2013年06月

2013年06月27日

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人生最大の超リスキーな不動産売買契約を明日に控えて、精神的に不安定な日々が続き、ブログ更新も滞りがちですが・・・

情報によると、最大の懸念だった最終購入者の方が、一昨日の段階で銀行と金消契約を締結済みらしいので、9割方契約が実行されるものと期待しています

因みに、今回の契約対象物件ですが、実は1年前から漏水に悩まされ続けていた自宅ビル

今回、漏水を承知の上で「瑕疵担保免責による購入」という大変有り難い条件を了承頂いたものの、「契約から1か月以内に2階の入居者(私)を退去させる事」という条件が、契約に際して付与されているのが悩ましいところ

という事で、先週から見切り発車で新居(時間的に賃貸物件)を探していますが、23年振りの賃貸物件探しは、入居者ニーズを改めて確認する事が出来て、なかなか楽しいですね

って事で、これまで大家目線で賃貸物件を回った感想ですが、

 一日家にいる主婦(妻)にとって、日当たりは絶対譲れない存在なんだと改めて実感。

 箪笥の配置を考えると梁が邪魔になる為、嫁入り道具が有った世代には、壁式構造の方が適している。

 築古物件の「テレビドアホン設置」、「スイッチパネル交換」の威力(費用対効果)を改めて実感。

 公団物件で、「下駄箱」と「網戸」が自費設置だったのには違う意味で感動した。

 うちは親子3人で自転車を4台保有している為、駐輪場が狭い物件は無理だった。

また、私が個人的にNGとしている業者さんが管理している物件を見学させて頂き、「鍵交換代」、「(このご時世に)消毒代」、「あんしんサポート費用」等の初期費用を教えて頂きましたが、「大家としてこの業者さんに管理をお願いすることは無いな〜」と改めて実感・・・

ここは、物件としてはなかなか良かったので、正直残念でした

昨日、公団物件を一部屋仮申し込みしましたが、明日無事に決済が終われば、来週中にも新居を決めて引っ越し準備に入りたいと思います

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2013年06月21日

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私はこれまでに、22年間で延べ24回の「不動産売買契約」を経験していますが、

実は来週金曜日、経験豊富な私でも今迄にまったく経験が無い事だらけの、超リスキーな売買契約を予定しています・・・

火曜日の飲み会に参加された方には、概要はお話しさせて頂きましたが、

今回の案件には大変複雑な要因が絡合っており、取り引きを主導する銀行が「条件が一つでも崩れたら融資は実行しない」という超強気なスタンスの為、正直、当日まで本当に契約が実行されるのか全く油断出来ない状態です

という事で、今回は「契約が成立したら儲け者」位の気楽な気持ちで、当日を迎える予定ですが、

無事に契約が成立した暁には、1ヶ月以内に、これまで住んでいた街を離れ、現在の生活を全てリセットして新たに再構築したいと考えています

まあ、こんな発想が出来るのも、今年の春に下の子が大学進学して、学区に縛られなくなったお蔭で、ついでに車も12年間乗ったノアから、もう少しコンパクトで燃費が良い車種に買い換えたいなんて考えていますが、

契約が流れた場合のショックが大きくなるので、具体的な検討は、再来週からの方が正解なんでしょうね(苦笑)

因みに、今回の話は終了後もブログに書けない内容が多いので、興味ある方は来週末に熊本で開催される狼さんのセミナー懇親会の際にでも聞いてくださいね

【本の紹介】
「おおいた大家の会」の大家さん仲間、林志英さんが、「なぜか好かれる「ココロ美人」になる5つの幸せオーラ 」という本を出版されました



私は未だ読んでいませんが、この本を読むと美人になれるそうなので、女性の方は是非読んでみて下さいね

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fchiro at 02:45コメント(0)トラックバック(0) 
チャンスを生かす 

2013年06月18日

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先週土曜日の夜、ある投資家系の飲み会に参加し、その中でジョホールバルでの「海外不動産投資」を検討中の方2名とお話ししましたが、

私が今まで漠然と抱いていたイメージと、実際の内容が若干ずれている事を知りしました

因みに、私が複数の方からお話を聞いていたのは、

「戦後復興期の日本をイメージさせる高度成真っ只中の東南アジアで、値上がり前の不動産を安く取得して、将来のキャピタルゲインを狙う」

という内容でしたが、昨日詳細をお聞きして違和感が生じたのは、「安く取得して」という部分・・・

「3LDK位の間取りのマンションで、金額は約2,000万円」という金額が、ぶっちゃけ、貧乏性のひろには全く安いと感じられなかったのです

とはいえ、せっかくの機会なので、何点か質問を実施

ひろ「2,00万円のマンションって、家賃は15万円位貰えるの?」

投資家「その辺の詳細は建物が未完成なので未定なんですよ。」

ひろ「詳細も解らないのにそんな大きな金額投資して怖くないんですか?」

投資家「こういった案件は、詳細が表に出た頃は価格が上がりすぎて間に合わなくなるので、今勝負するしか無いんです。」

ひろ「それにしても、2,000万円って余り安く感じられないし、現地の所得水準がそこまで高いとは思えないけどな〜?」

投資家「住むのは海外から来た現地駐在員です。現地周辺はアジアの金融市場の中心いなる地域だし、東京の相場からすると格安ですよね。」

ひろ「でも現地は人件費も安そうだし、建築原価を考えると高い気がするな〜。中間搾取が大きいと儲かるチャンス少なそうだけど・・・」

投資家「確かに現地には未だ安い物件は有るみたいだけど、法律で外国人は1,500万円以上の物件しか買えなくなってるんです。確かに業者さんの利益は大きいと思いますが、業者さんも潤い我々も儲かるWIN−WINの仕組みなんですよ。」

ひろ「因みに狙いはインカムじゃなくてキャピタルゲインだよね?」

投資家「そうですね。急成長してる地域で数年後には不動産の価格が3倍になると言われてますし・・・。」

ひろ「それって誰が言ってるの?売主側業者の話だと意味ないけど。」

投資家「ネットでも話題です。急成長してる地域への投資は、ローリスクミドルリターンなんです。」

ひろ「急成長は否定しないけど、不動産の価格は需要と供給のバランスで決まるので、物件価格上昇とリンクしない可能性も有りますよ」

投資家「僕たちは、ひろさんとは違う価値観で投資してるんでしょうね〜。」

という事で、彼らの意思は固かったみたいなので、これ以上突っ込む事なく退散しましたが・・・

個人的には、ジョホールバルの不動産が今後一時的に上昇する可能性は否定しないものの、実際に最高値で売り抜け出来るかは正直疑問ですし、今回の案件を連想ゲームの結果、「ローリスクミドルリターン」と感じるセンスは違和感を感じました

本当の意味での「ローリスクミドルリターンの投資」は、もっと地味で手間が掛かるものですし、「一発逆転」ではなく、コツコツとミスを最小限に抑えながら積み重ねていくものなんですけどね(苦笑)

さて、私事ですが、昨日申込ベースで久し振りの完全満室復活となりました・・・

今夜は久し振りに、女性2名を含む福岡の大家さん仲間と5名でコア飲みを行いますが、久し振りに美味しいお酒が飲めそうで楽しみです

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2013年06月13日

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不動産の価格は、基本的には「売主」と「買主」が合意すれば決まる為、通常「売り手市場」の場合は売主が強気な価格設定を行い、また、指値を了承しない事から高めに推移し、弱含みの「買い手市場」の場合は大きな指値により成約する場合が多いみたいですが、

「不動産神話」が現在でも生き続けているのか、基本的には「買えるなら買いたい」という方が数多く居る為、実際には「売主」と「買主」以外の第三者が実際には価格決定権を握っています

因みにその第三者とは

「不動産仲介業者」

では無く、銀行等の金融機関です

基本的に仲介業者は「売れ易さ」を優先する為、一般の方が売却を依頼した場合は、「どれだけ低い金額で売却可能か」を探るのに、あの手この手をフル活用して全力を注ぐ事も多いみたいですが、

通常、売主サイドに立つのは、「投資家」、「買取業者」、「分譲業者」等、買主側に比べると明らかにプロが多いので、基本的には常に目一杯高値での売却を模索します

相場より安い物件だと、殆どの業者さんは自社で買い取るか買取業者に回して、相場価格での再販を目指すでしょう

とはいえ、世の中には「買えるなら(自己資金を余り出さずに融資が付くなら)不動産は欲しい」という方が多数いますので、我々が割高と感じる「区分所有の新築ワンルームマンション」もどんどん売れているのだと思います

実は最近、この事を実感させられる出来事が有ったのですが、余りにデンジャラスな内容でブログやフェイスブックには書けないので、お会いした方にだけこっそりお話させて頂く予定です・・・

それにしても、金融機関次第で売買金額が1,000万円も変わるなんて、理不尽な世の中だとは思いますが、「投資は自己責任」なので、生き残るためには敢えて「負け組」を選ぶ事はできませんね(苦笑)


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2013年06月12日

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今月は、売却中のアパートに買付を頂いていた方から「気が変わった」と融資が承認されたにも関わらず、突然キャンセルをくらったり、シェアハウスの内見で、約束の5分前に電話でドタキャンを食らった後音信不通になったりと、ストレスの溜まる出来事が続いています

まあ、「買付証明書」に法的拘束力が無いのは当然承知しているので、「契約書に署名するまでは、ぬか喜び厳禁」という事を再確認しながら、今後も淡々と前進するだけですが、

やっぱり、気分は良くないのは当然で、ブログ更新のテンションも下がりますね

とはいえ、今週は入居申し込みを2件頂き、完全満室まで残り1室となった事も有りますし、別の売却案件の方に週末に動きが有りそうなで、徐々にテンションを上げていきたいと思います

来週辺り、美味しい酒が飲めると嬉しいんですけどね

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不動産投資家 

2013年06月09日

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昨年夏、私は新築購入以来11年間保有した「アパート1号」を売却し、一時は3棟も保有していた「ロフト付きアパート」から完全撤退しました

とは言っても、大家業からの撤退を検討している訳では無く、安定経営を目指した「資産組み換え」で、実際に一昨年は「戸数16戸、駐車場20台の中古ファミリータイプアパート」、昨年は「戸数41戸の新築賃貸マンション」を取得しましたが・・・

サラリーマンのゴールが見えてきた最近、特に意識しているのは「30年間安定経営が可能な物件を手に入れたい」という事です

世間では、「高利回りのボロ物件を購入し、優れた大家力で入居率を維持すれば、安定経営が可能」という方も居るみたいですが、

個人的にはスタートの「立地」や「間取り」、「施工」で、ある程度勝負は決まるので、物件取得時に知恵を絞って後で苦労しなくてよい物件に仕上げる方が、遥かに人生が楽しく過ごせると思いますね

という事で、理想的には「初期の段階ではキャピタルゲイン狙いの物件」か「苦労するけど高利回りの物件」で自己資本を厚くし、リタイアが見えてきたら「ファミリータイプマンション」、「戸建賃貸」等の安定物件に組み替えて、サラリーマン退職後は真の意味での「不労所得」を目指す手法です

因みに、現在検討中の新築プランでは、「ファミリータイプ」とは別の発想で安定経営を模索していますが、何れにしろ苦労の先にしか安定は無いと考えて、知恵を絞っていきたいと思います


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投資戦略 

2013年06月07日

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一昨日夜、残業中に妻から「さっき不動産屋さんがいきなり来て、物件資料を置いて行ったよ」との連絡が有りました

帰宅して確認したところ、市内某駅徒歩7分・築27年のRCで、「現況利回り9%、指値後の利回り10.5%」という物件でしたが、

現状家賃が2万円台で3点ユニットの1Kが中心だった為、現地訪問前に断念決定

とはいえ、せっかくの情報提供なので、昨日お礼と情報収集を兼ねて昼休みに電話を発信

「なかなか良い物件と思いますが()、現在新築を模索中なので見送ります。」とお伝えしたところ、「利回りって7%位ですか?」って言われちゃいました・・・

そういえば、以前銀行の方からも「最近持ち込まれる案件は、7%程度が多いけど、頑張って融資を付けてる。」なんて話を聞いた事が有りますが、今後の戦略を練る上で、なかなか貴重な情報です

個人的には、「建築費高騰」の時代とはいえ8%以下の利回りは、余程大きなキャピタルゲインが狙えない限り、考えたくないんですけどね〜(苦笑)

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新築一棟物件 

2013年06月06日

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昨日は、夕方から建設会社を訪問し、検討中の新築プランについて相談してきました

因みに、検討中の土地は2箇所有り、1箇所は自宅近くの容積率200%の土地、もう1箇所は郊外の容積率100%の土地でしたが、

郊外の方は、建設会社の方が地場の客付け業者にヒアリングしたところ、入居者確保が困難との事であっさり断念決定

町並みは凄く綺麗で気に入ってたので、正直残念です

自宅近くの土地の方は、以前別の投資家さんが検討していたものの、問題点が有った事から見送っていた土地ですが、

昨夜は、その問題点を逆手に取って、「高利回り・安定入居物件」に仕上げる事が出来ないか、資料を持参して相談してきました

結果としては、建設費1割UP程度で私の希望を叶えることは可能との回答で、詳細の積算をして頂く事になったので、数字が出来次第、銀行に持ち込みしたいと思います

どっちにしろ、来年春竣工は無理なので、再来年春を目標にじっくり攻略出来たら嬉しいですね




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投資戦略 

2013年06月03日

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うちの妻の会社では、4年前から新築した「女性専用シェアハウス」の自主管理を行っていますが、入居者募集に苦戦したり、入居者さんからクレームを頂く度に「不動産会社って大変なんだな〜」と改めて実感しています

大家さんの中には、たまに「不動産会社に支払う管理費は勿体ないし、自主管理にした方が良いのかな〜」なんて呟いてる方も居ますが、正直、家賃遅延の督促や入居付けの営業、クレーム対応に対する苦労を考えたら、経費になる管理費なんて安いと思いますけどね

・「天神徒歩圏という好立地」

・「新築」

・「面談による入居審査」

という好条件で、比較的管理が容易なうちの物件でも、たまにストレスを感じる状態なので、正直、自分が不動産会社だったら「低家賃」、「低属性」の物件は、多少管理費が高くても引き受けないでしょうね・・・

管理費が高いと本気で考えてる方は、ぜひ一度実際に「自主管理」をやってみる事をお勧めいたします

話は変わり、先週土曜日は、市内の土地をドライブがてら調査に行ってきました

最近の福岡は、新築に適した土地が本当に少ない状況ですが、今回調査した土地は数少ない「戦略次第で大化けする可能性が有る立地」で、現地の雰囲気もなかなかのものでした

ただ、現地滞在中、余り嬉しくない報告の電話が不動産屋から有り、一気にテンションダウン

帰りに、うなぎのせいろ蒸しを食べて気力回復を図りましたが、複数の案件を抱えていると、全てが上手くいく事って少ないですね(苦笑)

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不動産屋との付き合い方 
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