2014年02月

2014年02月25日

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昨日夕方、先週金曜日に「未公開物件情報」に関するご連絡を下さった業者さんから、物件の概要が届きました

確認すると、予想通り平成初期に建てられたRC造のマンションで、間取りは3点ユニットではない1K、立地は最寄駅徒歩7分とそこそこ良く、売主様の希望価格は満室利回り11%程度とのお話でした・・・

写真で見た感じだと「修繕費が掛かりそうだな〜」という印象でしたが、現状の入居率が90%近いので、大きな指値は難しい可能性が大でしょうね

とはいえ、先ずは現地を見てみないと何とも言えないので、週末に訪問して状況を確認してきたいと思います

最近は収益物件の値段が上昇(利回りが下落)しており、先日は熊本でも「新築物件の利回りが8%程度に下落」なんて話も有りましたが、

昨年、土地から購入して企画した1LDK、2LDK中心の新築マンションを、10%近い利回りに仕上げた経験が有るので、ぶっちゃけ、平成初期物件の利回りは15%位無いと食指は動かないんですけどね(苦笑)

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投資物件選定 

2014年02月24日

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「熊本大家の会新築物件見学会」&「九州大家の会新年会」に参加された皆様、お疲れ様でした

また、素敵な新築物件を見せて下さった皆様、有難う御座いました

我々福岡コアメンバーは、昨日は日本エコシステムさん主催のセミナー午前の部(名古屋大家塾塾長さんの講義)のみ参加した後、必殺大家人さんのお話に後ろ髪を惹かれつつ、熊本を後にしましたが、

大変楽しく、コアな2日間でした

さて、今週は熊本遠征の疲れも若干残っている中、繁忙期並みのハードなスケジュールとなっています

まず、本日月曜日は、「ファミリータイプ新築一棟物件」の主要コンセプトに関する専門家との打ち合わせを予定しています

今回の物件では、「オール電化」や「3面採光でアプローチ付の戸建て感覚な間取り」に、特殊なコンセプトを組み合わせて、賃料UPを目指していますが、

結構大きな設備投資となる事から、専門知識と経営感覚を併せ持ったパートナーを早く見付ける必要が有るので、先ずはしっかりとお話を伺いたいと思います

また、明日火曜日は、夜、東京のコンセプトシェアハウス業者さんとお会いする予定です

「コンセプトシェアハウス」については、私も以前から「良い土地が有れば福岡で手掛けてみたい」と考えていましたが、今回、東京の専門業者さんが福岡進出を目指して視察に来るそうなので、「首都圏の状況」や「どんな戦略で福岡進出を目指すのか」をお聞きするのは楽しみですね

水曜日は、「日本政策金融公庫」の面談が有りますし、買付けを入れてる物件の回答が有れば、近日中に契約に進む予定なので、体調に気を付けて一週間を乗り切りたいですね

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投資戦略 

2014年02月23日

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昨日は、福岡の大家さん仲間と一緒に熊本市内を訪問し、熊本大家の会の方が新築した物件を見せて頂きました

画像1


因みに訪問したのは、

2LDK×10戸の5階建てマンション

3LDK×6戸の木造3階建てメゾネットアパート

1LDK、2LDK×27戸の10階建てマンション

3LDK×2戸の戸建て賃貸

の4ヶ所

最新の水回りや、こだわりの床材、建具、スイッチパネル等、大変参考になったので、自分の新築にしっかり生かしたいですね

物件を見せて下さった熊本大家の会の皆様、有難う御座いました

個人的には、木造3階建てメゾネットが、「大分に良い土地が有ったら、私も手掛けてみたい」と感じましたが・・・

萌える物件、住みたいと感じる物件が、人によって異なるのも、面白かったです(笑)

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不動産投資家 

2014年02月22日

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2月下旬となり、いよいよ賃貸繁忙期も中盤に差し掛かりましたが・・・

うちの保有物件では、昨年新築した「戸数41戸の1LDK、2LDK中心の賃貸マンション」は今のところ「無風」ですが、2年半前に購入した「戸数16戸のファミリータイプアパート」で、2件の退去予告有り

因みにこのアパートは、某ハウスメーカーの施工で、初めて物件を見に行った時に、リビングや洋室の床がフローリングでなくCFだった事に驚き、以降全ての空室に「CF→フローリング」、「和室→洋室」への変更工事を行ってきましたが、

今回退去されたお部屋では、この工事は見送って、原状回復工事のみに留める事にしました

当然、賃貸の担当者と綿密な打ち合わせをして、「現状の仕様でも行ける」との裏付けは取っていますが、

最大の理由は「繁忙期の機会損失を無くす為」ですね

実は「CF→フローリング」、「和室→洋室」への変更工事に関しては、これまで、費用を抑える為に、管理会社の協力業者ではなく別のルートで開拓した業者さんにお願いしていましたが、最近は「職人不足」という問題も有りますし、工事完了が遅れて入居希望者をお断りしてるうちに繁忙期が終わっちゃうなんて事態は絶対に避けたいとの判断です・・・

まあ、管理会社の協力業者さんは、多少割高な面も有りますが、その分入居申し込みが入ればしっかりその期日までに仕上げてくれるので、今回は必要経費と割り切ってお任せしたいと思います


話は変わり、この2年半前に購入した「戸数16戸のファミリータイプアパート」を紹介して下さった業者さんですが、

昨日夕方、久し振りに携帯に着信アリ

出てみると、「中古マンション(1棟)の売り物件が出そうだけど興味ありますか?」という嬉しいお話でした

しかも、まだ価格も決まってないという「未公開物件」らしいので、資料が届くのを楽しみにしたいと思います

さて、本日は熊本にて「新築物件見学会」&「九州大家の会新年会」が開催されます

今回は、九州大家の会で最もお付き合いが長いビッグな大家さんの新築RC物件を見せて頂けるみたいなので、今から楽しみですね


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fchiro at 04:39コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2014年02月20日

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本日は、夕方から建設会社を訪問し、ファミリータイプ新築マンションの第一回打ち合わせを行う予定です

設計士さんによると、許認可関係は順調に進んでるみたいで、来月初めに地鎮祭を行った後、3月中旬には着工し、年末の完成を目指します・・・

さて、今回の物件は分譲賃貸に対抗できる、結構高めの家賃設定を目指していますが、

勝手にライバル視してる「新築分譲マンション」の最新の設備・仕様を確認する為、先日こっそりと市内で販売中の物件のモデルルームを訪問してきました

因みにこの日は、せっかくの休みを有効活用したいという事で、3ヶ所のモデルルームの地図を準備し、ルートを設定していましたが、

結果的には、お約束の「営業マンのマニュアル通りのテンプレ説明&アンケート」の対応で疲れ果ててしまい、1ヶ所目であっけなく燃え尽き状態

多分、「こいつ冷やかしだろうな〜」という雰囲気を、営業マンは感じていたと思いますが、他にお客が誰も居なくて暇そうだったので、勘弁して下さいね

さて、見学したモデルルームは、凄く豪華な仕様でしたが、部屋の至る所に青丸のシールが散見

実はこのシール(青い〇)はオプションの表示だったのですが、作り付けの家具や設備等、元の仕様が解らなくなる位オプションだらけで、更に間取りまで「80屬裡隠味庁法棕咫廚吠儿垢轡罐奪織蟯兇鮠し出したお部屋は、眺めるには楽しいですが、余り参考にはなりませんでした(苦笑)

とはいえ、今週末は熊本大家の会主催の新築マンション&戸建賃貸の見学会が有りますし、今後も素敵な新築物件に触れて、自分の物件に活かせたら嬉しいですね


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fchiro at 08:02コメント(0)トラックバック(0) 
ライバル物件 

2014年02月19日

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最近、一部の不動産投資家の間で、太陽光発電設備の設置がブームみたいですが・・・

個人的には、「そこまで無理して付けるメリットって有るの??」なんて考えつつも、法人の場合の一括償却による課税繰り延べはやはり魅力なので、うちでも前期は27KWを新築マンションの屋上に設置し、今期も29KWをアパートの屋根に設置する予定です

ただ、「課税繰り延べ」はあくまで繰り延べの為、設置の翌期以降は売電収入が発生し、その収入に対する経費も借入金利や固定資産税位しかない事から、名目上の利益は増えるばかりなのですが

先日ふと、

「太陽光発電設備を一括償却したら、簿価は0になるので、低い金額で別法人や個人に売却しても良いのでは」

なんて考えて、税理士さんに相談してみました

結果は、

「時価より低い金額の譲渡は損金と認められず、購入者への贈与(法人)や役員報酬(個人)扱いとなる」

との見解

諦めきれず、税務署にも電話してみましたが、「鑑定書が有ればその金額で構わないが、無ければ一括償却で無く通常の償却を行った場合(17年)の残存で」とのお話でした

普通償却の残存価格で名義変更しても、譲渡益が出るから意味ないんですけどね・・・(苦笑)

更に悪あがきで、太陽光発電の業者さんに「鑑定価格や下取りの見積もりって出ますか?」と聞いてみましたが、あっさり「無理ですね〜」って事で今回の妄想は玉砕決定・・・

なかなか、旨い話って無いものですね

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fchiro at 22:20コメント(0)トラックバック(0) 
失敗談 

2014年02月16日

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先週内見した任意売却の区分所有のマンションですが、昨日2回目の内見を行い何点か質問した後、買付けを入れてしまいました

因みに今回は自宅目的での購入ですが・・・

完璧に条件を満たす物件ではないものの、3〜5年住んで転売する場合でも、大きな損失にはならないだろうと判断して、あっさり決断しちゃいました

さて、今回のマンションを気に入った理由ですが、

戸数100戸超えで駐車場が戸数の100%以上完備。

管理がしっかりしてて、財務的にも良好。築年数の割にグレード感が有る。

原付で通学してる息子の大学や、私が通ってるジムまで近くなる。

最上階の一つ下の階の為、眺望が良く、夏冬も過ごし易い環境が期待できる。

金額が手頃

といった感じです

まあ「駅や高速のインター、コンビニから若干遠くなる」なんて不満点も有りますが、で現在の住まいの不満点が解消出来るのは大きいですね

正直、冬の寒さはなんとか我慢出来ても、夏の暑さはマンション暮らしの快適さに慣れた体には、容認出来るレベルじゃ有りませんので

という事で、明日から融資付けに動き出す事になりますが、希望は法人名義なので、果たして銀行の理解が得られるのかが最大の課題です・・・(苦笑)

一応、15年以上のローンなら、現在の賃貸よりも月々の負担は軽くなりますし、現在新築計画中のマンションに自分で住むのか銀行さんも気にしていたので、その辺を拠り所に攻めたいと思いますが、どちらの銀行に持ち込むかも悩ましいですね

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投資家の自宅について 

2014年02月15日

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先週金曜日に開催された福岡大家の会の北九州イベントで、某ハウスメーカー製の新築アパートを見せて頂いた際に、立ち会って頂いた管理会社の方から興味深い話が有りました

その話とは、

「ファミリータイプの場合、オール電化の家賃換算は5,000円」

という内容で、「今回の物件はグレードが高い為、プロパンガスにも関わらず、近隣のオール電化対応アパートより強気の家賃設定」という話の中で出てきた数字です

因みに、プロパンガス物件の場合、プロパン業者さんに給湯器やエアコン等の提供をして貰える為、オール電化物件に比べて、ファミリータイプだと1戸当たり70万円程度建築費が削減できるそうですが、

個人的には、「年間の賃料が60,000円増えるなら、70万円の投資に対する利回りは約8.5%となるのでそれ程悪くない数字」という印象なんですけどね・・・

特に、「IHクッキングヒーター」は安全性が高く、見た目も良くて掃除もし易い事から、一戸建てや分譲マンションには結構前から普及しているので、

新婚さんをターゲットにした物件の場合、実家がIHだった入居希望者さんが「こだわり条件」に「IHクッキングヒーター」をチェックすると、「プロパンガス物件」は最初からスルーされる可能性も、徐々に増えてくると思います

ただ、そうは言っても、家賃総額の絶対値が上がってしまうと、最初から予算的にスルーされてしまう可能性は大ですし、かといって設備優先で面積を削るのも本末転倒

「部屋の広さ」、「設備」、「建築費(総投資額)」、「建設会社の信頼性」、「家賃設定」等のバランスを図りながら、「利回り」、「入居率」を確保するのは賃貸経営者としての腕の見せ所ですね

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投資戦略 

2014年02月14日

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またまたブログ更新が空いてしまいました

ぼちぼち動いてはいるのですが、基本的に同じ行動の繰り返しで、ブログネタ的に「この話って前も書いたよな〜」
と考えちゃうと筆が進みませんね(苦笑)

一応、来週からはいよいよ「ファミリータイプ新築一棟マンション」の建設会社との打ち合わせがスタートしますので、新しい気付きが有りましたら、書きこんでいきたいと思います

さて、現在の個人的な活動のメインは、前回のブログに書いたように自宅や自己使用の事務所狙いの物件が中心となっていますが

実は先日、内見した物件の「管理組合総会議事録」の取り寄せをお願いしたところ、「そんな事を言う人は初めてです。」と驚かれてしまいました

その仲介業者さんによると、通常は管理組合の規約を重要事項説明の際に添付する程度なんだそうです

正直、「マンションは管理によって資産価値が大きく変動するし、高い買い物をするのに、管理組合の現状すら把握しないなんて怖いな〜」と感じますが、

確かに、「初めての自宅」を夢いっぱいで購入する人は、「滞納の現状」や「問題入居者とのトラブル」なんて状況を知ったら、購入を躊躇してしまう可能性が有るので、仲介業者としては積極的に必要以上の情報は開示したくないんでしょうね

また、私の様な投資家目線の購入希望者が、指値の参考にする可能性も有りますし・・・

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投資家の自宅について 

2014年02月09日

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本日は少し早起きして、昨日に引き続き自宅狙いの物件見学を行ってきました・・・

因みに現在の住まいは、昨年夏に自宅として使っていた5LDKが入ったビルの売却が決定してから急遽探した、某ハウスメーカー製のメゾネットタイププレハブ賃貸アパート・・・

元々この場所を選んだ理由が、昨年春から大学生になった息子の通学優先で、息子が卒業後まで住み続ける気は無かった為、当時空いてた中でベターと思われる賃貸物件を選択したのですが、

最近、「4〜5年間住むなら、手頃な金額で値落ちが少なそうな戸建てや中古マンションを購入した方がお得かも」と考えるようになった次第です

まあ、その最大の理由は、夏は暑く冬は寒い現住居の住み心地の悪さ

特に夏場はフラットな屋根形状の影響か、夜2時位まで毎日2階の天井から熱気が下りてくる感じで、エアコンをガンガン効かせても寝苦しい日々が続き、鉄筋コンクリートで出来たマンションの住み心地の良さを改めて再確認出来たのは、一大家として大変良い経験になりました

最近は、キューブタイプでフラットな屋根形状のお洒落な物件が増えてきており、建築コスト面からも人気の様ですが、もし検討中の大家さんがいらっしゃいましたら、長期入居者確保の為に、しっかり屋根裏に断熱材を居れた方が良いと思いますね

って事で、本日見に行った物件ですが、100戸超の大規模物件の高層階の1室で、若干築年数は経過しているものの、管理はなかなかしっかりした印象

ただ、一点だけ残念だったのが、「任意売却物件で、滞納管理費の購入者による精算が必要」との条件でした

元々手頃な金額の物件でしたが、「交通の便は悪いので多少安くなるなら買っても良いかも」との発想が、「最近値段を下げたばかりなので、指値は一切不可」で、更に追加で50万円必要とはね〜

一応、管理組合総会議事録の取り寄せはお願いしましたが、引っ越して間もないので、いろんな物件を見て相場観を磨いてからの方が正解なんですかね(苦笑)

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投資家の自宅について 

2014年02月08日

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昨日は、福岡大家の会初の北九州イベントとして、3ヶ所の物件を大家さん仲間に見せて頂いた後、夜は小倉駅前で13名での懇親会に参加してきました

2ヶ所目に見せて頂いた物件は、480坪の広大な敷地に3棟のアパートが建つ某ハウスメーカーのペット対応物件でしたが・・・

最新の設備やコンセプトは、参考になりますね

オーナーによると、「家賃設定は相場より高めに設定している」とのお話でしたが、2LDK,3LDKの間取りで駐車場は戸数×2台を確保してるそうですし、何より広い敷地にゆとりをもった建物の配置はグレード感が有りますので、満室までそんなに掛からない印象でした

その後、飲み会も含めて7時間程楽しい不動産談義を行った後、徹夜麻雀に合流する為、後ろ髪を引かれながら2次会の途中で退席

お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました

さて、話は変わり、本日は朝から現在通ってるジムの近くに建つ売り中古一戸建てを内覧してきました

今回の物件は平屋の2LDKで、「サラリーマンを卒業して通勤の必要が無くなったら、温泉付きのジムの近所でのんびり暮らすのも良いかも」という発想で見に行ったのですが・・・

残念ながら、駐車場が1台しか確保出来ない為、見送り決定

自転車圏内で買い物出来る場所がコンビニ位しか無いのが最大の理由ですが、田舎物件の場合、駐車場2台確保は必須と改めて実感ですね


facebookに詳細を書きましたが、本日は大変悲しい出来事が有り落ち込んでいます。良かったら応援クリックで元気を分けて下さいね。明日はお天気になると嬉しいのですが。→人気ブログランキングへ





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投資物件選定 

2014年02月07日

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昨日は、夕方から「ファミリータイプ新築賃貸マンション」の融資をお願いしている銀行を訪問して、法人の決算書をお渡しした後、別府市に保有するアパート屋根への太陽光発電設備設置について相談してきました

因みに、太陽光発電の業者さんによると、36円の売電価格の権利を確保する為には、2月20日迄に電力会社への申請が必要との話だったので、そちらは先行して進めていますが・・・

設置費用に関して、日本政策金融公庫に無担保枠が若干足りない為、制度融資について相談した次第です

結果としては、「プロパーは厳しい。一番低い金利の制度融資は、期間10年」とのお話でしたが、

今回は一括償却による節税がメインの目的ですし、繰り上げ返済も視野に入れているので、月々多少の持ち出しは容認したいと思います

さて、銀行訪問後は、久し振りにシェアハウスの内見でしたが、結果としてはコミュニケーションが取れない方だった為、案内前にお断りしました

一応、明日も一件内見を予定していますので、その方が良い方で縁が有ると嬉しいんですけどね


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銀行融資 

2014年02月05日

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一昨日買付を入れた「天神徒歩圏の中古マンション」ですが・・・

結果的には、おきて破りの行動により、購入を断念する事となりました・・・

因みに、その「おきて破り」の内容とは、まさかの専任破り

実は今回のマンションは、2ヶ月前に私が交渉をお願いしていた業者Aと売主様が3ヶ月の期間で「専任媒介契約」を締結していましたが、

最近別の業者Bが売主様に直接接触を図り、「うちだったら、もっと高く買ってくれるお客さんが居る」とアプローチしたらしく、売主様が「業者Bとも媒介契約を締結したい」と申し出たらしいのです

当然の事ながら、専任媒介の契約期間中は他の業者さんと契約する事は出来ない為、どうしても売主様が業者Bと媒介契約を締結したい場合は、業者Aが一般媒介に切り替えるか、契約を解除するしか有りませんが・・・

業者Aによると、「売主様は以前も一度確認した事を後で撤回する発言が有った為、私は責任もって仲介は出来ないから手を引きます」となったとの事

一応業者Aからは、「後日別の業者から情報が出ると思うので、私に遠慮せず直接問い合わせてください」と言って頂きましたが、おきて破りの業者さんと取り引きなんてしたくないですもんね〜


さて、話は変わり、昨日うちが「ファミリータイプ一棟マンション」の新築をお願いしている建設会社から、道路を挟んだ隣接地の「近隣説明資料」が届きました

早速資料を確認すると、新築予定の建物は一棟マンションで、間取りは1LDKと2LDKの複合物件・・・

まあ、これは最近の風潮から予想した通りで、「競合しなくて良かったな〜」と一安心でしたが、最終ページに凄い間取りを発見

それは、最上階のワンフロア全てを使った広々とした「5LDKのオーナーズルーム」でした

8〜10畳の広さの個室に、30畳超えの巨大なリビング、3畳ほどのシューズクロゼットや中庭まで配置した贅沢な造りは、「流石は地主物件」といった印象で、目の保養になりますね

私だと、将来の出口戦略や家族構成の変化を考慮して、広いオーナーズルームを設ける場合も分割可能な間取りに仕上げてしまいそうですが、躊躇なく贅を尽くした汎用性が無い仕上げに出来るのは、ある意味羨ましい限りです

掃除は大変そうですけどね(笑)

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投資哲学 

2014年02月02日

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一昨日のブログに書いた、天神徒歩圏のファミリータイプ中古区分所有マンションですが・・・

昼休みに仲介業者さんから頂いた管理組合規約等を精査した結果、事前に心配していた問題が解消された為、融資特約付きで買付を入れる事にしました

因みに、事前に心配していた事項とは、

修繕積立金の残額

事務所使用の可否

の2点

先ず、「修繕積立金の残額」については、暫く大規模修繕を行ってない印象だったので、「高額の一時負担金無しで大規模修繕が可能か」が気になりましたが、取り敢えず1億円近い残額が有るみたいで一安心

私が若い頃に自宅と賃貸で2室保有していたマンションは、戸数23戸しか無かった為、大規模修繕を計画した際に当初の見積もりで一戸当たり70万円の一時金が必要となり、焦った記憶が有りますが

流石に100戸近い戸数の物件は、余裕が有りますね

ただ、専用駐車場が区分所有となっており、管理組合に収入が入らない物件だったのは、少し残念でした

次に、一番気になっていた「事務所使用の可否」ですが、

当初、仲介業者さんから「事務所使用不可らしい・・・」と聞いて、「法人登記が置けないから、手は出せないな〜」と思っていたのが、管理規約上は「金融業、風俗業の事務所のみ不可」となっていました

まあ、実際に契約する場合は再度確認する必要は有りますが、ポストを見ると会社名らしき記載も有るので、大丈夫なんでしょう

さて、肝心の買い付け価格ですが、実は既に私の希望価格で業者さんが買付けを入れおり、売主様が難色を示している状況という話だった為、仲介業者さんのアドバイスに従い、若干の上乗せをして記載しました

「自己使用」、「節税目的」という事で、若干甘めの金額提示となりましたが、これでも売主様の希望価格より2割近く低い為、了解頂けるかは不明です・・・(苦笑)

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投資物件選定 
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