2012年12月

2012年12月30日

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昨日、大分で新築中の「賃貸マンション」の現場監督さんよりメールで、

「本日、スラブコンクリート打設を完了し、上棟致しました。」

との報告を、写真付きで頂きました

ひろの2012年は、永年の悲願だった「RC新築1棟物件」の土地調査からスタートしましたが、若干紆余曲折は有ったものの、良い土地に巡り会えて、年内に無事上棟を迎える事が出来たのは、感慨深いですね

それでは、昨日の続きです。

【7月】
・新築RCの地鎮祭&着工(ゴンママさん、有難う御座いました。)

・「狼旅団セミナーin熊本」に参加。狼さん必殺大家人さんという最強コンビ初のコラボセミナーは最高でした。

【8月】
・11年前に初めて新築で購入した「アパート1号」を売却し、個人としては大家で無くなる。

【9〜12月】
・新築関係で2週間に一度の「定例会議」&月1〜2回の「現地訪問(現場確認&管理会社との打ち合わせ)」をこなしつつ、新規物件への探りも・・・。

・「九州大家の会忘年会」に参加。

さて、個人的には本日夕方に娘達が帰省する為、暫く不動産に関してはお休みモードの予定です

ご訪問、有難う御座いました<(_ _)>

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ご挨拶 

2012年12月28日

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業者さんも含め、今日で仕事納めの事業所も多いみたいなので、私も少し早いですが、2012年を振り返ってみたいと思います

【1月】
・昨年12月に情報を貰った売り土地を見学する為、正月2日に高速バス日帰りで現地訪問
因みにその後購入に至り、現在新築中の土地ですが、流石に妻から呆れられました(苦笑)

・スマホに変えたのを機に、facebookデビュー
後日立ち上げた「福岡大家の会(秘密のグループ)」では、多くの素敵な出会いが有りました

【2月】
・熊本で開催された「九州大家の会新年会」で、2棟の素敵な「新築賃貸マンション」を見せて頂き、新築の魅力を改めて再確認
帰りにはじめさんの別荘を訪問し、6名で温泉に入ったのも、懐かしい想い出です 

【3月】
・福岡の大家さん仲間がマンション新築ラッシュ・・・という事で、「3棟合同物件見学会」という素敵なイベントが開催されました

・新築予定地の売買契約締結

【4月】
・IKEA福岡新宮店オープン

【5月】
・ガッチさんの新築マンション訪問

・土地の決済が完了し、いよいよ新築マンションプロジェクトスタート
併せて「賃貸募集戦略ブログ」もアメブロで開始しました

・「賃貸住宅フェア2012IN福岡」の懇親会で、小場さんの代役として、急遽100人の前で博多手一本での締めを担当
そういえば、最近こんな重鎮っぽい仕事も増えましたね〜

【6月】
・熊本で、「新築戸建賃貸&ケロケロトランク見学会」に参加

(続く)

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ご挨拶 

2012年12月27日

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昨日は多数のお祝いメッセージ有難う御座いました

さて、昨日は某大学関係に勤務する友人と、天神近くの焼き鳥屋さんで飲んできましたが・・・

会話の中で大家的目線で気になったのは「留学生の住宅問題」でした

因みに、賃貸契約の際に日本人の保証人を付け難い「外国人留学生」の方は、「首都圏のシェアハウス」では優良顧客となっているみたいですが、

私の物件の場合は、「土地からの新築で家賃が若干高め」という事も有り、今迄、「ワーキングホリデー」で来日された短期の方の入居は有りましたが、留学生の入居はの状況

しかも、最近は中国や韓国との関係も微妙なので、留学生の数も減ってるのかと思ってたら、実際にはそれなりの人数が居て、しかも寮は1年で退去しないといけない為、多くの方が住宅問題で苦労しているとのお話でした

私が「西日本初のシェアハウス新築」を決意したのは、書籍で知った国際交流協会さんの存在が切っ掛けでしたが、改めて「築古物件で、留学生も入居可能な格安のシェアハウスを手掛けてみたい」と考えた出来事でした

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投資戦略 

2012年12月26日

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大分に新築中の「賃貸マンション」ですが、今月末にいよいよ上棟となる為、本日、中間金を建設会社に支払いします

とは言っても、金消や送金の書類は、先週銀行を訪問して記載し、通帳と一緒にお預けしてる為、本日の作業は何も有りませんが・・・

さて、今回の融資ですが、実は最初の「土地決済」の段階から、「証書貸付」の形を取っている事から、現在毎月金利だけを支払っている状況です

因みに、その金額は6月から今月までが月20万円弱で、来月からは50万円近くになる予定

正直、収入が発生していないのに、金利だけの負担は結構厳しい面は有りますが、なんとか耐える事が出来るのも、昨年購入した「利回り16%の中古ファミリータイプアパート」等、既存物件のキャッシュフローのお蔭ですが・・・

改めて、「メガ物件を手掛けるには、それなりの体力が必要」と実感ですね

まあ、来年春になれば、「半年間の元金返済猶予期間」に、一気にキャッシュフローは改善する予定なので、建物完成まで引き続き頑張りたいと思います

【余談】
facebook、メール等で、お祝いメッセージを送って下さった皆様、有難う御座いました

本日辺り、銀行からも吉報が届く予感がしてるのですが・・・


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新築一棟物件 

2012年12月25日

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今月に入ってから、ブログ更新をさぼり気味だったせいか、一時は100位近くまで低下していた人気ブログランキングの順位ですが、

先程気付いたら、一気に20位前後まで浮上していました

応援して下さった皆様、有難う御座います<(_ _)>

因みに、私もブログを書き始めた当初の未だ初々しさが残ってた時期は、大体この辺りが定位置で、一時は9位まで浮上した事も有りましたが、既に7年目を迎え、たろうさんによると、最近の言葉では「オワコン」と言ってブロガーの寿命「3年」を遥かに過ぎた状態です

ただ、現在でも毎日200名近い方(UU数)が当ブログを訪問してくれており、飲み会等でも「いつもブログ訪問してます。」と言って頂く事も多いので、徐々に進化しながら続けていけたら嬉しいですね

さて、話は変わり先週末の懇親会でのお話ですが、時節柄「昨日は世界の終り来なかったね〜」というホットな話題が交わされていました

私は詳しく知らなかったのですが、「マヤ文明のカレンダーでは、2012年12月21日に世界の終わりとなっている」というのが、世間では話題になってたそうなんですね

ひろは、「ノストラダムスの大予言」を小学生の頃に信じてた世代なので、こんな近い時期に世界の終りの話が有るとは驚きでしたが

オワコン大家としても、この機会に便乗して、不動産投資家の皆様へ新たな予言を示したいと思います

その予言とは、

「新築、中古を問わず今年初めてアパートを購入した人の半数以上が、10年以内にそのアパートを売りたくなる」

というもの

まあ、実際には「予言」ではなく「統計」に近い話ですが、

「自分は、低利回りのカス物件じゃなくて、高利回りの素敵な物件を購入したから、売却なんて絶対考えない」

と思うかもしれませんが、不思議な事に良い物件を取得し、大家力が高い方の方こそ、経験を積んで大家力が上がると「利益効率」を考えて「資産組み換え」を望む可能性が高いのです

という事で、初めての物件購入の際は、「一生保有し続ける」と考えずに、「6〜10年間で最大の利益が得られる物件(売却まで考慮してマイナスとならない物件)」という視点での選定をお勧めします

ひろが「初めての物件購入」に「中古の区分所有」をお薦めするのも、この視点が理由です

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2012年12月23日

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昨日は午後から、インターネット業者さん主催の有料セミナー&懇親会に参加してきました

因みに私、普段は家庭第一の為、週末のイベント参加は基本的に自粛(厳選)していますが、

今回は、人気ブログランキングで過去に長期間一位をキープしていた、石渡浩さんの「融資の話」という事で、小場さんから「福岡大家の会」に案内が有った為、忘年会も兼ねて申込み

実際の石渡浩さんのお話は「過去に高額を支払ってセミナーを受講した方に申し訳ないので、深い話は出来ない」との事で、主に「自虐ネタ中心」でしたが、「初生」という事も有り、個人的にはまあまあ楽しめました

懇親会で、以前からたろうさんのブログで気になっていた「しょぼくれんの件」を質問したところ、メッチャ嫌な顔して去って行ったのは残念でしたが・・・

懇親会では新しい出会いも有り、なかなか有意義な一日でした

さて、話は変わり昨日の「法人限定節税スキーム」の詳細ですが、

中身としては、通常の企業等で採用されている「旅費支給規程」を、「不動産管理法人」、「不動産保有法人」でも活用可能というお話です

例えば個人の場合、福岡の人が不動産に関する件で東京に行く場合でも、「飛行機代」、「ホテル代」、「懇親会代」等は、基本的に領収書が無いと経費として認められませんし、電車代は領収書不要でも計算がメチャクチャ面倒ですが、

法人の場合は、「旅費支給規定」を書面で定めて、その規定に従って実際に出張した役員等に支払った場合、規定の数字で経費計上可能で、しかも領収書は不要なのだとか

まあ、領収書については、法人が支払うのでなく、旅費を受け取った役員個人が支払うので当然かもしれませんが

旅費の金額については、

「飛行機代は、ANAの普通運賃とする。」

「ホテル代は1泊1万円を支給」

「日当として1日につき2〜3千円支給」


といった程度なら、社会通念上著しく高額とは判断されない為、「多分大丈夫だろう」とのお話

とは言っても、例えば、福岡〜羽田の場合、往復の飛行機代はANAの定価で78,000円もするのですが、格安のパックだと、往復の飛行機代+ホテル宿泊料が3万円台で有りますので「1泊2日の東京出張で5万円」も差が有るんですよね〜  

サラリーマンを辞めて不動産を法人化した場合、節税の為に給料を高くすると「健康保険」や「年金」等の「社会保険料」の負担が結構重く、「使えるお金」が目減りしてしまいますが、遠方に物件をお持ちの大家さんの場合は、この規定でいろんな工夫が出来るので、税理士さんと相談しながら研究する価値が有ると思います

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節税 | 不動産投資家

2012年12月22日

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収益不動産を個人で保有する場合、「物件訪問」や「セミナー受講」で遠方に赴く場合の費用は「実費」しか経費として計上する事が出来ず、当然「領収書」が必要となりますが、

物件保有を法人化すると、実費以上の金額を、領収書無しで経費に計上して節税する事が出来るそうです

しかもこのスキームは、個人の「節税」と「社会保険料負担軽減」にも繋がる為、場合によっては、「役員報酬」を十万円以下に設定しても、ゆとり有るセカンドライフが可能となります

興味有る方が多ければ、具体的な方法を書きたいと思いますが、まあ、飲み会の時にでもこっそり聞いて貰っても構いません

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2012年12月21日

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結婚に際して、「今回はこの娘と結婚するけど、10年位したら離婚して、若い娘と再婚しよう」なんて考える不真面目な方は滅多に居ないと思いますが

収益不動産の場合は、初めての購入時に「永遠にこの物件を保有して、稼ぎ続けて貰おう」と考えても、実際には私が交流している多くの大家仲間は、ローン完済前にその物件を売却し、「資産組み換え」を行っています

まあ、その辺は「先祖代々の土地を売る訳にはいかない」という縛りが有る「地主系大家」と違い、「賃貸需給」や「融資の状況」等を分析し、柔軟に対応できる「初代大家」の強みでも有ります

地主系の方だと、

「儲かる物件は保有し続けて、儲からない物件を処分」

という発想になるのでしょうが、洗練された「新築系大家」なら、

「儲かる物件を高く売却し、もっと儲かる物件を創りだす」

という逆転の発想も可能ですからね

バブル以前は「不動産七年周期説」という話も有りましたが、現在でも「銀行の融資が緩む時期」は定期的にやってきてるので、洗練された投資家は、そのタイミングを見据えながら、次のステージへの最善策を模索しています

という事で、私生活での「浮気」はお薦めしませんが、不動産では・・・・というお話でした

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投資戦略 

2012年12月20日

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「中古アパート」や「中古一棟マンション」を土地値以下の金額で購入出来た場合、出口戦略としては盤石と考えてしまいがちですが、

実際には、「建物の解体費用」や「既存入居者の立ち退き費用」に結構費用が嵩むので、注意が必要です

例えば、前面道路が狭くて重機が入らないと、木造で小さな建物でも、結構大きな金額の解体費用が掛かる事が有りますし、RC造だと、先日私が検討した物件でも、200坪強で1,000万円近い見積もりでした

それ以上に気になるのは、「既存入居者の立ち退き費用」ですが、

1室でも入居していたら、当然建て替えは出来ませんし、このご時世では無理矢理追い出すなんて困難なので、最後はお金で解決の可能性も高いと思います・・・

何れにしろ、地価が安い地域で「土地値以下で購入した」なんて喜ぶのは、辞めた方が正解でしょう 

その点、「定期建物賃貸借契約」で契約し、短期入居者が大半の「シェアハウス物件」は、解体ギリギリまで高い入居率を維持できて、1年以内には全空きが可能なので、「高利回り築古土地値物件」を活用して、価値有る土地を手に入れるのに、優れた手法ですね

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投資戦略 

2012年12月19日

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若い方が自己資金の少ないスタート時に、「不動産投資家」として活動しながら、少ないリスクで「自己資金」、「確定申告実績」、「経験値」を積み上げていく事は、私は有りだと考えています

とは言っても、「企画物」の「新築ワンルームマンション」や「建売りアパート」を購入しても、「投資」ではなく単なる「消費」になってしまう可能性は否めません

良く有るパターンは、

「高利回り中古一棟物件検討」
   ↓   ↓
「融資が付かなかったり、他者の買付に横取りされて買えない」
   ↓   ↓
「物件欲しい病が悪化」
   ↓   ↓
「提携ローン付きで競争が無い新築建て売りアパートに転身」


という流れですが、正直、自己資金を600万円投入して「新築建て売りアパート」を購入する位なら、200万円の中古ワンルームマンションを3室、数年後の転売狙いで現金買いした方が、5〜10年単位で考えた場合、遥かに儲かる可能性は高いでしょうね

勿論、有る程度のテクニックは必要ですが、センスの良い方なら、私が1時間もお話すれば理解頂ける程度の難易度です

ただ、転売狙いの「投資」は銀行が一番嫌がる事ですし、本来は宅建業者しか出来ないグレーな世界です

個人的には、「不動産投資家」は早めに卒業し、「賃貸経営者」として堂々と「プロパー融資」を活用しながら利益を上げていく方が、好きな事がやれて楽しいですね


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不動産投資家 

2012年12月18日

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昨日のブログで、「18/41の申し込みが入った」と堂々と書きましたが・・・

本日、管理会社さんに確認したところ、計算間違いだったみたいで、実際の申し込みは16室でした

とはいえ、竣工まで3ヶ月のモデルルームも出来てない段階で、1/3の入居申込みは大満足のレベル

本日はその傾向について分析したいと思います

   【1LDK】 【2DK】 【1K】 【2LDK】
6階  1/3  0/1  0/2  0/2 
5階  0/3  0/1  0/2  0/2
4階  2/3  0/1  0/2  0/2
3階  3/3  1/1  1/2  2/2
2階  2/3  1/1  1/2  2/2


今回の物件は、1階が店舗で2〜6階に居室が各フロア8室ずつ有りますが、今年春に同じ建設会社で新築をされたガッチさんに聞いてたとおり、2LDKに関しては強気の賃料でも上階から申込みを頂く傾向に有るようです

逆に単身向け物件は「同じ広さなら1,000円でも安い部屋」という事なのか、下から順にお申し込みを頂いてます

因みに、「1K」と表記してる部屋は、実は面積が40嵳り向きも良い為、家賃は1LDKよりも5,000円高く設定していますが、「モデルルーム完成迄は申込みかな〜」と覚悟してたので、2件の申し込みは嬉しい限りですね


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2012年12月17日

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今月末にいよいよ上棟を迎える、大分に新築中の賃貸マンションですが・・・

昨日から本日にかけて、一気に「5件の入居申込み」を頂き「18/41」となりました

因みに大分の管理会社さんには、

「入居申込みが入ったら、先ずは

とお願いしてる為、昨日からは電話機が鳴りっぱなしという嬉しい悲鳴状態

今回の物件では、「強気の家賃&初期費用(敷1、礼2)」でスタートし、出足で苦戦した場合は初期費用で調整するという戦略でしたが、この様子では初期費用を引き下げなくても済みそうですね

さて、この「敷1、礼2」という条件ですが、首都圏の大家さんの場合、「大した事無いじゃん」って感じるかもしれませんが、福岡ではリーマンショック以来、単身向け物件では殆ど見掛けない数字です

実際に、ネットで新築物件の条件を調べてみても、敷金・礼金の合計で1〜2ヶ月の物件が一番多く、中には新築にも関わらずどちらも取れない物件も多く見掛けます

RC物件を新築で一棟建てる場合は、億単位の投資規模になるので、リスクを背負うご褒美が有ると、モチベーションが上がりますね

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fchiro at 20:23コメント(6)トラックバック(0) 

2012年12月15日

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昨日昼休み、自宅ビルの管理会社さんから着信が有りました

用件は、先月末に退去となった4階のお部屋に、申し込みが入ったとの連絡

って事で、福岡物件については、来週末に1室退去となる「女性専用シェアハウス」を除き、ほぼ満室状態で正月を迎える事が出来そうで嬉しい限りです

因みに、多くのカリスマ大家さん達は、リフォーム後のお部屋に独自のチラシを置いたり、家具を置いてプチモデルルーム化して頑張ってらっしゃるようですが、

今回の私の物件では、「リフォーム」や「清掃」が終了していないお部屋の状態で内見頂き、そのままお申し込みを頂いた為、私が行ったのは内装業者の手配のみ

改めて、「最大の空室対策は客付け力の有る管理会社さんに依頼する事」と実感です

それにしても、繁忙期以外でリフォーム前に申込みなんて久し振りの経験ですが、

7〜8年前迄は、「ロフト付き1Kアパート」でも、「インターネット無料物件」なら「退去前申込み」が常識だったのは懐かしい想い出ですね

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空室対策 

2012年12月12日

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昨日は、福岡の大家仲間、サクライさん、はじめさんと一緒に、北九州市を訪問してきました

目的は先日久し振りに「九州大家の会忘年会」に参加された後、不動産投資ブログも完全復活した河井けいさんが保有するビッグな物件の大改装前「ビフォー状態」の視察です

先ずはJRの特急でサクライさんと戸畑に行き、はじめさんと合流後、若戸渡船で若松へ移動 

【若戸大橋】



【洞海湾】



【若戸渡船】





因みに、この若戸渡船は、はじめさんによると、昔「20円」だった料金が最近「50円」に値上げしたとのお話でしたが、現地に着くとなんと「100円」に再度値上げ済み

「短期間の間に5倍の値上げとは許せん」

となりそうですが、乗客は我々も含めて5人しか居なかったので、実際は大赤字なんでしょうね

若松に到着後は、はじめさんお薦めのレトロな建物を数棟見学し、

【テナント募集中のレトロビル】



お好み焼き屋でランチした後、2両編成のディーゼル電車で、物件を訪問

河井けいさんの事務所で、図面や現地を眺めながら、「妄想」&「暴走トーク」を繰り広げた後、小倉に移動して、メチャクチャ美味しいまぐろ屋さんで懇親会

【気晴れ屋】



【バリウマだったまぐろの大トロ】



宴会後は、素敵な小倉のイルミネーションを見学して、家路につきました

【小倉のイルミネーション】



河井けいさん、はじめさん、サクライさん、楽しい一日を有難う御座いました

それと、余りの楽しさに若干暴走し、帰りの電車で爆睡しちゃって失礼いたしました<(_ _)>

そういえば、肝心の物件写真を一切撮ってない事に、先程気付きましたが、そのうちご本人が掲示されると思います(笑)

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2012年12月10日

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先月の「九州大家の会忘年会」や先週末の「おおいた大家の会忘年会」に参加して、改めて感じたのは、

「太陽光発電は凄いブームなんだ」

という事です

因みに私も、昨年3月の「売電価格48円&補助金」がギリギリ間に合うタイミングで、保有するアパートに設置しましたが、「空室や賃料下落に悩まなくて良い安定収入」「日本政策金融公庫の低利融資」は確かに魅力的でした

ただ、若干誤算も有った為、現時点では他の物件に追加での設置は予定していません

その誤算とは、

「共用灯電気代の大幅な上昇(5倍以上)」

「固定資産税が予想以上に高かった事」


の2点です・・・

電気代に関しては、「使用した電気量で決まる」との認識でしたが、「売電を行う場合、高い基本料金の契約を強いられる事」は大いな誤算でした 

多分、太陽光発電の業者さんは知ってたと思いますが、当然そんなネガティブな話をして、契約が流れるなんてリスクは冒す筈ないですもんね〜

なお、事業用の20年売電で、共用灯の契約が関係ない場合は、今回の話は該当しませんので悪しからず

また、固定資産税の方も、

「減価償却資産を残存価格150万円以上(市町村単位)で保有する場合、償却資産として固定資産税が課税される」

という事は認識していましたが、「補助金の額も含めた取得価格」と「予想以上の償却期間の長さ」で、こちらも結構大きな負担となっています

そういえば、「固定資産税の申告が必要な話」も太陽光発電の業者さんから聞いた記憶は有りませんが、もしかしたら、申告を放置してる方も結構多いかもしれませんね(苦笑)

後、最近は屋根の上では無く、格安の原野を購入して「メガソーラー」を設置する方も多いみたいですが、田舎の場合は「盗難リスク」も有るので、個人的には怖い気がします 






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2012年12月09日

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昨日は、朝から「ソニックにちりん」で大分入り




管理会社との打ち合わせを簡単に行った後、コダテヒルズさんと合流して、新築中の賃貸マンションの建設現場を訪問してきました

現地では、5階までコンクリート打設が完了し、現在最上階となる6階の配筋中

1階は既に型枠も外れてた為、昨日初めて中を見せて頂きましたが、未だ仕上げは行って無いものの、予想以上に広々した印象で、益々完成が楽しみになりますね

【風除室(左)&メールコーナー(右)】



【エントランスホール】



【屋内バイクガレージ】



【2階中廊下部分】



【居室部分】





さて、ホテルにチェックインした後、夜は「おおいた大家の会」の忘年会に参加

ひろが高校生の頃に通い慣れた大分駅前の商店街を抜けて、




お洒落なイタリアレストランでの忘年会は、20名が参加

【レストラン&バー フランキー】





新しい出会いや気付きも多く、結局2次会のスナック〜3次会のラーメン屋さんまで、楽しい時間を過ごす事が出来ました

大分の皆様、本当に有難う御座いました

なお、「ミニセミナーの話」、「太陽光発電に関するリスクの話」、「管理に関する話」等、書きたい事は何点か有りますが、長くなったので、明日以降に書き込みしますね

【余談】
昨日、大分物件の管理会社を訪問したところ、1枚の紙を渡されました

その紙の正体は、募集中だったファミリータイプアパート2LDKの入居申込書

という事で、大分物件は久し振りに満室復活です

更に、新築の方も、店頭に掲示してる案内図に「8個の申し込み済みマーク」が付いており、テンションUP

この写真は、別ブログに載せましたので、気になる方は探してみて下さいね





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2012年12月07日

余り順位が下がると、探すのが面倒なので、良かったらポチっとして下さいね
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一昨日の夜、先日の「九州大家の会忘年会」で知り合った大家さんと一緒に、私が「自宅ビル」&「メゾネットファミリータイプアパート」の管理をお願いしている管理会社を訪問してきました

目的は、一緒に訪問した大家さんが市内に保有するアパートの、空室対策の相談です 

さて、今回は事前に物件の概要を伝えていた事も有り、到着した時点で、管理会社の方が物件最寄駅周辺の「空室リスト」を準備して下さってましたが、

1K、ワンルームだけで400室以上の空室

との事で、改めて福岡市内の供給過剰の実態を痛感

正直、こんな数字を見る度に「単身向け物件は、怖くて買えないな〜」と思いますが、既に保有してる場合は、「頑張って入居者を付ける」しか選択肢は有りません・・・

仮に「売却」を検討する場合も、満室に近い状態でないと購入希望者の融資が付かず、現金の方やプロの投資家に買い叩かれる恐れが有るので、どっちにしろ空室対策は避けて通れない作業です

因みに、今回同行した大家さんは、現在、物件最寄駅近くの管理会社に「募集」及び「管理」をお願いしてるそうですが、今迄に入居が決まった方の大半は、管理会社が自社で客付けしたとの事

この話だけ聞くと、「地場業者の営業力は流石」と感じるかもしれませんが、

私は福岡の単身向け物件の場合、

「物件周辺の大手不動産会社」

よりも、

「物件周辺の大手客付け専門業者と友好関係に有る管理会社」

に管理をお願いした方が、高い入居率を維持出来る可能性が高いと考えてます

その理由は、福岡では「管理会社」と「客付け専門業者」の分業化が進んでいる事から、「客付け専門業者」の協力を得られないと、どんなに良い物件でも紹介して貰えない可能性が高い事

実際に、今回訪問した管理会社でも、「管理物件の90%は他社の客付け」とのお話でしたが、普段から市内の賃貸専門業者を頻繁に訪問して物件をアピールし、最新の賃貸ニーズを収集しつつ、オーナーに提案する事で、92%以上の入居率を確保しているそうです

しかも、未入居のお部屋の多くは、オーナーが「バリューアップ」や「相場賃料への見直し」等の提案を受けてくれないお部屋で、やる気のあるオーナーの部屋だけなら、実質95%以上の入居率とのお話でしたが、激戦地「福岡」では、結構頑張ってる印象ですよね

今回見せて頂いた「空室一覧」には、「家賃」だけでなく、「敷金」、「広告料」等も記載されていた為、「ライバル物件」の募集条件をチェックしつつ、一緒に対策を検討して頂く事が出来たので、早期満室に繋がってくれると嬉しいですね

【余談】
「新築マンションの建築費を、面積そのままでグレードを下げずに2,000万円削減した方法」なんてセミナーが有ったら、皆さんは聞きたいと思いますか

実はこのセミナー、急遽明日の夜、無料で開催される事になりました

と言っても、実は明日の「おおいた大家の会忘年会」の前に、私が5分間喋るだけで、大半はこのブログに書いてきた内容ですが(笑)

図面を見ながら、どんな手法か確認して頂けると嬉しいですね



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2012年12月05日

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昨日帰宅すると、小さな小包が届いていました

因みに、送り主を確認すると、某プロパンガス会社さんで、お歳暮だったみたいですが、

【プロパンガス屋さんからのお歳暮】



悩ましかったのは、実はひろがこの会社のプロパンガスを利用していない事

厳密にいえば、8月まではこの会社のプロパンガスを使用するアパートを保有していましたが、売却により関係無くなってって次第です

とはいえ、連絡するのは管理会社の仕事で、私に非は無い筈ですし、「今迄使用した感謝の気持ち」という事で、食べちゃって良いんでしょうかね(笑)

話は変わり、現在大分に新築中の「賃貸マンション」では、内装の仕上げ材の選定時期となりましたが、

現在、一番悩んでるのは、「クロス」と「CF」をどれを使うかという事

ぶっちゃけ私の場合、別に「デザイナーズ系」を目指してる訳では有りませんし、基本的には「外さなければ良い」とのレベルですが、

過去に大家さん仲間の「新築内覧会」で、2名の方が洗面所に使用したCFで「これは無いでしょ〜」って厳しいダメだしされたのを見ていますので、正直、ちょっとビビってます

しかも、その2名の物件も、個人的には「全然イケてるじゃん」って思ってたので、私にセンスが無いのは間違いなし

一応、本日の飲み会と、週末の大分訪問の際にサンプルを持参して、ご意見を伺う予定なので、お会いする皆様、優しく指導して下さいね

【セミナーのお知らせ】
12月9日(日)は、今年最後の「キャッシュフローゲーム会」が、福岡市内で開催されますが、

はじめてのキャッシュフローゲーム@福岡

当日のゲーム前、福岡代表のけーしさんにより「はじめての不動産購入までの道のり&新築マンション投資の実態」というセミナーが開催されるそうです

けーしさんは、これまで為替中心の投資で着実に資産を増やしてきましたが、今回遂に不動産の道に進出

私も水面下でアドバイスさせて頂きましたが、その経緯を全て公開するそうなので、特に「最初は200万円台の中古ワンルームマンションからスタートしたい」って方にお薦めの内容です

なお、私は前日の夜が「おおいた大家の会忘年会」なので、今の所欠席予定ですが、「セミナーに併せてひろの話が聞きたい」って方がいらっしゃいましたら、妻に相談しますので、お気軽にメッセージ(又はコメント)下さいね




fchiro at 06:15コメント(0)トラックバック(0) 

2012年12月04日

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何年か前、一人で東京遠征した際に、たまたま新宿で開かれていた大家さん系の飲み会に「完全アウェー状態」で参加した事が有りましたが、

知り合いが一人も居ない状態の中でひっそり飲んでたところ、一人の専業大家さんが、気さくな感じで話し掛けてくれました

専業「初めまして〜。今物件何室持ってるの?」

ひろ「32室(当時)です。」

専業「そっか〜。で、専業大家やってんの?」

ひろ「違いますよ。サラリーマン大家です。」

専業「そうだよね〜。32室じゃ会社辞められないよね。僕は80室だから専業だけどさ。」

ひろ「そうですか。凄いですね〜(苦笑)」


その後、「いっぱい物件持ってる僕に、遠慮なく質問しなよ」ってオーラを懸命に醸し出してましたが、話はそれ以上盛り上がる事も無く、一次会で撤収

因みに、もしかしたら「本当に凄い大家さん」だった可能性もでは有りませんが、

過去の経験では、本当に凄いノウハウを持ってる人はそんな虚勢張りませんし、「保有物件の間取り、家賃、キャッシュフロー」すら聞かず、「部屋数が少ない&兼業=格下=俺様の方が凄い」って初対面の相手を見下してる時点で、緻密な分析力は期待出来ません

正直、「東京って凄いお金持ちが多いから、中途半端なレベルの人は卑屈になっちゃうのかな〜」なんて可哀想になった出来事でした

さて、私も来年春にはこの専業大家さんが自慢してた「80室&一定のキャッシュフロー」に到達する予定ですが、目標とする「戸建賃貸中心の運営が楽な物件によるポートフォリオ」は完成していない為、方針は未定です

ただ、仮に会社を辞めても、この方は反面教師として、自制したいと思います

【余談】
昨日夜、久し振りに天神のジュンク堂を訪問し、本を2冊買ってきました

【「築20年超え」のアパート・マンションを満室にする秘訣】


【「ムリなし」不動産で家族しあわせ!】


最近は、書店で手に取っても購入意欲をそそられる書籍は少なかったのですが、久し振りに写真や間取り満載で素敵な本に出会って、「ごま書房新社さん、頑張ってるな〜」って嬉しくなりましたね

特に、「ムリなし」不動産で家族しあわせ!の方は、10人の「成功主婦大家さん」が紹介されてますが、お友達の母ウッチーさんの物件や、私が4年前に「シェアハウス新築」を志した際にお世話になったなつみかんさんの「シェアハウス」も写真・間取り付きで載っており、眺めてるだけでも楽しいので、お薦めの1冊だと思います



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不動産投資家 

2012年12月03日

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私の大家歴は、平成3年に自宅として購入した「3LDKのマンション」を、平成5年に同じ物件内の4LDKを買い増したタイミングで賃貸に転用してスタートしたので、来年で満20年という事になります

当時は、「毎月〇%の管理費を支払って、不動産会社に管理を委託する」なんてシステムや、「保証会社」なんて存在は無く、

まあ、「1ヶ月分の広告料」は既に有りましたが、それを支払えば、客付けした業者さんが「入居者からのクレーム対応」や「退去清算」まで慣習としてサービスで行ってくれたので、良い時代でしたね〜

ただ、滞納が発生した場合の督促までは慣習に含まれてなかった様で、「大家さんが自分でやって下さい」と冷たく突き放された結果、

当時は、携帯電話も無かったので、入居者さんの会社に電話して呼び出して貰ったり、「貴方が家賃を支払ってくれないと、我が家が路頭に迷う」みたいな手紙を書いて投函したのは、懐かしい想い出です

という事で、平成13年に初めて「新築アパート」を購入するまでは、区分1室だけの大家さんでしたが、自主管理で「内装の手配」や「設備が故障した際の対応」、「滞納対策」まで行った結果、それなりにノウハウは蓄積する事が出来ました

最近は、「サラリーマン大家」が増えて、それに伴い不動産業者の管理システムも整備された為、費用さえ負担すれば、そのような苦労をする事は無くなりましたし、ノウハウ満載の書籍や、悪徳業者に食い物にされない為の情報交換が出来る仲間も居るのは嬉しいですね



fchiro at 07:37コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2012年12月01日

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本日は、朝から建設会社を訪問し、「新築賃貸マンション」の打ち合わせでしたが・・・

クロスやCFの選定がメインで、カタログだけで決めるのは難しかった事から、「明日サンゲツに行って決めてきます・・・」と伝えて速効で終了

その後、コア飲みメンバーのサクライさん、ロディさんと合流し、先日の「九州大家の会忘年会」で初めてお会いした方の物件を見学してきました

さて、訪問したアパートは、「勾配天井のロフト付」、「バス・トイレ別」で、駐車場・駐輪場も確保されており、室内も予想以上に綺麗な印象

若干駅から遠い事と、洗濯機置き場が屋外な事、テレビドアホンが「旧式の電話タイプ」だったのが多少気になりましたが・・・、

家賃や「インターネット無料化」を実施している事を考えると、全く問題ない範囲と感じました

因みに、他の大家さんからは、「自分で物件を訪問して、ちゃんと掃除したら決まるよ」なんてアドバイスも有ったそうですが、既に「これ以上物件に手を入れなくても、内見さえ入れば決まる物件」というのが、本日のメンバーの共通した認識

問題は「物件」ではなく「募集方法」という事で、サクライさんの事務所に移動後、お茶を飲みながら「自分だったらこうする」というお話をさせて頂きましたが、

その際に言われたのが、「皆さん、親切な方ばかりですが、アドバイスの内容が違うので迷ってしまう」という事

確かに、賃貸経営(不動産投資)には様々な手法が有り、「目標とするキャッシュフロー」や「時間の制約」、「属性」、「年齢・気力・体力」、「物件の好き嫌い」等によっても当然戦略は違ってきます

特に、賃貸経営を始めて数年が経過し、ノウハウが身についてくると、大勢が集まる飲み会等で、初心者の方にアドバイスを行いたくなるのは、仕方ないんでしょうね(苦笑)

まあ、正解は一つじゃ無いと思うので、色んな方のお話をお伺いしながら、早めに自分の方向性に有ったベテラン大家さんを見付けて、師匠を決めてしまうというのも一つの手でしょうが、

私のブログを読んで共感して頂ける方でしたら、「上下関係は」、「基本割り勘」というポリシーを了解して頂く必要が有りますが、立候補が有れば、「コア飲みメンバー候補」として面談させて頂きます

正直、「単なる飲み会」も嫌いでは有りませんが、先日熊本組の方も言ってたように、ロディさん、サクライさん達と少人数でお話した際の気付きは、1万円のセミナー以上の価値が有ると思いますね




fchiro at 23:38コメント(6)トラックバック(0) 
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