2014年09月

2014年09月29日

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昨日のブログに書いた「新築アパートプロジェクト」のお話ですが、週末にも関わらず早速3名の方からお問い合わせ頂きました

まあ、当然ブログに詳細は書いていないので、「直ぐに購入したい。」なんて話ではなく、私の投資手法や発想について興味が有るので資料が欲しいという方がメインですが・・・

今回のプロジェクトは、知人が保有する土地が対象の為、具体的な場所等については、お会いして説明してからでないと公開は控える予定ですが、

「福岡市にはどんな規制が有るのか?」

「今回の案件は、どういう発想で基本コンセプトを定めたのか?」

「何故、ロフト付きでなく1LDK風の間取りにしたのか?」

等についてもざっくりとお話しながら、資料をお渡ししたいと考えています

今週は昇任絡みの飲み会や、週末に娘の帰省等が重なり余り時間は取れそうに無い為、来週以降の対応になる可能性は高いですが、興味ある方はお気軽にご連絡くださいね

さて、話は変わり、昨日福岡物件の管理会社さんから連絡が有り、新築マンションのチラシの最終案を送っていただきました

まあ、センスは無い私ですが・・・「やたらと英語表記が多い」等、いくつか気になった点は有ったので、小さな手直しをお願いして、最終稿が確定

いよいよ今週から募集がスタートするみたいですが、

果たして天神や博多の賃貸業者さんの反応はどうなのか、今からドキドキですね


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新築アパート 

2014年09月28日

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以前このブログに書いた、「福岡市内の土地に対する新築アパートプロジェクト」ですが・・・

今週、やっと業者さんから見積もりがあがってきました

因みに、金額は最近の「建築費高騰」を反映してか、予想より若干高めで、棟上げが手作業になった場合の想定利回りは、固めにみて「9%台中盤」といった感じになりました

当初の予想では、「11%台は余裕かな〜」なんて考えていましたが、現実はなかなか厳しいですね

さて、このプロジェクトですが、実は昨年から通いだしたジムのレッスンで仲良くなった方から、「相続で貰った土地を売りに出してるけど、なかなか売れなくて・・・」と相談を受けた事からスタートしましたが

当初は、「戸建てエリアかな〜」と思っていましたが、正面道路が狭いのに、以外に広い土地が戸建てのニーズからはミスマッチとなっていた為、「容積率を使い切るにはアパート新築・・・」と考えた次第です

そんな経緯から途中で投げ出す訳にはいかないので、21年間の大家歴で培ったノウハウを全て注ぎ込んでプラン検討を行いました

という事で、この新築プロジェクトに興味有る方がいらっしゃいましたら、左のメッセージ欄やフェイスブックからご連絡下さいね

【物件概要・条件等】
土地は福岡市南区のバス便エリアで、90坪弱です。道路付きや形状に若干難が有りますが、その分格安となっています。

土地は売主様との直接契約(仲介手数料不要)となります。既に路線価以下の金額で了承いただいてますので、これ以上の交渉はご遠慮下さい。

建築については、私が5年前にシェアハウスを新築した際の業者さんを紹介可能です。格安で施工可能で、建て売りアパート業者物件の施工も過去に行ってるそうです。なお、建築条件付きとかではないので、ご自分で探されても全然構いません。

検討頂ける方には、私のノウハウを注ぎ込んだ参考プランを提供します。融資や募集戦略に関するアドバイスも可能な限り行います。但し、あくまでも「投資は自己責任」が原則なので悪しからず。

今回は知人の土地が出来る限り買い叩かれずに売れる事が目的なので、ひろは紹介料・企画料等のお金は一切頂きません。

お勧めしませんが、どうしても不安な方には、うちの法人でサブリースも相談可能です。

今回のプロジェクトに関しては、誰も手を上げなければ、うちで来春以降に実施する予定です

まあ、その場合は出来る限り高い家賃をキープし、数年で転売する戦略になりそうですが(苦笑)

ただ、土地から購入し全てを自分で決めるオーダーメイドのアパート新築は、建て売りアパート業者から全てお任せで新築アパートを購入する場合の何十倍もノウハウは身に付くと思うので、可能なら投資初心者の方に手掛けて欲しいものですね

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fchiro at 02:39コメント(0)トラックバック(0) 
新築アパート | 不動産投資家

2014年09月26日

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前回のブログに、来春のサラリーマン卒業計画を一旦見送った話を書きましたが・・・、

物件や資産の保有形態に関する戦略について、見直しが必要となったのは頭が痛い限りです

因みに現在私は、個人では物件を保有しておらず、6年前に設立した妻が社長のプライベートカンパニー名義で物件を買い進めています

この法人からは、現在妻だけが報酬を受け取って、社会保険や厚生年金にも加入している状況です

さて、今回のサラリーマン卒業計画については、このプライベートカンパニーの利益が結構大きくなってきたのも、大きな理由でしたが、

昔みたいに「役員の給料を上げれば節税になる」と単純に考えられないのが頭が痛いところでした

その原因は、社会保険・厚生年金保険料率の高騰

役員の給料を増やすと、確かに節税には繋がりますが、最近はボーナスからも年金の掛け金や健康保険料が徴収される時代なので、思ったよりも手残りが増えないんですよね〜(苦笑)

という事で、サラリーマンを卒業して縛りが無くなった後は、

「2つめのプライベートカンパニー設立による所得分散」

「物件名義の個人への再変更」

等の戦略を駆使して、最大限手残りを増やす手法を目指していましたが、一旦仕切り直しとなりました

ただ、「夫婦がそれぞれプライベートカンパニーを設立して、代表になる」という手法が、現在の税や社会保険のシステム上ベターな戦略との考えは、全く変わってませんので、いつの日か実現出来たら嬉しいですね

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fchiro at 06:35コメント(2)トラックバック(0) 
投資戦略 

2014年09月24日

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突然ですが、今春以降にお会いした多くの方にお伝えしていた「来年春のサラリーマン卒業計画」を一旦見送る事になりました

という事で、本日はその経緯について書きたいと思います


さて、サラリーマン卒業のタイミングですが、元々私は定年まで働く気はなく、以前から「50歳位で卒業出来れば・・・」と考えていました

因みに50歳の理由は、「息子の大学卒業時期」と「勤務先の早期退職制度の対象となる年齢」でしたが、

ここ数年、年齢が下の方も含む多くの大家仲間がサラリーマンを卒業し、

「ひろさんもキャッシュフロー的にはサラリーマンをいつ辞めても良いレベルでは?」

なんて言われる事も多くなった為、密かに退職前倒しを模索するようになりました

まあ、拡大期の多くのサラリーマン大家さん同様、私の場合も基本的に「生活費は給料、不動産の利益は全て次の物件の自己資金として再投資」というスタンスだったので、「大きな物件が買い辛くなるかも」という不安は若干有りましたが・・・

昨年6月に旧自宅ビルを結構良い値段で売却し、その利益を頭金に「新築RC2棟目」を手掛ける事が出来た事や、今年から職場の早期退職制度が改正され、現在の私の年齢でも対象となった事から、前倒しを決意

4月の段階で上司に今年度末で退職する旨の意向をお伝えしました

その際、「不動産のキャッシュフローが〇〇万円有るから」なんて話は流石に出来ないので、

「学歴社会におけるサラリーマンとしての限界を感じた。食べていくのに困らない程度の収入は有るし、早期退職制度も変わったので・・・」

という説明をしていました

その後、何度か意思確認が行われ、今月末に正式に書類を提出する予定だったのですが、

一昨日、急遽上司から呼び出しを受け、

なんと「昇任の辞令」を頂いてしまいました

通常、私の会社では春に人事異動が行われるのですが、今回私の部署に10月から新設のポストを設置したとの事

自分の部下が「サラリーマンとしての限界」を感じて志半ばで去っていく事に心を痛め、裏で動いてくれたんですね

という事で、流石にその気持ちには一人の人間として応えないわけにはいかないので、来春の退職計画は撤回する事になりました

「こいつぶれてる〜」なんて、余り責めないでくださいね(苦笑)

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fchiro at 07:57コメント(10)トラックバック(0) 
ご挨拶 | チャンスを生かす

2014年09月18日

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昨日は、午後からサラリーマン最後の夏休みを取得し、新幹線で小倉を訪問

目的は、6年前から交流させて頂いている不動産ブログ創世記の名ブロガー&投資家、河井けいさんが7月に開いた自然食レストランの訪問でした

自然食工房めぐみ

ランチの様子はこちら→入居者募集&地域ブログ

ランチは、福岡から一緒に訪問した桜井さん&北九州の大家さん2名と一緒に頂きましたが、「野菜の重ね煮」や、「酵素玄米」を使ったお料理は、どれもヘルシーで凄く美味しかったです

サラリーマンをリタイアした後、安定した不動産収入をベースに好きな事をするのって、とっても素敵だな〜と改めて実感ですね

その後、何故かカラオケで2時間ほど熱唱して時間を潰したり、北九州の大家さんが最近リノベーションした物件を見せて頂いた後、夜は新鮮なマグロを肴に、大衆酒場で4時間以上不動産談義

お会いした皆様、楽しい時間を有難うございました

最近、本業の多忙も有って余りモチベーションが上がらず、ブログも放置気味でしたが

素敵な投資家さんとの楽しいひと時は、元気を分けて貰えますね

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fchiro at 07:33コメント(6)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2014年09月07日

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以前も書きましたが、私が現在新築中の「戸当たり面積80崢兇離侫.潺蝓璽織ぅ廛泪鵐轡腑鵝廚蓮∧臀検管理をお願いした中央区の業者さんに、「主に博多駅&天神駅周辺の業者さんに営業」という募集方針を希望しています

この大きな理由は、物件周辺が区画整理地域内で、地主さんがアパート・マンションを建てまくっており、家賃相場が驚く位低い為、うちの物件は地元物件と比較すると割高感が否めない事ですが・・・

アットホームで検索しても、たった3ヶ所の「こだわり条件」にチェックしただけで、福岡市内では2部屋しかライバルが居ない(しかもどちらも分譲賃貸)というマニアックな物件に仕上がったので、なんとか入居希望者を連れてきて頂けるのではないかと考えています(笑)

ただ、募集の基本としては、現地での周知も当然必須

という事で、今回、管理会社さんに建築中の現地に「入居者募集中」の垂れ幕を設置して頂く事になりました

当然の事ながら、垂れ幕には先程こだわり条件にチェックした「3つのキーワード」を投入する予定なので、地元でこの条件で物件を探してる方の目に触れてくれたら嬉しいですね

因みに今回は、A4版両面カラーのチラシ作成も予定していますが、プロのデザインがどんな風に仕上がってくるのか、今から楽しみです

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fchiro at 09:08コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2014年09月03日

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昨日夜、3泊4日の東京出張を終えて、無事、福岡の自宅に帰宅しました

さて、今回は新築系のセミナー参加という事で、セミナー後の懇親会では、首都圏で新築をやってる複数の大家さんとお話させて頂きましたが、会話の中で痛烈に実感したのが、「福岡の建築費は激安」という事

具体的には、私が現在新築中の「80崢供▲ール電化の3LDK」と、東京で新築する場合の「30崑罎裡隠味庁法廚同じくらいの建築費という印感じでしたが

更に低い坪単価で私が昨年新築した別府のマンションや、企画中の新築アパートの建築費については、大半の方から

「設備の値段は同じ筈なのに、なんでそんなに安いの?羨ましい」

という感想を頂きました

勿論、「地主系ハウスメーカー」や「アパート建て売り業者」にお願いした場合は、東京とそんなに変わらない建築費を提示して貰えると思いますが

個人的には、福岡の3LDkの家賃を1LDKで取れる東京の家賃の方が、遥かに羨ましいんですけどね(笑)

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新築一棟物件 | 不動産投資家
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