2013年07月

2013年07月30日

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本日夕方、「女性専用シェアハウスに大至急入居したい」とのお問い合わせが有りました

因みに通常は、

「面談を兼ねた内見」→「入居申込書受理」→「帰宅して賃貸契約書作成」→「契約締結(鍵引き渡し)」

という流れで受付を行っていますが、今回の引っ越しによりシェアハウスまでの距離が3倍強に伸びて、一晩で2度の往復が困難となった為、今回はメールで「勤務先」と「入居希望理由」を送って頂き「事前審査」を行う事にしました

結果はどちらもしっかりした内容だった為、事前に契約書を準備して、内見の結果気に入って頂ければそのまま契約締結する事としましたが、今後も徐々にシステムを見直していかないと、「自主管理」を続けていくのは厳しそうです

さて、話は変わり引っ越しから10日が経過した「戸建風な間取りの軽量鉄骨メゾネットアパート」ですが、住み心地に関しては正直余り快適とは言えません

その最大の理由は、2階に有る「寝室」、「書斎」の暑さ

フラットな屋根形状が原因と推察しますが、夜9時を過ぎても屋根に蓄積された熱気が室内に放出され続けてるみたいで、体感では外気より4〜5度高い印象・・・

まあ、今が一番厳しい時期なのかもしれませんが、前に住んでいた「鉄筋コンクリート造のマンション」がいかに快適だったのか改めて実感させられています

当面は「クーラーを入れた寝室で早めに就寝」→「早起きして涼しい早朝に活動」で乗り切る予定ですが、予定よりも引っ越し時期は早くなりそうですね(苦笑)

余談ですが、以前賃貸業者さんに聞いたところ、「ロフト付き木造アパートの2階ロフト」も夏はサウナ状態で、とても寝れる状態じゃ無いそうなので、購入を検討中の方はご注意下さいね

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投資物件選定 

2013年07月29日

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福岡市内でも全く正反対の地域に引っ越して早一週間

未だ引っ越し荷物は完全に片付いておらず、私の書斎にも段ボールがいくつか残ってる状態ですが、昨日は「久し振りの休息」という事で、同じ区内に最近出来たショッピングモールを初訪問したり、中古車屋さん巡りを楽しみました

さて、先週引っ越しを行った新居ですが、実は当初狙っていた物件の隣駅が最寄駅となっています

因みにこの最寄駅の物件は、ネットで検索する際に、対象から外していたのですが、

案内して下さった不動産屋さんに条件をお伝えしたところ、「良かったら見てみませんか?」と連れて行って貰い、中を見たら気に入っちゃいました・・・

多分、不動産屋さんも長年の経験で「この物件は決め物になる」と自信が有ったのでしょうが、一大家としては「他の駅から入居者を引っ張ってこれる物件」は羨ましい限りですね

数年前迄は、絶大な威力を発揮していた「ペット可物件」や「デザイナーズ物件」も、最近は物件が増え過ぎて若干ダブつき気味の印象ですが・・・

皆さんは、新しい秘策をお持ちですか?

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2013年07月28日

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昨日は、朝から建設会社を訪問して、積算をお願いしていた新築RCの「見積もり書」を受け取ってきましたが・・・

結果は、概算で貰ってた数字から「+700万円」となりました

因みに概算の数字では200万円の端数が付いていた為、当日は「端数が削られた数字が最終提示金額になるかな〜」なんて淡い期待をしながら訪問したのですが、結局、私が追加でお願いした工事分も含め、1千万円の桁の数字が一つ増える事に

「建設費高騰」の噂は本当だったみたいですね・・・

一応建設会社からは、

「一部屋当たりの面積を狭くし、部屋数を増やして利回りを上げれば・・・」

「オール電化を断念したり、設備のグレードを落とせばもう少し安く出来るけど・・・」


なんてアドバイスも有りましたが、それをやっちゃうと、地主系大家さんが地場大手建築会社で建築中の物件ともろに競合する為、5年10年と高い入居率を維持する自信は全く有りません

今後の方針については、明日融資を依頼中の銀行と相談して決める予定ですが、追加工事に伴い多少収入は増えるものの、現在の事業計画から大幅に自己資金を増やすのは困難なので、融資額を増やしていただき、更にビックリする位低い金利が出ない限り、厳しそうです

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新築一棟物件 

2013年07月26日

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昨夜は福岡の大家さん仲間達と、薬院近くのお洒落なイタリアンのお店で、美味しい料理とワインを楽しみながら、「新築の話」、「競売入札の話」、「太陽光発電の話」など、怪しい会話を楽しんできました

お付き合い下さった皆様、有り難うございました

さて、今週末は、いよいよ「新築RCの見積額提示」を予定しています

因みに検討中の地域は、大家さん仲間から「あそこは辞めた方が良いんじゃない」と心配される位の賃貸激戦地・・・

一応、「オンリーワン物件」に仕上げる為の秘策は準備していますし、地域の自力は高く評価しているのですが、

建設費が高いとそもそも土俵に乗らないので、明日の結果を待ちたいと思います


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2013年07月25日

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昨日夕方、融資申込中の「入居率20%物件」について、銀行のヒアリングを受けてきました

因みに今回の物件は、2階は「40屬裡隠味庁法廚箸いθ羈單客付けし易い間取りで、駐車場も戸数分以上に確保出来ている事から、「入居率50%」迄はそんなに時間が掛からないと考えていますが、

1階部分については、現状が若干特殊な形態の為、実際に市場に出してみなければ賃貸ニーズがどれ位有るのか不明な状況

まあ、「特殊な形態」→「普通の間取り」に変更すれば、時期的にも繁忙期迄の満室化は十分可能と考えていますが、当然それなりの費用は掛かり利回りも低下するので、内部は現状のままで貸せればベターです

という事で、銀行に持ち込んだ資料にも、

「年内は現状のまま〇〇〇〇〇〇〇〇への貸し出しを目指すが、反応が鈍い場合はリノベーションして繁忙期に備え、来春迄の満室化を図る」

という、不確定要素が大きい内容を、正直に記載していました

今回銀行に希望した「リフォーム費用を除けばフルローンとなる融資金額」、「3ヶ月の元金返済猶予」も、不確定要素が大きい物件を再生するのに、出来るだけ体力を消耗したくなかったからですが、

昨日のヒアリングで提示された(支店レベルでの)数字は、金利も含めほぼ希望通りで、更に融資年数が当初聞いていたより「+4年間」と、大変有り難い内容でした

この「+4年間」により、「入居率50%」で損益分岐点を超える事になるのは嬉しいですね

面談では、「今春竣工した新築RCのキャッシュフロー」や、「現状の保有自己資金額」、「賃貸業者へのヒアリング結果」等についてお答えし、なかなか良い反応だったので、後は本店での審査結果を待ちたいと思います

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銀行との付き合い方 

2013年07月24日

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本日は、夕方から銀行の担当者さんとお会いして、今月中旬に融資の申し込みを行っていた「入居率20%物件」に対するヒアリングを受ける予定です

因みに今回の銀行は、「原則として自己資金は1割+諸経費が必要」という方針を過去に伺っていますが、今回申込した金額は、リフォーム費用を除けばほぼフルローンとなる金額

この銀行は、大家さん仲間から「最近積極的に融資を出している」という噂を聞いていますが、

果たしてヒアリングの中でどの程度の「自己資金上積み」が打診されるのか、結果が解ったらこっそり公開しますので、楽しみにしてて下さいね

【余談】
今夜は久し振りに初めてお会いする面識が無い方との差し飲みとなりました

しかも、紹介者の方によると、「きりっとした綺麗なお姉さん」とのお話なので、緊張から飲み過ぎて暴走しないように気を付けなきゃですね

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銀行融資 

2013年07月23日

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私事ですが、先週土曜日、7年間住んだ旧自宅ビル1〜2階のメゾネット・115屬裡毅味庁砲ら、地主営業系大手建設会社施工・80崑罎裡桶建てメゾネットアパート3LDKに引っ越しを行いました

因みに引っ越し作業は、朝9時に業者さんがトラック2台、4名で入り作業がスタートしましたが、

結局作業が終了したのは19時半過ぎ

余りの暑さに、引っ越し業者のキャリア30年のベテランスタッフさんが、熱中症でダウンしちゃったのも原因の一つですが、引っ越し元・引っ越し先共に引っ越し屋さん泣かせの物件だったというのも、大きかったみたいです・・・

特に「狭い玄関」、「幅が狭く手摺付の折り返し階段」は強敵で、結局、箪笥2本と大型本棚2本は窓から吊り上げる事に

「そういえば、4年前にシェアハウスを新築して家具を入れた時も、W900の箪笥が入らずにW750に変更して貰ったっけ」

なんて思い出しながら苦笑しましたが

引っ越しが大変なファミリータイプの物件って、次の引っ越しを考えたら気が重くなり、長期入居に繋がるメリットは有るかもしれませんね(笑)

さて、そんな新居ですが。。。

部屋が狭くなって荷物を大量に廃棄するのは結構大変でしたが、以前の商業地域と違って閑静な住環境はなかなか快適です

特に以前は飛行機の音が結構煩かったですし、大通り沿いの為、夜には酔っ払いの叫び声が聞こえたり、朝方は隣が新聞屋さんの為、3時過ぎから作業音が聞こえたりと大変でしたが、今は近所の赤ちゃんの泣き声が心地よいBGMになる程度

ただ、15分通勤時間が伸びるので、冬の朝は辛そうですね

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トラブル発生 

2013年07月18日

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本日は朝5時に起きて、引っ越しの荷造りを少しだけ行いました

因みに、私の部屋には現在本棚が3つも有って、本の数は不動産関連だけでも200冊以上、合計では1000冊を超えてると思いますが

愛着が有るのでなかなか捨てられないですね(苦笑)

なんて言いつつ、実は昨日もジュンク堂で新刊をチェックしてる時に、1冊面白そうな本を発見して購入し、昨夜一気に読み上げましたが・・・

久し振りに、他人にお勧め出来る内容だったので紹介させて頂きます



高野智弘さんという方の、「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!」という書籍で、若干煽りが入った題名は正直好きではありませんが、内容的には私が普段推奨している

「投資初期は区分所有の現金買いを行い、経験と申告実績を積み、自己資金を増やしてから一棟物件に移行するのがベター」

という手法を、体験者として解りやすく説明しており、20代〜30代前半で始めの一歩に悩んでいる方にお勧めの内容でした

福岡は、区分所有のマーケットも成熟しており、最近若干価格は高めに推移していますが、まだまだ狙える物件は有ると思います

確かにレバレッジが利かない分、最初のスピードは劣るかもしれませんが、10年単位で考えたら「急がば回れ」で焦って築古アパートに飛びつくよりも効率は良いと思いますね


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投資戦略 

2013年07月17日

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私は現在、「土地から購入する新築一棟物件」と「入居率20%、築15年の中古物件再生」という2つの案件を検討中ですが・・・

どちらか片方だけ選べと言われたら、迷わず「土地から購入する新築一棟物件」を選択します

理由は単純で、そちらの方が利益が大きくなるチャンスが多いから

因みに、「築古中古物件」が「高利回り」となる事例として多いのは、

・「耐用年数が過ぎて金融機関の評価が0となった建物」

・「建物解体費を考慮すると資産価値が少ない土地」

の組み合わせによる激安物件で、運営は大変ですが、総投資額に対して高い「表面利回り」の実現が可能となります

ただし、上記の組み合わせは、家賃が安い為「経費率」が高くなる傾向にありますし、「購入価格+リフォーム価格」以上での売却は容易じゃない為、5〜10年程度で売却の可能性が有る場合、(ひろの経験では)余り投資効率は良く無い印象です

という事で私の場合は、中古物件を検討する場合も上記の組み合わせではなく、有る程度土地評価が高く、更に建物の潜在能力も高いにも関わらず、現オーナーのやる気が無い為に入居率が落ちている物件をターゲットにしています

いわゆる「ギャップを活用する投資法」ですが、

5〜10年単位で考えると、新築の方が遥かに「ギャップを活用する投資法」に適していると思います

まあ、その為には「ローコストで高い家賃が取れる建物に仕上げるノウハウ」と、「銀行が何を考えて融資を行うのか」や「投資家心理」を熟知する必要が有るでしょうね

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投資戦略 | 新築一棟物件

2013年07月16日

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先週金曜日は、今年春に新築RCを建てた時の建設会社さんと飲み会を行い、週末の3連休は、引っ越し準備に忙殺された結果、気付いたら3日間もブログ更新が滞ってました

因みに、3連休に行った作業は、

(土曜日) 賃貸契約締結。カーテン、ガス台等の備品購入。

(日曜日) 引っ越し業者へ見積もり依頼。電気、電話、ガス会社等への連絡。

(月曜日) 引っ越し業者と契約締結。インターネットの申込。荷造り。

といった感じですが、「繁忙期じゃないから・・・」と油断して、賃貸契約が終わるまで引き延ばしていた「引っ越し業者選定」が、意外とトラックが空いてない業者が多くて、相見積もりが2社しか呼べなかったのは正直誤算でした

まあ、3月に引っ越ししてたら今回の金額より20万円高かったらしいので、良しとしますが(苦笑)

それにしても、引っ越し作業って心身共に消耗しますね

まあ、どっちにしろ現在2つの案件を別々の銀行で審査中で、不動産の方は暫く動きが無い筈だし、今週末の引っ越し完了までは、マイペースで更新していきますので、宜しくお願いします

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ご挨拶 

2013年07月12日

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昨日昼休み、日曜日に銀行宛に郵送した「融資申し込み書類」の到着確認の為に、旧メインバンクに電話を発信しました

因みに、今回郵送した書類は自己資金を最小に抑える狙いで、買付希望額等は書かずに作成しましたが、

自己資金を最小に抑えるテクニック

今回融資を依頼した銀行は、表向きは「自己資金は1割+諸経費が必要」というスタンスなのですが、先日の飲み会で「最近新築アパートを〇〇銀行の融資で建てたが、銀行さん凄い積極的で、〇%の金利でフルローンだった」というお話を聞いていたので、「時期的に強気で行けるかも」との発想です

結果は、「前日に書類が届いたので、昨日支店長と現地を訪問してきた。本日から評価に入ります。」との嬉しいお返事

会話の中で、さりげなく買付希望額の話が出たので、「あくまでも希望で売主様が了承するかは不明」と強調しつつ、正直に金額をお答えしましたが、特に否定的な話はなかったので、月末に判明する結果を待ちたいと思います

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銀行融資 

2013年07月11日

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先日私が売却したRC一棟物件の最終的な買主様が受けた融資が、築25年の物件に対して30年返済と聞いて驚きましたが・・・

個人的には、以前は「自粛するべき」と考えていた「30年返済」について、最近「新築RCなら有りかも・・・」と若干意識が変わってきました

因みに、過去の私が「30年返済」をタブーとしていた理由は、

「地主営業系の建設会社が作る事業計画書は、低い利回りの物件を長い返済期間を使うことで手残りが多いようにごまかしている。利回りが高ければ、20〜25年返済でも手残りが残るし、元金もどんどん減って安全なので、非地主系大家は30年返済は使うべきじゃない」

という若干ストイックな発想からでしたが・・・

考えてみると、耐用年数47年の新築RCで30年返済にするのって、

「築30年の高利回り物件を15年ローンで購入しました。」

なんて場合より実際には遥かに安全ですし、20〜25年返済でもキャッシュが回る物件に仕上げて30年返済にすると返済比率も5割以下になり経営的に凄く安定します

何より、最初に返済期間を短めにする最大の問題は、「一度短い返済期間で組むと、建物の耐用年数が残っていても、名義を変えない限りは長い返済期間に組みなおせない」という事・・・

まあ、通帳の残高が増えたからと、直ぐに豪遊したり高級車買っちゃたりするような方は、長い返済期間は避けた方が良いと思いますが

公私混同せず、自分をコントロール出来る方なら、経営の自由度が増す「攻めの30年返済」は、銀行の評価がマイナスになる訳でも無いので、有りだと思いますね


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銀行融資 | 投資戦略

2013年07月10日

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入居審査の結果待ちだった、申込中のアパートですが・・・

昨日午前中に、貸主の法人さまから申込内容について確認の電話が有り、5分程様々な質問にお答えした結果、夕方になって仲介業者さんから「入居審査は無事通過しましたので、契約を進めます。」との連絡を頂き、何とか一安心する事が出来ました

これでやっと、「引っ越しモード」に入って、荷物の片付けが出来そうです

さて、今回の新居探しでは、妻の希望を最大限に尊重して物件選定を行いましたが、久し振りの自宅探しで「入居者ニーズ」を再確認する事が出来たのは、大きな収穫でした

因みに、今回の妻の希望は、

 絶対日当たりが良い物件。

 居室の前が通路で、窓を開けた時に覗かれるのは嫌。

 大型ショッピングモール(ゆめタウン、イオンモール等)の徒歩圏が良い。

 収納が多く、既存の家具が入る部屋が良い。

といった感じで、今回契約したお部屋は以外は満足いく内容となっています

まあ、私の通勤時間は1.5倍となりますが、今まで1時間以上掛かっていた息子の通学時間は劇的に短縮されたので、良しとします

実は現在、密かに狙ってる新築案件では、上記を全て満たせないか模索していますが、なかなか利回りが伸びないのは悩ましいですね

ただ、ファミリータイプは入居期間が長くなり安定しますので、自分が住みたい物件に仕上げる事が出来て、想定家賃の下限で毎月のキャッシュフローが十分に確保できそうな場合は、銀行の融資条件次第では踏み切ろうと考えてます・・・

取り敢えず、昨日銀行に資料を送付しましたので、結果を待ちたいと思います

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投資戦略 

2013年07月09日

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昨日昼休み、6月末に自宅ビルの売却仲介をして下さった業者さんから、「引っ越し先は決まりましたか?」という確認のお電話が有りました

理由を聞いてみると、今回の最終的な買主様の融資先銀行から催促が有ったそうですが、「売主が約束通り引っ越さずに居座っちゃうかも」って心配してるんですかね(苦笑)

今月末までに引っ越せば良い約束で、まだ暫く時間は有る筈なのにね〜

一応、「先週木曜日に〇〇のアパートに申し込みをして、審査結果待ちの状態。結果が解ったらご連絡します。」とお答えしましたが・・・

入居審査の結果が出るまでの時間って、意外とドキドキするものですね

因みに今回22年振りに受ける事となった、賃貸の入居審査ですが、

実は一つだけ「入居不可」の可能性も有る大きな問題が発生しました・・・

その問題とは、「事務所の本店登記」について

現在、自宅ビルに置いている不動産管理法人の本店所在地を、今回申込しているアパートに置いても良いか打診したところ、「それだと契約自体不可となります。」との回答が有ったのです

仕方ないので、法人登記は保有物件に置いて、現地にはポストのみ設置し、郵便物の送付先は賃貸の新しい自宅として対応する予定ですが、法人が貸主の物件っていろんなルールが有るんですね(苦笑)


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条件交渉 

2013年07月08日

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金曜日の朝、急遽「買付証明書」の提出要請が有った中古アパートですが・・・

土曜日の朝一で業者さんの事務所を訪問して「買付証明書」を記載した後、昨夜、大分から帰宅した後に銀行に対する融資申し込み書類を作成して、投函しました

因みに、今回の銀行向けの資料ですが、「融資希望額」や「リフォーム費用」、「想定賃料」は記載したものの、実は「買付証明書に記載した金額」や、「総事業費」等は一切記載していません

「買付希望金額」は往々にして押し戻されるものなので・・・

売主様が売却可能な額」と「銀行の融資可能額」が判明した後に、「+諸経費」が自己資金で捻出出来、かつ事業性が有ると判断すれば前に進むし、「そこまで買いあがっても儲からない」と判断した場合は撤退というスタンスなのですが

あわよくば、拠出する自己資金を最小に抑えて、体力を温存したいという狙いも密かに含んでいます

実は過去に、この作戦で結果的にフルローンになった事も有りますが、今回は築年数の関係から15年程度しかローン期間が組めないみたいなので、現実にはキャッシュフロー面から厳しそうです・・・

ただ、個人的にはなかなか有望な作戦と思いますので、「自己資金の割合と事業の安全性の因果関係のカラクリ」が理解可能な方は、試してみては如何でしょうか

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自己資金 | 銀行融資

2013年07月07日

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今週土日は、一泊で久し振り(満室後初)の大分訪問を行ってしてきました・・・

因みに目的は、

別府物件の管理会社様(3店舗)へ満室御礼のご挨拶

別府物件への太陽光発電設置に関する打ち合わせ

先日還暦を迎えた母のお祝い

の3つ

因みに、の「太陽光発電設置」は、5月に2社に見積もりを依頼していたものの、自宅ビルの売却が苦戦した為、先送りにしていた案件ですが、先月末で無事に売却が完了して譲渡益発生が確定した為、設置にGOサインを出したもの

今期は新築マンションの募集が殆どの部屋で「礼金2ヶ月」で成約した事も有り、多少の利益&納税はやむを得ないと考えていますが、今後の為にも手元のキャッシュは多い方が良いのは当然の事なので、昨年から様々な合法的な手法を研究してきました

法人のみ可能な「太陽光発電の一括償却」は、金額も大きい事から大変有望な手段と考えていますが、今回、競合の結果12%近い利回りで設置出来そうなので、今週中に結論を出して11月末の法人決算に間に合わせたいですね


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投資戦略 

2013年07月06日

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昨日朝早く、不動産業者さんから着信が有りました

用件は、「3月に売却打診を行っていた入居率20%物件について、昨日売主様から、明日中に買付提出が可能か確認するよう依頼が有ったが、どうしますか?」との内容

3月にひろが打診した時は、「銀行の担当者から、アベノミクスの影響で今後地価が上がるので、今は売らない方が良いといわれている。」との理由でお断りされたのですが、果たしてどのような心境の変化が有ったのでしょうか

一応、「昼休みに再度連絡します。」とお答えしたものの、悩ましいのは融資の問題です

実は、3月に打診を行った際に相談した銀行には、現在、「新築案件」について相談中の為、今回の物件を持ち込むと「こいつぶれてるな〜」と思われるのは確実・・・(苦笑)

とはいうものの、勝手に進めて新築の融資がボツになるのは避けたい為、昼休みに電話で相談したところ、「うちで2件の融資は無理だが、収益性が有る物件なら、別の銀行で実行しても新築融資に支障ない」との回答でした

因みに今回の物件は、空室が多く間取り変更を伴うリフォームも必要な為、当面のキャッシュフローはマイナスとなりますが、土地が約200坪・建物が約130坪と大変広くて日当たりも良く、再生妙味は大・・・

という事で、本日朝一で買付を入れる予定ですが、「融資期間15年以上」、「自己資金少なめ」で融資してくれる銀行が見つからない場合は、早めに撤退したいと思います


話は変わり、昨夜はとなりの大家さんを運営するNORIさん達と、東京から遠征中のねこ大家さんを囲む飲み会で楽しい一時を過ごしてきました

飲み会前には、ねこ大家さんが最近購入した物件のリノベーションの見積もり&図面を見せて頂きましたが、東京の物価って高いんですね〜

さて、本日は久し振りに大分入りして、先日見積もりを依頼した太陽光発電の詳細の打ち合わせてくる予定です

満室となって以来初めての帰省なので、家族でちょっとだけリッチな外食を楽しんできたいと思います

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不動産投資家 

2013年07月05日

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火曜日に行った約22年振りの賃貸物件探しですが・・・

自分の住居を探してるにも関わらず、いつの間にかライバル物件をチェックする目線になってたり、「自分が大家ならこんな風に改善するのに・・・」なんて考えてしまうのは、立派な職業病なんでしょうね

現地へ往復する間の車内でも、賃貸営業マンに様々な質問を浴びせたので、怪しい奴と思われた可能性大ですが、昨日、見せてもらったお部屋のひとつに正式に申し込みを行い、仲介手数料で還元出来そうなので、ご容赦頂きたいと思います(笑)

さて、そんな道中の質問の中で特に印象に残ったのは、

「この周辺は、〇〇建設が賃貸マンションを建てまくってますが、複数棟を建築した地主さんによると、建築費が格安なので、多少家賃を下げても全然大丈夫と言ってる。」

とのお話

因みに建築費が安い理由は、「企画ものの同じ仕様の物件を次々に建ててるので、型枠等の使い回しが出来るから」だそうですが、

同じ仕様の物件が建ちまくってるエリアって、正直怖いですね・・・

私が一時3棟保有していた「ロフト付きアパート」から完全撤退したのも、10社を超える建売りアパート業者が、30〜50坪程度という比較的供給が多い市内の土地にアパートを建てまくってる現状に危機感を抱いたからですが、賃貸マンションの世界も他人事ではなさそうです

先日の狼旅団様のセミナーでも、新築の際に供給が多いタイプの間取りを敢えて外す話が有りましたが、我々弱小大家は、地主と同じ土俵で勝負したら絶対勝てないので、現在検討中の新築では、プラン選定に留意したいと思います

次回のテーマは「自分が住みたい家」ですが、果たして建設会社の見積もりは、期待利回りに届く数字なのかドキドキですね

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2013年07月03日

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昨日は午後から夏休みを取得し、今月末が期限となる引っ越し先探しを行ってきました

因みに事前チェック段階での本命は、4月から息子が通う大学最寄駅近くの「築16年、3LDKの賃貸マンション」でしたが・・・

先週訪問した「築30年超えの公団物件」と比べれば遥かに綺麗だったものの、やはり設備の古さは気になるレベルで、第一印象は今一の結果に・・・

また、個室2部屋が共用通路に面しており、夏場に窓を開けられない事がストレスに感じると妻から不安の声が上がった為、あっさり見送り決定

結局、駅から若干遠く、また家賃が1万円高くなるのは不満なものの、ストレスは少なそうな「築浅の戸建風メゾネット物件」を第一候補として、家族会議に諮る事にしました

さて、今回見学したマンションですが、ひろは結果的に申し込みしなかったものの、「最寄駅からの距離」と「築年数」だけ見れば、正直「格安」と言っても良いレベル

にも関わらず、3ヶ月以上空室が続いているそうで大家として理由が気になりましたが、案内して下さった不動産屋さんによると、物件自体に問題が有る訳ではなく、「校区と間取りのミスマッチ」とのお話でした・・・

実は今回ひろが訪問した物件の最寄駅周辺は、転勤族の方等に結構人気は高いものの、駅の北側と南側で小学校区が異なり、北側の小学校の方が人気が高い為、今回ひろが訪問した駅南側の物件は、小さいお子様が居る家族には選ばれる事が少ないそうなのです

今回、22年振りの賃貸物件探しという事で、案内の合間、仲介業者さんに大家目線で様々な質問をぶつけてみましたが、

「実はあの周辺で現在も2LDKと3LDKの複合物件が建築中なんですけど、不動産屋としては正直、全部2LDKで建ててくれって言いたいですね」

という本音が聞けたのは一番の収穫でしたね 

私は数年前から「入居期間が比較的長いファミリータイプ物件への資産組み換え」を実践中ですが、「地域・校区と間取りのミスマッチは致命傷となる事」を、改めて肝に銘じたいと思います

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投資戦略 

2013年07月02日

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熊本でお会いした親しい方達にはお話ししましたが、先週末の自宅ビルの売却決済は、何とか無事に終える事が出来ました

因みに、今回「人生最大のリスキーな不動産売買契約」と考えた理由は、

昨年発生した漏水が解決しないまま、瑕疵担保免責での売却

私の売却先は買取業者で、その業者が同日に中間省略登記で個人の方に転売

買取業者から個人の方への売却は、元々の売主が異なる4物件まとめての売買で、そのうち2物件がのスキーム。

個人の方の銀行融資は、一つでも条件が崩れたら実行されない契約となっていた

上記の状況から、事前に契約は締結せず、当日に契約〜決済まで一気に行った

という状況でした

取り敢えず、無事に決済出来て安堵していますが、今月末までに今の自宅を引き払う必要がある為、本日も午後から夏休みを取得し、賃貸物件、売買物件を見学する予定です

当面の引っ越し先は、今の自宅の半分程度の面積になりそうなので、今月は忙しい日々が続きそうですね。

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投資家の自宅について 

2013年07月01日

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先週末は、福岡の大家さん仲間&母うっちー♪さんと一緒に一泊二日で熊本遠征し、現在人気ブログランキング1位の狼旅団様&2位の必殺大家人さんのセミナーに参加させて頂きました

さて、6時間のセミナーの感想ですが、最初にお聞きした必殺大家人さんのお話で改めて感じたのは、「事業承継」について

卓越した知識や交渉力により、難易度の高い物件を高い利回りで運営を行う「大家のプロ」になる事は、普通のサラリーマンでもしっかり勉強すれば可能だと思いますが、

もし自分の身に何かあった場合、難易度の高い物件を家族に残すのがベストな選択なのかは、正直悩ましいところです

実際に私の場合は、妻からいつも「苦労する物件は残さないで欲しい」と言われ続けている事も有り、「管理会社にお任せでも、末永くキャッシュフローを確保可能な物件の取得」を目指して、数年前から資産組み換えを行っています

なお、必殺大家人さんのセミナーでは、運営体制に関する質問が有り、ご家族の中で難易度の高い物件を運営する体制が出来ているお話をお聞きして納得しました

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投資物件選定 
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