2013年10月

2013年10月31日

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今週は、月曜日が「福岡大家の会」の大家さん仲間の新築決定祝いの飲み会、火曜日が本業関係の飲み会と続いた為、昨夜は久し振りにジムに行って汗を流してきました

現在通ってるジムは温泉施設の併設で、ジムの他にプール、スタジオ、岩盤浴、温泉と揃っている為、疲れが溜まってる時などは岩盤浴&温泉のみで通えるのが嬉しいですね

さて、話は変わり、本日は私が現在狙ってる区分所有マンションのお話を書きたいと思います

私事ですが、実は6月末に自宅ビルの売却が決まって以降、密かに区分所有マンションを探していました

因みに検討した物件タイプは3パターン有り、

「旧自宅ビル周辺及び息子の大学最寄駅周辺のファミリータイプ物件」

「息子の大学最寄駅周辺の単身向け物件」

「天神〜博多駅周辺の事務所使用可能な単身向け物件」

といった感じで、7月末の退去期限まで、様々な「新しい住まいの形」を模索してきました

結局、私の基準を満たす物件は現れず、自宅絡みの物件検索はタイムアップとなり、賃貸のメゾネットアパートに家族で引っ越した訳ですが、「天神〜博多駅周辺の事務所使用可能な単身向け物件」だけは、現在も継続して探し続けています

とはいっても、本当最近の物件価格値上がりは、2年位前迄の相場を知ってる人間からすると驚きの連続です

特に最近は、比較的築浅の投資用マンションが、上昇してる印象ですが、個人的には、築年数は多少古くても、戸数が多くて管理がしっかりしており、管理費・修繕積立金の額が適正な物件が好みなので、「縁が有れば」位の気持ちで、気軽に検索するしかない状況ですね

まあ、築浅で価格が安ければ申し分ないのですが、

「将来の建て替え」まで考えると、平成9年の建築基準法改正前の物件の方が断然有利なので、そこだけは注意しています

因みに、平成9年の建築基準法改正で、共同住宅にとって一番大きかったのは、共同住宅の容積率制限緩和で、具体的には、共用廊下や階段が容積率の対象から除外されました

この改正は、都心部で新築一棟物件を建ててる大家さんにとっては、賃貸部分の床面積が増やせるので、大変嬉しい改正だったと思います

分譲マンションの場合も、改正以前の物件を建て替える場合は、従前より持分当たりの面積が増えるので、その分広い部屋になったり、余剰分を売却して建て替え費用の一部に充てる事も出来ますが、

改正以降に建ったマンションだと、そういった旨味が無いのは寂しいですね(苦笑)

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投資戦略 

2013年10月28日

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昨日は、夕方から内見&再契約手続きの為に、「女性専用シェアハウス」を訪問してきました・・・

因みに、このシェアハウスは来月でオープンから丸4年となりますが、最近は徐々にノウハウが蓄積されてきた為、入居率95%以上の安定経営を続けています

まあ、入居率が高い最大の理由は、「天神徒歩圏という立地」と「築浅」という事になるのでしょうが、

最近は入居審査を若干厳しめにして、「長期入居の方優先」としている事から、1年間の契約期間満了後に再契約頂ける方が増えてきたのは嬉しいですね

さて、長期入居の為に私が一番重要と考えているのは、入居者さん同士のコミュニケーションです

メインは、「新規入居時のお酒又はスイーツの差し入れ」と「ハウスパーティ開催時のお酒&食材の提供」で、スイーツの場合は入居者分の数を持参しています・・・

実は昨日も、入居者さんの誕生パーティをハウス内で開催されるという事で、1万円程度の差し入れを行いましたが、

広告料で家賃1ヶ月分とか支払うのを考えると、1万円程度で皆さんに喜んで頂けるなら安いものですね

なお、昨日は皆さんに気軽に楽しんで頂く為に、私は差し入れのみでパーティには参加していません。

最大の理由は、引っ越しによってタクシー代が三倍になったからですが、

社交辞令でもお声掛けして頂くのは嬉しいものですね(笑)

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ご挨拶 

2013年10月27日

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先週やっと電力会社との連携費用(負担金)が提示され、工事着工の目途が立った「新築マンション屋上への太陽光発電設置工事」ですが・・・

昨日新たなトラブル発生・・・

内容としては、契約書に書かれたパネルの枚数が精査したら載らない事が判明し、「29KW」→「27KW」に発電容量が減少するという話でしたが

業者さんからの、「申し訳ないけど良いですか?」との連絡に、「良い訳無いでしょ」と即答してしまいました・・・

因みに、このやり取りだけ見ると大人げない対応で、物理的に不可能な事を求めてる様に感じるかもしれませんが

今回の「即答」には理由が有ったのでご説明致します

実は今回の太陽光発電設置にあたっては、2社に見積もりをお願いしてたのですが、当初今回契約したA社は「27KW」の提案、ライバルのB社が「29KW」の提案で、しかもB社の方が低い金額の提示でした

通常は安い提示の方にそのままお願いするのが原則なのでしょうが、A社は「管理会社の紹介」という事も有った為、「同じ条件ならそちらにお願いする。」と連絡したところ、了承

その際に、私としては「KW当たり単価」を合わせてくるのかと思ったら、「27KW→29KW」に変更した提案が届いた為、「大丈夫なのかな〜」と考えていたのですが、

施工の段階で、「やっぱり無理でした」というのは、なかなか了承し辛いですね(苦笑)

一応、社内で協議して週明けに再度連絡を頂く事になりましたが、タイムリミットが迫っている事も有り、若干困った出来事でした

【コメント欄への質問について】
先日、naokiさんから、下記の質問を頂いたので、私の見解を書きたいと思います。

【質問】
利回りは投資元本が大きく目減りしない時に初めて意味を持つと思いますが、太陽光発電装置は10年後、20年後に大きく価値が低下しますよね。その辺はどのようにお考えですか?

【ひろの考え方】
投資の基本は、法定耐用年数内に投資額を回収し、利益を上げる事です。

先日の「初心者向け不動産投資勉強会」の中でもお話しましたが、不動産には法定耐用年数というものが有ります。
例をあげると、

・木造アパート、戸建 → 22年

・軽量鉄骨造のアパート → 27年

・鉄筋コンクリート造のマンション → 47年

・建物附属設備 → 15年

といった年数が、国により示されている為、基本的には新築後、上記年数経過迄に投資額を回収が出来なければ、その投資は失敗の可能性が高いでしょうね。

先日、「築6年の木造アパートを30年ローンで購入した。キャッシュフローはそれなりに出ている。」という投資家さんのお話をお聞きして「最近の銀行はそんな融資するんだ」とビックリしましたが、

個人的には長い期間の融資は否定しないものの、キャッシュフローを使わなかった場合の16年後の残債が、融資残高以上有るかのシミュレーションとその結果に基づく投資判断は必須だと思います。

という事で、本題の「太陽光発電設備」ですが、「17年」が法定耐用年数らしいので、その期間内に投資額が回収出来て、更に利益が計上できれば私は良しと考えます。

今回は日本政策金融公庫から、「期間15年、全期間固定金利」で融資を受けましたが、この期間は法定耐用年数を超えていませんし、予測では毎月の売電収入が返済額を大きく超える為、リスクは少ないと考えています。

当然、法定耐用年数を超えて稼ぎ続けてくれるのは大歓迎ですけどね(笑)

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トラブル発生 

2013年10月25日

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月曜日のブログに書いた「太陽光発電」のお話は、ほぼ同じ内容をfacebookの「福岡大家の会」でも投稿させていただいたのですが・・・

記事に対するコメント数や個人的なメッセージを頂いた方が凄く多くて、「太陽光発電に興味持ってる大家さんって多いんだな〜」と改めて痛感しました

因みに、皆さんが興味を抱いた最大の理由は、「固定買い取り制度による安定収入」と「高利回り」だと思います

特にベテランの大家さんは、「空室対策」や「悪質入居者とのトラブル」に悩み、また、苦労の割に(表面利回りは高いけど、経費率が高いので)手残りが少ない事に疑問を持っている方も多いので、

「20年間安定収入の表面利回り13%の投資案件」

は、「表面利回り8%の新築アパートや中古マンション」なんかと比較すると、魅力なんでしょうね

ただ、個人的には、「太陽光発電投資」は悪くないと思いますが、出口戦略が見えない事から、「土地から新築RC一棟物件」の方が、7〜15年のスパンで考えた場合稼げる可能性が高いと考えています

投資は自己責任なので、価値観が違う方は聞き流して下さいね

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投資戦略 

2013年10月24日

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昨日は、久し振りにサラリーマン業の休暇を取得し、朝から「ホームセンター訪問」、「女性専用シェアハウス庭へのセンサーライト&防犯シール設置」、「歯医者」、「散髪」と市内を走り回ってきました

因みに、散髪は7月に市内の別の区へ引っ越してから既に3ヶ月が経過しているにも関わらず、今でも引っ越し前の旧自宅ビル近くの20年間通い慣れた店に行ってますが、

面倒臭がり屋過ぎて、「新しい店を探すより40分掛けても慣れた店に行った方が楽」と考えちゃう性格は、我ながら困ったものですね

その後、夕方からは一旦自宅に車を置きに行き、そのまま電車で天神に出て、熊本から遊びに来た大家さん仲間と3名でのコア飲みを実施

実は前日も東京の大家さん仲間達と飲み会で、帰宅は1時近かったのですが、流石に疲れが溜まってたのか、コア飲みの途中でダウンして、意識が無い時間がチラホラと・・・(苦笑)

飲み会自体は、2日間とも大変楽しい時間を過ごす事が出来ましたが、

最近、頻繁に「時間が足りないな〜」と感じる様になってきましたので、現在の職場は雰囲気も良く大きな不満は有りませんが、そろそろ真剣にサラリーマン卒業の時期を探った方が良いのかもしれませんね

昨日もお話しさせて頂きましたが、私の場合サラリーマンを卒業した後は「自営業者」ではなく「自由な旅人」を目指しているので、事業意欲旺盛な若手大家さん達に比べるとハードルは高くなりがちですが、来る日に備えて「小心者モード」で盤石の態勢を目指したいと思います

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投資戦略 

2013年10月21日

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7月に申し込みを行ったものの、電力会社の連携費用見積もりが提示されない為に、なかなか工事に入れなかった新築賃貸マンション屋上への太陽光発電設置プロジェクトですが・・・

業者さんからの、「オーナーから催促して貰った方が良いかも」とのアドバイスに従い、本日昼休みに電話を発信したところ、あっさり金額の提示を頂く事が出来ました

因みにその金額は、約1万8千円也

しかも、「振り込み費用は引いて送金可能」という良心的対応に、FAXが届いて早速振り込みさせて頂きましたが

当初、業者さんから頂いてた見積もりでは「概算で35万円程度」と書いてて、ある程度覚悟していたので、嬉しい誤算ですね

これで試算上は表面利回り13%超えとなりましたが、節税目的の筈が気付いたら中古マンション現金買い以上の数字が期待出来そうなので、後は来月中に無事工事が完了して売電開始となるのを祈るばかりですね


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業者見積もり 

2013年10月20日

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先週の東京行きの際、飛行機の中で読む為、久し振りにアカギが載ってる近代麻雀を購入しましたが・・・



その中に、私も大ファンの桜井章一先生が大変興味深いコラムを書いていました



雑誌自体は荷物になる為捨てちゃったので、若干記憶は曖昧ですが、大まかな内容としては、

「麻雀は将棋と違うんだから、プロがゲーム時間の長さや長考する事を自慢するのはおかしい」

という、一部の麻雀プロに対する苦言・・・

実は私も、21年前に今のメンバーと卓を囲むようになった時、最初に先輩から「1秒以上考えるな」と教えられたので、凄く共感できる話でした

因みに、私がその時先輩から言われたのは、

「麻雀牌なんて、たった34種類しかないんだから、何が来たら何を切るかなんて相手の順番の時に考えておけ。お前は牌が積もってから何を切るか考えてるから時間が掛かるんだ

という内容

正直、当時は大変プレッシャーを感じましたが、結果的にはこの時の教えが投資の世界に入ってから、大変役にたった気がします

さて、何故本日こんな記事を書いたかというと、実は昨夜のキャッシュフローゲーム会で、この事を改めて実感させられたからでした

ゲーム後のフィードバックの際もお話させて頂きましたが、キャッシュフローゲームでも、他のプレーヤーの順番の時に、場全体を眺めながらどんなカードが来たらどんな対応を取るのか考えておく事は、慣れてくるとそんなに難しい事ではないと思います

「自分の大切なお金を投資するんだから、しっかり考えないといけない」という発想も、正直理解出来ますが、

現実世界では、本当に有利な案件は、その内容を即座に精査して決断しないとチャンスを逃す可能性も高いので、

失敗が許されるゲームでは、敢えて決断力を磨く為に、1秒とは言わないまでも「5秒ルール」位の制約は自分に課して挑むのも悪くないと思うんですけどね〜

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投資戦略 

2013年10月18日

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昨日、建設会社から「ファミリータイプ新築RC一棟物件」の修正図面が届きました

因みにその間、複数の賃貸業者さんに電話でヒアリングを行い、「80崑罎隆崋茲蠅世函∈拈擇譴裡苅味庁砲茲蠅皀螢咼鵐阿広い3LDKの方が客付けし易い」というアドバイスを受けましたが、改めて修正図面を手にすると、納得ですね

ところで今回の新築ですが、現在の住居にも近く、当初は自宅付のマンションとして検討していたのですが・・・

熟慮した結果、今回の新築に自分で住むのは取りやめとなる可能性が大となりました

その最大の理由は、妻が7月まで20年以上住んでいた街に未練が有る事

自宅ビルの売却が急遽決まったことから、バタバタ状態で探した現在の住居は、息子の通学利便性を考慮して、同じ福岡市内でも反対側の端に決めましたが、

大学に通うのは4〜6年ですし、息子も20歳を過ぎれば自立した方が良いという判断も出来ますからね

個人的にも、新築に住まない選択肢は収益性の向上が見込める為、歓迎です

その理由は、「ペット可」が可能になる事

詳細は後日書きますが・・・。

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2013年10月17日

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3泊4日の東京遠征を終えて、一昨日は久し振りに出勤しましたが・・・

東京のハードスケジュール(5時起きでディズニーシー訪問とか)の反動で、火曜日から若干風邪気味で気力が乗らない状況です

本当、無理が利かない年齢になったと痛感ですね

とはいえ、そろそろ法人の決算も本気でやらないとヤバい状況ですし、来週は大家系飲み会も2件予定してるので、週末はゆっくり休んでしっかり治したいと思います

ブログの方も書きたいネタはいくつかあるのですが、取り敢えず体調管理を優先しますので、暫くお待ちくださいね


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ご挨拶 

2013年10月15日

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先週金曜日から3泊4日の日程で決行した、今回の東京遠征ですが・・・

初日の金曜日の夜は、mixi時代から交流のあるジェービルさんに、東京大家の会の懇親会を企画して頂き、0次会〜3次会迄7時間以上、美味しいお酒を飲みながら、不動産について語ってきました

特に圧巻だったのが0次会

通常、「0次会」というと、正式な飲み会が始まる前のならし運転程度の場合が多いと思いますが・・・

今回は、1次会がコースや飲み放題で無かった事や、0次会のお店に19時迄「HAPPY HOUR」と称するドリンク299円の時間が設定されていた事から、皆さん最初からアクセル全開

個人的には、あかちゃん様とふくちゃん様によるシェアハウス規制に関するコアなマシンガントークを間近で聞けたのは、大変参考になりました

私もシェアハウス規制に関しては、様々な事態を想定して密かに対策は練っていますが、福岡の場合そもそも家賃帯が低いし物件自体も少ないので、「ピンチはチャンス」という発想は残念ながら難しそうです

その後、1次会では、大家太郎さんきんさんと個別にお話させて頂きました

お二人共、ネット上では結構以前から面識が有り、特にきんさんとはブログ開設初期から相互リンクさせて頂いてましたが、実際にお会いする事が出来たのは嬉しい限りですね

その後も楽しい時間は続き、最後はジェービルさんに差し飲みでお付き合い頂いた後、フラフラ状態でホテル到着・・・

翌日は、「ホテルのチェックアウトの時間に掃除のお姉さんから起こされる」という失態も演じてしまいましたが(苦笑)

土曜日は、鎌倉方面の不動産視察

【鎌倉大仏】
PA120055

日曜日は、東京の不動産を350メートルの高さから視察

【スカイツリー展望台からの夜景】
PA130092

月曜日は浦安方面の異国風な建物視察

【ディズニーシー】
PA140111

と精力的に不動産活動実施し、夜になって福岡の自宅に帰宅

お会いした皆様、素敵なひと時を有難う御座いました

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投資戦略 

2013年10月11日

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本日は、午前中のみ出勤して急ぎの仕事を片付けた後、地下鉄で空港に直行し、久し振りの東京遠征を行ってきます

こんな芸当が出来るのも、空港が都心から近くて地下鉄に直結しているコンパクト都市:福岡ならではですね

因みに、羽田到着以降は、一緒に行く妻とは別行動となり、夕方からは「東京大家の会」による飲み会を設定して頂いてますが

参加メンバーの中には、人気ブログランキングトップ10の常連さんが3名も含まれる豪華な顔ぶれで、流石は東京という感じですね

また、facebookのやり取りのみで、実際にはお会いした事がなかった方ともお会い出来るみたいなので、そちらも楽しみにしたいと思います

さて、今回は日曜日に妻の希望で「夢の国の物件視察」も予定してますが、

30周年・・・凄い行列なんでしょうね

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不動産投資家 

2013年10月10日

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昨日は、仕事が終わってからダッシュで建設会社へ直行

いつも通勤で使ってるのとは別の路線の電車に駆け込みましたが・・・

電車内でばったり、会社のアルバイトのおばちゃん達と遭遇し、「ひろさん、どこ行ってるの?」なんて怪しまれちゃいました

まあ、当然会社で不動産の話なんてしてませんが、毎週金曜日に「徹夜麻雀」から遊び人のイメージが付いてるので、変な噂流れないと良いんですけどね・・・(苦笑)


さて、肝心の打ち合わせでは、ある程度基本プランは固まっていた事から、前回図面を書いていただいた後、積算の担当者さんに要望していた追加工事の再確認と、図面への反映を依頼

打ち合わせ自体は、1時間程度であっさり終了しました

今後の流れとしては、修正の基本プランが出来た段階で、現在悩んでいる事項について賃貸業者さんへのヒアリングを行って方向性を決めた後、再度打ち合わせを行いたいと思います

因みに現在の最大の悩みは、「畳コーナーの設置可否」と「細切れの4LDKと各部屋が広い3LDKのどちらが良いか」について

個人的には、8〜12畳のDK(LDK)と6〜8畳の茶の間(和室)なんて組み合わせの方が住むには嬉しいのですが、基本的に小心者なので、「自分と同じ昭和的な価値観の人間が居れば」と踏み切る勇気は流石に有りませんね

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トラブル発生 

2013年10月09日

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私が「西日本初の新築シェアハウス」の建設を決意し、天神徒歩圏の土地を契約してから、早5年が経過しましたが・・・

その間に、全国的なブームとなった「シェアハウス」は、一部悪質業者による粗悪な「脱法シェアハウス問題」に端を発して、現在、大いなる危機を迎えています

正直、私は「シェアハウス」には、根強いニーズと社会的意義が有ると考えていますし、「属性に頼らない人物重視の入居審査」等、普通の不動産会社には困難な分野で、徐々にノウハウを蓄積してきた自信も有りますが・・・

これだけ規制の網が掛かり、お上から目の敵にされたら、「そろそろ2棟目を建てようか」とはなり辛いですね

とはいえ地方在住だとなかなか情報も入り辛いので、明後日の「東京大家の会」の懇親会で、大御所の皆様に東京の状況を確認し、今後の可能性を模索してきたいと思います

さて、話は変わり、本日は夕方から、「ファミリータイプ新築RC一棟物件」の融資が承認されてから、初の建設会社との打ち合わせに行ってきます

今回の新築では、現在80崋紊裡械味庁砲離廛薀鵑廼箙塒算颪承認されていますが、ぶっちゃけ現時点での間取りでは、想定家賃で早期に満室にする自信は有りません

因みに、目標家賃は「同じ最寄駅に有る大規模分譲賃貸の90%の金額」ですが、予算も限られており、設備で正面から勝負するのは困難なので、「間取りの使い易さ」と「1戸当たり70万円で実施する秘策」により、なんとか少しでも高い家賃が可能となる物件に仕上げたいですね

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不動産投資家 

2013年10月08日

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うちの不動産管理法人では、平成23年3月に売電単価48円の駆け込みで、福岡市内に保有するアパートの屋根に「太陽光発電設備」を設置しましたが・・・

その後、売電単価の下落や、固定資産税(償却資産)等の負担が予想以上に大きかった事から、正直「2棟目も・・・」という発想は無かったのですが、実は現在、2年半振りに「太陽光発電」の設置を依頼中です

因みに設置個所は、今年3月に竣工した新築マンションの屋上で、約29KWの太陽光パネルにより、年間100万円程度の収入を見込んでいます

さて、今回の再挑戦の理由ですが、「20年の安定収入」や「実質利回りで10%超え」という魅力も多少有るものの、ぶっちゃけると本命は「節税対策の切り札」ですね

今期は、新築マンションで2ヶ月分の礼金を頂けた事や、6月末に売却した「旧自宅マンション」の譲渡益(法人につき総合課税)も有り、法人の所得税負担が不安だった為、対策を行った訳ですが、

実は現在、この「節税対策の切り札」がピンチに陥ってます

その理由は、太陽光発電の申請数が余りに多くて、電力会社の調査が遅延しており、通電開始が来月末の決算に間に合わないかもいれないという事

一応、業者さんを通じて電力会社には催促して貰ってますが、既に「日本政策金融公庫」様からの設備資金も振り込まれており、金利も発生するので、なんとか早く承認して欲しいものですね(苦笑)

【余談】
昨日は仕事が終わってからブログ読者の方とお会いし、博多駅近くの居酒屋で、「初めての不動産購入」に関する相談を受けてきました

とは言っても、現在の利回りが低下している福岡のマーケットで、安易に「何を買えば良い」なんて話は難しいのですが、

お伺いした状況から、「消費税増税後のタイミングを見据えながら、〇〇〇〇〇〇を検討するのも良いかも」というアドバイスをさせて頂きました

「この話が聞けただけで、今日来た価値が有りました」と言って頂けたのは嬉しい限りですね

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節税 

2013年10月07日

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昨日は、朝から法人代表の妻と一緒に「女性専用シェアハウス」を訪問し、退去後のお部屋の残置物撤去、及び清掃を行ってきました

因みに、今回の入居者様は、東京で出張中に事故に遭われてそのまま入院となった為、結構以前から友人の方が代理で送金してくれていましたが、8月に「定期借家」の契約期間が満了

その後、メールにて退去手続きの相談を受けてきましたが、なかなか退院の日取りが決まらず、また、ご家族や友人の方で、部屋の片付けの為に福岡に来て頂ける方が居なかった為、残置物の所有権放棄に関する書類を送付頂き、当社が実費を頂き明け渡しを行う事となった次第です

さて、いろんな意味でドキドキしながら訪問したお部屋ですが、結果は、発酵した飲食物の残骸が放置され、入居規約違反の痕跡も見受けられる等、想像以上に荒れた状態

「お部屋は人が使わないと痛む」

という現実を改めて痛感させられました

今回の方は、長期間不在でお部屋を使っていないにも関わらず、家賃だけはずっと遅れずに送金してくれていたので、「大家にとっては理想の入居者さんかも・・・」なんて考えた事も有りましたが、

やはり、お部屋は綺麗好きな方に大切に使って頂くのが、一番良いみたいですね・・・

さて、本日は久し振りにブログ読者の方とお会いしてきます

今週は、水曜に「新築RCの建設会社打ち合わせ」、金曜日に「東京大家の会懇親会」も予定していますが、思い切り不動産について語れる素敵な一週間になりそうですね

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物件管理 

2013年10月05日

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本日は、午後から「ファミリータイプ新築RC一棟マンション」の建設予定地の売買契約を行う為に、仲介業者さんの事務所を訪問してきました

因みに今回は、シェアハウス建設地購入以来5年振りの、「持ち回り」ではなく、売主様同席での契約となりましたが・・・

「重要事項説明」の途中に事務所に到着した売主様への、仲介業者さんの発言を聞いて正直びっくり

「実は今回の方は、7月初め頃からお話を頂いてたんだけど、確定するまで連絡しなかったんですよ。不動産の売買の話は流れる事も多いし、変に期待しちゃうとショック大きいからね・・・。」

という事で、実はひろが7月初めに記載した「買付証明書」は、売主様の手元には届いてなかったんですね

今回、私が「買付証明書」を提出して2ヶ月も経ってから最初に相談した銀行の融資が駄目になった件で、売主様は相当イライラしながら我慢してくれてたんだと考えていましたが、

地場老舗業者さんの「古風な営業スタイル(専任媒介物件限定)」のお蔭で、話が流れずに済んだんだと改めて感謝です

さて、契約自体は和やかな雰囲気の中で進み、1時間程度で無事に終了

契約後の雑談で、売主さんの奥様から

「うちは年齢の関係で今から長期ローンは組めない為、今回売却する事になりましたが、愛着の有る土地なので大切に使って下さいね」

との嬉しいお言葉を頂きましたので、頑張って素敵な建物に仕上げたいと思います


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不動産屋との付き合い方 

2013年10月04日

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昨夜は、中州に有る居酒屋で、大家さん仲間3名でコア飲みを実施してきました

話題は不動産の話や退職に関する話、子育ての話などで、楽しい時間はあっという間に経過しましたが

その中で、改めて実感したのは、

出口戦略におけるRC物件の優位性

でした

まあ、現金を持ってる物好きな方が居れば別なんでしょうが、通常、「出口戦略」と「銀行融資」は密接に関係してくるので、築20年超えでも25年以上の融資が付くRC物件なら、利回り10%未満でも普通に売れちゃいますが、築古の木造や軽量鉄骨等は、相当高利回りにしないと厳しいというのが現実です

これは、私も身を持って体験していますので、最近は「初めは現金が残る高利回りの築古が良い」なんて事は、安易に言わないようにしています

まあ、収益物件のマーケットが出来えていない地方であればまた別の発想となるんでしょうけどね

少なくとも、新築アパートを3〜4棟購入する位なら、間違いなく同じ金額のRCを一棟建てた方が正解ですね

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投資戦略 

2013年10月03日

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先週金曜日に融資が承認された「ファミリータイプの新築RC一棟物件」ですが・・・

土曜日の午後から、仲介業者さんの事務所で、土地の売買契約を締結する事になりました

因みに今回の業者さんは、ファーストコンタクトの際にお電話でお話しただけで、後の交渉は全て建設会社の担当者さんにお任せでしたので、直接お会いするのは初めてとなります

今回は、「地場老舗業者の専任媒介物件」という事で、敢えて間に別業者は挟まず、司法書士の選定も仲介業者の推薦を了承するなど、スムーズに取り引きが進むように配慮してきましたが、何とかこのまま無事に契約&決済まで進んで欲しいものですね

なお、決済は農地転用届けの関係で来月となる予定です

さて、今夜は先日サラリーマンを卒業した大家仲間のお祝いの飲み会に参加してきます

気心が知れた長い付き合いのメンバーなので、思い切り楽しんできたいですね

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売買契約締結 

2013年10月02日

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9月初めに、「初心者向け不動産投資勉強会」の開催を告知してから、ブログ経由で不動産投資jを検討中の方からのメールが急増しました

といっても、具体的な案件の話は少なく、「何から始めたらよいのか?」、「福岡大家の会に入るにはどうしたら良いか?」といった質問や、「イベントや勉強会が有れば参加したい。」といった内容が大半ですが・・・

アベノミクス効果で、不動産価格の上昇が予想される中、若い不動産投資家予備軍の方達が動き出してるみたいですね

因みに、勉強会に関しては、はじめさんがとなりの大家さんで定期的に企画して下さっています

会員登録は無料なので、先ずは登録して定期的にチェックしましょうね

となりの大家さん
空室対策 賃貸経営 大家 家主


【お勧め書籍の紹介】
私は先日の「初心者向け不動産投資勉強会」で、世田谷に利回り7%以上の新築RC一棟マンションを持とう!という書籍を、初心者お勧めの一冊として紹介させて頂きましたが、

この本の著者である蜂谷二郎さんの新刊を、先日ジュンク堂で発見したので、早速購入し、一気に読み上げました



私は現在、基本的にファミリータイプの物件を中心に購入を進めていますが、もし単身向けの物件を手掛けるなら、「20〜30代で属性の良い独身女性をターゲットにしたグレードの高い物件を大濠公園周辺や薬院といった好立地に新築」がベストな選択と考えています

個人的には、東京での投資の可能性は限りなく低いのですが、参考になる発想が多い本なので、王道の投資を目指す方は、読んでおいて損が無い一冊だと思いますよ

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不動産投資家 

2013年10月01日

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先日、別府物件の管理会社さんから、「バイクガレージの申し込みを頂きました」という連絡を受けました

この「バイクガレージ」は、良くあるコンテナタイプではなく、マンションの1階ピロティ部分にカギ付きの扉を付けて、広めに区画しただけの、まったく費用が掛かって無い存在で、新築完成時には2台しか申し込みは有りませんでしたが、徐々に浸透してるみたいです

しかも今回は、初のマンション外の方からのお申込み

地方でもニッチなニーズは必ず有ると信じて挑戦した成果が出て嬉しい限りですね

こういった挑戦は、中古物件で行う場合、投下した費用が回収出来ないリスクが有る為、相当自信が無いとチャレンジし辛いところで、新築ならではの戦略だと思います

因みに、今回手掛ける事になった「ファミリータイプ新築RC一棟物件」でも、2種類の戦略を準備して、利回りUPを狙っていますが、果たして狙い通り成果は上がるのでしょうか

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投資戦略 
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