2015年07月

2015年07月28日

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昨日夕方、銀行融資打診中の物件の仲介業者さんから着信が有りました

用件は、「第一順位の購入希望者に対して、売主様からお断りの連絡をされたそうです」との内容

詳しく聞いてみると、どうもその購入希望者さんは今回の物件について、「サービス付き高齢者向け住宅」への転用を模索していたようですが、補助金の申請に苦戦していたとの事

今年度の介護報酬引き下げで、小規模のデイサービス事業は収益が悪化している事から、入居するテナントが見付からなかったのかもしれませんね

という事で、今回の物件に関しては、再び一番手に昇格する事になりました

とは言っても、現状では「買付け申込書」を提出している訳では有りませんが・・・(苦笑)

今回は若干特殊な形態での物件取得を目指しているので、融資の内諾が出た段階で、希望条件を記載した書面を売主様に提出して、交渉に挑みたいと思います

因みに、最初に相談した銀行からは、「リスクが高い案件なので、もし融資が可能な場合も、若干高めの金利となる可能性が高い」と言われてますが、

取り敢えず、「半年程度の元金返済猶予」は可能みたいですし、仲介業者さんから紹介頂いたもう一つの銀行さんも頑張ってくれそうなので、早く内諾を頂いて次のステップに移れたら嬉しいんですけどね

【余談】
先日blogのアクセス解析を確認したところ、ユニークユーザー数はそれ程増えて無いにも関わらず、ページビューが激増している日が何日か有りました。

過去の投稿を遡ってチェックして下さっている方が複数いらっしゃるみたいですが、blogオーナーとしては本当嬉しい限りですね。

そういえば、更新頻度が低いにもかかわらず、人気ブログランキングの順位も少しだけ上がってるみたいですが、もしかして、ブログ開設10年目にして、新たなファンの方が生まれたんですかねー(笑)



fchiro at 07:48コメント(0)トラックバック(0) 
投資物件選定 | 銀行融資

2015年07月26日

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昨夜は、4ヶ月振り位に、福岡の「キャッシュフローゲーム会」&「懇親会」に参加してきました

ゲーム自体の結果は、若干ブランクが影響したのか、リズム感が無い展開となってしまい、ラットレースを脱出する事は出来ませんでしたが、

久し振りに、福岡の若手投資家の皆さんとお話する事が出来たのは、楽しかったですね

特に、昨年私のblog経由で初めてCFG会に参加した方が、すっかり常連となっており、トレーダーとしても成長してるのは、感慨深い印象でした

個人的には、今の福岡の相場だと、不動産より株式や債券の方が自己資金を増やせる可能性は高いと思いますが、

私には紙の資産関係のノウハウは余り無いので、そういった専門の方から学んで資金を増やし、盤石の態勢で不動産賃貸経営の世界に参入して頂ければ嬉しいですね

ただ、今回も若干気になったのは、「投資で一発逆転」を考えている方の存在でした

まあ、「金の切れ目が縁の切れ目」なんて諺も有りますが、人の心はお金では買えませんし、

桜井章一流の「天運に頼るのではなく地運を育てる」という発想で、家族を大切にし、無理をせず理に反しない行動を取り続けて、一歩一歩進んだ方が、トータルで成功する可能性が高いと思います

これは、ある意味自分に対する戒めでも有ります

さて、話は変わり現在銀行に融資を打診中の物件ですが、先週末、「事業計画書」&「資金計画書」の提出を行いました

「事業計画書」作成にあたって、売り主様から提供いただいた資料では、今回の物件の凄まじい過去の栄光も確認出来ましたので、何とか私の手で再生出来たら嬉しいんですけどね

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fchiro at 22:38コメント(0)トラックバック(0) 
投資戦略 

2015年07月22日

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先日、購入ライバルが現れた現在検討中の物件ですが・・・

最大の魅力は、「爆発力」ですね

工夫次第で現行利回りの3〜4倍の収益確保は十分狙えそうですし、広い敷地内にはRCの古家が建っていますが、それを取り壊して新築したり、切り売りして債務圧縮というのも、選択肢に加える事が可能です

って事で、最近は「どうせろくな物件無いだろうな〜」と事務的に物件検索を行う必用も無くなり、もしかしたら、「物件欲しい病」を克服できたかもしれませんね(笑)

とはいえ、物件検索を辞めてしまった訳では有りませんが

最近は専ら、売却戦略の参考にさせて頂く事が多くなってきました

最近は、法人の預金残高も結構増えてきましたが、来春までに「別府市ファミリータイプアパート」か「女性専用シェアハウス」の何れかを一括返済したいという目標も有りますし、

現在検討中の物件は、リノベーションに2〜3千万円位掛かりそうなので、もし購入出来そうな場合は、年内にもう2棟売却して、盤石の体制を組みたいと思います

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投資物件選定 

2015年07月20日

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先週末、現在購入を打診している物件の仲介業者さんから、急遽着信が有りました

用件は、「売主様から、他に物件購入を検討してる方が現れたので、その方の結論が出るまで検討を保留にして欲しいとの要請が有った」との事

詳しく聞いてみると、元々、売主様の知り合いで購入希望の方が居たらしいのですが、資金の手当てが出来ていないのか、のらりくらりと引き伸ばされた為、売主様も仲介業者さんに依頼していたのですが、

今回、私が資料請求を行った事を売主さんからその方に話したところ、「絶対に購入したいので、後10日だけ時間を下さい」となったみたいです・・・

良い物件の場合、他に購入希望者が現れて買えなくなるのはよく有る話なので、私は淡々とお聞きしましたが、

仲介業者さんとしては、その方が購入しちゃうと一銭も手数料が入らないので、気が気じゃないでしょうね(苦笑)

まあ、私としては仮に購入する場合も、結構厳しい条件で交渉する予定なので、今回の方が満額で希望する場合は、売主様にとっても良いお話ですが

どっちにしろ、銀行融資の結論は1カ月位掛かると思うので、打診中の2行には、「他にも購入希望の方が居るそうです」とお伝えする程度で、そのまま検討は進めて貰おうと考えています

今回の物件は、しっかり再生して運営すれば、既存物件の「8棟80室」に匹敵する収入及び利益が狙える可能性を秘めていますし、以前から興味が有った「100円自動販売機ビジネス」や「コインランドリービジネス」とのコラボも可能なので、購入出来たら嬉しいんですけどね

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投資物件選定 

2015年07月12日

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先週、福岡県議会において「Airbnbは旅館業法の許可が必要」という見解が示され事について、一部の投資家の間で激震が起きているみたいですね

因みに、実は私もAirbnbには若干興味が有ったので、先月、福岡で開催されたセミナーを受講してみましたが

その後、某保健所に旅館業法の許可の可能性について電話で確認したところ、「簡易宿所については、基本的にカプセルホテルを想定しており、24時間対応可能な帳場を設けた施設以外は許可しない」との回答だった為、検討を中止していました

特区についても、具体的な話は一切決まってないという回答で、積極的に民泊を広めていこうという印象は皆無でしたし・・・(苦笑)

という事で、今回の流れはある程度予想していましたが、周囲には「オリンピックまでは黙認かも」という発想の方も多かったので、想像以上に早い展開にはビックリですね

今回の話は、福岡だけに留まるのか、他の市町村にも波及するのか、今後の展開が気になります

【余談】
前回のblogに書いた物件ですが、予想以上に再生に費用が掛かりそうだったものの、お部屋からの眺望が抜群に良いのが気に入ったため、2つの銀行に打診を行う事になりました

因みに所在地は4年前に利回り16%で購入した「ファミリータイプアパート」の直ぐ近くで、売主様が「遠方」、「高齢」という共通点に「縁が有るかも」と感じていますが、リスクは有る物件なので、深追いする事無く検討していきたいと思います

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リスク管理 

2015年07月06日

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昨日は今年2回目の熊本遠征でした

因みに、前回5月に訪問した際は、大物大家さん達と大分で合流し、車で観光しながら一泊してきましたが、今回は、今週末に関東遠征が控えている事から、新幹線で日帰りでの遠征を実施

金融系のセミナー&懇親会に参加してきました

まあ、日帰りとは言っても、八伍邸に10時間も滞在して思い切り不動産の話が出来たので、新幹線のチケットは軽く元を取ったと思いますが(笑)

九州では「太陽光発電」が厳しくなって以降プチブームとなっている「コインランドリービジネス」の詳しいお話を実践者の皆さんから聞く事が出来ただけでも、価値ある時間でした

さて、今週は木曜日に朝から別府入りして2年半前に新築した戸数41戸のマンションの定期検査を行った後、2件物件を内覧し、夜はそのまま宿泊

翌日は朝から大分空港に直行し、2泊3日の日程で久し振りの東京遠征を行う予定です

別府で見学する物件は、現地を確認して再生可能と判断した場合は、「最小の取得経費」と「最強の節税策」を絡めた取得法により、売り主様に譲渡を打診しようと考えていますが、

一応、銀行の内諾は貰ってるものの、売主様の残債から指値は困難な物件ですし、果たしてシナリオ通りに行くのか、結果は解り次第このブログに書き込みますので、お待ちくださいね

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投資戦略 | 条件交渉
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