2015年01月

2015年01月30日

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昨日は夕方から税理さんに訪問頂き、資産管理法人(プライベートカンパニー)の「決算書」と「法人税の納付書」を受け取った後、前期の決算に関する講評を受けました

因みに、前期の決算では、売上高については一昨年3月に新築した別府市の戸数41戸のマンションが通期で貢献した事から13%の増加

営業利益についても、10%の増加となりましたが、

前期は、物件売却に伴う特別利益は発生しなかった事や、昨年別府のアパート屋根に27KW設置した太陽光発電設備の一括償却が出来た事から、結果としては中間納税の範囲で税額は収まることに

税理士さんによると、一旦、「復興特別法人税」や「法人市民税均等割」の納付を行った後、後日法人所得税の一部が還付されるそうなので、楽しみにしたいと思います

ただ、今期から「太陽光発電設備の一括償却」という伝家の宝刀は、九州では使えなくなりましたし、太陽光発電に関しては「減価償却費」という経費が無い状態で売り上げだけ上がる事になりますので、いよいよ「800万円の壁対策」で、法人の分割等の検討を行わないとヤバそうです


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法人化 | 税理士

2015年01月29日

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昨日のブログに書いた、日曜日に行う今年初の売り物件訪問には、先日「築古一戸建て」のリノベーションをして頂いた大工さんに同行していただく事にしました

因みに、これまでに大規模なリノベーションが必要な物件を見に行く際は、6年前に新築シェアハウスを建てた時の工務店さんに同行してもらう事が多かったのですが、

何度も見積もりが発注に繋がらない事が続くと、流石に申し訳ない気持ちが募ってしまい、最近は気軽に頼み辛い状況に・・・

まあ、基本的には戸建て系の新築がメインの業者さんなので、いつの日か土地を現金買いして「戸建賃貸」や「小規模なシェアハウス」を新築する際には、一番にお声掛けさせて頂きたいと考えていますが・・・

大規模なリノベーション前提に、指値交渉が必要な物件の場合は、ざっくりとした見積もりを出来る限り速やかに欲しいので、その点では、日曜日に同行していただく大工さんは、過去の経験からお話ができる点で、十分に条件を満たしています

今回見学する物件は、立地的には私が以前からチェックしていた地域の一つですし、

〇 土地の相続税路線価×土地面積÷0.8=土地評価額

〇 建物延床面積×18万円×0.3×(15年−経過年数/15年)=設備残存価格

〇 建物延床面積×18万円×0.7×(47年−経過年数/47年)=建物残存価格

という簡易な手法で計算した積算価格も、最近の物件には珍しく、結構良い数字が出ていますので、週明けに届く予定の今期の法人決算書と一緒に、物件資料を銀行に持ち込むことが出来たら嬉しいですね

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投資物件選定 

2015年01月28日

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私事ですが、年明けからサラリーマン業の方が凄く忙しくなってしまい、最近は土日も半分以上出勤している状況です

という事で、結局、1月7日のブログに書いた「気になる物件」も、現地に行けず仕舞い

投資初心者の方に取り組んで欲しい物件!!

まあ、先ほどネットで確認したところ、現在も残っているみたいなので、実際には私の狙い通りには活用出来ないのかもしれませんが、不動産大好きな人間としては、身動き取れない状態は辛いですね

現状の不動産活動としては、今月末に迫った法人の確定申告に向けて税理士さんとやり取りしながら、募集中の福岡物件の対策に、ネットで購入したアイテムを施主至急で投入してる状況ですが

取り敢えず、今度の日曜日に今年初の売り物件内見が決定

現在のオーナーがお医者さんみたいなので、どんな豪華な造りの物件なのか、楽しみにしつつ、週末まで頑張りたいと思います(苦笑)

因みに法人の決算は、当初税理士さんから聞いていた「前記以上の税額見込み」というお話が、昨日の段階では「中間申告分から一部還付が有るかも」という話に変わりました

まあ、今期は譲渡所得も有りませんし、太陽光発電の一括償却も500万円弱可能なので、当然の数字と思いますが、

手元資金が少しでも潤沢になるのは、嬉しい限りですね

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投資物件選定 

2015年01月23日

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うちの不動産管理法人(プライベートカンパニー)では、前々期、旧自宅ビルの譲渡に伴い法人税額が結構大きくなりそうだった為、節税策の一環として「役員保険」の加入を行いました

因みに「役員保険」といっても保障内容自体は個人の生命保険とそんなに変わりは有りませんが、

若干異なるのは、保険料の支払いも受け取りも法人になる事

役員が入院したり自宅療養が必要になると、当然の事ながら、その期間中は事業活動が出来なくなるので、保険で補填しようという発想みたいですね

但し、通常役員の医療費は個人負担なので、病気になった場合に個人の保障が無くなるのは不安ですし、保険料の支払いが経費になり、一時的に法人の節税となっても、いざという時の保険収入が法人に入ってしまったら、結局、節税効果はないのではとの疑問も生じますが、

税理士さんによると、実際には法人に振り込まれた保険金相当額を、「療養見舞金」の様な形で役員に支給可能との事

実は、今回初の保険請求案件が生じたので、こんな話を書いてみましたが、実際にどの程度の「療養見舞金」が支給可能なのかは、落ち着いたら改めて税理士さんに確認したいと思います

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法人化 

2015年01月21日

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私が「長所」でも有り「欠点」でもあると自覚しつつも、今更変えられない特徴に、「判断スピード(見切り)の速さ」と、「見切った後の対象に、一気に興味が無くなること」が有ります

例えば「投資法」では、

「福岡市内の単身向け新築建て売りアパート」

「家賃3万円未満の築古(表面)高利回り単身向け物件」

等は、自分の中で「やらない」という結論が出ていますが、

他の投資家さんがその様な物件の話をしている時に、興味が無いのがバレバレなのは若干反省の必要が有りそうです

因みに、前記の物件について、個人的に否定している訳では無いので悪しからずご了承ください

あくまでも、限られた「自己資金」と「時間」、「融資枠」を最大限活用するのに、自分には向いていないとの判断で、

建て売りアパート業者の「融資付けの力」や「土地の仕入力」、築古高利回り物件を再生して転売している凄腕の大家さんについては、素直に「凄い」と思っていますので・・・

逆に、自分の投資法が絶対と考えて、他の投資法を全て否定する人は、正直あまり気分よく有りません

まあ、机上で議論しても仕方ないので、「結果」でお示しするのが私の主義ですが、そんな人に限って、結果を出した人を「運が良かっただけ」の一言で片付けちゃうのは、困ったものですね(苦笑)

さて、話は変わり週末の「シェアハウスイベント」ですが、終了後に以前からじっくりお話したいと考えていた方と飲みに行く事になりました

この方は、以前短時間お話しただけでも「回転の速さ」と「発想のスムーズさ」を実感出来たので、今からどんなお話が聞けるのか楽しみですね

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投資戦略 

2015年01月20日

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私が初めてお会いする大家さんに自己紹介する際に、福岡の大家仲間:サクライさんが同席してる場合、「女性専用シェアハウスを趣味でやってる方」といじられるのが、最近のお約束となっています

因みに、実際に6年前に私が「西日本初の新築シェアハウス」を手掛けたのは、それまで福岡の単身向け物件で標準だった「敷金4ヶ月、敷き引き3ヶ月」という今なら夢のような条件が「敷金0、礼金0、フリーレント付」なんて感じに一気に福岡の賃貸市場が悪化して危機感を感じた事から、生き残りの為の手段を模索した結果、辿り着いたという状況で、当時は「趣味」なんて余裕は皆無でしたが・・・(苦笑)

実際に、一定の利益を確保しながら運営は行っているものの、「自主管理の手間」や「外注のリスク」を考えると、気軽に2棟目を建てたり、大家さん仲間にお勧めするのは躊躇われますし、確かに好きじゃなければやっていけないビジネスですね

最近、福岡でも結構シェアハウスは増えてきてますが、転貸系の場合は「低リスク&少ない資本」で始める事が出来る為、初心者の方にも妙味が有ると思いますが、物件を購入してやる場合は、「手間」や「実質利回り」を考えると「ビジネス」より「社会貢献」の面が強く、決して楽して稼げる「優良な投資先」では有りません

ぶっちゃけ、土地からRCの新築一棟物件を手掛けた方が、遥かに稼ぎ易いというのが、現在の私の認識ですが

実は今週末、家庭の事情により、福岡を離れる事が出来なくなった為、大分で開催される「新築マンション見学会」を泣く泣くキャンセルし、福岡で開催されるシェアハウス系イベントに参加する事になりましたが、果たして私の認識が覆されるお話は有るのか、楽しみにしたいと思います

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投資哲学 

2015年01月17日

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本日は、午前中に2年前まで住んでいた地域に遠征してショッピングを楽しんだ後、午後からは「女性専用シェアハウス」を訪問して、内見対応でしたが・・・

シェアハウスに向かう途中、急遽、宮崎在住の大家さん仲間から着信アリ

「宮崎在住で最近福岡に物件を購入した大家仲間が、今福岡に来てるそうですが、連絡しても良いですか?」


とのお話でしたが、基本的に、余り「NO」という言葉は使わない主義のひろなので、即答で「私の携帯番号をお伝えください。」と回答

シェアハウスの内見終了後に、天神近くのカフェで1時間弱お話してきました

残念ながら、会話の途中で以前シェアハウスの問い合わせを頂いてた方から着信が有り、「今天神に来てるけど、今から内見って無理ですか?」とのご希望が有った為、本業(?)を優先し、消化不良のままカフェを後にする事となりましたが

今回の方は定期的に福岡を訪問してるそうなので、次回は福岡の大家さん仲間も交えて、じっくり飲みながら語れたら嬉しいですね

話は変わり、現在リノベーション中の築古戸建てですが・・・

実は今回、募集に際して22年間の大家歴で初の「猫飼育可」にチャレンジしています

因みに、柱や建具に傷を付けられたり、尿の臭いが強烈な事から、通常大家さんに容認される事は少ない賃貸住宅での猫飼育ですが

今回、初めて挑戦した理由は、

「一戸建ての為、ペットで他の入居者に迷惑を掛けて退去が連鎖する恐れが無い。」

「築40年の築古物件の為、長く住んで貰って退去時に取り壊すのは大家にとっても悪くないシナリオ。」

「需給バランスから、強気の条件で成約する可能性が高い。」

という戦略でした

今回は募集条件で、小型犬飼育の場合の「礼金2ヶ月」を、猫飼育の場合は「礼金3ヶ月+敷金2ヶ月、家賃3千円UP」と差を付けており、建具等の損傷に関しても実費精算としてリスク回避は行った積りですが、「果たして実際のニーズは?」という検証の意味からも、結果が楽しみです

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投資戦略 

2015年01月15日

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現在、年末に退去した1室のみ空室が有る「女性専用シェアハウス」ですが、今週は既に4名の方からお問い合わせを頂いており、週末は3件の内見対応を予定しています

因みに、うちの法人では「先着順」ではなく「長期の入居希望で性格が良い方優先」で入居者選定を行っていますが、問い合わせが重なる度に、「もう一棟シェアハウスを建てたい」なんて考えちゃうのは困ったものですね(笑)

一方、設定家賃の高さから若干苦戦中の「ファミリータイプ新築マンション」ですが・・・

こちらも、今週になり3件の内見希望が届いたとの報告が管理会社からきて一安心

この物件は、当初企画した時から、転勤族の方の「法人契約」をターゲットにコンセプトを設定しており、今回問い合わせいただいた方の大半が、2月に内見して3月入居希望との事で、その狙いは間違いではなかったみたいですが

基本的に、ニッチなニーズを狙ったコンセプトの物件なので、繁忙期を逃さないよう、しっかりコントロールしていきたいと思います

今回の物件は、戸数が10戸しかない事から、元金返済猶予期間は3ヶ月しか設定して頂けませんでしたが、前回の別府物件とは異なるスキームで、1年以内での自己資金回収のシナリオは準備していますし、3月末に満室が達成できたら、新たな戦略も狙ってるので、今から楽しみですね

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賃貸募集 

2015年01月13日

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ひろがこれまでに「派遣」という言葉からイメージしていたのは、工場やショッピングモールの売り場、オフィス等で比較的中長期での労働形態でした

その理由は、数年前に地元の大分で社会問題となった「某家電工場の一斉派遣切り」や、過去に多くのシェアハウス入居者様から「〇〇で働いていますが、勤務形態は派遣」と聞いてきた印象が強かったからですが

昨年秋から、現在大学生で昨日成人式を迎えた息子が派遣会社に登録して週末や夜に働き出してから、「派遣」のイメージが大きく変わってきました

因みに、今まで息子が派遣された先は、

「新規開店したコンビニの商品出し作業」

「CS、日本シリーズ時にヤフオクドームでグッズ販売」

「選挙の投票所で、新聞社からの依頼に基づく出口調査実施」

「大手ショッピングモールで正月初売りのガラポン受付」

等、スポット的な作業が大半で、昔だったら短期のアルバイトを募集していた業務を、最近は「派遣」が賄ってるみたいなのです

しかも、時給を聞いたら結構高く、派遣元に支払う手数料を考えると、依頼者の負担は結構大きい印象ですが

実際には、今後も「消費税率引き上げ」により、益々「派遣」のニーズは増えると思われます

その最大の理由は、「派遣会社への支払いが消費税の課税仕入れ計上対象費用になるから」ですが・・・

消費税課税事業者にとっては、「給与は課税仕入れの対象外」というのは結構大きな問題ですし、「労務管理」や「社会保険料の負担」を考慮すると、多少高い費用が掛かっても、「業務委託」で仕事をお願い出来た方が、ベターなんでしょうね

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節税 

2015年01月08日

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当ブログは今年で9年目を迎え、最近は新しいネタもそれ程ない事から、更新頻度は若干低下気味ですが

実は4年前に、「今年の目標」として、ブログコンテンツの充実を目指したことが有りました

その戦略とは、福岡市内に所在する中古マンションレポートの掲示

何度かこのblogにも書いていますが、私が不動産の世界に足を踏み入れた切っ掛けは、丸田満穂さんが平成2年に出した「37歳・年収500万 5億の資産をつくった体験ノウハウ」という書籍



という事で、23歳の時に始めた不動産投資の最初の購入物件は、書籍に倣い3LDKの区分所有マンションでしたが・・・

当時、丸田先生の書籍を何度も読み返していたにも関わらず、「物件欲しい病」を患った事から、戸数が23戸しか無い物件を購入してしまい、数年後に大きな後悔をする破目に陥りました

今考えたら、「駅近(地下鉄駅徒歩3分)」、「買取業者のリフォーム転売物件で内装が綺麗」、「ローンが組める価格」という状況に、周りが見えなくなってたのでしょうが、今だったら絶対買わない物件です(苦笑)

自主管理により、経験値が大幅にUPしたのは唯一の収穫でしょうか

因みに、現在の不動産市況は若干過熱気味で、正直、今後上下どちらに向かうのかは全く見えない状況ですが、

「マンションは管理で買え」という格言が存在するように、どんな時代であっても、買って良いマンション、見送った方が正解なマンションは有ると思います

まあ、私自身は現在区分所有物件は、自宅で使っている4LDK1室しか保有していませんが、過去に7室区分物件を購入した実績が有りますし、当初購入した物件以外は、利益を出して売却済みの為、そのノウハウを提供できたら嬉しいですね

さて、実は4年前に書いたこの戦略ですが、別の理由から近いうちに始動する事になりました

但し、このblogに使っている「ライブドアブログ」は、画像投稿機能の不具合でスマホの写真が使えない為、アメブロでの実施となりそうですが

区分所有物件における私の投資基準を、数値化して併せて掲示出来ればと考えていますので、区分所有から不動産投資のスタートを検討しているかたは、楽しみにしてて下さいね

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中古ワンルームマンション 

2015年01月07日

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一昨日、ネットで物件検索をしていたところ、面白い土地を発見しました

因みに、面積はそんなに広くなく、不整形地の為、戸建てやアパートを新築するには厳しい印象でしたが、

金額が小型車の新車価格程度とお手頃ですし、大通りに面して間口が広めの為、写真と図面での机上で判断した限りでは、駐車場として活用した場合、軽区画も含めると5台位は停められそうな感じ

って事で、早速昨日昼休みに物件近くの業者さんに電話でヒアリングを行ったところ、駐車場のニーズは十分有るそうで、そのまま貸しても利回り10%は超えそうな試算となりました

まあ、昨今の物件不足の状況からすると、これだけでも十分美味しい印象ですが、私が注目したのは別の理由


その理由とは、今回の土地に隣接して大規模な築古区分所有のマンションが建っている事

しかもそのマンションは、業者さんに確認したところ、駐車場が戸数の20%弱しか確保出来ておらず、基本的にオーナーが居住していないと駐車場が使用出来ないらしいのです

このマンション、立地的には郊外となる為、必然的に中古マンション市場では、(駐車場が確保出来ない為に)格安な取引を余儀なくされるのは容易に想像できるところ

こんなお宝立地の駐車場用地をキャッシュで押さえた後に、隣の大規模マンションのお部屋を格安で仕込んで、キャピタルゲインとインカムゲインの両取りを狙うのは、現在の物件不足の状況において、投資初心者の方に最適な手法だと思います

宅建免許が有れば、5区画に分筆した後に、隣のマンションの登記簿を取得して文書で営業し、転売なんて手法も面白そうですね

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投資物件選定 

2015年01月06日

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一昨日、法人の弥生会計データを税理士さんに送信しましたが、今期の仕訳数を数えてみたら、1126件となっていました

こんな膨大な仕訳を個人で出来るのは、「振替伝票」や「仕訳辞書」を使って、毎月の定例的な入力が可能なソフトのお蔭ですが、

消費税変更時の処理は結構面倒だったので、消費増税先送りは入力面からは有り難い限りですね

因みに、本日領収書綴りを税理士さんにお渡しする予定ですが、10センチのファイルにびっしり閉じられた綴りの重さを先ほど計ったところ、なんと9.8キログラムも有りました

このファイルをもって電車に乗るのはちょっと厳しそうで、頭が痛いです(苦笑)

さて、話は変わり、今年の目標ですが、大家業としては「物件組み換えによる体力強化」と、「将来の自宅併用物件候補地取得」の2つを考えています

自宅については、息子の大学が後2年有るので引っ越し時期は急いでいませんが、近い将来、博多や天神からタクシーで2,000円圏内に復帰して、時間を気にせず飲める生活を取り戻したいと考えています

今期は、消費税課税事業者となった事から、建物部分の割合は高い物件の売却は11月迄控える予定ですが、なんとか手元のキャッシュを増やして、良い土地に巡り合えたら嬉しいですね


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投資目標 

2015年01月05日

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本ブログを訪問して下さっている皆様、ご挨拶大変遅くなりましたが、本年も宜しくお願い致します

因みに、クリスマスパーティの話以降、更新が空いてしまいましたが、

年末年始は5日間実家に帰った以外は、ひたすら11月末に決算を終えた法人の記帳作業をおこなっていました

本来は、申告納付が1月末迄なので、12月中旬には終えて税理士さんにデータを送信しておくべきなのですが、最近本業が多忙なのと、今年は年末年始の休みが長めだったので、税理士さんのお言葉に甘えて、休み中の作業となってしまった次第です(苦笑)

さて、そんな記帳作業も、昨夜無事に完了し、税理士さんに弥生会計のデータを送信して、やっと新年がスタートした感じ

法人の家賃収入としては、一昨年3月に完成した別府市の戸数41戸のマンションが通期で貢献したお蔭で、600万円程増となりましたが、今期は譲渡所得も有りませんし、減価償却も通年で計上できるので、税額は何とか昨年以下に収まる見込み

昨年3月に設置した太陽光発電を一括償却するかは、税理士さんの試算を待って判断したいと思います

なお、恒例の「今年の目標」は、次回の書き込みとしますので、暫しお待ちくださいね

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ご挨拶 
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