2014年04月

2014年04月29日

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先日のブログで、不動産賃貸業の法人化のお話を書きましたが・・・

後で考えたら、2年前に改訂版の下の本に寄稿した際、法人化をお勧めする記事を書いたのを思い出しました



因みに、上の書籍では割り振られた頁数の関係で一つだけ書けなかった事が有りました

それは、

「法人化しても、役員報酬は貰わないという選択肢も有る」

という事

実は前回のブログで「後3年早く気付いてたら・・・」と書いたのは、「法人化」の話では無く「役員報酬」の話だったのですが

当時、「法人化」という選択肢を検討はしたものの、「法人役員は社会保険&厚生年金に強制加入」と思い込んでしまった事から、見送ってしまったのでした

サラリーマンにとっては、奥さんを扶養から外すと結構大きな収入面のデメリットが有ると思いますが、不動産管理法人の立ち上げ初期は、物件を買い続けている限り、それ程大きな利益は出ませんので、

「役員報酬は受け取らずに、経費面での節税メリットのみ享受する」

というのは、有効な手法だと思います

【余談】
昨日帰宅して通帳をチェックしたところ、昨年末に別府のマンションに設置した「太陽光発電」の売電収入が121,149円振り込まれていました

今回、設置費用は、日本政策金融公庫から15年固定金利のフルローンで借り入れしており、毎月の返済は6万6千円程度なので、「なかなか良い仕事してるな〜」って印象ですね

この調子だと、表面利回り14%に届きそうですが、果たしてそんなに上手くいってくれるのでしょうか


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2014年04月25日

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セミナー等でお会いした方に、「法人で7棟73室運営中」という私の状況をお話すると、

「不動産の保有形態で個人と法人はどっちが良いの?」

と聞かれることがよく有りますが・・・

私の場合、節税目的で法人を設立した訳では無いものの、経費面における法人のパワーは日々実感しているので、

「しっかり利益が出る物件を買い進めて、長期保有の予定なら、早めに法人化しても良いのでは」

って感じでお答えしています

まあ、サラリーマンの方があくまで「副業」と割り切って物件を保有する場合は、青色申告の事業規模の戸数(5棟10室)を個人で保有し、65万円の控除の範囲内か、65万円を少し超える利益を計上しながら、キャッシュを残す方法も選択肢として有望ですし、

最初から「6〜10年後に売却してキャピタルゲインを狙おう」と考えてる物件なら、「長期譲渡所得」を使えてキャッシュが残し易い個人名義の方が有利ですが・・・

日本の税制では、「太陽光発電設備の一括償却」の様に、法人限定の政策も結構有りますし、計上可能な経費が全く違いますからね

さて、昨日ジュンク堂で、いつも通ってる「不動産書籍コーナー」から少し足を延ばし、起業関係の書籍を物色していたところ「いますぐ妻を社長にしなさい」というタイトルの、なかなか為になりそうな本を発見したのでご紹介します



中身としては、専業主婦の奥さんを社長にした「プライベートカンパニー」のお話でしたが、予想通り、筆者の方自身も、この「プライベートカンパニー」を使って収益不動産を購入してるとの事

奥さんが社長の「プライベートカンパニー」と、サラリーマンの属性が有る夫の保証人は大変相性が良く、私も平成20年に法人を設立した後「後3年早く気付いてたら・・・」と後悔したものですが、

最近は「合同会社」という形態の法人も出来て、以前に比べると「設立費用」、「維持費」共に格段に安くなってるので、特に給与所得が比較的多く、サラリーマンの税率が高めの方は検討する価値大だと思います

法人を作ると、会社以外の名刺が持てるのも嬉しい副産物ですね(笑)

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投資戦略 | 法人化

2014年04月24日

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先日、自主管理している「女性専用シェアハウス」の入居申し込みについて、非常に悩んだ結果、契約をお断りした事が有りました

因みに、通常の賃貸物件であれば、「支払い能力」が最優先の審査事項となりますが、

うちのシェアハウスの場合、その辺は結構緩やかで、申し込み時点は無職で「福岡に来て住所が決まってから、仕事を探します。」なんて方でも、誠実な人柄で常識が有れば、お断りする事は殆ど有りません

但し、職業によっては、ご本人がどんなに良い方でもお断りする事が有り、料金設定が比較的高めなお水系(HPで確認)が、これまで対象となってきました

うちの物件には学生さんもいらっしゃいますし、大半が自分の娘と変わらない年代の女の子で「ご両親からお預かりしている」という意識が強いので、ある程度は経営度外視でやってますね

さて、先日お断りした方のお仕事は、お水系では無く美容系だったのですが、

勤務先のHPを見て気になったのは、VIPコースの値段の高さでした

といっても、新車購入なんかと比べると全然低い金額で、美しさを追求する女性にとっては、惜しくない投資なのかもしれませんが、

私はコアなコミュニティにはそぐわないと判断しました・・・

「投資は自己責任」で、判断ミスは全て自分に降りかかってくるので、リスク管理には慎重になりますね

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リスク管理 

2014年04月23日

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先週、福岡市内の築古戸建て物件の話が流れる前に、ある地銀さんに融資の可能性について打診していましたが・・・

築古故、当然融資年数は短くなるものの、意外に前向きな姿勢に正直びっくりしました

そういえば、今年初めに大分物件の融資を打診した大分に本店が有る某銀行の担当者さんも、「今回は評価が伸びなかったけど、福岡の物件ならいける可能性大なので是非持ち込んでください」なんて話をしていましたが、

そんな話を聞く度に、「福岡で利回りが乗る物件に仕上げる事が出来たら、融資面で苦労しないんだ」って考えてしまいますね(笑)

とはいえ、最近では希望利回りが実現可能なマンション用地は殆ど無い状況ですし、今更単身向けの新築アパートを建てて、苦労を背負い込む気にもなれず

有る程度利回りを確保する為には、「格安の不整形地」という事になりますが、福岡って意外と旗状地は少ないんですよね〜

という事で、個人的に狙いと考えてるのは、福岡の都心A級立地でも格安で放置されている「間口が6m未満の細長い土地」

間口が7m位有ると、「戸数6戸の木造アパート」が建築可能なので、結構流通性が有り取引価格も高くなりますが、

建て売りアパートメーカーの基準から外れた土地を格安で仕込んで、工務店に安く建てて貰えれば、面白そうなんですけどね

ただこの場合、容積率を使い切る為には必然的に3階建てとなりますので、「木造」、「鉄骨造」何れにしても、建築費は結構嵩みますが、私の場合、「女性専用シェアハウス自主管理」というお家芸が有り間取りのアレンジも効くので、他の投資家さんよりは、結構有利な立場だと思います


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投資戦略 

2014年04月21日

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本日は、夕方から建設会社の会議室で、第2回の「新築定例会議」でしたが・・・

会議室に入ると、11名も出席者が居て少しビックリ

「前回の新築時は多くても5〜6人だったけど・・・」と怪訝に思いながら、大名行列状態で名刺交換をした結果、何故か3名もエレベータの業者さんが参加してる事が判明しました

さて、打ち合わせでは、スケジュールの話や敷地内に設置する電柱の位置について確認した後、エレベータ業者さんのお話をお伺いしましたが、

目的自体は予想通り、「完成後は保守契約もお願いしたい」という内容でしたが、その条件を聞いて若干怒りモードに・・・

なんと、「保守契約を締結しない場合、エレベータ本体の納品金額を100万円近く引き上げる」という、予想外の理不尽な話だったのです

しかも、頂いた保守契約の見積金額も、私が昨年建てた別府のマンションで別業者さんにお願いしている金額の1.8倍という高額・・・

今回の物件は、戸数が10戸しか無い為、お預かりする1戸当たり4〜5千円の共益費の中から「エレベータ保守代」、「定期清掃代」、「共用部電気代・水道代」、「インターネット接続料」を捻出する為には、エレベータ保守料は最も重要な項目で、到底容認出来る数字ではありません

という事で、本日は結論を出さず、再度保守契約の見積もりを出して貰う事になりましたが、

今回の理不尽な話も、「建築費高騰」&「消費税UP」の影響なんでしょうかね

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業者見積もり | トラブル発生

2014年04月18日

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遂に本日オープンですね

福岡アンパンマンこどもミュージアムinモール

因みに、場所は地下鉄空港線中洲川端駅に直結した「博多リバレイン」の5・6階だそうです

リバレインの地下には、巨大な駐車場が有りますし、車・地下鉄どちらで来ても、雨に濡れなくて済むのは、子供連れにとって嬉しいですね

福岡では以前、第2キャナルシティの中核テナントとして、「ディズニーの屋内体験型施設」が出来るとの噂が有り、結局流れてがっかりしたものですが、賃貸経営者としては、久し振りに明るいニュースとなりました

まあ、大人の中には「アンパンマン」というコンテンツの威力を過小評価してる方も多いかもしれませんが、

私、昨年秋の横浜訪問の際に「アンパンマンミュージアム」の底力を思い知らされたので、凄い楽しみです

暫く混雑が続くと思いますが、来月初め位の平日に訪問して、入居者募集&地域ブログで写真を紹介出来ると思いますので、暫くお待ちくださいね

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ご挨拶 

2014年04月17日

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私が現在新築を取組中の地域では、某大手建設会社がシリーズ化された賃貸マンションを建てまくっています

不動産会社の方に聞いた話では、「同じ型枠」や「図面」を使いまわしてコストダウンが可能な事から、建設費は相当安いそうですが、ビックリする位安い「募集賃料」を見ると、多分事実なんでしょうね

現在の私は、そんな「低コスト規格賃貸住宅」に対抗するために、「地主さんが建てない様なマニアックな物件」を目指していますが、

最近、「低コスト規格賃貸住宅をベースにした物件を、郊外の土地に建てて勝負したいな〜」なんて考える事が多くなりました

実は先日も、ある大家さん仲間が新築した「低コスト規格住宅」を見せて頂く機会が有りましたが、正直、物件を見た時点ではそれ程感動は無かったものの、金額を聞くと予想外に安く、正直、大分で安い土地を見付ければ、低層物件でも余裕で勝負できる印象

「間取り」や「基本設備」が変更不可でも、「建物配置」や「設備」、「募集条件」等、永年の大家歴で培ったアイデアを生かせる場所は、結構有りますからね

という事で昨日、早速ある業者さんに大分の広めの土地のボリュームチェックをお願いしましたが、

先ずはどんな見積もりが上がってくるのか、楽しみにしたいと思います

【余談】
本日は、久し振りの休暇だったので、最近人気の糸島野菜をたっぷり使ったランチを楽しんできました

郊外のお店にもかかわらず、13時過ぎでもほぼ満席で、流石人気店って感じですね

入居者募集&地域ブログ

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投資戦略 

2014年04月16日

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当初の契約では、今月下旬には引き渡しが完了し、GW期間中の引っ越しを予定していた購入予定の「4LDKの中古区分所有マンション」ですが・・・

2番抵当関係のトラブルで約1ヶ月引き渡しが伸びてしまい、若干モチベーションも低下中

とはいえ、「引っ越ししたらこれをやりたいな〜」という項目はいくつか有るので、本日は気合を入れ直す意味で、それを書いてみたいと思います

昨年夏に個人名義で購入した車の法人への売却

新しいブロガー名刺の作成

NISA口座を作成し、優待株を大人買い

新法人の設立


他にも、「溜まってる領収書の整理」等、「やりたい事」じゃなくて「やらないと駄目な事」もいくつかありますが

取り敢えず、「現在の住まいでは書斎が狭く、申告関係の書棚が入らない」という問題は、解決する予定なので、早く引っ越しを終えて落ち着きたいものですね

【余談】
昨年秋に一度は交渉決裂したものの、今月になって急遽「やっぱりあの時の金額で購入して貰えませんか?」と業者さんから連絡が有った「築古一戸建て」ですが・・・

昨日、業者さんからの連絡により、購入しない事が決定し、正直少しだけほっとしています

因みにこの物件は、投資初心者の方が「時間」と「労力」を使って1〜2年で200万円程度の利益を狙うには絶好の素材でしたが、

現在の私の状況では「自己資金」、「融資先」共に最大限の有効活用とならないんですよね〜(苦笑)

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余談 

2014年04月15日

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先日、別府のアパートの入居者さんから、「洗面化粧台が壊れた」との連絡が有ったので、管理会社を通じて業者さんに交換の見積もりをお願いしましたが、

FAXで送られてきた見積もりを確認すると、施工費が予想以上に高い金額だったので、速攻電話し、確認をお願いしました

因みに確認した事項は、

「今回の設置作業は外注になりますか?」

という内容

結果は「社員で出来ます」という回答だったので、「少し高い気がします」と控えめに抗議させて頂きました。

まあ、金額自体は5〜6年前にホームセンターにお願いした時と比べて2割ほど高い程度だったので、物価上昇を考慮すると適正な金額と思いますが、

私が抗議した理由は、この業者さんと「物件内で設備のトラブルが発生した場合は実費で対応する」との覚書を結んでいたからです

実は今回連絡したのは、2年半前に購入した「戸数16戸のファミリータイプアパート」と昨年新築した「戸数41戸のマンション」にプロパンガスを供給している業者さんですが、

今回の覚書は、新築マンションのプロパンガス業者選定時に結んだもの

最近は大分でも、プロパンガス業者同士で、「新築共同住宅へのプロパンガス供給時に、過剰な設備の提供はしない」との協定が出来ている事から、今回うちの物件でも「設備提供に変わるサービス」として覚書を締結させて頂き、遠隔物件管理の強力なアイテムとなっていましたが、

1年足らずで忘れられるとは困ったものです

話は変わり、私が不定期で参加中の「キャッシュフローゲーム会」ですが、

私は「紙の資産」をほぼ卒業状態の為、最近は昼からのセミナーは受講せず、専ら夕方からのキャッシュフローゲーム専門となっていました

ただ、今週のセミナーは、結構興味深いテーマなので、久し振りに受講を検討中

そのテーマとは、

「自己破産」

しかも、弁護士が上から目線で喋るのではなく、実際に過去に自己破産を体験された方の生の話が、2,500円で聞けるので、良かったら皆さんも一緒に聞いてみませんか?

はじめてのキャッシュフローゲーム@福岡

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金持ち父さん 

2014年04月13日

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先日、地元のHPをチェックしていたら、「空き家バンク」の頁を発見しました

日出町空き家バンク

因みに、空き家バンク自体は、過疎に悩む多くの自治体が採用しており、大分県内でも杵築市、国東市、豊後大野市等複数の自治体が実施済み

狙いとしては、所有者の死亡や転出等の理由で空き家になっている住宅に、転入奨励金を支給して市外からの転入を促し、「過疎化の防止」、「税収UP」等に繋げるって感じでしょうか

実際、日出町の空き家バンクでも、住宅の提供者、入居者それぞれに10万円の報奨金を出すそうですが、貴重な税金から個人に出す報奨金としては結構大きな額ですよね

電話で担当者さんに確認したところ、町内の空き家をリスト化し、所有者に登録を促す文書を送ってるそうで、「廃屋」等の人が住めそうにない家は、対象から除外してるとの事

登録は、町内在住でも可能だそうですが、契約したら速やかに引っ越さないといけないそうで、残念ながら私のような「賃貸目的」は不可だそうです

個人的には、報奨金なんて要らないので「賃貸経営者」として利用させてもらえば、空き家を処分出来ずに放置している方の手助けになりますし、費用を掛けてリノベーションし賃貸に出す事で、「空き家の解消による活力増」や「税収UP」に寄与する事は出来ると思うんですけどね・・・(苦笑)

って事で、サラリーマンをリタイアしたら、ウォーキングを兼ねて「私設の空き家バンク」を立ち上げて、空き家の所有者にオファーを出そうかな〜なんて、現在妄想中です

【余談】
先日会員になってるジムで、「バランスボール」と間違えて「ストレッチポール」のスタジオレッスンに入ってしまいましたが、

実際にやってみると、メチャクチャ気持ち良くて、すっかりはまってしまい、遂に自宅用のポールまで買ってしまいました
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エクササイズ自体は、ポールの上に仰向けに乗って、左右にゴロゴロするだけの、非常に単純な動きですが、猫背気味の方や体が固い方、長時間のデスクワークで肩凝りに悩んでる方には、超お勧めの健康法ですね

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空室対策 

2014年04月11日

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地主系の方が、アパートやマンションを建てる理由としては、「相続税対策」が多いみたいですが、

サラリーマンで不動産投資を行ってる方の当初の目的としては、次の様な理由が多いのではないでしょうか

定年後の年金対策

損益通算による節税目的

給料以上の利益を上げて早期リタイア狙い


因みに、最近では利回り5%を切っている「区分所有の新築ワンルームマンション」は、「定年後の年金対策」と、「節税目的」を組み合わせた営業トークを行ってるみたいですが・・・

本当にそのマンションを、20年後、30年後迄家賃で返済を続けながらローンを完済し、年金代わりにする事が出来るのかは、同じ地域に建つ築20〜30年の中古マンションの家賃相場や流通価格をアットホーム等で調べれば簡単に解る話です


さて、それではもう少し利回りが高い、「新築建て売りアパート」ですが

福岡で最近販売されている物件の利回りは、7〜8%台前半が相場だそうで、私が14年前に初めて「新築建て売りアパート」を購入した頃と比べて1%以上下がってる様子

実は先日、昨年福岡市内に「新築建て売りアパート」を購入された方の「確定申告書」や「満室時の年間収支内訳書」を見せて頂く機会が有りましたが、「予想利益が年100万円程度では、繁忙期を外れて3部屋退去が有ると厳しいな〜」という印象を受けました

まあ、定年後の年金代わりに、毎月積み立て預金と思って長期間運営する目的なら、当初の目的は達せられると思いますが、築2〜3年位から「退去ラッシュ」や「家賃下落」が始まると、結構ストレスになりますので、

個人的には決して新築がダメとは思いませんが、毎月の利益を残してストレスなく運営したいなら、賃貸激戦地で無い地域に土地を取得し、可能であればファミリータイプを検討したいですね

最近2名の大家さん仲間にお奨めしましたが、新築を志す方必読の一冊です。
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新築アパート 

2014年04月08日

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先日、3月末にアパートの太陽光発電を設置して下さった業者さんに電話し、4月以降の動向をお尋ねしたところ、大変厳しい話が有りました・・・

その話とは、

二区画以上の太陽光発電については、電力会社が高圧でしか受付しなくなった。

との内容です

昨年までは、大規模な空き地を太陽光発電の業者さんが50KW未満で区切ってパネルを設置し「野立て太陽光発電」として分譲する事例が多数見受けられましたが、

高圧の場合、パワコン等も高額になり利回り的に合わなくなる為、頭を抱えてるとの事

まあ、電力会社的には完全な逆ザヤで、利用者の電力料金に上乗せして補填してる状況なので、当然の流れなのかもしれませんが、取り敢えず今期の法人の節税対策からは、当初から外した方が正解みたいですね


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節税 

2014年04月06日

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本日は、朝から大分入りし、大家さん仲間の新築物件を見学した後、2年半前に法人で購入したファミリータイプアパートを訪問

先月末に設置した太陽光発電設備と、リノベーション工事中のお部屋を確認してきました

太陽光発電の写真はこちら
 ↓  ↓  ↓
入居者募集&地域ブログ

リノベーション工事は、和室6畳×2室とDK7.5畳が一列に並んだ2DKを、和室6畳とDK7.5畳の間の壁をぶち抜いて、13.5条のLDKに変更し、もう1室の和室6畳も洋室に変更し、広々とした1LDKに変更の真っ最中ですが、

来週半ばに入居が迫っている為、日曜日返上で突貫工事で作業して頂いてました

因みにこのアパートでは今期3室の退去が有り、既に2室はお申し込みを頂きましたが、残り1室についても需要が多い振り分けタイプの2DKなので、GW前には吉報が届くと思います


さて、話は変わり、私は現在通算5棟目の新築を手掛けていますが・・・

最近特に重要と感じてるのが「普通って何だろうと疑問に持って自分の価値観に照らし合わせる」という発想です

例えば、

「賃貸物件は、プロパンガスが普通」

「賃貸物件は、ガスコンロ持込みが普通」

「単身者が住む部屋なので、ユニットバスは1014サイズが普通」

「学生は料理なんてしないので、キッチンはW1200が普通」


なんて感じですが、皆さん、自分で住むとして、「普通のお部屋」に魅力を感じるのかな〜

考えてみたら、バブルの頃は「普通」だった「3点ユニットバス」や「16屬離錺鵐襦璽燹廚髻△い弔隆屬砲多くの方が検索対象から除外するようになりました

まあ、収益物件にとって利回りは命なので、総工費を安く抑えるのは当然必要ですが、せっかく新築を手掛けるなら、自らの価値観を信じて「自分で住みたいと思える物件」に仕上げたいものですね

一部屋10万円弱の予算でも、「施主支給」という手法を使えば、内見の際に小さなサプライズでワクワク感を与えるのは、十分に可能です・・・

特に、相場よりも高い賃料の場合は、「入居者さんが遊びに来た友人に自慢できる仕掛け」を創り出さないと、早期満室は厳しいでしょうね

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投資戦略 

2014年04月05日

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本日は、徹夜麻雀明けでしたが、

2時間の仮眠後、朝から仲介業者さん、リフォーム業者さんと一緒に、購入予定のファミリータイプ中古区分所有マンションを訪問

リフォームの希望個所をお伝えし、見積もりをお願いしてきました

因みに、今回の物件は自宅として使用する予定なので、予算的には若干緩めで考えており、納戸以外は全て改修して貰う予定ですが、今後のリノベーション案件の指標になるので、どんな数字が届くのか、今から楽しみですね

さて、午後からは昼ズンバに参加した後、夕方からは先日著書の増刷が決まったはじめさん主催の居酒屋セミナーに参加してきました

高齢者向け賃貸を検討中の方にもお勧めの一冊です
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因みに今回のテーマは「孤独死」という若干重い内容で、20名以上の参加者が約1時間真剣に聴講

個人的には、当然の事ながら、「孤独死」と縁が無い大家生活を過ごせるのが一番で、それを目指して物件選定は進めていますが、

講師によると、30代〜50代の女性の事案が結構多いそうですし、いざという時の為に大変参考になるお話でした

セミナー終了後の懇親会では、コロビビさんの図面を見せて頂きながら、楽しい会話と美味しいお酒を楽しみましたが、

図面を肴に楽しく飲めるの我々って、世間では不思議な存在なんでしょうね(笑)

お会いした皆様、素敵な時間を有難う御座いました

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不動産投資家 

2014年04月03日

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一昨日夕方、福岡市内の業者さんから着信アリ・・・

要件は、昨年秋に私が購入を打診し、玉砕していた物件について、売主様が金額を下げても良いと言ってるので購入して貰えないかとのお話でした

因みにこの物件、結構築年数が古く、「雨漏り」、「郊外のファミリーなのに駐車場が1台しか取れない」等の問題は有りますが、素材的にリフォームのし甲斐が有りそうだったので、昨年は「現金で買えるなら」という事で検討していましたが、

現状は、「自宅マンション購入」や「アパート屋根への太陽光発電の設置」により、昨年と比べて余りキャッシュは増えていませんし、新築の建築費造で自己資金が増えるのも頭が痛い問題

という事で、「融資が付くなら検討」とお答えしましたが、業者さんの反応は結構いけそうな印象だったので、結果を待ちたいと思います

ただ、このお話は昨日「福岡大家の会」にも書いたのですが、何名かお金持ちの方が興味を抱いてる様子なので、あっさり現金買いで持って行かれちゃうかもしれませんね(苦笑)


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戸建て賃貸 

2014年04月01日

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収益不動産を初めて購入する場合、利回りに拘るのは当然ですが、

個人的にはROIと出口戦略をしっかり立てた方が、拡大スピードは速くなると思います

その為には、私が以前から提唱している


1戸当たりの面積が40岼幣紊離譽犬鮨恵曖劭辰之てて、

物件力により礼金を受領しつつ、最低限のADで早期に満室にし、

元金返済猶予3〜6ヶ月の間に、一気に自己資金を回収

不動産取得税免除、固定資産税5年間半額の力で自己資金を積み増しながら、

6年目以降のキャピタルゲインを狙う



という戦略を、投資初心者の方にもお勧めしたいのですが

悩ましいのは、スケールメリットが無いと利回りが出難い為、ある程度は自己資金が必要な事

因みに私が昨年建てた新築RCは、1LDK〜2LDKの計41戸という戸数により、スケールメリットを享受する事が出来ましたが、

現在取組中の新築RCは、戸数が3LDK〜4LDK10戸と少ないことから、利回りは力技で無理矢理ひねり出してる状況です(苦笑)

まあ、若い方なら最初は小さな物件を購入しつつ、時間を掛けてコツコツ自己資金&経験値を積みますのがベターと思いますが、

場合によっては、親から借りたり職場の無担保融資を活用する等の方法も「ROI100%超え物件」に仕上げる事が望める場合は「有り」ですね


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投資戦略 
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