2013年03月

2013年03月30日

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先週土曜日に問い合わせを行った際に、HP掲載業者から、

「元付け業者が電話に出ない」

と言われた後、本日まで音信不通の「福岡の入居率20%物件」ですが・・・

福岡の入居率20%物件・・・。

その後、現在は売り止めとなっている事が判明したものの、売主さん自体は「売れるなら売りたい」という意向を持っていると聞いた為、本日、元付け業者さんに「希望価格」の打診を行いました

因みに、打診した「希望価格」は、売主様が過去に断ったという金額より700万円程低い数字

という事で、売主様が了承する可能性は極めて低いと思いますが、今回、融資漬けに関しては裏ワザを使えば希望金額での購入可能な旨、銀行に確認済みなので、「長期間続く空室状況」と「融資が付く可能性が高い客アピール」に期待して、結果を待ちたいと思います

融資の裏ワザについては、直近のブログでヒントを書いてますが、果たして皆さんは気付いてくれたかな〜?


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2013年03月29日

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先日このブログでもお知らせした、4月20日(土)開催の「区分所有勉強会」ですが・・・ 

主催者はこの方
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お申し込みはこちら
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となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主

※ 参加費無料、終了後懇親会(割り勘で会費4〜5千円程度)付き


既に15名が参加表明してる様子で、九州の大家さん(予備軍の方含む)の中古マンションに関する投資意欲が伺えます 

さて、当初の予定では、保有するマンションの管理組合理事も務めるはじめさんに、区分所有物件購入における注意点等をお話して頂く予定でしたが、先日、

「実際の売り物件のマイソクを持ち寄って、皆で検討したら如何でしょうか?」

と提案したところ、採用して頂く事になりました

私も永年ブログを書いている関係で、たまに「こんな物件を検討しているけど・・・」といって、マイソクをメールに添付した相談を受ける事が有りますが、

大抵の場合は、話が長くなるので、直接お電話してお話させて頂いてますが、一般的な話をするよりも、遥かに濃いアドバイスが出来ていると思います

実際に顔を突き合わせて、マイソクを見ながらだともっと濃い話も出来ますし、当日は、私がリスペクトする大家さんも参加予定なので、「ベテラン大家達はマイソクのどこを見ているか」を知るだけでも、価値の有る勉強会だと思いますね


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中古ワンルームマンション 

2013年03月28日

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不動産のプロと言えば、宅建免許を持った業者さんですが、

殆どの業者さんは、「築古のボロ物件を購入して、リフォームして賃貸」なんて面倒臭い事はやりません 

勿論、格安の物件が現れた場合は、市場に出さずに自分で買い取りますが、

その場合も「賃貸には出してコツコツ回収」なんて事は無く、リフォームして利益を乗せてさっさと転売しちゃいます

この事は、「賃貸のプロ」である大家としても、知っておいた方が良い知識です

因みに最近の私は、ネットの物件写真(財閥系の仲介業者さんが多い)を見ただけで、「このリフォーム&値付けは転売業者さんが売り主の物件だろうな〜」と解るようになった為、電話で確認したらさっさと撤退する事にしています

「業者転売物件」に対して、指値交渉を行うなんて、時間の無駄ですからね(苦笑)

さて、この「転売」というプロが好む手法ですが、果たして投資初心者の方が自己資金を増やす際には使えないのでしょうか

現実的には、

・「格安物件情報が入り難い」

・「融資が困難(銀行は転売目的には貸さない)」

・「スピード面(融資を使う場合審査に時間が掛かる)」

・「宅建業法違反の懸念(転売目的の購入、反復継続の転売は不可)」

と、様々な問題が有りますが、

個人的には「自宅」を絡めて戦略を練り、「融資期間」と「税制面」という政策上のメリットを活用して、じっくりと時間を掛けて攻略すれば、チャンスは有ると考えます

相変わらずマニアックな話なので、ブログに書ける事はこの位ですが、私が試してみたい手法の一つですね

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2013年03月27日

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先日、大家さん仲間が集まった時に、興味深いテーマに関する話が有りました

それは、

「大家はどこに住むべきなのか?」

という内容

例えば一棟物件の場合は、「自分は低層階の中部屋に住み、眺望の良い高層階や角部屋は入居者さんに貸す」という発想も有りますし、「最上階の角部屋に住んで、オーナーライフを満喫中」という方も当然居らっしゃいます

何戸か物件が有る場合も、敢えて「一番入居付けが困難なお部屋」に住む方も居れば、「家族の幸せの為に、住まいには妥協しない」、「入居者さんと同じ建物に住むと気を遣うので、賃貸でも良いから別の物件が良い」なんて発想の方もいらっしゃるみたいです

因みに私の場合は、6年前に「オーナー住戸付き中古ビル」を購入し、1〜2階の5LDKを改装して自宅として使ってますが、

経営的にはベターな選択と考えていますし、利便性や広さには満足しているものの、「日当りの良い所に住みたい」という要望を永年妻から聞いてきた事や、子供の校区を心配する必要が無くなった事を考慮すると、「そろそろ贅沢をしても良いのでは」と、徐々に発想が変わってきました

実際に、福岡でそれなりに利回りが確保できる「新築RC建設候補地」が見付かったら、「最上階角部屋」とは言いませんが、それなりに「日当り」&「眺望」が良い部屋をキープしたいのですが、なかなか良い土地が見つからないのが悩ましいところです(苦笑)


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投資戦略 

2013年03月26日

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先週土曜日に問い合わせを行った「福岡の入居率20%物件」ですが・・・

資料を取り寄せた後に、気になる出来事が有りました

それは、「所在地+金額」「所在地+売りアパート」等のキーワードでネット検索しても、リンク切れの情報のみで、一切ヒットしなかった事

また、3年前に私が物件を紹介して貰った業者さんのHPでも、「賃貸物件」としての掲載のみで、「売り物件」としての掲載は削除されていたのです

因みに、HPに掲載していた業者さんが「元付け」という可能性は無く、私が電話で問い合わせした際も、

「現在の状況を確認する為に元付け業者に連絡しているが、誰も電話に誰も出ない」

なんて言ってましたが・・・

それから3日間連絡が無く放置された結果、ある推測に至りました

その推測とは、

「この業者は、この物件が過去に売却活動を行ってた時に勝手にHPに掲載し、売り止めとなった後も削除して無いのでは」

というもの・・・ 

「売却済み」ではなく「売り止め」と推測した理由は、日曜日に現地を訪問した際に、「空室の数」と「大家の名前が入った物件名」を確認したからですが、

待つのも面倒なので、昨夜、以前お会いした元付け業者さんに確認を実施・・・ 

その結果判明したのは、

この物件は以前売りに出していたが、昨年1月に売り止めとなった(予想通り)

売却時の最終金額は〇〇〇〇万円

HPの金額(−400万円)は、それより高い指値を売主が過去に断った為有り得ない。

所有者にも確認したが、現在どこの業者にも依頼してないと言ってる。


という状況・・・

今回のマイソク資料は、見え消しで金額を手書き修正していましたが、

「未公開物件って感じでワクワクするな〜」と思ってたら、実は、売主が了承していない金額が勝手に記載されてたなんて、本当怖ろしい業者も居るんですね

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2013年03月25日

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昨日は、午後から「女性専用シェアハウス」の内見でしたが・・・

天気が良かったので、久し振りに愛車のロードレーサーで訪問

内見に来られたのは明るく社交的な方で、見学後直ぐにお申し込みを頂き気分が良くなったので、内見終了後、久し振りに2時間ほどロードを流してきました

因みに、目的地は前日にチェックした「入居率20%物件」・・・

前回内見したのは2年以上前なので、現地の状況を再確認してきましたが、

久し振りに訪問した物件は、広い敷地にゆとりある配置で、日当りも良く、改めて再生意欲を駆られました

今回の物件は、1階の入居付けに難が有る為、2階の賃料のみで返済可能な融資条件が取組の前提となりますが、

1階部分に関しては、対銀行でもアピール可能な、私のキャリアを生かした秘策を2つ準備してるので、先ずは売主様の意向を確認したいと思います


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投資物件選定 

2013年03月24日

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昨日、ネットで物件検索をしていたら、自宅から自転車圏内に気になる物件を発見

早速問い合わせをして、資料をfaxして貰ったところ、

なんと、3年程前に内見した後、一旦売り止めになっていた物件でした

因みに、当時も空室が目立つ物件でしたが、現状は想定家賃ベースで20%程度の入居率

と言っても、決して間取りが悪い訳じゃ無く、ファミリーでも全然いけそうな広さですし、立地はマイナーな駅から10分程度ですが、駐車場も戸数以上に確保しており、私がいつも行っている手法を使えば、外壁塗装も含めて300万円程度で「高利回りでの早期満室化」が可能な印象

まあ、現在の募集条件の「敷金3ヶ月」は、「敷金0、礼金0」にしないと、このご時世なので厳しいでしょうが(苦笑)

入居率が悪い物件の再生は、私が最も興味有る分野の一つなので、融資面では厳しそうですが、チャンスが有ればチャレンジしてみたいと思います
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さて、話は変わり、昨日は全国各地で、例年より大幅に早い「桜の開花宣言」が行われたようですが・・・

福岡でも桜は満開状態で、昨日は天気も良かったので、我が家でも舞鶴公園にお花見に行って来ました

【舞鶴公園の桜】









【テレビの取材中】



最近飲み会続きだし、昼間から赤い顔で地下鉄に乗るのも恥ずかしかったので、お弁当&お茶でのお花見となりましたが、

お陰で帰りに某カーディーラーで、以前から気になってた車をチェックする事も出来て、久し振りにのんびり出来た有意義な休日でした


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中古アパート 

2013年03月22日

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この度、「賃貸住宅フェアin福岡」でセミナー講師就任が決定したはじめさんから、「区分所有勉強会」のご案内が有りました



因みに、となりの大家さん限定の募集らしいので、登録してない方は先ずはこちらからお申込み下さいね
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となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


開催日は4月20日(土)で、会場は福岡市中央区の天神周辺、勉強会終了後は当然懇親会付きです

私も「不動産投資」としてスタートしたのは、区分所有1室からで、過去に6室の購入・売却を経験・・・

最近はノウハウを身に付けたので、購入価格の10倍以上で売却するなど、大きな利益をあげる事に成功していますが、

初期の物件では、区分所有の基本を知らずに購入してしまった為、結局、1千万円近い譲渡損失を計上して撤退した事も有りました

ただ、現在でも、「少額の中古区分所有物件は、若い方が初めて購入する収益不動産としてベターな選択」と考えており、時間が有れば、勉強会の中で私の考えもお話させて頂きたいと思いますので、興味有る方は是非参加して下さいね

さて、福岡では既に桜が満開となりました・・・

やっと新築も完成したし、明日はお花見でも行って、久し振りにのんびりした週末を過ごしたいな〜

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中古ワンルームマンション | チャンスを生かす

2013年03月21日

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本日、朝刊を眺めていたら、「公務員の持家手当廃止」の記事を目にしましたが、

借家に住んでると手当がもらえるのに、自宅を買っちゃうと減収になるのでは、今後益々自宅新築&購入を躊躇する人が増えるんでしょうね

ただ、大家にとってはチャンスなので、地域の公務員が賃貸物件を借りる場合の手当の詳細を確認して、その上限内で良好な物件に仕上げるのは、素敵な戦略だと思います

大家さん仲間と話していると、医療系の入居者さんも属性の良い方が多いので、近くに大きな総合病院が有る場合は、アレンジして使えると思います

実は、この発想を基に、更に三倍位アレンジした戦略も在りますが、ブログには書かないので、興味有る方は個別にメッセージ下さいね

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投資戦略 

2013年03月20日

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本日は、朝から別府に新築した「戸数41戸の賃貸マンション」を訪問し、鍵及び関係書類を受領してきました

因みに、通常の契約は「同時履行」が原則で、代金を全て支払わないと引き渡しは受けられないのですが、

今回は本日から入居希望の方がいらっしゃる為、「残債務に関する確認書」を提出し、信頼関係に基づき、鍵の引き渡しを行って頂きました

賃貸物件という事でご配慮下さった建設会社さんには本当に感謝です<(_ _)>

工事代金残額の支払いは、銀行から「年度末は忙しいので避けてほしい」という要望が有った為、4月初旬になる予定ですが、ひろは未払い金が有ると不安で落ち着けない性格なので、早く全ての支払いを終えてすっきりしたいですね

まあ、「抵当権が付いている限り銀行の所有物」という発想も有るので、実際に自分のものになるには、後20年以上掛かるのですが・・・(苦笑)

【余談】
最近、自主管理している「女性専用シェアハウス」の入居審査を、以前より厳格にする方針に変更した為、申し込み段階でお断りする方が頻繁に発生しています

本日も、キャリーバッグ片手に県外から来られて「即日入居」を希望された方を、面談の結果、断腸の思いでお断りしましたが、

狼旅団さんが以前ブログに書かれていた、「入居申込書に空白が有る人は危険」という言葉を最近痛感していますので・・・

今後も目先のお金に惑わされず、既存入居者さんの信頼関係第一で運営していきたいと思います

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新築一棟物件 

2013年03月19日

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私が別府市に新築中の賃貸マンションは、いよいよ明日が引き渡しとなりましたが・・・

次のプロジェクトに関しては、福岡市近郊、別府市、日出町と広い範囲で物件探しを続け、私の基準を満たす物件が現れるのを待とうと考えています

因みに、当然それぞれの地域で「期待利回り」は異なり、目の前のキャッシュフローだけ考えたら、大分の方が良いのですが、

キャッシュフローゲーム的に考えたら、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」を組み合わせて考えないと、スピードが落ちるので、福岡市近郊物件の場合は、ある程度利回りが落ちても踏み切る予定です

その最大の理由は、

「福岡でネットに出回ってる中古には碌な物件が無いから」

です

流通している物件の大半は、建て売りアパート業者が過去に分譲した「ロフト付きの中古アパート」ですが、正直、工夫しようがない物件は、相当利回りが多少發て立地が良くても、入居付けでストレスになりますし、

数少ない築浅RC等は、とんでもなく低い利回りでも売れてしまうので、購入は厳しい状況

ただ、これは逆に考えたら、「良い物件を新築で造れば出口戦略は安泰」って事になりますが、同じ事を考えてるライバルが多いのは悩ましいところです

現在打診中の「正しい地上げ案件」が前に進むと、凄いチャンスなんですけどね

たろうさんが真面目な記事書いてます→楽待実践大家コラム

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投資戦略 

2013年03月18日

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先週土曜日は、別府市に新築した賃貸マンションの「完成見学会」&「懇親会」を行ってきましたが・・・

facebookでの事前申し込みは30名程度で、当日予定が入ってた為、前日の金曜日にお越し下さった方も何名かいらっしゃったので、「本番では30名弱が参加かな〜」と思ってたら、結果はまさかの40名超えで、1フロア8室を開放したお部屋が、どこも凄い人口密度状態

結局、30部準備した資料が全く足りず、急遽コンビニで印刷してお配りする事になりました

遠方にも関わらず、お越し下さった皆様、有難う御座いました 

さて、夜は大分市内に移動し、35名出席の懇親会で大いに語った後、2次会は母ウッチーさん&福岡の若手投資家さんと3名で、居酒屋に立ち寄り「ソフトドリンク&突き出しの枝豆のみ」で2時間以上の不動産談義

人数が少ないと、凄いコアな会話が出来て、あっという間に時間が過ぎ去ってしまいました

一夜明け、日曜日は朝から事前にブログでも告知した、オプショナルツアーを敢行してきました

今週末開催・・・極秘オプショナルツアーの詳細

因みに、当日の参加者は11名で、車5台で大分市内の物件に向かいましたが・・・

現地を見た瞬間、

「こんな物件を見たら、内見者さんのハートは秒殺だろうな〜」

と感動しちゃいました

【マーブル調に貼り分けたエントランスのタイル】


【お洒落な花柄のクロス】



【見せる階段&アクセントクロス】



【ガラスブロック】



【なにこれって感じのトイレの手洗い】



写真以外にも、「浴室テレビ付きのユニットバス」や「食洗機&IHコンロ付きのシステムキッチン」、「広々したシューズインクロゼット」、「お洒落なデザインクロス」等感動の連続

こんなに豪華な仕様だと、メチャクチャ金額が張る印象ですが、水周りは新古品を購入して施主支給しコストを抑え、ガラスブロック等の施工に関しては、頻繁に現場を訪問して指示を出す等、苦労の結晶だったみたいです

快く物件を見せて下さったゴンママさん、有難う御座いました<(_ _)>

私も次の物件は、「戸建かメゾネットが良いな〜」なんて考えていましたが、こんな物件を見ちゃうと自信無くなっちゃいますね(苦笑)

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2013年03月16日

先週末更新をさぼったら、一気に順位が下がりました
再出発に、ご協力下さいね。
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昨日は朝からソニックにちりんで別府入り・・・

昼前に到着後、不動産会社&以前から電話で相談していた銀行を訪問後、ゴンママさん、snelloさん、サクライさんと合流

別府名物のとり天をランチで頂いた後・・・ 

遂に完成した「新築賃貸マンション」を訪問して来ました

因みに私は、14時から「施主検査の立会い」を行いつつ、「固定資産税評価の立会い」、「広告業者さんとの物件ユーチューブページ作成の打ち合わせ」と慌しい時間を過ごしましたが・・・

3名のお客様のお相手をゆっくりする事も出来ず、10名以上の業者さんと大名行列状態で行った「40室の施主検査」は、結局5時間以上掛かり、19時過ぎにフラフラの状態で終了

「扉の裏にクロスを貼り忘れた部屋」を発見し、思わず苦笑する場面なんかも有りましたが、基本的には「丁寧な仕事をしてくれてるな〜」と改めて実感です

さて、本日は午後から約30名の大家さん仲間をお迎えした、「新築物件内覧会&懇親会」が「おおいた大家の会」の主催で開催されます

昨日はじっくりお部屋を見ることが出来ませんでしたが、本日は母うっちーさんとの久し振りの再会など、楽しいイベント満載なので、じっくり楽しんで来たいと思います

それでは、本日お会いする皆様、宜しくお願いいたします。

【余談】
昨日は市役所の固定資産税評価担当者2名と、物件内で名刺交換後、調査をお願いしましたが、

お会いした瞬間、ビックリ

なんと、中学校の同級生だったのです(笑)

今回は、建設会社の現場副責任者の方も、高校の同級生でしたが、地元で物件を新築するといろんな再会が有って面白いですね。

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新築一棟物件 

2013年03月15日

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昨日昼休み、「正しい地上げ候補地」の、大通り側駐車場の管理会社さんに、電話で購入希望金額の提示を行いました

因みに前日のヒアリングで、「現在売り止めしてるが、金額次第で売却の意思は有るだろう」との話だったので、「近隣に保有する物件の外部駐車場目的」として、金額をお伝えしましたが、

結果は、あっさり却下

「その金額で、以前買付が入った際に、売主さんが拒否しています」

とのお話だった為、結局、200万円上乗せして再提示する事に・・・

この金額だと、月極駐車場としては5%弱の利回りにしかならないんですけどね〜

さて、金額を再提示した結果、不動産会社の担当者さんが頑張って交渉してくれた事も有り、一応金額については了承されたものの、ここで新たな問題が発生

実は今回の土地は、相続が発生した結果、現在複数名での共有となっており、今回、代表の方から売却の了承を貰いましたが、実は共有者の中に1名行方不明の方がいらっしゃるとの事

不動産会社の方によると、「弁護士さんに依頼して、解決に向けて努力はしますが、時期が何時になるかのお約束は出来ません」とのお話でしたが、

まあ、多少問題の有る案件の方がライバルも居ないし、「達成感」と「解決した時の報酬」は大きいので、のんびり攻略したいと思います

さて、本日は別府入りして新築賃貸マンションの施主検査を行ってきます

完成したお部屋に入るのは私も初めてなので、どんな仕上がりになっているか、今から楽しみですね

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地上げ 

2013年03月14日

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実は現在、福岡市内の土地に対して「正しい地上げ」のオファーを出そうか検討しています

因みに「正しい地上げ」とは、大通りに面した路線価の高い土地を相場+αで購入した後、裏の路線価が安い道路に面した土地を時価で購入し、路線価が高い道路に面した広い画地として一体利用する事で、差益を出す手法ですが、

最近、福岡市内では余り良い売り土地が出てこないので、積極的に攻めようとの発想ですね

今回のターゲットは、以前売りに出していたものの、価格が折り合わずに売り止めとなり、現在は月極駐車場として使用中の土地ですが、

昨年、裏の広い土地で永年営業していた店舗が廃業になったので、チャンスが有るかもと考えてます

って事で、本日第一回の買いオファーを行いますが、果たして結果はどうなるでしょうか


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地上げ 

2013年03月13日

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昨日のブログに書いた保険代理店に対しては、一昨日電話でお話した際に、

「現在お付き合いしている代理店は、保険効力発生日の翌月払いや5年契約の年払いが可能。同じ条件で無いと検討は困難です。」

と私の意向をお伝えし、

「明日再度電話します」

と聞いていましたが・・・

昨日電話が無かったので、本日昼休みにこちらから電話してみると、

「ひろさんに電話する積りは無かったのですが、勘違いしてたら申し訳ない。」

ってあっさり言われちゃいました

それでは、どこに電話という意味だったのかというと、「なんかいろいろ迷って決断できないみたいなので、銀行の担当者にその事を伝えて説得して貰おうと思ってました。」との事

、「希望条件を受けて貰えない場合は、契約は困難」ってはっきり伝えた積りだったんですが、優柔不断扱いされてたんですね

正直、手元資金がそれ程潤沢では無い現状では、資金ショートが一番怖いので、建設代金決済日までの資金繰りには細心の注意を払っており、「ケーブルテレビの加入金」、「インターネット無料化の工事代金」等も、礼金が入金された後の支払いでお願いしている状況です

大きなプレッシャーと戦いながら、次々にやってくる諸々の案件に対して最善を尽くす弱小大家の愚痴にお付き合い下さり有難う御座いました<(_ _)>

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2013年03月12日

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来週引き渡しの「新築賃貸マンション」の火災保険ですが、先月末頃、馴染みの代理店に見積もりを依頼しようとしたところ、融資先の銀行担当者より

「契約が未だでしたら、代理店を紹介させて下さい」

とのご紹介が有りました

当然ながら、小心者の私、このタイミングで銀行との関係悪化は望まないので、「保険なんてどこの会社で入っても同じでしょうから」と二つ返事で了承しましたが・・・、

銀行がバックについてる保険屋さんは、凄い押しが強くて、「35年一括払い(400万円也)は如何ですか?」なんてお薦めし、私が「5年契約の年払い」でお願いしても、「そんな事やってません」とお断りされる始末

って事で流石に昨日、いつもの保険屋さんに相談しましたが・・・

本日、その担当者さんから興味深い話が有りました

その話とは、

「昨日見積もりを送ったけど、今日〇〇海上の方が事務所に来たので相談したら、後何%か安くして貰える事になりました」

との内容

私はこれまで、「保険=完全定価」と思ってたので、交渉により安くなるとは驚きでしたが、今後は先入観を捨てて、スケールメリットを生かした良い条件が引き出せたら嬉しいですね

【余談】
いよいよ今週末が見学会となった新築賃貸マンションの申し込み状況ですが、現在、

「37/41」

となっています

個人的には、「早過ぎる満室は、想定賃料が低過ぎた結果なので、竣工直後の満室がベスト」という発想の為、現在の状況は理想的ですが、せっかくなので、見学会の席で良いお知らせが出来たら嬉しいですね

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2013年03月11日

週末更新をさぼったら、一気に順位が下がっちゃいました
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今月初めから書き続けてきた「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識シリーズ」ですが、ラスト2回の記事がなかなか納得いく内容に仕上がらず、下書きのまま公開出来ていない状況です

まあ、お得意の「公開後にちょこちょこ修正」って手法を使っても良いのですが、今回の連載は思い入れが有るので、納得いく記事に仕上がるまで、暫くお待ちくださいね

って事で本日は予定を変えて、いよいよ5日後に迫った「別府新築賃貸マンション完成内覧会」についてお話します

さて、3月16日(土)15時から開催する「新築マンション見学会」ですが、実は、地元の大家さんが新築した「1LDK、2LDK、計15戸の新築賃貸マンション」との合同見学会となっており、同時に2棟の異なるコンセプトの物件をご覧頂く予定です

因みに、おおいた大家の会の方が今回新築した物件は、昨年3月に私が訪問した際に驚愕した

「土地から購入しての新築で、利回り12%を叩き出した賃貸マンション」

と同じ業者さんが建てていますが、私も密かに「ファミリータイプのグレード感がどんな仕上がりなのか」を楽しみにしています

見学会終了後は、大分市内に移動して、約30名での懇親会

はじめ隊長率いる福岡組は、大分市内のホテルに宿泊する予定ですが・・・

翌日は朝から「極秘オプショナルツアー」として、「カリスマ美人インテリアコーディネーター」がプロデュースした「超お洒落なメゾネット物件」を、人気女性ブロガーさん達と一緒に見学させて頂いた後・・・

温泉で疲れを癒して、のんびり福岡に戻ろうかと考えてます

今回は、「お洒落なリノベーション」や「可愛いインテリア」に興味が有る方にもお薦めの見学会なので、参加希望の方は3月13日(水)までにメッセージ下さいね


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不動産投資家 

2013年03月08日

続きは明日書きますので、本日はお祝いクリックして下さいね
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本日は、朝から落ち着かない時間を過ごしましたが

午後一で妻から、

「合格したよ」

との報告が有りました

因みに、「合格」とは息子の大学受験の話で、実は今回、センター受験によりで唯一合格通知を貰ってた私立の入学金29万円を支払わず、自宅近くの国立一本に絞っていた為、正直ドキドキでしたが、

何とかクリア出来たみたいで一安心です

という訳で、今夜は家族で祝杯をあげた後、徹夜麻雀に合流する予定なので、昨日の続きはしばらくお待ちくださいね


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投資家の子育て 

2013年03月06日

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連載6日目です。本日は、「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識として、

「利回り〇%以上の物件を購入すべし」

という発想についてお話します

さて、アパート、マンション等の利回りは、「高ければ高いほど良い」というのは、誰もが願う事ですが・・・

最近は、「利回り〇%以上の物件を購入したら安心」と安易に言えなくなったのが悩ましいところです

昔だったら、「利回り12%有れば・・・」とか「利回り16%以上」なんて感じで、数字が出せたのですが、最近は賃貸の需給が厳し過ぎて、地域によっては表面利回りが20%有っても、収支がマイナスになる場合も有りますからね

という事で、物件購入を検討する際は、「表面利回り」に惑わされず、様々な要因で補正して判断する必要が有ります

具体的な判断ポイントとしては、

地域の空室率が高い場合は、−補正

広告料の相場が高い地域の場合は、−補正

築年数が古く修繕費が必要な物件は−補正

融資期間が短く金利が高い時は−補正、期間が長く金利が低い時は+補正

家賃が安過ぎる物件は−補正、3万円未満の場合はの方が安全

単身向け物件は入居期間が短いので−補正、ファミリータイプは+補正

駐車場必須の地域では確保状況により補正

物件価格に対して土地の割合が高い場合は+補正

間取りが悪い物件は−補正、良い物件は+補正


って感じでしょうか

個人的には、激戦地の単身向け物件等は、苦労代として「2〜3%」は期待利回りを上げて検討している事から、なかなか土俵に乗る物件は現れないですね(苦笑)

また、家賃が著しく安い物件の場合は、最初から見送るって決めておいた方が、利回りに惑わされずに済むので、初心者の方にはお薦めですね・・・


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投資戦略 

2013年03月05日

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連載5日目です。本日は、「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識として、

「頭金は多ければ多い程安全である」

という発想についてお話します

初めて収益不動産(アパート、マンション等)への融資を相談した場合、大抵の銀行は「物件価格の1〜3割+諸経費」の自己資金を求めてきます

まあ、相当属性の良い方や、共同担保が有る場合、融資が緩んでいる時期等は、「諸経費のみのフルローン」が可能となる場合も有りますが、話がややこしくなるのでスルーして・・・。

さて、この頭金ですが、本当に「多ければ多い程安全」なのでしょうか

当然の事ながら、同じ収益性の物件で考えた場合、「返済比率」が低いほど毎月の手残りが多く、収支は安定しますが、

これは「銀行の論理」、「不動産会社の都合」の面も大きく、大家側の都合だけで考えると、例えば売主希望価格5,000万円の物件の場合、

「1,000万円の頭金を出し、4,000万円の融資を受けて購入」

「4,000万円に値引きして貰いフルローンで購入」


では、収支的にはイコールです

要は、「物件が安く買えれば、値引き分の頭金を出したのと同じ効果が有る」が、大家目線で考えたら「正しい常識」なんでしょうね

これは新築の場合にも当てはまり、実際に私も、現在新築中の「賃貸マンション」では、当初のプランから「面積」や「設備」、「想定賃料」を削る事無く、約2,000万円の建築費削減に成功しましたが、「知恵を絞ったお蔭で、2,000万円余計に自己資金を出したのと同じ効果が生じた」なんて自負しています

中古物件の場合では、これも私が以前使った手法ですが、

「売主希望価格+リフォーム費用で事業計画書を作成」
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「売主希望価格より1割低い金額で、銀行に融資申込」
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「売主希望価格より25%低い金額で指値が通る」
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「希望金額で融資が了承されそのまま実行」


という流れで、結果的にオーバーローンとなってしまった事が有りました

この時は、銀行の担当者さんに

ダメ元で提出した指値が通って融資金額より安くなっちゃったけど、融資金額はどこまで減額されますか?」

と相談したところ、

「稟議は全部通ってるので、総事業費が逆転してないならそのままの金額で良いです。」

という回答でしたが、結果的に自己資金を減らさず、体力を維持したまま今回の新築に挑むことが出来たのはラッキーでした


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投資戦略 

2013年03月04日

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連載4日目です。本日は、「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識として、

「一度買った不動産は一生売らない」

という発想についてお話したいと思います

さて、私も22年前に賃貸への転用を狙って初めて3LDKのマンションを購入した時は、

「入居者さんにローンを支払って貰い、頭金だけの手出しで将来の年金代わりになれば嬉しいかも」

「ローンが完済したら、家賃は丸々手残りになるな〜」


なんて発想で、ローンが完済する前に売却する気など皆無でした

その後も、5年前に「マイナスのキャッシュフロー物件」を購入する迄は、物件購入時に「ローン完済前の売却」等、意識してなかったのですが・・・、

気付いたら10回以上売却を経験している現状では、流石に綺麗事は言えませんよね

因みに、多くのサラリーマン投資家が「フルローン」という甘い言葉に踊らされて、競って物件を買いあさっていた2000年代前半に、それ以前の不動産低迷期に物件を仕込んでいた投資家は巧みに売り抜けて、資金を温存しながら静かにファンドバブル崩壊を待っていたそうです

不動産の価格は、「銀行の融資方針」に基づき一定の周期で上下していますが、

「上がった時に物件を売り、下がった時に物件を仕込む」

「将来売却しやすい物件を、出来るだけ安く購入する」


という基本に忠実に行動すると、スピードUPに繋がりますね

なお、私が投資家を目指す若い方から相談を受けた際に、「区分所有物件の現金買い」を薦める事が多いのも、売却を意識した発想です

昨日書いた様に、「小規模の一棟物件」を購入すると、拡大スピードが落ちる為、ある程度の規模の物件を選択した方が有利ですが、購入者に初心者の方が多い区分所有物件は、利益を出しながらの売却も比較的容易なので、頭金作りに適しています


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投資戦略 

2013年03月03日

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本日は、「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識として、

「小さな物件を分散して取得した方がリスクは少ない」

という発想についてお話したいと思います

さて、この発想について最初に言っておきますが、部分的には100%正しいです

不動産には、

「最寄りの大学や工場が移転・閉鎖し、急激に賃貸ニーズが低下する」

「不良入居者や物件内での事件発生により、他の入居者が一斉退去」


等、様々なリスクが有り、体力が付く前にこのような事態が発生すると、大きなダメージを受けてしまいます・・・

という事で、ぶっちゃけ「低リスクでこつこつ資産を増やせれば満足」という方にとって、小さな物件の分散投資が正解と思いますが、スピードを重視する方にとっては、捨てた方が良い常識です

その理由は、「スケールメリットが生かせない事」及び「融資が受け難くなる事」

「管理費」、「共用部清掃代」、「内装代」、「大規模修繕費用」等のランニングコストに関する減額交渉は、ある程度規模が大きくないと相手方にもメリットが無いので、なかなか受けて貰えません

細かい説明は省略しますが、要は

「業者には案件毎に期待する最低限の報酬金額が有る為、仕事の規模と利益率は反比例する傾向にある。」

という事です。

賃貸の世界でも、「賃料15万円の築浅ファミリー物件は広告料無し(片手)でも決めてくれるのに、家賃3万円の物件は2〜3ヶ月分の広告料が必要」なんて話をよく耳にすると思いますが、要は同じ理由ですね

また、小さい物件に対する融資付けは、手間の割に成績にならないので、嫌がる銀行員も多いですし、小さい物件を融資を使って購入すると、その物件の年間を通した収支が「決算書(確定申告書)」で確認出来るまで、次の物件に対する融資を受けるのが困難なのも、購入スピードをUPしたい方には、悩ましいですね・・・

私も過去に、1,000万円未満の小さな物件(戸数6戸、利回り22%のアパート)を融資を受けて購入した直後に、7,000万円程度のお宝物件が現れたものの、融資が付かずに涙を飲んだ痛い経験を、過去の記事に書いていますので、興味が有る方は探して下さいね。

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2013年03月02日

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昨日の続きです。

本日は、「拡大スピードを上げる為に捨てた方が良い常識として、

「自己資金や年収から逆算して購入可能な上限の物件を探す。」

という発想についてお話したいと思います

さて、「不動産投資」という世界を書籍等で知って興味を抱き、初めて不動産業者に問い合わせした場合、多くの業者さんは、「自己資金は幾ら有るの?」、「年収は?」なんて感じで問い合わせ者を値踏みし、初心者で融資が困難そうな場合は「貴方の場合は、〇〇万円の物件しか無理」なんて感じで門前払いします

因みに、購入希望の物件資料を持参して、銀行を訪問した場合も、ほぼ同じ対応の可能性大ですね

多くの銀行は、「自己資金は最低でも物件価格の1〜2割+諸費用分は必要」ってスタンスなので、「自己資金500万円の人→2〜3千万円の物件」って感じでしょうか

そもそも、

「不動産屋は怖い」

「銀行は自分みたいな貧乏人は相手にしてくれない」


という漠然としたイメージを抱いてる方も多い為、多くの方がこのやり取りで心が折れてしまい、

「斡旋融資付きの新築建て売りアパート」

「低家賃、低価格の小規模築古アパート」


に走ってしまいますが、この行動は拡大スピードを上げるのに大きな妨げとなる為、避けた方が賢明です・・・

実際、そんな物件買っちゃっても手残りは少ないので、最初に支払った自己資金を回収するのに、何年も掛かりますからね

これは、嫌味では無く過去の私の行動に対する反省です

余談ですが、現在私が新築中の「戸数41戸、月収約300万円の賃貸マンション」では、投入した自己資金を1年程度で回収する予定です

「1〜2割の自己資金を出すだけで、残りのローンは入居者さんが支払ってくれて、〇年後にはローンが無い物件が残る」という発想の方はスルーして頂いて構いませんが、

拡大スピードを上げたいと本気で考える場合は「自己資金を如何に早く回収するか」に拘りながら戦略を練る必要が有りますね

(続く) 

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投資戦略 

2013年03月01日

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私、「大家歴20年のベテラン」なんて書いてますが、ぶっちゃけ、資産規模拡大のペースが早くなったのはここ数年の話で、それ以前は本当にあきれる位のスローペースで、こつこつと資産を増やしていました

当時の私には、現在の様に相談したり情報交換出来る大家仲間も居なかった為、仕方ない面も有りますが、今考えると、「過った常識」に囚われてしまったせいで、時間を無駄に費やしてきたみたいです 

まあ、4年前の私の年収家賃収入2,000万円という規模は、サラリーマンの年収が400万円程度で、殆ど貯金も無いのに初めて物件を買った頃から考えると出来過ぎのレベルですが、

振り返ってみると、何度か「過った常識」の為にチャンスを逃したり、ダメ物件を購入しており、当時、正しい対応を取っていたら、後三年は早く現在のレベルまで到達していたと思います

という事で、暫くは「拡大スピードアップ」をテーマに記事を書きますので、興味が有る方は、モチベーションUPの為、人気ブログランキングを応援して下さいね




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