2014年06月

2014年06月24日

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自宅目的で契約し、ちょうど一週間前に引き渡しを受けた「4LDKの中古区分所有マンション」ですが・・・

当初は、「7月5日位に引っ越し出来たら良いかな〜」なんて考えていたのが、決済が終わると早く引っ越したくなってしまい、気付いたら、リフォーム業者さんに10日間で仕上げ可能か打診していました

結果は、希望したクロスの欠品も無かった事からなんとか了承頂き、先週末は慌てて引っ越し業者さんを手配

因みに、今月末は「引っ越し繁忙期第二弾」が到来してるそうで、何社か「予約で一杯」とお断りされましたが、

不動産会社から紹介頂いた業者さんに、土曜日の夕方からの時間をなんとか確保して貰い、最速での引っ越しが決定

引っ越し業者さんの多くは、朝8時位から業務がスタートするそうで、通常は、午前中に「第1便」の引っ越し、午後から夕方に掛けて「第2便」の引っ越しを行い、1日の業務が終了だそうですが、

今回、夕方から夜に掛けての「第3便」を、無理を聞いて設定して下さった業者さんには本当感謝です

さて、今回の「引っ越し繁忙期第二弾」ですが、今年は3月末に空前の「引っ越し繁忙期」が到来した事から、大手の引っ越し業者さんも対応出来ずお手上げ状態となり、提携先の企業に転勤の実施時期をずらして貰うようお願いしていたのが原因との事

4月の人事異動を断念した企業が、「1ヶ月」ではなく「3ヶ月延期しよう」と考えるのは、リスクを考慮すると至極当然の発想ですからね〜

という事で、予想外の「引っ越し繁忙期第二弾」に見事バッティングしちゃいましたが、引っ越し料金自体は、夜間作業に掛かる残業代の割増分が加算された位で、3月の金額に比べれば全然割安ですし、荷造りの時間を考えると、逆に土曜日夕方からの作業開始は助かりますね

今週末は、引っ越し作業によりブログの更新頻度は落ちると思いますが、気が向いたら裏ブログに写真も載せようかな〜なんて考えてるので、引き続き応援宜しくお願いします


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fchiro at 07:13コメント(0)トラックバック(0) 

2014年06月21日

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本日は、朝から不動産な一日でした

先ず午前中は、新築の現場事務所を訪問して、第5回の定例会議に参加

現場をざっと確認し、今後の工程の説明を受けた後、外壁タイルやユニットバスの仕様等を、サンプルを見ながら決定してきました

因みに、ユニットバスの色については、「灰色の床+黒いバスパネル」という組み合わせに心が惹かれたものの、結局は無難な白を選定

デザインセンスの無さには自信が有るので、この辺はチキンだな〜と自分でも実感しますね(苦笑)

工事の方は、来週1階のコンクリート打設を予定していますが、当初の予定より4日間早い進捗という事で一安心です

さて、自宅でランチを頂いた後、午後からは高速に乗って30分ほど東方面に移動・・・

再来週購入予定の築古物件の最終確認を行った後、ニトリに移動し、3人掛け+2人掛けのソファを購入してきました

今回購入したソファですが、当然新居に設置・・・ではなく、実は「女性専用シェアハウス」のリビング用です

シェアハウスの家具は、5年前の新築時に全て新品で揃えたのですが、

複数で使うリビングの家具は傷みが大変激しく、昨年のダイニングテーブル交換に続き、今回、リビングのソファも5年足らずで交換となりました

まあ、新築当時は予算の都合でアウトレットの安い家具を設置したのも大きな理由と思いますが、

今回は、前回より2倍近い金額のソファを剪定したので、入居者の皆様に快適に過ごして頂けたら嬉しいですね


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fchiro at 23:20コメント(0)トラックバック(0) 
投資アイテム 

2014年06月19日

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一昨日、無事に決済を終えた4LDKの区分所有マンションですが・・・

今回、保有名義はプライベートカンパニーの法人名義とし、法人の事務所も新住所に置きつつ、私個人と「社宅」として賃貸契約を締結する予定です

因みに賃貸契約は、税理士さんのアドバイスに従い「賃料」は出来る限り低い金額とし、また、水道光熱費は定額の「共益費」として負担する内容

賃貸契約の実効性を明確にし、月々の記帳を容易にする為に、賃貸契約は不動産会社を通じて締結し、賃料も私個人から不動産会社に送金し、その後、不動産会社から法人の口座に他の保有物件の家賃と一緒に送金して貰います

これは、「節税」という目的も当然有りますが、

近い将来、私がサラリーマンを卒業してプライベートカンパニーからの給料だけで生活する事となった際に、出来る限り低い給与額で日常生活が維持可能な体制作りという目的も大きいですね

プライベートカンパニーの節税策として、「役員給与を増やす」というのは当然有効な手法ですが、

最近は、「社会保険料」、「厚生年金保険料、「介護保険料」等の給与に対する負担割合がどんどん増加しており、節税には成功しても手残りが余り増えないのが悩ましいところ・・・

という事で、今後も出来るだけ低い給料でも生活可能な「省エネ体質」を目指していきたいと思います

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投資戦略 | 投資家の自宅について

2014年06月17日

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最近は、複数の案件が重なって、対応に神経をすり減らす日々が続いていますが・・・

本日は、その中の1件だった「4LDKの任意売却区分所有マンション」がやっとの事で決済を迎える事が出来ました

因みに、今回の物件は自宅目的で2月に買い付けを入れたのですが、満額にも関わらず、度重なるトラブルから時間が掛かってしまい、最近のストレスの原因にもなっていたので、取り敢えず一安心

ただ、今回は決済日確定と同時に現在のアパートに退去予告を行っており、リフォームの日程を考えるとスケジュールは非常にタイトなので、これ以上トラブルが発生せず、7月初めには無事に引っ越せるよう祈りたいと思います(苦笑)

さて、話は変わり、検討中だったボロ物件の方ですが、先週末、銀行から融資承認の着信アリ

同時期に、リフォームの見積もりも届いたのですが、その数字を見て愕然・・・

想定の2.5倍の金額となっていたのです

まあ、元々私が「予算オーバーの場合は後で削るので、必要と思われる個所は全て計上して下さい」とお願いしていたのですが

今回、購入費用は融資を受けるものの、リフォームに関しては手持ち現金でと考えていた為、どこまで工事するかは現地で見積書を精査しながら、頭を悩ます事になりそうです

当然、「想定賃料」や「保有期間」も含めて戦略を練る予定ですが、

減価償却目的の物件といえども、キャッシュフローがマイナスとなる期間は出来る限り減らしたいので、最後は「金額」よりも「スピード優先」でいきたいと思います

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fchiro at 07:50コメント(0)トラックバック(0) 
投資家の自宅について 

2014年06月14日

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2月に自宅目的で買い付けを入れた任意売却の「4LDK区分所有マンション」は、数々のトラブルの結果、やっとのことで、来週の火曜日に決済日となりましたが・・・

決済までの時間がかかり過ぎた事から、融資の為に銀行に提出していた「印鑑証明書」や「滞納が無い証明書」が有効期限の3ヶ月を経過してしまい、取り直す必要が生じてしまいました

という事で昨日昼休み、ランチを断念して博多駅近くに有る福岡物件のメインバンクを地下鉄で訪問

応接室で、前日取得していた書類を担当者さんに渡してきましたが、

会話の途中で入室してきた方の顔を見て思わずびっくり

その方とは、平成16年にひろが「ファミリータイプメゾネットアパート」の融資を受けた際の担当者さんだったのです

当時、忙しかった私の自宅に夜訪問して下さって、「初めてのプロパー融資」の実行の為に尽力してくださったのは大変懐かしい思い出ですが、

久し振りに交わした会話では、当時小学生で家の中を走り回っていた息子が現在大学2年生という事で、本当に長いお付き合いだと実感

因みにこの方が、10年振りに復帰した支店での役職は「支店長」

素敵な再会に、今後の融資も期待できそうですね

【余談】
前回のブログに書いた空地ですが、昨日オーナーから詳細に関するメールが届いた為、本日午前中、現地を訪問してきました

現地を訪問した結果ですが、確かに道路幅員が狭い為、大型車の侵入は厳しい印象なものの、5ナンバー車ならギリギリ行けそうな感じ

小学校も近く住環境も良いので、本来なら母子家庭の方等をターゲットに「振り分けタイプ2DK」のアパートを建てれば面白そうな印象でしたが、残念ながら、「戸数3戸以上の場合、容積率80%→60%に制限」という規定がネックになり、利回りを確保する事は難しい印象

まあ、2年間も結果が出ていない土地なので、焦らずに再度状況を精査して、検討してみたいと思います

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fchiro at 17:01コメント(0)トラックバック(0) 
出会い 

2014年06月11日

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本日は所用の為、サラリーマン業の休暇を取得していましたが、午前中で用事は終わったので、午後から会員になっているジムを訪問し、「ジムワーク→ZUMBA→ステップ→岩盤ヨガ」のコースで、約4時間汗を流してきました

さて、その中であるレッスンの終了後、一緒にレッスンを受けた方からある相談を受けました

その相談とは、「相続で引き継いだ土地を2年以上前から売りに出しているが、なかなか成約しない」という内容

帰宅してさっそく確認してみると、媒介契約が更新されていないのか、ふれんず等の検索サイトやお聞きしていた業者さんのHPでは該当物件は見付からず・・・

やむを得ず、お聞きした「町名」、「面積」等の限られた情報から推測した結果、おぼろげに見えてきたのは、以前もこのブログに書いた、平成24年1月5日から施行された「福岡市戸建住環境形成地区」という、第一種住居専用地域における新たなルールの影響でした

具体的には、今回約80坪の土地を売却中だそうですが、新たなルールでは、最低敷地規模が50坪以上に制限された為、建売業者等が購入し、2区画に分けて売却する事は不可能となっています

また、建ぺい率、容積率についても、法定では「50%、80%」なのが、新ルールでは「3戸以上の共同住宅を建てる場合は、40%、60%」に制限されており、アパート業者や投資家への売却も厳しい状況

せめて、道路幅員が広ければ、「豪邸の敷地」としてのニーズも有るのでしょうが、軽自動車限定という事で、逆に中途半端に広い敷地が、坪単価を押し下げる原因となってしまったみたいでした

とはいえ、上記の内容はあくまでも「机上での推測」なので、近いうちに現地を訪問して問題点を精査し、「今回の土地の最大有効活用法」を20年のキャリアを駆使して模索してみたいと思います


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fchiro at 23:06コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2014年06月10日

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昨日は、朝一で知り合いの業者さんから任意売却の土地情報を頂いた為、急遽、昼休みに地下鉄を使って見に行ってきました・・・

さて、訪問した現地は町名から予想していたよりも綺麗な街並みで、マンションを建てても十分いけそうな印象でしたが、

残念ながら、若干間口が狭く、駐車場附置義務の関係で容積率を使い切るのは困難な状況

ただ、隣接地にも築古の建物が建ってるので、今回の土地を現金で抑えて、隣接地をじっくり攻める事が出来たら大化けしそうなのですが、任意売却故素早い結論がも求められる状況に対し、現状、私にそこまでの体力が無いのが悲しいところです

チャンスを生かす為には手元の現金をもっと増やさなければと、改めて実感した出来事でした

話は変わり、私が現在検討中の格安築古物件ですが・・・

昨日、リフォームの見積もりをお願いしていた業者さんから、物件確認の報告が有りました

今回一番気になっていたのは、基礎&土台部分の傷み具合

土台が腐食していたり、シロアリにやられてる物件では、いくらお金を掛けて内装や水回りを綺麗にしても仕方ないので、今回の結果次第では購入断念も考えていましたが、

結果は、土台に関しては問題ないとの事

見積もりの数字も今週中に頂けるそうなので、楽しみにしたいと思います

私は、余り器用じゃないので、基本的にセルフリフォームは余りやりませんが、

業者さんに頼むとどんな金額が掛かってどんな仕上げになるのかは、セルフリノベ系や初心者の方にとっても有意義な情報と思うので、交流している大家さん仲間にシェア出来たら嬉しいですね

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fchiro at 07:43コメント(2)トラックバック(0) 
チャンスを生かす 

2014年06月08日

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最近「プライベートカンパニー」という検索ワードから、このブログを訪問下さってる方が結構増えています

不動産投資では、よく電話営業のマンション販売業者が、

「マンションをローンで購入すると、節税になり、更に将来の年金替わりに・・・」

なんてセールストークを使っていますが

この場合の「節税」は「不動産所得の赤字を給与所得と損益通算」という手法で、当然の事ながら「赤字」の事業から利益を残す事は出来ません

販売業者の方も当然その辺は解っているので、「将来の年金替わり」なんて言葉を使って目の前の現実から目を背けさせようとしているのですが

リスクを負って不動産投資を行うからには、当然目指すべきは、税金の心配をしないといけない位の圧倒的な黒字状態ですよね

そんなレベルで初めて威力を発揮する「プライベートカンパニー」ですが、

法人の場合は確定申告を税理士さんにお願いしないといけなかったり、赤字でも法人税の均等割が発生するなど、ある程度固定経費が必要なため、若干敷居が高いと感じている人が多いと思います

という事で、本日は私が大家さん仲間との情報交換や、タックスアンサー、税務署への電話相談で調べた結果、現時点で考えるもっとも有利と考える、個人での保有形態について書きたいと思います

それは、

「戸数10室以上の物件を夫婦共有で保有する。」

という手法です

なお、どうせやるなら、以前から私が提唱している

「1戸当たり40岼幣紊領藏發取れる物件を新築で建てて、不動産取得税、固定資産税の軽減を狙う。」

という手法を使えば、更に資金効率が良くなると思います

なお、この手法が何故税務上有利なのかが気になる方は、良かったら応援クリックを押して続きの書き込みをお待ち下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 11:08コメント(0)トラックバック(0) 
節税 

2014年06月05日

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私が現在、新築一棟マンションを土地から購入して取り組んでいる話をすると、多くの方から「このご時世によくそんな良い土地が見つかりましたね。」って言われますが、

実際には、ネットで普通に出てた土地で、「凄いお宝物件」って訳ではありません

まあ、駅や大規模なショッピングモールに近い立地は気に入ってますが、賃貸業者的目線で見ると、地主さんが新築を建てまくってる激戦地で、家賃相場も全然低いですからね

実際、一棟目のマンションに融資をしてくださった銀行も、今回の新築について融資を検討頂いた際は、

「想定家賃が高過ぎると本部から言われて審査が止まっている。想定家賃の根拠について、複数の賃貸業者から査定書を・・・。」

と言われて断念しましたし(苦笑)

まあ、お願いすれば希望の家賃額で査定書を書いてくれる業者は居たと思いますが、その頃は既に別の銀行から内諾貰ってたから、まあいっかって感じでしたが

って事で、ごく普通の土地に対する今回の私の戦略ですが、

一応いくつか仕掛けは準備しているものの、それで本当に相場より高い賃料で客付け可能かは全く不明な状況

唯一の拠り所は、

「地主系賃貸物件と分譲賃貸のギャップ」

です

周辺のファミリータイプでは、地主系賃貸と分譲賃貸で1.7倍くらいの家賃格差が有るので、需給のギャップを狙えないかと考えたのですが

とは言っても、実際には、多少設備をグレードアップしてる程度の小規模物件

強気な家賃は、果たしてどこまで成立するのか、暖かく見守って下さいね

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fchiro at 08:40コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2014年06月04日

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息子が大学を卒業する迄の当面の自宅目的で、2月に買い付けを入れ、3月に売買契約を行っていた「4LDK区分所有マンション」ですが・・・

度重なる「決済日延長」により、ストレスが溜まる状況が続いていましたが、昨日やっと再来週の決済が確定しました

今回の物件は、任意売却の為、多少は相場より安かったものの、「買主のみに違約条項が有る契約」や「度重なるトラブル」等を考えたら正直お得な印象は皆無

とはいえ、現在自宅として借りているメゾネットアパート2階の夏の暑さは半端じゃなく、「次の夏を現在の自宅で迎える」という選択肢は無かったので、取り敢えずは一安心です

最近はガルバニウム鋼板を使った、フラットな屋根形状のお洒落な物件が増えていますが、屋根裏の断熱をしっかりしないと、私の様に早期退去に繋がっちゃうので、皆さんもご注意下さいね

さて、現状ではもう一件、「減価償却&数年後のキャピタルゲイン狙い」で銀行に融資打診中の小規模な物件が有り、こっちもそろそろ結論が出ると思いますが・・・

こちらの物件に関しては、「購入出来たら、福岡大家の会のリフォーム勉強会の題材にしても良いかな〜」なんて考えています

トラブルなく、契約に進めたら嬉しいんですけどね・・・(苦笑)

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投資家の自宅について 

2014年06月03日

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先週土曜日は、昨年別府市に新築した賃貸マンションの定期点検でした・・・

このマンションでは、昨年6月に満室となって以降、退去が発生しても直ぐに新しい入居者が決まってた為、最近は訪問した際も1階に入居しているケーキ屋さんでケーキを買うついでに駐車場内を一周し、様子を伺う位でしたが、

久し振りに、屋上を含めた共用部分を全て回った結果、大いにショックを受ける状況が判明しました

その状況とは、共用部分の清掃の酷さ・・・

実はこのマンションでは、当初管理会社経由で清掃会社に見積を取ったところ、「月2回の訪問で4万円」という結果だった為、毎週の清掃に拘って別ルートでの清掃を委託していました

因みに現在委託中の清掃は、「2名が毎週一回3時間業務を行う」という内容だった為、十分な内容と過信していましたが、

結果は、2階以上のフロアでは、ごみが床に落ちていたり、汚れた壁も拭いた形跡が全く見受けられない等、酷い状態

という事で、昨日、委託元と管理会社で現地を確認して貰い、清掃員に状況を確認して貰いましたが、

清掃員曰く、

「ごみの分別に大半の時間を費やして、拭き取り清掃迄は出来なかった」

との事

分別されていないごみが回収されず、ごみ置き場に放置されてたので、毎回対応していたそうですが、

正直、そんな作業の為だけの為に高い金額を負担してる訳では有りませんし、ごみの分別に関しては、入居者に徹底するしか無いので、管理会社に一言相談して欲しかったんですけどね

まあ、半年以上も共用部分をチェックしてなかった私も、大概ダメ大家ですが(苦笑)

今回の件を反省して、今後は共用部分についてもしっかり確認したいと思います


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