2013年02月

2013年02月28日

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私が初めて「決め物」という言葉を聞いたのは、確か4年前に東京遠征した際に行った、恵比寿のIさん星輝さん達との座談会だったと記憶していますが、

それ以来「決め物のオーナーになるのは大家の夢」と思いつつも、実際にはそんな素敵な物件を取得する事は出来ず、「平凡な立地・間取りの物件」を、弱点を克服しながら、なんとか高い入居率を維持してきました

という事で、今回の新築でも当然地元の業者さんに「決め物」と認識して頂く事を目指して取り組んできましたが、

私には「強靭な資金力」「優れたデザインセンス」は無い為、物件自体は平凡な賃貸仕様で、

「オール電化」

「お洒落な外国製水洗金具」

「無垢のフローリング」

「デザイナーズ系のインテリア」


等のキラーアイテムは、結果的に一切導入していません

ただ、賃貸業者さんによると、「決め物」は、物件の醸し出す雰囲気が良ければ設備は平凡でも大丈夫らしく、逆にオーナーの拘りが強過ぎてミスマッチになっている物件は、「決め物」にならないそうなので、この辺に「弱小大家」のチャンスが広がってると判断

その結果、今回の新築で私が「第一印象」の為に最も拘ったのは「エントランスの広さ」ですが、

昨日のかこちゃん様のコメントに書かれているように、「分譲マンション級の広さ」を確保し、一緒に訪問した大家さん仲間が、思わず「ケーキ屋さんが入るテナントってここですか?」と質問しちゃう位の仕上がりとなりました(笑)

個人的には

「エントランスの第一印象に好感を抱いた内見者は、お部屋に余程の弱点が無い限り決めてくれるだろう。」

と期待していますが、果たして結果はどうなるのでしょうか

将来的には、敷地に余裕が有る中古の一棟マンションを購入し、エントランスを豪華にリノベーションする手法も、試してみたいですね


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投資戦略 

2013年02月27日

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うちの自宅ビルは、某大学の直ぐ近くに有る事から、その大学の学生さんも多数入居されてますが・・・

今週の月・火で大学入試の2次試験が行われた為、その前の土日は、多くの学生さんが試験会場の下見に訪れていました

因みに、国立大学の前期の合格発表は、3月8日(金)の予定ですが、

週末の大学近辺では(不合格だった場合)キャンセル料は不要です。」をアピールしている某大手不動産会社のスタッフが、一生懸命賃貸募集のチラシを配って、入居者獲得を目指していたのが目に付きました

この大手業者さんは、弱小大家は相手にしない事で有名で、ひろも、以前この会社の重役さん達と、ある方の結婚式で同じテーブルになった際に弱小大家に対する暴言を聞いて以来、正直余り良い印象は抱いてませんが、

スケールメリットを生かしたタイムリーな活動は、流石という感じですね

さて、来週の金曜日・・・、実はうちの長男も結果待ちの状況なのですが、

何とか前期ですんなり進路が決まり、安心して3月16日の「新築賃貸マンション見学会」を迎える事が出来たら嬉しいんですけどね

試験の前日に夜11時までゲームして、リラックスして当日を迎えたみたいなので、すこしは期待して良いのでしょうか(笑)

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2013年02月26日

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昨夜は熊本の大家さん仲間と一緒に建設会社を訪問し、検討中の土地に関する可能性を模索してきました

因みに、今回の土地は容積率が400%有るものの面積が狭小で、容積率を使い切るプランを検討すると、

「建築費の坪単価上昇」

「レンタブル比激減」

の二重苦で、利回りも7%程度しか出なかったのですが

昨夜は、「屋外階段」の不要な4階建ての「シェアハウス付き複合ビル」を検討する場合に、どのような規制が有るのか、改めて設計士さんと相談してきました

結果としては、今回私が希望するプランでは、「避難経路」の問題をクリア出来ない可能性が高い事から、実現は厳しそうですが、取り敢えず「見積もり」と「消防への確認」をお願いしたので、結果を待ちたいと思います

ただ、打ち合わせ終了後にサクライさんが合流したコア飲みの会話の中で、「スケールメリットの重要性」を再認識しましたので、数字にはしっかり拘り、深追いは避けようと考えています・・・

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2013年02月25日

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昨日のブログに書いた「利回り18%超の中古マンション」ですが・・・

私は「見送り」と書きましたが、正直、若干指値が効けば決して悪い物件では無いと考えています

その理由は、

空室の原因がはっきりしており、大きな弱点も無い事から、早期満室化が可能な事

築古物件でも需要が有る地域性(現状、RCで築28年)

2DKの間取りが良く、「ルームシェア対応の振り分けタイプ」や「1LDK」に変更可能な事

駐車場が戸数分無いが、周辺の月極に空きが多く確保が容易な事

正直、「融資付け」には苦労すると思いますが、それさえクリア出来れば、最初の一棟としては、福岡で「ロフト付き新築アパート」や「月額家賃3万円前後の中古アパート」を購入するより遥かに優れてるでしょう

リフォームも楽しそうですし、「高額の広告料」が無くても大丈夫な地域ですからね(笑)

【余談】
昨日は、「利回り18%超」の題名のお陰で、訪問者数が普段より多めだった為、本日、追記を書いちゃいました

因みに今夜は、検討中の土地へのプランニングのお願いの為、熊本の大家さん仲間と一緒に建設会社を訪問後、3名でコア飲みの予定です

今回の土地は「超極小」の為、本日のプランが駄目だった場合は見送り決定となりますが、果たして大逆転は有るのか、結果が判明次第ブログに書きますのでお待ちくださいね 


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投資物件選定 

2013年02月24日

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昨日は、気合いで早起きし、朝から「ソニック・にちりん」で別府入り

【ソニック・にちりん】



いつもは別府まで行くのですが、今回は杵築で2両編成の普通列車に乗り換えて、JR亀川駅で下車しました

【JR亀川駅】



因みに亀川駅は、ひろが高校時代、プロレスのビッグマッチが有った翌日に自転車で訪問し、九スポを買い求めていた懐かしい場所ですが、

久し振りに訪問した駅は、建て替えにより綺麗になっててビックリでした

さて、今回亀川で途中下車した理由は、ネットで見付けた「満室時利回り18%超」の中古物件訪問

「どうせ新築訪問のついでだし、大化けする可能性が有れば面白いな〜」

位の感覚でしたが、結果はほぼ予想通りの内容でした

【外観】



【レトロな洗面台】



【壊れたユニットバス】



【洗濯機置き場はバルコニー】



【何故か下駄箱上に有った給湯器】



案内してくれて業者さんによると、「メールでの問い合わせは物凄く多く、内見は4人目だが既に1名購入を目指して銀行に相談中」との事

内見した印象では、「現状4室空室だが、問題点がはっきりしており、早期満室化は可能」との判断となりましたが、2DK×9戸と若干規模が小さく、手間の割には手残りが少なそうな為、見送り決定

3年前なら本気で購入を検討した物件かもしれませんが、

正直、一昨年購入した「戸数16戸、駐車場20台のファミリータイプアパート」に比べると魅力は劣りますし、貴重な融資枠を使ってまで購入する物件ではないとの判断ですね

「日本政策金融公庫の無担保枠+手持ち現金」までの指値が利けば面白そうですが、4月まで残ってたら再度打診してみたいと思います

さて、中古物件訪問後は、新築中の賃貸マンションの募集をお願いしている管理会社さんを訪問

申込状況を確認したところ、

「31/41」

と、遂に「一桁突入」&「竣工満室」が視野に入ってきました

ただ、一つだけ気になったのは、2階のお部屋のお申し込みが「4/8」だった事。

今回、2階と3階の家賃には、1,000円の差を付けましたが、「もう少し差を付けた方が良かったな〜」と反省ですね

午後からは、新築中の物件を訪問し、

【足場が取れました】



【W1800のバルコニー】



【最上階からの眺望】






夕方福岡に戻った後は、はじめさん主催の懇親会に参加という、ハードな一日を過ごしてきました

お会いした皆様、有難う御座いました

【余談】
はじめさん主催の懇親会で、福岡市内に物件をお持ちの初めてお会いした大家さんに、新築の家賃をお伝えしたところ、「そんなに高いの?」と絶句されてしまいました(苦笑)

私の感覚では、大分が高いのではなく、福岡の家賃が安過ぎるのですが・・・

供給過剰の状況が改善されない限り、福岡市内の安過ぎる家賃相場は、今後も続くんでしょうね


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2013年02月23日

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一昨日の夜は、久し振りに天神南の「女性専用シェアハウス」で、焼肉パーティに参加してきました

因みに、今回の企画は元々私が行ったものではなく、以前シェアハウスを訪問した際に、ホワイトボードに「焼肉パーティしませんか?」という掲示が有ったのを見て、入居者さんに「差し入れ提供」を申し出たものですが、

行き付けの「村上商店」のミノ、ホルモン等、良い食材を奮発したお陰で、入居者の皆さんに喜んで頂けたのは嬉しかったですね

パーティでは主に入居者さん達の会話に耳を傾けていましたが

改めて実感したのは、非正規雇用における「賃金」と「拘束時間」の厳しさ・・・

シェアハウスの入居者さんには、県外から福岡に出てきた後に仕事を探して頑張ってる方が数多くいらっしゃいますが、

毎日遅くまで頑張っても、それに報いる報酬にはなっておらず、転職を検討したり実行した方も多い様子なのは、福岡を愛する者として心が痛みます

以前不動産会社の方から、

「昔は女性の入居希望者は、絶対に1階NGだったが、最近は家賃が1,000円でも安ければ1階でも可能という方も増えている。」

と聞いた事を思いだしましたが、改めて、「今後も利便性、防犯性に優れた良質の女性専用シェアハウスを提供していきたい。」と考えさせられた一時でした


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投資哲学 

2013年02月21日

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続きです。この地域の物件に潜んでいた問題とは、

「某企業の一斉派遣切りに伴う入居率の悪化」

でした・・・

最初に物件情報をネットで発見し、電話で問い合わせたところ、地元の業者さんからは、

「現在の平均入居率は40%台後半で、地域によっては大変厳しい」

との回答

とは言っても、電話では本当の状況は解らないと考えて、先ずは物件を訪問し、自分の目で確認する事に

超激戦地のアパート視察

結局この物件は、地元で当時圧倒的なシェアを誇った不動産業者の、「痛みは皆で分かち合う・・・」という方針に、入居率改善が期待出来なかった為断念しましたが、

最近は、正直ほっとしていますね(苦笑)
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日本有数の賃貸激戦区の不動産会社

という事で、「超高利回り地域」に未練を残しつつも、撤退したひろが次に注目したのが、その後購入に至った「別府市」でした

因みに、以前から別府の物件に関してはチェックしていましたが、本格的に調査を始めたのは、ある方との出会いが切っ掛けでした

その方とは、「キャッシュフローゲーム会」後の懇親会で知り合い、ひろが不動産に詳しいという話をしたところ、ある相談を受けました

その相談とは、

「管理物件で空室に悩んでる大家さんが多数居るが、良い方法は無いか」

という内容

実はこの方は、2000年に別府市内に新設された某大学直営の不動産会社に勤務しており、大学生向けの物件を多数管理していたそうなのです

最初にお話を聞いた時は、「空室=築古ボロ物件」をイメージしましたが、詳しく話を聞くと、大学が新設された2000年以降に、「物件が足らない」との事で、地元建設会社が似た様な間取りの1Kマンションを大量に供給した事が判明

福岡でも近年、「九大学研都市駅」の周辺で、同様の状況が有りましたが、

当初は、大学に近い地域に学生が住まいを探すと考えられて、大量に物件が供給されたものの、実際には、「アルバイトやショッピングの利便性が良い地域」が人気となった結果、逆に大学に近い物件の方が、空室が目立つ結果となったそうです

ただ、家賃相場自体は「1Kで3万円台後半」と崩れてない様子で、福岡の大家から見れば羨ましい数字だった為、「利便性の良い人気地域に新築で参入したら面白いかも」と密かに考えるようになり・・・、

その後、「中古ファミリーアパート」で実績を作って、今回「新築賃貸マンション」で参入した次第です

勿論、勝算が有っての参入ですが、その理由は3月16日(土)の内覧会&懇親会の場でお話しますので、楽しみにしてて下さいね

【余談】
3月16日(土)の新築内覧会&懇親会が、facebookのイベントとして、「おおいた大家の会」の会長さんより、正式にご案内が有りました。

当日は、午後3時から別府市内に建つ私の物件と、同じく別府市内に「おおいた大家の会」のメンバーが新築した「2LDK、1LDK計15戸のマンション」の2棟を見て頂き、大分市内に移動して飲み会を行う予定です

参加希望の方は、ブログ左側のメッセージ欄からご連絡くださいね


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2013年02月20日

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リンク先のブログHPでバレバレなので、特に隠していた訳では有りませんが、

私が一昨年購入した「大分ファミリータイプアパート」と、今回の「新築賃貸マンション」は、何れも「大分県別府市」に所在しています

という事で本日は、

「元々、福岡市内を中心に物件購入を進めていたひろが、何故新たなターゲットに別府を選んだのか」

について書きたいと思います

さて、私は11年前に福岡市内に「新築建て売りアパート」を購入して以降、暫くは安定経営で「通帳残高」、「物件数」共に増え続けていた事から、福岡市内で買い進める事に何の疑問も抱いていませんでしたが、

最初の転機は、ファンドバブルの影響によりり福岡市内の賃貸需給が悪化した事・・・

以前は、家賃の4ヶ月分を預かる事が出来た敷金の相場は瞬く間に減少して、敷・礼0が普通の状態になり、家賃相場もずるずると下落

その頃から、長崎や鹿児島等、他県の大家さんともmixiを通じて交流する様になりましたが、特に長崎市内の20%近い利回りの高さは、正直羨ましく感じ、「福岡以外にも目を向けた方が良いのでは」と感じる様になりました

最初は「地の利は無くても長崎が良いかも・・・」とも考えましたが、悩んだ結果、地元の大分をターゲットに決定

当時、大分市内で交流している大家さん達が、物凄い勢いで物件数を増やしていたのも、選定した理由の一つです

という事で、先ずは地元の「日出町」で検討しましたが、そもそも物件自体が少なく、問い合わせをしても交渉は難航(※利回りが変わらないなら、福岡で買います。)

その後、結構高利回り物件が多い地域を発見しましたが 

その地域とは「国東市」、「杵築市」でしたが、実は大きな問題が潜んでいました・・・

(続く)

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2013年02月19日

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先日、ちらっとこのブログにも書きましたが、実は現在、今月初めに訪問した300坪弱の土地で、「ガレージハウス新築」で利回り12%が狙えないか業者さんに見積もりをお願いしています

因みに「ガレージハウス」の魅力は、

幹線道路近くなら、学区・利便性が若干劣る格安の土地でも検討可能。

物件数が少ない為、コアなニーズが期待出来る。

単純な形状で低層の為、建築費が安いかも(※現在見積もり中です。)

ガレージ部分を含めると、必然的に1戸当たり40岼幣紊箸覆蝓不動産取得税、固定資産税が節税出来る。

外廊下等の共用部分が無く、ランニングコストが格安。


といった感じでしょうか

特に、「1戸当たり40岼幣紊諒件に仕上げて、不動産取得税を支払わない」は、私の最近のテーマですが、

多くの大家さんが、「税金が高いので何とかならないか」と愚痴りながらも、「支払わない工夫」を一切しないのは不思議な気がしますね


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2013年02月18日

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私は基本的に「セルフリフォーム派」でも「築古物件マニア」でも有りませんが、最近、「新築賃貸マンション」を手掛けている反動なのか、たまに

「空室が多い物件を購入して、再生したいな〜」

という欲求に駆られる事が有ります



私が大好きな上の本の表紙に、「これは、経験を重ねてきた投資家たちが最後に行きつく投資法です!」なんて言葉が掛かれていますが、つくづく実感させられますね

って事で、今週末の大分訪問では、結構空室が多い築古物件の内見を、スケジュールに入れちゃいましたが・・・

電話で問い合わせた際に、

「実は今月末で退去の予告が入りまして」

なんて話を聞いて、密かに喜んでるのは、流石にヤバいかもしれませんね(苦笑)

これは、「新築の反動」だけでなく、「満室の反動」も有りそうですが、見学する物件は「ファミリータイプ」なので、利回りが18%以上確保出来て早期満室が狙えそうな場合は、ご縁は大切なので自然体で対応したいと思います


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投資物件選定 

2013年02月17日

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先程賃貸募集ブログにも書きましたが、今週末は一泊で萩までドライブしてきました

因みに、先週の3連休『熊本(新年会)〜大分(新築絡み)』とそれぞれ1泊の不動産漬けで過ごした為、最近、妻の機嫌が余り芳しくなかった事も有りますが、たまには不動産の事を忘れて純粋に見知らぬ土地を訪ねるのも良いものですね

【旅館前の海岸から菊ヶ浜を望む】



さて、今回は中国自動車道の「美祢インターチェンジ」を下りて、日本海側に向かいましたが、

その道中で驚いたのは、ドライブイン、コンビニ等の商業施設が皆無だった事

九州の場合だと、大分や佐賀、鹿児島等の田舎でも、幹線道路沿いには結構お店が有りますが、外食しない地域柄なんでしょうかね〜

改めて、九州って都会なんだと実感です

結局、「不動産の事は考えない」と誓いつつも、旅館のきめ細やかなサービスに、

「シェアハウスの自主管理の参考に・・・」

なんて考えちゃいましたが、久し振りにのんびり心身を休める事が出来た2日間でした

さて、今度の土曜日は先週に引き続き大分訪問の予定です

当日は足場も取れて、モデルルームも完成している事から、ミニ物件見学会も予定していますが、良い写真が撮れたら帰宅次第掲載しますので、最近下降気味の人気ブログランキングでもクリックしながら、お待ちくださいな


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2013年02月15日

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私は一昨年の秋に、利回り16%で「1棟4戸×4棟=16戸」のファミリータイプアパートを購入しましたが・・・

この物件の戸数が6戸程度だった場合は、多分利回りがもう少し高くても購入しなかったと思います

実際に、6年前に利回り22%で購入したアパートは、数年で売却してしまいましたが、

その理由は、案件毎に「表面利回り」では無く「実際のキャッシュフロー」を重視するようになった事

「キャッシュフロー」を重視すると、「管理費」や「清掃代」、「インターネット無料化に関する費用」等、スケールメリットを生かさないと削減出来ない項目って結構多いんですよね〜

因みに、最近現金で購入可能な規模の築古戸建を見ても、正直余り触手が動かなくなってしまいましたが、

これも、

「スケールメリットを生かせば、もっと魅力有る物件を造りだせる」

との発想ですね

という事で、現在進行中の案件は、規模の威力を最大限に生かした「戸数41戸の新築賃貸マンション」ですが、

「次は格安の広い土地を探して、木造でも規模の威力を生かしたいな〜」なんて密かに企んでます

【余談】
先週の3連休、単身で熊本〜大分と走り回った事から、最近妻の機嫌が大変宜しく無い為、今週末は「CFG会」は断念し、一泊で萩までドライブする事になりました

建設会社さんによると、「モデルルーム完成」、「足場撤去」共に、来週中となりそうなので、今週は「家族サービス」に徹して、次回23日(土)の大分訪問を楽しみにしたいと思います


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2013年02月14日

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月曜日に大分を訪問した際、実は1件「売り土地」を調査してきました

因みにこの土地については、結構前に業者さんに問い合わせを行い、測量図を取り寄せて、「戸建賃貸」が複数棟入るか摸索していましたが・・・ 

現地を訪問した結果、昨日、資料を送って頂いた業者さんにお断りの連絡を入れました

さて、今回訪問した土地を断念した理由ですが、

現地を見て、間口が狭いのと造成費が予想以上に掛かりそうだった事も有りますが、最大の理由は、

「隣の売り土地の方が良かったから」

実は現地を訪問したところ、隣の土地にも「売り土地」の表示がされており、ネットで調べると価格は倍以上と高いものの、「面積」、「間口」が広く、造成費も要らなさそうだったので、スケールメリットを生かす意味でも、こちらの方が有望になってしまった次第です

但し、管理会社さんに依ると、「学区」は余り人気が無いみたいなので、「戸建賃貸」ではなく、憧れの「ガレージハウス」で利回り12%に届くか、模索してみたいと思います



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2013年02月13日

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一昨日、大分の新築賃貸マンションの建設現場を訪問した際、監督さんから、

「職人不足の為、工期が一週間程遅れている」

との報告が有りました

昨年秋に訪問した際に「大分ではどの現場も職人不足が顕著で・・・」という話を聞いていましたが、遂にうちの現場も他人事では無くなってしまったみたいです・・・

因みに、今回の最大の原因は、予定していた大工さんが、他の現場に引き抜かれてしまった事だそうで、最近は露骨に報酬を釣り上げて、職人集めを行っている建設会社も多いのだとか・・・

個人的には、「目先の報酬に惑わされて、義理を欠く行動をしてたら、景気が悪くなった時に自分が苦労するのに・・・」と思いますが、「保証が無い世界なので、稼げるうちに稼いでおこう」という発想なんですかね〜

今回は現場監督さんの尽力により、福岡や宮崎から職人さんを呼び寄せて、更に休日返上で施工を行って頂く事で、引渡し日は変更しないで済みそうなので、嬉しい限りですが・・・

正直、若干焦った出来事でした

【余談】
大分の私の新築現場近くは、全国でも有数の「シェアハウス激戦地」みたいで、西日本で2軒目の新築シェアハウスから100mも離れていない土地に、新たに「女性専用シェアハウス」が建築中でした・・・

【西側の物件(手前から4軒目)】



【東側の物件(新築中)】



思わず、「私も参戦しようかな〜」なんて考えちゃいましたが、既に新築にも「ルームシェア専用2DK」が5室有るので、次の物件はリスク分散の意味でも、ファミリー系等ターゲットが被らない様に選定した方が正解なんでしょうね 

福岡では、全然「需要」に「供給」が追い付いていないので、良い土地さえ有れば踏み切りたいのですが・・・

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2013年02月11日

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今回の3連休は、

土曜日・・・熊本の新築見学会&新年会(&2次会)







日曜日・・・鳥栖の新築見学会(昼)&シェアハウス退去者との面談(午後)&大分の管理会社さんとの懇親会(夜)




月曜日・・・実家&大分の新築現場訪問








と不動産三昧の、ハードな3日間でした

多くの洗練された大家さん達との会話や、素敵な物件を見せて頂く事で、今回も様々な気付きが有りましたが、

本日はその中で最も気になった「セキュリティ」に関して書きたいと思います

さて、先ずは土曜日に見学させて頂いた物件ですが、昨日書いた通り、「壁式構造」のRC3階建て・・・

因みに、「壁式構造」は、「ラーメン構造」より建築費が1〜2割安くなるので、私も以前から

「郊外の広めの土地に壁式構造の低層物件を建てれば、利回りが確保出来るかも」

と摸索していましたが、一つ気になったのは、1階のお部屋のセキュリティの問題・・・

正直、入居付けに苦労する部屋は出来るだけ避けたいので、今回の私の新築も、1階は店舗&駐車場のみで、居室は2階以上のみとなる「ラーメン構造」を選択しましたが、

今回の物件が22棟目という敏腕大家さんは、アイデアを駆使して見事に「1階居室のセキュリティ問題」をクリアし、2階のお部屋より3割以上高い家賃が取れるお部屋に仕上げてたのは、流石という印象でした

また、昨日も道中で大家さん仲間とセキュリティに関する考え方が話題に上りましたが、

女性目線でのセキュリティに関する拘りは、新たな気付きでした

この辺は、ブログに書き辛い内容も多い為、不完全燃焼な内容となってしまいましたが、興味が有る方は飲み会の際にでもじっくり語りましょう

【余談その1】
昨夜は、新築の募集をお願いしている管理会社のスタッフさん8名と、情報交換会を行ってきました

普段は、新築の入居申込書のファックスや、電話でのやり取りでお名前だけ存じてる方も多かったのですが、繁忙期でお忙しい中、多くの方に参加して頂き、じっくりお話して顔と名前が一致する様になったのは本当に嬉しかったですね

因みに、昨日現在の入居申し込み状況は

「26/41」

との事で、残り15室です

【余談その2】
本日は、新築賃貸マンションの建設現場を訪問し、監督さんと打ち合わせを実施

土曜日は、熊本で凄い物件を見た直後に、若干自信喪失気味になりましたが、

本日改めて自分の物件を訪問し、少しだけ自信が復活

自画自賛ですが、エントランスの第一印象は重要ですね


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2013年02月10日

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昨日は、朝から福岡の大家さん仲間達と一緒に、桜井さんの新車に同乗させて頂き高速で熊本入り

先ずは「馬ホルモン」のお店でランチを頂き腹ごしらえの後、今回の本命である、熊本市内に大家さん仲間が建築した 「新築メゾネット賃貸マンション」の見学会に行ってきました

【馬ホルモンの定食】



見学させて頂いたマンションは、「壁式構造」の三階建てでしたが、

一階は半地下付きのメゾネット、三階はロフト付きで、更にオーナーによると、専用ルーフバルコニーも検討中との事で、思わず来月のうちの内覧会中止を考えてしまう程凄い物件

利回りも土地込み13%だそうですが、

私の今までの「壁式構造は、建築費は安くなるけど、間取りの自由度が低くお洒落な建物は困難」という認識を、良い意味で覆されましたので、今後に生かせたら嬉しいですね

さて、夜の部は70名以上が参加する懇親会

今までゆっくりお話する機会が無かった、鹿児島や熊本の大家さん達ともお話出来て、有意義な一時を過ごす事が出来ました

あのカリスマ?の「無料面談」を受けた方から聞いた裏話が、余りにも予想通りの展開だったのには、思わず苦笑してしまいましたが

お会いした皆様&幹事のグエン様、まこと様、素敵なイベントの企画、有り難うございました

本日は、以前から気になっていた鳥栖市に新築中の素敵な物件を(勝手に)見学させて頂いた後、一端福岡に戻り、夜は今年二回目の大分入りです

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不動産投資家 

2013年02月08日

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昨日は朝から節目の半日ドッグを受診する為、市内の病院を訪問してきました

因みに、今回初めて「脳ドッグ(MRI)」を受診したほか、辛〜い胃カメラも飲んで来ましたが、結果は概ね「異常なし」との事で一安心

最近は「健康はお金に換えられない」と実感していますので、健康の有難さを実感しつつ、余り無理をせず人生楽しみたいですね

さて、人間ドッグ終了後は、病院の近くに有る顧問税理士さんの事務所を訪問しましたが、

そこで、厳しい通告が待っていました・・・


その通告とは、

「顧問料を現在の2.5倍に改定を・・・」

との要請

実はうちの「税理士顧問料」は、法人立ち上げ直後に格安で受けて頂いてから5年間、ずっと同じ金額でお願いしていましたが、

当時と比べると、今期は収入で10倍近くなる見込みなので、規模から考えたら当然なんでしょう

法人6期目となると、そろそろ税務調査の可能性も有りますし、今後共、現在の顧問税理士さんとは友好関係を築いていきたいと考えていますが、

個人的には、「別法人の立ち上げ」も摸索中なので、その辺も相談しながら、契約更改に挑みたいと思います

さて、明日はいよいよ「九州大家の会 大新年会」です

参加される皆様、私は結構シャイですが、良かったら気軽にお声掛け下さいね

【余談】
3月16日(土)に開催予定の「新築マンション内覧会&懇親会(大分)」ですが、mixi時代から交流が有る関東地方の某人気ブロガー様から、昨日電話で参加のご連絡を頂きました

現在、facebookで交流している大家さん仲間には、詳細が決まり次第ご案内させて頂く予定ですが、ブログ読者の方で、興味有る方がいらっしゃいましたら、左のメッセージ欄からお気軽にご連絡下さいね


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2013年02月06日

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昨日帰宅すると、ポストに建設会社さんの封筒が入っていました

因みに中身は、先週木曜日に依頼した、自宅近くの土地の新築プランの「図面」&「想定収支表」

電話でお願いしてからたった3営業日での作成は、本当嬉しい限りですが、

金額については予想通り結構高く、私が現在大分で新築中の物件に対し、坪単価で1.8倍となっていました

当初から、

「スケールメリットが出ないペンシルビルは厳しい」

と聞いていましたが、予想以上の数字でしたね・・・ 

さて、今回のプランは、当然の事ながら400%の容積率を使い切る形で作成して頂きましたが、個人的には

「こんなに利回りが低いという事は、今回のプランはこの土地の最有効利用では無い」

と考えています

その理由は、坪単価の高さも有りますが、もっと気になったのは「レンタブル比の低さ」です

今回のプランでは、レンタブル比が80%を切っており、図面を見た限りでは、これ以上削る部分は無い位効率的にプランニングされていましたが、

「エレベータ」や「非常階段」等は削る事が出来ないので、この数字もやむを得ないという印象でした

多分、今回の土地で最も効率的な活用法は、「エレベータ」、「屋外非常階段」が不要な4階建てで、共用部分を極力削ったプランだと思いますが、建設会社はお任せでプラン作成を依頼すると、容積率を使い切る形で提案するのが基本なので、狭小地の有効活用を検討中の方はお気を付け下さいね



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2013年02月05日

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先日、久し振りに邱永漢先生の「銀行とつきあわない法」を読み返したところ、面白い発見が有りました

その発見とは、

「自宅は負債」

という、金持ち父さんの定説を、昭和の偉大な投資家は超越していたという事

因みに、金持ち父さん流の定義で「負債」は、「貴方のポケットからお金を持って行っちゃう存在」ですが、

邱永漢先生の場合は、豪邸がお金を生む存在となっていたのだそうです

これだけ読むと、「自宅をシェアハウスにでもしてたの?」とか想像しちゃいそうですが(笑)

実際の理由は、邱永漢先生の職業が「小説家」だった為で、自宅を訪れた出版社の人が豪邸を目にした結果、

「こんな少ない原稿料では失礼」

と高い金額を支払ってくれたのだそうです

確かに現在でも、テレビで拝見する役者さんや芸術家の自宅は、結構豪邸が多いですが、ギャラに反映するなら、金持ち父さん流の「自分のポケットにお金を入れてくれる存在」になるので「豪邸=資産」なのかもしれませんね


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伝説の投資家 | 金持ち父さん

2013年02月03日

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先日、自宅近くに「道路付き」&「利便性」の良い売り土地を発見し、早速問い合わせしたところ、指値も効きそうだったので、いろいろ妄想していますが・・・ 

商業地域で容積率が400%有るものの、土地が狭くスケールメリットが効かない為、建設会社によると、仮に容積一杯使って「ペンシルビル」を建てても、坪単価が私が大分で新築中の賃貸マンションの1.5倍以上になってしまうとの事

当然の事ながら、「ペンシルビル」はグレード的に「大規模マンション」よりも劣る為、高い賃料は望めず、単純に考えると厳しいのですが、

私が妄想しているのは、「次世代型の女性専用シェアハウス」

「ペンシルビル」にするか、壁式構造で縦に伸ばしたメゾネットにして、容積率は使い切らずに効率重視で行くかは判断に悩ましいところですが、「シェアハウス」なら規模が小さい建物でも、それ程ハンデになりませんからね

今回の土地が利回りが出なかった場合も、「次世代型の女性専用シェアハウス」は、私がずっと温めてる構想なので、いつか良い土地に巡り会えるよう、探していきたいと思います

因みに、私が考える「次世代型女性専用シェアハウス」ですが、「小人数(3〜6人)のユニット制」を検討しています 

具体的な内容は企業秘密ですが、毎月多くの問い合わせをお断りしてる状況は、何とか早めに解決したいものですね(苦笑)

【余談】
今週は今年2回目の大分入りの予定でしたが、体調を崩してしまい、延期する事に・・・

昨日は久し振りにブログもお休みしてしまいましたが、本日時点ではほぼ復活してるので、来週の「九州大家の会 大新年会」には、体調万全で参加出来ると思います

今期は、宮崎で開催される「土地から利回り12%の新築戸建賃貸内覧会」等、興味深いイベントが多数有るので、出来るだけ体調をキープしながら、多くのイベントに参加して勉強出来たら嬉しいですね

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fchiro at 17:07コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2013年02月01日

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4年前に、某デジタル家電メーカーの「一斉派遣切り」により、当時、社宅として企業が一括借り上げしていたアパートが一気に空室となり、入居率が50%以下まで落ち込んでしまった地域が大分県に有りますが、

その地域では、ある不動産会社が圧倒的なシェアをほこっている事から、私も以前、築浅・高利回りのアパートの取得を試みて、その会社を訪問した事が有りました・・・  

その時は、

「私がこのアパートを購入した場合、満室化に向けて最大限の努力をしますので、御社でも協力して頂けますか?」

との問いに対し、

「多くのオーナーが苦労してるのに、特定の大家の物件だけ優先的に客付けは出来ません」

とのつれない回答だった為、物件購入は断念

更にその後、入居促進用に紹介し、手持ちの在庫をお譲りした「デジタルキー」の代金を踏み倒されるなんてトラブルも有り、2度と関わる気は有りませんでしたが・・・ 

何故急にこんな話を書いたかと言うと、昨日、BITで競売情報をチェックした際に、所有者欄に今回の会社「マ〇ハ〇ス」の名前を発見したからです

早速、HPをチェックすると、こちらも「只今、メンテナンス中です。」との表示

競売物件情報には、様々なドラマが潜んでいますね


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