2015年09月

2015年09月24日

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私事ですが、福岡に保有する物件が、昨日、申込ベースで久し振りの満室となりました

大家歴20年にして、「秋の繁忙期」の威力をを初めて実感した気分です

とは言うものの、以前blogに書いた「5つの計画中案件」の内4件は、「9月末までに1件でも目途がつけば」と考えていたものの、現状では足踏み状態が続いています

ただ、残り1件については、「9月末まで」という期限が決められている事から、本日見切り発車を行う予定で、その面では、「福岡物件の満室復活」は強力な援軍となってくれました

後は、大分物件の残りの空室についても、早期で解消して、久し振りの「完全満室」を味わえたら嬉しいですね

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ご挨拶 

2015年09月22日

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今年は5連休となったシルバーウィークですが、私は大分・福岡で不動産漬けの状態でした

先ず、前半3日間は大分を訪問して現在融資申し込み中の物件に関する市場調査を実施してきました

これまでは、大分を訪問する場合も別府市か大分市しか周って無かったのですが、今回、久し振りにたっぷり時間が有った事から、県南の方まで調査出来たのは、なかなか有意義でしたね〜

ただ、昨日帰宅する際に、「連休中日だから、そんなに渋滞が無いかも」と油断して、10キロの渋滞に引っ掛かっちゃったのは、若干誤算でしたが

さて、本日は朝から「女性専用シェアハウス」を訪問

駐輪場に屋根を設置する工事に立ち会ってきました

うちのシェアハウスは、新築で開設してから6年目を迎えましたが、競争力を維持する為にも、設備投資は惜しまない方針ですが、駐輪場の屋根に関しては結構以前から要望が寄せられてたので、やっと実現って感じですね(苦笑)

って事で、朝9時前から始まった工事ですが、結局4時間近く掛かりましたが、工事の様子を眺めるのはなかなか楽しくて有意義なひと時で・・・

工事の方との雑談の中で、現在融資申し込み中の物件のリノベーションに際して参考になるお話も幾つかお伺いする事が出来ました

その中で興味深かったのは、駐車場の舗装に関するお話

現在検討中の物件では、20台程の駐車スペースでアスファルト舗装が劣化気味の為、予算が許せば補修を行いたいと考えて居ますが、

コンクリート舗装は面積が増えても単価は下がらないが、アスファルト舗装なら劇的にスケールメリットを生かせる。

大規模な工事なら、崔渦腺魁ぃ娃娃葦漾粉存舗装の撤去費用込)を目指して交渉すべし。

20台の駐車場なら、公共工事で道路の舗装を行ってる様な、大きな会社を探したら良い

とのアドバイスを頂く事が出来たので、備忘録として書いておきます

福岡だったら、具体的な会社も紹介して貰えそうでしたが、遠方で施工範囲外だったのは残念ですね


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業者見積もり 

2015年09月17日

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特殊な案件である事から融資付けに苦戦している大分物件ですが・・・

昨日銀行から電話が有り、「今週中の回答は困難になった」との連絡を頂きました

因みにその理由は、「保証協会の審査が難航している」からとのお話

今回の案件については、その特殊性から融資額が伸びず、稟議の段階で希望額から2千万円程減額されていますが、

更に、その内の1千万円が保証協会付きとされていたのが、保証協会の審査が難航してるみたいなのです

とはいえ、その1千万円を除いた部分に関しては概ね了承されているとの事で、最悪でも減額で融資は承認されそうな様子

その場合は、自己資金を多めに入れるか日本政策金融公庫の設備融資に頼る事になりそうですが・・・

現状では、他に検討中のプロジェクトも有る事から、出来る限り手元資金は確保したい意向も有り、悩ましいですね

【余談】
8月は1件しか問い合わせが無かった「女性専用シェアハウス」ですが、今月になってから問い合わせが急増

半月で8件のお問い合わせを頂き、久し振りに外国人の入居者さんとの契約も決まって、来週から7月以来の満室となりました

9月の繁忙期・・・他の物件でも一気に満室に持ち込み、晴れやかな気分で福岡大家の会の忘年会に臨めたら嬉しいですね

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銀行融資 

2015年09月16日

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気付いたら、2週間も更新が空いてしまいました

まあ、その理由は現在仕込み中の幾つかの案件で、特に動きが無いからですが(苦笑)

その内の一つに関しては、今月末という期限が決まっている事から、正直若干の焦りは有るものの、まあ、どっちに転んでも運命という事で割り切っていきたいと思います

なんて言いながらも、大家業の方は9月の繁忙期を迎えて順調に入居率もUPしており、自主管理している「女性専用シェアハウス」に関しては、お申し込みをお断りしている状況

お盆明けに急遽担当者が変わった某銀行に相談していた案件についても、昨日、別の銀行にも相談して確実な成約を目指す事にしました

一応、今月末には大分案件の融資可否も出そうなので、暫しお待ちくださいね

【お知らせ】
私が世話役の一人として参加し、ゆる〜く活動中の「福岡大家の会」ですが、11月28日(土)に忘年会を開催する事になりました

会場等は未だ未定の様ですが、今から皆様とお会いするのを楽しみにしたいと思います


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ご挨拶 

2015年09月02日

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前回のブログに書いたいきなりお電話を下さった売主様ですが、

昨日帰宅すると、今度はレターパックで「お手紙」と「資料」が届いていました

因みに一昨日お電話でお聞きしてた「再生プラン」に関して、売主様が参考にした成功物件の資料も添付されていましたが・・・

参考資料の物件は戸数が87戸有るのに対し、今回検討中の物件は20戸弱でスケールメリットが生かせる規模ではないので、個人的には「弱小大家が取るべき戦略は別に有る」と考えています

まあ、特別な戦略を考えている訳では無くて、「お金を掛けずに、先ずはリフォームによってネガティブなイメージを除去し、適正な金額で貸し出す」というだけですが

大きな金額の投資は、しっかり利益が出る体制に立て直した後に初めて検討する位で宜しいかと

「年収〇億円」なんて感じで、「売上げ」の規模を過剰に意識すると、結局は「収入は多い筈なのに、気付いたら通帳に残高が残ってない」って事になりかねないので、限られた資産から最大の利益を得る戦略を練りたいものですね

なお、特殊な物件である事から、苦戦している融資付けについては、昨日銀行より、「融資金額を2,000万円減額し、更にその一部に保証協会を付ける条件で良ければ、正式な稟議を上げます」との連絡を頂き、「3ヶ月の元金返済猶予」を条件に了承しました

それでも、「本部に承認されるかは半々」とのお話でしたが、9月18日のシルバーウィーク前に結果は判明するそうなので、結果を待ちたいと思います


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不動産投資家 

2015年09月01日

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昨日朝、見知らぬ番号から着信が有ったので出てみると・・・

なんと、現在交渉中の売り物件を保有する法人の代表者の方からのお電話でした

因みにこの社長さんは遠方にお住いの為、私はお会いした事はなかったのですが、以前物件を内覧した際に、社員の方と名刺交換を行っていたので、そちらから電話番号を聞いたんでしょうね

さて、突然掛かってきた電話の目的ですが、何故か、先日の銀行融資が承認されなかった事に関するお詫びを言われました

まあ、本来なら融資が承認されなかったのは私の力不足なので、こちらが逆にお詫びしないといけないのでしょうが、

社長さんによると、

「実は私は以前、今回の銀行で〇〇をしていたことが有る。またバブルの頃に△▼※・・・。今回は支店では融資に前向きという話だったが、当時の事を根に持っている奴が本部に居て、融資不可になったんだろう。」

との事

詳細はブログに書けない衝撃的な内容でしたが、ドラマみたいでなかなか楽しかったです

ただこの社長様、年齢の割に事業意欲は衰えてないみたいで、今回の物件の再生プランについて、その後結構長い時間お話頂いたのですが、

その内容が若干バブリーで、億に近い投資が必要な内容だったのは、「いかにも」って感じでしたね〜(苦笑)

まあ、なかなか夢が有るお話でしたが、個人的にはもう少し少ない投資額で同等の収益を確保可能な別のプランを準備してるので、もし取得出来た場合は、自己責任でやらせて貰いたいと思います

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余談 
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