす 

2012年09月14日

私は現在戸数41戸の「新築賃貸マンション」を手掛けており、最近は「新築の話」をメインにブログを書いてますが、

別に、「中古物件」、「築古物件」、「戸建賃貸」、「木造アパート」、「シェアハウス」のどれも否定する気はありません

恰好良く言えば、

「経営者として「利益を上げる」のが目的」

ぶっちゃければ、

「儲かるなら何でもいい」
※ コンプライアンス上問題なければ

って気持ちです

現在は、研究テーマの「40岼幣紊凌恵RCは本当に投下資金が早期回収できるか?」を確かめる為に、自ら実践中ですが、将来「自己資金」や「時間」が潤沢になれば、下の本の手法や、ライフワークと考えている「正しい地上げ」、「シェアハウス2棟目」なんかも試してみたいな〜と憧れてますね







とはいえ、既に40台も後半に差し掛かり、サラリーマン卒業のタイミングを図っている状況では、「スピード重視」&「効率重視」で行くしかないので、残念ながら、趣味の世界は後のお楽しみでやむなしですね


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投資哲学 

2012年09月13日

昨日の続きです

さて、昨日書いた「初期投資の回収スピード」の具体的な内容ですが、

 融資金の元金返済猶予が銀行と交渉可能(竣工後3〜6ヶ月)

 不動産取得税の免除(1戸当たり40嵬にの共同住宅や店舗は不可)

 固定資産税の軽減(3〜5年間)

 新築のご褒美・・・礼金&プレミアム家賃

 魅力的な物件なら、「広告料(AD)無し」の募集で予約で埋まる

 修繕費が当分不要

といった感じです

「新築否定派」の方からよく「新築の家賃が高いのは最初だけで、一巡したら下がるからダメ」という話を聞く事が有ると思いますが、私は、

「下がった後の家賃で事業計画を組んで、毎月利益が出るなら問題なし」

「当初の高い家賃や礼金は、新築を頑張ったご褒美」

って考えるようにしていますね

特に、「元金返済猶予」は、規模が大きく魅力に乏しい物件が、完成後満室になるまで時間が掛かる事や、地主系建設会社の「一括借り上げ(サブリース)」の際に、当初家賃が発生しない期間が3ヶ月程度有る事から出来た制度で、サブリースを付けずに竣工満室が出来れば「礼金」と併せて半年後には結構大きな金額が口座に残ると想定していますが、実際の結果報告は、来年秋までお待ち下さいね

【余談】
最近、ブログのアクセスを確認していると、ブログ初期からの記事を読み返してくれてる方が何人かいらっしゃるようで、嬉しくなっちゃいました

当ブログは、7年目を迎えた古参組の一つで、凄い記事の数なので全部読むとなると大変と思いますが、「初期の初々しさ」と「ノウハウの蓄積」を感じて頂けたら幸いですね

話は変わり・・・、私がmixiで出会ったロディさん、ブログのコメントで知り合った新米大家@福岡さんと、初のコア飲みを行ってから、早くも3年が経過しましたが、

☆コア飲み☆(前篇、後編)

先程、新米大家@福岡さんから、「〇人目のお子さん誕生」という嬉しいニュースが届きました

新米大家@福岡さん、本当におめでとうございます。

日本の将来の為に、熊本サラリーマン大家さんに負けない様益々頑張って下さいね


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新築一棟物件 

2012年09月12日

私は以前から「一戸当り40岼幣紊凌恵曚陵グ明」をブログに書き続けていますが・・・

その最大の魅力は、

「初期投資の回収スピード」

です

通常、銀行が収益物件にプロパーで融資を行う際は、最低でも「物件価格の1割+諸経費」の自己資金が必要となりますが、

同じ自己資金額で、「利回り9%の新築ファミりー物件」を建てた場合、「現況14%、満室時18%」なんて感じの築古物件を購入するより遥かに早く初期投資が回収できる可能性が高いのです

これは、「地主営業系の建設会社」が、バカ高い建築費で利回りが低いアパートやマンションを地主さんに建てて貰う為、銀行や役所と一緒に永年築き上げたシステムのお陰ですが、賢明な非地主系大家さんの中には、このシステムを活用して資産を増やし続けている方が大勢いらっしゃいます

勿論、普通に「建て売りアパート」を専門業者から購入したって無理なので、「自分の知り合いが新築建てたけど、全然儲からないって言ってたぞ」なんて批判は勘弁して下さいね

(続く)

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新築一棟物件 

2012年09月11日

昨日は、午後から「福岡大家の会」のK&Yさんが、市内に新築した木造アパート(2K×10戸)を、4名で訪問し見せて頂きました

因みに、今回見せて頂いたお部屋は「1戸あたり36屐廚函単身者向けとしては十分過ぎる広さを有していましたが、

私が現在新築中の物件にも、同等の広さの部屋が有る為、生活空間がどの位確保されているか興味深々で現地を訪問

私以外の3名は、プロ級の大家さん達ばかりだった為、鋭いチェックと厳しい指摘の嵐を横目に見ながら、「私だったら、ここはこうするのに」とか、「自分が施主なら、この仕様はOKしてないだろうな〜」なんて、密かに妄想タイム突入しちゃいました

今回の「縦長2Kタイプ」のお部屋は、「ロフト付きアパート」が若者に支持されなくなり、救世主として現れた「床下収納&低床ロフト物件」も、条例改正で建てられなくなった福岡市の「次世代単身向け物件の有力候補」として、大変興味が有りましたが、

「自分は窓が無いお部屋を容認出来ない人間なんだ」

と改めて実感

実は、私が現在新築中の「賃貸マンション」にも、「縦長の中部屋で40屬里部屋」が有り、窓が無いお部屋をつくらない為に、「1K+S」に仕上げていますが、標記上は「1LDK」や「2K」よりも間違いなく不利になり、検索でスルーされる可能性は高いと認識しつつ、敢えて踏み切りました・・・

冒険の結果については、来年春の申し込み状況で判断して頂きたいと思います

といったところで、本日の本題ですが、

「新築を建てるのは絶対ダメ、高利回りの中古の方が儲かる」

というご意見について、皆さんはどう思われますか

私は、

「新築でしっかり利益を出している方は沢山居る。新築は大家力次第で、中古の10倍チャンスが有る」

と考えています

まあ、実績が伴ってないので、あまり説得力が無いかもしれませんが、次回はその理由を書きたいと思いますので、お待ちくださいね。


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新築一棟物件 

2012年09月10日

土曜日は日帰りで大分を訪問し、建設中の「新築賃貸マンション」の現場確認と、打ち合わせをおこなってきました

因みに、現地では基礎工事の配筋の為に、10名の鉄筋屋さんが作業中

実はこの鉄筋屋さんでは、以前、私の叔父が勤務していた関係で、私も高校生の頃、夏休みにアルバイトをしていたのですが、

残念ながら、責任者の方に聞いても、流石に当時の事を知ってる人は居ない様子

ただ、その会話の中で、建設会社の現場の方に、高校の同級生が居た事が判明したのは、驚きの偶然でした

【基礎工事の様子】









この太い鉄筋は、当時の私が頑張って四本ずつ担いだ結果、私の肩幅がタクシーの後席で3人掛けする際に邪魔になる位広くなった原因ですが、学生時代を思い出して、滅茶苦茶懐かしかったですね

現地訪問後は、管理会社に移動し打ち合わせを行った後、一緒に美味しいと評判の回転寿司屋さんでランチを頂きました




写真は撮ってませんが、関サバや車エビ、死ぬほど美味しかったです


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2012年09月08日

一昨日の夜、ネットで売り土地を検索していると、以前から私がチェックしていた地域に面白そうな土地を発見

その地域は、2〜3年前に地元業者さんに聞き取りをした際、

「物件を探してる方は凄く多いんだけど、築浅で良い物件が少ない」

との話が有り、家賃も田舎に関わらず需給が崩れてない事から、福岡市内中心部と変わらない金額に好印象

当時は残念ながら良い土地が見付からなかった為、見送りましたが・・・、

昨日昼休み、この土地が気になったので、別の業者さんに賃貸の需給について確認したところ、

「最近は、〇〇建託の進出が著しく、どんどん新築が建っている」

との結果でした

ただ、物件数自体は増えても、木造や軽量鉄骨が中心で、マンションは殆ど供給されていないみたいですし、業者さんの「平凡な物件だと、新築の時は入っても、一巡したら厳しいですよ〜」とのアドバイスも、逆に考えたら、「工夫してる新築の大家さんが少ないので、特色の有る物件に仕上げたら・・・」ととらえる事が出来ます

って事で、夕方売主側の業者さんに確認したところ、「物凄い数の問い合わせで、電話が鳴りっぱなし」との事

皆さん考える事は同じみたいですね(苦笑)

本日は、今から大分入りの為、残念ながら現地訪問は出来ないので、明日帰宅次第、確認してきたいと思います

因みに、私の本日から3日間の予定は、

土) 高速で大分入りし、「新築の現場確認」&「先日退去となり3DK→2LDKにリフォーム中のお部屋確認」

日) 午前中に、昨日問い合わせした土地を訪問

月) 午後から夏休みを取って、福岡大家の会の大家さん仲間の新築訪問&懇親会

という不動産漬けとなっています

考えたら、結構ハードな日程で、我ながら呆れてしまいますが、明日の午後位はゆっくり休んで、何とか乗り切りたいですね


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2012年09月07日

二十数年前、私が1年間のルームシェア生活を解消して、福岡で始めて一人暮らしを始めた時の住まいは、当時現れたばかりで若者の憧れだった「新築ロフト付きアパート」でした

「北向きの1階」、「3点式ユニットバス」、「全く使えない1口電熱式コンロ(蚊取り線香のでかいような奴)」、「屋外洗濯機置き場」という悪条件にも関わらず、「敷金4ヶ月、家賃は4万円台後半〜」という家賃は、当時でも結構高めでしたが、

流行の最先端という事で、住んで居たのは若者ばかり

当時、隣に住んでて庭で洗濯をしてる時にたまにお話してた女の子が、ある日の夜、

「料理作り過ぎたので、食べて下さい

なんて言いながら、いきなり訪ねてきたのは、懐かしい想い出です

※ 妄想では有りません(笑)

そんな訳で、11年前に私が初の一棟物件として購入したのは、「新築ロフト付きアパート」となりましたが、

購入当時30代前半だったのが、時間の経過と共に、私自身も体力低下・体重増してきた結果、徐々にロフトに上がる事に違和感を感じるようになったのも「ロフト付きアパート3棟全て売却」という結果に繋がった一因だと思います

さて、昨日「福岡大家の会」のメンバーの方より、保有する「築浅ロフト付きアパート」が満室になったとの嬉しい報告が有りましたが

少しだけ気になったのが、入居者さんが40代の女性だったという事

我々のように「ロフト付きアパートが憧れだったアラフォー世代」にとっては、現在でも魅力なのかな〜と分析しつつも、若い方にとって、現在もロフトが魅力的な空間なのかについては、大変興味深いところですね

因みに、会社やキャッシュフローゲーム会で若い女の子に聞くと、殆どの方は「セキュリティーを重視したマンションが良い」らしいです

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2012年09月06日

昨夜は、月曜日にコメントを頂いたモトPさんご夫妻を含めた5名で、天神近くの居酒屋にてコア飲みを実施してきました

因みに、定時で職場をダッシュで脱け出し、6時過ぎからスタートした飲み会は、初めてじっくりお話した方が2名居た事も有り、あっという間に時間は過ぎ去って、気付いたら終電の時間

なんと5時間半も「所有物件」や「最近の融資動向」、「ガレージハウスの話」、「戸建賃貸の話」等について語りつくしましたが、正直全然物足りない感じで、

結局、「酔い醒まし」と「クールダウン」を兼ねて、歩いて帰宅(笑)

大家さん仲間との会話の中で、現在、私が新築RCに取り組んでいる理由について、再確認出来た事も有り、大変有意義な一時でした

私が新築に取り組んでいる理由
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私が「新築40崢兇物件」についてキャッシュフロー面で有利だと考える理由

さて、来週月曜日は、午後から未消化の夏休みを取得し、「新築物件見学会」&「本日の延長戦」を実施する予定ですが、

来週こそは、昨日忘れてしまった「新築RCを検討中の大家さん必見のペーパー」を持参したいと思います

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2012年09月05日

一昨日のあかちゃん様狼旅団様のブログで、CM(コンストラクションマネジメント)方式を活用して新築RCの建築費を大幅に減額するセミナーに参加したお話が書かれていたので、興味深く拝見しましたが、

「東京の建築費ってこんなに高いんだ〜」

と、田舎者は改めてビックリしちゃいました

因みに、現在私が大分で建築中の「新築賃貸マンション」は、「エレベーター付きの6階建て」で、当然「タイル貼り」ですが、建設会社の方から「震災復興の影響で、資材がどんどん値上がりしている」と言われつつも、坪単価は外構も含めて40万円台前半で抑えてますし

昨年、久留米で紹介して頂いた業者さんは、仕様は不明ですが「30万円台で新築RCが施工可能」なんてお話も有りました

ただ、建築費には「人件費」が大きなウエイトを占めているので、首都圏の建築費が高いのは当然の事ですし、「そんな高い建築費を支払っても収益が確保できる」という前提条件の「高い家賃」は、田舎では有り得ないので、正直羨ましい限りですね

さて、このブログを昔から読んで頂いてる方は、ご存知と思いますが、実は私も3年前に新築した「女性専用シェアハウス」で、CM(コンストラクションマネジメント)方式による建築費削減にチャレンジした事が有ります

当時は、「施主支給」も多用して、それなりの効果をあげたと自負していますが、

改めて確認したら、「木造3階建て」のシェアハウスよりも、現在新築中の「鉄筋コンクリート造6階建て」のマンションの方が、坪単価は低くなっており、改めて「スケールメリットの威力」を実感ですね

【余談】
本日夜、人気ブログランキングで急上昇中の某ブロガーさんを交えて、天神周辺でコア飲みを開催する事になりました

どんなお話が聞けるのか、楽しみにしながら本業も頑張ってきますね〜


コア飲みの参加者が気になる方は、探してくださいな(笑)
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2012年09月04日

残念ながら、うちのシェアハウスは映りませんので悪しからず

因みに、シェアハウスの運営を始めて、間もなく丸3年となりますが、改めて感じるのが「平穏で快適な日常の重要性」です

テレビ等のメディアに露出すると、問い合わせは増えるでしょうが、招かざる客も来てしまうのが、悩ましいですね

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2012年09月03日

今朝のブログで、購入した土地からの埋設物で、予想外の費用が発生したお話を書いたところ、大家業界の大御所あかちゃん様から、「契約時に瑕疵担保を要求してなかったの?」とのご指摘を頂きましたので、状況を書き込みしたいと思います

さて、今回の土地に関する売買契約ですが、実は、「瑕疵担保免責特約」が売主様の条件として設定されていました

その理由としては、「この地域には、昔から大きな石が埋まってる為、新築の際は費用が発生する事が多い」という状況故、売主様、仲介業者共に、リスクを回避したいとの意向からでしたが、

私がその条件を容認し、契約に踏み切った理由は、

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当然の事ですが、リスクを考慮しても売値が安かったからです

具体的には、歩道付きのバス通りに面する整形地にも関わらず、売買価格は路線価より1割安

公示価格ベースで計算すると、2千万円以上安い計算となる為、擁壁工事や埋設物(石)の撤去に伴う基礎工事の費用UPを考慮しても、安いと感じました

ただ、実際に出てきたのは、「石」だけでなく「建設廃材」という想定外の存在

「石」であれば、自然の物なので、基礎の邪魔にならない場所に埋め戻す事も出来ますが、「建築廃材」は、正直、新築の敷地に埋まってると考えただけで気分が悪く、容認しがたい存在だった為、今回全て撤去をお願いしましたが、

金銭的には想定の範囲内でも、なんとなく後味が悪い結果になってしまいました

とはいえ、「瑕疵担保免責特約」で踏み切ったのは、私の判断ですし、売主様も「建築廃材」の件は知らなかったとの回答でしたので、「工期に支障が出るトラブルじゃなくて良かった」と考えて、後ろは振り返らず、前に進みたいと思います

因みに当然の事ですが、通常の売買で有れば、「瑕疵担保特約」は必須ですね


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fchiro at 21:25コメント(0)トラックバック(0) 
最近、2週間おきに新築の打ち合わせが入ってますが

先週土曜日の打ち合わせでは、少しショックな話が有りました

それは、埋設物の処理費用に200万円の追加費用が発生するとのお話・・・

今回の新築予定地は、もともと未舗装の駐車場だったのですが、どうも何十年か前の当初造成時に、建築廃材が埋められていたようで、その数なんとダンプ50台分・・・

とはいえ、そのまま放置して建築すると、耐久性に支障を来す恐れもあるので、すべて撤去をお願いし、今回の打ち合わせの際に、その金額が判明した次第です(苦笑)

他にも、ケーブルテレビの加入金等、当初予定していなかった追加費用も有りそうですが・・・、

現状では無事に杭打ちも終わり、今月中に基礎工事まで行けるとのお話なので、多分、工期・費用ともに、ほぼ確定と期待しつつ

週末は現地訪問の予定なので、進捗を楽しみにしたいと思います


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