2013年05月

2013年05月31日

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一昨日、久し振りに建設会社を訪問して新しい案件の相談をしてきました

因みに、現在旧メインバンクから融資に関する前向きな提案を頂いている事も有り、サラリーマン卒業前にもう1〜2棟手掛けたい意欲は大いに有りますが、「物件(土地)不足」&「建築費上昇」に立ち向かって利回りを叩き出すのは、なかなか大変ですね

一応、次の物件確定のタイムリミットは9月中旬で考えてるので、焦らずにじっくりと「次の一手」を選びたいと思います

取り敢えず、週末は西方面の土地を一件視察する予定ですが、昨日電話でヒアリングした印象では、大分需給も改善している様子なので、素敵な土地だったら嬉しいんですけどね


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2013年05月28日

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気づいたらすっかりご無沙汰となりました

毎日訪問してくださってる方のために、取り急ぎ、近況のみ報告させていただきます

賃貸住宅フェア→本業多忙の為、懇親会のみ参加しました。お会いした皆様、ありがとう御座いました。

競売入札→20倍以上の大差で完敗でした。地元愛は有っても流石に思い出に200万円は払えません

関東地方での新築一戸建て案件→先週日曜日に契約済み。バブルの恐怖に負けてしまいました。

売却案件→買い付けの書面を頂き、相手方の融資審査待ちの状況です。

太陽光発電検討→別府のアパートで見積もりGET。売却案件次第で進める予定です。

パソコン故障→なんとか昨夜復旧しましたが、Cドライブが完全初期化された為、再構築には暫く時間が掛かりそうです。

ウィルコム紛失→一昨日、やっと新しい携帯を買ってきました。先週お電話いただいた方が居ましたら、失礼しました。

その他にも、いくつか案件が進んでますので、落ち着いたら書き込みしたいと思います

明日は有給を取って、隠密活動でリフレッシュする予定・・・って、怪しい想像はしないで下さいね

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2013年05月24日

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実は最近、売りに出していた物件の買付を2件頂きました

因みにこの物件は、8年前に土地値以下で購入したファミリータイプの物件で、利回りは保有物件の中でも最も低く、毎月の手残りは10万円未満でしたが、

もし、このまま成約に至った場合、フルローンでの購入で、売却価格も購入価格とほぼ同じにも関わらず、サラリーマン年収の2倍近いキャッシュを残して清算が出来る予定です

同じくらいの期間保有した、新築で購入した1Kロフト付きのアパートが、当初投入した自己資金の7割程度しか売却時に回収出来なかった事を考えると、「本当土地値のファミリー物件は優秀だな〜」と改めて実感ですね

その最大の理由は、「長期入居による安定」ですが

皆さんも「利回り至上主義」ではなく、「6〜10年スパン」で投資効率を考えてみては如何でしょうか


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2013年05月22日

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先週水曜日に届いた、新築賃貸マンションの土地部分に掛かる「不動産取得税」ですが、

不動産取得税は値切れるのか?

県税事務所に連絡を行い、送付して貰った「減額申請書」を提出したところ、「全額免除になりました」との連絡を昨日頂きました

今回の新築のプランニングにあたっては、「手元に出来るだけ多くキャッシュを残す為に、不動産取得税は支払わない」をテーマの一環としていましたが、結果的には大成功だったみたいです

因みに、結果的に0円となった不動産取得税ですが、一つだけ気になった事が有ったので、質問を実施

その「気になった事」とは、

「一昨年10月に購入したアパートの時は、3ヶ月足らずで納付書が届いたのに、何故今回は1年後だったのか」

という事

個人的には、「購入した土地に新築を行ってたので、完成を待ってくれたのかな〜」と予想していましたが、結果としては、新築は全く関係なく、別の理由だったみたいです

その理由とは、「土地の分筆により、形状が変わった事」

異動が有った土地については、翌年の春に「1月1日現在の評価額」が土地が所在する市町村から通知されるため、それを待って課税しているそうなのです

逆に、一昨年購入したアパートは、何の異動も無く決定済みの評価額が使える為に、課税時期が早いとの事

言われてみたら、成程って感じの話でした・・・(笑)

さて、本日は福岡で賃貸住宅フェアが開催されますが、前年ながら私は休みが取れずに、夜の懇親会のみの参加となりました

ひっそりとすみっこに座っていますので、良かったら声を掛けて下さいな

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空室対策 

2013年05月21日

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最近、「物件不足」という話をあちこちで耳にします

バブルを知ってる人間からすると、まだまだ本格的な反転には至って無い気もしますが、正直、ヤバい予感も若干している事から、実は昨日、以前から相談を受けていた新築一戸建て購入計画に「GOサイン」を出してしまいました

本当に地価が動き出したら、数年間は身動き取れませんからね

「投資」なら見送りという選択肢も有りますが、「実需」の場合、時間は取り返せないので、見切り発車もやむを得ないと思います

因みに昭和末期のバブル期に何が有ったかという事については、矢崎洋子さんの「それでも家を買いました」を読んで頂くと参考になると思いますよ

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2013年05月17日

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平成20年に設立し、既に5期の決算を終えたうちの「不動産管理法人」ですが、

現在、設立以来最大の悩みを抱えています

その悩みとは、

「今期の納税額が莫大な金額になりそうな事」

法人の場合、不動産の譲渡に掛かる税金が総合課税で計算されるのも痛いですね

まだ決算まで半年を残しているので、不確定要素は有りますが、決算前にバタバタ経費を使う訳にもいかないので、現在、様々な対策を検討しています

とはいえ、「手元のキャッシュを余り減らしたくない」という意向も有る事から、「高級中古車」や「築古戸建」を現金で購入して、短期間で減価償却を取るという手法は積極的に使う気にもなれず

という事で、現在検討しているのは、「太陽光発電を設置して一括償却」というベタベタな手法です

私が初めて太陽光発電を設置した2年前と比べると、買取価格自体は「48円→37.8円」に大幅に下がっているものの、固定価格での買取期間は「10年→20年」と大幅に伸びていますし、全量買い取りの場合は「余剰電力の売電」と違って、「共用灯電気代の大幅UP」という落とし穴も無いみたいなので、一括償却が使えるなら、一応検討可能な数字と考えます

「買取価格の減額に伴い、太陽光発電の価格自体も下落している」という噂が本当なら嬉しいのですが、

先ずは複数の会社に見積もりを取って、頑張って交渉したいと思います


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節税 

2013年05月15日

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昨日夕方、妻から「大分の県税事務所から、不動産取得税の納付書が届いたよ」との連絡が有りました・・・ 

因みに、納付書に記載された金額は90万円弱

大分の県税事務所は、一昨年の10月に中古アパートを購入した際も、3ヶ月弱で不動産取得税の納付書を送って来たので、

「3月に新築したばかりなのに、相変わらず仕事早いな〜」

と思って、帰宅後に確認したら、内訳は昨年春に決済した土地分のみ

流石に、3月末完成の建物分は入ってなかったみたいです

さて、今回何故私が妻との電話の際に建物分も含まれてると思ったかというと、今年3月に新築マンションが完成して市役所の固定資産税評価担当者が訪れた際に、「不動産取得税減額申請書」をお預けしてたから

実は今回の新築マンションは、1部屋あたりの面積が40岼幣紊箸覆辰討い覦戞∨寨茵不動産取得税は「店舗部分の建物、及び店舗部分の面積で案分した土地」のみに課税される筈で、電話ではその金額が90万円弱と思ったのですが、

実際には減額は反映して無かったみたいなので、明日県税事務所に電話して確認したいと思います

それにしても、世の中には減額制度の存在を知らずにそのまま納付しちゃう人って、結構居そうですが、勿体ない話ですね・・・


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節税 

2013年05月14日

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昨夜は、9時前迄残業した後、帰りに女性専用シェアハウスに立ち寄って、久し振りに開催されたパーティに参加してきました

因みに昨日のパーティのお題は、今月誕生日を迎えた2名の入居者さんの誕生祝&最近新たに入居された方の歓迎会

当初は、立て替えて貰ってた提供分の食材代金支払いと、デザートの差し入れだけで帰る予定でしたが、お誘い頂いてそのまま帰る訳にもいかず・・・

1時間程、楽しい一時を過ごさせて頂きました

さて、久し振りにパーティに参加して、改めて感じたのは、昨年からシェアハウスの入居審査を若干厳しくした効果か、大分雰囲気が良くなったな〜という事

個人の名誉に関わるので補足すると、審査の結果お断りした方の全てが問題が有った訳では有りませんが、

入居希望の理由が「深夜に帰宅する際のタクシー代節約」なんて場合、他の入居者さんとの交流を期待するのは困難ですし、たまに回ってくるゴミ出し当番も勤まらない可能性大ですからね

また、「パーティで思い切り騒げるのは、一戸建てタイプのシェアハウスならではだな〜」という事も改めて実感

昨夜は、アルコールが入って皆さんテンション高めでしたし、海外在住経験の有る方が、音楽に合わせてダンスまで披露してたので、アパートだと間違いなく隣接の部屋の方が怒鳴り込んでくる音量だったと思います(笑)

会話の中で、入居者さん達から「シェアハウス2棟目って造らないんですか?」と聞かれましたが、本当、どっか良い土地無いですかね〜

なお、実は今回のパーティ冒頭に、私大失態をやらかしちゃったのですが、流石にブログには書けないので、気になる方はお会いした時にこっそり聞いて下さいね

【余談】
私事ですが、本日開催される公売物件の入札は、熟慮した結果、参加を見送る事にしました

最近福岡の物件がどんどん減っており、正直若干焦りは有りますが、最強の「次の一手」の為に、手元資金はキープすべしとの判断です

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ご挨拶 

2013年05月12日

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今朝新聞を読んでたら、的山荘で5月21日(火)、22日(水)の二日間、将棋の名人戦が開催されるとの記事を見付けました

第71期名人戦 第4局 日出対局

因みに的山荘は、城下かれいで有名な、日出城(暘谷城)跡に大正初期に建てられた当時の豪族の別荘で、私も以前「城下かれい祭り」の際に一度だけ中に入った事が有りますが、そんな身近な場所で森内名人と羽生3冠という黄金カードが開催されるのは、日出町の出身者として嬉しい限りですね

残念ながら、当日は平日で、日程も賃貸住宅フェアとも重なっているので、行けない可能性大ですが、素晴らしい棋譜を残して貰うように祈りたいと思います

【余談】
私は7年前の夏、鉄骨ビルを断念した直後に出会ったRC5階建てのビルを購入し、現在「自宅兼収益物件」として使っていますが・・・

最近、改めて「鉄骨ビルを買わなくて良かったな〜」と実感しています

詳しくは、機が熟したら書く予定なので、暫くお待ちくださいね

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2013年05月11日

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昨日は、今週初めに入札書を提出していた任意売却物件の開札日

昼休みに、取り纏め役の業者さんから結果の連絡を頂きました

因みに今回の物件は地方都市に建った築10年弱のアパートでしたが、

 瑕疵担保免責

 入札から3週間後に契約締結し、一括現金決済

 レントロールの開示が現状賃料のみ

 地方の割に高めの賃料で現在満室になっている


という条件で、リスクが読めなかった事から、比較的高めの利回りとなる金額で入札に参加しましたが、結果は、

「ダブルスコアでの玉砕」

となりました・・・

最近、競売市場は過熱気味となっており、「これなら一般市場で買った方が安くね??」って感じの落札結果が多いみたいですが、

任意売却での入札も、同様の状態だったみたいですね(苦笑)

まあ、今回は「取り敢えず一回入札に参加してみて、相場を知る」という事も目的でしたが、利回り12%台は、リスクを考慮すると個人的には有り得ない数字なので、残念ながら今後も期待は出来なさそうです

【お知らせその1】
毎年恒例の「全国賃貸住宅新聞フェアIN福岡第懇親会」が5月22日(水)の18:30より、中洲のレストランで開催されますが・・・

今年はこれまでで最大規模の100名の大家さんが参加するイベントとなっているそうで、私も楽しみにしています

なお、お席は残りわずからしいので、この機会に九州の大家さん仲間と交流したいという方は、お早めにこのブログのメッセージ欄からご連絡下さいね

【お知らせその2】
先月オファーを頂いた楽待の実践大家コラムに、昨日初投稿を行いました

因みに、今回のテーマは「取引相手の儲けの仕組みを考える」を選択

取引相手の儲けの仕組みを考える【第1回:序章】

私も不動産の世界に関わってから、早22年が経過しましたが、業者さんと「WIN−WIN」の関係を築いて、お互いの利益となるビジネスを行う為には、「取引相手の儲けの仕組みを考える事」が大変重要だと考えています

報酬目的ではないので、ランキングに拘る気は有りませんが、いきなりクビになると痛いので、良かったら訪問して下さいね

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物件取得 

2013年05月10日

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本日は、今週初めに入札を行ったアパートの開札が行われる予定です

因みに、入札金額は物件所在地域に詳しい大家さん仲間に相談した結果、当初予定よりも2割程上乗せした為、もし落札出来た場合は、手持ちの現金をかき集めるだけでは足りず、融資を受ける必要が有りますが

昨日昼休み、ナイスなタイミングで一本のお電話が有りました

電話の主は、「日本政策金融公庫」の融資担当者様

実は、2月に気になる物件が有った為、「日本政策金融公庫」に電話で融資の可否をお尋ねしていたので、「その後どうなりましたか?」との確認でしたが、

折角の機会なので、「明日開札の案件が有るので、落札できた場合は宜しくお願いします」と打診したところ、結構乗り気な様子でした

世間では、「物件が無い」と呟いてる投資家が多い様ですが、金融機関も融資先を探して営業頑張ってるんですね

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2013年05月06日

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今週末から来週初めにかけて、以前からひろが検討していた物件の入札期日が3件到来します

地方都市の中古アパート

福岡の一戸建て

ド田舎の山林

因みに一言で「入札」と言っても、実は3件ともそれぞれ別の制度で、入札の目的もは「高利回りの為キャッシュフロー狙い」、は「将来の転売や建て替え狙い」、は「単なる浪費」とそれぞれ異なりますが、

現時点での予定では、及びについて、明日「入札書」を郵送し、についてはの結果次第で判断したいと考えてます

という事で、本日は博多駅の証明サービスコーナーで住民票を取得してきましたが、

久し振りに愛車の「ロードレーサー」で出掛けようと、階段下の専用駐輪場の扉を開けたら、何ともぬけの空

盗難

では無く、単に息子が乗っていっただけですが仕方ないので久し振りに歩いて博多駅まで行ってきました

GW最終日に約2時間のウォーキングでリフレッシュ出来たので、明日からも気合い入れて頑張りたいと思います

【余談】
先日紹介した「福岡大家の会」の赤尾さんの新刊ですが、



大人気となった結果、アマゾンで一気に品切れとなり、中古ではプレミアが付いてるそうです

福岡の賃貸住宅フェアに来場予定の方は、是非事前に読んでおいて下さいね

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投資戦略 

2013年05月05日

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ゴールデンウィーク期間中、皆様如何お過ごしでしょうか?

私は、入札物件(1,240万円〜)を見に行ったり、
P5030050

海辺のイタリアンでランチしたり、
P5030083

パームビーチ(PALM BEACH)

黒木の大藤を見に行ったり、
P5040087

と、近場でのんびり過ごしています

さて話は変わり、実は最近、夜寝る前にブックオフの105円コーナーで見付けた「脱サラして農家に転職した方の体験談(ノンフィクションの書籍)」を読みながら、「田舎の叔父(子供無し)がやってる農業を継承しようか・・・」なんて密かに妄想していますが、

改めて感じるのは、「農業って儲からないんだな〜」という事

本に出てくる殆どの方が、農業を始めて暫くは、年収が100万円台で推移しており、数年して500〜600万円程度に増えた場合ても、概ね経費率は50%を超え、手残りは大変少ないみたいなのです

また、せっかく作った農作物の大半を、自分たちで食べる分以外は畑に埋めて廃棄してる方が結構多いという事実も、虚しく感じますね・・・

地球温暖化防止には微力ながら貢献出来ますが、貧乏性&小心者のひろには残念ながら勤まりそうに無い世界です(苦笑)

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投資戦略 

2013年05月02日

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一昨日の夜は天神近くに有る野菜が美味しい居酒屋さんで、大家さん仲間と3名でのコア飲みを行ってきました

毎回実感しますが、美味しい肴とコアな不動産の話をつまみに飲むお酒は本当最高ですね

さて、私事ですが昨日昼休み、以前からお付き合いの有る不動産会社の担当者さんに、300万円位までの区分所有物件の情報提供をお願いしました

条件は、赤坂〜博多駅辺りで、戸数が多めの物件(3点ユニット可、オール電化歓迎)

因みに目的は、「法人の事務所」と称した秘密の隠れ家です

3月に下の息子の大学進学が決まった以降、「終の棲家」について「大分に帰ろうかな〜」、「娘が居る東京も良いかも・・・」、「自社物件の最上階は・・・」等、いろいろ試行錯誤していますが、

引越の度に法人所在地を移すのも面倒なので、「小さな物件を現金買いした方が・・・」という発想ですね

ただ、ワンルームマンションは大半がオーナーチェンジでの流通で、空き物件は大変少ないので、焦って変な物件に手を出さない様、気長に待ちたいと思います


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中古ワンルームマンション 
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