2015年06月

2015年06月25日

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2年前に博多駅からタクシーで1500円未満だった自宅ビルを売却し、息子の通学の事情から、タクシー代が博多から6000円円以上掛かる場所に引っ越して以来、ずっと「天神周辺に事務所兼飲んだ後に泊まれるワンルームマンションが欲しいな〜」と考えて居ましたが・・・

当時、何件か物件は検討したものの、「手持ちのキャッシュを減らすのも嫌だな〜」と躊躇してる間にいつの間にか物件価格が高騰し、気付いたら手が出せなくなってしまいました

イメージとしては、3年前に280万円位だった物件が430万円、380万円位だった物件が620万円って感じで、5割以上も上昇してる気がしますが・・・

それでは、家賃もそれに伴って上昇してるかというとそんな事はなく、築浅で広めの物件は別ですが、平成初期のバブル期に建てられたマンションは、3点ユニットバスでなく分離式でも、天神徒歩圏で3万円台前半で借りる事が出来るみたいです

まあ、天神周辺で働く若者の給料水準自体はそれ程上がってないので、当然の状況かもしれませんが、こんな状況では購入するより賃貸の方が遥かにお得でしょうね

特に、繁忙期以外の家賃が安い時期だと交渉も結構効きますし、家賃が安い時期に借りた物件について、暫く経ってからオーナーに「この部屋が気に入ったので、良かったら譲って頂けませんか?」とオファーを出すのもなかなか優秀な戦略だと思います

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fchiro at 04:42コメント(0)トラックバック(0) 
中古ワンルームマンション 

2015年06月22日

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先週末に一泊二日で遠征して行った物件見学ですが、土地4ヶ所、区分所有のマンション4室を見学したものの、結果的には本命物件が売却済み、他の物件も期待外れという空振りに終わりました

因みに本命物件を手掛けた場合、2〜3年単位での利益確定には自信が有ったものの、小規模な案件で手間の割には利益はそれ程大きくありませんし、現金購入の場合は資金が拘束されてしまうので、結果的には正解かもしれませんね(笑)

取り敢えず、自分で行けると思った案件が半年も放置状態なのは自信を無くしちゃいますし、新たな担当者さんと面識を深めて、良い物件が出たら連絡頂けるようにお願い出来たので、今回は良しとしたいと思います

って事で、現状では他に検討可能な物件も無い為、今回、追加でもう一件「太陽光発電設備資金」の繰り上げ返済を行うことにしちゃいました

因みに、投資利回り15%相当になるので、下手な低利回りのワンルームマンションを購入するより、効率は良さそうです

実は、来月からうちで2番目に大きな金額の融資について、金利を0.5%引き下げて頂く事になりましたので、繰り上げ返済と併せて、毎月のキャッシュフローが10万円以上増えますからね

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fchiro at 07:47コメント(2)トラックバック(0) 
投資物件選定 

2015年06月18日

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本日は、朝から高速を飛ばして、自宅から30キロ以上離れた市外に有る信用金庫を訪問

11年前に購入した「メゾネットファミリータイプアパート」の売却決済を行ってきました

因みに、今回の売却金額は、11年前の購入時よりも若干高い金額での取引となりましたが・・・

購入当初に約200万円掛けて外壁塗り替えを行ったり、4年半前に9KWの太陽光発電設備を設置した事を考慮すると、多少不満は残る金額というのが正直なところ

とは言っても、11年の間に残債が大幅に減少しており、設備資金等、政策金融公庫から借り入れしていた小口融資を複数返済しても手元のキャッシュは結構残ったので、新たな戦略を練る事が出来るのは嬉しいですね

実は、小さな案件ですが、現在アレンジが可能か机上で検討中の物件が一つ有り、早速週末に現地を確認してくる予定です

半年以上売れ残っている物件なので、余り過剰な期待は出来ませんが、たまには物件を見ておかないと勘が鈍ってしまうので、他にも近隣の物件をいくつか見繕って、確認してきたいと思います

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fchiro at 22:44コメント(0)トラックバック(0) 
物件売却 

2015年06月15日

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昨日は、朝から自宅近くのコメダ珈琲店で、週末に契約&決済予定のファミリータイプアパートの契約書に押印をしに行ってきました

因みに、今回訪問したコメダ珈琲店ですが、1年半前にオープンした当初は凄いお客さんの数で行列が出来ていたものの、流石に1年以上経って少しは落ち着いたかな〜と油断して大失敗

約束の10分前に到着したところ、広大な駐車場の9割近くが埋まってたのです

幸い、早めに到着した仲介業者さんが席を確保して下さっていたので、時間通りにスタートする事は出来ましたが、モーニング時間帯のコメダは侮れないと改めて痛感ですね

さて、契約書への押印自体は10分程度であっさり終了し、その後、珈琲を戴きながら雑談タイムとなりましたが

その会話の中で、仲介業者さんがボソッと呟いた「今回の買主さん、決済が終わったら即転売する可能性も有るそうです」との話に思わず苦笑しちゃいました

まあ、個人的には売却価格に納得して契約書に押印してるので、売った後に買主さんがどうしようと別に気にしませんが、

即時転売の場合、最低でも「仲介手数料×2」と「不動産取得税」は上乗せした金額でないと利益は取れないので、相当高値でないと厳しいですからね〜

福岡では、築浅RC一棟物件の場合、既に6%程度の利回りが標準となっている様ですし、最近は市内では8%の利回りでも高いと感じる状況ですが、木造の耐用年数切れ物件にまで、そんなバブルが来てるとしたら、私の市場チェックが甘かったって事でしょう

ただ、バブルの風は一瞬で消え去っていくもので、昨日の会話の中では、2年前に自宅ビルを売却した際に買主さんが融資を受けたS銀行が最近厳しくなって、当時の「築25年の物件に30年ローン」なんて荒業は使えなくなったなんて話も有りましたし

個人的には、今後もタイミングを見計らいながら、細かい利益確定を繰り返して、鉄壁の体制を目指したいと思います

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fchiro at 07:30コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2015年06月12日

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11年前に中古で購入した「ファミリータイプメゾネットアパート」の売却契約&決済がいよいよ来週末に迫ってきました

今回、仲介業者さんの都合により、契約締結及び決済を同日に行う事となったので、当日実際に入金が有るまで予断は許せませんが、まあ、売買が流れたからといって大きなダメージは有りませんし、仲介業者の担当者さんは経験豊富な方なので、特に緊張することなく、期日を待ちたいと思います

とはいっても、当日にいきなり契約書を見て焦る事態は避けたいので、一昨日、契約書のひな型を送信して頂き、事前チェックは行いましたが

取り敢えず、希望した条件はきちんと記載されており一安心です

今回の売却により、法人の収入は当然減少しますが、売却益で昨年借入れした「太陽光発電設置資金」等、複数の小口融資を繰り上げ返済する為、法人としては手元資金を潤沢にしながら、キャッシュフロー的にも改善する事となります

法人の現状としては、一括償却済みで経費が固定資産税しかない「太陽光発電設備」が2ヶ所で計50kw有り、常に「課税所得800万円の壁」を意識しなければならない状況なので、今回の売却を機に、今後は所得分散に取り組みたいですね

さて、って事で以前から検討しつつも、ピンと来る社名が思い浮かばず保留していた2つ目のプライベートカンパニー設立ですが、昨日夜、ZUMBAのレッスンを受けている時に、新曲のタイトルを聞いてビビッときて

速攻で、法人印を発注しちゃいました

とはいっても、実際にいつ設立するかは全く未定ですが(苦笑)

次のステップとしては、合同会社向けの定款を入手して、来るべき日に備えたいと思います。

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法人化 | チャンスを生かす
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