2014年05月

2014年05月31日

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本日は、朝から高速を飛ばして別府市を訪問し、昨年新築した戸数41戸の賃貸マンションの定期検査を行ってきました・・・

今週は本業が忙しい中、無理やり休みを取って「賃貸住宅フェア」に参加した事も有り、若干疲れが溜まっていましたが、

美味しい料理と素敵な温泉で、旅行気分でリフレッシュ出来るのも、別府市に物件を購入した恩恵ですね

さて、それでは昨日の続きです

新築物件に対する物件名の決め方ですが、基本的には「お洒落な単語」+「町名」OR「最寄駅名」って感じが無難だと思います

なんて言いながら、私が昨年新築したマンションでは、地名も駅名も全く入ってません

これは、車社会の地方に建つ物件で、駅から離れてる事や、地名的にも地元の方に余りインパクトを与える場所では無かったからですが、

現在新築中の物件では、「最寄駅名=まあまあ、町名=いまいち」の為、基本に従って「お洒落な単語」+「最寄駅名」の方向で検討中

また、最寄駅名が若干長め為、前に付けるのは単語は短めでいきたいと考えてます

って事で、ネットで調べて悩みに悩んだ結果、先日2つの候補を決めて管理会社の担当者さんに打診し、そのうちの1つでほぼ決定しかけたのですが・・・、

直後に担当者さんから着信あり

「ひろさん、さっきの名称だけど▲▲建設(農協御用達)の物件でシリーズ化されてました」

また一から考えるしかないですね・・・(苦笑)


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2014年05月30日

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賃貸募集において「第一印象」は大変重要な要素なので、多くの大家さんが「物件名」には拘っています

中古物件の場合に定番なのが、ダサい名前の物件を購入し、リノベーションを行うついでに、物件名もイタリア語やフランス語とかを使った格好良い名前に変えちゃって、過去と決別したお洒落な物件にリニューアルする手法

以前のオーナーが田中さんだったから「田中荘」とか、石橋さんだから「ストーンビレッジ」なんて場合は、しがらみを断つ意味でも、劇的に効果が有りそうですよね

因みに私は、過去に4度中古の一棟物件を購入しており、契約の段階では毎回「物件名どうしようかな〜」と悩んでいますが、結局、物件名を変更したことは一度も有りません

これは、

第一印象で致命傷になる程ダサい名前ではなかった。

リノベーションを行ってないのに名前だけ変えても仕方ない気がする。

入居者さんに負担が掛かり、対入居者の第一印象が低下する。


なんて理由です

法人で運営する場合は、「保有する物件の全てに法人名を付ける」なんて戦略も有りますが、私は常に売却を視野に入れており、売った後に法人名が残るのも嫌なので、シェアハウス以外で法人名を付ける事は今後も無いでしょうね

さて、実は現在建築中の「ファミリータイプ新築一棟マンション」の名称で大いに悩んでおり、昨日若干動きが有った際に「物件名の話をブログに書いてみようかな〜」と思い立ったのですが、

長くなったので、新築の名称については次回書き込みしたいと思います


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投資戦略 

2014年05月29日

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一昨日、昨日と二日間に渡ってマリンメッセ福岡で開催された「賃貸住宅フェアin福岡」ですが、

私は初日のみ参加し、昨日は反動から本業で多忙な一日となりました・・・

来年以降は、じっくり会場内に滞在して、皆様と交流出来たら嬉しいですね

因みに私は7年前に初めて賃貸住宅フェアに参加しましたが、年々参加の目的は変わってきて、初期の頃は自分の賃貸物件に設置可能なアイテム探しや、セミナー受講が楽しみだったのですが、

最近は交流している遠方の大家さんとの情報交換、近況報告に大半の時間を費やし、今回はセミナー受講も知り合いの大家さんがお話した一本のみでした

さて、大家さん仲間との会話の中では「野立て太陽光発電のリスク」等、いくつか気になる話が有りましたが、

本日はその中から、以前から人気の「地方高利回り物件」に関する驚きの現状について、情報をシェアしたいと思います

私は3年前に大分県別府市郊外にある「戸数16戸、駐車場20台、利回り16%のファミリータイプアパート」を購入し、地方高利回り物件大家の仲間入りをしましたが、

その際に一番悩んだのが「管理をどこにお願いするか」という事

福岡のように不動産会社がたくさん有って、お互い切磋琢磨している地域では、お願いした会社と相性が悪い場合、管理を別の会社に切り替えれば済みますが、

地方で不動産会社が少なく、それぞれの会社のシェアが高い地域では、多少業者さんの対応が理不尽だからといって感情の赴くままに対応し、関係を損ねてしまうと、空室を埋める術を失ってしまう恐れが有りますからね

今回お聞きした大家さんによると、ある地方都市の管理会社さんで、そういった強い立場を利用して「収益UP」を模索してるそうなのです

具体的には、毎月の管理費名目で家賃の5%を支払っているにも関わらず、「設備のトラブル」や「退去立会い」等で訪問した際に、「出張費」名目で別途費用を要求されるようになったり、管理物件で大半の入居者が自社客付けなのに「広告料2か月必須、嫌なら客付けしない」と通告されたとの事

しかも、入居者からもしっかり「24時間サポート」の費用を毎月徴収している等、驚くべき内容の連続でした

この地方では、管理物件は現在囲い込みで、他社管理の物件は余り客付けしない慣習が有り、他の管理会社では「検索サイト掲載不可」の為、高稼働率は厳しい事から、今回の大家さんも仕方なくこの様な状況を黙認してるそうですが、

改めて地方高利回り物件のリスクを考えさせられたお話でした

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リスク管理 

2014年05月28日

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昨日は本業の休暇を取得し、マリンメッセ福岡で開催された「賃貸住宅フェアin福岡」に参加してきました

写真はこちら

電車&バスを乗り継いで会場に到着し、受付を済ませて中に入ると、(株)フジヤマさんのブースに、以前シェアハウスのエアコン設置や旧自宅ビルのリフォームでお世話になった担当者さんを発見

因みに、展示していた3点ユニットバスを分離するラビックスという商品は、施工込みで65万円位とのお話でしたが、

都心立地・バブル期仕様のワンルームマンションを購入した時は、検討しても面白そうですね

その後、会場内のブースを暫し散策しましたが、

「以前に比べて、ブースのコマが小さくなったな〜」

「太陽光発電の業者が凄く多いのに、アパート業者が少なくなった(1社のみ)のは、売れ行きが順調な証拠?」

「デジタルキーは5〜6年前と比べて、性能も進化してなく、価格も下がっていないのは残念」


といった印象でした

その後、九州大家の会のブースを訪問して、大家仲間の皆さんと情報交換した後は、恒例の懇親会&2次会で終電ギリギリまで楽しい大家談義

私と同じく、邱永漢先生の影響で投資を進めてきた投資家さんとじっくり語れたのは、嬉しかったですね

お会いした皆様、楽しい時間を有難うございました

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不動産投資家 

2014年05月25日

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うちで現在新築中のファミリータイプ一棟マンションの所在地は、福岡市内でも有数の「賃貸激戦地」・・・

という事で、セオリー通りなら、管理は物件最寄駅近くにある業者さんの中で、最も客付けに強いところにお願いするのが正しい選択肢なのでしょうが

今回は「博多駅や天神から入居希望者を連れてきて貰える物件」を目標にしている事も有り、敢えて天神近くの管理がメインの業者さんにお願いする予定にしています

まあ、物件最寄駅周辺の業者さんの対抗心が強すぎる為、そのうちの一社にお願いした場合の反動が怖かったのも理由の一つなんですけどね

とはいえ、建築確認の看板設置以降、複数の業者さんが「良かったらうちで管理を・・・」と営業に来ており、その都度「もう決めてますので」と業者名を伝えてお断りしてきましたが、

本日も夕方帰宅して部屋で寛いでると、某大手フランチャイズの営業マンが来訪

「〇〇さん(前回伝えた予定管理会社)と違ってうちは物件の近くに有るので案内に有利ですよ」

「客付け力は自信ありますが、管理物件優先なので、契約が無いオーナーの物件は余程の強い希望が無いと案内しません。」


なんて感じで、脅しを交えつつ提案を頂きましたが、

一番気になっていた「他社客付けの場合の仲介手数料・広告力の配分方法」をお尋ねしたところ、まさかの、

「そういった事は、事務の人がやってるので私には解りません」

との回答

地主さん相手の営業では、聞かれた事無かったんでしょうね〜(苦笑)

まあ、先日聞いた建設会社系の仲介業者さんは、「仲介手数料→折半、広告料が有る場合→管理会社(元付業者)」と言ってたので、横並びの可能性は高いと思いますが、

「仲介に関するフィーは全て客付け業者に渡す事」を管理契約締結の条件にしている私のような大家は、管理を受けても美味しくない存在なので、向こうからお断りされるかもしれませんね


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賃貸募集 | 投資戦略

2014年05月23日

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先日、ブログのアクセス解析をチェックしたところ「プライベートカンパニー」という「検索キーワード」が急上昇していました

皆さん、不動産投資の法人化に興味あるみたいなので、本日は法人運営に関して私が現在考えてる事を書きたいと思います

さて、うちの不動産管理法人は、平成20年1月に設立し、現在は妻のみ報酬を取って、「社会保険・厚生年金」にも加入していますが、

現在の最大の悩みは、私がサラリーマンを卒業した後の給与形態をどうするかという事です

昔なら、

「法人から役員報酬をいっぱい支払えば、給与所得控除の威力で節税になる。」

なんて単純な話で済んのですが、最近は社会保険料の存在が大きなネックです・・・

厚生年金保険料、社会保険料は、年々給与からの負担割合が増えており、更にボーナスからの徴収も義務化された為、節税メリットが以前ほど享受出来なくなってる印象ですね

個人的には、税率が有る程度低い人なら、給料は10万円位に抑えて社会保険料の負担を抑制し、日常生活の費用は、「出張旅費」等の経費を有効活用するのがベターな気がしますが、

所得が急激に増えてくると、カバーしきれなくなるのは嬉しい悩みですね

という事で、現在の研究テーマは「所得分散」で、物件の一部は個人名義に変更することを検討中ですが、

夫、妻、それぞれが法人を持って自分の法人で社会保険に加入し、相手方の法人から報酬を得る手法が成立するなら、大変助かるので是非実行したいんですけどね〜(笑)

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法人化 

2014年05月21日

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来週は、賃貸住宅フェアが福岡で開催されますが

九州の大家さん仲間の間でも、facebook等で徐々に盛り上がってきたみたいですね

個人的には、昨年本業が忙しくて昼は参加出来なかったので、今年は初日だけですが、各ブースやセミナーなんかをのんびりと回れたらな〜と考えています

ぶっちゃけ、大家目線での新たな発見は余り期待してませんが・・・(苦笑)

おおいた大家の会会長の「太陽光発電事業の話」は興味ありますし、今年は小場さんが会場内にブースを作ってるそうなので、九州の大家さん仲間との本音トークも楽しみですね

さて、その「太陽光発電事業」ですが、個人的には「大変良く効くが、副作用も強い劇薬のような存在」と考えています

実は私も、「一括償却による課税繰り延べ」を狙って、保有するマンションの屋上やアパートの屋根に、昨年は27KW、今年は29KWの太陽光発電を設置しましたが、

「一括償却」という事は当然翌年以降「減価償却費」という経費が無い状態で売り上げだけが計上されるので、税負担は重くのしかかってきます

また、住宅の家賃と違って課税売上という事で、売電金額が1000万円を超えると、消費税の納税義務が発生するのも悩ましい問題です

詳細の書き込みは自粛しますが、大家さん仲間の中には、本来嬉しい筈の「予想を遥かに上回る発電」に伴う売電金額1000万円超えを回避する為、凄い力技を準備してるって話を聞いたことが有りますが、売り上げの8%は本当大きいですからね・・・

という事で、昨年以降「一括償却後の太陽光発電設備の名義変更」による所得分散を模索していますが、この場合、本来の法定耐用年数の償却残高と実際の売却金額の差額が譲渡益となるのが頭が痛いところです

土地や建物のように、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書を準備出来れば、その金額により申告は可能らしいのですが、果たして作ってくれる鑑定士さんって居るんですかね〜


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投資戦略 

2014年05月20日

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先週末は、風邪気味だった為、「城下かれい祭り」の訪問は断念

土曜日の午前中にシェアハウスの内見を対応した他は、会員になっている温泉付きのジムで、軽く汗を流したり岩盤浴に入った位で、基本的には自宅で大人しく過ごしていました

気力が湧かなかったので、物件検索も行っていませんが、改めて「税務調査」の威力を思い知らされた感じですね(苦笑)

って事で、「税務調査の打診」のその後の動きですが、

先方の希望日時に、うちの税理士さんの予定が重なっていた事から、日程の再調整をお願いし現在返答待ちの状況です

ただ、一点悩ましいのが、自宅として購入予定の「任意売却区分所有マンション(4LDK)」の引き渡しが、債権者様の都合で延期となっており、引っ越しの日程がなかなか決まらない事

引っ越しの前後は、荷物の整理で慌ただしく落ち着かない為、調査日時は7月への延期を希望していますが、果たして容認されるのでしょうかね

さて、今回何万社も有る法人の中から晴れて調査対象に選ばれた理由を推測してみましたが、

個人的には、「税務署から徒歩20分も掛からない便利な立地(登記上の本店所在地)」が大きかったのではと考えてます

実はうちの法人の本店所在地は、昨年夏まで自宅ビルと同じ住所に置いていましたが、自宅ビルを売却し、賃貸に引っ越した際に、現在の自宅の貸主様が「法人登記NG」だった為、やむを得ず、保有する賃貸物件の所在地に本店登記を置き、ポストを設置して対応していたのです

という事で、日程調整の連絡の際に、税理士さんから「本店所在地はポストしか無いので、実際の調査は電車&徒歩で40分近く掛かる自宅までご足労願います。」とお伝えして頂きましたが、

税務署の担当者さん、ガッカリしてるかもしれませんね・・・

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失敗談 

2014年05月17日

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賃貸で長期入居を目指す為には、住み心地の良い物件に仕上げるのが最も優れた手法です

家賃は多少高くても、支払い可能な範囲で居心地が良ければ、転勤等で環境が変わるまで住み続けて貰える可能性が高くなりますが、

毎日の生活においてストレスに感じる部分が有ると、何かの切っ掛けに「もう引っ越しちゃおうかな〜」となりますからね

実は私も、昨年夏に借りた「3LDKメゾネットアパート」を1年も経たずに退去予定ですが、

住み続ける事に我慢出来なかった最大の理由は、「このアパート、屋根裏の断熱材って絶対入って無いよね」と言いたくなる、夏の暑さ・・・

静かな環境で立地は良いので、断熱さえしっかりしてて、欲を言えば2階にもトイレが有ったら、5年位は住んでたんですけどね(苦笑)

って事で、現在うちで建築中の「各戸専有面積80崢兇┐離侫.潺蝓璽織ぅ弯恵曠泪鵐轡腑鵝廚任蓮◆崙々の生活でストレスを感じない物件」を目指していますが、

専有部分に関しては、「共用廊下に面した窓が開けられない部屋は作らない」というコンセプトを、前回の別府物件に続いて実現したものの、現在大いに悩んでいるのが駐車場の問題

実は、現在の計画では、「戸数分の駐車台数確保」を優先させた結果、幅員2.3mしか確保出来ていない区画が半分以上有るのですが、3ナンバーの契約が多かった場合、「車の出し入れでストレスが溜まる物件」に陥ってしまう可能性が高いですからね

とはいえ、敷地の広さや建物の大きさは決まっているので、出来る対策は限られますが、何とか知恵を絞って「戸数分の駐車台数確保」は維持したまま、「半数以上の駐車区画で3ナンバー対応」を目指したいと思います


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投資戦略 

2014年05月16日

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昨日のブログに書いた「事務所狙いのワンルームマンション」ですが・・・

昼休みに担当者さんと電話するまでは、「お宝物件ではないけど、最近の相場よりは安いし、まあ購入しても良いかな〜」と考えていたのですが、

結論をお伝えする前の質問タイムで、テンションが上がらず、気付いたら「お断り」で回答していました

因みに、テンションが上がらなかった理由は、物件のせいではなく、前日夕方に顧問税理士から届いた

「6月上旬に税務調査を行いたいとの連絡が税務署から入りました。」

とのメールだったのですが・・・

個人的には、「遂に来たか〜」という感じですね

前期の申告の際に、税理士さんから

「不動産の資産管理法人は、比較的税務調査が入ってない業種だけど、売り上げや利益が急激に増えた年は、可能性は高いと思って下さい」

と言われていましたし、法人の申告も既に6期を終えているので、有る程度覚悟はしていましたが、

現在の顧問税理士さんとの契約では、「税務調査の対応は別料金(個別協議)」となっているのも頭が痛い事項です

昨年は、白色申告の大家さんに税務署から「お尋ね」が来たとの話が大家業界で話題になったみたいですが、

ちゃんと税理士さんに依頼してる法人も、税務調査は他人事では無いんですね(泣)

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リスク管理 

2014年05月15日

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一昨日の夜、帰宅してパソコンを開くと、ある業者さんからメールが届いていました

因みに用件は、ひろが以前から将来の事務所用に狙っていて、「売り物件が出たら教えて下さい」とお願いしていたマンションで、物件を預かったとの内容

このマンションは、結構築年数は経過していますが、

天神徒歩圏で利便性が良い立地

戸数100戸超えで、管理が良く、管理費等もリーズナブル

オール電化の為、ランニングコストが安い

収納ベッド付きなので、遅くまで飲んだ日はそのまま・・・、

という好みのタイプ

今回のお部屋は低層階で、賃貸人も昨年入居したばかりで当分自分で使えそうにないのは若干残念でしたが、せっかくのオファーなので前向きに検討したいと思います

ただ、今回売主様が現金での早期決済希望なのですが、余り手持ちキャッシュを減らし過ぎると、新築の建築費追加がこれ以上くるとヤバくなるが悩ましいですね


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投資物件選定 

2014年05月14日

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昨日は精神的に非常に疲れた一日でした

切っ掛けは、昼休みに掛かってきた不動産会社からの電話で、

「来週末に決済予定だった区分所有マンション(自宅として使用予定の4LDK)の抵当権抹消が、期日までに間に合わない。」

との内容

因みに今回の物件は任意売却案件で、元々の金額は相場より安かったのですが、契約金額は(指値が却下されたので)満額で、更に、仲介業者から別途提示された裏条件も飲んで、融資も3月に承認されてるので、通常なら決済出来ないなんて有りえません・・・

そんな状況にも関わらず、当初決済予定だった3月末に、仲介業者から

「トラブルが発生し、解決に1ヶ月半〜2ヶ月掛かる為、決済を延期してほしい」

との申し出が有った為、

「承認された融資の有効期限である5月23日迄は待つが、それ以降は銀行に稟議を上げ直してもらう必要が有り、状況が変わる可能性も有るので無理」

と回答

通常なら、2ヶ月近い猶予期間が有るので、その期日を意識しながら交渉を進めてくれると思いますが、

結果的には、全く進行管理が出来てなかったみたいで、今回の結果となってしまいました

さて、その原因ですが、個人的には売主に一切リスクが無く、買主のみ一方的にリスクを負う形の契約形態だった為、仲介業者に緊張感が無かったのだろうと考えています

実は今回の契約には、私から途中で契約破棄した場合は、「売買金額の2割の違約金」が設定されていましたが、売主には「期日までに抵当権が抹消出来ない時は白紙解約」というオプションが設定されていたのです

期日に間に合わなくても、売主サイドには一切負担が発生しないんだから、気楽ですよね〜

まあ、そんなオプションが無くても、現実的に任意売却の売主様から違約金を回収するのは困難だったと思いますが(苦笑)

という事で、正直納得いかない事だらけの今回の結果ですが、本日仲介業者に銀行の融資担当者を訪問して今回の経緯と今後の見込みを説明して頂いた後、再度稟議を上げて貰うか判断する予定です

動きが有りましたら、またこのブログで報告させて頂きます

【余談】
昨夜は、ブログ読者の方と2人で美味しい牛タンを肴に差し飲みしてきました

毎回感じていますが、前向きで行動力が有る方とお話しするのは、メッチャ楽しいひと時で、昼のストレスを吹き飛ばすことが出来ました


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トラブル発生 

2014年05月13日

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昨夜は、先月着工した「ファミリータイプ新築一棟マンション」の第2回定例打ち合わせでした

前回の打ち合わせは、建設会社の会議室で開催されましたが、今回から現場事務所での開催だった為、一旦帰宅後に車で訪問

進捗状況の説明が有った後、水回りの仕様について協議しましたが・・・

結果的には、全く話がかみ合わず、殆どの事項について、次回以降に持ち越しとなりました

因みに、話がかみ合わなかった理由は、浴室、キッチン、洗面化粧台等の水回り設備について、

建設会社→本日はパネルの色を決めて下さい。

ひろ→提案頂いた設備では、「分譲賃貸と競合可能な物件」というコンセプトに合わないので、グレードアップする場合の仕様(カタログ提示)と追加金額を教えて欲しい。

と、スタートラインが異なっていたからですね(苦笑)

建設会社さんが提示して下さった水回りの仕様も、ファミリータイプという事で、賃貸としては平均以上のグレードなのでしょうが、今回は比較的高めの家賃を想定しているので、限られた予算の中で出来る限り安っぽく見えない物件に仕上げる必要が有ります

とはいえ、「引き出し式のキッチン下収納」、「全面ミラーの洗面化粧台」、「金属製の水栓」、「丸みを帯びた形状のユニットバス」等、希望を全部入れると、とんでもない金額の追加になりそうな印象・・・

という事で、現状では駐車場の「電動シャッター」を断念して、その金額を水回りのグレードアップに充てる案が最有力ですが、

詳細については、募集をお願いする予定の管理会社と協議の上、決定したいと思います

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投資戦略 

2014年05月12日

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6年前に、妻が代表者となる不動産管理法人を設立した時は、「将来、サラリーマンを卒業したら、私が代表取締役に・・・」なんて考えていましたが、

最近は、「私がサラリーマンを辞めても、このまま妻が社長で良いかも」なんて考えるようになりました

その最大の理由は、前期の法人税が結構な額になった為、既存法人でこれ以上所得を増やそうという意欲が無くなったからですが・・・

既存法人には、現状通り「必要経費」と「自宅(社宅)」、「妻の給料&社会保険」のみ負担して貰って基盤を整備し、私個人は別名義で新たに0からスタートした方が、モチベーションも維持出来そうな気がします

「妻の会社がライバル」で夫婦で切磋琢磨するのも楽しそうと思いませんか

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法人化 

2014年05月11日

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先週末は、木曜日から娘の帰省に併せて休暇を取得した為、GW後半って感じでしたが・・・

本日午後、福岡空港で見送りを行い、楽しかった日々はあっけなく終了

気合を入れなおす意味で、本日の夜は久し振りにジムでしっかり汗を流してきました

話は変わり、最近の不動産活動ですが、ぶっちゃけ最近は若干守りに入った感じで、出来るだけリスクを取らずに投資欲を満たす方向に走っています

まあ、本能的に今は自己資金を蓄えて様子見が正解とは解っているのですが、何もしないのも勘が鈍りそうで嫌なんですよね〜(苦笑)

因みに、最近のメインテーマは「法人の節税」ですが、自己使用目的の区分所有マンションを法人で購入してリフォームしたり、築古戸建てを狙ってるのもその一環ですが、

一法人での節税には限界が有るので、早めにサラリーマンを卒業して、思う存分所得分散を図った方が、手っ取り早いのかもしれませんね

さて、明日は建設会社さんと新築打ち合わせ、明後日はブログ読者さんと面談と今週も不動産漬けの日々がスタートです

【お知らせ】
5月17日(土)、18日(日)は、私の地元、大分県日出町で第29回城下かれい祭りが開催されます

第29回城下かれい祭り

当日は、1食2,500円で、あの高級魚「城下かれい」が食べられる他、17日の夜は別府湾で花火大会も開催されます

日出町には、キティちゃんで有名なテーマパークのハーモニーランドも有りますので、良かったらこの機会に一緒に訪問してみては如何でしょうか

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2014年05月08日

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本日は現在横浜在住の娘が夕方の飛行機で帰省する為、午後から休暇を取得

ランチの後、空港に向かう合間を利用して、先日、建設会社の方から「シェアハウス新築用地候補」として紹介して貰った未公開物件を視察してきました

さて、今回紹介頂いた土地は、5年前に私が「女性専シェアハウス」を新築した土地と比べて広さは若干狭く、最寄駅からの距離も2倍近く有りますが、

売主様の希望価格は、坪単価で約4割高い金額

ただ、前面道路の幅員は、私が新築した土地の約4メートルに対し、今回の土地は6メートル有り、どちらも商業地域で400%が法定容積率なので、実効容積率が「240%→360%」と、より大きな建物の建築が可能となるのがセールスポイントです

という事で、現地周辺を歩きながら、シェアハウスが建った状況をイメージしてみましたが、

結果的には、利回りが確保できる自信が湧かなかった為、その場からお断りの電話を発信

「女性専用シェアハウス」の自主管理を行ってきた5年間で、様々なアイデアは蓄積されてきましたが、それを生かす為には、ある程度の戸数を確保してスケールメリットを生かせなければ厳しいとの判断です

今回の土地の場合、容積率を使い切ろうとすると、5階建てで検討せざるを得ませんが、エレベータ無しで入居付けする自信はいくら共用部分が充実してる物件でも、流石に無いですからね(苦笑)

因みに今回お蔵入りとなった妄想アイデアは、

・「ベンチ兼用の階段でダイニングスペースに繋がるロフト風茶の間」

・「半地下のヨガ&ダンススタジオスペース」

なんて感じでしたが、残念ながら未だ私は利回り度外視で夢のある物件を手掛ける域には到達していません

【余談】
明日は以前予告していたあの施設を訪問し、写真付きでレポートする予定です

結構、取材費用の予算も組んでますが、経費にするのは自粛致します・・・(笑)

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投資戦略 

2014年05月07日

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昨年開催した「区分投資勉強会」の中でもお話しましたが、収益物件の売買を何度か経験し、買取業者の手法を見習えば、キャピタルゲインを狙った物件取得はそれ程難しい事では有りません

ただ、全ての地域の最新の賃貸需給や成約価格、投資家の期待利回りを把握する事はなかなか難しいので、電話一本で相談出来る業者さんの存在は絶対欠かせません

因みに私にも電話で気軽に相談できる方が居て、定期的に

・「最近の投資家さんの期待利回りってどの位?」

・「最近築古物件買ってる人って、どこの銀行でどんな条件の融資受けてるの?」


なんて質問しつつ、物件不足な状況と判断した場合は、手持ち物件の売却をお願いしています

まあ、「出来る仲介」なので、毎回査定金額が低いのは売り側としては困ったものですが、強気で査定より相当高い金額で売りに出して貰ったにも関わらず、過去に区分・一棟併せて6回も私の物件を売って頂いたので、相性も良いんでしょうね

さて、この担当者さんですが、再来週あるセミナーでお話しするとの情報が入ってきました

って事で、こっそり参加する予定ですが、余りメジャーになって、気軽に電話出来なくなると困っちゃいますね

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不動産屋との付き合い方 

2014年05月03日

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先日、ある建設会社の方から「天神自転車圏内で小規模な土地の売り情報が入ったので、シェアハウスの需要が有るかチェックして欲しい」との連絡が有りました

因みに、福岡市内中心部で商業地域(容積率400%)の小規模な土地に収益物件を新築しようとした場合、最も悩ましいのは「駐車場附置義務」の存在で、例えば33坪(約109屐砲療效呂世藩論上は35屬裡隠味庁烹隠恩佑諒件が新築可能となりますが、

実際には間口が広い土地や角地以外では既定の駐車場台数が確保出来ず、戸数9戸以下で計画せざるを得なくる為、大半の土地は利回り的に土俵に乗りません

天神自転車圏内単身向け物件の駐車場ニーズなんて殆ど無いんですけどね〜

さて、それでは「シェアハウスなら上記の土地でも成立するのか?」という問題ですが、設計士さんによると「寮、寄宿舎は条例の対象外」だそうで、戸数に応じた駐車場の附置義務を免れるとの事

また、通常のアパート、マンションの場合、エレベータが無いと物件自体のグレードを多少上げても高めの家賃設定は厳しくなりますが、シェアハウスの場合、コンセプト次第で成立するのは嬉しいですね

連休明けに詳細の資料を拝見する予定なので、また動きが有りましたらこのブログで報告させて頂きます


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投資戦略 

2014年05月01日

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先週日曜日、うちの新築予定地近くに一括借り上げで有名な某ハウスメーカーが最近新築した、ファミリータイプアパートを見学してきました・・・

因みに今回の情報は自宅ポストに投函されたチラシでGETしたもので、そのチラシには「新築アパートの完成見学会を行いますので、お気軽にお越しください」との記載が有りましたが

現地に到着し、車から降りた瞬間、

「お客様は入居を検討中の方ですか?それとも新築を検討されている方ですか?」

との質問が・・・

って・・・チラシが入ってたから、冷やかし(敵情視察・勉強)に来ただけなんですけどね〜

余談ですが、訪問した地主さんには、現地に設置された「特設テント」で豪華な接待が有ってたみたいです(苦笑)

うちは、冷やかしってばれちゃったので、チラシに書いていた「粗品」もスルーされてしまいましたが。

さて、実際に見せて頂いた物件ですが、1ユニットが2LDK3戸の木造3階建てで、1ユニットに1階1戸、2〜3階はメゾネット(玄関は1階)2戸を組み合わせており、述べ6ユニット、総戸数18戸となっていました

建物自体は、一括借り上げの為か、見栄えよりメンテナンスのし易さ重視らしく、天井の照明設置部分や壁の画鋲を刺してよい部分のみクロスを貼り分け可能としたり、フローリングも1枚単位で貼り換え可能とする等、いくつか参考になる工夫は有りましたが、

いくら「一括借り上げ」とはいえ、土地が有るのに利回り9%行かないのは、ちょっと寂しいですね

まあ、私がこのメーカーで新築する事はほぼ無いと思いますが、

営業担当者さんによると、たまに中古一棟物件の話は来るみたいなので、取り敢えず連絡先だけはお伝えしましたが、

実際には余り期待できないでしょうね(笑)

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新築アパート 
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