2012年10月

2012年10月31日

本日夕方、終業後に同僚と「人物標語」をネタに暫し盛り上がりました

因みに、「人物標語」とは、相手を評価する際に適切な標語だそうで、

明朗、温和、真面目、誠実、勇敢、豪快、親切、ち密

なんて好印象の標語や、

陰気、偏屈、軽率、傲慢、無気力、短気、横着

等の他人から言われたらショックを受けそうな標語の一覧表を見ながら、他人や自分を評価する為に使用するとの事

私の代名詞・・・「大胆」もしっかり入っていましたが

ビックリしたのは、私以外の全員が、「無欲」「認定されて嬉しい方のグループ」と考えた事

多分「私利私欲を捨てて、組織や家族の為に頑張る」ってイメージなんでしょうが(苦笑)

現実問題として、世の中に、「向上心」や「欲望」が無い人は殆ど居ませんし、個人的には、他人に迷惑を掛けなければ、自分や家族の幸せの為にお金を稼ぐのって悪い事ではないと思います

まあ、「強欲」なんてレッテルを貼られると確かにイメージは悪いし、現代の日本の教育では、「無欲」がその反語と考えても仕方ない面は有りますが、

「キャッシュフローゲーム会」や、「投資家コア飲み会」では、当然、逆の結果になるんでしょうね(笑)

【余談】
明日は夕方から、先日佐藤さんに教えて貰った「寮物件」を見学してきます

因みに、金曜日は建設会社主催のパーティ出席、土日は大分入りして新築の現場確認と、不動産漬けの週末となりそうです


ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 23:45コメント(0)トラックバック(0) 

2012年10月29日

先日大家さん仲間とお茶をしている時に、銀行から求められる「積立式定期預金」のお話が有りました

因みに、人によって対応は様々で、「全て断る」という豪傑や「毎月1万円だけ」なんて方も居ましたが、

大きな金額の融資をお願いした際に、「きちんと将来の修繕計画を考慮してるか判断する為」なんて感じで、銀行から言われると、なかなか無下にも出来ず・・・

うちの場合も、「毎月60万」なんて恐ろしい話を、なんとか半額にまけてもらいましたが、正直頭が痛いですね(苦笑)

とは言っても、対銀行では最初に信頼関係が築けるかが重要なので、当分の間(一般的に必要な大規模修繕の額が貯まるまで)は、誠実に履行したいと考えています

さて、こんな感じで銀行から求められる「積立式定期預金」は、経営面でマイナスのイメージが先行する賃貸経営者も多いと思いますが、

私は「融資条件」によっては、積極的に活用すべきだと考えます

その「融資条件」とは、築古物件で「経済的耐用年数」より長い期間で実行して貰えた場合

通常、大半の銀行では独自に「経済的耐用年数」を設定していて、築古物件の場合、長い融資期間が取れませんが、地銀や信用金庫等、一部の金融機関では、借主の他の保有物件の状況等を総合して判断し、融資が可能になる事が有ります

人によっては、「融資期間が長いと全然元金が減らなくて面白く無い」とか、「融資期間が短い方がリスクヘッジになる」なんていう方も居ますが、

個人的には、「金利」が同じなら可能な限り長い期間で借りて、実際の「経済的耐用年数」で融資が実行された場合との差額を「積立式定期預金」にし、自分で管理しながら「繰り上げ返済」を検討する方が、様々な場面で対応できるので正解だと思いますね

実際に、「金利」と「元金」が同じ場合は、前述の方法を使った場合、融資年数が違っても、「元金+定期預金残高」は殆ど変らない筈なので、良かったら確認して下さいね

「定期預金」は個人の資産なので、「自由にコントロールが可能」というメリットが有りますし、銀行の評価も上がるなど、良い事ばかりですが、

唯一の問題は、「通常の残高」が増えると、「不治の病」の「物件欲しい病」が発病しちゃう事でしょうか


ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:06コメント(4)トラックバック(0) 
銀行との付き合い方 | 投資戦略

2012年10月27日

金曜日に受講した「高齢者向け住宅に関するセミナー」の中で、

「高齢者には田舎暮らしより都心のデパートや病院の近くで暮らした方が快適」

なんて話が有りましたが、「そんな事は私にとって20年以上前から「常識」だったけど、世間の人もやっと気付いたんだな〜」って苦笑しちゃいました

因みに、この発想を知ったのは、私を不動産の世界に導いてくれた事から、勝手に「心の師」と考えて心酔している偉大な投資家「邱永漢先生」の書籍でしたが・・・



邱永漢先生の書籍

当時20代前半だったひろにとって、「不便な田舎の別荘よりも、都心のデパートの隣に住んだほうが快適。別荘の購入費用で、高級旅館に何度も宿泊した方は、上げ膳据え膳で奥様も喜ぶ。」というスマートな発想は、相当な衝撃でしたね〜

って事で、今回の「高齢者住宅セミナー」は、ぶっちゃけ新しい発見は殆ど有りませんでしたが、「無料」&「お土産付き」で、セミナー終了後の大家さん仲間との懇親会は楽しかったので、まあ有意義な一日でした

とは言っても、「高齢者向け住宅」は私が将来手掛けたいテーマの一つでも有るので、次回は多少費用は掛かっても「ソフト」の面で新たな発見が有るセミナーが受講出来たら嬉しいですね

【余談】
不動産投資家の中には、ロバート・キヨサキ氏の金持ち父さん貧乏父さんが切っ掛けの方が結構多く、私も毎月「キャッシュフローゲーム会」に通ってる為、その一人と思われる事も多いのですが、

実際には、私大家歴19年の「バブルを知る男」で、当時の絶対的カリスマといえば邱永漢先生でした

当然、右肩上がりのバブルの頃と現在では必要なテクニックが異なりますが、「不動産が一番」「銀行と付き合う法」等は、現在の投資家さんにも役立つ「不朽の名著」だと思います

当時はアマゾンなんて無かった為、邱永漢先生の著書を求めて休みの度に古本屋巡りをしていたのは、懐かしい想い出ですね

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 22:23コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月25日

本日は、久し振りの有給消化

朝から妻と一緒に旧メインバンクを訪問し、書類を記載してきました

因みに、今回の「銀行訪問の目的」ですが・・・、

実は、3年前に新築した「女性専用シェアハウス」に対する融資の金利を引き下げて頂く手続きでした

今回対象となった融資は、3年前に「5年固定」で実行して頂いたので、本来はペナルティの問題も有り、再来年まで静観の予定でしたが、

気付いたら、いつの間にか金利を引き下げて頂く事になっていたので、本日はその経緯について書きたいと思います

さて、今回の銀行の担当者さんは、4月に着任されたそうですが、初めて電話が有ったのは6月中旬でした

銀行「初めまして、〇〇銀行の▲▲と申します。この度異動でひろさんを担当させて頂く事になりました。」

ひろ「はい、前任者から伺ってますよ。ところで、本日はどの様なご用件で」

銀行「実は、前期の申告書の写しを頂いてないので、そのお願いで・・・、」

ひろ「おかしいな〜。うちは毎年銀行さんの数だけコピーを取って3月中にお渡ししてるはずですけど、もう一度確認して貰えますか?」


というやり取りが有った後、その翌日


銀行「ひろさん申し訳有りません。申告書有りました。」

ひろ「そうでしょ。前任の方は急に転勤が決まったらしいけど、ちゃんと引き継ぎ受けてます?(苦笑)そういえば、金利引き下げの話って引き継いでくれてるのかな〜。」

銀行「はっ、そんな話聞いてませんが

ひろ「去年の秋に前任者から電話で「他行の融資をうちに借り換えしませんか?」って提案が有ったから、「私が融資を受けてる銀行の中で、〇〇銀行さんの金利が一番高いんですよ。他行の融資を低金利で奪う余裕が有るなら既存融資の金利下げて下さいよ(まあ、多分無理だろうけど)」ってお願いしたら、検討しておきます(※社交辞令ですが・・・)って言われたんだけどな〜」

銀行「そうですか。確認してまたご連絡します。」


ってやり取りが有った数日後


銀行「ひろさん、確認しましたら、確かに前任者がそんな話をした記憶が有ると言ってました。」

ひろ「まあ、社交辞令でしょうから、気にしなくて良いですよ。ただ、最近◎◎銀行さんが凄く積極的らしいので、2年後には借り換えを検討すると思いますが・・・」

銀行「いえ、お約束なので、至急検討させて頂きます。引継ぎがうまくいかず申し訳ありません。」

ひろ「・・・・。」

って事で、本日手続きを行った結果、金利が「▲0.6%」となり、月々の支払額も2万円以上安くなっちゃいました

まあ、実際にはもう少し厭らしい駆け引きも使いましたが、今回、改めて5年固定がスタートする事になりましたので、末永くお付き合い出来たら嬉しいですね

さて、午後からは別の銀行から案内を頂いた「アパートローンセミナー」で、「高齢者向け住宅制度を活用したリフォーム」について学んでまいります

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 12:55コメント(4)トラックバック(0) 

2012年10月24日

最近、「収益物件は売り手市場」という話を聞いて、実際に私も8月に「アパート1号」を売却し、現在も1棟「隠密売却活動」を行っていますが・・・、

収益物件を売却する場合にいつも悩ましいのが、

「仲介業者に最低売却価格を伝えると、お客さんにその数字でしか紹介しない事」

です

直球の業者さんだと、「指値は幾らまで受けられますか」なんて最初から聞いてきますが、真っ正直に答えてしまうと、最初からその金額で購入希望者に紹介し、オファーが有って難色を示すと逆切れされちゃうので、

普段は「少しでも高い金額で成約を目指すのが、仲介を依頼した売主に対する責務でしょ」と言って、基本的に私は教えない事にしています

こんな私ですが、先日、「隠密売却活動」の際に大失敗しちゃいました

今回の「隠密売却活動」の業者さんでは、最初にお願いした担当者が、当初の約束期間全く活動していなかったので、期間満了後に担当者を変更して貰いましたが、

なんと、新しい担当者さんが、前任者と条件に関して全く引き継ぎをせずに、売却活動を行っていたのです・・・

それでは、どんな条件で顧客に紹介していたかというと、私が面談時に伝えた

「〇〇万円以下の買い付けは、最初から断って下さい」

の「〇〇万円」を、「売却価格」として資料を作成していたのだそうです(苦笑)

誠実な担当者だと油断していましたが、どんな仲介業者でも基本的には、都合の良い言葉しか耳に入らないみたいですね

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:12コメント(0)トラックバック(0) 

2012年10月23日

昨夜は、10年程前に同じ職場だったメンバーと4人で、市内に有る行き付けのもつ鍋屋さんで飲み会でしたが・・・

お店に向かう前に「女性専用シェアハウス」を訪問して、少しだけ作業を実施

その作業とは、

前日に購入した共用パソコンへのウイルスソフトインストール

シェアハウス入居者へのチラシ配布

の2点

さて、このチラシですが、「共用部の使用について」という事で、

「使った食器は各自で洗って所定の位置に戻す。」

「テーブルを使ったら布巾で拭く。」

「浴室を使ったら排水溝の髪の毛を除去する。」

等の、基本的なルールを改めて書面で周知を実施・・・

この「シェアハウス」には、以前は良い意味での「嫌われ役」になり、若い入居者に注意して下さっていた30代の方が複数居たのですが、最近は若い方が中心になってきた事から、大家が敢えて「嫌われ役」になるしかないとの発想で配布を決意しました

多分、「煩いな〜」と思う方も居るでしょうが、「賃貸経営者」としては敢えて「スーパーヒール大家」を目指すのが、私の流儀です


ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:10コメント(0)トラックバック(0) 
投資哲学 

2012年10月21日

実は一昨日、「新築プロジェクト」の融資を取り組んで下さった銀行を訪問して、「預金の預け替え」を行ってきました

因みに、この「預金の預け替え」は、8月に「アパート1号」を売却し、個人での所有物件がになった時から密かに温めていた計画で、

同一支店内で、「個人の普通預金」→「法人の普通預金」→「法人の定期預金」という流れで実行

その本当の狙いは、「法人の増資」でした

現在新築中の「戸数41戸の賃貸マンション」が完成後は、借金額が一気にこれまでの3倍以上となる為、「法人の借り入れ総額に対して、資本金が少ないな〜」と以前から気になっていましたが、

今回、「法人市民税均等割」が増えない範囲の上限まで増資を行い、併せてその全額を「定期預金」とした事により、バランスシートが改善し、「資金繰り改善」と「銀行の評価向上」に繋がると考えていますが、果たして結果はどうなるのでしょうか

【余談】
今回銀行を訪問した際に、「新築の進捗」について尋ねられた為、「現在当初の予定より2日遅れですが、建設会社から年内に後れを取り戻すと聞いてます。」とお答えしたところ、何故か凄く驚かれてしまいました

理由を聞くと、実はこの銀行が融資を行っている「新築プロジェクト」の大半が「極端な職人不足」を背景に、予定より数か月進捗が遅れているそうなのです・・・

昨日の「工程会議」の際に、建設会社の担当者にこの話をしたところ、「大分でも他の現場では大幅に工期が遅れていると出入り業者さんから聞いた」との話が有りましたが、

繁忙期を逃しての完成は大きなマイナスとなるので、他の現場と掛け持ちで無い大工さんを確保している「老舗建設会社」の実力を改めて実感ですね

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 18:28コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月19日

応援宜しくお願いします→人気ブログランキングへ

昨日のブログに書いたCM業者さん訪問の際に、気になる話が有った為、昨日詳細を調べてみました

因みに、本日の記事は

福岡市内の第一種低層住居専用地域内に土地購入を検討している方には必読

の内容です

さて、その「気になった話」ですが、

「今回の土地は、元々建ぺい率40%、容積率60%だが、一定の条件を満たせば建ぺい率50%、容積率80%が適用可能」

という内容

最近「マンション用地」ばかり探してて、「第一種低層住居専用地域の土地」はスルーしていたひろには全く初耳の話でしたが、調べていくうちに、驚くべき新ルールの詳細が判明しました

【戸建住環境形成地区】

新ルール適用日は平成24年1月5日

優遇措置の対象は、戸数2戸以下の住居(一戸建て、共同住宅、長屋)のみ

優遇措置は敷地面積50坪(165屐飽幣絽堕蝓C△掘⊃轡襦璽訶用前に区画された既存土地のみなし規定有

外壁後退1.5メートルを適用しないと、優遇不可

実際の適用については市役所の担当部署にご確認下さい。
  ↓  ↓  ↓
福岡市の都市計画

さて、今回の「新ルール」は、「良好な戸建住環境」を目指し、地域内のミニ開発や共同住宅の新築を排除する事が目的みたいですが、

多分、その効果は絶大だと思います

例えば、200坪(660屐砲療效呂魍発業者が取得し「建築条件付きの土地」「新築一戸建て」として売り出す場合、50坪(165屐砲裡感莢茲覆蕁各敷地に「延床面積40坪(132屐法■苅味庁砲旅訶 廚建築可能ですが、

40坪(132屐砲裡偽莢茲世函各敷地には「延床面積24坪(79屐法廚僚斬しか建てる事が出来なくなります

また、土地の坪単価は、容積率の優遇により間違いなく上昇し、「ミニ開発」や「共同住宅新築」では採算が合わなくなるので、当初の目的は達せられるんでしょうね

という事で、「一戸建て志向」の方には「資産価値向上」も含め、嬉しい事ばかりの新ルールですが、「古家付きの土地を購入してアパートに建て替え」とか「相続した広めの土地に、戸建賃貸を数棟新築」なんてプランを検討する場合は、実際に適用される「建ぺい率」、「容積率」が変わってしまうので、注意が必要ですね

【お知らせ】
明日のキャッシュフローゲーム会、「懇親会」も含めて参加予定です。興味有る方は、「ひろの紹介」という事で、フレンド割引でお申込み下さいね

はじめてのキャッシュフローゲーム@福岡

なお、余談ですが昨日「来年3月完成予定の新築賃貸マンション」に初のお申し込みを頂きました

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 06:35コメント(6)トラックバック(0) 

2012年10月18日

昨夜は、一昨日の夜に食事会を行ったご夫妻と一緒に、3年前に私が「女性専用シェアハウス」を新築した際にお世話になった、福岡市内に有る「CM(コンストラクションマネジメント)」の業者さんを訪問してきました

因みに、食事会の最中に電話でアポを取って翌日の、速効の訪問となりましたが・・・

その最大の理由は、

「繁忙期から逆算すると、スケジュールがタイトな事」

「賃貸物件」の場合、どんなに素敵な建物を造っても、繁忙期を逃して完成した場合、入居付けに苦労するのはこれまでに物件を見せて頂いた数多くの大家さん仲間からお話をお伺いして痛いほど実感しています

2月末〜3月初旬に完成の「新築戸建賃貸」なら、「家賃」、「礼金」、「仲介手数料」ともに、強気の条件で攻める事が出来、実質利回りで1%以上の差が出るので、可能な限り「繁忙期の募集」に拘って頂きたいですね

さて、「CM(コンストラクションマネジメント)方式を活用した激安戸建賃貸の新築」は、私にとっても大変興味深いジャンルです

私が「女性専用シェアハウス」を建てた時は、「低予算」、「準防火地域で、耐火サイディング使用」、「木造3階建て」と、特殊要素が重なった為、結局、受けて頂く業者さんが1社しか無くて、入札は不調に終わり「CM(コンストラクションマネジメント)方式」の真価を見極める事が出来ませんでしたが、

今回は、住居系地域で広い前面道路の敷地に建つ一戸建てですし、既に複数の業者さんから「見積書」を取得済みなので、果たして入札結果が既存業者さんの見積もりよりどの位安くなるのか、大変楽しみです

その金額次第では、改めて「安定経営」でランニングコストも少ない「新築戸建賃貸」を、今後の戦略の柱に出来ますからね〜

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:04コメント(2)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 新築一棟物件

2012年10月17日

昨夜は、ブログ読者様ご夫妻と、市内のお寿司屋さんで食事会を行ってきました

因みに、当然の事ですがメインは「不動産の話」で、今回は、保有する土地に新築を検討中している「戸建賃貸」の図面を見せて頂きましたが、

各社の「無料プランニング」は予想通り、既存のプランをそのまま土地に載せただけで、戦略はほぼ見受けられない状態

「必要な部屋数」と「駐車場台数」は確保されていましたが、「2棟の内1棟は、駐車場から玄関に行くのに、もう一棟の前を通らないといけないプラン」や、「駐車場確保の為に建物を思い切り南側に寄せて、採光の確保が疑問なプラン」等も有り、そもそも「利回り重視」なのか「出口重視」なのかも解らない状況

個人的には、「戸建賃貸2棟」の場合、先ずは「2つに分割しての出口戦略」を考えます

その場合、多少の費用増加はやむを得ないと考え、それ以外の「経費削減」、「家賃UP」で利回り確保を目指し、利回りが届かない場合は、プロジェクト自体の中止も検討すべきだと思います

また、もし分割が困難な場合は、「テラスハウス形式」で「利回り確保」も視野に入ってきますね

まあ、その辺の戦略を日頃から収益物件を扱っていない建設会社に求めるのも酷ですし、折角のご縁なので、素敵な物件に仕上がるよう、微力ながらお手伝いさせて頂きたいと思います

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:13コメント(2)トラックバック(0) 
戸建賃貸 | 投資戦略

2012年10月16日

昨日書いた「競売業者転売物件の見学」は、一旦エレベータで最上階に上がった後、各フロアを見学しながら徐々に下っていきましたが、

一巡して1階のエントランスに戻った際に、止めを刺す出来事が有りました・・・

それは、たまたま帰宅した「入居者さん」と、案内して頂いた「不動産会社」との会話で判明しましたが、

「お久し振り〜。ところで、▲▲▲号室ってまだ空いてる?」

「お蔭様でお申込み頂きました」

「そうなんだ。残念だな〜。▲階空いたら教えてよ。俺の部屋隣(配送センター)が毎朝3時からガチャガチャやって煩くて眠れないんだよ。場所は気に入ってるから、▲階ならましだろうけどさ」

「了解しました」

「他の部屋の人、煩いって苦情言わない?みんな直ぐ引っ越しちゃうよね〜」

「そんな事無いですよ〜(苦笑)」


・・・こんな会話は、現地を訪問しなきゃ絶対聞けませんよね

投資家さんの中には、狙ってる物件の入居者さんを直接訪問して、住み心地とか聞いちゃう人も居るそうですが、正解かもしれませんね

余りのタイミングの良さ(悪さ)に、案内して下さった不動産屋さんがちょっと可哀想になっちゃう出来事でした

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:04コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月15日

私が先週土曜日に見学した物件の内、「築古一棟ファミリータイプマンション」の方は、実は競売で落札した業者さんが「リフォーム」&「空室&滞納対策」を行った後に転売を目論んでいる物件でした

電話で問い合わせした際にその話を聞き、すかさずbitで落札額を確認したところ、今回の売却希望価格より3,000万円以上安い事が判明・・・

いきなりテンションがダダ下がりしましたが、それでも訪問した理由は、

業者利益が乗った後でも、土地値程度の金額

3DK中心のファミリータイプ物件で、駐車場も「戸数+8台」を確保している

築古物件でも賃貸ニーズが有る地域性

新築中の賃貸マンションから徒歩3分と近く、入居者の競合無しに駐車場が融通可能

業者さんが言う「1,000万円以上掛けて行ったリノベーション」がどんな内容か確認したい


といった感じですが、

元々新築の現場は訪問予定でしたし、転売業者さんの本音も聞けて、なかなか楽しい物件見学でした

【外観】



【駐車場】



因みに、最上階のバブリーな「元オーナーズルーム」には、「全面ガラス張りの展望ラウンジ」が有り、素敵な眺望が楽しめました

【元オーナーズルーム】



【眺望】



見せて頂いた募集中のお部屋は、定番の「テレビドアホン」を設置した外、「和式便器」に「据え置き式の洋式便座」を設置したり、



「和室→洋室」へのリノベーション等も施されていましたが、元々続き間の和室に、「違う色のフローリング」を貼っても気にしないのは、流石転売業者さんって感じでしたね(笑)

【続き間の洋室】





それでも、家賃が安く、敷金・礼金不要なので、直ぐに入居者が決まるそうですが、その辺は大変参考になりました

ただ、現地を見ていく中で問題点も判明・・・

実は今回の物件・・・、業者さんは「1,000万円以上掛けてリフォーム」という話でしたが、物件の規模を考えると予算が全く足らない様子で、室内等の必要最低限な改修となっており、建物の寿命を維持する為の抜本的な対策が確認出来なかったのです

例えば、外壁の塗装は一応行っており、遠目には綺麗に見えましたが、バルコニーの「鉄部塗装」や「床の防水」等の細かい部分が気になりましたし、

【モルタルが崩落し、錆びた鉄筋がむき出しの非常階段】



【補修せずに塗装のみ】



【避難ハッチ大丈夫かな〜】



正直、長期保有のリスク(補修費用が無限大)は私には計り知れません

まあ、その辺のリスク管理も含めて運営できる大家さんには、面白い物件かもしれませんが、私は小心者なので、ミドルリスク、ミドルリターンが向いてるみたいですね

ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 07:30コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 現地調査

2012年10月14日

一昨日の記事の続きですでが、仲介業者さんとひろの間で下記のようなやり取りが行われました

ひろ『元々今回は出し値が高いので、希望価格での売却は厳しいと思ってましたが、今後の参考にお客様の反応を教えて頂けますか』

仲介『紹介した方は、皆さん「利回りが低過ぎる」との回答で、興味を示す方はいらっしゃらなかったです』

ひろ『お隣の豪邸は訪問して頂いたんですか』

仲介『訪問してお話しましたが、「要らない」って言われました』

ひろ『そうなんですね〜。他の営業マンにも情報は流して頂いたんですよね』

仲介『はい。当然、社内で情報は共有してますよ。』

ひろ『因みに、〇〇さん(ベテラン営業マン)に最初に電話した際に、「可能性有るお客さんが居る」って聞いたから御社に相談したんだけど、その方もゼロ回答って事は、物件自体気に入って貰えなかったんですか

仲介『当社は▲▲系で信用重視をモットーとする業者なので、媒介契約も締結していない物件は、大切なお客様に紹介出来ません

ひろ『えっ、話が違う・・・。って言うか、それって今更言う話じゃないでしょ確かに私は「レインズ掲載で情報の鮮度が下がるのは避けない」って言いましたが、「媒介契約が紹介の絶対条件」なら最初から拒否はしてませんよ』

仲介『・・・。』

って事で、私の物件・・・実際は20日間「放置プレイ」だった事が判明しました

結局、〇〇さん(ベテラン営業マン)に担当を変わって頂き、「情報公開先限定の媒介契約」を締結して、「仕切り直し」となりましたが、今回は売れないにしても、「希望価格」くらいは出て欲しいものですね(苦笑)


ブログ更新のモチベーションUPに繋がるので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
  ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:13コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月13日

本日は、日帰りの強行軍で大分を訪問してきました

因みに目的は、

新築の現場確認&役所に提出する申請資料への押印

売り物件の見学その1・・・(築古一棟ファミリーマンション)

売り物件の見学その2・・・(駐車場)


の3つ

一人での訪問で、病み上がりで長時間の運転が辛かった為、久し振りに「高速バス」で往復しましたが、現地周辺をゆっくり自分の足で歩いて確認出来たのは大きな収穫でした


それにしても、バス停から「新築中の土地」、「管理会社」のどちらも10分足らずで行けるのは、大変助かりますね

さて、新築の現場では、本日は20名近い方が2階の床の作業中でしたが、現場は大変活気が有り、機敏に作業を行ってました

【新築の写真】









この調子なら、繁忙期の期日迄にきっちり仕上げてくれるでしょう

次に訪問した築古一棟ファミリーマンション」売り土地(駐車場)」は、実は隣同士の物件で、実は、「築古一棟ファミリーマンション」の方も、狙いは「駐車場」でしたが、

こちらは別の問題点が判明した為、一旦見送る事に・・・

せっかくの機会なので、「他に良い土地は無いかな〜」と考えながら近隣を歩き回ったところ、新築予定地の近くに面白そうな土地を発見しました

この土地は、売り物件では有りませんが、私が活用する事で、所有者の方にもメリットが有ると判断したので、飛び込みで管理会社を訪問し、来週オファーを出して貰う様にお願いしてきました

実際にオファーを受けて頂けるか不明な為、詳細は結果が出てから書き込む予定ですが、快く受けて頂けたら嬉しいですね

良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 23:42コメント(0)トラックバック(0) 

2012年10月12日

8月31のブログで、「未公開物件」として物件を売却する戦略について書きましたが、

未公開物件に興味有りますか?

実はこれって、ひろが密かに水面下で実行中の話でした

因みに、先日「第2段階」が見事に玉砕に終わり、今週から「第3段階」に突入しましたが、本日は「時間の無駄だった」としか言いようが無い「第2段階の失敗」について書きたいと思います

さて、今回の作戦ですが、「第1段階」は長い付き合いで、以前に何度も物件を売却して頂いた営業マンに、20日間の期限でお願いしました

正直なところ、

「今回の物件は、利回り重視の新興投資家が多いこの会社の客層とはマッチしないだろうな〜」

と思いながらも、「営業マンとの相性」に僅かな望みを掛けた20日間は、予想通りあっさり終了

って事で、遂に本命の「大手財閥系業者さん」に、電話でのリサーチを実施しましたが、

「その物件なら、私のお客さんで興味を示しそうな方が複数居ます。〇〇万円以上で可能性は有りますよ」

との嬉しい回答に、早速「水面下での売却活動」を依頼

ただ、若干気になったのは、この会社が「担当エリア制」を採用していることから、電話でお話したベテラン営業マンでなく、新人さんが実際の担当となった事

お会いした際も、余り乗り気でない印象だった為、お預けした20日間の期間中に、何度か状況確認の電話を行い、

「私のお客さんで興味を抱く方は居なかったので、他の営業マンに情報を流して物件を探してるお客様に声を掛けて貰います」

「隣接地の豪邸の方がお金持ちっぽいので、訪問して打診してみます」


という報告を受けていましたが

今週初めに、依頼期間が終了したので、結果を確認したところ、まさかのゼロ回答

状況を確認し、唖然としてしまいました

(続く)

続きが気になる方は、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 07:49コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月11日

昨日昼休み、日本政策金融公庫に

「更地の購入は公庫の融資対象となりますか?」

と試しに電話で聞いてみました

因みに、「前提条件」として説明したのは一昨日のブログに書いた通り、

「〇〇銀行から融資を受けて、賃貸マンションを新築中」

「敷地内駐車場が、戸数に対して不足している」

「購入する土地は、マンション入居者の専用駐車場として使用予定」


といった感じですが、結果は「設備資金で検討可能」とのお話

しかも、不安だった「担保掛目」や「融資年数」に関しても、「1500万円位までなら、無担保でも検討可能」、「融資年数は設備資金の場合、通常10年だが、15年も検討可能」という結果だったのは嬉しい限りです

まあ、電話での確認なので、実際に書類を持ちこんだ際にどう判断されるかは不明ですが、

正直、私は融資の当てが皆無なのに「厳しい価格交渉」は出来ない性質なので、今回の結果で今後の戦略の幅が広がってくれそうです

更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 06:23コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月10日

昨日の記事を一晩経ってから読み返して、「我ながらぶれてるな〜」って実感しました

入院中「インターネットの無い世界」で過ごして、情報に飢えていたので、その反動が出てしまい、手元にキャッシュが有ると直ぐに発病しちゃう持病の「物件買いたい病」が悪化してしまったみたいです(苦笑)

さて、多くの投資家さんが患っている「物件買いたい病」ですが、私も結構長い付き合いなので、発症した時の処方箋は準備しています

それは、

「今手元の資金を使ってしまうと、直後にお宝物件が出てきた時に後悔するぞ」

と自分を戒めて、「過去の手痛い失敗」を思い出す事

このブログの初期に書いた体験ですが、当時、「利回り20%超えのロフト付きアパート(金額は1千万円弱)」を購入した数ヶ月後に、「超お宝物件(金額は7千万円台)」が現れて、購入を目指したのですが、結果的には直前に購入した小さな物件がネックとなり、融資が下りず敢え無く玉砕

当時、「メインバンク信奉」に惑わされてた事も失敗の原因で、今だったら、ドライに複数の金融機関にチャレンジしていたと思いますが、

「金額が小さい物件だから・・・」

「手元資金も余り使ってない・・・」

なんて発想は、銀行に通用しないのを初めて知りました

タイムマシンが有れば、当時の自分に「もう暫く待てばお宝物件が現れるので、そのアパートは買っちゃいけない」って教えてあげたい位ですが、

結果的には「利回り20%超えのロフト付きアパート(売却済み)」でも、そこそこの利益は出したものの、「焦って物件を買ったせいで、結果的にサラリーマン卒業には遠回りになった」というお話でした


更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:14コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月09日

私は現在大分に、「土地300坪、建物680坪、鉄筋コンクリート造6階建て、戸数41戸の賃貸マンション」を新築中ですが、唯一不安なのは、駐車場が戸数分確保出来ていない事

因みに、管理会社さんによると、駐車場は絶対必要な地域で、2LDKの場合は2台確保が望ましいとのお話です

という事で、今回の物件では、1階を「ピロティ式駐車場」にして、容積率も半分以下しか使用していませんが、

結局、確保出来た駐車場は戸数の7割程度の台数となりました

まあ、戸数の半分は1LDKなので、このお部屋に車を保有しない学生さんに入居していただければ、問題ないのですが、

完成した図面を見ると、「1LDKはカップルや新婚さんでも余裕で暮らせそうな仕上がり」という嬉しい誤算

では大きな違いですもんね(笑)

そんな中、現在密かに狙ってるのが「線路沿いの土地」

実は、今回の「賃貸マンション」は線路から1本入った街区に建築中ですが、「隣の街区に有る線路沿いの土地が、騒音の関係で安く手に入れば一気に問題が解決するかも」なんて妄想してます

とはいえ、相場で購入した場合、利回り的には精々5〜6%程度ですし、そもそも融資が付く可能性も低い為、実現には大きなハードルが有りそうです

更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 23:11コメント(0)トラックバック(0) 

2012年10月08日

私は「現在進行形」を含めて、今迄に4度の「新築」を経験していますが、自分で「新築物件」に住んだ事は、人生で1度切りしか有りません

因みにその物件は、19歳の頃に1年間だけ住んだ「ロフト付きアパート」でしたが

初めての一人暮らし

当然独身時代の話で、うちの妻は一度も新築に住んだ経験が無い為、いつも

「一回位は新築に住んでみたい」

「入居者さんは新築に住めるのに、私は何で住めないの?」


って責められてます

とはいえ、現在の私は、「自宅は負債」という金持ち父さんの教えを、毎月の「キャッシュフローゲーム会」で確認し続けておきながら、敢えて「負債」と認識して自宅を新築する程稼いでは無い状況(苦笑)

そんな中で、現在密かに狙ってるのは、来年息子が家を出ていった後、夫婦二人には若干広過ぎな現在の自宅(5階建てビルの1〜2階部分、5LDK)「シェアハウス」に改装して賃貸に転用し、自分達は別の場所に引っ越す方法

その場合の候補としては、負債にならない「賃貸マンション」か「収益マイホーム」となりますが、「売り土地情報」をチェックしてると、本当「良い物件が無いな〜」って実感しますね

今後、消費税増税前の駆け込み需要で、益々売り物件が不足するという噂も有りますし、賃貸の方も、「ファミリー物件」は「単身向け物件」ほど需給が悪化していない状況で、果たして「素敵な物件」との出会いは有るのでしょうか

【余談】
先日、久し振りにお薦め書籍ブログを更新していたら、あの人気ブロガーさんの足跡を発見

思わず嬉しくなって、頑張って更新しましたので、良かったら皆さんも訪問して下さいね

お薦め書籍ブログ

更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 09:35コメント(4)トラックバック(0) 

2012年10月06日

この度は、「facebook」や「ブログコメント」、「メール」により、多くの方から応援メッセージを送って頂き有難う御座いました

本日無事に帰宅し、若干体は鈍っていますが、一応「完全復活」となりましたので、今後共宜しくお願い致します
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ

因みに、本日は当初、「朝10時〜夕方」までの、今回の新築RCでは初の「ロングラン打ち合わせ」を予定していましたが、退院の日程が当日まで確定しなかったのと、体力的に厳しかった為、水曜日の段階で出席を断念

先程電話で、建設会社の担当者さんに「退院の報告」を行ったところ、本日は「現場監督」と「設計」の方で打ち合わせをして頂いたそうで、後日、プランに関してメールで提案頂く事になりましたので、結果を楽しみにしたいと思います

建物完成まで後半年間、「決めなければいけない事」は山程有りますので、今後も体調に気を付けながら、何とか乗り切りたいですね

さて、話は変わり、「bitの競売物件情報」ですが、

最近、続々と対応する裁判所が増えたみたいで、私の地元大分でも、これまでは、「大分地方裁判所本庁」と「中津支部」の2ヶ所だったのが、今年の夏から対応する裁判所が、

・「大分地方裁判所杵築支部」

・「大分地方裁判所佐伯支部」

・「大分地方裁判所竹田支部」

・「大分地方裁判所日田支部」

の計6ヶ所と、一気に3倍に増えました

この中で、私が最も気になっているのが、タイトルにも書いた「大分地方裁判所杵築支部」の競売物件の動向です

その理由は、私の地元に近いという事も有りますが、最も興味深いのは4年前に実施された某企業の「大量の派遣切り」に伴って発生した「入居率40%地域」の物件が、競売市場においてどのような扱いを受けるのかという事

個人的には、ネットで見た遠方の投資家さんが、賃貸需給の現状を知らずに、高値で入札しちゃうのではと懸念していますが、

先ずは、来月の「開札」を静観したいと思います・・・


更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 19:14コメント(0)トラックバック(0) 

2012年10月05日

私事ですが、実は一昨日から緊急入院しており、只今病院のベットの上にいます

という事で、本当はブログを書く時間はたっぷり有る訳ですが、

流石に気力が涌かず、テレビを見る事も無く、読書三昧の日々

持ち込んだ書籍は全部読破し、現在は病院のロビーに有った「美味しんぼ」を読み漁ってます

一応、明日には退院出来る予定ですが、本格復帰迄は暫くお待ち下さいね

なお、人気ブログランキングのリンクは貼れないので、お手数ですが、前回分の記事から応援宜しくお願い致します

fchiro at 06:31コメント(8)トラックバック(0) 

2012年10月03日

本日は、久し振りに「新築の魅力シリーズ」です

さて、私の交流している大家さん仲間は、殆どの方が「非地主系」ですが、

「最初から土地を持ってる地主系には絶対に勝てない」

なんて話は、余り出てきません

勿論、(地価が高い地域では特に)土地を最初から持っている「地主系大家」の方が、その分建物に資金を投入出来るので、同じ条件なら有利なのは間違いないのですが、

幸いな事に、多くの「地主系大家さん」は、地主営業系の割高な建設会社で建てる事も多く、また、「間取り」や「設備」に関しても、建設会社の提案を「プロに任せておけば」って感じで、ほぼそのまま受け入れてしまう為、「非地主系」にもチャンスが生じてきます

例えば、「非地主系」の新築は「土地選び」からスタートしますが、最初から入居者層をイメージをして、「単身者がターゲット」なら、若者に人気の地域を選んだり、「ファミリーがターゲット」の場合は、多少郊外でも、「治安」や「学区」が良い地域で勝負する事も出来ます

そして、最大の利点は「間取りを自分で決める事が出来る」という事

皆様も、中古物件の資料を見た際に、「こんな間取りだと、入居付けに苦労しそうだな〜」なんて考えて撤退する事は結構有ると思いますが、「自分が住みたい」と思えるような間取りで勝負出来ると、「入居付け」で苦労しませんし、「出口戦略」でも有利です

「設備」に関しても、新築の場合は入居者の都合を気にせず一気に設置可能な為、中古物件を購入して後付けする場合より、短時間に格安で設置出来るのは嬉しいですね

まあ、余り書き過ぎると、来年春の「新築RC内覧会」にお越し下さった方の「ガッカリ感」が激増しそうなので、この位にしておきます


更新の励みになりますので、良かったらぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 06:15コメント(2)トラックバック(0) 

2012年10月02日

私は以前、自宅近くで「全空き築古アパート」が建っている「売り土地」の検討をした事が有りました

その時は、

リノベーションして格安高利回り物件に再生

取り壊して、小さなシェアハウスを新築

「2つのパターン」を想定しながら現地を訪問しましたが、建っている物件を見た瞬間に「リノベーションプラン」は断念

建て替えを模索しつつ、建設会社に解体の見積もりをお願いしましたが、結果は「約35坪の木造アパート」で、

『解体費=240万円』

となり、「指値不可」の為速効で見送りました

因みに、今回の土地自体はセットバックしていましたが、大通りからの入口が狭くて重機が入らない為、解体が手バラしとなり、通常の倍近い費用が掛かるそうです・・・

逆に、新築の場合は重機が入らなくても搬入の経費が多少UPする程度で、それ程大きな「追加費用」は無いそうですが、素人からすると、不思議な感じです(苦笑)

って事で、「築古アパート」を「高利回り物件だし、将来取り壊して土地値で売れば」なんて考えてる方も、必ず建設会社に「この物件、購入したら建て替えを検討中なので、解体費用が知りたい」と言って費用を把握しておきましょうね

まあ、個人的には「解体費用」よりも「既存入居者の退去問題」の方が、遥かに大きなリスクと思いますが、「投資は自己責任」なので、これ位にしておきます

本日の記事に少しでも共感出来た方は、ぽちっと応援して下さいね。
 ↓  ↓  ↓
人気ブログランキングへ


fchiro at 08:11コメント(0)トラックバック(0) 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら