2014年07月

2014年07月30日

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先週のブログに書いた、「知人から売却の相談を受けた土地へのアパート新築プラン検討」ですが

実はこの知人とは、ジムで同じスタジオレッスンに通ってる方なのです

その為、毎週ジムでお会いする度に進捗をお尋ねされて、若干プレッシャーは感じてますが、

まあ、元々のんびりした性格なので、毎週気合を入れなおして貰い、助かってるかもですね(笑)

という事で、最近は毎朝若干早起きして、間取りの検討を行っていましたが、なんとかプランも固まってきた為、本日FAXで建設会社さんに送付し、建築士にチェックをしていただく事になりました

因みに、検討したプランでは、90坪弱の土地に、1DK(狭めの1LDK?)6戸をゆったりと配置

立地はバス便で、それ程良くは有りませんが、アパートメーカーが作らないオーダーメードの強みを生かせたら、十分勝負出来そうな気はしますね

詳細が固まったら、フェイスブックの「福岡大家の会」で、希望者にお披露目したいと思いますので、お待ちくださいね

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新築アパート | 投資戦略

2014年07月29日

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今月初めに取得した「築古戸建て」ですが・・・

減価償却計上による節税が主な目的とはいえ、本来なら購入後速やかにリフォームを施して、賃貸募集を開始すべきなのは承知しているものの、ある事情により保留状態

その事情とは、ぶっちゃけ「手元資金不足」なのですが・・・

今月は法人の中間納税を行った事も有り、現時点の手元資金は、12月末に新築マンションの決済を控えている事を考えるとそれ程余裕はない状況

今後も新築の建築費用がUPする可能性を考慮すると、資金ショートのリスクは出来る限り排除する必要が有るので、新築の建築費や今期の法人納税額が最終的に確定する12月迄保留した方がベターと判断した次第です

とはいえ、現状の雨漏りがしている状況(ビニールシートで応急処置)を放置して、建物の傷みが進行するのは容認できない為、取り急ぎ、雨漏りの補修(コロニアル一部貼り替え、コーキングの補修)と屋根の防水塗装だけは発注しましたが、

このまま賃貸募集をせずに、機会損失を甘んじて受け入れるのも、精神衛生上良くないですよね〜

という事で、今回は先日サンタリーフさんから教えて頂いたある裏技による賃貸募集を、年内限定で試してみる事にしました

まあ、表面利回りは落としたくない事から、家賃は比較的強気で行く為、決まる可能性は高くないかもしれませんが、何事も挑戦ですし、年末までに決まらなければ年明け早々にリフォームを行い、繁忙期を目指す二段階の戦略ですね

って事で、リフォーム完成内覧会は大幅延期(又は中止)となりましたので、悪しからずご了承下さいな(苦笑)

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賃貸募集 | 戸建て賃貸

2014年07月23日

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前回のブログに書いた「大化けしそうな土地」に関しては、昨日、紹介して下さった業者さんから「無事に買い付けを頂きました。」との連絡が有りました

正直、悔しい気持ち半分、ほっとした気持ち半分という印象ですが・・・

せっかく、川上情報を頂けるようになってきたので、そんな情報にしっかり応える事が出来る体力・チームを、今後は目指したいですね

さて、話は変わり前回ブログの「知人から売却の相談を受けた土地のアパート新築プラン検討」ですが、

実はこの案件、現在の私のステージに合わないので、個人的にはやる予定はないのですが、何とか他の投資家さんにご紹介出来るレベルの利回りが出せないか模索している状況です

因みに条件的には、「立地=△、道路付け=×」と厳しい状況ですが

土地が広い割に格安なので、安く建ててくれる建設会社に発注し、プランを工夫すれば、利回り10%以上は確保出来るかな〜って感じですね

一応、建設会社に現地を調査して貰い、概算の建築費は弾いて貰ってますし、売主様からも「幾らなら売ってもいい」という数字は聞いてますが、

不整形地故、駐車場も含めた配置はなかなか大変です(苦笑)

一応、3千万円台前半には収まりそうですが、興味ある人って居るのかな〜

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新築アパート 

2014年07月21日

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気付いたら一週間振りの更新となってしまいました

前回ブログを更新してからの近況を簡単にお話すると、

先日購入した築古戸建ての屋根塗装&修復を発注

知人から売却の相談を受けた土地のアパート新築プラン検討

キャッシュフローゲーム会参加

女性専用シェアハウスのパーティ企画

建築中の新築マンションの打ち合わせ

業者さんから紹介して貰った大化けしそうな土地の検討

等、夏バテ気味の中、気力を振り絞って結構精力的に活動しています

さて、そんな中で、最近一つ気になるお話が有ったので、久し振りのブログの題材にしたいと思います

それは、九州某県にお住いの若手投資家さん(20台後半・独身)からの相談だったのですが

第一声が、「不動産での節税ってどうなんですか?」だったので、「もしかして新築区分」と懸念したものの、実際には、福岡市内で新築の建て売りアパート(戸数6戸)を購入したとのお話だったので一安心・・・

ただ、個人的には地元でやった方が融資付け可能なライバルが少なく、利回りを出し易い印象だったので、

ひろ「なんで地元じゃなく福岡で買ったんですか?」

とお尋ねしたところ、

若手投資家「地元は人居ないっすからね〜」

との大変解りやすい回答でした

まあ、多少駅から離れているものの、利回りは8%前半を確保しており、数字的にはまずまずの印象だったので、余り否定的なお話はせずに、

・「ふれんずで同じ地域の築古物件の募集条件を確認し、業者から貰った事業計画書を検証する事」

・「今後は地元での検討も行う事(福岡より遥かに利回りが取れる地域の印象なので)」

・「節税により手元キャッシュを増やしたいなら、赤字ではなく5棟、10室の青色事業規模を目指すべし」

・「規模拡大の為には結婚して事業継承者を作った方が銀行の印象は良い(長い付き合いの彼女さん有り)」

なんて感じの、若干辛口のアドバイスをさせて頂きました

帰宅して確認したところ、予想通り結構強気な家賃を、新築にも関わらず「敷金・礼金0」で募集しており、利回り的には0.3〜0.5%程度割引して判断する必要が有りそうですが、

投資は自己責任ですし、ご本人も資産組み換えは視野に入れているそうなので、今後の成長に期待しつつ、今後も求めが有ればアドバイスを差し上げたいと思います

それにしても、県外在住の独身者でも一棟物件の融資が付くなんて、福岡の収益物件に対する銀行の評価の高さは嬉しい驚きですね

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fchiro at 09:27コメント(0)トラックバック(0) 
投資地域選定 

2014年07月15日

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昨日昼休み、司法書士さんから、「プライベートカンパニー(不動産管理法人)の本店所在地移転登記が完了しました。」との連絡が有りました

因みに、うちの法人の本店所在地は、昨年夏までは自宅ビルに置いていましたが・・・

昨年夏に引っ越した賃貸アパートは、貸主様が「法人登記不可」だった為、やむを得ず保有物件の所在地に本店登記を移転し、増設したポストに法人名のシールを貼って対応

大半の郵便物は、実際の住所に送ってもらったり、郵便局の転送届けで対応出来たのですが、

税務署や年金事務所の書類などは、「登記上の住所にしか送付不可」という事で、郵便物を取りに行くのが結構面倒でした

今回、分譲マンションへの引っ越しを機に、1年振りに個人の住所とプライベートカンパニーの本店所在地を一緒にする事が出来て一安心です

ただ、実際には、銀行や年金事務所等、届け出が必要な個所がたくさん有りますので、暫くは忙しい日々が続きそうですね(苦笑)

さて、話は変わり今月初めにうちの家族が退去した「3LDKの戸建て風メゾネットタイプアパート」ですが・・・

先日ネットで新しい募集条件を確認したところ、なんと私達が住んでいた時よりも「+3,000円」で募集されていました

最近は、建築費が高騰傾向に有りますし、今年の4月からは消費税も「5%→8%」に改定されましたが・・・

今回の強気の家賃設定は、現在「ファミリータイプマンション」を新築中の人間に取っては、なかなか心強い情報ですね


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2014年07月13日

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収益不動産を増やしてサラリーマンをリタイヤされた大家仲間達の中には、不動産だけでなく別のビジネスを始めた方も結構いらっしゃいます

先日も、北九州の大家さん仲間が、素敵な自然食のお店をオープンしましたが・・・

自然食工房めぐみ

私も、ビジネスには多少興味は有り、以前、知り合いの美容系の方から

「ひろさんは店舗物件を購入する予定無いんですか?私、そこに出店して独立したい。」

なんて言われた時は、「収益性が有るなら、出資してもいいかも」なんて考えた事も有りましたが、

基本的には、複雑な人間関係は苦手ですし、一度ビジネスを始めると、他人の人生を背負う事にもなるので、余り拡大は目指さず、のんびり生活していくと思います

まあ、「シェアハウス自主管理」も、全てお任せ出来る不動産と比べると、若干ビジネス的な性格は有るので、適度な社会との関わりにはなりそうですけどね(笑)

そんな私が、サラリーマン卒業後の第2の柱として現在興味を抱いてるのは、最近桐谷さんで人気の「株主優待&配当金生活」です



実は、私が不定期で通っている「キャッシュフローゲーム会」の講師の中にも、「株主優待」と「株や投資信託の配当」のみで生活してる方がいらっしゃって、以前セミナーを受講し、大変興味を抱いたのですが、

ここ数年間我が家では、資金の大半を不動産に集中していた為、最近は証券会社のパスワードも忘れてる状態

ただ、近い将来サラリーマンをリタイアして、年金の受給開始まで20年近く有る状況では、「換金性」、「インフレリスクヘッジ」、「非課税(優待)、20%源泉徴収(配当金)という税務面の優位性」から、「優待株」、「高配当株」は大いにメリットが有ると思うので、来年春からの再開に向けて、ボチボチ研究を開始したいと思います


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2014年07月10日

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昨日は、今年初の夏休みを取得

午前中に2件の用事を済ませ、午後一で「昼ZUMBA」を楽しんだ後、一旦帰宅し、自転車で新築マンションの建設現場を訪問

約3時間強、みっちりと打ち合わせを行ってきました

因みに、昨日は電気のスイッチ位置等についての議題も有りましたが、各個室に3ヶ所の電源(エアコン用除く)を設定してるのは、入居希望者にアピール出来てなかなか好印象

ただ、17畳有るリビングのスイッチが、1ヶ所しか無かったのは、生活する際に不便そうだったので、2ヶ所に増やして、どちらからも付けたり消したり出来るようにして貰いました

私はデザインセンスは全く無いと自覚していますが、せめて住みやすさでは細かい所まで配慮された物件に仕上げたいものですね

さて、次回の打ち合わせではいよいよクロスやCFの選定が待っているみたいなので、今週末あたり、久し振りにサンゲツのショールームを訪問して、予習しておきたいと思います

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新築一棟物件 

2014年07月07日

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私事ですが、軽量鉄骨造2階建てのメゾネットアパートから、戸数100戸超えの9階建て中古マンションの8階に引っ越し、一週間が経過しました

荷物は未だ完全に片付いてませんが、本日は新居の住み心地について、「狙い通りだった事」、「想定外だった事」を書き込みしたいと思います

【狙い通りだった事】

前のアパートの様に輻射熱で暑くないので快適に過ごせる。(今回の引っ越しの最大の目的)

ワンフロアの為、導線が短い(前回のメゾネットは、トイレが1階しかなく面倒でした)

全部屋クロゼット付の4LDKで一部屋を納戸にした為、リビングや和室が広々使える。

【想定外だった事】

鳩の糞害。(※駐車場は3日で別の場所に変更して貰いました)

戸数100戸超えのファミリー物件で、エレベータ1機なのを懸念していたが、意外と大丈夫だった。

新聞が集合ポストまでなのはちょっと面倒

夜、ウシガエルの鳴き声がちょっと煩い(※田舎なので・・・)

って感じでしょうか

ただ、今回の引っ越し最大の狙いだったはクリア出来ましたし、駅からは若干遠いものの、久し振りに自転車が復活したり、会員になっているジムや息子が原付で通っている大学にも近くなったので、概ね狙い通りの引っ越しと言えるでしょうね

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投資家の自宅について 

2014年07月06日

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本日は、朝から女性専用シェアハウスを訪問し、県外から来られた方の入居手続きを行ってきました

因みに、最近の私の普段着は、「膝丈のジーンズ&ポロシャツ&サンダル」って感じが多かったのですが・・・

出掛ける寸前に、「やっぱ仕事だから、ちゃんとした格好で行かないと・・・」と考えて、久し振りに長いズボンと靴を履いて行って大正解

見事に予感が的中し、ご両親同席での契約手続きを行ってきました

最近は福岡でも、結構シェアハウスが増えてきましたが

何故か、女性専用物件は殆ど開設されず、うちが市場を独占している状態

娘を家から出す親御さんとしては、「見ず知らずの男女が一つ屋根の下に・・・」という気持ちは強いと思うので、今後も引き続き「ご両親から娘さんをお預かりしている」という気持ちで、入居審査を行っていきたいと思います

さて、入居手続きを終えた後は、久し振りに昨年夏迄住んでいた「旧自宅ビル」近くの大規模ショッピングモールを訪問

妻が買い物を楽しんでる間にモール内のスタバで、福岡大家の会の大家さん仲間と合流し、今後の方向性に関する相談を受けてきました

持参された資料の物件は、利回りはそこそこ高かったものの、幾年数と家賃を考えるとなかなか厳しい印象で、最近の物件不足を改めて実感

物件に関する印象や、最近の動向、プライベートカンパニーの話、青色申告の優位性など、いくつかアドバイスさせて頂きましたが、今後の状況がどうなるかは解らないものの、なんとか焦らずに素敵な物件に巡り合って欲しいものですね

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賃貸契約 

2014年07月03日

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昨日昼休み、シェアハウスの定期清掃を終えた法人代表の妻、及び銀行の担当者さんと、ちょっと広めのテーブルが有るカフェで合流し、明日の融資関係書類の事前記載を行いました

お会いした冒頭、銀行の担当者さんから、前日の司法書士の件で「良かれと思ってした事が、こんな結果になって・・・」とのお詫びの言葉を頂き、対策の打診有

その対策とは、銀行が別の司法書士を紹介し、その司法書士が前日に私がFAXしていた普段お願いしている司法書士事務所と同じ報酬額で請け負うという内容

当然異存は無く、即決で了承しましたが、なんとかこれ以上トラブル無く引き渡しまでいきたいものですね

さて、夜は単身で仲介業者さんの事務所を訪問し、重要事項説明を拝聴

その中で、一点これまでの説明と違って「なにそれ〜」という説明が有りました

その説明とは、「本物件には乙区の記載は無い」という内容

まあ、決済直前まで登記簿を確認してなかった私も悪いのですが・・・(苦笑)

「ローンが払えなくて、任意売却になりそうだから、安くて良いので早く売りたい」

って説明は、なんだったんでしょうかね〜

この業者さん、それ以外にも若干緩い面が多く、FAXで送付してくる収益物件情報も、余り利回りは高く有りませんが、

人は悪くない方なので、今後ともお付き合いはしていきたいと思います

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失敗談 

2014年07月02日

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今週金曜日、法人で土地値以下の築古戸建てを購入します・・・

この物件、元々は昨年夏に現地を見に行ったのですが、「この状況では一次取得者は手を出さないだろう」と判断し、手持ち現金で購入可能な金額を打診した結果、80万円押し戻されて一旦は合意したものの、結局先方から「やっぱりこんな金額では売りたくない」とお断りされた案件でしたが、

今春になって、仲介業者さんから、「売れなくて困ってるので、安くて良いから購入して貰えないだろうか」と連絡有り

まあ、その連絡自体は嬉しかったのですが、昨年夏と若干状況が違ったのは、

「新築マンションの建築費高騰に伴う追加自己資金」

「自宅目的で購入した区分所有マンションの自己資金&リフォーム費用」


の為、自由に使える現金が減少した事

という事で、仲介業者さんにその旨お伝えし、「融資してくれる銀行が有るなら購入しても良い」とお返事したところ、紆余曲折は有りましたが、その業者さんが融資をGETしてきたので、約束通り購入に至った案件でした

前置きは長くなりましたが、昨日、この取引の司法書士の件でひと悶着有ったので、本日はその話を書きたいと思います

さて、売買の際の司法書士選任は、当然の事ながら「買主の権利」という事で、私も購入案件の際は、8年前に知り合った司法書士さんに毎回依頼していますが

今回は、初めて取引する銀行から、「金額は安くさせるので、うちの司法書士を使ってほしい」と依頼が有り、了承していました

って事で、昨日その司法書士さんから見積書が届いたのですが、一目見た瞬間、余りの金額の高さにびっくりしました・・・

まあ、いわゆる「一見さん価格」なのでしょうが、一番驚いたのが、所有権移転や抵当権設定の報酬の他に、「司法書士決済立会料:3万円」、「登記原因証明情報作成料:1万円」が別途計上されていた事

流石にこれは容認出来ないので、担当者の携帯に連絡し、「司法書士決済立会で別途金取るなんて聞いたことが無い」とお伝えしたところ、折り返しで「2万円は安くしてあげるけど、それ以上は無理」との回答・・・

初めて取引する銀行との関係は悪化させたくなかったので、「立会手数料の削除」を落とし所と考えていたのですが、困った司法書士ですね(苦笑)

因みに、今回の取引は売主様が遠方に在住の為、融資案件にも関わらず、契約と決済が同日の予定で、うちの法人は未だ契約書にサインしていません

正直、この司法書士が仲介業者の紹介だった場合は、取引自体を流していたでしょうね

とはいえ、今回は仲介業者、売主様ともに非はない為、なんとか新たな落とし所を探るしか有りませんが、決済までの時間が無いので頭が痛いですね


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銀行との付き合い方 
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