2014年11月

2014年11月30日

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今週土日は、桜井さん&ガッチさんと一緒に大分を訪問し、「おおいた大家の会勉強会&懇親会」に参加してきました

因みに、勉強会は大分市内で開催されましたが・・・

せっかくの機会なので、途中で別府市に立ち寄り、「関サバが食べられる絶品の回転寿司屋」と「鉄輪温泉」を訪問した後、私の物件を2ヶ所回ってから大分入りしましたが、

満腹と温泉の疲れから、午後からの勉強会で思い切り睡魔が襲ってきたのは、困ったものですね

さて、勉強会では税理士さんから「一般社団法人を使った相続税対策」と「最新の消費税還付法」について講義が有りましたが、相続税対策と絡めて消費財還付を受ける一石二鳥の手法は、正に目から鱗状態で、このスキームだけでも旅費を使った価値が有る印象

やはり、餅は餅屋なんですね〜

その後の懇親会では、久し振りにお会いした大分、熊本、佐賀の大家さん達とじっくり語り、3次会まで楽しんだ後、以前コダテヒルズさんに教えて頂いたちゃが商店大分支店のつけ麺で〆て、3時前にホテル到着

お会いした皆様、素敵な時間を有難う御座いました

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節税 

2014年11月28日

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ひろは、若い頃は「セルフ大家」を目指して「清掃&ワックス掛け」、「インターホン→テレビドアホンへの交換」、「玄関のCF貼り換え」等を行っていた時期も有りましたが・・・

自分で作業する事でプロの仕事の丁寧さやコストパフォーマンスの高さを改めて実感した事や、大分物件が増えた事等から、最近は基本的にリフォーム関係はプロにお任せしています

ただ、一つだけセルフで頑張ってるのが、法人の記帳

セルフ系の大家さんでも、領収書の束を税理士さんにお渡しして確定申告に関しては完全お任せの方も多いみたいですが、

私の場合は、妻に整理して貰った領収書や送金明細を、弥生会計で入力しながら節税対策等の戦略を練っています



因みに、うちの法人は11月末が決算なので、今期も残り3日間となりましたが、

前期は「旧自宅ビル」の譲渡所得が発生した事も有り、期末ギリギリに太陽光発電を設置する等、いろいろ知恵を絞りましたが、今期は、既に中間納税を終えている事も有って控えめな対策を実施

具体的には、「パソコンの買い替え」や、「個人名義だった車の法人への名義変更」等を行いましたが

実際の記帳は、10月から部署が変わった本業が多忙な事も有って、全く進んでないので、年末に掛けて気合いを入れなおさないとヤバいですね

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記帳 

2014年11月20日

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一昨日夕方、新築中の「ファミリータイプ賃貸マンション」の現場監督さんから、携帯に着信が有り・・・

「隣接地の売却が決まった為、市役所から挨拶に来た」との報告が有りました

因みに、隣接地は区画整理事業の保留地だったのですが、若干条件が悪く大きな建物が建てられない為、私が購入した土地よりも低い坪単価で売りに出ていたものの、なかなか申し込みが入らず気になっていましたが

取り敢えず、成約したと聞いて一安心

後はどんな建物が建つか、不安半分・楽しみ半分でお待ちしたいと思います

立地的には、大通りに面した角地で形状も良いので、コンビニのテナントとかが入ってくれたら、うちのマンションの日照・眺望に影響しなくて嬉しいんですけどね〜


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物件評価 

2014年11月19日

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私が10年前に当時2棟目として購入した「ファミリータイプアパート」は、昨年の一時期、マンション新築に向けた手元自己資金の潤沢化を目指して売りに出していた事が有りました・・・

その時は、別々の業者さんから2件同時に買付けが入った事も有りましたが、

私が属性が良く融資が堅そうなお医者様を一番手として交渉を進めたところ、その方が融資が確定した後に気が変わっちゃったのか、「税理士に相談したら辞めといた方が良いと言われた」なんて理由で結局キャンセル

もう一方の方も、その時はすでに別の物件を検討中で、結局話が流れて年末を迎えてしまった為、やむをえず売り止めに


まあ、当時は売り主自身が、「利回り低いな〜」と感じてた位なので当然の結果だったのですが

もし同じ条件で売りに出した場合、現在の相場だとそれ程酷くない印象に変わっています

一年間で、一気に市場の利回りが下がったんですね〜(苦笑)

って事で、現在改めて年明けの売却を検討していますが

元本も減ってきた事から、「繰り上げ返済して、収入だけ得るのも良いかも」なんて悩んでます・・・

その場合は、所得分散を目指して、新たな法人(プライベートカンパニー)を設立して、建物の名義のみ移す手法を模索していますが・・・

法人の「累進課税の800万円の壁」は、不動産所得の場合、サブリースで15%利益を抜く手法より、建物名義を変えちゃう方が、不動産取得税が安い築古木造物件の場合は現実的だと個人的には考えますね

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節税 

2014年11月18日

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昨日夜、管理会社さんから「ファミリータイプ新築賃貸マンション」の業者さん向け内覧会の報告が有りました

内見頂いた業者さんから頂いた「家賃が高い」という率直な感想は予想通りでしたが

訪問された女性スタッフさんから「水回りのクロス」や「シューズクロゼット」、「カウンターキッチンの導線」等が好評だったという情報は、正直メッチャ嬉しいですね

特に、「カウンターキッチン」については、今回、敢えて窓側に向けず、通路からシンクやコンロが見えない位置に配置したのですが、

以前、ある女性にこの間取りをお見せしたところ、厳しいダメ出しを頂いた事が有ったので、取り敢えず、実際のお部屋の配置が女性にとってNGじゃないと判明し一安心

「この賃料を取るなら、食洗機や床暖房位は付けないと・・・。」という厳しいご指摘は、次回の参考にさせて頂きたいと思います

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新築一棟物件 

2014年11月17日

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現在うちで新築中の賃貸マンションは、6階建てで1階がエントランスと駐車場、2〜6階は各フロア2戸ずつの、計10戸の物件となっています

因みに、各部屋の間取りは、80岼幣紊魍諒櫃靴討り、仮に40屬裡隠味庁砲世辰燭蕋横宛諭■横悪屬裡隠砲覆蕋苅宛佑冒蠹する面積で、実際に延べ床面積も1,000屬鯆兇┐討い襪里任垢・・・

戸数だけ聞いて、「小さい物件」って印象を受ける方は多いみたいですね

実際に、以前Facebookで新築の話をチェックした大家さん仲間からメッセージを頂いた事が有りましたが、戸数を聞かれて「10戸」と返信したところ、そのまま音信不通になった事も有りますし(苦笑)

まあ、周辺の「地主系メガ物件」と比べれば、著しく小規模なのは間違い有りませんが

一応、アールを使った外観はそれなりにボリューム有る感じに仕上がってますし、エントランス周りには少ないながらも予算を投入していますので、後は「3面採光」や「戸建て風のアプローチ」等、小規模物件ならではのメリットを前面に押し出して勝負していきたいと思います

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新築一棟物件 

2014年11月16日

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賃貸物件の施工を数多く扱っている建設会社の設計士さんは、永年の経験から「賃貸物件の標準仕様」が体に染み込んでいます

これは、建築コスト削減の観点から大変素晴らしい事なのですが・・・

全面的にお任せで建物を建てちゃうと、「如何にも賃貸物件」って感じに仕上がってしまうのは、悩ましいところですね

現在私が新築中の「ファミリータイプ賃貸マンション」は「分譲賃貸並みの賃料」を目指しているので、ある程度高所得の入居希望者をイメージしながら、限られた予算の中で、出来る限り安っぽく見えない仕様を目指しましたが・・・

洗面化粧台のミラーを3面鏡に変更したり、システムキッチン下の収納を引き出しタイプに変更するのは、結構費用対効果が高いのでお勧めですね

また、水回りのクロスをちょっと拘ってお洒落なのを使うと、第一印象がUPすると思います

お金を掛けない手法としては、前回の別府物件に反省に基づき、駐車区画を1台分削減し、幅をW2500〜W3000として、3ナンバーサイズの車に対応しました

前回の別府物件では、台数の確保を優先して、設計士さんの提案通りW2300で仕上げてしまいましたが、流石は新築マンションというか、予想外に高級車が停まってて、ビックリ

今回は、当初から3ナンバー対応にしており、一部屋根付きのスペースも有るので、明日の業者さん向け内覧会の際にアピールしたいと思います

【最近購入した書籍】
先日、いつものジュンク堂不動産投資本コーナーで「不動産投資を成功に導く高収益マンション実例20選」という本を発見



手に取って眺めてみたら、写真が余りにも綺麗だったので、思わず購入しちゃいました

それにしても、入居者の可愛い女の子の「お部屋訪問インタビュー」まで載せてるのは、反則ですよね〜

さて、洗練された大家さんの中には、外国のインテリア雑誌なんかを購入して、リフォームの参考にしている方もいらっしゃいますが、私もインテリアは嫌いではないものの、正直言うと、若干苦手な分野です(苦笑)

ただ、今回の本は実際の新築一棟物件が、写真だけではなく、土地・建物の面積や間取りも併せて載っているので、都心部で小規模な新築一棟物件を検討されている方には、土地を探す際の参考になると思います

個人的にも、長屋式メゾネット物件の間取りは、共用部分が少なくランニングコストが軽減出来そうなので、大変参考になりました

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投資戦略 | 新築一棟物件

2014年11月14日

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昨年秋に土地を契約し、今春着工した「ファミリータイプ賃貸マンション」の定例打ち合わせも、いよいよ明日が最後となり、週明けにはモデルルームオープンに伴って業者さん向けの内覧会を行う予定ですが・・・

昨日頂いた管理会社さんからの報告によると、なんと11社から約20名が訪問して下さるとの事

来て下さる方の中には、私が別府物件の人脈を使って個人的に営業を行った方や、福岡大家の会の大家さん仲間からご紹介頂いた業者さんも含まれていますが、

戸数がたった10戸の小規模な物件に、そんな多くの方に見に来て頂けるとは本当有りがたい限りです

今回、こんな多数の方に来て頂けることになった理由は、勿論、物件自体が特色有る内容に仕上がってる事も有ると思いますが、管理会社さんが日頃、賃貸専門の業者さんと良好な関係を築いてきた証拠ですよね〜

という事で、今回はせっかくの機会なのでお土産を準備する事に

因みにそのお土産とは、「来場者向けの粗品」として、お菓子の詰め合わせ・・・


は当然の事として


当初は、年明けからスタートで検討していた「広告料支払い」を、今回の「業者さん向け内覧会」に併せて、前倒しで開始する事にしました

まあ年内は移動が少ない時期なので過剰な期待は禁物ですが、出来れば一気にスタートダッシュを決めて、12月20日(土)の見学会の時は、何部屋か申込が入ってたら嬉しいんですけどね

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投資戦略 | 賃貸募集

2014年11月13日

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私の不動産投資のスタートは、区分(3LDKの中古マンション)が24年前、一棟物件(ロフト付きの1K×8戸の新築アパート)が14年前で、何れも福岡市東区に購入しました・・・

その後、物件を買い進めて、一時は福岡市内の保有物件が「5棟+区分4室、計45戸」となったものの、「利回りへの不満」と「供給過剰による家賃下落・広告料上昇」から、福岡市内の物件は2棟を残して全て売却

その資金を元に、3年前に地元に近い大分県別府市に「戸数16戸のファミリータイプ中古アパート(利回り16%)」を購入し、更に昨年は「戸数41戸の1LDK、2LDK中心の一棟マンション(利回り10%)」を新築しました

この別府物件に関しては、毎月、結構大きなキャッシュが残ってるので、正直全く不満は有りませんが、

最近、一時は利回り面から見切りを付けていた「福岡市内の投資物件」に対して、改めて魅力を感じています

因みにその理由は、新築アパマンの分譲業者が営業トークで良く使っている

「福岡市は全国でも数少ない人口が上昇している街なので、今後も賃貸需要が増加」

では有りません

正直、今後も福岡市における「供給過剰状態」は続くと考えていますし、「新築の建て売りアパートやワンルームマンションを購入した人が大きく儲ける可能性は低い」という認識は全く変わっていませんが(苦笑)

昨日のブログに書いた「資産家の存在」や、「融資が可能な銀行が多い事」、「中古物件のマーケットが形成されている事」を考慮すると、「キャピタルゲイン」を戦略の中に組み込んでいけば、5〜10年スパンで大きな利益を上げるシナリオを描く事は十分可能というのが、現在の認識ですね

【余談】
昨日の朝やってたテレビで、「コンビニのファミリーマートと24時間営業の卓球場のコラボ」という大変興味深いお店が紹介されていました → 卓球ホールファミタク

コンビニ店内を通って入る卓球場では、毎日深夜まで若者が遊んでるそうで、「運動してお腹が空いたら、コンビニで買って食べられるから便利」なんてインタビュー結果も

個人的には、自習室やダンススタジオ等の時間貸しビジネスに大変興味が有るものの、管理運営が面倒臭そうな為、実現の可能性は極めて低いと考えていましたが、

コンビニを受付に使うシステムが可能なら、新築したマンションにコンビニのテナントを入れて、複合ビジネスとして成立させられる可能性が有りそうですね

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投資地域選定 

2014年11月12日

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昨日のブログに書いた「相続税対策に低利回りの築浅RC一棟物件を購入する資産家」の存在ですが

今後の戦略を練る上で、大変興味深いテーマだった為、もう少し掘り下げて検証したくなりました

因みに、今回のヒアリング対象は、別府物件のメインバンク

実はこの銀行さん・・・、最近収益物件の融資に積極的という専らの噂なので、昨日昼休みに、実際の状況について電話でお尋ねしてみましたが

結果としては、

実際に、銀行主催のセミナーで「相続税対策に不動産」という話をしてるが、興味を抱く資産家は多い。

相続税対策の場合、とにかく借入れの額を増やす事が優先されるので、資産背景が良ければ、フルローンも可能。

利回りは基本的に重視されず、家賃の下落が少ない物件で、毎月の持ち出しが無ければ良いという感じ。

物件が持ち込まれたら、銀行を通して資産家への紹介は可能。

といった状況でした


仮に、売買価格1億2千万円で利回り5%の物件で試算した場合、

家賃月収     50万円
毎月返済額  約 39万円(30年返済金利1%の場合)
管理費等     約4万円(月収の8%で試算)
概算手残り    約7万円 

となり、高い入居率を維持出来れば、月々の持ち出しは回避出来そうなので、「相続税対策が必要な資産家にとっては、利回り5%の物件も有り」という状況は、なんとか理解できました

まあ、私には縁が無い世界ですが、ライバルとしては強敵過ぎますね(苦笑)

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節税 

2014年11月11日

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先日のブログに書いたように、最近は福岡でも「利回り5%台」という2年前だったら想像も出来なかった低い利回りで築浅のRC一棟物件が取り引きされる事が有るみたいですが・・・

正直、「幾ら史上空前の低金利といっても、そんな利回りでは30年ローンでも殆ど手残り無いのでは?」なんて余計な心配をしたくなります

って事で、実際にどんな方が購入してるのか複数の仲が良い業者さんに聞いてみたところ、

購入してる人の大半は、相続税対策の資産家との事

平成27年1月1日に施行される相続税法改正により、相続税の基礎控除が大幅に引き下げられる為、その対策として首都圏では実勢価格と評価額の乖離が大きいタワーマンションが高値で取引されているなんてニュースも有りましたが、地方では、その対象が築浅の一棟マンションになってるらしいのです

基本的には、「利回り」よりも「立地・グレード」を重視しているそうで、福岡だと博多・天神周辺の物件なんかは、多少利回りが低くても秒殺だとか

2〜3年前の利回りを知ってる人間には手を出し辛い現在のマーケットの状況ですが、利回りを気にしない新たな購入希望者の存在は、プチバブルの可能性も有りそうなので、今後も定期的に業者さんへのヒアリングを行いながら、注視していきたいと思います

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節税 

2014年11月09日

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先日、密かに市内の居酒屋さんで「福岡大家の会忘年会」当日の事前イベントに関する打合せを兼ねたコア飲みを実施しました

と言っても、私はとある事情により車で訪問し、お酒は飲まずウーロン茶での参加でしたが

毎回感じるのは、少人数のじっくり語る方が自分には向いてるな〜という事

まあ、年に何回かのお祭り的なイベントで、県外の皆さんとお会いするのも楽しくて好きですが、人が多過ぎると会話が交錯して聞き取りにくくなり、さらに大きな声で話す悪循環となってしまうのは悩ましいですね

因みに、12月20日(土)の忘年会当日は、県外からも極秘ゲストが来られる予定なので、昼位から約半日、じっくり不動産について語れるイベントにしたいと考えています

福岡大家の会の会員さんには、未だ「未定」の方も多数いらっしゃる様ですが、良かったら早めに「参加予定」又は「参加しない」何れかのボタンを押して下さいね

さて話は変わり、実は本日、久し振りに→人気ブログランキングの紹介文を修正しました

内容については、クリックして確認頂ければと思いますが、そこに書いてる様に、実は私ある物件を放置しっ放しのダメ大家状態なのです

まあ、購入当初にリノベーションを保留した理由は、新築中の「ファミリータイプ賃貸マンション」の追加工事代金が幾らになるのか解らなかった為、出来る限り手元資金を確保して、資金ショートを防ぎたかったからですが、

新築マンションの定例打ち合わせも来週が最後となっており、これ以上の大きな追加費用は発生しない見込みですし、そろそろ動き出さないと、繁忙期に間に合わなくなりそうなので、何とかモチベーションを上げていかなければなりませんね

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戸建賃貸 | 投資戦略

2014年11月08日

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本日は、福岡物件の管理会社さんを訪問して、作成をお願いしていた「ファミリータイプ新築賃貸マンション」の募集チラシを受領した後、博多駅近くの業者さんを訪問して営業してきました

因みに今回の訪問の目的は、再来週モデルルームがオープンする事に伴い、業者さん向けの内覧会を実施する為、その内覧会を訪問して頂いて写真を撮影し、ホームページに掲載して頂く事

当物件は、現在、複数の業者さんのサイトに掲示をして頂いてますが、外観のイラストと間取り図だけではイメージが湧き辛いと思うので、一人でも多くの営業マンに現地に来て頂き、認知して頂けたらと考えています

今回、足場撤去が土曜日になった関係で、内覧会が月曜日となってしまい、私が立ち会って「窓の前を人が通らないレイアウト」や「W2500〜W3000の3ナンバー対応駐車場」等の拘り項目を直接お伝えできないのは残念ですが、

ぶっちゃけ、伝家の宝刀「オーナーからの手紙」は不得意分野なので、今回も自粛したいと思います

なお、新築内覧会については、他のオーナーさんの新築物件と併せて福岡大家の会のイベントで近日ご案内予定なので、会員の方はお待ちくださいね

福岡以外の方で、見に来て頂ける方がいらっしゃいましたら、懇親会の方も極僅かですが空きは有るみたいなので、Facebook又はこのブログのメッセージ欄からお早目に御連絡下さい

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投資戦略 

2014年11月06日

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一昨日は、久し振りに約400名のUUに当ブログに訪問頂きましたが

「タイトルが興味を引いたのかな〜」と思ってアクセス解析を確認すると、何故か大半の方は当日更新した記事ではなく、先週土曜日の記事を訪問して下さっており、若干ミステリー状態

先週土曜日の記事 → おおいた大家の会勉強会&懇親会

大分関連のイベントかなにかで紹介頂いたのか、メッチャ気になってますので、良かったらご存じの方は教えて下さいね

話は変わり、最近収益不動産の利回りが新築・中古共に下落傾向にあるみたいで、福岡でも立地が良い築浅のRC物件等は、5%台で取引きされてるそうですが

そんな話を聞く度に、「現金を持ってると強いな〜」と改めて認識させられますね

その理由は、現金で土地を抑える事が出来ると、その収益物件の価値を「収益還元法」ではなく「原価法」で判断して、高いと感じた場合は「その収益物件を再現する」という手法を選択する事が出来るからです

不動産は電化製品等と違って工場で大量生産は出来ない為、「区分所有のマンション」ではなく「一棟物件」の場合、通常は殆ど同じ条件の物件は有りません

その為、取引において利回りだけで「高い」、「安い」と判断されたり、相場が形成される事が多々あります

プロにとっては、戦略によって利回りを1〜2%調整するなんて訳ない事ですし、実際、市場には「この物件の価格って利回りから逆算しただけだよね〜」と突っ込みたくなる業者売主物件が氾濫していますが、

昨今のような物件不足の状況だと、そんな物件でも余程割高でない限りは、いつの間にか検索サイトから消えてしまっています

正直、自分で工務店や建設会社と直接取引きして新築を手掛けた事が有る人間には、「これって土地から新築手がけた方が絶対安いよね〜」と感じる物件が数多くありますが、

毎晩ネットで「掘り出し物件は無いかな〜」と検索を続けている投資家さんの中で、私みたいに「原価法」と「減価償却」を意識しながら「この物件って相場より安い?」とか判断してる方って、どの位居るんでしょうかね〜

興味がいる方が多ければ、「福岡大家の会」で勉強会をしても良いのですが、内容がマニアック過ぎて人が集まらなかったらショックなので、辞めておきます(苦笑)

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投資戦略 

2014年11月04日

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私は23歳で初めて区分所有のマンションを購入して以来23年間、様々な不動産を購入してきました

せっかくなので、売買の回数を先ほど数えてみたら、述べ28回となっていましたが。。。(苦笑)

これだけ色んな案件にチャレンジしていると、流石に最近はどの投資法が最も効率が良いか、自分なりの結論は導いています

結論については、何度もこのブログに書いてきたので割愛しますが、面倒くさがり屋のひろが理想とする投資法は、「最も効率が良い投資法」ではなく、先日のブログにも書いた「戸建て賃貸の現金購入」等の、ストレスフリーな物件保有です・・・

因みに、現時点では自己資金が足りない為、投資効率と融資の付き易さから、最近は2年連続で「新築1棟マンション」を土地から手掛けていますが・・・

昨年別府市に新築した41戸のマンションは、完成から1年半にも関わらず、以外と退去が多いのが悩ましいところ

今回、狙い通り不動産取得税の免税には成功しましたが、やはり41室も有ると、1LDKや2LDKでは単身者の入居も多い為、それなりの入居者入れ替わりは覚悟しないといけないみたいですね(苦笑)

今のところ、何とか満室をキープしていますが、記帳も結構面倒くさいので、これ以上の部屋数は目指さず、「平均賃料UP」と「長期入居」に特化して、今後の戦略を練りたいと思うこの頃です

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空室対策 

2014年11月01日

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本日は、朝から「ファミリータイプ新築マンション」の定例打ち合わせでしたが

完成まで2か月を切った状態では、決めないといけない事項も少なめで、スケジュールの確認も含めて打合せ自体は1時間弱で終了

その後、現場を確認しましたが、「エントランスのブリックタイル」や、「L字型に棚を配置したシューズクロゼット」、「吊り押入れ付の3畳の和室」など、イメージ通りに仕上がっててなかなか良い感じでしたが、

一ヶ所だけ、大きな仕上げの間違いを発見・・・

その間違いとは、北東角部屋と東南角部屋のキッチンパネルが逆になっていたのです

因みに今回の物件では、南側のお部屋にダーク系、北側のお部屋にホワイト系のフローリングを貼っていますが、

それに合わせて、キッチンパネル&洗面化粧台のパネルもチョイスしていました

それが、逆になってしまった為、思い切り違和感満載(苦笑)

この辺は、正直現場監督さんに気付いて頂きたかった気もしますが、取り敢えず、モデルルームの為に先行して仕上げて頂いてる2階だけの手直しで済んで良かったですね

前回訪問時も、「吊り押入れ」や「シューズクロゼット」の棚の位置を変更して貰いましたが、マンションの場合は1番下の部屋で仕上げをしっかり確認してから、他の部屋の施工に入って貰うのが重要だと、改めて再認識させられた出来事でした

【お知らせ】
11月29日(土)の15時から開催される「おおいた大家の会勉強会&懇親会」に、福岡の大家仲間3名で参加させて頂くことになりました

因みに、当日の勉強会は税理士さんが講師で、「一般社団法人や信託を活用した相続税対策と、消費税還付」の話がテーマとの事

未だ枠に余裕は有るみたいなので、大分にお住いの方や、当日大分市内に遠征可能で参加希望の方は、お気軽にご連絡下さいね


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不動産投資家 
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