2015年08月

2015年08月26日

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本日は、昼前から博多駅近くに有る顧問税理士さんの事務所を訪問し、現在2つの銀行に融資を打診中の案件について相談を行ってきました

因みに結論から言うと、

「私は反対です。」

と、担当税理士さんから強烈なダメ出しを頂いてしまいました

まあこれには理由が有って、ある質問に関する回答を、私が「やらない」と言ってしまった事について、税理士さんから「こいつ本気度が足りないな」と判断されたからなのですが・・・

実は、当社の顧問税理士さんが2〜3年前に私が現在検討中の案件と同様の再生事例に携わっていた事も大きかったみたいですね

他にも、厳しいご指摘は頂きましたが、辛口のアドバイスと共に、「本気でやる積りなら当然協力致します。」と言って頂けたので、本気度を示す対策を「やらない→やる」に方針変更し、事業計画に関しても再度精査を行いたいと思います




というのが昼のお話でしたが、


夕方になって、今回の物件について相談中の銀行のうち一行から、「融資不可」の回答が届きました

この銀行では、担当者さんが前向きに検討して下さり、支店段階ではGOサインが出てたので、結構期待してたのですが、残念ながら、海の向こうの本店でNGとなってしまったみたいですね・・・

元々今回の物件は、本日NGとなった銀行で数年間元金返済が滞り不良債権となっていた為、「私なら元金を返済出来る状況に再生させる事が出来ます。」というアプローチで融資を打診していましたが、

銀行の意向は、「他行の肩代わりによる不良債権解消」だったみたいです

確かに私はリノベーション費用迄上乗せして融資を申し込んでいた為、事業に失敗して不良債権額が増える結果となる可能性も有りますからね

という事で、明日の飲み会は若干テンションが上がりませんが、久し振りにお会いする大家さん仲間も何人かいらっしゃるので、今日の事は忘れて楽しんできたいですね

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銀行融資 | 投資戦略

2015年08月25日

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なかなか回答が届かない大分物件の融資付けですが・・・

本日、銀行に電話して状況を確認したところ、「本店で回覧中と聞いてるので、もう直ぐだと思いますよ」とのお返事を頂きました

因みに、余り頻繁に催促してる印象は与えたくなかったので、「先程、仲介業者さんから催促が有って・・・」と他人のせいにする作戦で電話を実施したのですが、

「あれ???、仲介業者さんからは、昨日直接電話が有りましたよ」と言われて大失敗

「最近、仲介業者さんから催促が無いな〜」と思ってたら、実は直接確認してたんですね〜(苦笑)

今週は木曜日に旧知の大家さん仲間達とコア飲みを予定してるので、それまでにお返事が有ると、酒の肴になって嬉しいんですけどね・・・

さて、昨日のブログに書いた様に、現在、複数の案件が並行して進行中ですが、

基本的には、戸数や事業規模を現在よりも大きく増やす意向はなく、借り入れは現状の範囲内で留めながら収益性向上を図れたらと考えています

その為の戦略としては、

プライベートカンパニーを3社に増やして所得分散を図る。

繰り上げ返済により借入れが無い物件(法人)を早期に作る。

築古高利回り物件再生により、借り入れを大きく増やさずに売上高を確保する。

の3つを検討中です

現在融資を申込み中の物件は、の戦略の要となるので、無事に取得出来たら嬉しいですね

水面下で進行中の案件についても、その内の1件について、相談中の担当者さんより、

「現在資料を作成中です。1ヶ月半程お時間を頂ければ、多分いけると思います。」

との心強い連絡を頂けたのは嬉しい限りです

妻からは、「貴方って本当、忙しいのが好きだよね〜」なんて呆れられてますが、個人的には、のんびりする為の生みの苦しみだと考えて居ます

なお、の「借り入れが無い法人」のイメージは、売上が年間1,200〜1,300万円位で、経費を使った後の課税所得800万円弱って感じですが、そんな法人を保有しながら別の法人で再生案件や新築にチャレンジ出来たら楽しそうですね

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投資戦略 

2015年08月24日

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「先週一杯でお返事が来るかな〜」と期待していた大分物件に関する融資の結果ですが、本日現在銀行からお返事が無く、もやもや状態が続いています

まあ、お断りされた訳では有りませんし、相談中の別の銀行さんからは、比較的前向きな印象を受けているので、焦っても仕方有りませんが、

私以上に仲介業者さんや売主様が連絡を待ち侘びてると思うので、早く具体的な条件提示が出来る状況になりたいものですね

因みに現状では、水面下で進行中の案件が他に4件有りますが、残念ながら先日の「自宅兼用物件」以外は、全てブログには書けない内容です

なんて言いながら、本日天神でお茶した大家仲間の方には結構喋ってしまいましたが・・・(苦笑)

どれも、今後の人生を左右する位の重要な案件ですが、2ヶ月以内には全ての結果が出ると思うので、温かくお見守り下さいね


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投資戦略 

2015年08月23日

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本日は、昼前に近所のショッピングセンターに買い物に行った以外は終日デスクに張り付いて、11月末で決算を迎える法人の領収書整理を行いました

現在、水面下で進めて居る計画が前倒しになった場合は、法人の決算を繰り上げる可能性も有るので、いざという時に慌てない為の準備も兼ねていますが、

私の書斎にはエアコンが無い為、夏の昼間はなかなか足が向かないんですよね〜

さて、領収書の整理に併せて、「家主控え分の賃貸契約書」についても整理を行いましたが、その作業の中で、2年半前に新築したマンションに関する厳しい状況を再確認しました

因みにこのマンションは、住居40戸、店舗1戸の計41戸で、管理会社から送付された「家主控え分の賃貸契約書」については、8センチのドッチファイルに綴っていますが、

新規入居者分が入らなくなってしまった為、退去済みのお部屋の契約書を抜き出したところ、なんと20通も有ったのです

という事は住居部分の半数が、2年半の間に入れ替わった計算ですが、

学生さんが中心のマンションという事で、ある程度は覚悟していましたが、想定を遥かに上回る数字ですね

現状は高い入居率を維持していますし、これまでの退去の際は、クロス貼り換えは行わずに清掃だけで済ませている事や、家賃を下げずに礼金も頂けている事から、現状では想定以上の収益は確保出来ていますが、今後の戦略を考えると、「安価なリフォーム業者の確保」等、対策が必要となりそうです


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投資戦略 | 新築一棟物件

2015年08月20日

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昨日は、夕方から博多区に有る銀行を訪問して、大分案件の融資に必要な追加資料をお預けした後、新築系の大家さん仲間と4名で、市内のイタリアンのお店で情報交換を行ってきました

クローズな飲み会なので会話の内容は自粛しますが、美味しいワインと料理で大いに盛り上がり、楽しいひと時を過ごす事が出来ました

定期的に集まって戦略について話し合う事が出来る、方向性や価値観が近い大家仲間が居るのは嬉しい限りですね


話は変わり、昨日は相談を受けている投資家さんの案件で、建設会社の方とも昼にお会いしましたが

会話の中で、「私が以前から狙っていた地域内に売り土地が出るかも」という情報をGET

うちでは2年前に自宅が入った5階建てのビルを売却した際に、息子の通学を優先し、3ヶ所で通算20年以上住んでいた地域を離れて、同じ福岡市内でも以前住んでいた地域から20キロ以上離れたマンションに引っ越しをしましたが、

妻に、「住み慣れた地域に戻りたい」という希望が強く、また私にも「飲みに行った時に終電を気にしなくても良い様に、博多駅からタクシー2,000円以内の場所が・・・」という希望が有った為、「自宅兼用のマンションを建てられる土地が有れば」とずっとチェックしていました

もし今回の土地が正式な売り物件となって紹介を頂き、条件がクリア出来て取得出来そうな場合は、「終の棲家」となる「自宅兼用物件」としてチャレンジ出来たら嬉しいですね

ただその為には、現在極秘で進めている案件を早期に確定し、使用可能な自己資金を出来る限り積み上げておく必要が有りそうです

新築マンションに自宅を併設する場合は、当然その分利回りが低下するので、自己資金は通常より多めに確保する必要が有りますからね

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投資家の自宅について | 投資戦略

2015年08月19日

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昨日は、夕方からとある案件について相談中の福岡市内の銀行を訪問してきました

因みにこの銀行では、昨日のブログに書いたように急遽担当者さんが転勤となってビックリしていましたが

確認したところ、7月末に辞令が出て2営業日後には新しい支店に赴任

一週間後の先週末に、引継ぎの為に数日間福岡に戻ってたそうですが・・・

その一週間の間に、不正行為が無かったかチェックするみたいですね

上司の方が、「お盆の間に転勤させる方もどうかとは思いますが」なんて話してましたが、携帯が圏外の離島滞在中で、最後のご挨拶が出来なかったのは残念な限りです

さて、相談中の案件に関しては、引継ぎはされてたので新しい担当者さんと名刺交換して、メインのお話は10分程度で終了

その後、暫し情報交換をさせて頂きましたが、興味深かったのは、その銀行で新築RCの融資を行う場合に想定する坪単価が、「80万円」というお話

私が先日建設会社から提示を受けた「2年半前より44%UPした坪単価」についても、「最近の相場からすると、大変良心的な金額ですね」との感想を頂いてしまいました

逆に考えると、ここ数年で新築RCを建てた方は、減価償却費を差し引いても、相当の含み益を得たという事になりますね

今後の建築費に関しては、「需給が安定してきたら、多少は落ち着くだろう」という意見と、「一旦上がってしまった金額はなかなか下がる事はない」という意見の方が混在している様ですが

どっちにしろ、現状では建築費の上昇に家賃の上昇が追い付いておらず、利回りは低下傾向なので、複数の物件を保有している場合は、その一部について売却で利益を確定し、キャッシュを手元に置きながらチャンスを待つというのは、悪くない戦略だと思いますね

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新築一棟物件 | 銀行融資

2015年08月17日

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皆様、お盆は如何過ごされましたでしょうか

私は妻の実家が有る離島でのんびりと磯遊びを満喫し、真っ黒に日焼けして福岡に帰宅・・・

久し振りに童心に還った時間は凄く楽しかったのですが、

足の親指にウニの刺が3本も刺さってしまい、本日病院で抜いて貰う破目になったのは、若干誤算でしたね


さて、連休明け最初の不動産賃貸活動ですが、

本日は、福岡市内の銀行を訪問し、現在融資申し込み中の案件に関する「若干特殊なスキーム」について、本店から来られた専門部署の担当者さんと協議を行ってきました

結果としては、現在売主様と当社の間で基本的な事項について合意済みという状況を理解して頂き、手数料に関しては大幅に減額して頂ける事になりました

また、手数料の発生に関しても、「成功報酬・着手金なし」で了承戴けた為、今後の流れとしては、「アドバイザリー契約」を締結後に稟議を上げて頂き、融資が承認された場合は、契約の段階で今回の担当者さんに関与して頂くとの事になります

但し、融資を申し込んでいるもう一行については、今回の様な条件は提示されていない事から、両方の銀行から融資が承認されて、金利等の条件が変わらない場合は、余分な手数料が発生しないもう一行の方にお願いする事になりそうです

【余談】
本日午後、今回の購入物件とは別の案件で相談中の某銀行担当者さんに電話したところ、「〇〇は転勤しました。」という回答を頂きビックリしちゃいました

時期を聞いたところ、先週一杯の転勤で急遽決まったそうですが、「銀行は不正防止の為に、引継ぎ期間なしで転勤する事が有る。」という噂は本当だったんですね

先週末は、私が携帯が圏外となる離島に滞在していた為、多分、その期間中にお電話頂いてたと思いますが、悩んでもしょうがないので、早期に新しい担当者を訪問して、引継ぎ状況について確認したいと思います

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銀行融資 

2015年08月13日

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前回のblogに書いた、検討中の物件の古家が建っているスペースですが・・・

取り壊した後に、ログハウスやストーンハウスを2〜3棟建てて、airbnbか貸別荘的な貸し方をしたら、利回り60%位いくんじゃないかな〜なんて妄想しています

因みに勝算は結構有って、運営面や法的な問題もクリアできる可能性は高いのですが・・・

先ずは本体を取得して再生出来ないと、絵に描いた餅になってしまいますね

現状としては、最初に相談した銀行では支店内の稟議は終わり、今週本店に上げて頂く事になったそうですが、先日も書いたように、今回は約800万円の節税を狙って、若干特殊なスキームで組み立てをお願いしてるので、すんなり融資が承認されるかは不明です

一応、「特殊なスキーム」に関しても、売主様から「その他の条件次第」ですが、なんとか承認頂けたので、来週末以降の結論を待ちたいと思います


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投資戦略 | 銀行融資

2015年08月11日

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現在、2つの銀行に融資を打診中の物件ですが・・・

元々現地を見に行った理由は、敷地内に古いビルが建っている土地が約300坪有るので、これを取り壊して1LDK中心のマンションを新築という計画でした

因みに、先日コインランドリーの業者さんに、収支を調査して貰ったのと同じスペースです

幸い、訪問したのが2年半前に新築したマンションの定期検査のタイミングだったので、建設会社の方についでに現地を見て貰い、ボリュームチェックをお願いしていましたが、

先週末、送付して貰った「事業計画書」を確認してビックリ

結果は、2年半前に新築した時より、坪単価44%のUPで、利回りもまさかの6%台・・・

建築費高騰の噂は聞いていましたが、流石にこの数字だと「郊外で新築RCは成立しない」という判断になりますね〜

まあ、もしこの物件が取得できた場合、ここは築古の解体費だけで手に入るスペースなので、先ずは500坪の本体建物再生を優先させながら、じっくり活用法を考えていきたいと思います

融資を申込みしてから一ヶ月になるので、そろそろ結果が出てもおかしくないんですけどね


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投資戦略 

2015年08月06日

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現在2つの銀行に融資を申込みしている案件ですが・・・

昨日、その内の一行について、若干雲行きが怪しくなった事が判明しました

因みに、その理由は「担当者にとって経験が無いスキーム」を私が求めた事について、銀行側から、「当行にはノウハウが無く、このままでは稟議があげられないので、間に(手数料が発生する)専門業者を挟んで下さい。」と求められてしまったからですが・・・(苦笑)

実は今回、残債の関係で売主様に指値に応じる余力が無かった事から、売買代金以外での総事業費削減を目指して若干特殊なスキームでの物件取得を銀行に提案したのが裏目に出てしまったみたいです

一応、来週その専門業者さんとお会いして、詳細の手数料については確認する予定ですが、

個人的には、今回のスキームは私が普段お願いしているチーム内で解決可能と考えているので、何とか必要最低限の手数料発生で収まると嬉しいんですけどね

【余談】
昨日、Facebookの「福岡大家の会」にも書きましたが、6月に私が水面下で売却した「ファミリータイプアパート」について、買主さんが1千万円以上上乗せして転売を行っている事が、ネットの情報で判明しました

因みに、私が一昨年末にそれより800万円低い金額でネットに出してた時は、殆ど反応が無かったみたいですが、果たしてこの1年半の間に「築古木造アパート」にもバブルの波は押し寄せてきたのか、結果を楽しみにしたいと思います

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銀行融資 | トラブル発生

2015年08月04日

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昨日は、夕方から福岡大家の会のメンバーさんと5名で、天神周辺に有るカフェで「コインランドリービジネス」の話をお聞きしてきました

因みに元々のきっかけは、うちで現在購入検討中の大分案件(沿道沿い、土地面積約500坪)に、古家が建っているスペースが有り、駐車場も余裕が有る事から、「購入出来た場合の収益UPに繋がれば・・・」という発想でしたが

結果としては、そこまで周辺の人口が多くない事や、直ぐ近くに大手チェーン店のコインランドリーが有る事から、私が調査を依頼した土地では収益的に厳しい事が判明

とは言っても、最近の新築アパートなんかに比べると、遥かに高い想定利回りでしたが、

一緒に提案頂いた福岡市内の案件と比べると、同じ設備投資額にもかかわらず、収入が3分の1って聞くと、テンション下がりますね〜(苦笑)

ただ、業者さんに丁寧に説明頂いた中で、大まかな収支モデルは理解出来ましたし、気になる物件が有った場合は、市場調査をお願い出来るそうなので、また面白そうな物件が有れば、市場調査をお願いしようと思います

さて、業者さんからお話をお伺いした後は、近くの居酒屋に移動して情報交換を行いましたが、「5〜6人の飲み会が人数的にベスト」と改めて実感出来る位、コアなお話が出来て、楽しいひと時を過ごす事が出来ました

参加下さった皆様、有難う御座いました

また定期的に集まりましょうね〜

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投資戦略 

2015年08月02日

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平成21年の秋に開設以降、自主管理で述べ100名以上の方と契約を締結してきた「女性専用シェアハウス」ですが・・・

最近は、入居審査のノウハウが結構蓄積されてきて、当初に比べると相当「安定経営」に近付いてきたかな〜と思いつつも、実際にはなかなか「不労所得」のレベルには到達しませんね

先週も、2件の契約が有りましたが、その内の一件でまさかの展開が・・・

席についた瞬間に「ごめんなさい。実は・・・」なんて謝られちゃったのです(苦笑)

詳細は書けませんが、まあ、想定の範囲内・・・と言うか、事前に聞いてたら全く問題ないレベルでしたし、幸いにも親御さんが同席された契約だったので、なんとか対応しましたが

この「女性専用シェアハウス」については、私は「親御さんから大切な娘さんを預かっている」という気持ちで運営してるので、暫くは注意深く経過を見守りたいと思います


さて、明日は夕方から天神近くの喫茶店で福岡の大家さん仲間達と「コインランドリービジネス」のお話を聞いた後、参加者の方と情報交換を兼ねたコア飲みを行う予定です

基本的に私は、大人数の飲み会がそんな得意じゃ有りませんが、明日は丁度良い人数なので、じっくり語れたら嬉しいですね

因みに、ブログ読者さんで明日19時過ぎからの飲み会にどうしても参加したいって方がいらっしゃいましたら、私にこっそりメッセージして下さいね

希望が有れば、現在検討中の物件資料もお持ちしますので

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トラブル発生 
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