2013年11月

2013年11月29日

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当初は、「99%節税目的」だったのが、相見積もりを取って交渉を重ねるうちに、気付けば結構高利回りとなっていた「新築賃貸マンション屋上への太陽光発電設置」ですが・・・

昨日昼休み、業者さんから、「無事に電力会社との連携が完了しました」との連絡が有りました

って事で、速攻FAXで請求書を送って頂き、家で待機(?)していた妻が銀行に駆け込んで、残代金の送金を実施

11月末の法人決算に、2日を残して辛うじて間に合い一安心です

後は、せっかく設置したんだから、当初の事業計画以上にガンガン発電してくれたら嬉しいですね


話は変わり、明日ははじめさん主催の「壁紙貼り勉強会」&「九州大家の会忘年会」という、不動産漬けの一日を予定しています

facebookのイベント欄で確認したところ、忘年会の方は8割以上の方が顔見知りですが、以前からお会いしたかった大家さんのお名前も複数有るみたいなので、新しい素敵な出会いを楽しみにしたいと思います

「壁紙貼り勉強会」の方は・・・、自分の不器用さを再確認する機会になるんでしょうね(笑)

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2013年11月28日

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昨日は、夕方から建設会社を訪問して、「ファミリータイプ新築RC一棟物件」の打ち合わせを行ってきました

因みに、2週間前に行った前回の打ち合わせの際は、想定外の「大幅な追加費用」の話を聞いた事から、「銀行に相談してから方針は決めるが、場合によってはこれまでの話を白紙に戻して入札の可能性も・・・」と言って帰宅していましたが、

銀行に相談した結果、何とか解決の目途は立ちましたし、停滞する訳には行きませんからね

って事で、昨日相談したのは、以前から興味が有った「リビングへの畳コーナー設置」や「シューズクローゼット」についてですが、

「畳コーナー」の方は、面積的に、リビングでソファーを置くスペースが若干厳しくなる印象だったので、修正プランが上がってきた段階で最終的な決断をしたいと思います

話は変わり、不動産管理法人の今期納税額ですが、顧問税理士に確認したところ、結構大きな金額になりそうとの厳し〜いお話が・・・

そこで、「少しでも入居者還元を」を考え、昨日、女性専用シェアハウスの入居者さんに「何か欲しいもの無いですか?」と一斉送信メールを発送したところ、

「ワンピース(ONE−PIECE)の最新刊」

「女性向けファッション雑誌」

「炊飯器買い換え」

等、様々な要望が寄せられました

流石に女性向け雑誌は私には解らない為、立て替えて購入して頂き、領収書と引き換えにお支払させて頂く予定ですが、少しでも喜んで頂けると嬉しいですね


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節税 

2013年11月26日

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我が家の不動産管理法人は、11月末が決算となりますが、今期は、3月に完成した新築マンションの礼金収入(2ヶ月)や6月に売却した旧自宅ビルの譲渡益が有る事から、利益が増える事が予測された為、事前に様々な対策を講じていました

具体的には、「法人名義での生命保険加入(役員保険)」、「太陽光発電設置(27KW:800万円弱)」、「旅費規程の設定」等ですが、

結果としては、対策が甘かったのか結構大きな利益が残ってしまいそうです

車庫証明の関係で、買い換えた車が個人名義となったのも誤算でした・・・

まあ、今後の為にもある程度の利益を計上しておくのは、銀行評価等でプラス面も有るのでしょうが、取り敢えず、出来る限り納税は先送りした方が助かるので、今週一杯必要な消耗品等を再確認して、期末の経費を少しでも増やしたいと思います

利益が上がる事は嬉しい事ですが、改めて新築のパワーを再確認ですね(苦笑)

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節税 

2013年11月21日

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昨日は、午前中のみ休みを取って銀行を訪問し、「ファミリータイプ新築RC一棟マンション」の建設予定地の決済に立ち会ってきました

因みに銀行の保証人関係の書類は、先週事前に訪問して記入・押印しているので、本来は契約の当事者である妻が一人で行っても大丈夫だったのですが、そんな話を切り出す勇気は流石に有りませんね・・・

さて、決済自体はトラブルもなく1時間程度で終了し、その後、会議室から応接室に場所を移して、昨日作成したお手紙に基づきながら「融資条件の変更」について相談させて頂きましたが、

結果としては、概要について理解頂き、本店に打診して頂けることになりました

今回のお話は、デリケートな内容が多い事から、完全に結論が決まるまではブログに書けず、不完全燃焼と感じられるかもしれませんが、来週の忘年会で信頼のおける方にはお話させて頂く予定ですし、全てクリアになったらここにも書きたいと思いますので、ご容赦下さいね

【余談】
先週の土曜日に某業者さんを訪問した際、ついでに以前から気になっていたその業者さんが手掛けた物件を見せて頂きましたが・・・

改めて感じたのは、

「建物を安く建てて利回りを上げる為にもっとも有効な手法は、スケールメリットを生かすことだな〜」

という事

当然の事ながら、個人の投資家単独で「建設会社がスケールメリットを実感出来るレベルの物件」を手掛けるのは困難ですが、

かといって、利回り8%程度の「建て売り新築アパート」やを購入しても、そんなにキャッシュを増やす事は出来ません

先日訪問した物件では、そんな投資家の悩みを解決する方法がリアルに示されていましたが、

もしこの手法を私が手掛けるとしたら、残念ながら福岡でなく大分となる可能性が高そうです

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投資戦略 

2013年11月20日

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先週から色々な手法を模索している「ファミリータイプ新築RC一棟マンション」に関する追加費用対策ですが・・・

当初の予定では、融資条件の変更について、本日の土地決済実行後に切り出そうと考えていたものの、「銀行さんも事前準備が必要かも」と考えなおした結果、昨日、電話により概要をお伝えさせて頂きました

結果としては、予想通り「非常に厳しい」との回答となりましたが・・・

一応、「来店時に詳しい状況を説明して下さい」と言って頂く事は出来たので、昨夜、約1時間掛けて今回の経緯と私の希望条件を記したお手紙を、パソコンで作成しました

今回、変更が無理な場合は自己資金を投入するので融資増額は必要ないと説明していますが、額が大きいので何とか理解して頂けると嬉しいですね


話は変わり、昨夜は「女性専用シェアハウス」の内見でしたが・・・

今回の方は、日本に来られたばかりの外国人の方で、事前に「未だ携帯は持っていませんが、背が高いので直ぐに解ると思います。」との連絡を頂いてました

って事で、待ち合わせ場所を訪問すると・・・、

メチャクチャ足が長く、私より15センチは背が高そうな、スマートな女性を発見

ご本人は過去に留学経験が有るとの事で、流暢な日本語を話せたので、現地までの道程はずっと見上げながら会話していましたが、

なんか、いろんな意味で完敗って感じの内見対応でした

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銀行との付き合い方 

2013年11月18日

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先週木曜日に判明した「ファミリータイプ新築RC一棟プロジェクト」に関する「重大な問題」ですが、

その後、建設会社から「増加分の1/3の金額を負担しましょう」との提案を頂く事が出来ました

とはいえ、まだまだ大きな負担に変わりはない為、本日昼休み、ある専門家に電話をして、私が机上で模索した「起死回生策」が実際に可能なのか相談を実施

結果としては、いくつかクリアすべき問題点は有るものの、一応大丈夫だろうとのお墨付きを頂きましたが・・・

実際に、この「起死回生策」が成立するか否かについては「銀行に了承頂ければ・・・」という大前提が有ります

先ずは、明後日の訪問時に事情を説明してお願いし、結果はブログで報告させて頂きますので、お待ちくださいね

話は変わり、価格交渉中だった「雨漏りのする築古一戸建て」ですが・・・

本日、正式なお断りの連絡を行いました

最大の理由は、先方が一度了承した金額を撤回して、「やっぱり〇〇〇万円以上じゃないと売りたくない。」と上乗せを要求してきた事ですが・・・、

まあ、先方の要求する価格は正直妥当で、多分私の方が欲張りすぎてるので、今回は縁がなかったと考えて次に行きたいと思います


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トラブル発生 

2013年11月16日

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本日は、木曜日に判明した「ファミリータイプ新築RC一棟物件」に関するトラブル解決の途を探る為、片道2時間掛けて、3年前に大家さん仲間から紹介して頂いた業者さんの事務所を訪問してきました

因みに本日の最大の目的は、最近の状況に関する建設会社の本音を知る事・・・

最近、建設業界では「来年の消費税率UP」や「東京オリンピック開催に伴う公共工事の増加」を原因とする「職人不足」、「資材費高騰」という問題が発生している事から、新築物件の建設費は上昇傾向となっています

また、建設会社も「今後の上昇リスクを負えない」として、金額に関し強気の姿勢で交渉にあたってきますが、

組織に属する交渉の当事者は、当然の事ながら「建て前」で話さざるを得ない為、利害関係が無い第三者に

「実際のところどんな状況なんですか?」

とお聞きしに行った次第です

まあ、当然の事ながら強気の姿勢で交渉して、落としどころが見つからなかった場合の「保険」の意味も含んでいますね

って事でヒアリングの結果ですが、特に「職人不足」の部分に関して、厳しい状況を再確認する事が出来ました

建設業界は、過去の好景気の際は基本的に「利益追求」、「売り上げ増」を第一に、人員を増やして仕事を受けていたそうですが、最近は度重なる「バブル崩壊」を教訓に、多少景気が良くても雇用は増やさず、身の丈に合った受注を心掛けている業者が増えているそうです

その為、最近は公共工事についても、「応札業者なし」なんて事態が多発し、予算の消化率も低下傾向にあるとの事

当然の事ながら、そんな状況下では、利益度外視で安い金額で工事を請ける業者さんなんて居る筈有りませんし、逆に工事を受注しても職人の手配が出来ず、違約金発生なんて恐れもある為、小規模な受注はお断りしている業者も多いのだとか・・・

新築系の大家にとっては厳しい状況ですが、本日お聞きしたお話をしっかり理解して、出来る限りの対策を講じたいと思います

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新築一棟物件 | 資金繰り

2013年11月15日

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昨日は、夕方から建設会社を訪問して新築の打ち合わせを行いましたが、

その中で、今回の新築マンションプロジェクトに関して大きな問題が発生している事が判明しました・・・

具体的には、事前の相談段階で大丈夫と聞いていた話が、専門家に再確認したところ、実は大丈夫じゃなかったという内容(泣)

因みに、金額的にはサラリーマンの手取り年収に匹敵する規模で、まあ、先日価格打診を行った築古戸建ての現金買いを断念すれば対応は可能なのですが、

当然、利回りはその分低下する為、正直「大丈夫なのでそのまま進めて下さい」とは言えず、結局、回答は保留したまま帰宅

来週水曜日に、土地の決済を予定しているので、その後で銀行に相談したいと考えていますが、正直頭が痛いですね

一応、起死回生となる対策は考えてますが、条件が厳しそうなので、週末にじっくり研究したいと思います


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トラブル発生 | 新築一棟物件

2013年11月13日

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うちの不動産管理法人は11月が決算月の為、最近は毎晩弥生会計の入力が続いています

大家さん仲間の中には、「領収書を全部税理士に渡してお任せしている」という方が、特にセルフリフォーム系の方に多いみたいですが、

個人的には、初めて事業規模に到達した12年前に、夜間の専門学校に通って簿記3級を取得し、自分で記帳を続けてきたのは、確かに入力は面倒なものの、正解だったかなと考えています

自分で記帳する事により、「損益計算書」、「貸借対照表」の数字を随時検証しながら、今後の方針を決めたり、新しいアイデアをひねり出す事が出来ますからね

また、返済表の数字を入力しながら、融資残高の減り具合を確認し「今この物件を売却したら、〇〇万円位残るかも・・・」なんて妄想するのも、なかなか楽しい作業です・・・(笑)

さて、こんな作業の中で改めて実感したのは、2年前に購入した「大分ファミリータイプアパート」の優秀性・・・

この物件は、当時利回り16%で購入し、期間15年の融資を受けていますが、当然の事ながら、15年ローンは25年ローンと比べて元金の減り方は早いですし、更に毎月しっかりキャッシュが残ってるのも嬉しいですね

今後も、毎年記帳が楽しみになるような素敵な物件を買っていきたいのですが、最近の利回り低下傾向は悩ましい限りです


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投資戦略 

2013年11月12日

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昨日のブログに書いた、「ひろがメールに書いた、売買金額の上乗せを了承する為の条件」ですが・・・、

実は、売主様ではなく、仲介業者さんに対するお願いでした

その内容とは、今回の物件を賃貸可能な状態に改修する為の、リフォーム詳細見積もり書の送付

今回、仲介業者さんからは、

「うちはリフォームもやってるので、希望金額を言って貰えばその数字でやりますよ。」

とか、

「100万円も出して貰えば、賃貸に出せる状態に仕上げる事は可能ですよ。」

なんて感じで口頭では聞いていますが、リフォーム業者さんとのやり取りに関しては、20年前に2室目の区分マンションを購入して以降これまで何度も痛い目に遭っているので、具体的な「施工箇所」と「施工単価」を書面で確認して次のステップに進もうとの判断です・・・

まあ、過去にチェックしてきた競売物件の「落札価格」と「買取業者の転売価格」、「予想利益」から推察すると、実際に今回の様な物件をプロは100万円未満でリフォームを仕上げているみたいですが、

「建具の交換」や「雨漏り補修」等に関する具体的な施工単価を知る事が出来れば、今後築古戸建て物件を検討する際に大いに参考になりますからね

メールには、具体的な施工箇所の希望も書いていますが、見積もりの結果、数字が100万円をオーバーする場合は、当然次の交渉材料とさせて頂きます

さて、話は変わり9月に売買契約を締結した「ファミリータイプ新築RC一棟物件」の新築予定地ですが・・・

先日、農地転用手続きも無事に終了し、いよいよ決済の準備が整いました

本日夕方、融資先の銀行を訪問して今後のスケジュールに関する打ち合わせを行う予定ですが、太陽光発電の設置確認や、法人の決算準備、九州大家の会忘年会等、忙しい月末となりそうです

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条件交渉 

2013年11月11日

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昨日のブログに書いた「築古一戸建て」ですが・・・

実はブログを書いた直後に仲介業者さんから電話が有り、「売主様は、ひろが打診した金額+80万円じゃないと売りたくないご意向」との連絡を頂きました

まあ、この数字自体は想定の範囲内で、当初の想定よりは安い金額でしたが、

焦って足元を見られるのは得策では無い為、即答は避け、深夜に条件付きで了承する旨のメールを送信

って事で、一夜明けての売主様の回答ですが、

「やっぱり追加でもう50万円上乗せして貰えませんか?」

と、予想外の結果となりました

この辺は、仲介業者さんがしっかり調整してくれないと困るんですけどね〜

しかも、条件メールの件を確認したところ「見ていない」となっては、お話になりません

結局、「一度了承した金額を反故にするなら、私は手を引きます。先ずはメールを確認して下さい。」と回答して本日の交渉は終了しましたが、迷走に付き合わされるのは勘弁して欲しいですね(苦笑)

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不動産屋との付き合い方 | 指値交渉

2013年11月10日

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本日は、小雨模様のお天気でしたが、予定通り木曜日にアポを取った築古戸建ての内見に行ってきました

さて、現地で対応してくれたのは、専任媒介を受けた業者の社長さんとリフォーム担当者の2名・・・

現地の状況は、「転勤に伴い1年前から住んでいない」との説明が信じられない位痛みは激しく、一部雨漏り箇所をビニールシートで応急処置してる状況でした

また、駐車場が1台分しか確保できていないのも、戸建てとしてはマイナスポイントでしたが・・・

間取りはそんなに悪く無く、また、水回りも数年前にリフォーム済みでキッチン以外は使えそうだった事から、結局、当初予定より130万円安い金額で打診しておきました

一応、買取業者さん風に、「瑕疵担保なし可能で現金決済」をアピールしておきましたが、果たして結果はどうなるのでしょうか

まあ、ぶっちゃけ私には築古物件再生のノウハウなんて大して有りませんが、仲介業者さんと同行したリフォーム屋さんからは「100万円も頂ければ、貸せる状態に仕上げますよ」という話も有りましたし、

実際にリフォーム金額が予想以上に嵩む場合は、解体して土地として売却という選択肢が取れるので、気楽にじっくり攻めたいと思います

なお、フェイスブックの福岡大家の会に、写真を載せたので、会員の方はご確認くださいね。

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戸建賃貸 

2013年11月07日

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昨日昼休み、以前中古戸建ての問い合わせを行っていた業者さんから着信が有りました

因みに内容は、

「以前資料請求した中古戸建てが価格改定したが、売り急ぎの為、更に安くなる可能性が有るので、良かったら現地を見に来ませんか」

とのお話

金額的には、固定資産税の路線価から逆算して求めた土地値より300万円以上安く、解体に100万円掛かるとしてもリスクは少なそうな印象の為、早速、週末に現地訪問の予約をGET

ここで確認しました全国地価マップ

現地を見て、リフォームに多額の費用が掛からず賃貸可能と判断した場合は、売り急ぎ物件に対し、現金決済の力がどれ程有効なのか、挑戦してきたいと思います

もし購入出来た場合の戦略としては、私には「デザインリフォームのセンス」や「セルフリフォームのテクニック」は有りませんし、凄く古い物件に多額の費用を投入するのも勿体ないので、必要最低限の改装を行って「猫飼育可」で長期希望の方に貸し出し、退去後に痛みが激しかった場合は「取り壊し→更地で売却」を想定していますが、

ローリスクミドルリターンとは考えるものの、資金効率が余り良く無い投資先なのは悩ましいですね

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戸建賃貸 

2013年11月05日

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本日は夜7時から「女性専用シェアハウス」の内見対応でしたが・・・

合間の時間を利用して、シェアハウス近くの区分所有マンションの内見を実施してきました・・・

因みに、見学したお部屋は、事務所候補の若干広めな2LDK

現在ひろの家族は3LDKメゾネットアパートを借りて暮らしていますが、私がサラリーマンをリタイアした後、妻の希望で関東移住の可能性も有る為、福岡の拠点候補としての調査だったのですが

結果は、買取業者さんの転売物件という事が判明し、あっさり見送り決定

買取業者の転売物件では、指値交渉しても時間の無駄となる可能性が高いですからね(苦笑)

まあ、マンション自体は合格点だったので、また別の部屋が売り出されるのをじっくり待ちたいと思います

さて、シェアハウスの内見の方は、元々本日の内見者の方は現入居者さんのお友達で、シェアハウスに遊びに来た際に建物を気に入ってくれたという事で、簡単な説明後、速攻でお申込みを頂く事が出来ました

しかも、「出来るだけ早く入居したい」というご希望だったので、明日の契約とさせて頂きましたが、このスピード感はシェアハウスならではですね

話は変わり、先日契約のKW数が載らない事が判明した新築マンション屋上への太陽光発電設置ですが・・・

良い訳無いでしょ!!

本日業者さんから連絡が有り、KW当たり発電単価を維持した形での減額で了承を頂きました

一応、来週末には設置完了との説明でしたが、法人の決算まで時間も有りませんし、何とかこれ以上トラブルなく発電開始といって欲しいものですね

【余談】
3連休の間、ブログを放置状態だった為、当然人気ブログランキングの順位は急落し、訪問者数(UU数)も減少気味でしたが

何故か昨日、PV(ページビュー)が急増し、久し振りに1,000の大台を超えていました

多分、どなたか奇特な方がブログの最初から読み返して下さったのだと思いますが、7年以上書いてきたブログにお付き合い下さったのは、嬉しい限りですね

今後とも、宜しくお願い致します<(_ _)>

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投資家の自宅について 

2013年11月01日

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サラリーマンの方が初めてアパートやマンションを購入した場合、大半の方が「いつか融資を完済して家賃が丸々使えるようになったら・・・」と夢見ると思います

因みに、私も昔はそのうちの一人でして、平成13年に初めて新築アパートを購入した時は、「25年後には給料以上の金額が残るかも」なんて当時考えた記憶が有りますが・・・

実際には、今まで購入した物件の大半は、新築アパート2棟も含めて、融資完済前に売却してしまいました

とはいっても、「借り入れが無い物件」への憧れが消えてしまった訳では無く、実際には一層強くなっている訳ですが、

方法論としては、「20〜30年頑張って返済を続けて、借り入れが無い物件を作ろう」という発想ではなく、「購入時からキャピタルゲインを取る物件と長期間保有し続ける物件を分けて考え、売却益を繰り上げ返済に充てて借り入れが無い物件を作る」と考えた方が、現実的な印象ですね

まあ、購入から1〜2年で売却なんて続けてると、宅建業法違反と判断される恐れがありますし、そもそも、売買の経費も回収できませんので、数年単位で考える必要が有るでしょう

また、本来なら新築一棟物件の場合、規模が大きい程利回りは出し易いのですが、「借り入れが無い物件」の為に、敢えて中規模程度の物件を分散して保有するという選択肢も、有望だと考えます。

私が、必要キャッシュフローを満たしてもサラリーマンを卒業しない理由の一つに、「借り入れが無い物件」を数年以内に作る為の態勢が整っていないというのも有りますが、なかなか良い物件を仕込む事が出来ない現状では、人生の時間は限られていますし、どこかのタイミングで戦略見直しをせざるを得ないかもしれませんね

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投資戦略 
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