2013年08月

2013年08月31日

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9月14日(土)の午後から開催する「初心者向け不動産投資勉強会」の準備の為、昨日「ブログ読者の皆様がどんなテーマに興味が有るか」についてのアンケートをお願いしましたが



本日迄の中間結果は、設定した7項目全てにバランス良く投票が入るという、逆の意味で予想外の状況となっています

現時点で考えている当日の予定は、前半は20代〜30代前半で初めて不動産を購入する方に最も敷居が低く、且つキャピタルゲイン獲得のチャンスもある「区分マンション投資」のお話をした後、後半の時間で「投票結果が多かった項目」や、「コメント欄の質問・要望事項」についてお話したいと考えてますので、未だ投票をされて無い方は是非参加して下さいね

また、投票を済ませたけどコメントを入れてない方の追加コメントも大歓迎なので、宜しくお願いします

さて、今回の投票については、回答結果欄の右上に「回答者データ」が表示されていますが、一つだけビックリした事が有りました

それは、このブログを書いている時点でのある「回答者データ」が100%だった事


そのデータとは「性別」で、

「回答者が100%男性(16/16)」

という結果だったのです

因みに、「年齢構成」や「地域」はバランス良く分散していましたが、ブログ読者の女性の皆さんはのんびりした方が多いんでしょうね(苦笑)

ただ、せっかくの機会なので、女性投資家の皆さんのニーズもしっかり把握したいと思いますし、大家系の飲み会やイベントでは「何時もブログ拝見してます」とおっしゃって下さった女性の方も何名か居た筈なので、引き続き結果を楽しみにしたいと思います

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不動産投資家 

2013年08月30日

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月曜日に旧メインバンクの融資付けを断念した「新築ファミリータイプ一棟物件」ですが・・・

建設会社さんの尽力の結果、売主様に暫く猶予を頂き、別の銀行での融資付を目指す事になりました

現在の本命は、先日売主様の事情により購入に至らなかった「入居率20%物件」の融資を承認して下さった銀行さんですが、今回は前回より融資金額が4倍なので、過剰な期待をせずに結果を待ちたいと思います


話は変わり、先日のブログでお知らせした9月14日(土)福岡市内で開催する「初心者向けの不動産投資勉強会」ですが・・・

せっかくの機会なので、皆さんが一番興味あるテーマについて一緒に勉強出来たらと考えてます

現在資料を作成中ですが、良かったら皆さんが現在興味あるテーマを教えて下さいね
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ご挨拶 

2013年08月28日

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7月初めに旧メインバンクに資料を持ち込んだ「ファミリータイプ新築RC一棟物件」ですが・・・

当初の約束では、8月の第2週に結論を頂ける筈が、銀行担当者からの連絡が無かった為、お盆の帰省から福岡に戻った後に確認したところ、「時間が掛かって申し訳ないが、既に稟議を上げて審査中なので、来週一杯待って欲しい」とのお返事を頂きました

その後、いくつかの質問に回答して前に進んでると思っていたのですが、先週水曜日の夜、携帯に着信有り

「私は明日から休暇に入りますが、ちゃんと引き継ぎはしてるので、動きが有り次第連絡します」

突然の連絡に、正直嫌な予感はしたものの、約束の期日は来ていない為、様子を見る事に・・・



結局、約束の金曜日迄に何の連絡もなかった為、月曜日に電話して確認したところ、

「稟議は8月21日(担当者が長期休暇に入る前日)に上がってるが、直後に本店から新たな条件が出て回答待ちになっている。」

との驚きの回答が有りました

実は8月14日に稟議が上がってるという話は嘘だったみたいで、更に引き継ぎもされてなかったんですね

また、この時点で期間を聞いてなかった休暇が後3日続くという事が判明し、これ以上待っても無駄と考えた為、電話に出られた方に、本店の条件について容認出来る範囲を回答して「今日中に結論を出して下さい」とお伝えしたところ、その日の夜、あっさり玉砕が決定

当然の事ながら、こんな銀行とは引き続きお付き合い出来る筈も無いので、昨日、支店長さんとお話しして経緯を説明し、全ての預金を引き揚げましたが、久し振りに気分の悪い出来事でした

一応、本日土地の売主様に建設会社から状況を説明して貰う予定ですが、流石に待ってもらえない可能性は高そうですね(泣)

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銀行との付き合い方 

2013年08月27日

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先週末、「キャッシュフローゲーム会」に参加して、「不動産に興味ある方って意外と多いんだ」と再確認しましたが・・・

久し振りに、濃いお話がしたくなったので、9月14日(土)の午後から、福岡市内にて「不動産投資勉強会」を行う事としました

因みに現在の私は、「賃貸経営者」として「不動産投資家」からは卒業していますが、初めて物件を購入する方の場合、ある程度キャピタルゲインを狙わないと拡大スピードが上がらない為、今回は敢えて「投資系のノウハウ」を私の引き出しから引っ張ってくる予定です

初心者向けという事で、区分所有の話がメインになりますが、興味ある方は当日の予定空けてて下さいね

詳細が決まったら、またお知らせ致します

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金持ち父さん 

2013年08月26日

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先週土曜日は福岡ではじめさん主催の大家イベントが有ったようですが、私は事情により定例の「キャッシュフローゲーム会」&「懇親会」に参加してきました

「キャッシュフローゲーム会」の方は既に5年も通っていますが、その都度「自分は何を目指しているのか」を再確認する事が出来るのは嬉しいですね

因みに私の場合、サラリーマンをリタイアした後、「自営業的な専業大家」になりたいとは特に考えていません

正直、不動産自体は大好きですが、会社を退職後の有り余る時間は、旅行や趣味(不動産も含みますが・・・)に使う予定です

その為には、保有する物件に「手間を掛けんあくても高い入居率とキャッシュフローを確保できる」という高いハードルが生じますが、本当の意味でのラットレース脱出の為には、この辺は拘っていきたいですね

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投資目標 

2013年08月23日

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私、基本的に物件を内見した後は、案内して下さった業者さんに、何等かの回答を行うようにしています

とは言っても、数字的には結構シビアなので、大半の物件は、

「収支を検討した結果、私には〇〇円しか出せません。売主様の希望と懸け離れてるので、厳しいとは思いますが、もしこの金額で検討いただける場合は、メインバンクに持込みさせて頂きます。」

というダメ元の連絡となっています

因みに持って行き方としては、「こいつ非常識な数字でゴリ押ししやがって」という印象を抱いて今後の道を閉ざされる事が無いよう細心の注意を払っているのと、あくまで「メインバンクに持込み」という言い方で、「買う」という言葉を出さないのが、「小心者流の極意」ですね(笑)

さて、という事で昨日のブログに書いた物件についても、一応数字の提案は行っているのですが、

ビックリしたのは、その数字があによしクンの弾いた数字と「ピタリ賞」だった事

私の場合は、路線価や建物の残存年数、概算のリノベーション費用、期待利回り等から総合的に判断した数字ですが、同じ結果を5分足らずではじき出すとは流石です

とはいえ、今回の物件・・・

業者さんが専任を受けてから未だそれ程時間が経過していない為、いったん保留で専任切れの時期に打診して頂く事になりましたが、

果たして3割引きの数字は売主様に理解して頂けるのでしょうか

さて、明日は久し振りに「キャッシュフローゲーム会」に参加予定です

当然、懇親会にも参加しますので、ひろと不動産についてじっくり語りたい方は、左のリンクからお申込み下さいね

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不動産投資家 

2013年08月21日

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私、先週土日の二日間専門学校に通って、宅建の登録実務講習の修了証を頂いてきましたが・・・、

「善は急げ」という事で、本日早速、県の建築指導課に「宅地建物取引主任者」の登録申請に行って参りました

まあ実際には試験に合格したのが5年も前なので、、全く早く無いんですけどね〜

さて、宅建主任者の登録申請に必要な書類ですが、

「登録申請書」

「誓約書」

「身分証明書」

「登記されていない事の証明書」

「住民票」

「合格証書の原本&コピー」

「登録実務講習修了証(又は実務経験証明書)」

の7点

本日は妻が「女性専用シェアハウス」の清掃の日だった為、車で物件迄送った後、法務局で「登記されていない事の証明書」、区役所で「身分証明書」と「住民票」を取得した後、再度妻と合流

バイキング形式のランチを楽しんだ後、登録申請の書類を提出してきました

今後の流れとしては、40〜60日程度で登録完了のハガキが届いた後、宅建協会に「取引主任者証」の交付申請を行い、法定講習を受講後、「取引主任者証」が交付されるそうなので、名刺の端っこに「宅地建物取引主任者」って載せる日を楽しみにしたいと思います

因みに本日は、「宅建主任者の登録申請」以外にも、「法人契約による生命保険の手続き」と、「シェアハウス転用狙いの中古ビル内見」を行ってきました

生命保険は、「法人の節税対策」の一環ですが、「年齢的にがん保険の増額が必要かな〜」と以前から考えていたので、一石二鳥って感じです

中古ビルの方は、立地は凄く良かったのですが、改修費用が結構掛かりそうだったのと、面積の割に部屋数が少なかったのが残念でした

暫く売れなかったら、「リノベーション費用」や「事業計画」を試算し、強気な指値での打診を行うかもしれませんが、鉄骨造で解体費が余り掛からない物件なので、土地値を考えると大幅な指値は厳しいでしょうね(苦笑)

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不動産投資家 

2013年08月20日

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昨日昼前頃、自主管理を行っている「女性専用シェアハウス」のHP経由で、今年2回目の取材依頼が届きました

因みに依頼主は、地場の若者向けタウン誌編集者さんで、「次号でシェアハウス特集を予定」とのお話でしたが、

昼休みに電話で趣旨をお聞きした後、結局お受けしない方向で回答しました

マスコミでハウス内の様子を伝えて頂く事は、

「今後の入居者募集に向けた宣伝」

「最近脱法シェアハウス問題で悪化したシェアハウスのイメージ向上」


に大変有効な手段だと思いますが、既存入居者に対するメリットはほぼ皆無で、少なからず平穏な生活が乱される可能性が有るとの判断です

実は今年に入って、市内の某シェアハウス業者さんから頂いた「福岡市内のシェアハウス業者で、団体を作って情報交換をしたい」というメールにも、速攻でお断りの返信をし鎖国状態を続けていますが、当面は自分の価値観を信じてのんびり運営していきたいと思います

まあ、シェアハウス団体を拒否したのは別の理由も有りましたし、営業でない純粋な個人単位での情報交換のお誘いは歓迎なので、ご希望の方は左の「メッセージはこちら」からお気軽にご連絡くださいね

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投資哲学 

2013年08月19日

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土日に行った「宅地建物取引主任者実務講習」は、無事に「修了証」を頂く事が出来ました

ただ、先々週末は妻の実家に帰省、先週末は実務講習と、最近休みなく活動してて、若干疲れが溜まってるので、のんびり温泉でも行きたい気分ですね

さて話は変わり、資料をを提出してから2ヶ月近く経過してるのに、未だ融資の可否が判明しない「ファミリータイプ新築RC一棟物件」ですが・・・

当初の予定では、「8月の第一週頃」と聞いていた為、流石に売主様や仲介業者さんも待ちくたびれてる様子で、実は先週末に若干厳しめな催促の電話が有りました

間に入って下さっている建設会社さんも板挟みで大変な様子で、「こんな良い条件なのにすんなり融資が承認されないのは信じられない。最近、他の銀行が頻繁に営業に来てるので、打診してみましょうか?」と言い出してしまいました・・・(苦笑)

一応、「別に構いませんよ」とお答えしましたが、

銀行の担当者さんによると、「本店へ実行の方針で稟議を上げており、今週中には結果が出ます」とのお話で、お聞きした条件も、利回りが多少低めになっても潤沢にキャッシュが残りそうな金利・融資年数で検討して頂いてるみたいなので、焦らず静かに吉報を待ちたいと思います

融資さえ下りたら、試してみたい秘策がいくつか有るので、手ぐすね引いて待ってるんですけどね〜



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新築一棟物件 

2013年08月18日

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私事ですが、昨日・今日の2日間、天神に有る専門学校で宅建主任者の登録実も講習を受講しています

因みに私が宅建の試験に合格したのは5年前で、当初は合格しても主任者登録を行う予定はなかったのですが、

このタイミングで登録を考えた最大の理由は、試験から時間が経ちすぎて勉強した内容を忘れそうだったから

まあ、サラリーマン退職後に念願の「正しい地上げ屋さん」の可能性を残したい意思も多少は有りますが、理想は退職後はあくせく働くのではなく、盤石の態勢を築いてのんびり旅行でもしたいですからね

さて、実際の講習は20名のクラスで男性17名、女性3名。福岡だけでなく、熊本や長崎、山口など九州各県から集まった受講生の中で、不動産鑑定士の先生の指導の下、のんびり学んでいます

一応、「全員合格させる」との方針らしいので、今日の夕方にも認定証を頂けて、秋には晴れて宅建主任者デビューでしょうね

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自己紹介 

2013年08月16日

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お早う御座います、ひろ@大胆な小心者です

私が収益不動産を選定する際の基準ですが、

毎月、一定のキャッシュフローを確保しながら、完済まで安定運営可能な物件

将来のキャピタルゲインを期待出来る資産価値が有る物件


といった感じで、基本的には広い土地が付いた物件を好んでいます・・・

因みに、先週初めに問い合わせを行った「凄いおまけが付いた大分沿道店舗物件」は、に関して凄い爆発力を期待できそうだったので、の基準をクリアする為に「出来るだけ長い期間で低い金利の融資付け」と「低い金額での取得」を目指してきましたが、

元々、マイナーな地域で融資が可能な金融機関も限られる事から、昨日一旦断念する事になりました

資金が有り余った方には中期投資で面白い物件ですが、私の様な「弱小大家」は、当面のキャッシュフローに拘って購入していかないと、銀行の信頼を損ねてしまいますからね(苦笑)

という事で、本日は一週間引っ張った「凄いおまけの正体を公開します

「凄いおまけが付いた物件」

実は、今回の物件に付いてくる「凄いおまけ」とは、対象物件に隣接する約1100坪の土地の事でした

相続税の路線価は敷設されてない地域ですが、全国地価マップで確認したところ、固定資産税の路線価が27,400円なので、単純に掛けると1億円以上という計算になります

とはいっても、そんな美味しい話が有る筈もなく

このおまけには、大きな問題が有りました・・・

その問題とは、この土地が

「海底物件」

だった事

実は、現状が海没状態だった為、固定資産税も課税されて無かったんですね

現地には行ってないので、「海面との高低差」や、「造成して自ら使用する事は果たして可能なのか」なんて事は一切調べてませんが、「地元のプライベイトビーチで、アサリやサザエ取り放題・・・」なんて妄想をのんびり楽しめた一週間でした

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投資戦略 

2013年08月15日

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昨日昼休み、検討中の「大分沿道店舗物件」について相談する為、天神近くに有る某銀行に「3期分の決算書」と「物件資料」を持参して訪問してきました

それにしても、新規の銀行開拓は資料の準備も大変だし、神経がすり減りますね

さて、面談には担当者さんと上司の方に同席して頂きましたが、お話した感じでは、やはりいくら土地の資産価値は高くても、築30年超え店舗への融資は厳しい印象・・・

特に気にされてたのが、「現在の借主さんが何時まで事業を継続可能か」という事

その場で仲介業者さんに電話で確認したところ、「80歳超えで後継者なし」との回答であちゃ〜って感じでしたが、

結局、その日の夕方に着信が有り、玉砕決定となりました

私が大分在住だったら、違った結果だったのかもしれませんが、やはり県外のしかもマイナーな地域の物件は、融資のハードルが高かったみたいです(苦笑)

現在別の銀行に相談している「ファミリータイプの新築RC一棟物件」の融資が駄目だった場合は、手元資金を注ぎ込んで「現金買い」という選択肢も有りますが、昨日銀行の担当者さんと電話した感触では、そちらの方は有望な感じだったし、優先順位も上なので、可能性は低いと思います

「地元物件」は長い間の夢ですが、なかなか実現しませんね

一応、最後の悪あがきは考えてますが、可能性としては「70%」が「10%」位に下がったので、余り期待しないでくださいね


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銀行融資 

2013年08月14日

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私事ですが、4日間の対馬訪問(妻の実家)を終えて、昨夜、福岡に帰ってきました

対馬では連日海に入り、ゴーグル越しに「魚が泳ぐ姿」や「海底の様子」をのんびりと眺め、癒されてきましたが、今年はクラゲも少なく快適な4日間を過ごすことが出来ました

さて話は変わり、現在私が検討中の大分物件ですが、実は「アパート」や「マンション」ではなく「沿道型の店舗物件」となっています

店舗物件の場合、入居者が退去すると家賃収入が「100→0」となり、次の入居者決定まで時間が掛かるというリスクが有る為、融資付けも難航する可能性が高いのですが、

当然、売主様や仲介業者さんもその事は承知の為、今回は、そのデメリットを逆手に取って安く購入出来ればと模索しています

因みに、銀行融資獲得に向けて大きな力になるのが、「既存物件のキャッシュフロー」

本日、先日電話相談した銀行の担当者さんが出社してたら、早速訪問したいと考えていますが、果たして結果はどうなるのか、判明次第書き込みするので、しばらくお待ちくださいね

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投資物件選定 | 銀行融資

2013年08月12日

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先日、とある飲み会で「100億円分の不動産購入が目標」という凄い投資家さんのお話を聞きましたが・・・

私は基本的に面倒臭がりなので、「正直、そんなに家賃収入は要らないな〜」なんて考えちゃいますね

因みに、様々な不動産投資家が群雄割拠する時代で、仮に私が個性を発揮出来るとしたら、「投資規模」ではなく「保有する土地の広さ」でしょうか(笑)

現在保有する物件では、大分が「400坪」と「300坪」、福岡が「120坪」と「35坪」となっていますが、天神徒歩圏のシェアハウス以外はなかなかの広さで、どの土地も「土地好き」を自負するひろが満足出来る道路付きとなっています

今回、東南角地で土地が200坪有る福岡の「入居率20%物件」が、契約に進めないのは残念ですが、

新たに検討中の物件は、驚きの広さの土地が付いてるので、楽しみですね

【おまけ画像】
本日私が泳いだ対馬の海です
DSC_0279



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投資目標 | 不動産投資家

2013年08月11日

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私事ですが、昨日から対馬に有る妻の実家を訪問し、ネット環境が無い中、不動産の事は忘れて、連日磯に潜ってサザエ取りを楽しんでいます

リアル黄金伝説の世界は、義父が現役漁師の特権で、泳いで適度に疲れた後、新鮮な魚介類を肴に昼間からビールって至福の一時ですね

明日は遠方に有る美しい砂浜の海水浴場を訪問予定ですが、

個人的には、子供の頃に遊んでた大分の海が岩場だったので、磯の方が落ち着きますね

因みに、本日のブログの中に、先日書いた「凄いおまけ」のヒントを隠してみましたが、解った方は果たしていらっしゃったでしょうか


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余談 

2013年08月10日

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昨夜は、夕方から「女性専用シェアハウス」の内見を1件対応した後、天神近くのビルで開催された(株)オリノスさんの事務所移転パーティに参加してきました

因みに、オリノスさんは6年程前から大家仲間として交流が有るNORIさんの会社で、となりの大家さんという大家さん向けのSNSを運営しており、私もシェアハウスのHPで大変お世話になっています

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


素敵な新事務所で、今後益々発展して欲しいですね

さて、話は変わり、今週初めに問い合わせを行った「地元物件」の資料が昨日届きましたが・・・

資料を精査した結果、都会の方には信じられないような「凄いおまけ」が付いてくる事が判明しました・・・

現地を訪問してみたいと詳しい価値は解りませんが、再生出来れば時価1億円以上の価値が有り、しかも現状では税金も掛からないみたいなので、正直ワクワクしますね

今週末は対馬に有る妻の実家を訪問し、来週土日は宅建の実務講習の為、大分行きは早くても再来週以降になりますが、その頃には新しい車も届いてる筈なので、初のロングドライブも兼ねて楽しみにしたいと思います


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投資物件選定 

2013年08月09日

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昨夜は、郊外の居酒屋さんで、3名での不動産系飲み会でした・・・

因みに、ご一緒した方は最近「長崎」や「佐賀」をターゲットに物件を探してるそうですが、改めて、福岡・大分との利回りの違いを実感

この物件不足の時期でも、利回り18〜30%をキープしてるって凄いです

まあ、福岡市内の場合は、「人気」と「利回り」が反比例した結果なので、やむを得ない面は有りますが、

私の地元、「大分県東部」って、なんでこんな利回り低いんですかね〜

まあ、利回りだけを考えれば、〇〇半島の物件って発想も有りますが、流石に入居率が50%を切って、家賃1万円台の物件が大量に有る状況では、迂闊に手出しは出来ません(苦笑)

飲み会自体は、糸島産の地鶏や新鮮な魚介類を肴に「大家さん仲間の話」、「車の話」、「異業種交流会の話」等楽しいひと時を過ごす事が出来ました

ご一緒した皆様、有難う御座いました

さて、話は変わり、昨日の余談に書いた「地元物件」ですが、現在の売り出し値は「収益還元法」で考えた場合に若干高いものの、元付業者さんによると、

「売主様は関東にお住まいだが、今回の物件は賃貸中の為なかなか売れず、更に最近家賃値下げ交渉を渋々受け入れた事から嫌気がしており、売れるなら幾らでも構わないと言ってる」

との事

このような状況の場合、融資さえ付けば強気の指値が通る可能性が高い為、昨日昼休み、某銀行に電話で相談してみました

結果は「検討は可能」とのお話だった為、物件資料が届き次第、持参したいと思います

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投資地域選定 

2013年08月08日

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今週初めに銀行融資が承認されたものの、現状では売買契約が保留となっている「入居率20%物件」ですが・・・

その最大の理由は、売主様と抵当権者である銀行とのコミュニケーションが上手くいってない事でした

仲介業者さんによると、7月に銀行の担当者さんが人事異動により変わった際に、面談での売主様の強気な発言に新担当者さんが機嫌を損ねて「正論」で返した結果、売主様が解決困難な問題が発生したそうなのです・・・

個人的には、現在活用していない「入居率20%物件」を適正価格で売却して負債を圧縮し、本業における体力増強を図るのは、売主様にとっても決して悪い話ではないと思うのですが、その事を上手く銀行に説明できなかったんでしょうね

因みに私も過去に「利回り22%のアパート」を購入後3年足らずで売却した事が有りましたが、

その時は、

「リーマンショックの影響で福岡市内の賃貸需給が急激に悪化している事」

「家賃が3万円を切る物件の広告料相場が1ヶ月→3ヶ月に急増した事」

「今後は郊外物件やファミリータイプに資産組み換えを図るが、賃貸経営からの撤退ではない事」


等を丁寧に説明し、方針がぶれていない事をアピールした結果、当初の購入が転売目的では無かったと理解していただき、現在も良いお付き合いをさせて頂いてます

結果的に今回の物件が購入出来なかった場合は、大変残念ですが、改めて「銀行に対しては低姿勢でのコミュニケーションと丁寧な説明が必要」と実感して出来事でした

【余談】
福岡都市圏の物件が皆無状態な事から、最近また現実逃避的に「地元物件」を検索していますが、先日気になる物件を発見

県外物件の場合、融資が最大のネックとなりますが、引き続きチェックしていきたいと思います


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銀行との付き合い方 

2013年08月07日

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本日は、午後からシェアハウスの清掃を終えた妻と合流し、フレンチを楽しんだ後・・・

怒涛の銀行回り(住所変更手続き)を予定しています

因みに当初は2行だけ訪問の予定だったのですが・・・

太陽光発電設置に掛かる「設備資金」を相談していた日本政策金融公庫様から昨日電話が有った為、急遽間に入れちゃったことから、3行訪問となってしまいました

太陽光発電は、一括償却を活用した利益圧縮による法人の節税が一番の目的ですが、20年固定買取で、固定金利の15年返済にも関わらずしっかり月々のキャッシュが残る利回りは嬉しいですね

日本政策金融公庫の担当者さんと電話で話した感じでは、結構好感触だったので、良い条件で承認されるとい嬉しいのですが

さて、本日は新築RC一棟物件についても、融資を相談している銀行から目安額の回答が有る予定です

この物件に関しては、多分、建設会社の言われるままに企画すると、7%程度の利回りしか取れない案件ですが、今回、私のノウハウを注ぎ込んで利回り確保を模索しています

こんな挑戦が出来るのも、一昨年〜昨年に掛けて大分で高利回り物件を立て続けに購入出来たお蔭ですね

目標は、「天神や博多駅から郊外に入居者を連れてこれる物件」ですが、果たしてスタートラインに立つ事はできるのでしょうか

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節税 

2013年08月06日

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昨日夕方、博多駅近くの某事務所で、以前私が見送った土地に建築した「新築RC一棟物件」を「利回り10%」に仕上げたというコンサルタントの方とお会いしてきました

さて、気になっていたシステムですが、

1部屋当たりの面積を狭めにし、部屋数を稼ぐ。

家賃を低めに設定し、学生をターゲットとする。

設備を安く仕入れる独自ルートを建設会社に斡旋し、20%近い建設費削減を図る。

学生物件専用の「サブリースシステム」を活用し安定経営を狙う。


といった内容で、持参された「収支計画書」では現在私が検討中の土地に設定したプランも利回り10%近くに仕上がっており、特には魅力的で、表面上はなかなか良さそうな印象

ただ、残念ながら現在私が検討中の土地に関しては、このコンサルタントに依頼する可能性は低いと思います

その理由は、「収支計算書」に記載された設定賃料が若干高めだった事と、

「広めの部屋に仕上げて安定経営を狙う」

「サブリース不要な魅力ある物件に仕上げて、竣工後は早期の自己資金回収を図る」


という私の方針と矛盾する為ですが・・・

安く建てるノウハウ自体は魅力なので、将来「ローコスト学生向け物件」のコンセプトに合致する土地を手掛ける機会が有れば、改めて相談してみたいと思います


話は変わり、先週末の結論が持ち越しになっていた「入居率20%物件」の融資ですが・・・

結果としては「満額承認」で昨日銀行の担当者さんから連絡が有りました

という事で、早速仲介業者さんに報告したところ、売主様サイドである問題が発生している事が判明・・・

繁忙期は大分先なので、多少決済がずれても影響が少ない時期なのは多少救いですが、状況によっては売買自体が流れる可能性も有るそうなので、当面は静観するしか無さそうですね(苦笑)

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新築一棟物件 

2013年08月05日

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昨日の福岡は雷を伴う大雨でしたが、久し振りに30度を切る気温で、結構過ごし易い一日でした

今年は猛暑の到来が凄く早い印象だったので、今後は一雨ごとに秋が近づくんでしょうね

さて、本日は夕方から先週このブログで予告したコンサルタントの方との面談予定です

因みに事前の情報に依ると、「躯体は地場の大手建設会社で建設」とのお話なので、設備を分離発注して総工事費を下がると予想していますが、果たしてどんなスキームを活用しており、また私が現在検討中の案件でも適用可能なのでしょうか

今週は他にも、「宅建の実務講習申込み」、「銀行の融資審査結果連絡」、「昨日契約した車の車庫証明取得」「メインバンクの住所変更手続き」と行事が目白押し

銀行の融資が承認された場合は、一気に忙しくなりそうですが、気合いで乗りきりたいと思います


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fchiro at 08:18コメント(0)トラックバック(0) 
ご挨拶 

2013年08月04日

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金曜日の夜は、職場の若手達と天神近くの焼き鳥屋さんで飲み会でしたが・・・

飲み始めて直ぐに銀行の担当者さんから着信アリ


銀行「ひろさん、今お電話大丈夫ですか。」


ひろ「はい、大丈夫です。」


銀行「実は本日結果をご連絡する事になっていた融資の件ですが。」


ひろ「はい。」


銀行「先程本店から電話が有り、大変申し訳ないのですが・・・。」


ひろ「はい。(なんか嫌な予感・・・)


銀行「未だ決済が終わってませんでした。結論は週明けでも大丈夫ですか?」


ひろ「全然大丈夫です」



担当者さんのテンションが低めだったので、一瞬嫌な予感はしましたが、取り敢えず「不承認決定」じゃなくて一安心

ただ、「入居率20%」&「1階の入居付けに不確定要素が有る」という難易度の高い物件なのが、結論に時間が掛かってる理由なのは間違いないみたいなので、支店段階で承認された好条件がひっくり返る可能性は覚悟した方が良いみたいですね・・・

【余談】
私は2週間前に22年間住んだ街を離れて、新たな街での生活をスタートしましたが・・・

昨日は、車に関しても新車から12年乗り続けたノアの買い替えをする事になりました

因みに、今回廃車する事になったノアは、子供達が小学生の頃に購入し、家族旅行で様々な地を訪れた思い出深い車で、荷物も大量に載せられる事から今迄手放せずにいましたが、

燃費がリッター6キロ台と悪く、「1〜2人しか乗らないのにこんな大きな車は勿体ないな〜」と以前から感じていました

って事で、燃費の良いコンパクトカーに買い換えるべくスタートした車探しですが、「ハイブリッド車ってなんでこんな天井低いの」なんて囁き続けた結果、気付いたらもっと大きくて全然エコじゃない車を注文してるとは、我ながら困ったものですね(苦笑)

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fchiro at 07:23コメント(0)トラックバック(0) 
銀行融資 

2013年08月02日

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最近福岡市内で売り出される物件は、築浅のRC一棟物の場合、利回り7〜8%程度の物件が大半で、新築の区分所有に至っては5%を切っているそうですが・・・

先日、なんと博多駅徒歩圏という好立地のRC新築一棟物件で、利回り10%という凄いお話をお聞きしました

因みに情報元は、先日自宅ビルを売却した際にお世話になった仲介業者さん

実はこの仲介業者さんから私が春に紹介頂き、「利回りが伸びないから」と見送った土地を、利回り10%に仕上げた凄腕の若手コンサルタントがいらっしゃるそうなのです

この仲介業者さんは、自宅ビル売却の際も特殊なシステムを活用し、他の業者さんの査定価格より1,000万円高い金額で売却して下さいましたが、

凄い人脈には本当ビックリさせられますね

って事で、早速来週月曜日の夕方、このコンサルの方を紹介して頂く事になりましたが、果たしてどんなノウハウをお持ちなのか、楽しみにしたいと思います

さて、本日は「入居率20%物件」の融資審査結果が判明する予定ですが、果たして吉報は届くのでしょうか

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新築一棟物件 | 運命の出会い

2013年08月01日

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昨日行ったシェアハウス入居希望の方の内見は、お部屋を気に入って頂く事が出来て、無事に契約に至りました

今回の方も、入居期間は留学までの1年未満となる予定ですが、シェアライフで素敵な思い出と生涯の友人を作って貰えたら、運営に携わる者として嬉しいですね

さて、話は変わり、現在2つの銀行に別々の物件で融資申し込みを行っていますが、昨日までに結果の連絡は届いていないにも関わらず、本日更に別の案件について金融機関に融資申し込みを行う事になりました

因みに、本日申込書を提出するのは、別府の新築マンション屋上に設置する太陽光発電の設備資金です

実は今期の法人の決算が、結構な金額の黒字となりそうな為、納税時期を出来る限り先延ばしし、手元資金を確保する為に、「太陽光発電の設備に係る一括償却」を行う戦略ですが、

これも、法人化して運営に関する一定の経費を負担している故の恩恵なので、有効に活用したいと思います

法人の節税に関しては、実は他にも今週見積もりを徴したプランが有りますが、こちらに関しては気が向いたら書き込みしたいと思います

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銀行融資 
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