2015年05月

2015年05月29日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先日のblogに書いた「地方都市の新築平屋戸建て賃貸」のお話ですが・・・

以前から書いてきたように、正直、キャピタルゲインも含めたトータルの収益性では「新築RC」の方が優れているという認識は変わっていない状況なのに、敢えてシフトを検討する理由は、

私の年齢や家族構成、そして、すでに法人が大規模なRC物件を保有している事も大きいと思います

うちでは、戸建てではないものの、築30年近い3LDKのメゾネット物件を保有していますが、入居期間の長さを考えると、利回り1%位低くても許せる安定性ですからね

因みに、このファミリータイプ物件は、大変気に入ってるものの、実は来月売却する事になりました

その理由は、築30年近いという事で、流石に私が70歳、80歳になる迄このまま運営するのは厳しいだろうという判断と、昨年度までに減価償却を使い切って、建物の簿価が1円となってしまったという、税務上の判断ですが

今から同じような物件を建てれば、同じようなシナリオが・・・なんて正直期待しています

という事で、早速昨日、以前から仲良くさせて頂いている地元業者の支店長に電話したところ、「2LDKで60,000円以下の家賃なら、絶対いけます」とのお話

最近は、「設備」より「広さ&家賃」という方が多く、多少立地が悪くても、駐車場が二台確保できれば大丈夫なのは、地方ならではですね。

まあ、新築戸建てで60,000円は、いくら建築費が安い平屋といっても結構厳しいですが、幾つか戦略は有るので、じっくり研究していきたいと思います

【余談】
前回のブログに書いた「賃貸住宅フェアの会場で、なんで来てるの?って驚かれた話の理由」ですが、

実は、Facebookに、「あすから一週間横浜に遠征します。・・・妻が」って書き込んだのを、「妻が」の部分を見落とした方が多かったからでした(笑)

とはいえ、久し振りに独身気分を満喫してるのは事実で、一昨日は東京のメガ大家さん達と寿司屋で会食の後に中洲でハシゴなんてプチ豪遊しましたし、週末も3件イベントに参加予定です

そのうちの一件は、大分市内でのキャッシュフローゲーム会初参戦ですが、

実は賃貸住宅フェアの後の懇親会で、おおいた大家の会のメンバーと、大分キャッシュフローゲームの繋がりや、その中でのお目出度い話なんかも伝わってきて、嬉しくなったのも理由ですね。


ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 08:43コメント(2)トラックバック(0) 
戸建て賃貸 | 投資戦略

2015年05月27日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


昨日は、夕方からマリンメッセで開催された「賃貸住宅フェア2015福岡」を訪問してきました

さて、1年ぶりに開催された会場内の雰囲気は、出店業者さんのブースが以前に比べると激減し、その分、セミナーブースが広がっていましたが

セミナーブース自体が、完全入れ替え制の閉鎖的な空間となってしまい中の様子が伺えない為、昔の様なお祭り的雰囲気は感じられない印象

とはいっても、こういった機会にしかお会いしない九州各県の大家仲間も多いので、1時間弱業者ブースを回って新商品のチェックを行った後は、休憩スペースでのんびり談笑していました

備忘録として、今回気になったアイテムを書いておくと、(株)フジヤマさんのアパートやシェアハウスに使えそうな「ポスト一体型の宅配ボックス」や「W1500、2口IHコンロのミニキッチン」と、横浜の業者さんの「逆梁を組み合わせたメゾネット&スキップフロアタイプの新しいマンション工法」位でしたが・・・

メゾネット&スキップフロアタイプのマンションは、横浜にモデルルームが有るそうなので、次回の関東遠征時に、時間が有れば訪問したいと思います

また、今回初めて見たアイテムの中で、スマホアプリを使った新しいデジタルキーシステムについて、個人的には

「こんな開閉に手間と時間が掛かる鍵なんて使えないな〜」

という印象を抱きましたが、大家仲間から、

「取り外し可能なので、空室に付けて内見用に使ったら面白そう」

なんて意見をお聞きする事が出来、色んな見方が有るんだと感心させられました

その後、博多駅近くの居酒屋さんに移動し、30名弱のコアな飲み会に参加

久し振りにお会いした大家さん仲間達から、様々な刺激を頂く事が出来ました

特に、つんちゃんから聞いた「地方都市の新築平屋戸建て賃貸」に関するニーズの話は大変参考になったので、いつか、地元の大分で実現出来たら嬉しいですね

お会いした皆様、楽しい時間を有難う御座いました

【余談】
昨日は賃貸住宅フェアの会場や飲み会の席で、多くの人から「なんで居るの?」というお声を掛けられちゃいました(^^;

その理由は・・・、次回の更新時に書きますので、応援クリックでもしながらお待ちくださいな→人気ブログランキングへ



fchiro at 07:32コメント(0)トラックバック(0) 
不動産投資家 

2015年05月25日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


最近は、利回りを期待できる物件が少ない事から、物件検索の合間に「既存のポートフォリオ組み換えで、手取りを増やす方法」を考える事が多くなりました

因みに、解決すべきキーワードとしては、「プライベートカンパニー」、「法人の課税所得800万円問題」、「金利負担」、「社会保険料負担」、「消費税課税事業者」、「給与所得控除」、「個人の青色申告控除」といった感じで、

対応策のキーワードの方は、「2つ目の法人設立」、「借り換えを絡めた金利引き下げ」、「繰り上げ返済」、「業務委託料」、「保証料」、「法人からの物件買い取り」、「サブリース活用」、「共有による5棟10室の裏ワザ」って感じでしょうか

上記の対策について。実行する事が出来ましたら、随時blogに書き込みしますので、お待ちくださいね

【余談】
5月26日、27日の二日間、マリンメッセ福岡で開催される「賃貸住宅フェア2015福岡」ですが、私は「九州大家の会」への参加は諸事情により見送った為、初日の夕方少しだけ会場に顔を出した後、昔からの大家仲間とこじんまり飲みながら、近況報告を行う予定です

短時間の滞在予定ですが、会場で見かけた方は、お気軽にお声掛け下さいね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 06:52コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 | 節税

2015年05月20日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


最近、巷ではAirbnbが流行してるそうですが・・・

私も、6年前からシェアハウスを運営していく中で、短期入居希望者のニーズは実感している為、数年前から物件の短期貸しの可能性について模索してきました

とはいっても、シェアハウスの場合は「良好なコミュニティ」を形成しないと管理面でストレスとなってしまうので、既存のシェアハウスの一部を「短期貸し」とするのは基本的に自粛している為、仮に「短期貸し」を行う場合は別物件での検討となりますが

短期貸しの検討にとって、「コミュニティ問題」以上のネックは、旅館業法の規定・・・

特に、「旅館業者は、伝染性の疾病にかかっている者や風紀を乱すおそれのある者等を除き宿泊を拒むことはできない。」という規定は、個人的には非常に厳しい印象です

先日も、川崎市の「簡易宿泊所火災」のニュースで、どんな方が入居していたかという記事を読んでモチベーションが急降下しましたが、「入居者(利用者)を選べない、断れない」のは、賃貸経営とは違ったリスクですね

まあ、「会員制」等、魅力ある施設を造る事が出来れば、やり方は色々有るのかもしれませんが、

収益性を考慮して投資規模を拡大すると、簡単には撤退出来ないのが悩ましいところです

って事で、実際に一棟物件でやる場合は、新築で大規模なシェアハウスを建てる場合に、ゲストルームを併設する位になりそうですが(苦笑)

Airbnbについては、もう少し掘り下げて研究する価値が有りそうなので、取り敢えず、セミナーに参加して研究してみたいと思います

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 07:47コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2015年05月19日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


先週末は、古くからお付き合いがある大家さん達と大分&熊本ツアーでしたが、密室となる車内でのコアなトークって、本当楽しいですね

って事で、久しぶりの更新です

実は今年の春から、中古で土地値で購入後に10年以上保有したアパートについて、水面下で売却を進めていましたが・・・

昨日、仲介業者さんから「購入希望者の融資が確定しました」との連絡をいただきました

といっても、金額は満額でなく、予想通り若干の指値希望有り

今回は以前お世話になった業者さんという事も有って、元々昨今の物件価格高騰を反映していない低めの金額で了承していたので、指値をお断りしても良かったのですが、

この物件は法人に名義変更後4年を経過して、昨年までで減価償却を使い切ってしまい簿価が1円の為、少しだけ条件を付けて最終回答をさせていただきました

因みに、その条件とはお約束の「半額押し戻し(希望価格で売っても良いけど、敷金は移管しないよ〜作戦)」と譲渡代金の建物比率を落として土地の割合を上げること

物件購入者にとっては、建物の比率が高い方が減価償却がたくさん取れて節税のメリットが有りますが、うちの法人は今期「消費税課税業者」の為、少しでも建物の比率が低い方が、納税額は減りますからね〜(苦笑)

って事で、売買契約金額に関しては相手方の希望を丸呑みした形のこの条件・・・本日回答が有ると思いますが、果たして飲んで頂けるのか、結果を楽しみにしたいと思います

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 07:49コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 | 指値交渉

2015年05月02日

訪問有難う御座います、ひろ@大胆な小心者です。本日も応援して下さったあなたの一票に感謝です
  ↓  ↓  ↓
banner (3)


皆様、連休は如何お過ごしでしょうか

私は、先月一週間の海外遠征を行った事や、渋滞が苦手な事から、基本的には福岡の自宅や会員になっているジムでのんびり過ごす予定

不動産会社も、4月29日〜5月6日迄お休みの所が結構多いし、買える物件は少ないですからね〜

一応、久し振りに「博多どんたく港まつり」は覗いてみようと思ってるので、良い写真が撮れたら、地域blogに掲載したいと思います

話は変わり、実は最近新築RCを土地から取り組みたい希望の方から相談を受けている為、色々調査を行っていますが、改めて痛感するのは建築費の高騰です

因みに、大家仲間の情報によると、3年前に比べて建築費は約1.5倍の坪単価に上昇しているらしく、いくら低金利の状況とはいえ、採算に乗る数字を弾き出すのは大変困難な状況と思われます

主な原因としては、「人手不足による職人さんの人件費高騰」と「建設会社が受注が好調な為、値引きしてまで仕事を取りに行く必要が無く、強気な価格提示となっている。」というお話で、実際、来年春完成の工事は、幾ら受注価格が高くても受ける余裕が無い建設会社が多いとの事

取り敢えず、来期(平成28年度)は多少落ち着く可能性が有るみたいなので、良い土地が有っても当面寝かせながらじっくりプランを検討して、来年4月以降の着工を目指すのがベターみたいですね

とはいえ、現在の低金利がいつまで続くかは不明なのは悩ましい限りです

実はうちの法人でも、GW明けに銀行を訪問して今後の金利について相談してくる予定ですが、現状は低金利を生かした体力増強と自己資金の確保を図り、物件価格や建築費が下がるのを静かに待つのが正解なんでしょうね

ブログランキングに参加しています。ブログ更新のモチベーションUPに繋がりますので、良かったら応援クリックして下さいね→人気ブログランキングへ



fchiro at 06:41コメント(1)トラックバック(0) 
投資戦略 
Profile

ひろ

アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

メッセージはこちら