2012年11月

2012年11月30日

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昨日、検討中の「築古全空き土地値物件」に関するリフォームの見積書が届いた事から、仲介業者さんに連絡したところ、「良かったら、そろそろ買付証明書を提出して下さい」との打診が有り、昨夜メールで書式が届きました

因みに、「金額以外にも希望条件が有ったら、記載して下さい・・・」との事でしたが

基本的に「土地値物件」という前提で大幅な指値での金額記入を予定してる事から、建物については「現状渡し、瑕疵担保無し」で考えており、面倒な条件なんて言える筈も無く・・・

まあ、「残地備品の完全撤去」「ライフラインの接続確認」位はお願いする予定ですが、

その中で悩ましいのが、既設のエアコンの扱いです

実は今回の物件、現地を確認したところ、「2000年製のエアコン」が各部屋に設置されていましたが、

ネットで見ると、エアコンの耐用年数は10年程度との事で、実際には今後数年間使える可能性も有りますが、「故障=クレーム」が続くと、面倒くさいですもんね(苦笑)

作動確認を行って、ちゃんと動く物だけ残すべきか、この機会に全撤去をお願いするか、

プロに相談しながら、明日までに方針を決める予定ですが、皆さんだったらどうしますか



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2012年11月29日

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一昨日、打ち合わせを終えて歩いて帰宅中に、以前保有物件の売却を依頼した事が有る、市内の某アパート業者さんから着信が有りました

業者「ご無沙汰してます、〇〇です。本日お電話したのは未公開の素敵な物件情報のご案内です。」

ひろ「へ〜、どんな物件ですか?」

業者「博多駅に近くて、場所が凄く良いんですよ。しかも築たった8年の築浅で、鉄骨造のマンションです。」

ひろ「マンションなのにRCじゃないんですね(苦笑)それで利回りは?」

業者「残念ながら、利回りは余り高く無くて7.4%です。」

ひろ「私の大家さん仲間は、土地から仕入れてRCでも、皆さん新築で8〜9%は確保してます。問題外ですね〜。」

業者「多少は指値可能と思いますが・・・・、」


因みに、帰宅して入浴後に「新着物件」のチェックをしてたら、しっかり一番上に電話で聞いた物件が掲載されていました

電話では、「未公開物件」という話でしたが、電話した見込み客全員に断られて、速効ネットに掲載したんでしょうか

【余談その1】
昨日は、水面下で進行中の物件に関して、10日程前にあるオファーを出していた市内のシェアハウス業者さんとお会いし、交渉をしてきましたが・・・、

本音が見え隠れする「ガチなやり取り」で、凄く有意義な時間を過ごす事が出来ました

「現在進行形」の話なので、ブログには書けませんが、土曜日の「ランチ&物件見学会」の際に、お会いした方には可能な範囲でお話したいと思います

【余談その2】
来週土曜日は、久し振りに大分入りして新築の現場を訪問後、夜はそのまま「おおいた大家の会」の忘年会に参加させて頂く事になりました

大分の皆様、当日は宜しくお願いします<(_ _)>



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物件情報 

2012年11月27日

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昨日の続きです。

【質問】サラリーマンを卒業するのに必要な戸数は何戸ですか

これは、難しい質問ですね

因みに、「大分大家の会」では、複数の方が100室を超えたタイミングでサラリーマンを卒業していますし、1戸当たりの家賃が高い築浅ファミリーを保有する大家さんの中には、もっと少ない戸数でも踏み切った方もいらっしゃいますが、

幾ら戸数だけ増やしても、キャッシュフローが確保出来なければ、意味が有りません

特に、福岡等の広告料が高い地域の「単身向け物件」の場合は、相当利回りが高くないと、部屋数だけ増やしても厳しいでしょう・・・

という事で、私の回答としては、「戸数では無く使えるお金で100万円を超える事」としましたが、出来ればこの金額を、ファミリー系のストレスが溜まらない物件で確保出来たら理想的だと思います

【質問】ひろさんは、来年新築が完成したら会社辞めちゃうんですか

私の場合、来年大学受験の息子次第で、一応の条件は整う予定です

実際に踏み切る時期は、「次の物件の仕込みが終わったタイミング」と考えてますが、「新築賃貸マンション」の融資をお願いした銀行には「当分、物件は買わない」と約束していますし、果たしてどうなるんでしょうね(笑)



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不動産投資家 

2012年11月26日

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一昨日の「九州大家の会忘年会」では、ブログ読者様から何点かご質問を頂きました

本日は、「備忘録」も兼ねて、その内容を書き込みしたいと思います

【質問】新築マンションの内覧会は行うんですか

完成内覧会は、是非行いたいと考えていますが、現在新築中の「賃貸マンション」は、3月下旬に頃引き渡し予定で、「竣工満室」を目指しており完成後は時間が無い為、やるとしたら、引渡し前の段階で「モデルルーム」を見て頂く形になると思います

日程が決まったらこのブログやfacebookの「福岡大家の会」、「おおいた大家の会」でお知らせしますね

【質問】福岡大家の会って本当に存在するんですか

この話は、以前「熊本大家の会」でも聞いた事が有りますね〜(笑)

「申込みしたいけどHPが見付からない(HPは有りません)

「電話帳に載ってない(事務所は有りません)

「会員って何人居るんですか(facebookでは現在38名参加中)

「フリーメーソンみたいな存在と思ってました(確かに怪しいけど・・・)


なんて話が有りましたが、「会員規約」も「会費」も「定例会」も無い組織で、以前mixiやとなりの大家さんで情報交換していたメンバーを中心に、最近はfacebookの「秘密のページ」でのんびり情報交換を行いながら、たまに「飲み会」や「はじめさん主催のイベント」を開催しています

「業者系の営業目的の方」はお断りする可能性も有りますが、「物件を持ってない方」も歓迎で、基本的には「上下関係の無い気楽な会」を目指していますので、宜しくお願い致します

(続く)




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不動産投資家 

2012年11月25日

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昨日の福岡は、朝から結構激しい雨・・・

って事で、「予定していた宝満山(太宰府市)登山は中止かな〜」と思って幹事さんに連絡したところ、「雨天決行です」との事

とは言っても、雨の中で階段だらけの宝満登山は素人には危険な為、結局、お隣の「四王寺山」に、総勢8名でのんびりハイキングした後、

【四王寺山 岩屋城址からの眺望】






みかさの湯で汗を流し・・・

午後2時過ぎから、太宰府駅前で打ち上げ実施・・・

雨の為、山頂の景色が見れなかったのは残念だったので、次回はお天気の日にリベンジしたいと思います

さて、夜はそのまま電車で天神に戻った後、「九州大家の会忘年会」に直行

前回の全賃打ち上げの締め(博多一本締め)に続き、今回は乾杯の発声を務めさせて頂きました

因みに私、実年齢はまだ(辛うじて)40台前半ですが、

 区分1室からスタートした「初代大家」で大家歴20年

 ブログ歴6年超


 孫が居る

という実績から、凄い大家さん達を差し置いて大役が回ってきた次第です

って事でスタートした「九州大家の会忘年会」ですが、70名を超える参加者で完全満席・・・

幹事さんによると、10名以上の方を泣く泣くお断りしたそうですが、初めて参加された方も多く、しかもその内5名もの方から「いつもブログ読んでます」って言って頂いたのは凄〜く嬉しかったです

残念ながら、人数が多過ぎて全員の方とお話する事は出来ませんでしたが、

今回参加下さった方で、少人数のコア飲みでの情報交換を希望される方は、ブログ左側の「メッセージはこちら」か、facebook経由でお気軽にご連絡下さいね

3時間の大忘年会は、特別ゲスト「Mrセリック」の華麗なマジックの後、来年出版が決まった小場さんの挨拶で終了

お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました

次回は、2月9日に熊本で新年会が決定しましたが、皆様、お早めにお申し込み下さいね



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2012年11月22日

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うちの不動産管理法人は、決算月が「11月」の為、最近は朝早く起きて領収書の整理等をしています

結構「地道な作業」なので、なかなか捗りませんが・・・

そんな時に息抜き代わりに眺めてるのが、「銀行融資の返済表」

因みに、「キャッシュフロー」に関しては、

「総収入−総支払い額(必要経費+銀行への返済元金)」

という事で、概ね通帳の残高で確認出来ますが、実際には新築の初期費用に結構大きな金額を投入した為、対して増えてなく(苦笑)

まあ、これは「物件欲しい病」を患ってる私の責任ですが・・・

そんな中でも確実に減ってくれる「銀行返済元金」の存在は、モチベーション維持の面からも、大変嬉しい存在です

特に貢献してくれているのが、昨年購入した「大分ファミリータイプアパート」

まあ、「築古・高利回り(16%)で15年返済」という事も有りますが、「土地値で購入」にも関わらず、1年で400万円も元金が減ってるのは嬉しいですね

今後も疲れた時は、この物件の返済表を眺めて、元気を貰いたいと思います(笑)




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2012年11月21日

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昨日の続きです

電話の件について、業者名を伏せて管理会社に確認したところ、

「事実です。但し、過去にトラブルが有った業者限定で、大半の業者とは友好関係を築いています。」

との回答でした

気になったので、もう少し突っ込んで「友好関係の業者」、「NGな業者」、それぞれの具体的な業者名を教えて頂きましたが、ひろが過去に収益物件の問い合わせをした際、トラブルになり、以降「認定」してる業者さんも含まれてたので、多少は納得

5年前の話ですが(苦笑)
 ↓  ↓
届かない物件資料

届かない物件資料(後日談1)

届かない物件資料(後日談2)

ただ、問題だったのは、今回私が問い合わせした業者さんの中に、「友好関係の業者」が含まれていた事・・・

会社の方針として、「トラブルの可能性が有る業者と取引しない」というのはやむを得ないと考えますが、「一担当者の好き嫌い」で取引のチャンスを潰してしまい、以降その業者さん経由で紹介が入らないのは、大家にとって「多大な機会損失」となります

という事で、再度社内で「原則情報公開」を徹底して頂くようお願いしましたが、今後も引き続きチェックは続ける必要が有りそうですね

因みに、ひろが福岡でお願いしている管理会社さんは、「地元の客付け専門業者とは、友好関係を築いてます」との担当者の説明通り、私が他業者を回った際も、悪い噂は聞かない為、6年間お付き合いしていますが、

「個性的な社長の会社」、「イケイケな会社」に管理をお願いしていて、空室が続いてる大家さんは、是非一度「物件最寄駅前の客付け専門業者」の評判を確認して、「あそこが管理の物件は紹介しない」なんて言われたら「管理会社変更」を検討した方が、正解かもしれませんね(苦笑)



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2012年11月20日

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昨夜は天神近くの餃子屋さんで、20年来の友人達と久し振りの飲み会(忘年会)でしたが・・・

「親の介護の話」

「孫が生まれて4世代同居してる話」

「100万円近くもするヘルストロンを購入し、毎日使ってたら、血行が良くなったお蔭で髪の毛が増えたって話」


等、若い頃には考えられなかった話題が中心になってるのは不思議な感覚でした(笑)

たまには、大家さん仲間以外と飲むのも、新鮮な感じで良いですね


さて、話は変わり、夏に退去が発生して以来、苦戦中の「大分ファミリータイプアパート」ですが・・・

今月初めに管理会社を訪問した際、地場の客付け業者さんへ周知をお願いしていた為、一昨日、その確認の為に複数の業者さんへ電話を発信

物件名を告げたところ、

「あ〜、ルンバ貰えるアパートですよね。(現在はやってませんが)物件は知ってますが、残念ながら当社では紹介出来ません。」

と、驚きの回答が有りました

ビックリして、理由を確認すると、

「管理会社の〇〇さんは、うちが空室の確認で電話入れると、必ず「申込みが入ってる」と回答されるんですよ」

との事・・・

俗にいう、「物件囲い込み」ですが、これって圧倒的な営業力で満室が続いてるなら許されるかもしれませんが、3ヶ月も空室の状況では当然容認出来る筈もなく、

早速、管理会社に状況を確認する事にしました

(続く)



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不動産屋との付き合い方 

2012年11月19日

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先週は、若干風邪気味だったことも有り、テンションが上がらない一週間で、ブログの更新も滞り気味でしたが・・・

そんな中でも、週末は淡々と

「シェアハウスの賃貸契約(木曜夜)→満室復帰」

「徹夜麻雀(金曜夕方〜土曜日5時迄)」

「新築賃貸マンションの打ち合わせ(土曜日10時〜)」

「未公開物件を再訪問し、リフォーム業者の見積もり立会い(土曜日16時〜)」


と定例の作業をこなしてきました

因みに、「未公開物件」に関しては、今回テンションが下がった中での再訪問は正解だったみたいで、前回はスルーしていた部分も、「慎重モード」で再確認する事が出来ました

とはいえ、この物件に関しては、基本的に高額の費用を掛けて「新築同様」にリノベーションする予定は無く、「機能重視の改修で、10〜15年貸せる状態に仕上げれば・・・」という予定ですが、多分金額に関しては「最低でも1,500万円位かな〜」と予想しています

ただ、見積もりがその金額で収まって、銀行融資にゴーサインが出ても、運営に関しても暫く悩ましい日々が続きそうな物件です



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2012年11月16日

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ひろが現在銀行に評価を依頼している物件は、元々仲介業者さんでは「古家付きの売り土地」として売却活動を行っている「未公開物件」ですが、

この事から、「建物」については、「解体費用」の見積もりを取る位で、仲介業者さんの方でも詳細の調査は行っていないとの話でした

因みに、現在大分で「戸数41戸の賃貸マンション」を新築中のひろには、更に「福岡市内の土地を購入して新築」なんて選択肢は当然なく、この「古家」をリノベーションして利回りが確保出来るか摸索している状況な為、建物のリスクについては、自分で判断するしか有りません

だって、仮に購入後に、

「この物件雨漏りしてます。」

なんて感じでクレーム付けても、売主様からは、

「古家を貴方が勝手に使ってるだけでしょ」

で終わっちゃいますからね(苦笑)

さて、実はこの物件、当初検討時から気になっていた問題が有りましたが、仲介業者さんに確認して貰ったところ、予想通りの結果でした

とはいえ、費用さえ掛ければ解決できる問題なので、後は「融資可能額」が判明した時点で、判断したいと思います

【余談】
昨日は、妻と2人で「年間に15日間しか一般公開しない、紅葉のプレミアムスポット」を訪問してきました

アメブロに写真を載せていますので、興味有る方は訪問して下さいね



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2012年11月14日

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私は4年前に独学で宅建試験を受験し、毎週末の図書館通いの結果、辛うじてボーダーで合格したものの、

宅建試験終了

今迄、特に必要性を感じなかった為、登録はしていませんでしたが・・・

この度、遂に「宅建主任者登録」を行う決意をしました

その理由は、

何時までも放置してると、覚えた知識が消え去ってしまいそうな事

サラリーマン卒業のカウントダウンが始まった事

「転売参入」の可能性を排除しない為


の3点

因みに、私のリタイア後は、自分で物件の清掃やリフォームを行う「専業大家」や、「カリスマコンサルタント」なんて希望は全く無く、「シェアハウスの管理人」「正しい地上げ屋」の2つで、細々とやっていけたらいいなと考えてますが、

「宅建主任者証」は持ってて損は無い資格ですよね〜(笑)

一応、本日確認したところ、

「実務経験が無い為、1月以降に天神に有る専門学校で2日間講習(18,900円)」→「県庁で主任者登録」→「宅建協会の法定講習」って流れで、交付可能との事

    
1月の講習には、今年の試験に合格した現役バリバリの方が多数参加すると思いますが、なんとか試験当時を思い出して、終了証獲得を目指したいと思います 



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2012年11月13日

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今月初めに内見後、銀行に資料を送付した物件ですが、

一昨日仲介業者さんから、

「良かったら、先に「買付証明書」を提出して貰えませんか?」

との打診が有り、現在思案中です

因みに私、基本的に「買付証明書」は乱発しない主義で、今回も敢えて書面で意思表示する事無く、「銀行に資料を送付しました。結果が判明したら連絡します。」とだけお伝えしていましたが、これは、今回の仲介業者さんとの「深〜い信頼関係」も理由の一つでした

今回の業者さん・・・、実はひろが5年前に土地の売買契約を行い、銀行の融資もすんなり下りたものの、結局、前面道路(私道)の所有者が売却に難色を示した為、契約が流れちゃった時の担当者さんだったのです

当時は、1月末に買付を入れて、
 ↓   ↓   ↓
土地抑えちゃいました

半年間振り回された結果、7月に契約が流れましたが、
 ↓   ↓   ↓
「脱力しました」



半年間も苦労を共にしたのが結局実らなかったので、今回は何とか全ての条件が合意出来て、キッチリ「仲介手数料」を計上出来たら嬉しいですね

【余談】
11月24日は、60名以上が参加する「九州大家の会忘年会」が開催されますが、何故か私は当日、朝から宝満山に登山する事になりました

とは言っても、宝満山が有る太宰府市は、福岡から電車で30分ちょっとなので、登山後に都久志の湯まで、山のメンバーにお付き合いした後は、「九州大家の会忘年会」に直行する予定です

って事で、若干スタミナ切れかもしれませんが、メチャクチャ楽しみにしてるので、参加される皆様、思い切り飲み明かしましょうね



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不動産屋との付き合い方 

2012年11月11日

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昨日は、「新米大家@福岡」さんのお誘いで、福岡市中央区に最近新築された、「カリスマ建築士プロデュースのデザイナーズアパート」を、サクライさん、ロディさんと一緒に見学してきました

因みに、1階が「2LDK×2」、2階は「1LDK×2」、総戸数4戸の小規模な物件でしたが、

驚いたのは、募集家賃の高さ

何と、1戸当たり48しか無いにも関わらず、「12万円の募集賃料」で、既に複数の申込みが入ってるそうなのです

改めて、デザイナーズ物件の威力を再確認ですね

【造り付けのベンチ】



【1階のウッドデッキ】



【キッチン】



【2階LDK】







【ポスト】



設計士さんによると、「収益物件なので、コスト削減にはとことん拘った」との事で、個人的には

「クローゼットを廃止して、タンス据え置き(10万円→2万円)

「ファミリータイプなのに、W1500のキッチン

「梯子が無いロフト(脚立を持参すれば使用可能)」


等は、「高い家賃を頂くのに、そこまでしなくても・・・」という気もしましたが、「屋根形状を生かした勾配天井」「見せる梁の使い方」等は流石という印象

また、私が最近お気に入りの「前入れ後出しタイプの埋め込み式ポスト」を採用してたのも、なんか嬉しかったです

私は現在「RCの新築一棟物件」を新築中の身ですが、改めて「木造の可能性」を再認識できた有意義な一日でした

さて、本日は今年初の「焼き牡蠣」を食べに糸島市の福吉漁港を訪問してきました

メッチャ美味しかった為、画像付きで「アメブロ」に載せてますので、興味有る方は訪問して下さいね



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新築アパート 

2012年11月10日

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うちが大分に新築中の「1LDK、2LDK中心の賃貸マンション」は、当初の企画段階からターゲットを明確に絞って来年3月末の「竣工満室」を目指していますが・・・

本日、管理会社さんから「入居申込書」が2通到着・・・

これで、「3/41」のお申込みとなりました

まだまだ先は長いですが、本日はその他にも、「ルームシェアでの入居相談」も有ったそうなので、「賃貸募集ブログ」の更新頻度を上げて、引き続き頑張りたいと思います

因みに、本日のお申込みは「36屬裡隠味庁法廚函孱苅悪屬裡隠法棕咫廚法△修譴召譯鰻錣困陳困ましたが、

本音を言うと、より嬉しかったのは「40屬裡隠法棕咫廚里申込みでした

実はこの「1K+S」のお部屋は、面積、眺望共に「1LDK」より優っており、更に1室辺り20万円を掛けて「造作工事」を行っている事から、当然「1LDK」よりも強気の家賃設定を行っているのですが、

当初の管理会社の家賃査定では、「1K」というだけで、「1LDK」よりも低い金額が提示されました

とはいえ、そこは譲れないので、強気の家賃設定のまま募集をお願いしていますが、正直「この部屋は、図面では良さが解り難いので、モデルルームが出来るまでは厳しいだろうな〜」と思っていたので、図面の段階で私の企画を理解して頂けたのは、嬉しい限りですね

さて、本日は日帰りで久し振りに福岡に帰って来た「新米大家@福岡」さんのお誘いで、「設計士プロデュースの新築アパート」を見学してきました

なかなか面白い物件だったので、明日のブログに写真を掲示したいと思います



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賃貸募集 | 新築一棟物件

2012年11月09日

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昨日は、午後から会社を休んで、イタリアンのお店でサクライさんご夫妻、ロディさん、snelloさんとランチしてきました

因みにこのお店訪問は、結構前から企画していましたが、大人気店でなかなか予約が取れず、しかもオーナーが10月一杯イタリアに長期武者修行に行ってた為、延び延びに・・・

料理の写真は無粋なので撮ってませんが、ボリューム・味共になかなかのレベルで、「予約が取れない人気店は流石だな〜」という印象でした

さて、大家さん仲間とのアルコールが入る食事会なので、当然結構コアな話も有りましたが・・・、

私もせっかくの機会なので、現在銀行に打診中の物件資料を「売り土地情報」として見て頂く事に・・・

結果は、

サクライさん・・・・立地が中途半端だし、容積率から判断すると高い。希望価格の65%が妥当。

ロディさん・・・・・・なかなか良いんじゃない。多分、情報をオープンにしたら直ぐに売れる物件でしょう。

snelloさん・・・・・・ふ〜ん。(他人の物件なんて興味なし)

って感じ。

全ての売り土地について、マンションを新築した場合の「ボリューム」、「利回り」の視点で見ている、辛口のサクライさんらしい見解は、大変参考になりましたが・・・

当然、そんな金額では土俵に乗る筈もなく

まあ、融資の可能性が低い段階で悩んでも仕方ないので、暫くは放置ですね(笑)

【余談】
私の今すべき仕事は、「新たなプロジェクト」では無く、「現在新築中のマンションを竣工満室にする事」・・・

という事で、最近は入居者募集ブログの更新頻度を出来るだけ上げるようにしています。



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2012年11月08日

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最近、不動産の世界に足を踏み入れた方には信じられないかもしれませんが、6年前は福岡でも普通のサラリーマンが「フルローン」「オーバーローン」で収益物件の融資を受けてました

当時は、銀行の担当者さんもアグレッシブな方が多かったようで、私も平成18年の秋に「自宅ビル」を購入した際、担当者さんに夜8時過ぎに自宅に資料を取りに来て貰ったり、もっと遅い時間に、自宅近くのスタバで相談に乗って頂いたのは懐かしい想い出ですね

因みにこの時は、「自宅ビルの購入資金」と「アパート1号の借り換え」で、1億円近い融資を取り組んで頂きましたが、

時の経過と共に返済は進み、また、私が「アパート1号の売却」や「自宅部分の繰り上げ返済」を行った事も有って、現在、この銀行への借り入れは当時の3分の1程度の金額となっています

さて、今回「物件資料」を送付し、検討を依頼したのはここの営業課長さんですが、実はこの銀行、5年前に金融庁の検査が入って以降、大家仲間の間で「貸してくれない銀行」として評判となる位引き締めが続いてる状態

実際に私も、何度も物件を持ち込んでは玉砕してきた様子を、ブログの過去記事に書いていますが・・・

銀行は、お金を貸す事が仕事ですし、「谷深ければ山高し」なんて格言も有りますので、5年間の反動でどの程度融資条件が緩んできてるのか、過度の期待はせずに結果を待ちたいと思います

なお、今回資料を送付した物件は、現在売主様が同じ銀行の別支店で融資を受けており、残債も結構残ってるそうなので、資料にその旨記載しましたが、

銀行は自行の貸し出しが他行に肩代わりされて、貸付残高が減少するのを嫌がるので、その辺も有利に働いてくれたら嬉しいですね



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2012年11月06日

先日書いた銀行とのやり取りの後、訪問した物件ですが、

銀行の融資条件が崩壊してるとの噂

全室空室で、再生には結構労力が必要な印象でしたが、立地は凄く良かった為、お言葉に甘えて金曜日に資料を送付させて頂きました

まあ、「融資希望金額=売却希望金額(フルローン)」で、築古物件にも関わらず、「元金返済猶予」まで希望条件に書いたので、そのまま了承される可能性はきわめて低いと考えますが

一応、「ゼロ回答はない」とお約束頂いたので、売主様と歩み寄りが可能な条件となるのか、結果をまちたいと思います

まあ、「全空き物件の再生」は、私が興味有るテーマの一つですし、時期的には、3月の繁忙期から逆算しても悪くは無いのですが、当初のキャッシュフローが無いので、手元資金が寂しくなるのが悩ましいですね

緊急事態です。みんなで狼旅団様を応援しましょう。
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2012年11月05日

先週末は、受験生の息子&妻を福岡に残して、単身で大分入り

実家で母&妹と合流後、3人で新築中の「戸数41戸の賃貸マンション」の建設現場を訪問してきました

現地では2階部分のコンクリート打設が完了し、現在3階の配筋中・・・

先月の訪問時は、足場の梯子を上って、2階床部分の確認を行いましたが、今回は荷揚げ用のリフトで3階相当の高さまで上がって頂き、リフト上から現場の確認を行いました

【荷揚げ用リフト】



【3階フロア施工中】





当然建物だけでなく、眺望についてもチェックも行いましたが、ネットが有って若干見え辛かったものの、下の写真の様な解放感なので、最上階の眺望がどうなるのか、今から楽しみです

【3階バルコニー部分からの眺望】




さて、現地を確認後、実家への途につきましたが、その際に、母から地元経済に関するショックな話が有りました

そのショックな話とは、

「民事再生手続きを進めていたさとうベネックが、破産に移行した影響で、母校の建て替え工事が9月から中断し、大型クレーンが放置されたままになっている」

という内容

【工事が中断された建設現場】



当初の予定では、来年1月に完成予定だったそうで、進捗を見た感じでは絶対間に合いそうにありませんが、早く新たな業者が決定して、少しでも早く新校舎が完成するよう祈りたいと思います

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2012年11月04日

収益物件の内見に行った際に、たまに売主様が立ち会う事が有りますが、

私はそんな場合、思い切り物件のあら探しして、売主様にマイナス点をお伝えし「手直しにこんなお金掛かるんだから安くしてよ」ってお願いします


というのは真っ赤な嘘で(笑)


実際には小心者なので、現地では基本的に物件はべた褒めの「太陽作戦」です

私は売主の立場も何度も経験していますが、やっぱ、愛着の有る物件をけなされて、気分が良い訳無いし、「気に入らないなら、買ってくれなくて結構」ってなりますもんね

因みに、金額の話も現地では一切しない事にしており、気に入った場合は、「さっそく銀行に資料を持ち込んで打診します。融資がいけそうなら、買い付けを入れさせて頂きます。」とお伝えしています

まあ、その際に「この築年数だと、○○銀行は厳しいかな〜。」、「空室が多いけど、▲▲銀行なら検討して貰えるかも。」なんて感じで呟きつつ、仲介業者さんに「この物件だと、どこの銀行が融資してくれる可能性高いですか?」って質問していますが、

果たして、売主様にその会話は聞こえてるのでしょうか

銀行から回答が出れば、本格的な金額交渉のスタートで、評価が低い場合は「お断り指値」を使えますし、予想以上に融資可能額が高かった時も、真っ正直に売主サイドに伝える必要は無いと思います

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投資戦略 | 物件取得

2012年11月02日

先日、facebookの「福岡大家の会」で、「地場銀行の中古物件への融資条件」に関する情報交換が有りましたが・・・

6年前にひろが借り入れをした銀行の、「築年数に関する基準」が変わってたみたいなので、気になって、昨日昼休み、融資課長さんに電話で確認してみました

ひろ「ご無沙汰してます。実は中古RCの融資年数について教えて頂きたいのですが、経過年数を引く元の数字は「法定耐用年数」ですか?」

銀行「いえ、原則は35年です。」

ひろ「それでは、築25年の物件だと、10年しか融資期間取れないって事ですよね・・・。」

銀行「原則はそうなんですが実は最近若干崩れてきてまして、案件毎に個別検討させて頂いてます。」

ひろ「それじゃあ、築年数が古くても、評価が出れば15年行けたりするんですか?」

銀行「木造は無理ですが、RCなら結構柔軟に対応出来ます。ぶっちゃけると、最近基準は崩壊状態です。特にひろさんみたいに実績が有る方なら土俵に乗る可能性は高いので、物件が有れば是非持ってきて下さい。」

ひろ「因みに、自己資金の基準って今はどんな感じですか?」

銀行「それも物件次第で緩んできてます。最近は本当に物件が無いみたいで、利回り7%台なんて案件でも融資出てますから。」

ひろ「有難う御座います。実は今日の夜、「土地値のRC物件」を見に行く予定なので、現地を確認して良かったら、資料送付させて頂きますね。」

銀行「是非お願いします。」

って事で、電話の感触はなかなか良い感じ

まあ、この銀行は6年前に「フルローン」や諸経費まで含めた「オーバーローン」を出していましたし、実際にひろも「築18年」の物件を「返済期間25年」で取り組んで貰いました

実際に、融資基準が緩んでいるのかは、具体的な案件で判断して貰うしか有りませんが、

本日、試しに昨夜の物件を「フルローンの融資希望額」で資料を送付してみますので、結果は期待せずにお待ちくださいね

フルローンの結果が気になる方は、良かったらぽちっとクリックして下さいね。
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fchiro at 08:00コメント(4)トラックバック(0) 

2012年11月01日

9月から隠密で売却活動を行っていた「保有物件」ですが、

実は先月、「〇〇万円以上の指値は、最初から受け付けないで」の「〇〇万円」ギリギリの数字で、キャッシュの方から打診を頂いたものの、上乗せは厳しいとのお話から結局お断りして、先日から情報をオープンにしました

さて、今回オープンにした理由は、恰好良く言えば

「マーケットの評価を聞いてみたい」

なんて感じです(笑)

昔から「購入希望者が現れたら、多少希望より安い金額でも断るべからず」なんて格言も有りますし、今回「〇〇万円」の買付を持ってきて下さった業者さんからは「最低価格はクリアしてるのに、強欲な大家だな〜」と思われてるでしょうが、

実は、アナログ投資家の最強ツール「日本経済新聞の一行広告」の掲載を別の業者さんから打診された為、「売却活動継続」の決断に至りました

今回の物件・・・、「利回り」は若干低く、また「築年数」も古い為、融資獲得には苦労しそうですが、

土地・建物が滅茶苦茶広く、また立地も結構良いので、現金を持ってる不動産好きのお金持ちにはアピールしそうな物件です

その為、写真などの情報が多い「インターネット媒体」よりも、情報が少ない「新聞の不動産一行広告」の方が効果的だと思いますが、果たして結果はどうなるのでしょうか

因みに、実はひろが8年前にこの物件の「売り情報」を初めて知ったのも、「日経新聞の一行広告」でした

「歴史は繰り返す」となってくれたら嬉しいですね

【余談】
昨夜、インターネットで土地情報を検索していたら、「シェアハウス2棟目の建設用地として、買付入れても良いかも」って思える土地が、一気に2件も現れました

果たして、徐々に土地が動き出してるのか、気になるところです

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fchiro at 07:45コメント(2)トラックバック(0) 
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